土地估計(jì)常見問題及操作方法PPT課件

1、一、土地估價(jià)報(bào)告部分二、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告部分三、土地估價(jià)方法部分第1頁/共58頁一、土地估價(jià)報(bào)告部分： 1、封面。容易犯的錯(cuò)誤： （1）估價(jià)項(xiàng)目名稱不全 例1：*公司位于*市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估 缺土地用途、土地使用權(quán)類型。 例2：*公司用地抵押貸款項(xiàng)目涉及的工業(yè)用地國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估 缺位置描述。 （2）有的估價(jià)報(bào)告封面出現(xiàn)了關(guān)鍵詞。根據(jù)規(guī)范，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的封面要求有關(guān)鍵詞，而很多報(bào)告中沒有；或者在估價(jià)報(bào)告封面出現(xiàn)了關(guān)鍵詞。電子備案系統(tǒng)中，估價(jià)報(bào)告封面將自動(dòng)生成，不會(huì)出現(xiàn)關(guān)鍵詞；但是技術(shù)報(bào)告的關(guān)鍵詞，還需要我們完成。第2頁/共58頁2、估價(jià)目的不準(zhǔn)確，表述過于簡(jiǎn)

2、單。 準(zhǔn)確定義估價(jià)目的關(guān)系到估價(jià)報(bào)告是否有效。 例如，補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金或者確定“招拍掛”底價(jià)一概而論。 又如，確定抵押價(jià)值或者為抵押貸款提供參考依據(jù)，前者根據(jù)建住房20068號(hào)關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，后者在特殊說明事項(xiàng)中闡述清楚情況后可以僅評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值(即未進(jìn)行權(quán)利修正和減價(jià)處理)，兩者的土地價(jià)值可能不等，不能混淆概論。 抵押價(jià)格=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值-法定優(yōu)先受償款第3頁/共58頁 有的表述過于簡(jiǎn)單。 例：此次評(píng)估目的是為委托方確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)提

3、供參考依據(jù)。 未說明委托依據(jù)。 有的報(bào)告僅寫一句話“為抵押貸款提供土地價(jià)格參考依據(jù)”。 另外，估價(jià)目的不能同時(shí)有兩個(gè)目的，如為兩個(gè)目的時(shí)應(yīng)分別出具報(bào)告。 例：估價(jià)目的是對(duì)本項(xiàng)目的土地補(bǔ)償價(jià)格和出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)用方向?yàn)樘峤唤o當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)地價(jià)管理部門，對(duì)估價(jià)對(duì)象土地補(bǔ)償價(jià)格及毛地價(jià)水平進(jìn)行審核。這份報(bào)告出現(xiàn)了二個(gè)目的，及評(píng)估土地補(bǔ)償價(jià)格和出讓價(jià)格。這是錯(cuò)誤的。第4頁/共58頁3、估價(jià)基準(zhǔn)日確定大多沒有說明理由。 正常應(yīng)寫“本次評(píng)估以完成現(xiàn)場(chǎng)查勘之日，即*年*月*日作為估價(jià)基準(zhǔn)日。”有時(shí)估價(jià)師是多次看現(xiàn)場(chǎng)，所以注意這兒，是完成之日。特殊情況的，如企業(yè)改制，需與其它資產(chǎn)評(píng)估相一致，可在此簡(jiǎn)單說明理由；

4、在“估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件”中，應(yīng)詳盡說明。特別是現(xiàn)場(chǎng)查勘之日與估價(jià)基準(zhǔn)日不一致的，如何處理的，更要說明。第5頁/共58頁4、地價(jià)定義不明確。 地價(jià)定義的目的在于明確估價(jià)對(duì)象在限定條件下形成的價(jià)格，限定條件的內(nèi)容基本固定，包括估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下設(shè)定的開發(fā)程度與用途、土地使用權(quán)年限、土地使用權(quán)類型。如果說估價(jià)目的是土地估價(jià)報(bào)告的前提，那么地價(jià)定義就是核心。 但部分土地估價(jià)師沒有高度重視，提醒注意以下幾點(diǎn)：第6頁/共58頁 （1）不能漏項(xiàng)。如大多數(shù)漏土地使用權(quán)性質(zhì)、容積率兩項(xiàng)。特別是容積率，在近二年的評(píng)審中，對(duì)這項(xiàng)要求非常嚴(yán)格。還有的漏土地剩余使用年限。有的評(píng)估設(shè)定的土地使用年

5、限，前面說成13年，后面又是40年。 例：本次評(píng)估地價(jià)定義為：設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為綜合，設(shè)定年限為綜合用地法定最高出讓年限50年、設(shè)定開發(fā)程度為“七通一平”（宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)場(chǎng)地平整），于估價(jià)基準(zhǔn)日2010年7月30日的土地使用權(quán)出讓價(jià)格。 缺現(xiàn)狀或規(guī)劃利用、容積率等。第7頁/共58頁 （2）設(shè)定用途、容積率應(yīng)以證載為主，實(shí)際情況可以在估價(jià)過程中認(rèn)真分析后予以考慮。 （3）實(shí)際開發(fā)程度與設(shè)定開發(fā)程度不一致的，應(yīng)闡述理由。 如：為抵押貸款提供參考涉及的已建成房地產(chǎn)中的土地價(jià)值評(píng)估。實(shí)際開發(fā)程度為宗地內(nèi)“六通一平”，設(shè)定為宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。 可描述為：待估

6、宗地實(shí)際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”和紅線內(nèi)“六通一平”。根據(jù)資產(chǎn)銜接原則，為確保資產(chǎn)不重不漏評(píng)估，宗地紅線內(nèi)的“六通”費(fèi)用在求取房產(chǎn)價(jià)值時(shí)測(cè)算，本次土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“六通”和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。 抵押時(shí)，如果建成建筑物的價(jià)值高于空地價(jià)值，該種選擇應(yīng)無風(fēng)險(xiǎn)；如果老舊建筑物價(jià)值低于空地價(jià)值，這樣存在高估風(fēng)險(xiǎn)。第8頁/共58頁5、估價(jià)結(jié)果出錯(cuò)。 主要表現(xiàn)在一覽表方面，缺項(xiàng)，沒有嚴(yán)格按照規(guī)程要求做，缺少基礎(chǔ)設(shè)施、權(quán)利狀況等詳細(xì)說明。 另外，有的商辦住用地，沒有用樓面地價(jià)表示。根據(jù)規(guī)范，“必要時(shí)應(yīng)注明樓面地價(jià)”。第9頁/共58頁v6、估價(jià)對(duì)象界定不具體、全面。如估價(jià)對(duì)象具體是指土地、房地，還是

7、建筑物，沒有說明清楚。若指土地又沒有交待面積、用途、土地使用權(quán)人等。7、土地登記狀況表述不全，大多缺少估價(jià)對(duì)象來源、土地登記證書號(hào)。特別是估價(jià)對(duì)象來源，即歷史沿革，在近年的評(píng)審中，都要求寫明。 下面這個(gè)案例對(duì)估價(jià)對(duì)象的來源及歷史沿革描述比較清楚。 估價(jià)對(duì)象的來源及歷史沿革：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)為國(guó)有工業(yè)用地，通過估價(jià)師實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象原為*縣*鎮(zhèn)*村集體土地，經(jīng)過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批后變?yōu)閲?guó)有土地，*市*有限公司于1999年6月以出讓方式取得了估價(jià)對(duì)象的國(guó)有出讓建設(shè)用地使用權(quán)，并簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。第10頁/共58頁8、土地權(quán)利狀況表述不全。 以出讓方式取得土地使用權(quán)，要說明取得時(shí)間、出讓金數(shù)

8、額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限、剩余使用年限、宗地使用的特殊規(guī)定。而多數(shù)報(bào)告缺少描述。如果已有抵押權(quán)存在，缺少抵押權(quán)人、抵押權(quán)的設(shè)定、終止日期、期限等。本次評(píng)估是否考慮抵押權(quán)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，在報(bào)告中未予披露。如有租賃權(quán)存在，則應(yīng)寫租賃起止時(shí)間、租賃范圍、租金情況，本次估價(jià)如何處理等。 例：估價(jià)對(duì)象土地權(quán)利為*有限公司以出讓方式獲得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),宗地登記用途為工業(yè)用地,評(píng)估登記用途為工業(yè)用地,土地使用權(quán)終止日期為2056年6月30日,估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象剩余使用年限44.0年,根據(jù)委托方提供資料及其介紹,估價(jià)基準(zhǔn)日,估價(jià)對(duì)象未設(shè)有抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。 缺所有權(quán)、出讓合同內(nèi)容描述。（

9、應(yīng)有取得時(shí)間，出讓金數(shù)額，標(biāo)準(zhǔn)、使用年限） 在電子備案系統(tǒng)的宗地信息中，應(yīng)填寫出讓金單價(jià)。第11頁/共58頁9、土地利用狀況大多未引起重視。 此處應(yīng)描述一是利用現(xiàn)狀，估價(jià)對(duì)象上的建構(gòu)筑物及其用途、容積率、綠化率等。重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明其耐用年限、已使用年限、結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明等等。特別是如果運(yùn)用到了收益還原法，則此處說明應(yīng)更加詳細(xì)。 二是應(yīng)描述土地利用變遷，包括估價(jià)對(duì)象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用情況等，如后面采用了假設(shè)開發(fā)法，則在此處應(yīng)更加詳盡說明。 而在有些參加評(píng)審報(bào)告中，如已有建筑物的，沒有容積率；待開發(fā)土地的，沒有說明規(guī)劃批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)日期等。后面的附件亦應(yīng)與此一致，附上

10、房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。 例：至估價(jià)基準(zhǔn)日，宗地上建有辦公樓、車間、門衛(wèi)室等建筑物，均未辦理產(chǎn)權(quán)證。 缺建筑面積、建筑密度、容積率等。 如果估價(jià)對(duì)象為空地，應(yīng)說明為何未開工，是規(guī)劃調(diào)整還是其它原因。這關(guān)系到權(quán)利狀況、處置的約束。第12頁/共58頁10、估價(jià)依據(jù)缺乏針對(duì)性。 很多估價(jià)師沒有重視估價(jià)依據(jù)的針對(duì)性，估價(jià)依據(jù)大同小異，針對(duì)性不強(qiáng)。 如評(píng)估國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓底價(jià)，把擔(dān)保法寫上了，或者把相關(guān)法律法規(guī)全部羅列上。有的缺項(xiàng)重要的依據(jù)。如土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估，沒有將原國(guó)家土地管理局印發(fā)的關(guān)于土地使用權(quán)抵押有關(guān)問題的通知寫上。 應(yīng)從估價(jià)目的、土地用途以及估價(jià)方法的不

11、同，有針對(duì)性地確定估價(jià)依據(jù)。第13頁/共58頁（1）估價(jià)目的 不同的估價(jià)目的對(duì)應(yīng)不同的估價(jià)依據(jù)。例如：有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓目的的應(yīng)強(qiáng)調(diào)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5月19日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）及各地方條例。有關(guān)土地出讓目的的應(yīng)強(qiáng)調(diào)以上條例及招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（2007年9月28日中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào)）等其他相關(guān)條例。有關(guān)土地抵押目的的應(yīng)強(qiáng)調(diào)擔(dān)保法和關(guān)于土地使用權(quán)抵押有關(guān)問題的通知。有關(guān)企業(yè)改制目的應(yīng)強(qiáng)調(diào)國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行）和土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知（國(guó)土資廳發(fā)200142號(hào)

12、）、國(guó)土資源部關(guān)于改革土地結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（國(guó)土資發(fā)200144號(hào)）等文件。第14頁/共58頁（2）土地用途 土地用途方面，主要是工業(yè)用地應(yīng)強(qiáng)調(diào)依據(jù)關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知（國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)）、國(guó)土資源部、監(jiān)察部關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知（國(guó)土資發(fā)2009101號(hào)）、國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知（國(guó)土資發(fā)200956號(hào)）等文件。第15頁/共58頁（3）估價(jià)方法： 估價(jià)依據(jù)應(yīng)與估價(jià)過程一致，主要體現(xiàn)在估價(jià)過程中各種方法參數(shù)的選取。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，應(yīng)強(qiáng)調(diào)當(dāng)?shù)匾压荚趯?shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)。 收益還原法，應(yīng)強(qiáng)調(diào)有關(guān)房產(chǎn)

13、稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、管理費(fèi)、維修費(fèi)、建筑物重置成本等的文件規(guī)定。 成本逼近法，應(yīng)強(qiáng)調(diào)土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)等文件規(guī)定。尤其很多報(bào)告中仍計(jì)入新增建設(shè)用地使用費(fèi)的問題，應(yīng)根據(jù)財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知（財(cái)綜200648號(hào)）進(jìn)行認(rèn)真分析。 剩余法，應(yīng)強(qiáng)調(diào)建設(shè)工程費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)政策等。第16頁/共58頁11、估價(jià)原則選用缺乏針對(duì)性。 有的把所有估價(jià)原則全部羅列上，有的缺項(xiàng)重要原則。如采用市場(chǎng)法的，沒有寫替代原則等。 注意，涉及抵押貸款的土地估價(jià)，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)大，應(yīng)強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎原則。第17頁/共58頁12、估價(jià)結(jié)果及其使用部分問題： 一

14、是把估價(jià)的前提條件及假設(shè)條件、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告使用、需要特殊說明的事項(xiàng)混在一起描述，條理不清；二是估價(jià)的前提條件及假設(shè)條件的描述不全，大多缺少年期、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定；三是未經(jīng)確認(rèn)或無法確認(rèn)的資料沒有作特殊說明等。 根據(jù)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式，估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用分為三個(gè)部分： （1）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件，說明進(jìn)行本次估價(jià)及估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果成立的前提條件和假設(shè)條件。其中，假設(shè)條件應(yīng)寫估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定等。可見，估價(jià)基準(zhǔn)日的設(shè)定應(yīng)在此給出理由。估價(jià)的前提條件必須基于合理和可信。第18頁/共58頁 例： 鑒于估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本次估價(jià)有以下假設(shè)條件： 估價(jià)對(duì)象在辦理出

15、讓手續(xù)過程中已經(jīng)支付有關(guān)稅費(fèi)。 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的規(guī)劃條件未來不會(huì)改變。 估價(jià)對(duì)象的開發(fā)及投入完全符合“七通一平”的標(biāo)準(zhǔn)。 估價(jià)對(duì)象剩余年期不會(huì)因?yàn)槠渌蜻M(jìn)行增減。 有關(guān)證明中所述內(nèi)容與客觀情況完全吻合。 該例條理清晰，假設(shè)合理。第19頁/共58頁（2）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用。 其中有一條，土地估價(jià)結(jié)果的有效期，說明本次估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果的有效期限，規(guī)范寫法應(yīng)為：本估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果自估價(jià)報(bào)告提交之日起一年內(nèi)有效，或者半年內(nèi)有效，這個(gè)根據(jù)具體情況。但是，迄今為止，我們?nèi)杂幸恍﹫?bào)告是：自估價(jià)基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。請(qǐng)問：如果讓我們?cè)u(píng)一宗地一、二年前的價(jià)格，如果是自估價(jià)基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效，那么當(dāng)我

16、們提交這份報(bào)告時(shí)，就已經(jīng)失效了，那評(píng)估的目的何在呢？委托方付了錢，拿著一份失效的報(bào)告，又有什么意義？第20頁/共58頁（3）需要特殊說明的事項(xiàng)。 一些特殊情況、估價(jià)中采取的特殊處理，需在此說明。此處應(yīng)對(duì)他項(xiàng)權(quán)利的狀況作出說明：如抵押權(quán)，對(duì)抵押權(quán)的存在，本次評(píng)估中是否進(jìn)行了考慮；租賃權(quán)，如果簽訂低租金合同，則可能對(duì)地價(jià)有影響；法定優(yōu)先受償款，如劃撥土地，則存在應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，本次評(píng)估是如何考慮的。 很多估價(jià)報(bào)告中第三條“需要特殊說明的事項(xiàng)”與第一條“估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件”混淆，不夠重視該條款?！靶枰厥庹f明的事項(xiàng)”旨在披露未確定因素、變化因素、未考慮因素與估價(jià)結(jié)果的關(guān)系，減少土地估價(jià)的風(fēng)

17、險(xiǎn)，必須予以高度重視。第21頁/共58頁 例如：估價(jià)對(duì)象尚未取得土地使用權(quán)證或規(guī)劃條件，估價(jià)報(bào)告僅根據(jù)委托估價(jià)函中的條件進(jìn)行估價(jià)，必須申明當(dāng)條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。 出于某些特定評(píng)估目的時(shí)，當(dāng)?shù)卣蟊仨毷褂没鶞?zhǔn)地價(jià)，但基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已過期，或者超期基準(zhǔn)地價(jià)經(jīng)論證可以使用，均應(yīng)說明。 當(dāng)評(píng)估目的是為抵押提供市場(chǎng)價(jià)格參考依據(jù)時(shí)，或者估價(jià)對(duì)象尚未解押，應(yīng)提醒估價(jià)報(bào)告使用者，該報(bào)告是否考慮了法定優(yōu)先受償權(quán)對(duì)價(jià)格的影響。 當(dāng)為以轉(zhuǎn)讓為目的的評(píng)估提供市場(chǎng)價(jià)格參考依據(jù)時(shí)，應(yīng)提醒報(bào)告使用者注意該報(bào)告是否考慮了土地轉(zhuǎn)讓時(shí)需支付的各種稅費(fèi)及稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等因素的影響。第22頁/共58頁13、附件問題：

18、一是有的報(bào)告沒有附件；二是有的報(bào)告附件不全，缺待估宗地位置示意圖、比較案例的現(xiàn)場(chǎng)照片和坐落，沒有附上基準(zhǔn)地價(jià)的相關(guān)內(nèi)容等；三是附件復(fù)印件模糊不清，無法看清。 有的地價(jià)定義說明是按現(xiàn)狀利用條件（空地、地上無建筑物）評(píng)估，但照片顯示有在建工程或已建好的房屋，與土地利用狀況描述明顯不一致。 有的位置示意圖過于簡(jiǎn)單，只有二條道路組成，漏掉了包括周邊土地的利用情況、功能分區(qū)和產(chǎn)業(yè)聚集等重要信息。 下面二個(gè)案例一為過于簡(jiǎn)單的示意圖，一為做得較好的位置示意圖。第23頁/共58頁第24頁/共58頁第25頁/共58頁二、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告部分 1、影響因素分析： 地價(jià)的影響因素包括一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素，因

19、素的照抄照搬是土地估價(jià)報(bào)告中存在的通病，甚至商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途用地的影響因素全部一樣，沒有任何分析。估價(jià)是一個(gè)集科學(xué)、經(jīng)驗(yàn)、藝術(shù)于一體的行業(yè)，土地估價(jià)師對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市地價(jià)政策、住房制度、區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)等因素進(jìn)行科學(xué)分析，才能更好地把握地價(jià)動(dòng)態(tài)，體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)化水平。例如：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“限購(gòu)”政策，抑制了房地產(chǎn)的投機(jī)，對(duì)當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)是否存在影響，具體影響程度，可能中小戶型住宅價(jià)格在降低，但高檔住宅銷量仍然較好；估價(jià)對(duì)象為一宗工業(yè)用地，但位于某國(guó)家產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可能存在一定優(yōu)惠政策或規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，對(duì)土地的價(jià)格存在的影響應(yīng)具體分析。第26頁/共58頁 具體到我省大多數(shù)估價(jià)報(bào)告的缺點(diǎn)：一是內(nèi)

20、容不全，如一般因素描述大多缺金融政策、稅收政策，區(qū)域因素描述缺微觀區(qū)位說明，個(gè)別因素缺臨路狀況等；二是缺乏分析，即重描述、輕分析，甚至不作分析，大多套用當(dāng)?shù)厥星椤⒖h情，沒有作針對(duì)性分析；三是文字描述不精煉，寫的過多且空洞，甚至于是對(duì)地價(jià)影響無關(guān)的東西。 需指出的是：土地估價(jià)報(bào)告與技術(shù)報(bào)告的因素說明不同，估價(jià)報(bào)告?zhèn)戎赜谝蛩氐年愂?，而技術(shù)報(bào)告?zhèn)戎赜诜治觥Ｔ趯?duì)地價(jià)影響因素進(jìn)行分析時(shí)，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對(duì)地價(jià)可能產(chǎn)生的影響程度及影響趨勢(shì)，并與土地估價(jià)過程中有關(guān)方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內(nèi)容等相對(duì)應(yīng)，要求對(duì)地價(jià)影響因素的分析要與估價(jià)結(jié)果的確定聯(lián)系起來，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估

21、價(jià)得當(dāng)，不能前后矛盾。第27頁/共58頁2、估價(jià)方法選擇應(yīng)有現(xiàn)勢(shì)性： 缺點(diǎn)一是大多數(shù)說明理由不夠清楚，即沒有全面說明為何選用該種方法，又為何不選用其他方法的理由等；二是方法選用錯(cuò)誤，如有一份報(bào)告，商住用地采用成本法，按征收集體土地方式，價(jià)格評(píng)到了2000多元/平方米，難以置信。 根據(jù)規(guī)程，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等進(jìn)行合理選擇。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地市場(chǎng)比較活躍，近期有較豐富的交易案例可供選擇和比較，可以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；區(qū)域周邊及類似區(qū)域的同類地產(chǎn)有出租現(xiàn)象

22、，可從客觀房地產(chǎn)租金中剝離出歸屬于土地的租金并以此計(jì)算地價(jià)，可采用收益還原法；所在區(qū)域的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)等成本費(fèi)用具有現(xiàn)行的法律法規(guī)和文件依據(jù)，可采用成本逼近法；所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，有充足的房地產(chǎn)交易案例，能夠通過該區(qū)域的房地產(chǎn)交易價(jià)格水平合理確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值，可用剩余法的原理和公式推算出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。第28頁/共58頁 以上4種方法的原理都與能夠取得近期交易案例、出租案例、土地開發(fā)費(fèi)用等具有很強(qiáng)的現(xiàn)勢(shì)性。當(dāng)然，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法也不例外，可是很多土地估價(jià)師僅僅因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象位于基準(zhǔn)地價(jià)范圍內(nèi)，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，而沒有考慮基準(zhǔn)地價(jià)的公布年限，其是否適用現(xiàn)在的地價(jià)

23、水平。因此，土地估價(jià)師在選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法時(shí)應(yīng)慎重。 如估價(jià)對(duì)象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，參照基準(zhǔn)地價(jià)的末級(jí)地進(jìn)行評(píng)估。第29頁/共58頁 在具體的實(shí)踐中，我們一般工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地采用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，成本逼近法適宜新開發(fā)土地。商辦住用途的空地，已有規(guī)劃指標(biāo)，完成*通一平的凈地，最適宜采用假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法，也可采用收益還原法，但要分情況，如賓館、加油站用地；商辦住用途的熟地，采用收益還原法、市場(chǎng)比較法。熟地，往往地面上已建有房屋，當(dāng)進(jìn)行銀行抵押目的的評(píng)估時(shí)，房屋必須隨之抵押。這時(shí)候的土地評(píng)估，里面參數(shù)的選取，須注意與房屋評(píng)估的參數(shù)相

24、統(tǒng)一。第30頁/共58頁3、地價(jià)的確定： 應(yīng)對(duì)不同方法評(píng)估結(jié)果進(jìn)行可信度分析，合理確定估價(jià)結(jié)果。 取加權(quán)系數(shù)過于隨意，依據(jù)不充分。確定宗地估價(jià)結(jié)果，要求說明對(duì)不同估價(jià)方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整的原因。估價(jià)人員應(yīng)從估價(jià)資料、估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)指標(biāo)等的適宜性、準(zhǔn)確性方面，對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行客觀分析。對(duì)采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價(jià)格等為最終宗地地價(jià)的，要解釋其方法選擇的依據(jù)。 當(dāng)二種方法差異大時(shí)，下一案例：由于兩種方法結(jié)果差異較大，考慮到估價(jià)對(duì)象所在地塊上的建筑物未建成，售價(jià)為開發(fā)完成后的預(yù)計(jì)售價(jià)，目前市場(chǎng)不明確；而市場(chǎng)比較法選取的是近期交易案例，較具有現(xiàn)勢(shì)性。故本次評(píng)估取市場(chǎng)比較法的結(jié)果作為最終價(jià)

25、格。 該例分析較好，揭示了重點(diǎn)。第31頁/共58頁4、估價(jià)報(bào)告整體的邏輯性： 土地估價(jià)報(bào)告的各項(xiàng)要素應(yīng)緊密聯(lián)系在一起。很多土地估價(jià)報(bào)告因估價(jià)師工作態(tài)度懈怠，重要參數(shù)不一致、書寫錯(cuò)誤、嚴(yán)重筆誤等現(xiàn)象較多，如年期前后不一致、開發(fā)程度前后不一致、容積率前后不一致、土地用途不一致、公式打印錯(cuò)誤、項(xiàng)目名稱前后不一致等，影響了土地估價(jià)結(jié)果的可信度。估價(jià)師在撰寫土地估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)引起高度重視，精力高度集中，保證土地估價(jià)報(bào)告整體邏輯一致。第32頁/共58頁三、土地估價(jià)方法部分： 1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法： 幾大評(píng)估方法中，也是在我們?nèi)粘９纼r(jià)中，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是運(yùn)用最常見的一種方法。經(jīng)常是以其它評(píng)估方法為主，

26、然后用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行驗(yàn)證。 前不久，中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)發(fā)布了關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問題的處理意見（一）。第33頁/共58頁 我省各地的基準(zhǔn)地價(jià)，超過三年仍在使用的，有一大批；超過六年的，有個(gè)別縣。越到小縣城，能采用其它評(píng)估方法的越不多，如市場(chǎng)比較法，根本找不到市場(chǎng)交易案例。因此，當(dāng)必須采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照該文件精神操作。超過三年的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中解釋使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的必要性及該基準(zhǔn)地價(jià)體系的可用性，定量分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的趨勢(shì)變化，并進(jìn)行相應(yīng)的期日修正。超過六年的，須附地方政府（包括主管部門）明確要求必須使用該方法的證明；不能提供證明的，須由省級(jí)以上（含省級(jí)）土

27、地估價(jià)師協(xié)會(huì)組織專家論證，對(duì)使用該方法的必要性、可行性以及對(duì)估價(jià)結(jié)果的可能影響等給出明確的結(jié)論和使用建議，同時(shí)估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分披露該事項(xiàng)，并進(jìn)行相應(yīng)的期日修正，地方政府的證明文件或省級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)組織的專家論證意見應(yīng)作為報(bào)告附件?？梢?，超過六年繼續(xù)使用該方法難度就很大了，因?yàn)榛旧鲜〖?jí)行業(yè)協(xié)會(huì)的專家論證意見不會(huì)給出。第34頁/共58頁 扣分點(diǎn)依次是：地價(jià)內(nèi)涵、其他因素修正、方法運(yùn)用完整性、編制待估宗地因素條件說明表、編制待估宗地因素修正系數(shù)表、地價(jià)計(jì)算、修正體系、宗地級(jí)別的確定。 該方法應(yīng)用過程中，應(yīng)詳細(xì)介紹當(dāng)?shù)毓嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)的地價(jià)內(nèi)涵（包括地價(jià)制定及公布時(shí)間、文件編號(hào)、估價(jià)基準(zhǔn)日、設(shè)定開發(fā)程度、

28、容積率、年期等）及修正體系（注意此處不能漏掉容積率的介紹）；編制待估宗地因素條件說明表及修正系數(shù)表；開發(fā)程度及容積率修正應(yīng)對(duì)照基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定、地價(jià)定義設(shè)定情況進(jìn)行合理修正；期日修正宜參照地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指數(shù)進(jìn)行合理修正；年期修正若涉及土地還原率，應(yīng)充分說明其取值依據(jù)。第35頁/共58頁（1）地價(jià)指數(shù)確定的方法： 有城市動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的市可以采用該體系公布的地價(jià)指數(shù) 當(dāng)?shù)卣块T、國(guó)土部門公布的地價(jià)指數(shù) 基準(zhǔn)地價(jià)更新及時(shí)的地方，有地價(jià)指數(shù)分析內(nèi)容的，可采用其中的數(shù)據(jù) 土地交易市場(chǎng)活躍的區(qū)域，選取不同時(shí)點(diǎn)的類似的交易案例，剝離其他地價(jià)影響因素后，求取出地價(jià)指數(shù)。 例： 評(píng)估基準(zhǔn)日為2011年11月8日,*

29、市基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2009年1月1日,據(jù)近兩年*城市開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育情況，工業(yè)用地地價(jià) 呈 上 升 趨 勢(shì) ， 故 本 次 評(píng) 估 取 期 日 修 正 系 數(shù)K=1.2。 無地價(jià)指數(shù)依據(jù),取值隨意。第36頁/共58頁（2）土地還原率確定的方法： 下一案例描述較好。 例：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，土地還原率主要有三種方法確定：土地純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。根據(jù)目前所掌握的數(shù)據(jù)，本次評(píng)估土地還原率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，即：土地還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率按中國(guó)人民銀行于2008年12月23日公布的一年期存款利率

30、2.25%確定，同時(shí)考慮*市目前房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、估價(jià)對(duì)象的用途等因素，結(jié)合我們對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查了解，由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策變動(dòng)較快，土地取得周期較長(zhǎng)，土地投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，并且考慮目前的通貨膨脹和一定的風(fēng)險(xiǎn)利率，綜合分析住宅用地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值在4.5%5%之間，本次評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取其平均值4.75%，因此，土地還原率=2.25%+4.75%=7%。第37頁/共58頁（3）注意修正系數(shù)的前后一致性。 在前文區(qū)域因素、個(gè)別因素中描述的因素優(yōu)劣程度，應(yīng)與此處對(duì)應(yīng)。 例： 宗地區(qū)域因素描述：道路類型為混合型次干道，距汽車站距離為6300米，距火車站距離為9500

31、米，產(chǎn)業(yè)集聚度為一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)。而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中因素條件修正系數(shù)表描述為：道 路 類 型 為 交 通 型 次 干 道 ， 距 汽 車 站 距 離 為10000米，距火車站距離為6800米，產(chǎn)業(yè)集聚度為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)。比較法中因素條件說明表：待估宗地道路類型交通型次干道；距汽車站距離8300米；距火車站距離7800米。 前后矛盾，不知哪個(gè)是正確的。第38頁/共58頁v2、剩余法： 應(yīng)用剩余法測(cè)算時(shí)應(yīng)區(qū)分待開發(fā)土地和已建成房地產(chǎn)。待開發(fā)土地應(yīng)進(jìn)行最佳開發(fā)利用方式分析、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算、開發(fā)成本估算、利息計(jì)算、利潤(rùn)計(jì)算、稅金及銷售費(fèi)用估算等；已建成房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算，房屋重置

32、價(jià)格、折舊、現(xiàn)值估算，交易稅費(fèi)等。不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算時(shí)不能僅根據(jù)估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)取值，應(yīng)通過市場(chǎng)交易案例比較的方式取得。 扣分點(diǎn)依次是：開發(fā)成本估算、地價(jià)計(jì)算、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算、利潤(rùn)計(jì)算、最佳開發(fā)利用方式、稅金及銷售稅費(fèi)計(jì)算、利息計(jì)算、方法運(yùn)用完整性。第39頁/共58頁 就實(shí)際操作中出現(xiàn)的問題，具體如下： 該種方法應(yīng)用有兩種情形，一是適于待開發(fā)土地，另一是已建有房地產(chǎn)的，不同情形下該方法運(yùn)用過程是有差別的。已建有房地產(chǎn)的評(píng)估，我們一般稱為剩余法，評(píng)審報(bào)告中有個(gè)別評(píng)估機(jī)構(gòu)不能正確區(qū)分。 在電子備案系統(tǒng)中，是區(qū)別開來，分別填寫的。 最佳開發(fā)利用方式確定，大多沒有對(duì)宗地條件、市場(chǎng)進(jìn)行分析，僅把規(guī)劃設(shè)計(jì)條件寫上了

33、。 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算，大多數(shù)報(bào)告中沒有選取相同區(qū)域或類似區(qū)域的已售或正在銷售的樓盤作為可比案例，運(yùn)用“小市場(chǎng)比較法”去求取，而是直接確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。第40頁/共58頁 例： 我公司估價(jià)人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)周邊展開調(diào)查，并將調(diào)查得來的結(jié)果進(jìn)行整理，得出同類型物業(yè)的地上平均售價(jià)約為20000元/平方米。根據(jù)周邊類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格，參考委托方提供的資料數(shù)據(jù)，同時(shí)考慮到委托方的評(píng)估目的，我公司估價(jià)人員采取保守性原則，確定估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的平均售價(jià)約為20000元/平方米。 確定售價(jià)過于主觀，無市場(chǎng)比較案例比準(zhǔn)過程。第41頁/共58頁建安成本和規(guī)費(fèi)取值隨意，在報(bào)告中應(yīng)注明取值依據(jù)、文件名稱。利息計(jì)算，個(gè)

34、別報(bào)告中不是按估價(jià)基準(zhǔn)日央行公布實(shí)施的存貸款利率計(jì)算利息，仍采用之前央行公布實(shí)施的存貸款利率，可能是估價(jià)師沒能及時(shí)掌握央行最新調(diào)整存貸款利率的信息。當(dāng)用建安成本計(jì)算復(fù)利時(shí)，假設(shè)建安成本為均勻投入，在復(fù)利的利息次方上除以2即可；但是有一份報(bào)告既在復(fù)利的利息次方上除以2，又在建安成本上除以2，錯(cuò)誤。第42頁/共58頁 利潤(rùn)計(jì)算，一是大多數(shù)報(bào)告沒有交待采取是何種利潤(rùn)率，是銷售利潤(rùn)率，還是成本利潤(rùn)率？ 在電子備案系統(tǒng)中，此處填年開發(fā)利潤(rùn)率或者是總投資回報(bào)率。注意二者的不同。 二是大多數(shù)報(bào)告對(duì)利潤(rùn)率是直接取值的，沒有說明取值的依據(jù)；三是沒有區(qū)分不同開發(fā)周期的利潤(rùn)率取值，一年期的、二年期的、甚至三年期的利

35、潤(rùn)率取值一樣的。 銷售稅費(fèi)估算，一是有的報(bào)告中營(yíng)業(yè)稅及其附加為5.5%有誤，少了地方教育費(fèi)附加，應(yīng)該是5.6%；二是以開發(fā)余值求取地價(jià)時(shí)沒有考慮契稅的扣除等。第43頁/共58頁3、收益還原法： 該方法主要體現(xiàn)在總收益、總費(fèi)用、房屋純收益、土地純收益、還原率的確定?？偸找鎽?yīng)采取案例比較的方式確定，不能一句話帶過；總費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)全面、依據(jù)充分、取值合理；房屋純收益涉及的房屋重置價(jià)、折舊等參數(shù)的取值依據(jù)充分；土地還原率、建筑物還原率的確定應(yīng)充分說明采用的方法、依據(jù)。 扣分點(diǎn)依次是：總收益確定、土地還原率確定、方法運(yùn)用完整性、總費(fèi)用、房屋純收益、地價(jià)計(jì)算、土地純收益確定。第44頁/共58頁 具體表現(xiàn)在：

36、 （1）總收益確定，大多數(shù)報(bào)告中沒有選取可比案例，運(yùn)用所謂“小市場(chǎng)比較法”去求取，而是直接確定收益。同時(shí)對(duì)收益內(nèi)涵沒有解釋說明，不知道報(bào)告中的收益是客觀收益，還是實(shí)際收益。 例：根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查周邊區(qū)域辦公和商鋪市場(chǎng)租金情況并進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素比較后綜合確定待估宗地地上建筑物的月租金為48元/平方米。 租金的確定，無出租案例進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素比較，直接確定租金水平，無依據(jù)。第45頁/共58頁電子備案系統(tǒng)中，詳表中要求寫入一個(gè)可比案例的名稱、位置、租金（應(yīng)是一年的）、單價(jià)（應(yīng)指正常售價(jià)）。第46頁/共58頁 （2）房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)選取，有的報(bào)告沒有交待來源依據(jù)，有的報(bào)告引用文件是很早以前的

37、，沒有根據(jù)市場(chǎng)變化作相應(yīng)調(diào)整。 例1： 根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的結(jié)構(gòu)、層高、裝修狀況等實(shí)際情況，建筑物面積為1869.64平方米，確定其重置價(jià)為850元/平方米。 重置價(jià)取值無依據(jù),且廠房、辦公樓建筑層高、裝修狀況不同，重置價(jià)取值均為850元/平方米不合理。第47頁/共58頁 例2： 參照*市同類建筑物造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)對(duì)象建筑物具體情況，建筑安裝費(fèi)用取2300元/平方米 未列出建筑物造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)文件依據(jù)。第48頁/共58頁 （3）折舊計(jì)算錯(cuò)誤。有的沒有搞清土地出讓年限、建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限、已使用年限和可使用年限的關(guān)系，主要體現(xiàn)在可使用年限計(jì)算錯(cuò)誤。 如1份報(bào)告中，估價(jià)基準(zhǔn)日是2011年6月30日，估價(jià)對(duì)象是一層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地，鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)耐用年限50年，2000年6月底建成交付使用，2001年6月30日補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，批準(zhǔn)出讓年期40年。首先，鋼混結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限50年錯(cuò)誤。鋼混結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房為50年,非生產(chǎn)用房為60年。評(píng)估機(jī)構(gòu)在計(jì)算可使用年限時(shí)是按經(jīng)濟(jì)耐用年限50年計(jì)的，而實(shí)際上可使用年限=出讓前房屋已使用年限（1年）+批準(zhǔn)出讓年期（40年）。第49頁/共58頁 （4）土地還原率、建筑物還原率的確定大多數(shù)報(bào)告沒有詳細(xì)說明理由，直接取值，或只是簡(jiǎn)單說還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，接著后面就是結(jié)果。第50頁/共58頁4、成本逼近法： 應(yīng)用成本逼近法測(cè)算時(shí)，關(guān)鍵