星級酒店財務(wù)預(yù)算

1、酒店財務(wù)預(yù)算酒店投資者的資金來源主要有自有資金、銀行貸款和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)銷售所得，個別酒店在計算凈利潤時把土地轉(zhuǎn)讓金和拆遷補償費的投 入算在了酒店固定資產(chǎn)折舊中，這種測算方法是錯誤的，因為世界上的土地屬稀缺資源，是永遠不會貶值的，更談不上什么折舊。常常有業(yè)主來找我?guī)推錅y算即將開業(yè)酒店的盈虧情況，每當我看完現(xiàn)場、拿到設(shè)計圖紙和工程概算時，我心里的感受多半是遺憾，因為酒 店即將落成，“生米已煮成熟飯”，財務(wù)測算已經(jīng)流于形式、失去了 真正意義。正確的流程是，在新酒店籌劃之初，就該請一位具有綜合 能力的酒店財務(wù)專家對投資項目進行論證和測算，其依據(jù)主要是項目的地理位置、交通情況、城市位置、地區(qū)消費習慣和

2、消費水平、城市 酒店概況、同檔次同規(guī)模酒店數(shù)量及其營收數(shù)據(jù)等，當然，被測算項 目的總體規(guī)劃圖紙是論證和測算的重要資料。經(jīng)過財務(wù)專家的反復(fù)論證和測算，如果新酒店能在開業(yè)首年持平，接 下來的幾年都能盈利，那么業(yè)主就能上酒店項目，如果新酒店開業(yè)后 的幾年都不大賺錢，甚至虧本， 那么業(yè)主還有投資的信心嗎？話又說 回來，即使經(jīng)酒店財務(wù)專家測算出的項目風險很大，也不意味著酒店項目不能繼續(xù)進行，因為業(yè)主可以召集設(shè)計師和酒店管理專家一起認 真研討財務(wù)專家給出的論證測算，找出虧損的原因，再對設(shè)計的圖紙進行調(diào)整，比如調(diào)整項目規(guī)模、酒店檔次、建筑結(jié)構(gòu)、功能布局等， 然后將調(diào)整后的圖紙和工程預(yù)算交給財務(wù)專家進行二次測

3、算，其間的工作要耐心務(wù)實， 直到把酒店項目的投資方案修正到能夠保證賺錢為 止。新酒店的財務(wù)測算一般以開業(yè)后五年時間為限， 為了通俗易懂地向讀 者傳達測算技巧，筆者舉出一個測算案例。這是一家擁有300間客房的四星級酒店， 建筑面積3.3萬M2餐飲服 務(wù)設(shè)施有：零點餐廳、宴會包間、多功能廳、咖啡廳、大堂吧；娛樂 休閑服務(wù)項目有：KTV包間、足浴按摩、美容美發(fā)；健身項目有：桌 球、乒乓球； 還有會議設(shè)施等。 現(xiàn)就該酒店的首年經(jīng)營情況測算如下： 營業(yè)收入預(yù)測1、客房收入預(yù)測團隊入住率在 9%，平均房價 300 元/ 間天；會議入住率在 15%，平均 房價 400元/間天；商務(wù)散客入住率在 51%，平均

4、房價 430元/間天。 預(yù)計全年客房收入為：(300 X 9% + (400 X 15% + (430 X 51%x 300 X 365=3353.985 萬元2、餐飲收入預(yù)測零點餐廳： 餐位數(shù)為 300 個，按二餐測算，人均消費水平為 65 元， 餐廳利用率為 45%，預(yù)計全年零點餐廳收入為：300X 2X 65X 45%X365=640.575 萬元。宴會包間：共計 30 間，餐位數(shù)約為 380 個，按二餐計算，人均消費 水平為 100 元，包間利用率為 60%，預(yù)計全年宴會包間收入為：380X 2X 100X 60%X 365=1664.4 萬元。多功能廳： 餐位數(shù)約為 300 個，人均

5、消費水平為 80 元，餐廳利用率為35% 預(yù)計全年多功能廳收入為：300 X 80 X 35%< 365=306.6萬元?？Х葟d： 餐位數(shù) 120 個，人均消費 88 元，按二餐計算（早餐不計， 對外開中晚自助餐），餐廳利用率為 30%，預(yù)計全年咖啡廳收入為： 120X 2X 88X 30%X 365=231.264 萬元。大堂吧： 餐位數(shù) 96 個，人均消費 30 元，餐廳利用率為 170%，預(yù)計 全年大堂吧收入為 96X 30X 170%X 365=178.704 萬元。會議室： 多功能廳 1 個，每周利用率按 1.5 次計算，每次消費額為 1 萬元，預(yù)計全年多功能廳會議收入為 1.

6、5 X 1X 54=81 萬元；中會議室 2 個，利用率為 30%，平均每場次消費額為 2000 元，預(yù)計全年中會議 室收入為 2X 2000X 30%X 365=43.8 萬元；小會議室 2 個，利用率為 30%，平均每場次消費額為 1200 元，預(yù)計全年小會議室收入為 2X 1200 X 30%X 365=26.28 萬元。預(yù)計全年會議室收入為 151.08 萬元。 預(yù)計全年餐飲收入為 3172.623 萬元。3、健身收入預(yù)測乒乓球桌 1 張，每小時消費額為 40 元，每周按 6 小時計算，預(yù)計全 年乒乓球收入為： 40X 6X 54=1.296 萬元；臺球桌 1 個，每小時消費 額為 4

7、0 元，每周按 12 小時計算，預(yù)計全年臺球收入為：40X 12X54=2.592 萬元。健身收入共計 3.888 萬元。4、娛樂休閑收入預(yù)測娛樂休閑項目設(shè) KTV 和足浴按摩美容美發(fā)全部對外承包。 KTV 有 28 個包間，占裙樓一層，共1700M2月租金60元/M2 （含物業(yè)管理費，但水電空調(diào)費按表另計），即首年租金 122.4 萬元（以十年為限，每年租金遞增2% ;足浴按摩美容美發(fā)占裙樓一層，共1700M2,月租金50元/M2 （含物業(yè)管理費，但水電空調(diào)費按表另計），即首年租金 102 萬元（以十年為限，每年租金遞增2%）?？傆?224.4 萬元。5、商場收入預(yù)測共有兩個小賣部， 全部對

8、外承包， 以五年為限， 每年租金遞增 5%，面 積共70m2預(yù)計全年房租收入 26萬元。6、其他收入預(yù)測 其他收入包括洗衣、 電話、商務(wù)中心等， 按客房、餐飲收入總計的 1.5%計算，全年預(yù)計其他收入為：6526.608 X 1.5%=97.8991萬元。預(yù)計全年酒店總營業(yè)收入為6628.3951 萬元，若加上對外承包項目收入，預(yù)計全年酒店總收入為6878.7951 萬元。營業(yè)成本預(yù)測營業(yè)成本主要指餐飲成本， 外包。因本酒店的娛樂休閑和商場兩個項目全部零點餐廳綜合飲食成本率按47%計算，預(yù)計全年餐廳成本為640.575X 47%=301.07萬元。會包間綜合飲食成本率按45%計算，預(yù)計全年餐廳

9、成本為1664.4 X45%=748.98萬元。多功能廳綜合飲食成本率按50%計算，預(yù)計全年餐廳成本為306.6X50%=153.3萬元?？Х葟d綜合飲食成本率按45%=104.07萬元。45%計算，預(yù)計全年餐廳成本為231.264 X大堂吧綜合飲食成本率按 30%計算，預(yù)計全年大堂吧成本為178.704X 30%=53.6112 萬元。預(yù)計全年餐飲成本為 1361.0312 萬元。營業(yè)稅金預(yù)測營業(yè)稅金按酒店總營業(yè)收入的 5.55%計算，預(yù)計全年交稅金為：6628.3951 X 5.55%=367.876 萬元。 本預(yù)算未按照現(xiàn)新政計算，請留意分辨。費用預(yù)測1 、工資：人員定編按客房總數(shù)的 1:

10、1.6 配備，預(yù)計員工總?cè)藬?shù)為 480 人。部門經(jīng)理以上管理人員約為 8 人（總經(jīng)理、駐店經(jīng)理、餐飲部、客房 部、前廳部、財務(wù)部、工程部、人力資源部經(jīng)理或總監(jiān)各一人）和高 級廚師 5 人，預(yù)計以上 13 人的工資按人均月工資 12000 元測算（已 含養(yǎng)老保險、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險）， 按 13 個月計算，預(yù) 計全年工資總額為：（ 8+5）X 12000X 13=202.8 萬元。普通員工 467 人，月人均工資按 2000 元測算，按 13 個月計算， 預(yù)計 全年工資總額為： 467X 2000X 13=1214.2 萬元。預(yù)計酒店全年工資總額為 1417 萬元。2、 福利費： 按員工

11、工資總額的14%計提福利費， 全年預(yù)計 1417X 14%=198.38萬元。3、養(yǎng)老、醫(yī)療、事業(yè)、工傷、生育保險費用： 按員工工資總額的 24.3% （分別是 20%、8%、2%、0.5%和 0.7%）計提費用，全年預(yù)計 467X 2000X 12X 31.2%=349.6896 萬元。4、工作餐費用：外聘部門經(jīng)理以上高級管理人員為 8人，早中晚三餐， 按每人每天 50 元計算，預(yù)計全年為 8X 50X 365=14.6萬元。普通員工 472 人，按每人每天 16 元(早餐 4 元、中晚餐各 6 元)每 月按 26 天計算，預(yù)計全年為 472X 16X 26X 12=235.6224 萬元。

12、 預(yù)計全年工作餐總費用為 250.2224 萬元。5、工作服及勞保用品： 按每人每年 800 元計算， 預(yù)計全年費用為 800X 480=38.4 萬元。6、洗滌費： 按客房、餐飲營業(yè)總收入的1.2%測算，預(yù)計全年洗滌費用為：( 3353.985+3172.623 )X 1.2%=78.3193 萬元。7、消耗品費用：客房部按客房收入的 1.2%測算，餐飲部按餐飲收入的 0.8%測算，預(yù)計全年消耗品費用為3353.985 X 1.2%+3172.623X0.8%=65.6288 萬元。8、棉織品費用： 客房部按客房收入的2%測算，餐飲部按餐飲收入的2.5%測算， 預(yù)計全年棉織品費用為：3353

13、.985 X 2%+3172.623X 2.5%=146.3953 萬元。9、餐具費用： 餐具費用按餐飲收入的 2%測算， 全年餐具費用預(yù)計為：3172.623 X 2%=63.4525萬元。1 0、辦公郵電費： 按酒店營業(yè)總收入的0.8%測算，預(yù)計全年辦公郵電費為 6628.3951 X 0.8%=53.0272 萬元。1 1 、宣傳廣告費： 按酒店營業(yè)總收入的0.8%測算，預(yù)計全年宣傳廣告費為 6628.3951 X 0.8%=53.0272 萬元。12、交際應(yīng)酬費： 按酒店營業(yè)總收入的0.7%測算，預(yù)計交際應(yīng)酬費 為 6628.3951 X 0.7%=46.3988 萬元。13、 材料維

14、修費： 按酒店營業(yè)總收入的1%測算，預(yù)計全年材料維修費為 6628.3951 X 1%=66.284 萬元。14、 水費（含排污費）：按酒店營業(yè)總收入的2.2%測算，預(yù)計全年水費為 6628.3951 X 2.2%=145.8247 萬元。15、 電費：按酒店營業(yè)總收入的 7%測算，預(yù)計全年電費為 6628.3951X 7%=463.9877 萬元。16、 天燃氣費：按餐飲收入的2.8%測算，預(yù)計全年天燃氣費為3172.623 X 2.8%=88.8334 萬元。17、 柴油費：按酒店營業(yè)總收入的1.7%測算，預(yù)計全年柴油費為6628.3951 X 1.7%=112.6827 萬元。18、 其

15、他費用（又稱不可預(yù)測費用）：按酒店營業(yè)總收入的1.2%測算，預(yù)計全年其他費用為6628.3951 X 1.2%=79.5407萬元。預(yù)計全年經(jīng)營費用（1-18項）總額為3717.0943萬元。經(jīng)營毛利潤預(yù)測酒店的經(jīng)營毛利潤計算方法很簡單，就是酒店的總收入減去總成本、總費用和稅金的總和就是酒店的毛利潤，那么上述酒店預(yù)計全年 （開業(yè) 首 年） 實 現(xiàn) 經(jīng) 營 利 潤 為：6878.7951 -1361.0312-3717.0943-367.876=1432.7936萬元。第二至第五年酒店財務(wù)測算參數(shù)標準酒店首年可行性財務(wù)測算產(chǎn)生后， 就可以輕松地測算出第二至第五年 酒店經(jīng)營情況的較為準確的數(shù)據(jù)，

16、因為測算所依據(jù)的參數(shù)變化的占少 數(shù)，不變的占多數(shù)，現(xiàn)將變化的參數(shù)列表如下予以說明：從表中所列數(shù)據(jù)可以看出，由于第二年至第五年的收入增長幅度始終高于費用增長幅度，所以，只要酒店開業(yè)首年產(chǎn)生一定的經(jīng)營毛利， 那么一般情況下接下來四年酒店的毛利只會增加，不會減少。酒店經(jīng)營的最終目的是獲得凈利潤酒店投資者的資金來源主要有自有資金、銀行貸款和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)銷售所得，若是用自有資金作酒店投入，那就必須計算銀行利息，若 是從銀行貸款的，就必須每年準時向銀行還貸，若是做產(chǎn)權(quán)式酒店， 就必須逐月逐年地向業(yè)主返還高額利息。若一大筆自有資金定期五年存放在銀行，其利息收入至少在5%以上；若從銀行貸款，目前的貸款利息大

17、概是 1-3年為5.4%,3-5年是5.76%， 六年以上是5.94%;若要付給產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主回報，一般是稅前9%外加每年一定數(shù)量的免費客房入住券。因此，酒店投資者花巨資將酒店建成后，如果經(jīng)營的毛利潤多于自有資金存入銀行的利息，或多于銀行貸款的利息，或多于業(yè)主返租費用， 那么酒店就產(chǎn)生了凈利潤，這才真正達到了投資者的目的；如果經(jīng)營的毛利潤還不夠付那些利息或返租費用，那么酒店就意味著虧本經(jīng) 營；如果酒店的毛利潤為負數(shù)，連自己都養(yǎng)活不了自己，那么業(yè)主除 了要拿出一筆可觀的資金還貸或返給產(chǎn)權(quán)業(yè)主租金外，還要繼續(xù)向酒 店投入，這樣的酒店麻煩就大了。值得我們注意的是，中國乃至世界上的酒店管理公司絕大多

18、數(shù)采用的是委托管理方式，他們只輸出管理，而不負責酒店的盈虧，賺了錢要分存。他們所謂賺錢的概念是什么呢？就是酒店產(chǎn)生了毛利，其實這是很不公平的，因為有毛利的酒店許多還是在虧本經(jīng)營，合理的游戲規(guī)則應(yīng) 該是，酒店有了凈利潤，酒店管理公司才可按照一定比例得到獎勵。若是酒店虧了錢，即經(jīng)營沒有產(chǎn)生毛利，那么酒店管理公司照樣按照營業(yè)總收入的比例拿走管理費， 而且派駐的高級管理人員的工資福利 待遇分文不少。道理其實很簡單，可遺憾的是，中國的許多酒店業(yè)主就愿意吃這個虧、 上這個當。如何計算酒店的凈利潤呢？拿上邊舉的酒店案例來說吧，酒店建筑面積共有3.3萬m2按現(xiàn)在四星級酒店標準以及市場的建設(shè)造價測算，酒店建筑投入約為1200元/M2,機電安裝工程投入約為1000元/M2，酒店裝飾工程投入約為2800 元/M2 ,那