大化縣房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)研(1)

1、廣西大化縣房地產(chǎn)市場調(diào)查第一章 大化縣整體市場分析一、 大化縣概述大化瑤族自治縣，位于廣西壯族自治區(qū)中部偏西北的紅水河中游，是1988年底成立的瑤族自治縣。由河池地區(qū)、都安瑤族自治縣、巴馬瑤族自治縣以及南寧地區(qū)的邊緣結(jié)合部組成。公路距自治區(qū)首府南寧130多公里，水路上通貴州，下達廣州。全縣幅員面積3716平方公里。大化縣總?cè)丝?2萬人，其中農(nóng)業(yè)人口36.6萬人，全縣轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3個扶貧開發(fā)區(qū)。大化在地理位置上靠近首府南寧，背腹河池各縣城以及輻射河池市區(qū)，是南寧-河池進出的重要通道。大化憑借其在蘊含的農(nóng)業(yè)、自然資源、交通上得天獨厚的優(yōu)勢形成了位于首府南寧-河池的交界核心動脈，成為的南寧-河池聯(lián)

2、動發(fā)展的“新城”。大化在建的高速公路如火如荼，一旦竣工，大化縣將升值為潛力無與倫比的新城。新城建設(shè)穩(wěn)步推進2014年，岜歪異地扶貧搬遷與城鎮(zhèn)化結(jié)合試點工程完成投資9億元，建成搬遷戶安置公寓樓34棟，配置成水、電、路、廣場等基礎(chǔ)設(shè)施第一批960戶遷戶陸續(xù)入住，第二批893戶已簽訂安置協(xié)議，第三批搬遷戶完成報名工作，舊城改造顯現(xiàn)2014年，縣城中心“兩縱六橫”主要街道環(huán)境綜合整治項目竣工，累計完成投資2億元，形成“一街一景，一路一特色”。江濱文化公園、文體中心、行政辦公中心等城建重點項目穩(wěn)步推進。 二、 大化縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展沿革 1起源 大化縣房地產(chǎn)從興起至2016年，走過的極其艱難的成長歷程，大化

3、縣房地產(chǎn)的發(fā)展，開始于2002年，大化縣房地產(chǎn)從無到有、從小到大，呈欣欣向榮的景象，特別是（） 年至（）年房價一路猛漲，從（多少元）漲至（多少元）特別是（某某地段）漲幅最快，截至2015年底大化縣住宅商品房銷售每平方米平均價格（數(shù)字），商鋪每平米最高價格達到（多少元）。近年均價具體如下：年份200220032004200520062007200820092010價格（元）增長率2、階段 產(chǎn)市場化的進程和發(fā)展，大化縣房地產(chǎn)業(yè)也擔負著歷史使命，可以解讀為三個歷史階段：（1）萌芽起步階段（）年份到（）年份，主要解決庫區(qū)移民居民住宅的歷史問題，即為庫區(qū)移民提供安居住所與政府建的一系列安置房子；（2）初

4、步發(fā)展階段（）年份至（）年份，完整克隆境外成熟房地產(chǎn)發(fā)展的模式，并與當?shù)鼐幼〉奈幕嘟Y(jié)合，比較初步地、小規(guī)模地進行商品房開發(fā)，為新增縣城人口提供能與市場接軌的普通商品房；（3）規(guī)范發(fā)展階段（）年份至（）年份，這一階段的特點有兩個：一是縣城為一切有能力進入大縣城生活的居民提供商品房；二是隨著市場細分而出現(xiàn)為富人建造的高檔化、精品化別墅類房；大化縣房地產(chǎn)市場供銷形勢分析一、大化縣房地產(chǎn)建筑均價分析（詳見下表）年 份200220032004200520062007200820092010建筑面積（萬平方米）商品房均價（元）從建筑面積和銷售的速度來看，大化縣（）從表中可以看出：（）年大化縣房地產(chǎn)建筑面

5、與銷售的增長規(guī)律( )，表明近年來大化縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的均衡性，根據(jù)均衡理論的觀點，當一個供銷體系的運行接近其（）時，其市場能夠化程度處于（）狀態(tài)，這正是市場經(jīng)濟()。因此，基本可以判斷大化縣的房地產(chǎn)市場運行是（）的。小結(jié)：大化縣房地產(chǎn)價格上漲因素1、縣城可開發(fā)土地價格上漲；2、庫區(qū)移民的住房，外來投資人員增加，居民經(jīng)濟收入增加，使大化縣房地產(chǎn)剛性需求增加；二、 大化縣各小區(qū)銷售匯總樓盤名稱位置容量開盤時間開盤 價（元）現(xiàn) 均 價（元）大化望陽小區(qū)3800大化望陽曦龍灣3500大化法院單位二手房3200福景花園3200江濱花園富寧公館天景園經(jīng)濟發(fā)展簡析：（一）經(jīng)濟總量有新突破初步核算，2015

6、年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成539881萬元，按可比價計算，同比增長7.6%，增速比全國高0.7個百分點，比全區(qū)低0.5、比全市高3.1個百分點。增速排全市第3位。（二）農(nóng)業(yè)發(fā)展態(tài)勢平穩(wěn)2015年6月，由于受到50年一遇水災，全縣農(nóng)牧業(yè)受災情況嚴重，但各級各部門認真落實“三農(nóng)”重點工作，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和技術(shù)投入，全年農(nóng)業(yè)經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)。（三）工業(yè)經(jīng)濟對縣域經(jīng)濟增長的支撐作用減弱全縣完成工業(yè)總產(chǎn)值287753萬元，比上年增長14%；其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值265109萬元，比上年增長14.5%。全部工業(yè)增加值221808萬元，比上年增長12.5%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長12.8%，增速排全市

7、第3位。工業(yè)增加值從上年占GDP總量的44.7%下降至41.1%，對全縣經(jīng)濟增長的支撐作用在減弱。（四）新開工項目對全縣固定資產(chǎn)投資拉動力減弱受經(jīng)濟下行壓力影響，全縣新開工項目增量不多，億元以上重大項目支撐力度不強，資金到位縮緊，固定資產(chǎn)投資增速明顯低于往年，與去年相比出現(xiàn)較快回落，投資總體發(fā)展后勁乏力，需要進一步重點關(guān)注。（五）消費品市場保持活躍2015年，全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額153511萬元，同比增長9%，增速比全市高0.2個百分點，增速排全市第4位。（六）財政收支基本穩(wěn)定2015年，全縣財政收入完成57008萬元，比去年同期增長25.8%，總量和增速全市排位都是第3。（七）金融信貸

8、運行平穩(wěn)12月末，全縣金融機構(gòu)人民幣存款余額650194萬元，比年初新增存款132634萬元，同比增長25.6%。（八）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長2015年全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成18531元，同比增長7.2%，增速全市排位第2；農(nóng)村居民人均純收入完成5546元，同比增長7.9%，增速全市排位第4。（九）建筑業(yè)下滑趨勢明顯 全縣完成建筑業(yè)總產(chǎn)值571823萬元，比上年下降5%；實現(xiàn)增加值36249萬元，比上年下降3.5%。四、展望大化縣未來房價大化縣有關(guān)部門推出了相應(yīng)的政策，并對少數(shù)開發(fā)商的違規(guī)行為進行規(guī)范，雖然對大化縣的樓市造成了一定的影響，導致許多消費者持幣觀望，樓盤成交量有所下

9、降，但是，由于房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況不同，目前大化縣的房價仍是處于穩(wěn)步上升趨勢，雖然受炎夏帶來的“銷售淡季”因素影響，而導致整體銷售量下滑，但潛在的需求量比較大，房價走勢將是穩(wěn)步上揚，其主要原因有四點：1、不斷上升的開發(fā)成本是房價上揚的主要因素。2002年，國家出臺政策，所有土地必須進入土地中心儲備和管理，這意味著開發(fā)商再也不能以轉(zhuǎn)讓形式獲得低價土地，只能通過公開招、拍、掛得到可供開發(fā)的土地。土地成本的上漲直接影響了房價，如果說前兩三年還有開發(fā)商手上儲備有其他途徑獲得的低價土地可供開發(fā)的話，那么今年以后新開發(fā)的項目則都是通過競標形式獲得的高價土地了。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在的樓面地價已經(jīng)占到了銷售價格

10、的30%-40%，由此可見，隨著土地成本的增加，房價呈上漲趨勢是毋庸置疑的。 國家宏觀調(diào)控加緊了對土地供應(yīng)量的控制，可供開發(fā)的土地資源受到限制，土地將變得越來越珍貴，對開發(fā)商而言，這就意味著獲得土地變得更加困難，并且需要更多的資金。另外，鋼材、水泥等建筑用材的價格上漲也是直接造成開發(fā)成本增大的重要原因。2、穩(wěn)定的需求市場保證了大化縣房地產(chǎn)的發(fā)展空間。大化縣房地產(chǎn)市場購買潛力巨大。隨著大化縣穩(wěn)定發(fā)展，縣城改造進程的不斷加快，居民生活水平逐步提高，市場蘊含著巨大的上升空間。老城區(qū)的改造和拆遷，以及隨著城市化進程的加快，農(nóng)村進城居住和購房的人口增多，都給大化縣的房地產(chǎn)市場帶來了巨大的需求潛力。3、高

11、品質(zhì)產(chǎn)品意味著高成本的建設(shè)投入。 大化縣的房地產(chǎn)市場雖然在近年來得到了飛速的發(fā)展，但就住宅產(chǎn)品而言，大化縣現(xiàn)有的產(chǎn)品并不完善，無論從建筑設(shè)計的理念，到整體的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，與我區(qū)許多大中城市比較還存在較大的差距。不過，隨著各大房地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)進入大化市場，大化的房地產(chǎn)競爭變得越來越激烈，市場日益完善和規(guī)范。隨著消費者購買能力的增強和消費觀念的更新，低端產(chǎn)品占據(jù)大份額市場的格局已開始改變，高品質(zhì)住宅逐漸成為市場主導產(chǎn)品。在日趨理性、成熟和良性發(fā)展的市場下，走同質(zhì)化路線，低成本、廉價開發(fā)的項目將變得沒有競爭力，高品質(zhì)產(chǎn)品的認可度和需求度則會大大提高。而好的住宅產(chǎn)品所對應(yīng)的則是較高的設(shè)

12、計成本、建安成本及管理成本，成本投入的高低決定了產(chǎn)品品質(zhì)的好壞。4、大化近年來的經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展是房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的根本保障。 大化作為剛剛發(fā)展起來不久的河池縣城，近年來保持了較快發(fā)展。2工業(yè)經(jīng)濟增速加快，房地產(chǎn)業(yè)保持強勁增長及金融業(yè)增速繼續(xù)加快是經(jīng)濟快速增長的主要因素。隨著大化縣城文明建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，許多商家紛紛看好大化市場的投資環(huán)境與發(fā)展前景 ， 展望今后大化房地產(chǎn)市場，國家出臺宏觀調(diào)控政策，銀行緊縮銀根，最終將會造成房地產(chǎn)開發(fā)商重新洗牌，淘汰一批實力弱、不規(guī)范的小開發(fā)商，達到進一步完善大化房地產(chǎn)市場的目的，而房地產(chǎn)市場將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。 大化房地產(chǎn)市場需求特征分析一、 戶型消化狀況

13、據(jù)調(diào)查，二房： 三房： 四房： 其他戶型：二、 消費購買比例（） 戶型兩房三房四房其他戶型（）需求力度表現(xiàn)面積6090110130130160180220分析：2、居住區(qū)域選擇：3、價格比例：小 結(jié)：在買房者對房子的關(guān)注因素中，價格仍居首位，然后依次為居住環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、交通、物業(yè)管理、小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢。所以，開發(fā)商在開發(fā)新項目時應(yīng)注意全過程質(zhì)量控制，以合理的成本建造優(yōu)質(zhì)的住宅，注重細設(shè)計，以人為本，以優(yōu)越的價格性能比贏得買房者的青睞。 大化房地產(chǎn)市場當前現(xiàn)狀一、市場特點1、大化房地產(chǎn)市場開發(fā)尚未成熟，與廣西其他市房地產(chǎn)開發(fā)尚有很大的差距；2、物業(yè)管理水平普遍較底，管理人員素質(zhì)有待提高；3、

14、整體房地產(chǎn)市場以小區(qū)開發(fā)為主；4、買方市場欠缺成熟，投資置業(yè)趨于理性；5、市場分工逐步明細化，出現(xiàn)了專業(yè)營銷策劃代理服務(wù)公司；6、基本上為毛坯房發(fā)售，對進一步提高樓盤素質(zhì)有一定拖累；8、大型小區(qū)及自然景觀樓盤熱銷但在大化極少，價格相對不高。二、國家政策影響下的現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展跟金融、經(jīng)濟來源有關(guān)、融資渠道息息相關(guān)，而購房資金最大的來源渠道莫過于銀行，2009年底國家在面臨著房價直線上漲的變化發(fā)展下，考慮到民生問題，國家對房地產(chǎn)市場進行了一系列調(diào)控政策，為的就是確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展；銀行方面相應(yīng)做出反應(yīng)，第一套房貸款首付不低于30，第二套房不低于50，停止第三套住房貸款；對于土地政策，關(guān)于進

15、一步加強土地出讓收支管理的通知對土地出讓的收支管理進行了規(guī)范，明確開發(fā)商“首付比例不得低于全部土地出讓款的50”，分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年，特殊項目可約定在2年內(nèi)全部繳清。另外，土地租賃合同約定的當期應(yīng)繳的土地價款（租金）應(yīng)當一次全部繳清，不得分期繳納。在國家如此重錘政策下，中國房地產(chǎn)反應(yīng)博弈、觀望現(xiàn)象。河池雖處于五線城市，房價低，但在現(xiàn)代化信息普及下河池市民也異常反常，觀望跟風現(xiàn)象盛行，所以在2010年的第一、第二季度河池地產(chǎn)市場很蕭條，一直到8月份市場才開始反轉(zhuǎn)，到了2011年5月份開始市民的買房熱潮回升，其中還有相當一部分人是外地人。 河池市房地產(chǎn)相關(guān)政策一、 河池市房地產(chǎn)

16、投資環(huán)境河池市各級政府認真貫徹落實國務(wù)院、自治區(qū)人民政府有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控文件精神。積極采取以下措施促進存量商品房銷售：（一） 簡化審批程序，并列、容缺審批，促進市場平穩(wěn)發(fā)展。2015年，國家稅務(wù)總局和中國人民銀行、住建部、中國銀監(jiān)會分別下發(fā)關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知和關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，對個人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅，同時對二套房首付比例進行了調(diào)整；今年4月17日，自治區(qū)住建廳、國土廳聯(lián)合印發(fā)了關(guān)于保持全區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的指導意見。中央、自治區(qū)文件出臺后，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市地稅、住房公積金等相關(guān)部門，積極貫徹落實文件精神，全力

17、做好政策配套和服務(wù)工作。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局采取并列審批、容缺審批、簡化程序、緩交城市配套費和勞保費等措施，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目報建開啟綠色通道，緩解企業(yè)資金壓力。例如：2015年5月21日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局形成會議紀要，決定對大型建設(shè)項目可分期預繳勞保費，首次預繳勞保費不能少于應(yīng)繳總額50%；對房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政設(shè)施配套費，可以推遲至辦理商品房預售許可證時一次性繳清。（二） 出臺河池市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造以購代建方式安置管理辦法。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家開發(fā)銀行關(guān)于進一步加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)用好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知（建保2014155號）、廣西棚戶區(qū)改造項目國家開發(fā)銀行專項貸款資金管理暫行辦法等

18、文件精神，我市先后出臺了河池市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造項目國家開發(fā)銀行專項貸款資金使用管理實施細則、河池市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造以購代建方式安置管理辦法，進一步明確了以購代建房源、房源庫建立、安置房采購流程、資金使用管理、優(yōu)惠政策、監(jiān)督管理等職責和具體操作行為。通過回購“過?！鄙唐贩?，用作保障用途，從實物保障為主向建設(shè)和租賃、補貼并舉的形式轉(zhuǎn)化，消化部分存量商品住房。（三） 建立商品房銷售綠色通道。涉及房地產(chǎn)審批事項的，采取進一步減少審批環(huán)節(jié)，壓縮審批時限，調(diào)整和降低收費事項等措施，切實減輕企業(yè)負擔。例如：散裝水泥專項資金分階段收取，在施工許可階段預繳，竣工驗收時據(jù)實結(jié)算核退；新型墻體材料專項基金在施工

19、許可階段預繳，在項目主體完工后據(jù)實結(jié)算返還；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預售許可證、預告登記時，在確保符合法律法規(guī)的前提下，力爭在法定工作日內(nèi)縮短三分之一個工作日。同時，大力釋放住房公積金支持住房消費，執(zhí)行貸款審批只認住房公積金貸款次數(shù)，降低申請貸款的首付比例，適當提高貸款最高額度；開展異地貸款和商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)；取消繳存職工可申請的貸款額度與個人住房公積金賬戶余額掛鉤的規(guī)定，簡化貸款流程，縮短貸款審批時限。（四）舉辦“房·車展會”。為促進商品房銷售，我市定于今年10月份，即傳統(tǒng)的 “金九銀十” 銷售旺季，在金城江城區(qū)舉辦房車展會，進一步促進商品房銷售。從全市各市縣房產(chǎn)管理部門

20、檔案記錄的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，1-8月全市房地產(chǎn)銷售市場有所回暖，實際登記銷售量面積和銷售價格與上年同期比都有增長；庫存商品房消化周期從去年12月底的25個月下降到19個月左右。當前，我潛在購買力依舊可觀，樓市活躍可期。（五）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策 1、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟適用住房，暫不預征土地增值稅。2、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按0.5%的預征率預征土地增值稅。3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按1.5%的預征率預征土地增值稅。4、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預征率預征土地增值稅。二、個人自住普通住房不受影響對以自住為目的的廣大老百姓的普通住房需求，政府一直是鼓

21、勵支持的。1999年以來陸續(xù)出臺了許多優(yōu)惠政策，這些優(yōu)惠政策將繼續(xù)保留。如：個人購買自用普通住房，減半征收契稅；個人擁有的普通住房轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅；個人出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價購房的，視新房價值全部或部分免征個人所得稅，自用5年以上并且是家庭唯一生活用房轉(zhuǎn)讓時免征個人所得稅。三、房地產(chǎn)過戶稅收政策A、五年內(nèi)普通住宅過戶稅收情況：（144平方以下商品房、住宅樓）營業(yè)稅：5%個人所得稅：1%建設(shè)維護教育附加稅：0.5%印花稅、防洪維護：0.2%契稅：1.5%B、非普通住宅過戶稅收情況：（等于或大于144平方以上住宅樓、商鋪、商品房）營業(yè)稅：5%個人所得稅：1%（商鋪1.5%）建設(shè)維護、教育附加稅：0.5%印花稅，防洪維護：0.2%契稅：3%增值稅：2.5%C、五年后過戶的普通住宅稅收情況：個人所得稅：1%契稅：1.5%D、自建自住房：（指建筑許可證、土地證、房產(chǎn)證均屬同一人）個人所得稅:1%契稅：1.5%增值稅：2.5%印花稅：0.05%四、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)化費用1、報建費 ： 5元/平方米2、城市建設(shè)配套費： 工程造價×1.53、新型墻體費用改革專項用費：工業(yè) 8元/