瓊樓閬苑小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目選址研究

1、同濟大學(xué)工程管理專業(yè)課程大作業(yè)瓊樓閬苑小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目選址研究課 程 名 稱： 房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)、年 級： 工程管理08級小 組 成 員： 張皓 胡文瑛 林毅 沈慧敏 王宗偉 張瑜 指 導(dǎo) 教 師： 施建剛 教授 同濟大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院2010.11目 錄1、項目總說明.51.1項目背景51.2項目選址概況52、選址原則.62.1 以城市總體規(guī)劃為據(jù)62.2 考慮相關(guān)配套條件62.2.1 市政公共基礎(chǔ)設(shè)施配套.72.2.2 地質(zhì)條件.72.3 與交通發(fā)展相適應(yīng)72.4 符合環(huán)境保護要求82.4.1 綠化環(huán)境.82.4.2 景觀環(huán)境.82.5 考慮周邊設(shè)施要求92.6 考慮風(fēng)水要求92.6

2、.1依山傍水原則.92.6.2坐北朝南原則.102.6.3適中居中原則.103、選址思路和方法.113.1 選址思路.113.1.1 住宅區(qū)位.113.1.2 住宅生態(tài).113.2 選址方法.123.2.1 定性分析法.123.2.2 定量分析法.124、宏觀環(huán)境分析.154.1 城市概述.154.1.1地理位置.154.1.2地勢.154.1.3交通.154.2 宏觀環(huán)境.154.2.1綜合.154.2.2人口，人均收入及消費水平.164.2.3固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè).174.2.4“同濟城”城市發(fā)展.174.3 總結(jié).185、地塊周邊環(huán)境分析.195.1 考慮相關(guān)配套條件.195.1.1

3、市政公共基礎(chǔ)設(shè)施配套.195.1.2 地質(zhì)條件.205.2 與交通發(fā)展相適應(yīng).205.3 符合環(huán)境保護要求.215.3.1 綠化環(huán)境.215.3.2 景觀環(huán)境.225.3.3 人文環(huán)境.245.4 考慮周邊設(shè)施要求.245.5 考慮風(fēng)水要求.245.5.1依山傍水原則.245.5.2坐北朝南原則.245.5.3適中居中原則.256、 地塊比較分析266.1 各要素評分.266.2 確定各要素權(quán)重. 266.3 計算各地塊得分.287、項目選址swot分析297.1優(yōu)勢（strength）297.2劣勢（weakness）297.3機遇（opportunity）297.4威脅（threats）2

4、98、項目選址結(jié)論.31參考文獻(xiàn).321、項目總說明1.1項目背景為積極支持“嘉定市”城市建設(shè)，打造一流住宅小區(qū)，為“同濟城”增添新的活力，本公司決定在同濟城區(qū)內(nèi)選擇一塊地進行住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)。本項目是“同濟城”地區(qū)的標(biāo)志性建筑工程，項目的開發(fā)有助于增強“同濟城”的住宅建筑面積，對城市的建設(shè)有積極地影響。1.2項目選址概況本住宅項目擬選址于“嘉定市”“同濟城”。該城市活力充沛，功能完善：不僅有林立的高樓大廈，也有怡人的山水風(fēng)光；既有濃郁的人文教育氣息，也有繁榮的商業(yè)氛圍。它的功能分區(qū)便如下圖所示：圖1.1 城市功能分區(qū)圖2、選址原則房地產(chǎn)開發(fā)項目選址是房地產(chǎn)投資的第一步,它不僅是決策成敗的關(guān)

5、鍵,決定著項目開發(fā)的風(fēng)險等級，而且影響著項目運作的全過程，因而房地產(chǎn)開發(fā)項目的選址對房地產(chǎn)投資來說意義重大。另外，房地產(chǎn)最重要的一個特性是其位置的固定性或不可移動性。特定的場地決定了特定的需求，開發(fā)建設(shè)條件，開發(fā)成本以及特定的稅費政策。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)中開發(fā)項目位置的選擇是至關(guān)重要的，良好的地段，開發(fā)項目位置的選擇是保證房地產(chǎn)開發(fā)項目成功的必要條件。2.1以城市總體規(guī)劃為據(jù)城市規(guī)劃是對城市土地使用和各項建設(shè)所做的綜合布置。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃原理。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)選址中，首先要以城市總體規(guī)劃為依據(jù)。只有充分了解了當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃，開發(fā)企業(yè)才能找到適合自己的

6、地段以及確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃順利獲得許可。就本項目而言，位于“嘉定市”“同濟城”?！凹味ㄊ小笨傮w規(guī)劃是以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、世界級體育休閑產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為核心，具有獨特人文魅力和城市特色、強大的集聚力和持續(xù)的創(chuàng)新力的上海都市圈區(qū)域性核心城市。所以，這次的房地產(chǎn)開發(fā)項目就要以“嘉定市”總體規(guī)劃為依據(jù)，秉承不違背總體規(guī)劃的原則，進行相關(guān)房地產(chǎn)住宅項目的開發(fā)?！凹味ㄊ小钡陌l(fā)展目標(biāo)是：1、重點培育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、生活居住和都市工業(yè)三大功能。提升和完善主城區(qū)的整體功能，使之成為組合新城的核心，并逐步建成為長江三角洲的區(qū)域特色活動中心。2、結(jié)合“f1”建設(shè)“嘉定市”核心區(qū)，構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的高地，將“嘉定市”打造

7、為文化之都、時尚之城，培育“動靜相宜”、“古老與現(xiàn)代交融”的城市氣質(zhì)。3、形成與自然和諧共生的城市環(huán)境，營造生態(tài)化的生產(chǎn)、生活空間，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2.2考慮相關(guān)配套條件住宅建設(shè)項目必須考慮市政公共基礎(chǔ)設(shè)施配套的可行性問題。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套通常指供電，供水，供燃?xì)猓晁臀鬯呐欧?，電話通訊及城市道路網(wǎng)絡(luò)相連接的道路交通條件。住宅項目選址時應(yīng)該選擇具有良好地質(zhì)條件，適應(yīng)建筑的地區(qū)，用地力求規(guī)整。2.2.1 市政公共基礎(chǔ)設(shè)施配套“嘉定市”的市政公用設(shè)施：供電：以黃渡500千伏變電站作為主要電源，將在建的徐行500千伏變電站作為今后發(fā)展的第二電源。供水：以長江作為主要供水水源。燃?xì)猓阂蕴烊粴鉃?/p>

8、主，液化石油氣為輔的供氣原則。污水：污水采用分片收集集中處理。環(huán)衛(wèi)：建成城鄉(xiāng)一體化、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的固體廢棄物管理、處置系統(tǒng)，實現(xiàn)生活垃圾減量化、資源化、無害化。雨水：“嘉定市”的排水采用雨污分流制，雨水排放以自排與強排相結(jié)合。“嘉定市”還是一個發(fā)展中的城市，部分地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施還是處于相對薄弱的環(huán)節(jié)，所以并不是任何地方都是適合用于住宅開發(fā)的。這次，選擇在“同濟城”里的一塊區(qū)域作為住宅開發(fā)也是基于上述考慮。2.2.2 地質(zhì)條件在不同地質(zhì)條件下，建設(shè)房屋和設(shè)施的投入成本，建設(shè)工期以及未來的適用性等有很大的不同。地塊的地質(zhì)條件，直接或間接的影響著開發(fā)物業(yè)未來的市場?！巴瑵恰睂儆谏虾＿@個大的范疇中

9、，上海的土質(zhì)比較松軟，這對住宅開發(fā)有一定影響。上海屬太湖流域，境內(nèi)河湖縱橫，“嘉定市”用地位于上海西北部。從“同濟城”地塊表層來看，地勢平坦，自然坡度很小。上海系沖積平原，工程地質(zhì)和水文地質(zhì)中，其基巖較深，巖性一般為白云巖、白云質(zhì)灰?guī)r、安山巖、凝灰?guī)r和花崗巖。2.3與交通發(fā)展相適應(yīng)住宅建設(shè)項目必須考慮與立體交通發(fā)展情況相適應(yīng)的問題。“嘉定市”交通便捷。有鐵路滬寧線、滬杭外環(huán)線過境。南翔站是全國鐵路特等編組站，也是上海鐵路樞紐的心臟，其綜合自動化程度為國內(nèi)一流。境內(nèi)公路總長700多公里，密度為每平方公里1.5公里。主要公路有滬嘉(a12)、滬寧(a11)、嘉金(a5)、郊環(huán)(a30)等高速公路，

10、滬宜公路（204國道）、曹安公路（312國道），還有寶嘉公路和外青松公路2條市道等。滬嘉線、滬錢線、滬唐線、北嘉線、北安線、嘉亭線、嘉杭線、嘉溫線等50余條客運線路分別連結(jié)上海、周邊區(qū)縣、區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)及杭州、溫州、蘇州諸地。有航道22條，通航里程212.5公里。2.4符合環(huán)境保護要求包括建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，主要污染源和污染物。住宅項目應(yīng)考慮環(huán)境保護投資估算，環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中應(yīng)該對其規(guī)劃和建設(shè)項目實施后可能造成的環(huán)境影響進行分析，預(yù)測和評估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施。另外，住宅項目選址應(yīng)該從可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)，考慮其周邊的生態(tài)環(huán)境，要防止“三廢”污

11、染問題。2.4.1 綠化環(huán)境當(dāng)今社會隨著商品房住宅開發(fā)、消費的不斷成熟，人們對住宅環(huán)境的要求不斷提高，人們在買房消費時除了對房屋建筑質(zhì)量、外觀等的要求以外，對于房屋室外綠化環(huán)境的要求也不斷提高，由此綠化工程在住宅項目開發(fā)中所占的位置也越來越重要。所以在項目選址的過程中，就應(yīng)該考慮綠化的因素。在考慮住宅項目自身綠化工程的同時，還要注意項目周邊的綠化保護。2.4.2 景觀環(huán)境住宅作為人們?nèi)粘Ｉ钪械木幼】臻g，人們除了對其室內(nèi)空間的舒適性格外關(guān)注外，對其外部景觀環(huán)境的要求也越來越高。所謂景觀環(huán)境，是指有各類自然景觀資源和人文景觀資源所組成的，具有觀賞價值，人文價值和生態(tài)價值的空間關(guān)系。我們對景觀環(huán)境

12、的研究更側(cè)重于其觀賞價值和人文價值，簡單的說，在這里我們更關(guān)注景觀的美學(xué)價值。按照建筑學(xué)的原理，居住的景觀環(huán)境與居住建筑本身之間存在著相輔相成的關(guān)系，不可孤立視之。所以在房地產(chǎn)住房選址中不僅要考慮綠化，還要考慮景觀環(huán)境。2.4.2.1 庭院景觀環(huán)境人們?nèi)粘；顒铀幍木坝^環(huán)境，包括住宿，購物，餐飲，娛樂，社交等活動所處的賓館，飯店，商場甚至影院，酒吧等場所。2.4.2.2 社區(qū)景觀環(huán)境人們?nèi)粘敉饣顒铀幍木坝^環(huán)境，包括鍛煉，娛樂，休閑等所處的小區(qū)綠地，公園，草地，林蔭道甚至城市雕塑等。2.4.2.3 郊野景觀環(huán)境即野外景觀環(huán)境，距離人們?nèi)粘Ｉ罘秶^遠(yuǎn)，通常是人們假日游覽，觀光的對象，當(dāng)然一些

13、人跡罕至地區(qū)也同樣屬于此類別。2.4.2.4 瞬時景觀環(huán)境具有時間性的景觀環(huán)境，如日出，彩霞，春雨等。2.5考慮周邊設(shè)施要求一般來說，城市均有一些專業(yè)和非專業(yè)機構(gòu)使用的無線電發(fā)訊臺和收訊臺，廣播發(fā)射臺，電視發(fā)射臺及微波通道，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對其周圍環(huán)境都有一定的控制和制約要求，特別是對其建筑高度有嚴(yán)格控制。對于高壓，高頻設(shè)備的安裝，高壓線路的穿越也有明確的要求。這方面的制約因素是不能忽略的。同時應(yīng)考慮機場，氣象臺，鐵路等的一些特別要求。在選址時，盡可能的避免一些文物保護區(qū)，一些歷史遺產(chǎn)，寺廟等。2.6 考慮風(fēng)水要求宅，古語發(fā)音擇。有選擇之意，擇吉處而營居。隨著人們生活水平的不斷提高，漸漸地對

14、于房屋的風(fēng)水也有了一定的要求。所以在房地產(chǎn)項目選址的過程中，也應(yīng)該考慮風(fēng)水的原則。在整個風(fēng)水學(xué)中，適用于房地產(chǎn)住宅項目開發(fā)的主要有：2.6.1依山傍水原則依山傍水是風(fēng)水最基本的原則之一，山體是大地的骨架，水域是萬物生機之源泉，沒有水，人就不能生存。考古發(fā)現(xiàn)的原始部落幾乎都在河邊臺地，這與當(dāng)時的狩獵、捕撈、采摘果實相適應(yīng)。2.6.2坐北朝南原則坐北朝南原則是對自然現(xiàn)象的認(rèn)識，順應(yīng)天道，得山川之靈氣，受日月之光華，頤養(yǎng)身體，陶冶情操，地靈方出人杰。2.6.3適中居中原則適中原則就中，適中，就是恰到好處，不偏不倚，不大不小，不高不低，盡可能優(yōu)化，接近至善至美。風(fēng)水理論主張山脈、水流、朝向都要與穴地協(xié)

15、調(diào)，房屋的大與小也要協(xié)調(diào)，房大人少不吉，房小人多不吉，房小門大不吉，房大門小不吉。3、選址思路和方法3.1 選址思路項目選址的思路，是指在整個項目中貫穿始終的主線思想。后續(xù)步驟都將在此基礎(chǔ)上進行進一步的探討。以下將從住宅區(qū)位及住宅生態(tài)兩個方面具體講述本項目采用的選址思路。3.1.1 住宅區(qū)位所謂住宅區(qū)位，是指住宅的地理位置及社會經(jīng)濟位置的綜合。這里要擯棄兩種觀點：一種是認(rèn)為住宅只應(yīng)追求它的地理位置，即距離市中心越近越好。這種觀點沒有正視城市一個中心的理論正在接受挑戰(zhàn)，一個大城市特別是特大型的國際化大都市都出現(xiàn)一個中心、多個副中心的現(xiàn)象。城市建設(shè)正在走“反門檻理論”的道路，即在城市邊緣地區(qū)發(fā)展多

16、極化的工業(yè)、住宅、航運、物流等副中心。那些地方住宅的社會經(jīng)濟正在急劇上升。另外一種認(rèn)為住宅區(qū)位是永恒不變的，這是一種靜止的觀點。由于城市規(guī)劃的調(diào)整，整個城市的交通系統(tǒng)、運轉(zhuǎn)系統(tǒng)正在發(fā)生日新月異的變化，由于一條地鐵或輕軌的到達(dá)，由于綠地的營造，由于水域環(huán)境得到改善，由于傍臨高等院校等，使得一些樓盤聲名鵲起，成為都市樓盤的亮點，這說明了住宅區(qū)位是可以改變的。當(dāng)然，在討論住宅區(qū)位問題的同時，我們不能忽略的是除了地理位置及經(jīng)濟位置以外的，住宅在人們內(nèi)心的心理位置。故我們將從地理，經(jīng)濟以及心理三個方面討論待選地塊的區(qū)位優(yōu)勢。3.1.2 住宅生態(tài)人類所生活的生物圈內(nèi)，有無數(shù)大大小小的生態(tài)系統(tǒng)。我們常見到的

17、池塘、河流、海洋、平原、森林、沙漠等等，都是典型的自然生態(tài)系統(tǒng)；農(nóng)田、果園、城市、礦山、工廠、公園等等，也是人類創(chuàng)造的生態(tài)系統(tǒng)人工生態(tài)系統(tǒng)。而新世紀(jì)的住宅發(fā)展必須以提高居住環(huán)境質(zhì)量為核心，結(jié)合市場需求，按照交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅、配套齊全的要求規(guī)劃建設(shè)住宅區(qū)。按照城市與自然和諧的原則，以中心城“環(huán)、楔、廊、園”和郊區(qū)大面積人造森林的建設(shè)為重點，調(diào)整綠地布局，完善綠地類型。住宅可持續(xù)發(fā)展是社會發(fā)展的必然要求。在本項目進行選址時，也應(yīng)從生態(tài)的角度選擇最適合的地塊進行住宅開發(fā)。綜上所述，在下文的詳細(xì)探討中將從地塊的地理位置，經(jīng)濟位置，消費者的心理位置，住宅的環(huán)境質(zhì)量為重點描述對象，配合其他重要因素進行項

18、目的選址。3.2 選址方法房地產(chǎn)選址投資的方法種類繁多，概括起來可以分為定性分析方法和定量分析方法兩大類。以下將介紹這兩種方法。3.2.1 定性分析法定性分析方法是由于在房地產(chǎn)決策中，有些因素難以定量的描述，而且遇到的問題、環(huán)境等都比較復(fù)雜，所以采用的。通?？梢苑譃榻?jīng)驗判斷法，創(chuàng)造工程法。經(jīng)驗判斷法又俗稱“老板法”。這種方法被普遍應(yīng)用于一般決策中，但缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y分析。通常出現(xiàn)于廣告商向投資者推薦的各種房地產(chǎn)投資技巧中，如“出租辦公樓賺頭好”、“店面投資盈利高”、“浦江兩岸住宅升值潛力大”、“公寓式商住樓投資增值快”等等。這種方法直觀易懂，但分析不深入，只能做一些直觀的便面型的描述。創(chuàng)造工程發(fā)

19、是建立在人的直觀、靈感和經(jīng)驗以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎(chǔ)上的創(chuàng)造技術(shù)的總稱。其主要技術(shù)方法包括暢談會法、綜攝法、形態(tài)方案法和主觀概率法等。創(chuàng)造工程法的關(guān)鍵是運用人們創(chuàng)造性的思維能力和創(chuàng)造性的技術(shù)方法，去認(rèn)識、分析和解決問題。在本項目中，我們將采用暢談會法與主觀概率法結(jié)合的方式首先對項目做一個全面的定性的分析。3.2.2 定量分析法定量分析的方法是指采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進行房地產(chǎn)投資決策的方法，主要工作是對決策問題進行定量分析、計算，以求得決策問題的最優(yōu)解。從而做出科學(xué)的決策。在決策分析中常用的定量分析方法有確定型決策法、風(fēng)險型決策法和不確定型決策法三大類。（1）確定型決策確定型決策是指影響決策

20、的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且一種方案只有一種確定的可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析中常用的確定決策法主要有單純選優(yōu)法和模型選優(yōu)法兩種。單純選優(yōu)法又可分為絕對法和相對法兩種。單純選優(yōu)法：1）絕對法，就是指以房地產(chǎn)投資的效益或費用的絕對值大小來評價投資決策方案的優(yōu)劣是否可取。其主要包括凈收益法、凈現(xiàn)值法、凈年值法、現(xiàn)值成本法和年成本法5種。凈收益法，就是指房地產(chǎn)投資全過程中總收入扣除總成本的余額。若余額大于零則方案可行，否則方案不可行。在可行方案中選擇受益最大的為首選方案。由于凈收益未涉及到資金的時間價值，故一般適用于短期的房地產(chǎn)投資決策。凈現(xiàn)值法，是根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)或不同房地產(chǎn)投資類型的基

21、準(zhǔn)收益率或假定的貼現(xiàn)率，將計算期內(nèi)各年的投資收益折算成基準(zhǔn)時點的價值之和，它是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)獲利能力的動態(tài)評價指標(biāo)。 凈年值法，就是將所有現(xiàn)金流換算成為與其等值的年金，這些年金的代數(shù)和便是凈年值。凈年值大于零，說明該項目在經(jīng)濟上可行，若有兩個以上可供選擇，則最大者為優(yōu)。限現(xiàn)值成本法，即當(dāng)房地產(chǎn)投資收益無法估計或兩個以上決策方案收益相似是，可以將項目所耗費的一切費用都換算成與其相等的現(xiàn)值，以現(xiàn)值成本作為取舍方案的一種經(jīng)濟分析方法。年成本法，在若干個房地產(chǎn)投資決策方案收益相同或近似的情況下，難以判斷孰優(yōu)孰劣，便以等值的平均年成本來評價，最小者為優(yōu)。2）相對法，就是指以效益和費用的比率

22、來評價和比較房地產(chǎn)投資項目并決策方案的優(yōu)劣及是否可行的經(jīng)濟分析方法，具體有內(nèi)部收益法、效益費用比法、凈現(xiàn)值收益率法。內(nèi)部收益率法，通常使用firr這一算法，指項目在開發(fā)或經(jīng)營期內(nèi)，各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的貼現(xiàn)率。效益費用比法，是指投資過程中所有效益流的現(xiàn)值與所有成本流的現(xiàn)值之比，越大越優(yōu)。凈現(xiàn)值收益率法，是指項目凈現(xiàn)值與全部投資現(xiàn)值之比，即單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，這一指標(biāo)優(yōu)于投資收益率法。這一指標(biāo)較為簡便，直觀，但未考慮資金的時間年限，因而應(yīng)用范圍較窄。模型選優(yōu)法：主要是指運用數(shù)學(xué)模型來解決在一定的約束條件下，如何實現(xiàn)效益最大或花費最小的技術(shù)經(jīng)濟問題。常見的有線性規(guī)劃、多元回歸

23、、模糊數(shù)學(xué)綜合判定法等。（2）風(fēng)險型決策所謂風(fēng)險性決策，自然狀況是可變的，不論選擇哪一種方案都要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，只是取決于概率和效益值，所以風(fēng)險性決策也叫隨機性決策或統(tǒng)計性決策。風(fēng)險性決策應(yīng)具備：決策人可在兩個以上的行動方案中加以選擇；存在兩個或以上不以決策人主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)；可以計算出在不同自然狀態(tài)下，不同行動方案的損失期望值；決策人雖不能對可能出現(xiàn)的幾種自然狀態(tài)作出肯定判斷，但可根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)概率加以預(yù)測或估算。主要分為以下四種基本方法：1）最大概率法2）期望值法3）決策樹法4）正態(tài)分布圖像法（3）不確定型決策1）樂觀法2）悲觀法3）后悔值法通過以上對各種方法的審視及結(jié)合本項目實際狀

24、況，我們將采用暢談會法與主觀概率法輔助模糊數(shù)學(xué)模型的方法進行詳細(xì)實際研究。4、宏觀環(huán)境4.1 城市概述4.1.1地理位置“嘉定市”位于長江口南岸、上海的西北部，中心位置在北緯31°23，東經(jīng)121°15。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇昆山毗連；南襟吳淞江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦相望；北依瀏河，與江蘇太倉為鄰。4.1.2地勢”嘉定市”全境地勢平坦，東北略高，西南稍低，平均海拔3.9米。4.1.3交通”嘉定市”交通便捷?！奔味ㄊ小庇需F路滬寧線、滬杭外環(huán)線過境。南翔站是全國鐵路特等編組站，也是上海鐵路樞紐的心臟，其綜合自動化程度為國內(nèi)一流。境內(nèi)公路總長1000多公里。主要

25、公路滬寧高速公路(a11)、滬嘉瀏高速公路（a12）、滬宜公路（屬204國道）、曹安公路（屬312國道）和寶安公路和嘉松北路（均為市道）等。有內(nèi)河航道20條，通航里程213公里，其中境內(nèi)市級航道蘊藻浜長17.7公里。4.2 宏觀環(huán)境4. 2.1綜合4.2.1.1國民經(jīng)濟圖4.1 國民經(jīng)濟增加值國民經(jīng)濟復(fù)蘇步伐加快。全年實現(xiàn)增加值706.2億元，比上年增長11.2%（按可比價格計算），其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值3.7億元，比上年增長0.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值471.2億元，比上年增長11.0%，對全區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率為54.8 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值231.3億元，比上年增長11.7%，對全區(qū)經(jīng)濟

26、增長的貢獻(xiàn)率為44.9%。三種產(chǎn)業(yè)占比為0.5:66.7:32.8。 財政收入快速增長，財政實力明顯增強。全年實現(xiàn)財政總收入232.8億元，比上年增長13.2%。地方財政收入68.0億元，比上年增長17.0%。全年地方財政支出95.0億元，比上年增長7.5%。全年稅收收入218.0億元，比上年增長11.6%，其中增值稅107.8億元,比上年增長17.1%；營業(yè)稅32.7億元，比上年增長11.4%；個人所得稅17.5億元，比上年增長10.5%。4.2.1.2對外經(jīng)濟外資規(guī)模不斷擴大，引資質(zhì)量進一步提高。全年引進合同外資8.5億美元，實際利用外資6.4億美元，比上年下降3.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第二

27、產(chǎn)業(yè)吸引合同外資3.8億美元,占總數(shù)的44.2%；第三產(chǎn)業(yè)4.8億美元,占總數(shù)的55.9%。全年引進總投資在1000萬美元以上的新項目達(dá)18個。 外貿(mào)出口漸趨穩(wěn)定。全年完成外貿(mào)出口62.8億美元，比上年下降21.4%。其中，加工貿(mào)易出口31.9億美元，下降26.5%；一般貿(mào)易出口30.8億美元，下降15.3%。外商投資企業(yè)出口50.1億美元，比上年下降24.4%，占全區(qū)出口的79.8%。4.2.2人口，人均收入及消費水平4.2.2.1人口年末，全區(qū)戶籍人口54.4萬人，比上年增長1.1%，其中非農(nóng)人口44.3萬人。全年出生人口3942人，出生率為7.3，死亡人口4348人，死亡率為8.0，自然

28、增長率為-0.7。 至年底，全區(qū)來滬人員數(shù)達(dá)68.7萬人，其中，來滬時間6個月及以上人員數(shù)達(dá)48.6萬人。4.2.2.2人均收入及消費水平人民生活質(zhì)量進一步提高。2009年據(jù)抽樣調(diào)查，全區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭人均年可支配收入24020元，比上年增長8.0%；農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入13630元，比上年增長8.3%。年末全區(qū)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額504.8億元，比上年增長19.3%。居民的居住環(huán)境和條件繼續(xù)得到改善。城鎮(zhèn)居民人均居住面積29.3平方米，農(nóng)村居民人均居住面積66.1平方米。4.2.3固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè)4.2.3.1固定資產(chǎn)投資圖4.2 全社會固定資產(chǎn)投資完成額固定資產(chǎn)投資成為全年亮點

29、。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資總額293.5億元，比上年增長40.6%。其中城市基礎(chǔ)設(shè)施投資43.3億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資126.8億元。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資0.5億元，比上年增長5.6%；第二產(chǎn)業(yè)投資96.4億元，比上年增長33.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資196.6億元，比上年增長44.7%。從投資主體看，國有經(jīng)濟投資69.5億元，集體經(jīng)濟投資13.9億元，外商及港澳臺投資57.0億元，私營企業(yè)投資57.5億元，其他經(jīng)濟投資95.6億元。 4.2.3.2房地產(chǎn)業(yè)全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資90.3億元，比上年增長15.6%，其中住宅投資58.6億元，比上年微減0.2個百分點。商品房新開工面積186.3萬

30、平方米，竣工面積244.7萬平方米，比上年增長5.5%。商品房現(xiàn)房銷售面積42.3萬平方米，比上年銳減55.4，銷售額 21.8億元，比上年減少55.7；期房銷售面積128.9萬平方米，比上年增長36.6%，銷售額99.0億元，比上年增長27.5%，其中商品住宅銷售面積150.6萬平方米，增長75.5%。4.2.4“同濟城”城市發(fā)展4.2.4.1綜述在“嘉定市”的規(guī)劃中，“同濟城”是“嘉定市”的重點發(fā)展目標(biāo)，自然會帶動周邊房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展。4.2.4.2“同濟城”“同濟城”主城區(qū)主要包括具體范圍：北至謝春路、南由曹安公路與嘉松北路圍合、東至嘉松北路、西至甘家舍。城市性質(zhì)“同濟城”組合城市核心

31、功能的空間載體；“同濟城”政治、經(jīng)濟、文化中心；“同濟城”以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地。城市風(fēng)貌出色、生活環(huán)境優(yōu)美、文化底蘊深厚、城市空間多樣化的充滿魅力的城市發(fā)展規(guī)模人口規(guī)模 ：規(guī)劃城市人口50萬人。遠(yuǎn)景控制在50-60萬人。用地規(guī)模城市建設(shè)用地約45平方公里左右。人均城市建設(shè)用地約90平方米。工業(yè)用地比重下降到5左右。規(guī)劃同時預(yù)留約10平方公里的用地作為遠(yuǎn)景戰(zhàn)略發(fā)展用地。4.3 總結(jié)由上分析?？梢娫凇巴瑵恰眳^(qū)人口（本地居民和外來人口）不斷增長，人均收入不斷增長，人們對住房的高要求的情況下，住房量將大量增長，本項目會帶來良好可觀的經(jīng)濟效益。5、地塊周邊環(huán)境分析城市分區(qū)與交通線路圖如

32、下所示：圖5.1 城市功能分區(qū)及交通圖5.1設(shè)施配套和地址條件 5.1.1 市政公共基礎(chǔ)設(shè)施配套 a地塊南面有集娛樂休閑于一體，功能設(shè)施完善的公園，在公園附近是醫(yī)院和商業(yè)、商務(wù)氣氛較濃厚的購物中心，主要適合中高檔的購物、餐飲和娛樂，銀行、郵局一應(yīng)俱全，在商業(yè)中心也有各式中低檔快餐店，便利店，小吃店等方便廣大市民消費 ；由于毗鄰成熟住宅區(qū)，供電、天然氣、給排水、電信設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施十分完善。b地塊周圍功能設(shè)施也十分完善，由于周圍是住宅區(qū)和文教區(qū)，有各種超市、食品店、診所、銀行，供水、供電、天然氣等配套完善，缺乏市民休息的公園或者娛樂的大型場地。c地塊周圍市政設(shè)施較為完善，周邊沒有方便的醫(yī)院，距

33、離商業(yè)區(qū)有一段距離；基本設(shè)施如供水、供電、天然氣具備，周圍有小型超市和餐飲店。5.1.2 地質(zhì)條件a、b、c三塊地塊都很方正規(guī)整、場地平整，便于開發(fā)；但由于該市整體都是屬于長江沖擊平原，土地土質(zhì)都比較松軟，基巖埋深達(dá)到440m，開發(fā)投入資金相對較多。a地塊較另兩塊大，布置能夠多樣化，更便于開發(fā)。圖5.2 a地塊實景圖 圖5.3 b地塊實景圖圖5.4 c地塊實景圖5.2交通情況a地塊東面和南面分別有城市主、次干道路，交通十分方便，道路通暢；直達(dá)該市商業(yè)繁華地區(qū)只需5分鐘左右車程，購物方便；到達(dá)城市車站、大學(xué)城、游玩娛樂區(qū)都有公交車，對市民外出十分方便。b地塊位于本市交通集散地，有各路公交到達(dá)本市

34、各區(qū)域，出行方便，但總體來說，目前此地段人流、交通量大，較為擁擠，道路情況已不能滿足城市發(fā)展所需。c地塊南北兩面均是本市主干道路，交通便捷，方便到達(dá)市各大商業(yè)區(qū)、學(xué)校等。圖5.5 a地塊周圍交通實景圖 圖5.6 b地塊周圍交通實景圖圖5.7 c地塊周圍交通實景圖5.3 地塊周圍景觀5.3.1綠化環(huán)境 a地塊毗鄰本市最大的生態(tài)公園，環(huán)境優(yōu)美，綠化程度較高，是天然的氧吧，也有調(diào)節(jié)空氣質(zhì)量的功能，該地塊周圍空氣環(huán)境保持較好。西面臨江，擁有良好的自然江景效果。雖然主干道上大型運輸工具噪音較大，但隨著城市交通道路的不斷完善和交通污染的不斷治理，能夠較好的解決這一問題。b地塊周圍綠化水平較低，周圍都是老住

35、宅小區(qū)和文化教育區(qū)，沒有良好的景觀效果；南面是本市集中的交通集散地，人流車流相對較大，環(huán)境較為嘈雜，而且周圍環(huán)境比較差。c地塊東面是耕地；而南部是工廠，有部分空氣污染問題存在，空氣質(zhì)量相對較差；西面是高檔寫字樓宇，北面是住宅小區(qū)。圖5.8 a地塊周圍綠化實景圖圖5.9 b地塊周圍綠化實景圖 圖5.10 c地塊周圍綠化實景圖5.3.2 景觀環(huán)境 圖5.11 a地塊周圍景觀實景圖 圖5.12 b地塊周圍景觀實景圖圖5.13 c地塊周圍景觀實景圖5.3.2.1 庭院景觀環(huán)境 a地塊旁邊是排列整齊的居住區(qū)，設(shè)計風(fēng)格現(xiàn)代，而且能與環(huán)境很好的協(xié)調(diào)一致。b地塊西面也是住宅區(qū)和高檔別墅區(qū)，別墅區(qū)綠化和景觀設(shè)計

36、效果都比較好，具有很高的欣賞價值。c地塊周圍是工廠和寫字樓，建筑看上去比較單調(diào)，但該地塊東面是耕地，具有良好的田園風(fēng)光可以觀賞。5.3.2.2 社區(qū)景觀環(huán)境a地塊周圍是社區(qū)，以為該市地處江南，社區(qū)景觀真正秉承了綠色、環(huán)保、健康的理念，社區(qū)內(nèi)有建造巨型的噴泉和雕塑，其構(gòu)造精巧、細(xì)致、人性化，給人良好的視覺感受，有一種賞心悅目的感覺。b地塊周圍社區(qū)則大部分以典雅的建筑風(fēng)格為主，每一步臺階、步道、矮墻、座椅都是用高品質(zhì)的石材，給人種年代久遠(yuǎn)的感覺。c地塊則沒有形成成熟的住宅小區(qū)優(yōu)勢，目前周圍基本上就是廠房和辦公樓。5.3.2.3 郊野景觀環(huán)境a、b兩地塊由于沒有位于郊區(qū)，沒什么郊野景觀可言。而c地塊

37、擁有稀缺的自然優(yōu)勢，周圍景觀隨著時節(jié)的流動而可以呈現(xiàn)不同的風(fēng)貌，可謂是“春天一片綠，冬天一片白”。5.3.2.4 瞬時景觀環(huán)境a地塊周圍有小河，春天能感受到柳枝飄揚舞姿，也有人們不時的叫賣聲，公園的綠意更是給人一種和諧的美感，不管從地面觀、生態(tài)觀方面都很不錯；b地塊周圍則主要是涌動的人流，但周圍的不錯的五彩繽紛的燈景。c地塊一邊是寫字樓，總是給人一種很忙碌的感覺；另一面是耕地，到處都是綠油油的菜地，又會給人帶來一種悠閑。5.3.3 人文環(huán)境a地塊位于成熟的居住社區(qū)附近，具有良好的生活氛圍，已有小區(qū)居住環(huán)境優(yōu)良，是本市公認(rèn)的生活品質(zhì)絕佳區(qū)域；位于地塊西面兩公里左右有多所市級重點中學(xué)，人文氣息濃厚

38、，剛好能很好滿足許多家長把“方便孩子上學(xué)”這一因素作為主要考慮因素。b地塊同樣位于文化教育區(qū)域，整體生活氛圍良好。c地塊則以工業(yè)為主，文化氛圍方面還相對薄弱，離城市主要文化集中區(qū)較遠(yuǎn)，文化氛圍相對較差。旁邊也有集中辦公區(qū)，人們整體生活節(jié)奏較快，不適合居住。a、b、c三地塊區(qū)域治安情況均較好。5.4 周邊環(huán)境限制要求由于a、b、c地塊并不位于城市文物保護區(qū)范圍之內(nèi)，周邊也無廣播發(fā)射臺，電視發(fā)射臺及微波通道得限制要求，所以該因素不必考慮。5.5 風(fēng)水要求目前風(fēng)水已經(jīng)成為人們考慮是否買房的主要因素之一，所以必須要高度重視。5.5.1依山傍水 a 地塊西鄰貫穿“同濟城”的河流景觀。但周圍地勢平坦，并沒

39、有高大的山體為依，但這也是由上海整體的地形所決定的。b 地塊周圍大多都是城市建筑景觀，與河流有一定的距離，但是南鄰公園，依山傍水方面較之a(chǎn)地塊略有不足。c 地塊周圍并沒有自然水源，也沒有山體依靠，在這方面劣勢明顯。5.5.2坐北朝南 a地塊形狀很好，南北邊界基本平行，適宜于規(guī)劃出南北朝向的住宅建筑，順應(yīng)天道，風(fēng)水極佳。b地塊朝向欠佳，規(guī)劃南北朝向的建筑時容易浪費土地，而且對于整體規(guī)劃的效果也會受到影響，在這方面顯得不足。c地塊情況基本與b地塊一致。5.5.3適中居中考慮a地塊相較于b,c地塊大，面對大量的住房需求，能更好地規(guī)劃出大片住宅區(qū)，避免了房少人多的情況，規(guī)劃起來也更為容易，還可以建造更

40、多地綠化面積，適應(yīng)新時代對于環(huán)境的要求。b地塊較小，規(guī)劃出來的方案難以形成規(guī)模性的綠化面積，所以更適宜于建造密度較大的住宅小區(qū)，這樣房多地少，較為不利。c地塊同樣也是屬于b地塊的情況。6、地塊比較分析6.1 各要素評分根據(jù)上述分析,我們將影響地塊的因素劃分為：1.土地性質(zhì)2.生態(tài)環(huán)境3.景觀環(huán)境4.人文環(huán)境5.交通條件6.市政設(shè)施。并建立如下選址分析評價模型：按照各因素在abc三地塊的優(yōu)良差異在1-10分內(nèi)取值。分值越高說明該地塊此因素條件狀況越好，越有利于實現(xiàn)項目的定義與定位。每項影響因素分值的確定是根據(jù)地塊客觀情況及項目組各成員依據(jù)討論綜合分析得出。表6.1 地塊影響因素打分表 地 得 塊

41、 分因 素a地塊b地塊c地塊1.土地性質(zhì)10992.生態(tài)環(huán)境9653景觀環(huán)境9884.人文環(huán)境8865.交通條件8896.市政設(shè)施10986.2確定各要素權(quán)重由于各個影響因素對土地的影響效果不同,所以按照影響程度規(guī)定如下比重:規(guī)定判斷矩陣表示為a=(aij)n×n，ui對ul的相對重要程度。通?？砂匆幌?個重要性等級來進行賦值：表6.2 因素賦值規(guī)則表重要性等級aij賦值i，j兩元素同樣重要1i元素比j元素稍微重要3i元素比j元素明顯重要5i元素比j元素強烈重要7i元素比j元素極端重要9上述相鄰判斷的中值2、4、6、8其余情況0對于六個因素u1到u6, 土地性質(zhì),生態(tài)環(huán)境,景觀環(huán)境,

42、人文環(huán)境,交通條件,市政設(shè)施.判斷矩陣為:a=107100530040406010310020509430751061取各行的的模為：表6.3 計算結(jié)果表因素u1土地性質(zhì)u2生態(tài)環(huán)境u3景觀環(huán)境u4人文環(huán)境u5交通條件u6市政設(shè)施模1104.17.075.914.4再取各模所在占總和的比例作為權(quán)重：表6.4 因素權(quán)重表因素u1土地性質(zhì)u2生態(tài)環(huán)境u3景觀環(huán)境u4人文環(huán)境u5交通條件u6市政設(shè)施權(quán)重0.0240.2350.0970.1660.1390.3396.3 計算各要素得分計算各地塊得分a地塊:10*0.024+9*0.235+9*0.097+8*0.166+8*0.139+10*0.33

43、9=9.058b地塊:9*0.024+6*0.235+8*0.097+8*0.166+8*0.139+9*0.339=7.893c地塊:9*0.024+5*0.235+8*0.097+6*0.166+9*0.139+8*0.339=7.126所以綜上所述:a地塊是最佳的開發(fā)地塊7、項目選址swot分析7.1優(yōu)勢（strength）優(yōu)良的區(qū)位條件：a地塊東臨大片住宅區(qū)，與其相互融合，有利于城市的整體規(guī)劃，同時具有極好的人氣。西鄰城市著名河道，與河道對面的城市教育區(qū)相望，距小學(xué)以及初高中學(xué)校很近，方便孩子們接受學(xué)習(xí)教育。南鄰休閑公園，對于將來該小區(qū)的住戶是一個極佳的休閑娛樂去處。同時，城市商業(yè)中心的距離較近，并且中間存在一定的緩沖區(qū)域，也不會造成小區(qū)周圍的嘈雜氣氛。地塊的形狀也較為規(guī)整，便于規(guī)劃，具有優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢。發(fā)達(dá)的交通體系：a地塊毗鄰城市主干道，同時由河道圍合。方便于居民的出行