旅游小城鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃以古鎮(zhèn)項目為例綠維創(chuàng)景

1、旅游小城鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃以古鎮(zhèn)項目為例旅游與城市規(guī)劃設(shè)計專家 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運營服務(wù)商 北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院new dimension planning & design institute ltd.版權(quán)聲明：該報告知識產(chǎn)權(quán)歸北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院所有，未經(jīng)允許，不得擅自篡改、挪用、從事盈利性宣傳活動，違者將追究法律責(zé)任。旅游小城鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃以古鎮(zhèn)項目為例北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院前文中提到業(yè)態(tài)規(guī)劃是旅游小城鎮(zhèn)規(guī)劃的重點之一。無論是面向本地消費者還是旅游者，旅游小城鎮(zhèn)必須得有足夠的休閑業(yè)態(tài)才能留住人，才能吸引消費者消費，才能具有活力。本篇文章將從休閑業(yè)態(tài)角度進(jìn)行梳理，借鑒國內(nèi)外成功案例

2、，嘗試建立古鎮(zhèn)類旅游小城鎮(zhèn)的休閑業(yè)態(tài)配比關(guān)系，以及核心商業(yè)區(qū)規(guī)模與客流量、消費力的關(guān)系，從而指導(dǎo)現(xiàn)實中的開發(fā)與建設(shè)。一、休閑業(yè)態(tài)的類型作為以旅游者為主要服務(wù)對象的休閑業(yè)態(tài)，綠維創(chuàng)景通過梳理，認(rèn)為旅游小城鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)主要包括旅游商品類、餐飲類、休閑娛樂類、賓館客棧類、演藝類和服務(wù)配套類六大類。二、從旅游小城鎮(zhèn)案例看休閑商業(yè)業(yè)態(tài)配比（一）從國內(nèi)旅游小城鎮(zhèn)案例看休閑商業(yè)業(yè)態(tài)配比1、大理古城大理，文獻(xiàn)之邦，擁有1200年歷史的南詔古國，有30余年的近代旅游發(fā)展史。大理古城總營業(yè)面積3萬平方米，核心商業(yè)區(qū)面積為2萬平方米。2014年，共接待游客918.17萬人次，實現(xiàn)旅游收入135.01億元，人均消費147

3、0元。（1）商業(yè)業(yè)態(tài)大理古城業(yè)態(tài)，按照商鋪面積分，商品經(jīng)營占46%，服務(wù)及配套占37%，餐飲業(yè)占7%，休閑娛樂占10%。大理古城業(yè)態(tài)，按照商鋪數(shù)量分，商品經(jīng)營占80%，服務(wù)及配套占7%，餐飲業(yè)占8%，休閑娛樂為5%。（2）商業(yè)配置規(guī)模 2、麗江古城從上世紀(jì)80年代末開始，麗江古城至今有將近30年的旅游發(fā)展史，22個少數(shù)民族聚集，6200多戶，3萬多人。麗江古城總商業(yè)經(jīng)營面積3萬平方米，核心商業(yè)區(qū)面積約1.6萬平米。2014年，接待游客1731.17萬人次，實現(xiàn)旅游收入238.38億元，人均消費1377元。（1）商業(yè)業(yè)態(tài)麗江古城的業(yè)態(tài)，按照商鋪面積分，商品經(jīng)營占46%，餐飲酒吧占17%

4、，休閑娛樂占10%。麗江古城的業(yè)態(tài)，按商鋪數(shù)量分，商品經(jīng)營占88%，餐飲酒吧占7%，客棧占5%。麗江古城商業(yè)街業(yè)態(tài)分布（按數(shù)量分）比例 （2）商業(yè)配置規(guī)模 3、鳳凰古城鳳凰古城是一個以苗族、土家族為主的少數(shù)民族聚集地，風(fēng)景秀麗、歷史悠久、名勝古跡甚多，商業(yè)總經(jīng)營面積約1.5萬平米。2014年，鳳凰古城共接待國內(nèi)外游客956.18萬人次，旅游社會收入80.98億元，人均消費846.9元。（1）商業(yè)業(yè)態(tài)鳳凰古城的業(yè)態(tài)，按照商鋪面積分，商品經(jīng)營占45%，餐飲業(yè)占27%，休閑娛樂占19%，服務(wù)及配套占10%。鳳凰古城業(yè)態(tài)，按照商鋪數(shù)量分，商品經(jīng)營占78%，休閑娛樂占4%，餐飲占14

5、%，服務(wù)及配套占4%。鳳凰古城商業(yè)街業(yè)態(tài)分布（按數(shù)量分）比例 （2）商業(yè)配套規(guī)模（二）未來中國旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)借鑒1、旅游小城鎮(zhèn)的規(guī)模上述三座古城（或稱旅游小城鎮(zhèn)）是國內(nèi)目前開發(fā)運營非常成功的經(jīng)典案例。借鑒其古城面積、小鎮(zhèn)商業(yè)營業(yè)面積、客流量、常住人口的關(guān)系可以對未來我國旅游小城鎮(zhèn)的開發(fā)規(guī)模形成非常高的適用度，且可保證商業(yè)經(jīng)營的豐滿度。旅游小城鎮(zhèn)的總面積不宜超過3平方公里，核心區(qū)不宜超過1平方公里，小鎮(zhèn)常住人口約2萬左右，開發(fā)成熟期年客流量約1200萬（日均約3.3萬人），人均消費約1200元。旅游小城鎮(zhèn)的規(guī)模不宜再大。因為在現(xiàn)有水平上，大理餐飲業(yè)和旅館業(yè)由于旅客停留時間短住宿

6、少，生存狀態(tài)欠佳；麗江古城新建三條商街營業(yè)率為20%，經(jīng)營慘淡，只有開發(fā)時定位為旅游商街而最終淪為為本地人服務(wù)的七星街經(jīng)營狀況良好。2、業(yè)態(tài)配比根據(jù)前述對中國三大知名休閑古鎮(zhèn)的相關(guān)統(tǒng)計，按照面積計算，理想的旅游小城鎮(zhèn)業(yè)態(tài)配比為：餐飲7%（向上浮動一般不超過3個百分點，最高不超過15個百分點）、旅游商品經(jīng)營50%、休閑娛樂10%（未來休閑娛樂比重可適度上?。?、服務(wù)及配套10%、賓館客棧5%、剩余18個百分點在旅游商品經(jīng)營、休閑娛樂和服務(wù)及配套之間靈活分配。3、商業(yè)配置規(guī)模根據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，旅游小城鎮(zhèn)商業(yè)街（步行）寬度在3-4m比較宜人且宜于氛圍打造，如果寬在10-20m，需要通過街心景觀、排水溝等控

7、制步行街道寬度部分在2-3m，不宜再寬。商街長度600m為最佳，通過后期延伸，不宜超過1500m。商業(yè)街核心商業(yè)區(qū)面積約1.5萬，總營業(yè)面積約3萬，商戶量在500以上，戶均面積約20-25，其中商品類高度密集商業(yè)街，戶均面積不超過10，其他約18-25，其中大的餐廳和酒吧等一般面積較大。4、商業(yè)業(yè)態(tài)分布除旅館客棧外，其他的商業(yè)街業(yè)態(tài)呈現(xiàn)相對集中的混合業(yè)態(tài)，絕對集中的業(yè)態(tài)一般商街長度比較宜人，便于旅游者到附近商街處餐飲、休閑。（三）旅游觀光休閑產(chǎn)品（白天+黑夜）開發(fā)較為成功的旅游小城鎮(zhèn)，無論是像麗江、大理和鳳凰這樣的歷史古鎮(zhèn)，還是像彝人古鎮(zhèn)、灤州古城這樣的新建仿古旅游小城鎮(zhèn)，旅館客棧類業(yè)態(tài)與其他

8、業(yè)態(tài)比均呈絕對弱勢，究其原因是游客停留時間少，住宿客少。在大眾度假時代來臨的背景下，國民的休閑度假需求逐步顯現(xiàn)，但不少散客認(rèn)為這些古城商業(yè)化氛圍過濃，喪失了古城風(fēng)貌和底蘊，服務(wù)差，過于喧囂的酒吧夜生活讓古城變得妖冶媚俗而避之唯恐不及，因此停留時間短。團(tuán)隊客在上述古城停留時間更短。有限的平均停留時間，不得不造成“走馬觀花”的觀光旅游方式和“拉練式”、“趕鴨式”的食、住、行服務(wù)接待方式，使游客無法體驗旅游資源的文化品位和豐富內(nèi)涵，直接造成游客的人均消費水平偏低和旅游產(chǎn)業(yè)的整體收益偏低。這形成了一個惡性循環(huán)。從旅游團(tuán)隊的運作方式來看，短期內(nèi)團(tuán)隊客在古城的停留時間彈性不大，因此旅游小城鎮(zhèn)要想贏得未來紅利，需要在散