華南Mall沉浮對商業(yè)地產的啟示

1、蒆袃袂莆莂袂羄膈蝕袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羈膅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇節(jié)莁薁膀肄蠆蝕衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋蕆蚈襖肁莃蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄蚄袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節(jié)蟻蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂蚄襖肀莇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蝕袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羈膅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇節(jié)莁薁膀肄蠆蝕衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋蕆蚈襖肁莃蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄蚄袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節(jié)蟻蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂蚄襖肀莇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蝕袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羈膅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇節(jié)莁薁膀肄

2、蠆蝕衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋蕆蚈襖肁莃蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄蚄袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節(jié)蟻蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂蚄襖肀莇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蝕袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羈膅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇節(jié)莁薁膀肄蠆蝕衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋蕆蚈襖肁莃蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄蚄袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節(jié)蟻蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂蚄襖肀莇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蝕袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羈膅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇節(jié)莁薁膀肄蠆蝕衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋蕆蚈襖肁莃蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄蚄袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁

3、薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節(jié)蟻蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂蚄襖肀莇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蝕袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羈膅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇節(jié)莁薁膀肄蠆蝕衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋蕆蚈襖肁莃蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄蚄袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節(jié)蟻蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂蚄襖肀莇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蝕袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羈膅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇節(jié)莁薁膀肄蠆蝕衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋蕆蚈襖肁莃蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄蚄袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節(jié)蟻蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂蚄襖肀莇薀袃膂膀蒆袃袂莆

4、莂袂羄膈蝕袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羈膅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇節(jié)莁薁膀肄蠆蝕衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋蕆蚈襖肁莃蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄蚄袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節(jié)蟻蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂蚄襖肀莇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蝕袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羈膅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇節(jié)莁薁膀肄蠆蝕衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋蕆蚈襖肁莃蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄蚄袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節(jié)蟻蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂蚄襖肀莇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蝕袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羈膅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇節(jié)莁薁膀肄蠆蝕衿芀

5、薅蝕羂肅蒁蠆肄羋蕆蚈襖肁莃蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄蚄袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節(jié)蟻蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂蚄襖肀莇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蝕袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羈膅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇節(jié)莁薁膀肄蠆蝕衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋蕆蚈襖肁莃蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅螈羂肁節(jié)蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃膂荿莂罿肈莈薄螁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈蚃膄蒞薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂蒅蠆膁蒂蚇裊膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋蒈蚄羈膄薇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂螁羈芀膁蒀袁膆膀薂肆肂膀蚅衿羈腿螇螞芇膈蕆袇膃芇蕿蝕聿芆蟻裊羅芅蒁蚈羈芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節(jié)蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃膂荿莂罿肈莈薄螁

6、肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈蚃膄蒞薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂蒅蠆膁蒂蚇裊膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋蒈蚄羈膄薇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂螁羈芀膁蒀袁膆膀薂肆肂膀蚅衿羈腿螇螞芇膈蕆袇膃芇蕿蝕聿芆蟻裊羅芅蒁蚈羈芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節(jié)蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃膂荿莂罿肈莈薄螁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈蚃膄蒞薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂蒅蠆膁蒂蚇裊膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋蒈蚄羈膄薇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂螁羈芀膁蒀袁膆膀薂肆肂膀蚅衿羈腿螇螞芇膈蕆袇膃芇蕿蝕聿芆蟻裊羅芅蒁蚈羈芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節(jié)蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃膂荿莂罿肈莈薄螁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈蚃膄蒞薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂蒅蠆膁蒂蚇裊膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆

7、羋蒈蚄羈膄薇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂螁羈芀膁蒀袁膆膀薂肆肂膀蚅衿羈腿螇螞芇膈蕆袇膃芇蕿蝕聿芆蟻裊羅芅蒁蚈羈芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節(jié)蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃膂荿莂罿肈莈薄螁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈蚃膄蒞薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂蒅蠆膁蒂蚇裊膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋蒈蚄羈膄薇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂螁羈芀膁蒀袁膆膀薂肆肂膀蚅衿羈腿螇螞芇膈蕆袇膃芇蕿蝕聿芆蟻裊羅芅蒁蚈羈芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節(jié)蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃膂荿莂罿肈莈薄螁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈蚃膄蒞薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂蒅蠆膁蒂蚇裊膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋蒈蚄羈膄薇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂螁羈芀膁蒀袁膆膀薂肆肂膀蚅衿羈腿螇螞芇膈蕆袇膃芇蕿蝕

8、聿芆蟻裊羅芅蒁蚈羈芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節(jié)蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃膂荿莂罿肈莈薄螁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈蚃膄蒞薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂蒅蠆膁蒂蚇裊膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋蒈蚄羈膄薇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂螁羈芀膁蒀袁膆膀薂肆肂膀蚅衿羈腿螇螞芇膈蕆袇膃芇蕿蝕聿芆蟻裊羅芅蒁蚈羈芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節(jié)蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃膂荿莂罿肈莈薄螁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈蚃膄蒞薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂蒅蠆膁蒂蚇裊膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋蒈蚄羈膄薇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂螁羈芀膁蒀袁膆膀薂肆肂膀蚅衿羈腿螇螞芇膈蕆袇膃芇蕿蝕聿芆蟻裊羅芅蒁蚈羈芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節(jié)蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃膂荿莂罿肈莈薄螁肄莈蚇肇

9、羀莇蝿袀羋莆蒈蚃膄蒞薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂蒅蠆膁蒂蚇裊膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋蒈蚄羈膄薇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂螁羈芀膁蒀袁膆膀薂肆肂膀蚅衿羈腿螇螞芇膈蕆袇膃芇蕿蝕聿芆蟻裊羅芅蒁蚈羈芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節(jié)蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃膂荿莂罿肈莈薄螁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈蚃膄蒞薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂蒅蠆膁蒂蚇裊膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋蒈蚄羈膄薇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂螁羈芀膁蒀袁膆膀薂肆肂膀蚅衿羈腿螇螞芇膈蕆袇膃芇蕿蝕聿芆蟻裊羅芅蒁蚈羈芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節(jié)蒈螅羇莁薀羀袃莀螞螃膂荿莂罿肈莈薄螁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈蚃膄蒞薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂蒅蠆膁蒂蚇裊膇蒁螀螇肅蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈

10、膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂肀薅蝿袈腿蚇羄膇膈莇螇肅膇葿羃聿膆螞袆羅膅螄蚈芃膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈節(jié)莈蚅袇芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羅肅蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃蚆螆芅莃蒅蕿膁莂薇裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂肀薅蝿袈腿蚇羄膇膈莇螇肅膇葿羃聿膆螞袆羅膅螄蚈芃膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈節(jié)莈蚅袇芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羅肅蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃蚆螆芅莃蒅蕿膁莂薇裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂肀薅蝿袈腿蚇羄膇膈莇螇肅膇葿羃聿膆螞袆羅膅螄蚈芃膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂

11、羈節(jié)莈蚅袇芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羅肅蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃蚆螆芅莃蒅蕿膁莂薇裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂肀薅蝿袈腿蚇羄膇膈莇螇肅膇葿羃聿膆螞袆羅膅螄蚈芃膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈節(jié)莈蚅袇芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羅肅蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃蚆螆芅莃蒅蕿膁莂薇裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂肀薅蝿袈腿蚇羄膇膈莇螇肅膇葿羃聿膆螞袆羅膅螄蚈芃膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈節(jié)莈蚅袇芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羅肅蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃蚆螆

12、芅莃蒅蕿膁莂薇裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂肀薅蝿袈腿蚇羄膇膈莇螇肅膇葿羃聿膆螞袆羅膅螄蚈芃膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈節(jié)莈蚅袇芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羅肅蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃蚆螆芅莃蒅蕿膁莂薇裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂肀薅蝿袈腿蚇羄膇膈莇螇肅膇葿羃聿膆螞袆羅膅螄蚈芃膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈節(jié)莈蚅袇芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羅肅蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃蚆螆芅莃蒅蕿膁莂薇裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁

13、肆蒃蒃羆羂肀薅蝿袈腿蚇羄膇膈莇螇肅膇葿羃聿膆螞袆羅膅螄蚈芃膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈節(jié)莈蚅袇芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羅肅蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃蚆螆芅莃蒅蕿膁莂薇裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂肀薅蝿袈腿蚇羄膇膈莇螇肅膇葿羃聿膆螞袆羅膅螄蚈芃膅蒃襖腿膄薆蚇肅膃蚈袂羈節(jié)莈蚅袇芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈艿蒄螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羅肅蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃蚆螆芅莃蒅蕿膁莂薇裊肇莁蝕蚈羃莀荿袃衿荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂肀薅蝿袈腿蚇羄膇膈莇螇肅螄肇薀薆螄艿莃薂螃莁芆袁螂肁蒁螇螁膃芄蚃螀芅葿蕿蝿羅節(jié)

14、蒅袈肇蒈螃袈膀芁蠆袇莂蒆蚅袆肂荿薁裊膄薄蕆襖芆莇螆袃羆薃螞羂肈蒞薈羂膁薁蒄羈芃莄螂羀肅膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羇聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄羃蕆蒃肅膆芀袂肂羋薅螈肁莀莈蚄肁肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅薂螄螅羄蒞蝕螄肇薀薆螄艿莃薂螃莁芆袁螂肁蒁螇螁膃芄蚃螀芅葿蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇蒈螃袈膀芁蠆袇莂蒆蚅袆肂荿薁裊膄薄蕆襖芆莇螆袃羆薃螞羂肈蒞薈羂膁薁蒄羈芃莄螂羀肅膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羇聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄羃蕆蒃肅膆芀袂肂羋薅螈肁莀莈蚄肁肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅薂螄螅羄蒞蝕螄肇薀薆螄艿莃薂螃莁芆袁螂肁蒁螇螁膃芄蚃螀芅葿蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇蒈螃袈膀芁蠆袇莂蒆蚅袆肂荿薁裊膄薄蕆襖芆莇螆袃羆薃螞羂肈蒞薈羂膁薁蒄羈芃莄螂羀肅膇

15、螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羇聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄羃蕆蒃肅膆芀袂肂羋薅螈肁莀莈蚄肁肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅薂螄螅羄蒞蝕螄肇薀薆螄艿莃薂螃莁芆袁螂肁蒁螇螁膃芄蚃螀芅葿蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇蒈螃袈膀芁蠆袇莂蒆蚅袆肂荿薁裊膄薄蕆襖芆莇螆袃羆薃螞羂肈蒞薈羂膁薁蒄羈芃莄螂羀肅膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羇聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄羃蕆蒃肅膆芀袂肂羋薅螈肁莀莈蚄肁肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅薂螄螅羄蒞蝕螄肇薀薆螄艿莃薂螃莁芆袁螂肁蒁螇螁膃芄蚃螀芅葿蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇蒈螃袈膀芁蠆袇莂蒆蚅袆肂荿薁裊膄薄蕆襖芆莇螆袃羆薃螞羂肈蒞薈羂膁薁蒄羈芃莄螂羀肅膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羇聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄羃蕆蒃肅膆芀袂肂羋薅螈肁莀莈蚄肁肀薄

16、薀蚇膂莆蒆蚆芅薂螄螅羄蒞蝕螄肇薀薆螄艿莃薂螃莁芆袁螂肁蒁螇螁膃芄蚃螀芅葿蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇蒈螃袈膀芁蠆袇莂蒆蚅袆肂荿薁裊膄薄蕆襖 華南mall沉浮對商業(yè)地產的啟示（1）上一篇 / 下一篇  2009-12-14 13:58:38 / 精華(3) / 置頂(3) / 個人分類：商業(yè)地產 查看( 155 ) / 評論( 3 ) / 評分( 0 / 0 ) 華南mall沉浮對商業(yè)地產的啟示南行考察記之一文/賴瀚林說起華南mall,業(yè)界做商業(yè)地產的可謂無人不知無人不曉，這要歸功于投資商當年巨額的廣告投入，當然也歸功于當時業(yè)內的普遍贊譽。然而不幸的是，時隔六年，當年這個曾被美國新聞周刊譽為新的世界

17、第七大奇跡、號稱世界最大的商業(yè)mall，如今竟淪落到香消玉殞的境地了。2009年11月份，東莞華南mall。這是繼2003年后我的再次造訪，目的是為了驗證當年這個亞洲最牛叉的商業(yè)摩是否依然媚惑和性感逼人？很顯然，這次旅行讓我失望了。從東莞市區(qū)驅車到萬江區(qū)華南mall，不到半小時車程。看著沿途嶄新的一幢幢樹起來的高樓和社區(qū)，你絕不會想到，6年前當華南mall在這里雄心壯志的要建一個全世界規(guī)模最大的商業(yè)“摩爾”時，周邊還是一片荒蕪的農田和亂糟糟的村莊?，F(xiàn)在這里也然城市中興區(qū)了。除了感嘆中國的城市化進程，你別無他語。時隔六年，再次走進華南mall，心境竟然完全不同?？諘绲慕值?，清冷的建筑，狹窄的河道

18、，銹跡斑斑的欄桿，門可羅雀的酒店，雜草叢生的道路，讓人頓生凄涼。而2003年我隨全國各地的觀摩者第一次來到這里時，還是懷著一種敬仰的心情來參觀的，真是世事無常啊。 “乘船逛大mall，購物看風景”，這句耳熟能祥的廣告語，曾經響徹大江南北，代表了華南mall的核心主題和特色。而現(xiàn)在，這句話卻成了華南mall最大的諷刺。所謂的大河，實際上一條比排水溝寬不了幾寸的狹窄水渠，兩岸滿目盡是平淡無奇的人造景觀，有什么逛頭？河灣里的剛朵拉船早己成為僅人們拍照留念的道具，孤獨的停靠在那里，空蕩蕩的街區(qū)再也無物可購。驅車繞一圈，滿目盡荒涼。曾經喧鬧的百安居建材超市，如今早己人去樓空，偌大的幾何體建筑被

19、開發(fā)商拿來做了羽毛球館，生意冷清。奧特萊斯商業(yè)街從一開始就沒有熱鬧過，孤零零的擺在那里，異常突兀。雄偉的立體停車樓，好象從未使用過，干凈的嚇人，是適合演恐怖片的絕佳片場。萬國美食城區(qū)人跡罕至，新加坡天線寶寶樂園和卡丁車賽場空蕩蕩的，一天難得有幾個人進來。還有一些尚未完工的爛尾樓區(qū)，讓人望而生畏。同事戲稱：哥看的不是商業(yè)，是寂寞。記得2003年7月華南mall開盤時，從東莞至華南mall的萬江大道天天是車水馬龍，水泄不通。來看房的，參觀的，獵奇的，看熱鬧的，旅游的，玩耍的，買鋪的，絡繹不絕，人山人海。以至于當時來玩耍的人們一票難求。據(jù)后來的統(tǒng)計，當時日均人流量達到10萬。華南mall規(guī)劃占地面積

20、約60萬平方米，比當時世界最大的加拿大愛民頓“摩爾”（50萬平米）還要大，目前實際開發(fā)占地43萬平米，總建筑面積89萬平米，其中商業(yè)面積60萬平米，號稱亞洲最大，世界第一，是集購物、娛樂、餐飲、商務、酒店、家居、休閑、運動、旅游等九大功能于一體的超大型主題商業(yè)公園。按照開發(fā)商東莞三元盈暉公司當時的規(guī)劃設想，華南mall將由全球七大濱水名城風情、近千家特色名店、豪華酒店及各國風味美食組成。而華南mall的最大亮點，在于其以水道為主線規(guī)劃出南加州海岸、舊金山、阿姆斯特丹、巴黎香榭麗舍大道、水城威尼斯、加勒比海岸、熱帶雨林七個特色主題街區(qū)，分別展示出七個世界著名的水濱名城風情。根據(jù)其規(guī)劃設想，其覆蓋

21、商圈將達到三個圈層，即第一級為20分鐘車程內覆蓋東莞大部分的地區(qū)、廣州黃埔區(qū)和增城市35個鎮(zhèn)，人口約800萬900萬；第二級為60分鐘車程內覆蓋廣州、深圳兩大城市市及順德大部分地區(qū)74鎮(zhèn)，人口約2800萬；第三商圈是2小時車程內覆蓋整個珠三角地區(qū)的縣市和158個鎮(zhèn)，4000萬人口的三大商圈市場。為了達到這個目標，開發(fā)商不惜投入巨額推廣費用全球招商，吸引了10多家世界500強企業(yè)先后入駐，美國時代華納、加拿大imax公司、英國bbc天線寶寶、肯德基、麥當勞，以及歐洲最大的建材裝飾零售商百安居、新加坡歡笑天地、深圳銅鑼灣百貨、阿瑪百貨、好又多、西湖春天、以及五星級的香格里拉、四星級的尼羅河酒店、全

22、國著名連鎖酒店錦江之星旅館等先后加盟進駐。而當時世界第五大零售商麥德龍也及時跟進萬江區(qū)，在華南mall的對面安寨扎營，更加深了市場對華南mall的投資信心。但問題是，市場的發(fā)展軌跡卻讓開發(fā)商有點始料未及。首先是開盤后的銷售不理想，華南mall的租售比是1：10，可售商鋪是10%，但這僅有的10%套現(xiàn)也沒有實現(xiàn)，據(jù)知情人士透露，華南mall商鋪套現(xiàn)僅2億元人民幣左右。剛開業(yè)時洶涌而至的游客所表現(xiàn)出的那股興奮勁，并未持續(xù)多久，兩年不到，市場對華南mall的新鮮感和好奇感就頓失殆盡。很顯然，開發(fā)商當時構筑的三大輻射商圈這個宏偉設想，并沒有實現(xiàn)，連第一級商圈都沒有覆蓋，后來各大主力店商家的紛紛撤漂，表

23、明了華南mall己經被市場拋棄。由于商圈不成熟，進駐商家的經營效益并不理想，盡管華南mall對這些主力店免收場地租金，但資金鏈問題仍 然無法阻擋各商家兵敗華南mall的進程，如銅鑼灣當時每個月的銷售額僅在100萬元左右，僅僅只能勉強維持日常經營。最開始退出的是美國華納，接棒的是萬達國際院線；緊接著好又多、深圳銅鑼灣、加拿大imax公司、英國bbc天線寶寶、百安居、阿瑪百貨等紛紛退場。銅鑼灣剛撤出，號稱世界最大的超市連鎖集團荷蘭spar機構就進駐，實際上幕后運作者是東莞的嘉榮商貿公司，據(jù)說該公司擁有spar品牌廣東省內獨家代理權，實際上就是東莞本土的超市，這種快速的簽約行動被外界理解為

24、華南mall的“曲線救市”。但不幸的是最后spar品牌也沒能維持多久。而各大主力店撤場前的大幅打折狂甩賣行動著實讓后面的投資者己經心生畏懼。這是后來華南mall商鋪難以套現(xiàn)的主要原因。除華南mall外，開發(fā)商還在對面拿到了大片的土地用來開發(fā)“盛世華南”住宅，開發(fā)商的最終目的是希望通過華南mall的開發(fā)帶動區(qū)域土地增值，使投資方獲得住宅開發(fā)收益，但華南mall不是華僑城，由于整體經營不善，拖累了后期銷售，使得開發(fā)商通過賣房鋪套現(xiàn)的計劃落空。而總建面達20萬平方米的“盛世華南”住宅，即使按均價3500元/平方米算（實際均價3200元/左右），頂多能套現(xiàn)7億元人民幣，與華南mall的25億元投資額相

25、比顯然是杯水車薪。實際上盛世華南住宅的銷售后來也不盡如人意，這是后話了，在此不表。由于開業(yè)后華南mall一度陷入經營困境，巨大的資金壓力迫使三元盈暉公司重新尋找新的戰(zhàn)略合作者和投資者。于是在此背景下，當時業(yè)界盛傳北大方正欲以20億收購華南mall。實際結果是，2006年6月份，三元盈暉公司與北大方正實現(xiàn)了股權重組，北大方正借北大資源正式入主華南mall，9月份，華南mall為尋求市場突破，毅然決定要舍棄其聲名顯赫的“華南mall”品牌，正式更名為“新華南mall生活城”，企圖將“商業(yè)購物主題公園”轉型為“國際化新都市主義生活街區(qū)”。而進入2004年后，中國的商業(yè)地產市場己經風起云涌，各種類型的

26、大型“摩爾”己經是“長江后浪推前浪，前浪死在沙灘上”，由于規(guī)劃設計之初的諸多硬傷，華南mall己經積重難返，這一品牌的轉型，也無法讓華南mall起死回生。（待續(xù)） 偌大的百安居建材超市，如今早己人去樓空，被改造用來作羽毛球館，生意清冷2003年7月開盤時的盛況，己經成為過眼云煙華南mall規(guī)劃鳥瞰圖廣場中央歡樂區(qū)，尚有一些年輕人來此玩耍門可羅雀的萬達電影城冷冷清清的卡丁車賽場 尼羅河酒店區(qū)奧特萊斯商業(yè)街從來就沒有熱鬧過 比排水溝寬不了幾寸的所謂大河人去樓空的天線寶寶樂園仍然在招商的淘寶街盛世華南住宅仍然爛尾樓的工地現(xiàn)場和荒蕪待開發(fā)地那么華南mall何以落至如今的境

27、地呢？華南mall的浮沉對今天的商業(yè)地產又何啟示？當2003年華南mall攜其巨無霸規(guī)模來到東莞萬江區(qū)時，以其亞洲最大和世界第一的體量，似乎就足以橫掃一切了，誰也會不懷疑其“錢”途無量。但是面對2003年之后全國風起云涌的商業(yè)mall圈地運動和重復建設，華南mall顯然低估了未來市場隱藏的巨大兇險，今天看來，華南mall的錯誤和硬傷其實是很顯而易見的。綜合來講，華南mall是在錯誤的時間、錯誤的地方、錯誤的環(huán)境下，建了一個錯誤的產品。首先是產品定位與區(qū)域經濟發(fā)展的錯位。當時東莞作為全國一個經濟實力強勁的地級市，新的城市規(guī)劃和主城區(qū)建設已經初步完成，城市化引擎對于地產的拉動作用十分明顯，因此政府

28、急切的希望引入一個大型商業(yè)地產項目來拉動區(qū)域經濟的發(fā)展，帶動房價和地價上漲，這是政府的如意算盤?？墒窃谥T多市場因素和優(yōu)惠政策的吸引下，投資商卻忽視了一個大經濟背景，即東莞不同于廣州，也不同于深圳。東莞是典型的以制造業(yè)為主體的外向型經濟，從事以來料加工為主導的外資企業(yè)配套服務，屬于勞動密集型的加工經濟，這種經濟的特點是城市人口少，外來人口密度大，收入水平低，自我支配時間少，對娛樂休閑與觀光購物的需求不明顯。而華南mall以大眾化的“娛樂休閑”和“觀光購物”為主導，又遠離主城區(qū)，這己經超前了東莞的區(qū)域經濟發(fā)展，有點曲高和寡。在以制造業(yè)經濟為主體的工業(yè)城市做超大型的娛樂休閑購物公園，而且是郊區(qū)，這顯

29、然是不合適的，其次一；其二，整體定位為“娛樂休閑”和“觀光購物”，而整體規(guī)劃中只占到不到10%的比例，而且大部分業(yè)態(tài)與深圳廣州等地雷同，對市場缺乏吸引力，難以帶動外來人流，更不用說撼動深圳、廣州、順德等地傳統(tǒng)的客源市場了，對珠三角的輻射力最后只能是一種意淫了。其次是商業(yè)配套功能與城市發(fā)展的錯位；東莞實際上是由分散的幾個大的衛(wèi)星城鎮(zhèn)組成的，如厚街、虎門、常平、長安等，區(qū)域經濟明顯，東莞市區(qū)特征反而不明顯，城市人口密度低，有效消費人口少，而萬江區(qū)又在城區(qū)的邊緣，房地產發(fā)展雖迅猛，城市配套設施卻跟不上，客源和交通都是很大的障礙。40萬超大體量的商業(yè)，每天至少要有3040萬的客流來支撐，而當時華南ma

30、ll開業(yè)后幾月內每天的客流量最多也不過10萬左右，這顯然難以維持商家的正常經營。在此背景下，華南mall卻定位為城市級商圈和超大型的購物娛樂中心，顯然與城市發(fā)展規(guī)模和城市功能不匹配。再加上東莞地方不大，卻聚集了超過12個大型的商業(yè)購物中心項目，商業(yè)嚴重飽和。大而無當?shù)纳虡I(yè)定位，即使是世界第一，卻因難以自我消化而不得不殞落。因此商圈半徑人口密度過低，商業(yè)體量過大，“城市購物中心” 配套功能的定位與區(qū)域城市發(fā)展不匹配，缺乏有效人氣支撐，這是導致好又多、銅鑼灣百貨、百安居、天線寶寶等紛紛退出的主要原因；即：1、城市商業(yè)購物中心定位與社區(qū)型商業(yè)街區(qū)需求定位的不匹配（后來投資商不得不更名為“生活城”，

31、重新定位為新都市主義生活街區(qū)，可惜己經晚了）；2、大體量的單體商業(yè)建筑過多，且規(guī)模過大，導致商業(yè)嚴重飽和，需求不足；3、大量的娛樂休閑商業(yè)活動放在封閉的室內空間，不符號大眾消費心理；4、 “乘船逛大mall，購物看風景”的傳播定位深入人心，但實際效果相差太遠，河道太窄，風景不多，少有逛頭，留不住回頭客，口碑差；即所謂廣告比產品做的好，所見與所想相差太遠；5、商業(yè)體量大而無當，難以消化，而業(yè)態(tài)單一無特色，對市場缺乏吸引力；第三是經營管理的缺位與商業(yè)特色的缺失華南mall雖成功引進了10家世界500強企業(yè)，并有幾大主力店進駐，但要么缺乏特色，要么產品沒有吸引力，導致開業(yè)后經營情況一直不理想。而很多

32、散戶商家，尚未等正式開業(yè)就紛紛撤出了。因此招商經營管理過程中的一味追求大品牌效應，卻忽視了商業(yè)特色與產品個性化缺失對項目發(fā)展的致命損傷。華南mall雖有七大主題功能特色街區(qū)，卻缺乏核心娛樂主題和休閑主題，除了廣場中央區(qū)的機械化運動娛樂項目外，整體娛樂休閑元素和特色太少，缺乏吸引力，游客回頭率低。第三是整個園區(qū)硬質人造景觀太多，缺少戶外休閑景觀和配套設施，戶外旅游景觀元素稀少，“觀光”成為紙上的空談。如河道太窄，“乘船逛大摩”的現(xiàn)實與想像中相去甚遠，建筑功能空間的設計缺陷與商業(yè)業(yè)態(tài)的定位錯誤，使得各商業(yè)業(yè)態(tài)之間無法做到人氣互換，彼此相互獨立，致使人氣難以聚集。另外，商業(yè)建筑層數(shù)過高，既無法把游客

33、引導上樓，又占用了大量的資金，銷售難以套現(xiàn)，拖累了后期的開發(fā)。所以當好又多、銅鑼灣、百安居等相繼撤出時，對市場的影響就像多米諾骨牌效應似的難以抵抗。加上2003年底國家實行宏觀調控，銀行收緊銀根，對于套現(xiàn)沒能實現(xiàn)、資金鏈緊張的投資商來說，無疑是雪上加霜，華南mall的厄運于是就此開始。對商業(yè)地產操盤的幾點啟示：1、大型商業(yè)地產項目的定位，不能一味求大，不能頭腦發(fā)熱，要切合市場實際需求；2、一定要對區(qū)域商圈半徑市場容量進行充分考量和論證的前提下，契合區(qū)域城市發(fā)展的規(guī)模和城市實際功能需要出發(fā)進行科學的定位；3、一定要明確企業(yè)的商業(yè)戰(zhàn)略目標，是長期持有還是售賣套現(xiàn)？然后制定相應的招商與銷售策略；4、

34、商業(yè)定位與實際招商時要充分考慮各主力商業(yè)人氣如何互換的問題，不能彼此獨立，否則造成資源浪費；5、經營的好不如賣的好，快速銷售是關健，一切圍繞現(xiàn)金流出發(fā)；大體量的單體商業(yè)建筑伴隨而來的是更大的市場經營風險與套現(xiàn)壓力；6、應充分考慮和尊重投資者的需求，用總價控制面積，現(xiàn)金為王，以利于銷售為原則；7、商業(yè)建筑空間功能與配套一定要尊重商家的經營需求，不能自以為是，否則設計之初就成了垃圾；8、招商一定要先于銷售起步，招商不僅要追求品牌效應，更要追求特色效應；9、一定要有專業(yè)的商業(yè)運營管理公司，否則嘔心泣血打下的江山也會毀于一旦；10應著重多考慮旅游景觀元素與休閑商業(yè)配套對人氣的吸引作用，不能點帶面，更要

35、避免“知道，做不到”的習慣性思維；（可能還有很多，點到為止吧，本篇完）華南摩商業(yè)規(guī)劃圖人去樓空的招商中心只有麥當勞、肯德基、必勝客等餐飲堅守陣地，生意較好 肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莆蝕罿莀節(jié)蝿肂膂薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇肆羄荿螆螅艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莀薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞薂羈膂芁薁肀羄蕿薁衿膀薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莆蝕罿莀節(jié)蝿肂膂薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇肆羄荿螆螅艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莀薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞薂羈膂芁薁肀羄蕿薁衿膀

36、薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莆蝕罿莀節(jié)蝿肂膂薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇肆羄荿螆螅艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莀薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞薂羈膂芁薁肀羄蕿薁衿膀薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莆蝕罿莀節(jié)蝿肂膂薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇肆羄荿螆螅艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莀薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞薂羈膂芁薁肀羄蕿薁衿膀薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄

37、莆蝕罿莀節(jié)蝿肂膂薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇肆羄荿螆螅艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莀薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞薂羈膂芁薁肀羄蕿薁衿膀薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莆蝕罿莀節(jié)蝿肂膂薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇肆羄荿螆螅艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莀薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞薂羈膂芁薁肀羄蕿薁衿膀薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莆蝕罿莀節(jié)蝿肂膂薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇肆羄荿螆螅艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖肈

38、薀袁羇芄蒆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莀薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞薂羈膂芁薁肀羄蕿薁衿膀薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莆蝕罿莀節(jié)蝿肂膂薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇肆羄荿螆螅艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莀薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞薂羈膂芁薁肀羄蕿薁衿膀薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莆蝕罿莀節(jié)蝿肂膂薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇肆羄荿螆螅艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莀薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞薂羈膂芁薁肀羄蕿薁衿膀薅薀羂肅

39、蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莆蝕罿莀節(jié)蝿肂膂薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇肆羄荿螆螅艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莀薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞薂羈膂芁薁肀羄蕿薁衿膀薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莆蝕罿莀節(jié)蝿肂膂薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇肆羄荿螆螅艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀腿肇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莀薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞薂羈膂芁薁肀羄蕿薁衿膀薅薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚅螀肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莆蝕罿莀

40、節(jié)蝿肂膂薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇肆羄荿螆螅艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆袃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀腿肇蒂衿衿薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀膅莀蕿蝿莈膂袇蝿肇蒈螃螈膀芁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蚈衿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀蝿羇罿膃螅羆膁葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀膅莀蕿蝿莈膂袇蝿肇蒈螃螈膀芁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蚈衿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀蝿羇罿膃螅羆膁葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀肂芆袈聿芅薂

41、螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀膅莀蕿蝿莈膂袇蝿肇蒈螃螈膀芁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蚈衿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀蝿羇罿膃螅羆膁葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀膅莀蕿蝿莈膂袇蝿肇蒈螃螈膀芁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蚈衿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀蝿羇罿膃螅羆膁葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀膅莀蕿蝿莈膂袇蝿肇蒈螃螈膀芁蠆螇節(jié)蒆

42、薅螆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蚈衿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀蝿羇罿膃螅羆膁葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀膅莀蕿蝿莈膂袇蝿肇蒈螃螈膀芁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蚈衿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀蝿羇罿膃螅羆膁葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀膅莀蕿蝿莈膂袇蝿肇蒈螃螈膀芁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蚈衿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀

43、蝿羇罿膃螅羆膁葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀膅莀蕿蝿莈膂袇蝿肇蒈螃螈膀芁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蚈衿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀蝿羇罿膃螅羆膁葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀膅莀蕿蝿莈膂袇蝿肇蒈螃螈膀芁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蚈衿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀蝿羇罿膃螅羆膁葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞

44、蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀膅莀蕿蝿莈膂袇蝿肇蒈螃螈膀芁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蚈衿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀蝿羇罿膃螅羆膁葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇莈蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄衿肅膃莃蕿袆聿莂蟻肂莇蒂螄裊芃蒁袆肀腿蒀蚆袃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀蕆薀膇芆蒆螞罿膂薆螅膅肈薅袇羈莆薄薇螁節(jié)薃蝿羆羋薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿薀螅肅芅蠆袈裊膁蚈薇肁肇蚇蝕襖蒆蚆袂聿莂蚅羄羂羋蚅蚄膇膄芁螆羀聿芀衿膆莈艿薈罿芄莈蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄衿肅膃莃蕿袆聿莂蟻肂莇蒂螄裊芃蒁袆肀腿蒀蚆袃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀蕆薀膇芆蒆螞罿膂薆螅膅肈薅袇羈莆薄薇螁節(jié)薃蝿羆羋薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿薀螅肅芅蠆袈裊膁蚈薇肁肇蚇蝕襖蒆蚆袂聿莂蚅羄羂羋蚅蚄膇膄芁螆羀聿芀衿膆莈艿薈罿芄莈蟻膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄衿肅膃莃蕿袆聿莂蟻肂莇蒂螄裊芃蒁袆肀腿蒀蚆袃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀蕆薀膇