貴州福泉及馬場坪酒店市場可行性調(diào)研報告

1、目錄一、 城市概況1.1 -地區(qū)城市1.2 -地區(qū)工業(yè)1.3 -地區(qū)農(nóng)業(yè)1.4 -地區(qū)旅游業(yè)1.5 -地區(qū)未來展望二、 福泉酒店業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)2.1 -調(diào)查數(shù)據(jù)說明 2.2 -調(diào)查數(shù)據(jù)表2.3 -調(diào)查結(jié)論三、 福泉馬場坪酒店投資可行性分析3.1 -投資何種模式酒店最好？3.2 -投資優(yōu)勢3.3 -投資劣勢3.4 -投入、收益模擬測算四、 總結(jié)語1.城市概況福泉市位于貴州省中部，黔南州北部。歷史悠久，物產(chǎn)豐富，既有世界罕見的高品位磷礦資源，又有濃香四溢的“高原牌”系列水果，還有綺麗迷人的名勝古跡，素有“亞洲磷都”、“水果之鄉(xiāng)”、“文化名城”的美譽(yù)。福泉年均氣溫14.7，年降水量1205毫米。東鄰

2、凱里市和黃平縣，南與麻江縣接壤，西界貴定、龍里、開陽三縣，北和甕安縣相連。南北最長55.2千米，東西最寬52.1千米?？偯娣e1688平方千米。人口31.39萬人（2007年末），有漢、布依、苗等民族，以漢族為多。轄2個街道、9個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)：金山街道、馬場坪街道、城廂鎮(zhèn)、黃絲鎮(zhèn)、鳳山鎮(zhèn)、陸坪鎮(zhèn)、地松鎮(zhèn)、龍昌鎮(zhèn)、牛場鎮(zhèn)、道坪鎮(zhèn)、高坪鎮(zhèn)、興隆鄉(xiāng)、藜山鄉(xiāng)、岔河鄉(xiāng)、仙橋鄉(xiāng)、高石鄉(xiāng)、谷汪鄉(xiāng)。市政府駐金山街道灑金北路。是國務(wù)院批準(zhǔn)的對外開放城市，省級歷史文化名城和衛(wèi)生文明城市。這里交通發(fā)達(dá)、氣候溫和、資源豐富，是貴州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金地帶。自然景觀獨(dú)特，境內(nèi)峭壁、瀑布、溶洞、天生橋形態(tài)各異，其中灑金谷風(fēng)景區(qū)以其

3、奇、幽、險、古等為特色，是貴州東線旅游第一站。1.1城市：福泉地理區(qū)位優(yōu)越。是大西南出海的主要通道和華東、中南地區(qū)通往大西南的咽喉要道，位于湘黔、黔桂、馬遵三條公路和湘黔鐵路交通線上，距龍洞堡國際機(jī)場僅80余公里。大西南出海通道貴新高等級公路及株洲至六盤水鐵路復(fù)線貫穿市境。市內(nèi)交通電力通信網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。湘黔鐵路、滬昆高速、210國道、205省道、306省道和縣道、鄉(xiāng)道及礦煙經(jīng)濟(jì)道共計162條，基本形成了以貫穿市境南北的公路網(wǎng)絡(luò)。市屬企業(yè)及個體運(yùn)輸業(yè)戶擁有客貨運(yùn)輸車輛達(dá)2000余輛，在全省每百人人均擁有客貨運(yùn)輸車輛中居第一；已建水電站21座，裝機(jī)14100kva,國家電網(wǎng)覆蓋全市，建有22萬伏變電站

4、1座，11萬伏變電站6座，正在建設(shè)的11萬伏變電站2座和50萬伏變電站1座；市內(nèi)16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部開通了程控電話，全部實(shí)現(xiàn)了光纜數(shù)字傳輸并已開通國際互聯(lián)網(wǎng)，電視綜合覆蓋率已達(dá)100% 。1.2工業(yè)：福泉礦產(chǎn)資源豐富，工業(yè)突飛猛進(jìn)。現(xiàn)已探明具有工業(yè)開采價值的礦產(chǎn)資源有磷、煤、鐵、鉛、鋅、重晶石、硅石、耐火粘土、大理石、高嶺土、油頁巖、汞等20多種。優(yōu)勢礦種磷礦，儲量達(dá)3.2億噸，品位高（p205 含量多在30%以上，最高可達(dá)38%），多為露天礦，極易開采。市內(nèi)有福泉磷礦、市化肥廠、磷酸鹽廠、市重鈣廠、市磷肥廠、市軍民水泥廠等一系列骨干企業(yè)，擁有年產(chǎn)磷礦100萬噸、黃磷1.5萬噸、磷酸3萬噸、磷酸氫鈣

5、4萬噸、鈣鎂磷肥20萬噸、普鈣12萬噸、硫酸4萬噸、磷酸三鈣3萬噸、原煤70萬噸、水泥6萬噸的生產(chǎn)能力。1.3農(nóng)業(yè)：福泉日照充足，土地肥沃，適宜各類農(nóng)作物生長，農(nóng)業(yè)前景喜人。主要農(nóng)作物有水稻、玉米、小麥、大豆、油菜、烤煙等。境內(nèi)宜林荒山荒地約40萬畝 ，現(xiàn)已開發(fā)近5萬畝種植果、藥、桑、茶和用材林木。馬場坪鎮(zhèn)萬畝果園場年產(chǎn)水果近百萬公斤，所產(chǎn)梨、桃、桔、葡萄、中華獼猴桃等蜚聲全國，供不應(yīng)求。優(yōu)勢品種“高原福梨"以果形美觀、色澤鮮麗、皮薄汁多、含糖量高的特點(diǎn)被選定為1998年西南7省區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作會貴州“8.28”活動指定水果。1.4旅游業(yè)：福泉是貴州東線、南線旅游第一站。境內(nèi)山川秀麗，歷史

6、悠久，旅游景點(diǎn)眾多，是研究古夜郎文化的重要遺址，已被收入中國名城大詞典。省級文物保護(hù)單位福泉古城垣歷經(jīng)數(shù)百載依舊巍然屹立；葛鏡橋、竹王城建筑風(fēng)格早為建筑學(xué)者欽佩；古色古香的張三豐紀(jì)念館和神奇娟秀的福泉山讓游人留連忘返；以奇、悠、古、絕名播遐邇的著名省級風(fēng)景區(qū)灑金谷被選入昆明世博園展館。還有正待開發(fā)的多處自然風(fēng)光，如有以奇石、古樹、清泉、小溪組合而成的楊山拾翠；鑲嵌有仙人洞和蜈蚣橋的玉翠山；撲簌迷離的飛水巖；常年棲息鴛鴦、鷺絲的小巖山水；密林覆蓋常有國家一類保護(hù)動物蘇門羚等珍禽異獸出沒的蛤蚌河；百鳥爭鳴的叢林幽溪及奔騰不息的清水江等，景點(diǎn)多而相對集中，融文物、神話、自然風(fēng)光、民族風(fēng)情及科學(xué)考察為

7、一體，令人目不暇接、美不勝收。每一處勝景都有一個美麗動人的神話傳說，游人進(jìn)入福泉，恍如闖人一個神話世界。1989年國家投資60多億元建設(shè)的國家重點(diǎn)工程項(xiàng)目黃龍山生態(tài)旅游區(qū)。將會把福泉的旅游業(yè)推向一個嶄新的高度。1.5地區(qū)未來展望：2010年，福泉市被國家工信部授予“國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地”稱號，2011年被國家商務(wù)部授予“國家外貿(mào)轉(zhuǎn)型升級示范基地”稱號，同年底，躋身“全國西部百強(qiáng)縣市”。福泉市抓住這一契機(jī)，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，精心規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局，努力推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程。福泉市“十二五”規(guī)劃的目標(biāo)是，到“十二五”期末，實(shí)現(xiàn)全市工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)280億元，年均增長25；工業(yè)固定資產(chǎn)投資完成350億

8、元，年均增長30；區(qū)域稅收總收入達(dá)33.7億元。按照州委“951”經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，重點(diǎn)以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)。福泉工業(yè)園區(qū)以“一區(qū)三園六產(chǎn)業(yè)”規(guī)劃布局后，一年多來，該市就引進(jìn)福泉火電廠投資8億元煙氣脫硫制60萬噸硫酸循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，甕福集團(tuán)投資3.5億元建設(shè)磷石膏綜合利用項(xiàng)目，福泉市金鹿農(nóng)機(jī)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目投資1.2億建設(shè)年產(chǎn)1萬臺拖拉機(jī)及低速車等10家大中型企業(yè)落戶。到2011年底，福泉工業(yè)園區(qū)累計實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值113.45億元，同比增長38.4；地方累計收入5.69億元，同比增長42.13；安排就業(yè)11940人，解決失地農(nóng)民就業(yè)3629人。踏著“加速發(fā)展、加快轉(zhuǎn)型、推動跨越”的激越鼓點(diǎn)，強(qiáng)力推行工業(yè)化

9、、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化同步”，福泉市正以前所未有的速度闊步前行。2.福泉酒店業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)2.1調(diào)查數(shù)據(jù)說明本次調(diào)查針對了福泉市及馬場坪10余家高低端酒店、賓館，進(jìn)行了價格、配套設(shè)施、入住率等方面的調(diào)查。2.1調(diào)查數(shù)據(jù)表根據(jù)2012年10月13日對福泉酒店業(yè)做的市場調(diào)查，得出的結(jié)果大致如下（摘選）。酒店名稱調(diào)研項(xiàng)目福泉大酒店灑金大酒店三豐大酒店金福賓館誠信大酒店區(qū)域?yàn)⒔鸨甭窞⒔鸨甭窞⒔鸨甭窞⒔鸨甭窞⒔鸨甭沸羌壍燃?星掛牌2星掛牌1星無無樓層15f7f6f6f配套設(shè)施水會ktv停車場無無無中餐廳客房數(shù)148間/套72間/套31間/套24間/套15間/套客房價位（均價）福泉大酒店只計標(biāo)間、商務(wù)

10、間大廳標(biāo)價：563大廳標(biāo)價：348大廳標(biāo)價：268大廳標(biāo)價：178大廳標(biāo)價：173現(xiàn) 行 價：300現(xiàn) 行 價：201現(xiàn) 行 價：186現(xiàn) 行 價：120現(xiàn) 行 價：130團(tuán) 體 價：279團(tuán) 體 價：148團(tuán) 體 價：135團(tuán) 體 價：115團(tuán) 體 價：110入住率約70%約80%約8090%約90%約7080%會議設(shè)施14間間間無無電梯數(shù)量4部直升電梯1部直升電梯1部直升電梯無無車位配備有停車場/地下有停車場門前泊車無無優(yōu)點(diǎn)建筑大氣，裝修豪華，配套設(shè)施齊全，具備4星級酒店的氣質(zhì)本土企業(yè)，在當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店中小有知名度開業(yè)時間較早，在當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店中小有知名度缺點(diǎn)硬件配套基本達(dá)到4星，軟件有待

11、提高，因?yàn)槭潜就疗髽I(yè)，受本土人情影響，服務(wù)理念較差客房設(shè)計一般，房間面積較小，大廳面積不足35，略顯小氣客房設(shè)計一般，整體裝修裝飾過于老化，部分墻體均有霉變脫落的痕跡客房設(shè)計差，整體裝修裝飾過于老化，建筑面積小，走廊過道狹窄，部分墻體均有霉變脫落的痕跡客房設(shè)計差，整體裝修裝飾過于老化，建筑面積小，只有5樓一層住客，房間少。 2.3調(diào)查結(jié)論根據(jù)以上信息得出結(jié)論，福泉地區(qū)酒店業(yè)分處兩個極端，一是以福泉大酒店為主的高端高星級酒店。此類酒店投入成本較大，高檔次房間例如豪華套間（單、雙）和行政間、套（單、雙）入住率低，當(dāng)?shù)貙Υ祟惙啃托枨蟛桓咴斐少Y源浪費(fèi)。二是以灑金大酒店、三豐大酒店為代表的低端星級酒店。

12、此類酒店均已開業(yè)多年，硬件陳舊，裝修都已老化，甚至走廊過道和房間內(nèi)都出現(xiàn)墻體脫落現(xiàn)象。但是此類型酒店價格具有一定優(yōu)勢，所以總體入住率也普遍較高。3. 福泉馬場坪酒店投資可行性分析3.1投資何種模式酒店最好？目前，全國的酒店業(yè)發(fā)展方向被普遍認(rèn)可的主要有兩個，一是傳統(tǒng)高星級酒店，二是連鎖型經(jīng)濟(jì)型酒店，從2009年全國的酒店市場狀況來看，也反映出這種趨勢，酒店一直以來面對的傳統(tǒng)的中等消費(fèi)群有萎縮的跡象，尤其是散客群體，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店現(xiàn)有的目標(biāo)市場忠誠度比較低，對價格過于敏感，在市場上出現(xiàn)大量經(jīng)濟(jì)型酒店等較便宜產(chǎn)品后，“跳槽”頻發(fā)。因此，積極尋找新的、高成長性的目標(biāo)市場，確定今后酒

13、店投資方向是我們現(xiàn)在必須開始考慮的戰(zhàn)略問題。當(dāng)然，首先我們應(yīng)該說清楚，經(jīng)濟(jì)型酒店、快捷商務(wù)酒店也是存在巨大風(fēng)險的。因?yàn)闆]有任何投資是沒有風(fēng)險的。經(jīng)濟(jì)型酒店、快捷商務(wù)酒店的良好競爭力是相對于星級賓館而言的。而一旦市場上出現(xiàn)大量的經(jīng)濟(jì)型酒店、快捷商務(wù)酒店后，那么之間的競爭將是相當(dāng)慘烈的。但所幸，在福泉這個市場，我們還沒有看到任何一家類似的酒店，當(dāng)然也就不存在“真正的”競爭對手。那么，什么樣的酒店才值得投資呢？換句話說，面對何種消費(fèi)群體的酒店才是我們的“夢中情人”呢？如今是商務(wù)的時代，是做任何事都講究快速高效的年代，做一個以經(jīng)濟(jì)型、快捷商務(wù)類型為主題的酒店才能迎合主流，才能在酒店市場立于不敗之地。經(jīng)

14、濟(jì)型酒店、快捷商務(wù)酒店的消費(fèi)群體是哪些呢？如果按社會身份劃分，他們應(yīng)該包括但不只包括以下幾種人：企業(yè)白領(lǐng)和部分中高層管理人員，it、廣告、咨詢等新型行業(yè)從業(yè)人員，貿(mào)易公司營銷人員，自主創(chuàng)業(yè)者和自由職業(yè)者以及有國外生活、工作經(jīng)歷的各類人員。如果說中國將來會出現(xiàn)“中產(chǎn)階級”這一階層，他們一定會成為最主要的組成部分，而國外的社會發(fā)展歷史表明，這一群體不僅消費(fèi)能力最強(qiáng)，而且能引領(lǐng)消費(fèi)潮流，甚至形成社會上主流的消費(fèi)意識，目前，國內(nèi)的類似群體還在初步形成的過程中。可以預(yù)見，隨著中國開放型經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，隨著福泉在十二五期間的規(guī)劃和發(fā)展，在不遠(yuǎn)的將來，所謂的“中產(chǎn)階級”一定會出現(xiàn)在我們的周圍。 &

15、#160; 所以，投資專門服務(wù)于他們的經(jīng)濟(jì)型、商務(wù)快捷型酒店絕對是值得嘗試的投資目標(biāo)，重要的是，至少在福泉，像這樣的酒店還沒有，因此，投資這樣的酒店具備“掘第一桶金”的潛力。其次，這樣的酒店不同于傳統(tǒng)的高星級酒店，投資額不會過于巨大，投資者資金壓力比較小，第三，由于面對的顧客群體喜歡簡單的服務(wù)和自助式服務(wù)，對人員面對面服務(wù)要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。3.2投資優(yōu)勢l 價格優(yōu)勢：馬場坪現(xiàn)房價在2600元/左右，本案購入價是xxx元/有效節(jié)約成本l 馬場坪是連接福泉、甕安的中樞 *客流量大l 項(xiàng)目地處馬場坪火車站附近 *未來升值潛力巨大l 未來的酒店發(fā)展趨勢為快捷商務(wù)酒店 *

16、現(xiàn)在在該地區(qū)還沒有競爭對手l 加盟連鎖酒店具有一定品牌影響力 *能依托品牌帶來一定客源l 連鎖品牌酒店擁有完善的管理體系 *有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)3.3投資劣勢l 開業(yè)時間晚于其他酒店l 新酒店品牌忠實(shí)度不高、附加值低3.4投入、收益模擬測算【模擬收益測算】以位于某城市一級地段的酒店為例。酒店建筑面積3500平方米，年租金145萬，100間客房，年平均出租率90，平均房價160元，加盟7天的參考收益如下：    費(fèi)用說明總投資5,100,000裝修費(fèi)用4,800,000一次性合作費(fèi)300,000總收入5,518,800年均房費(fèi)收入5,256,000年均非房費(fèi)收入262,

17、800利潤率12.90%凈利潤714,212經(jīng)營毛利潤率56%經(jīng)營毛利潤3,090,528物業(yè)年租金1,450,000年收入提成386,316裝修費(fèi)用攤銷480,000合作費(fèi)攤銷60,000回收期4.07投資收益率24.60%營運(yùn)現(xiàn)金流1,254,212480+30=510（萬元）4.8萬/房×100間客房=480（萬元）3000元/房×100房=30（萬元）525.6+26.28=551.88（萬元）100間房×90%×160元×365天=525.6（萬元）525.6×5%=26.28（萬元）71.4212（凈利潤）/551.88（總收入）=12.9%毛利潤-租金-提成-攤銷：309.05-145-38.63-48-6=71.4212（萬元）預(yù)設(shè)551.88（總收入）×56%=309.0528（萬元）預(yù)估551.88（總收入）×7%=38.6316（萬元）按10年攤銷：480萬元/10年=48萬/年按5年攤銷：30萬元/5年=6萬/年總投資/營運(yùn)現(xiàn)金流：510萬元/125.4212萬元=4.07年?duì)I運(yùn)現(xiàn)金流/總投資：1