土地經(jīng)濟(jì)學(xué)土地金融PPT課件

1、第一節(jié) 土地金融概述 一、土地金融的概念 土地金融就是以土地為媒介而進(jìn)行的貨幣與資金的融通活動(dòng)。它是通過(guò)各種信用方式、方法及工具，有效地組織和調(diào)劑土地領(lǐng)域中貨幣資金的活動(dòng)。 土地金融的基本任務(wù)就是以最有效的方式、方法及工具，向社會(huì)籌集資金，用以支持和配合土地的開(kāi)發(fā)、利用以及經(jīng)營(yíng)方面的資金融通，促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展。 第1頁(yè)/共25頁(yè)一、土地金融的概念 土地金融的主要內(nèi)容包括發(fā)生在土地的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的貸款、存款、投資、信托、租賃、抵押、貼現(xiàn)、保險(xiǎn)、證券發(fā)行與交易，以及土地金融機(jī)構(gòu)所辦理的各類(lèi)中間業(yè)務(wù)等各種信用活動(dòng)。 第2頁(yè)/共25頁(yè)二、土地金融的特性 土地資金的特性 1. 資金墊付量大

2、2. 資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)3. 資金運(yùn)動(dòng)的相對(duì)固 定性4. 資金的增值性5. 資金營(yíng)運(yùn)的穩(wěn)定性 土地金融的特性 1. 土地金融具有自?xún)斝?. 土地金融具有較大的 靈活性3. 土地金融具有較強(qiáng)的 政策性4. 土地金融具有一定的 脆弱性第3頁(yè)/共25頁(yè)三、土地金融的分類(lèi) 農(nóng)地金融1.農(nóng)地取得資金融通：用于農(nóng)地的購(gòu)買(mǎi)與租賃2.農(nóng)地改良資金融通：用于土地開(kāi)墾、灌溉、排水或土壤改良3.農(nóng)地經(jīng)營(yíng)資金融通：用于購(gòu)買(mǎi)牲畜、農(nóng)具、肥料等4.憑借農(nóng)地所有權(quán)或使用權(quán)取得從事其他事業(yè)所需的資金 市地金融1.市地取得資金融通：用于市地的購(gòu)買(mǎi)與租賃2.市地開(kāi)發(fā)資金融通：用于對(duì)市地的開(kāi)發(fā)、整理和改造等3.市地經(jīng)營(yíng)資金融通：用于商品

3、房建設(shè)、項(xiàng)目建造、工廠(chǎng)建設(shè)等4.市地的企業(yè)或消費(fèi)資金融通：以市地所有權(quán)或使用權(quán)取得企業(yè)經(jīng)營(yíng)或個(gè)人消費(fèi)所需的資金第4頁(yè)/共25頁(yè)三、土地金融的分類(lèi) 農(nóng)地金融的主要特點(diǎn)是：在契約到期之前，債權(quán)人不得任意要求債務(wù)償還；而債務(wù)人可在契約到期前隨時(shí)償還；債務(wù)占抵押物價(jià)值不能過(guò)大，應(yīng)以土地收益剩余能夠償還為限，且償還期限越長(zhǎng)越好；利率低而不變。 市地的功能決定了市地金融的特點(diǎn)：市地價(jià)格高，單位面積收益水平高，商品化程度高使市地能取得高額抵押貸款；資金回收較有保證。這一方面是因?yàn)槭械亟鹑趥鶆?wù)人一般都具備較大的舉債能力，另一方面是因?yàn)槭械厥找姹容^穩(wěn)定和可靠，債務(wù)人能夠承受高的利率。因市地負(fù)擔(dān)力較強(qiáng)，償還期限也

4、不必過(guò)長(zhǎng)，且可提前還款。 第5頁(yè)/共25頁(yè)四、土地金融主要業(yè)務(wù)內(nèi)容 (一)融通資金業(yè)務(wù)1. 土地金融機(jī)構(gòu)為土地所有者融通資金，籌集社 會(huì)資金，使其流到土地所有者和使用者手中， 滿(mǎn)足其需要，并使提供資金的人也從中得利。2. 通過(guò)將固定在土地上的資金再轉(zhuǎn)化為金融資金 重返流通過(guò)程，以滿(mǎn)足其他方面的資金需求。3. 用發(fā)行抵押債券等手段吸引資金，以滿(mǎn)足土地 長(zhǎng)期投資的需要。 第6頁(yè)/共25頁(yè)（二）債券業(yè)務(wù) 1.土地所有權(quán)證券。在早期不動(dòng)產(chǎn)證券中，只是指土地及其附屬物的所有權(quán)證券化。 2.土地抵押證券。隨著土地金融的進(jìn)一步發(fā)展，后來(lái)出現(xiàn)了土地抵押證券。其具體做法是：由需要資金者以其不動(dòng)產(chǎn)向官方設(shè)定抵押權(quán)

5、，受領(lǐng)抵押證券，載明該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況，交借出資金者收?qǐng)?zhí)，充作抵押權(quán)的證據(jù)。當(dāng)債務(wù)人違約時(shí)，債權(quán)人就可按抵押證券所載明的權(quán)利抵償。這種證券可由持券人轉(zhuǎn)讓給第三者，土地所有人也可通過(guò)買(mǎi)回證券的方式，隨時(shí)清償其債務(wù)。但無(wú)論如何，債務(wù)人與債權(quán)人之間的關(guān)系是直接的。 第7頁(yè)/共25頁(yè)（二）債券業(yè)務(wù) 3. 土地抵押債券。土地抵押債券的出現(xiàn)，使土地金融有了進(jìn)一步的發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)取得抵押債權(quán)，以此作為擔(dān)保，通過(guò)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)及擔(dān)保機(jī)構(gòu)等發(fā)行債券，并出售給公眾。持券人與抵押債務(wù)人之間通過(guò)金融機(jī)構(gòu)而形成間接關(guān)系。當(dāng)?shù)盅簜鶆?wù)人不履行債務(wù)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可立即行使其抵押權(quán)，收回資金用于償還債券。 第8頁(yè)/共25頁(yè)（三）土地

6、投資業(yè)務(wù) 土地金融機(jī)構(gòu)一般也兼辦土地開(kāi)發(fā)投資業(yè)務(wù)。但土地開(kāi)發(fā)投資與一般生產(chǎn)投資不同，它有三個(gè)特點(diǎn)： 1.連續(xù)重復(fù)負(fù)擔(dān)利息。因?yàn)橥恋亻_(kāi)發(fā)投資 一般要求初始投資規(guī)模較大而且要求有 連續(xù)性，尤其是在農(nóng)地投資上還要求不 斷地重復(fù)投資。第9頁(yè)/共25頁(yè)（三）土地投資業(yè)務(wù)2.收益率不易精確計(jì)算。由于土地開(kāi)發(fā) 投資規(guī)模大，時(shí)間長(zhǎng)、利息重，所獲 利潤(rùn)以及投資收益率都難以計(jì)算。3.資金占用時(shí)間較長(zhǎng)。土地開(kāi)發(fā)投資一 般需較長(zhǎng)時(shí)間占用資金，對(duì)資金要求 相對(duì)較高，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。 第10頁(yè)/共25頁(yè)五、土地金融的產(chǎn)生及發(fā)展 為什么金融業(yè)樂(lè)于支持和配合土地的開(kāi)發(fā)和利用，為其融通資金呢？ （一）為了金融資本的保值、增值

7、和有 利可圖（二）為了謀求資金的相對(duì)安全（三）有利于吸收存款和開(kāi)展其他中間 業(yè)務(wù)第11頁(yè)/共25頁(yè)六、地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的關(guān)系 地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，是一種相互依存、相互支持、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的關(guān)系。這種極其密切的關(guān)系，總的說(shuō)來(lái)，是由土地商品的特性及金融業(yè)的特性所決定的。 在貨幣信用條件下，土地的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)等一般都需注入大量資金。 土地金融對(duì)于土地開(kāi)發(fā)和利用來(lái)說(shuō)，具有特別重要的意義。 土地資金運(yùn)動(dòng)的固定性和較強(qiáng)的自然增值性，也吸引了金融機(jī)構(gòu)樂(lè)于貸款或投資在土地上。 第12頁(yè)/共25頁(yè)第二節(jié) 發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融 發(fā)展概況 一、美國(guó)的房地產(chǎn)金融概況（一）土地金融美國(guó)專(zhuān)業(yè)土地金融機(jī)構(gòu)的上層組織

8、是“聯(lián)邦土地銀行”，基層組織為“土地銀行合作社”。 （二）住房金融美國(guó)具有發(fā)達(dá)完善的住房金融體系。這個(gè)體系不僅包括發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)的一整套監(jiān)管體系，而且還包括為住房抵押貸款創(chuàng)造流動(dòng)性二級(jí)市場(chǎng)的政府及準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)。 第13頁(yè)/共25頁(yè)二、日本的房地產(chǎn)金融概況 (一)土地金融日本專(zhuān)業(yè)的土地金融機(jī)構(gòu)是國(guó)有土地銀行。 (二)住房金融日本的住房金融體系是以住宅金融公庫(kù)為核心的。 第14頁(yè)/共25頁(yè)三、德國(guó)的房地產(chǎn)金融概況(一)土地金融 德國(guó)專(zhuān)業(yè)的土地抵押信用機(jī)構(gòu)是民間的土地信用合作社，創(chuàng)始于18世紀(jì)下半期，至今已有200多年。德國(guó)土地金融制度后來(lái)傳入東歐、北歐、意大利以及世界各國(guó)，

9、成為世界土地金融業(yè)的典范。(二)住房金融 德國(guó)的住房金融體制是一種由私營(yíng)、合作和國(guó)營(yíng)銀行并存的多渠道融資形式。 第15頁(yè)/共25頁(yè)四、發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融發(fā)展 經(jīng)驗(yàn)的借鑒 （一）房地產(chǎn)金融參與主體多元化（二）房地產(chǎn)資金來(lái)源渠道豐富 （三）房地產(chǎn)金融的發(fā)展離不開(kāi)政府的支持（四）房地產(chǎn)金融的發(fā)展需要?jiǎng)?chuàng)新第16頁(yè)/共25頁(yè)第三節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā) 展及其對(duì)策 一、中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程 中華人民共和國(guó)成立后，逐步實(shí)行了城鄉(xiāng)土地公有化，以土地私有制為基礎(chǔ)的土地金融隨之消亡。20世紀(jì)70年代末80年代初，在中國(guó)農(nóng)村中普遍實(shí)行了以農(nóng)戶(hù)為單位的土地承包經(jīng)營(yíng)制，使農(nóng)村土地的所有權(quán)與使用權(quán)相分離。隨后，在20

10、世紀(jì)80年代后期對(duì)城市國(guó)有土地逐步實(shí)行有償使用制，城鎮(zhèn)職工住房制度改革也逐步展開(kāi)。第17頁(yè)/共25頁(yè)一、中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程 到20世紀(jì)90年代，城市國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等活動(dòng)逐漸發(fā)展起來(lái)，城鎮(zhèn)職工住房制度改革也全面展開(kāi)，實(shí)行多年的實(shí)物性福利分房制度取消，住房作為商品全面進(jìn)入市場(chǎng)。 1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，商品住房需求開(kāi)始集中釋放，住房市場(chǎng)得到快速發(fā)展。第18頁(yè)/共25頁(yè)一、中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程 為配合國(guó)家啟動(dòng)內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策，中國(guó)人民銀行于1998年出臺(tái)個(gè)人住房貸款管理辦法和加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)兩

11、個(gè)文件，商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)迅速發(fā)展起來(lái)。伴隨著住房作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，國(guó)有土地也逐步成為一種商品，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。第19頁(yè)/共25頁(yè)一、中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程 2002年，國(guó)家出臺(tái)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定，指出：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓制度的進(jìn)一步完善，為我國(guó)房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步發(fā)展提供了廣闊的制度基礎(chǔ)與活動(dòng)空間，促使房地產(chǎn)金融業(yè)快速發(fā)展起來(lái)。 第20頁(yè)/共25頁(yè)二、中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展?fàn)顩r 對(duì)于農(nóng)地金融而言，目前主要是中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行和農(nóng)村信用合作社作為農(nóng)地資金及其他金融服務(wù)的提供者。 就市地金融來(lái)

12、說(shuō)，參與主體主要是商業(yè)銀行及國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，參與方式主要是介入土地開(kāi)發(fā)的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。 對(duì)于購(gòu)房貸款來(lái)說(shuō)，這幾年發(fā)展較快，已經(jīng)成為商業(yè)銀行的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)品種。 第21頁(yè)/共25頁(yè)三、中國(guó)房地產(chǎn)金融未來(lái)發(fā)展 的基本趨勢(shì)與特點(diǎn)1.房地產(chǎn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的依存度將日益 提高。2.房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢(shì)。 3.銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)將在激烈競(jìng)爭(zhēng)中趨向 理性。 4.業(yè)務(wù)品種將出現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，特別是房地 產(chǎn)信貸的中間業(yè)務(wù)將得到大力發(fā)展。 第22頁(yè)/共25頁(yè)三、中國(guó)房地產(chǎn)金融未來(lái)發(fā)展 的基本趨勢(shì)與特點(diǎn)5.強(qiáng)化管理、防范風(fēng)險(xiǎn)將成為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展的重要課題。 6.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步細(xì)分，越來(lái)越多的非銀行