沂南縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、沂南縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、沂南概況地理位置：縣境南北最大縱距 47公里，東西最大橫距 54公里， 總面積1774平方公里，山區(qū)、丘陵、平原各占三分之一。沂南地處沂蒙山區(qū)，東距黃海80公里，屬溫帶季風(fēng)氣候， 四季分明。境內(nèi)有沂、汶、蒙三河貫流，西部是山巒重疊、溝 壑縱橫的山區(qū)，東部丘陵起伏連綿，中部是土質(zhì)肥沃的平原， 四季差別明顯的氣候和復(fù)雜的地形沂南縣基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資環(huán)境良好，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。境內(nèi)公路四通八達(dá)，京滬、日東、東紅三條高速公路及膠新鐵路從境內(nèi)穿過，205、206兩條國(guó)道縱貫全境。產(chǎn)業(yè)、資源：沂南縣工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。擁有電子、機(jī)械、化工、木業(yè)、建材、冶金、輕工、紡織、食品、醫(yī)藥等 20多

2、個(gè)行業(yè)， 產(chǎn)品近80個(gè)系列9000多個(gè)花色品種，有 30種產(chǎn)品獲國(guó)家、 省、部?jī)?yōu)稱號(hào)。清華大學(xué)、山東大學(xué)、洛陽軸承研究所、 澳柯瑪集團(tuán)等許多知名科研院所和大企業(yè)集團(tuán)與縣內(nèi)企業(yè)聯(lián)姻。全 縣有上市公司 2家，11家企業(yè)通過了 IS09000質(zhì)量體系認(rèn)證。 境內(nèi)有沂、汶、蒙三河貫流，西部是山巒重疊、溝壑縱橫的山 區(qū)，東部丘陵起伏連綿，中部是土質(zhì)肥沃的平原，四季差別明 顯的氣候和復(fù)雜的地形，為種類繁多的植物提供了良好的生長(zhǎng)條件，可謂是 五谷雜糧齊全，野生植物多”。有人工培植和野生中藥材，不但品種多，而且質(zhì)量好，如全蝎、蟬蛻、丹參、半夏、棗仁、香附等遠(yuǎn)近聞名。礦產(chǎn)資源非金屬為多，石灰?guī)r、 大理石等分布廣

3、、礦藏量豐富。上峪等地的黑色花崗巖大理石 結(jié)構(gòu)致密堅(jiān)硬，間布藍(lán)色斑點(diǎn)，莊重典雅，被命名為中國(guó)藍(lán)”，下峪等地的大理石，色澤鮮明、細(xì)潤(rùn)似玉，被譽(yù)為沂蒙玉”?？h內(nèi)石英砂的儲(chǔ)量為全國(guó)第二，品位居全國(guó)之首。是制作玻璃 的好原料。旅游文化：沂蒙母親王換于紀(jì)念館、諸葛亮故里、漢畫像墓博物館、孔明文化旅游區(qū)、山東省戰(zhàn)時(shí)工作委員會(huì)、沂蒙影視基地、彩蒙山和孟良崮國(guó)家森林公園。人口：全縣總面積1774平方公里，轄17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，980個(gè)行政村， 90萬人，其中縣城（即界湖鎮(zhèn)）人口約 17萬人，縣城流動(dòng)人口 3 萬人。經(jīng)濟(jì)：2010年，全縣完成地方生產(chǎn)總值131.5億元（新口徑）， 增長(zhǎng)13.5% ;實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入4.

4、26億元、增長(zhǎng)21.35%，稅收 占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到81% ;完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資85.5億元，增長(zhǎng)22.6% ;實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值186億元，增 長(zhǎng)46%。城鄉(xiāng)居民收入明顯增加，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6650元、 城鎮(zhèn)在崗職工平均工資25700元。、 2009 年 -2011 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 根據(jù)資料顯示，沂南縣 2009-2010 年房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量較小， 價(jià)格趨于平穩(wěn)，稍有上升。 2010年-2011 年房地產(chǎn)開發(fā)量相比 09 年翻了 5 倍左右，但是市場(chǎng)需求量大，價(jià)格也開始逐步升高，在 2010 年 8 月-2010 年 12 月期間，均價(jià)上漲了 500 元左右。 2

5、011 年年初到現(xiàn)在，在 2010年年底的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上又上漲了 600元左右。 雖然房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭較快，但是由于需求量大，并沒有影響樓盤的 銷售，而且政府在 09年 5月-10年5月出臺(tái)了一項(xiàng)優(yōu)惠政策，農(nóng) 村買房?jī)?yōu)惠200元/ ，城鎮(zhèn)人口買高層優(yōu)惠 200元/ 。這一政 策的出臺(tái)，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，直接導(dǎo)致大多數(shù)樓盤被搶購(gòu) 一空，市場(chǎng)上出現(xiàn)了現(xiàn)房短缺，有市無房的現(xiàn)象。樓盤名稱類型規(guī)劃套數(shù)備案總套數(shù)已銷售備案套數(shù)剩余備案套數(shù)2010年價(jià)格2011年價(jià)格銀座花苑期房217-120972300悠山美域現(xiàn)房136-1279悠山美域期房共 1100276-1361402680龍城華庭期房660214-1

6、20941900新星管業(yè)居住組團(tuán)現(xiàn)房54-540振興花苑小區(qū)期房16-142振興花苑小區(qū)現(xiàn)房404金葉家園現(xiàn)房480-46713安?；▓@期房163-136272400商業(yè)6000陽都嘉苑期房39-40-1東城麗景期房224-190342850振興佳苑現(xiàn)房29-128商業(yè)貴和源期房45076-542224002700司法局住宅區(qū)期房68-38301600康寧居期房一期1060438-1902482000西村臥龍小區(qū)現(xiàn)房144-1431望景嘉苑現(xiàn)房30-300壹品龍都期房360107-41662700居鄰建設(shè)組團(tuán)期房27-270居鄰建設(shè)組團(tuán)現(xiàn)房25-250蒙山溫泉莊園期房170-151556800

7、錦御.貴泰源期房98-8810芙蓉花園小區(qū)期房235-145902500永興第一小區(qū)期房30-2731900財(cái)富廣場(chǎng)（商業(yè)）現(xiàn)房135-67684400檢察院老院住宅樓期房42-30121600檢察院組團(tuán)期房132-84481600榮華小區(qū)現(xiàn)房30-300糧食局居住組團(tuán)期房50-455玉樹祥石生態(tài)園小區(qū)期房245-232131600陽光新城期房177-621152000文化家園期房12-662100諸葛華府期房120諸葛亮城（商業(yè)）期房159-251344300冨麗花苑期房53-512住 2260商 6600陽都明珠花園二 期期房56-5062200朝陽佳苑期房360-294661780振興源

8、居住組團(tuán)期房50-38121600香榭麗花園期房250140-105352700平安家園期房44-26182000永興公寓期房44-16282900京北花園期房40040商 4600 住 1690東方明珠期房20411001102900人民醫(yī)院居住組團(tuán)期房176-21741500陽都國(guó)際期房2088景秀花園期房900城中御景期房72世紀(jì)花園期房548東村社區(qū)期房1800新星花園期房144營(yíng)里社區(qū)期房3000貴祥源期房260山水芙蓉期房2500萬豪佳苑期房350上上城期房460統(tǒng)計(jì)535533911964以上數(shù)據(jù)為2009-2011年的沂南房管局網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)。根據(jù)上面的數(shù)據(jù)，在2009-2011

9、年上半年期間，沂南縣共在網(wǎng)上備案5355套，其中已經(jīng)銷售3391套（包含商業(yè)），剩余1964套（包 含商業(yè)）。多以期房為主，現(xiàn)房的剩余房源基本以大戶型為主2011年年底到 2012年年初，預(yù)計(jì)有 3-5 個(gè)盤推出，總套數(shù)在 500 套左右，預(yù)計(jì)再市場(chǎng)健康的狀態(tài)下消化周為 3-5 個(gè)月。已確定在年底 推出的盤有：上上城、萬豪佳苑、貴泰源等。政府團(tuán)購(gòu)自建樓盤較多，檢察院、公安局、交警隊(duì)、國(guó)土等政府 機(jī)構(gòu)均有集資自建樓盤。 縣政府團(tuán)購(gòu)了康寧居的樓房。 所以沂南縣的 公務(wù)員住房基本飽和，這樣就少了一大批中高端消費(fèi)者 。排屋樓盤只有一個(gè)：智圣湯泉，銷售情況較為一般，大概已經(jīng)售 出排屋、獨(dú)棟四十余棟，基本

10、都是現(xiàn)房，樓盤品質(zhì)也一般，價(jià)格在 6600元/川左右。總體來說，09-11 年的沂南房地產(chǎn)市場(chǎng)正在一個(gè)升溫期， 市場(chǎng)健康， 投資潛力較大。三、市場(chǎng)預(yù)期分析明年（2012年），沂南房地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)升溫，同時(shí)約有 2000 余套 房源推向市場(chǎng)， 雖然推出的樓盤較多， 但是因?yàn)猷l(xiāng)村人口進(jìn)縣城， 加上舊城的拆遷改造，應(yīng)該會(huì)在年底前被消化干凈。依舊保持房 地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆， 房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)走高， 但是考慮到往年的價(jià)格走勢(shì)， 價(jià)格預(yù)計(jì)不會(huì)上漲太多，預(yù)計(jì)在 2012 年底房?jī)r(jià)會(huì)達(dá)到 3500 元/ 川左右。后年（2013 年），2013年會(huì)有很多大盤開始往外推， 陽都國(guó)際、 山水芙蓉等盤就會(huì)開出，而房?jī)r(jià)也會(huì)繼續(xù)走高，

11、預(yù)計(jì)年中能達(dá)到 3800-4000元/川，市場(chǎng)房源也回處于一個(gè)充足狀態(tài)。由于房?jī)r(jià)的 提高和房源的增多，許多投資消費(fèi)者就會(huì)進(jìn)入觀望心理，但是這 種心理會(huì)在某個(gè)樓盤熱銷時(shí)被打破，加上鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口往城里轉(zhuǎn)移， 以及舊城改造、拆遷。房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)依然處于一個(gè)健康的銷售狀態(tài)。但是，由于樓盤眾多，消費(fèi)者就開始“挑嘴”，想要拉攏消費(fèi)者買自己的房子，就需要做好策劃，打出樓盤的品質(zhì)。所以2013年，是沂南房地產(chǎn)商真正開始大規(guī)模斗爭(zhēng)的一年，是打房地產(chǎn)營(yíng) 銷戰(zhàn)、品質(zhì)戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn)的開始。政府規(guī)劃：例一類居件用地 二類鶻住用地 商住混合用地 行政辦公用地 文化設(shè)施用地 教A科研用地 中小學(xué)用地 體氏用地ra醫(yī)療衛(wèi)生用地文徇古進(jìn)

12、用地 商業(yè)設(shè)施用地 商務(wù)設(shè)施用地 娛樂康體用地I 旅游設(shè)施用地I 一類工業(yè)用地二類工業(yè)用地 物流倉(cāng)儲(chǔ)用地呂城市道路用定 永集面枳: % 4 ；- * r < < f < !“ 4% % % 二 匸丄：V I:-t JJ、，歲 去至壬弓X ”hA杰翌A(yù)flu山関 b+ffi 丄7 !.'1蘇喜護(hù)a免“ 63Q64卡H* ffi眾甘翳習(xí)®廠47812卡 傷法訕鉅已巴衆(zhòng)磐詳出25*廠 胳訊詡仙溜酋解383S詳訶32 腮滋訕應(yīng)班琳舉舉眾需岀15井 端黑巧>+屮35 述s>幟<>屮 30% L地塊六：國(guó)稅局北地塊七：國(guó)稅局北道路紅線內(nèi)面積：14

13、8718米已開發(fā)廉住瞎廉道I地缺D i道為紅錢內(nèi)用地血枳 297血平方米rl* rkL 一 IJ耳淀冰黑集崟sa! "4去靈mOM 7 L3 匸L丁 一3 79 姑;4Biill!sl:SS - 19§?、蠶II r -<.宙曲、.iLi1-丁n Autoctoefc Xfl 廠 地塊十二：器齡爲(wèi)沁爲(wèi)米3r -逵二 一米米必 一 一 誓11二一 二e小JL£» 盤一沿胳儡m8s -一 fc=探曙 yItt述飭緲二- P7- <13 斗B 5:沂南縣2010-2030年期間，總規(guī)劃拆遷用地面積：2658356平方米。規(guī)劃拆遷用地十二塊，部分以及

14、開始拆遷（陽都國(guó)際）四、項(xiàng)目分析ili詼電！地塊扎:中儷社區(qū)門1<?）、逍谿紅M用電慚私3辛-Pirroti，矚d毎旦空血譽(yù)二地理位置：玉泉路以北，朝陽路以西，中瞳路以東，金波路以南。 在市區(qū)的東北面，在縣委縣政府的正北偏東方向，規(guī)劃地塊內(nèi)為 中瞳社區(qū)，附近有人民醫(yī)院、沂南四中、實(shí)驗(yàn)二小等政府配套。 規(guī)劃用地1965畝，道路紅線內(nèi)用地297368平方米，容積率不大 于2.6，綠地率不小于35%。預(yù)計(jì)拿地后一期面向市場(chǎng)的時(shí)間為 2012年年底到2013年年初 （拆遷順利的情況下）。相信此時(shí)的消費(fèi)者，更注重的是性價(jià)比， 而非價(jià)格了。而我們公司本著做高端小區(qū)的原則，在品質(zhì)上就有 了競(jìng)爭(zhēng)力。我相

15、信只要判斷好市場(chǎng)、做好項(xiàng)目的包裝、定位，肯 定能再沂南房地產(chǎn)市場(chǎng)上分得一片天下。其實(shí)沂南這個(gè)項(xiàng)目和壽 光的項(xiàng)目在地理位置上有些相似，沂南的城市發(fā)展也是往東、南面發(fā)展，我們的項(xiàng)目也同樣是在老城區(qū)附近，南邊就是馬路，馬 路邊上有很多餐館、商店，人流量也比較大，有前期的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。 和壽光的區(qū)別就是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)條件較差，人均收入不太高，同時(shí) 也沒有大型開發(fā)商來帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，相對(duì)而言比較難帶動(dòng)整 個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的節(jié)奏。疑問： 當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)還能這樣有活力幾年？我們做高品質(zhì)樓 盤的同時(shí)，價(jià)格拉不上去，成本倒掛怎么辦？當(dāng)?shù)乩习傩詹徽J(rèn)我 們的高品質(zhì)怎么辦？我們的項(xiàng)目改怎么定位、包裝？五、項(xiàng)目定位我們?cè)谑?/p>

16、調(diào)的過程中發(fā)現(xiàn)，樓盤多以多層為主、 11 層的小高層 也不太多， 18-31 層的高層很少。在和當(dāng)?shù)氐拇砩痰牧奶熘校?也得知當(dāng)?shù)厝吮容^抵觸高層，原因是電梯費(fèi)太高。但是在去年 5 月政府出臺(tái)了購(gòu)買高層優(yōu)惠 200 元的政策之后，情況稍有好 轉(zhuǎn)，但是由于高層不多，也看不出到底有多少人接受了這種高 層的生活環(huán)境和配套費(fèi)。當(dāng)?shù)氐膭e墅也賣的不是很好，但是也 不代表沒有人要，我覺得還是他們別墅的品質(zhì)太差，我們也可 以考慮在后期的時(shí)候做幾棟排屋。我們?cè)谵D(zhuǎn)了十幾個(gè)樓盤之后 發(fā)現(xiàn)，他們樓盤的外立面都非常相似， 灰白主色調(diào)（白色墻面 + 灰色磚瓦），多層上多有徽派建筑的感覺， 好像跟當(dāng)?shù)卣闹T 葛亮復(fù)古風(fēng)格建筑有關(guān)， 要做歐式建筑的話可能要和政府溝通。 但是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)非常稀缺的是花園