普定金地翠園營銷可行性報告

1、普定金地翠園營銷可行性報告本 案第一部分 普定概況： 普定縣位于貴州省中部偏西，隸屬安順市，東與安順市西秀區(qū)、開發(fā)區(qū)、平壩縣比鄰，南與鎮(zhèn)寧縣、六枝特區(qū)相接，西靠六枝特區(qū)，北抵織金縣。普定縣城距安順28公里，距貴陽118公里。普定縣行政轄區(qū)東西長51.4公里，南北寬40公里，總面積1090.49平方公里。普定縣的行政區(qū)劃為5鎮(zhèn)6鄉(xiāng)，317個行政村10個居委會，是一個多民族聚居地區(qū)，漢族為全縣總?cè)丝诘?0%左右，苗族、布依族是境內(nèi)的主要少數(shù)民族。全縣戶籍人口有46萬人。一、土地資源全縣土地面積109049公傾，農(nóng)用地面積75120公頃，占全縣土地總面積的68.89%。具體分類面積是：耕地面積461

2、99公頃，占總面積的42.3%；園地面積257公頃，占土地總面積0.24%；林地面積16700公頃，占土地總面積的15.31%；天然牧場地面積9371公頃，占土地總面積的8.5%；水面面積2594公頃，占土地總面積的2.38%。全縣未利用土地面積30056公頃，占土地面積的27.56%。具體分類為：荒草地5073公頃，沙地面積0.75公頃；裸巖石礫地19751公頃；田土坎5174公頃。農(nóng)民人均占有耕地0.63畝。二、礦產(chǎn)資源普定縣能源、礦產(chǎn)品種齊全，資源儲量豐實，潛力巨大，全縣礦藏已探明的有煤、鐵、鉛鋅、大理石、石膏、硅石、白云石、石灰石、天青石、耐火粘土等十多種。煤炭是主要礦產(chǎn)之一，預(yù)計儲量

3、53.28億噸，現(xiàn)已探明7.8億噸。分布地區(qū)有補(bǔ)郎向斜北段、龍場井田、大樹腳井田、可處井田、馬場井田、罵若井田、雞場坡井田、化處井田、水母井田，煤質(zhì)好，發(fā)熱量7000大卡以上。石灰石也是主要礦產(chǎn)之一，d級儲量上億噸，礦石中cao平均含量52.09%，k2o、na2o含量極微，全縣范圍內(nèi)都有分布，是目前水泥生產(chǎn)必用的主要原料之一。三、水資源普定處于長江水系和珠江水系分水嶺地帶，北面為長江水系，全縣98%以上地區(qū)屬長江流域，南面為珠江水系打幫河的源頭。由于巖溶發(fā)育，石炭巖地區(qū)河水滲漏嚴(yán)重，形成23條地下河，縣內(nèi)地表河共42條，流域面積大于20平方公里的河流有15條。最大為三岔河，境內(nèi)河段長67公里

4、，其次為波玉河，河流長16.8公里，流域面積311平方公里，流域內(nèi)是縣境水稻主要產(chǎn)區(qū)?？h內(nèi)河流多屬山區(qū)雨源形外流河，洪枯流量變化大。天然降水量在1057.8毫米之間，由西向東遞減，降雨多集中在6-8月份?，F(xiàn)有大小水庫18座，總庫容3738萬立方米，有效灌溉面積8110公頃。四、人力資源近年來，科學(xué)技術(shù)經(jīng)費投入不斷加大，促進(jìn)了各類技術(shù)人才不斷發(fā)展，人力資源分配向合理化轉(zhuǎn)變，普定縣現(xiàn)有大專以上院校代培點3個；中等專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校3所；社會辦理專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)6家；示范性高中2所，在校學(xué)生3000余人；全縣有科技、專業(yè)技術(shù)人才6143人，企業(yè)管理人才420人，技能人才1557人，農(nóng)村實用技術(shù)人才39

5、390人，每萬人初中以上在校學(xué)生現(xiàn)有616人。通過崗前培訓(xùn)，可滿足各大中型企業(yè)的需要。五、電力資源普定境內(nèi)已建成裝機(jī)容量120萬千瓦的現(xiàn)代化火電廠安順發(fā)電廠，年煤炭需求量達(dá)400萬噸，安順發(fā)電廠成為國家西電東送的重點工程。早在20世紀(jì)90年代，普定就建成了烏江干流上的第一座梯級水電站普定水電站，該電站的大壩是我國第一座靠碾壓混凝土自身防滲的大壩，源源不斷的電能輸往東部廣大地區(qū)，普定已成為名副其實的黔中電力重鎮(zhèn)。六、氣候資源普定氣候宜人，屬于亞熱帶高原季風(fēng)濕潤氣候，全年氣候溫和，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，春干秋涼，無霜期長，雨量充沛，日照少，輻射能量低。年平均氣溫15.1，年平均日照時數(shù)1164.9小

6、時，無霜期301天，年平均降水1378.2毫米，屬全省三大降雨中心地區(qū)之一。農(nóng)業(yè)氣候具有春長、夏短、秋早、冬暖的特點。七、旅游資源普定處于貴州西線風(fēng)景中心旅游資源豐富，境內(nèi)山川透美，旅游資源豐富。境內(nèi)的古跡、名勝、洞穴與紅楓湖、黃果樹、龍宮、織金等一批國家級風(fēng)境名勝區(qū)連成一片。省級風(fēng)景名勝區(qū)夜郎湖蜿蜓42公里，水域面積21平方公里，湖光山色如詩如畫，集山、水、林、洞、民族風(fēng)情為一體，已成為旅游休閑的好地方。境內(nèi)有一萬六千多年歷史的穿洞古人類文化遺址，蓮花古洞、化處空山、玉真山寺、西堡古屯、猴場“平訟摩崖”石刻、“大明定南所”石刻等景點將隨著普定旅游業(yè)的開發(fā)和興起大放光彩。漢、苗、布依、仡佬等民

7、族共同締造了絢麗多姿的民族民間文化。八、文化資源普定有著厚重的歷史文化和淳樸的民俗民風(fēng)，距離縣城西3公里的“穿洞遺址”，被史學(xué)界譽(yù)為“亞洲文明之燈”，屬國家級重點文物保護(hù)單位。一萬六千年前，穿洞人就在這塊土地上繁衍生息，創(chuàng)造了古老的穿洞文化，拉開了普定從舊時器時代開始的歷史文化長河。千百年來，在這塊古樸而又年輕的土地上，居住有漢、苗、布依、仡佬、彝族和白族等，不同的民族構(gòu)成了豐富多采的多元文化形態(tài)和諧共存、百花齊放的局面。如漢族的地戲、花燈、鐵水沖龍，苗族的蘆笙舞、板凳舞，布依族的銅鼓舞以及各類傳說、故事、碩歌、蠟染等。這些民族民間文化既相互融合，又鮮明地保存自己的民族文化傳統(tǒng)特色。這種多元共

8、生，獨具特色的文化形態(tài)，匯聚和孕育出任可澄、袁曉岑、劉綱紀(jì)、袁熙坤等一代又一代的文化精英。九、長防林工程長防林工程啟動以來，我縣共完成長防工程營造林42.8萬畝，其中重點工程人工造林15.6萬畝，封山育林15.5萬畝；一般工程造林3萬畝，封山育林7.2萬畝。國家累計投入建設(shè)資金471.3萬元，省、地、縣匹配477.12萬元，共948.42萬元。種植的主要樹種有硬斗石栗、白栗、麻栗、香樟、山茶、小果潤楠、樺木、化香、月月青等，人工植被主要樹種有杉木、柳杉、柏木、馬尾松、香椿、楸、女貞、桃、李、梨、板栗、核桃等。工程實施來，大部分經(jīng)濟(jì)林已經(jīng)產(chǎn)生效益，成為林農(nóng)收入的主要來源之一。普定18000余畝的

9、“夜郎牌”李冰脆，畝產(chǎn)冰脆李800公斤以上，收入至少2000元，3000多畝的梨、8000多畝銀杏， 3000畝的茶葉、 8680多畝的香椿等都已產(chǎn)生明顯經(jīng)濟(jì)效益；用材林已經(jīng)成林，成了林改的主要對象，成了林農(nóng)的主要財產(chǎn)。十、交通設(shè)施目前，普定縣境內(nèi)公路東西縱橫，南北延伸，周邊多點輻射，路線通向全國各地，距黃果樹機(jī)場26公里，貴陽龍洞堡機(jī)場110公里，每百平方公里通車?yán)锍?9.8公里，珠六復(fù)線鐵路穿境而過，且境內(nèi)有2個貨運場，修建中的黃（桶）織（金）鐵路在普定縣城建有一客貨站，安順至普定高速公路2009年動工修建。公路運輸：年貨運量180萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量9000萬噸公里；客運量380萬人，旅客周

10、轉(zhuǎn)量13300萬人公里。水路客運量8萬人，旅客周轉(zhuǎn)量98萬人公里，貨運量6萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量68萬噸公里。第二部分 普定的未來發(fā)展目標(biāo)：黔中普定，國土面積1091平方公里，人口46萬人，是一個集苗族、布依族、仡佬族、白族等七種少數(shù)民族的多民族聚居地區(qū)。普定縣歷史文化底蘊深厚，16000年的穿洞古人類就已經(jīng)棲居在這里，穿洞古文明被史學(xué)家譽(yù)為亞洲文明之燈。近幾年來，普定縣委、縣人民政府堅持“傳承亞洲文明之燈、打造循環(huán)經(jīng)濟(jì)名縣”的理念，確立了“發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、構(gòu)建和諧普定”的發(fā)展思路，走上了縣域生態(tài)經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)和文化經(jīng)濟(jì)的科學(xué)發(fā)展之路，促進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)和發(fā)展。一、著力打造“一基地三園區(qū)”，即打造循環(huán)經(jīng)

11、濟(jì)工業(yè)基地，金銘建材工業(yè)園區(qū)、后寨輕工業(yè)區(qū)和化處農(nóng)產(chǎn)品加工倉儲園區(qū)。以裝機(jī)容量120萬千瓦的安順電廠為支點，重點打造“煤電化建材”等5條主要循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈。預(yù)計2010年可實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值80億元、工業(yè)增加值23億元、利稅14億元,2015年可實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值130億元、工業(yè)增加值38億元、利稅24億元。二、著力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“5522工程”建設(shè)?！安扇」?基地+合作經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)戶”經(jīng)營運作模式，大力發(fā)展縣域特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，即在2015年前建成5萬畝茶園，5萬畝果園、5萬畝蔬菜，發(fā)展起50萬頭豬牛、50個示范性農(nóng)村專業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)會、200萬家禽、2萬畝烤煙。三、著力石漠化治理，加快生態(tài)環(huán)境建設(shè)。在財力、科技

12、、產(chǎn)業(yè)項目上為治理石漠化提供強(qiáng)大支撐，以實施基本口糧田建設(shè)、農(nóng)村能源建設(shè)、生態(tài)移民、接續(xù)產(chǎn)業(yè)、補(bǔ)植補(bǔ)造等項目改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，鞏固生態(tài)建設(shè)成果，全縣林業(yè)用地面積已達(dá)到69.1萬畝，森林覆蓋率從1985年的7.4提高到了2009年的35.6，森林覆蓋率年均增加1個百分點以上。四、著力打造穿洞文化品牌，助推文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。挖掘展示化燈、地戲、仙馬苗族古歌等地域特色文化，構(gòu)建穿洞文化譜系，建設(shè)穿洞文化園區(qū)，即穿洞遺址保護(hù)園區(qū)、歷史文化展示園區(qū)、民族民間文化展示園區(qū)、市民文化園區(qū)、會展及商務(wù)服務(wù)園區(qū)、喀斯特植物園區(qū)等六個功能園區(qū)，推進(jìn)建設(shè)全國文化縣進(jìn)程。五、公路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃在縣域范圍內(nèi)形成“三橫五縱”公

13、路干線網(wǎng)絡(luò)；“一橫”：雞場坡等堆，由雞場坡經(jīng)坪上連接等堆，現(xiàn)狀基本為鄉(xiāng)村公路，規(guī)劃按三級公路標(biāo)準(zhǔn)改造?！岸M”：馬場魏旗，西面由六枝的四角田接入，經(jīng)馬場、龍場、普定城區(qū)、安順機(jī)場向東進(jìn)入安順西秀區(qū)境內(nèi)。按三級公路標(biāo)準(zhǔn)改造?！叭龣M”：化處宋旗，經(jīng)過化處、馬官，向東進(jìn)入西秀區(qū)境內(nèi)至宋旗。其中化處馬場段為新建公路，其余部分在現(xiàn)有公路上改造，規(guī)劃按三級公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)或改造?！耙豢v”：雞場坡馬場化處，規(guī)劃按三級公路標(biāo)準(zhǔn)改造。“二縱”：雞場坡龍場化處，規(guī)劃按三級公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)?！叭v”：即黃望公路，即安順至織金高速公路， 北面由織金縣進(jìn)入，自北而南經(jīng)過坪上、普定城區(qū)、魏旗、進(jìn)入西秀區(qū)。按照4車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建

14、設(shè)。改造209省道達(dá)到三級道路標(biāo)準(zhǔn)，作為安織高速公路的重要輔助性道路?！八目v”：化處猴場，北面由織金縣進(jìn)入，自北而南經(jīng)過猴場、等堆、補(bǔ)郎、陳家林、普定、化處，向南進(jìn)入六枝特區(qū)。按照二級公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，向北可通向清鎮(zhèn)?！拔蹇v”：馬官猴場，自北向南經(jīng)過猴場、貓洞、白巖、魏旗、馬官，依托現(xiàn)狀縣、鄉(xiāng)道路改造。按三級公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。六、城區(qū)功能分布： 劃分為老城片區(qū)和新城片區(qū)，老城片區(qū)包括兩個組團(tuán)，即舊城組團(tuán)和龍?zhí)督M團(tuán)；新城片區(qū)包括四個組團(tuán)，即火車站組團(tuán)、葉家壩組團(tuán)、工業(yè)組團(tuán)和教育科研組團(tuán)。(一)老城片區(qū)：1、舊城組團(tuán)：對現(xiàn)狀用地采取遷、并、拆的方式進(jìn)行優(yōu)化，強(qiáng)化其作為普定縣中心的職能，形成以第三產(chǎn)業(yè)為重點

15、，環(huán)境優(yōu)良的綜合性城區(qū)。至規(guī)劃期末舊城組團(tuán)人口控制在8.0萬人左右。2、龍?zhí)督M團(tuán)：主要任務(wù)為疏解老城中心疏解的人口，完善城市功能，形成以商業(yè)金融、文化娛樂和居住等職能為主的城市功能組團(tuán)，至規(guī)劃期末人口控制在3.5萬左右。(二)新城片區(qū)：1、火車站組團(tuán)：依托國家級文物保護(hù)單位穿洞古文化遺址布局旅游服務(wù)設(shè)施和商業(yè)金融文化娛樂等公共設(shè)施，同時配套建設(shè)相應(yīng)的居住組團(tuán)，至規(guī)劃期末人口控制在1.5萬人左右。2、葉家壩組團(tuán)：采用方格網(wǎng)和現(xiàn)狀路網(wǎng)形成，作為老城區(qū)城市功能的補(bǔ)充，強(qiáng)化旅游服務(wù)、行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂和居住等功能，逐漸形成普定縣的城市副中心，至規(guī)劃期末人口控制在6.0萬人左右。3、工業(yè)組團(tuán)：

16、將整個安順普定循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)納入到中心城區(qū)的規(guī)劃控制范圍，其中部分用地進(jìn)入中心城區(qū)的規(guī)劃范圍并參與用地平衡，規(guī)劃工業(yè)用地位于中心城區(qū)南面，緊鄰黃織鐵路（城區(qū)段），布局工業(yè)、倉儲和物流用地，重點發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，是縣城集中的工業(yè)區(qū)。4、教育科研組團(tuán)：位于新城片區(qū)東面，布局教育科研用地，同時配套相應(yīng)的居住組團(tuán)，至規(guī)劃期末人口控制在1.0萬人。小結(jié)：綜上情況分析，普定縣是一個人口大縣，是一個開發(fā)初期的縣城，整個縣城還處于“臟、亂、差”的城市發(fā)展初級階段。老百姓的很多意識、觀念還比較落后，經(jīng)濟(jì)收入也不高。在政府的大力發(fā)展與規(guī)劃下，這個縣城的未來發(fā)展空間很大。尤其是在“金地翠園”這個區(qū)域?qū)儆凇叭~家壩”區(qū)域

17、，是縣城未來的副中心城區(qū)，人口將匯集6萬人口以上。由此可見，這個新城區(qū)的住房、門面都是搶手的商品。第二部 有效客戶群體分析： 一個46多人口的縣份，城區(qū)常住人口不足6萬，這就意味著這個縣份的人口城市化比例很低。還有40萬人住在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這就標(biāo)志著有很大一部分想住縣城來的。普定縣各鎮(zhèn)(鄉(xiāng))城鎮(zhèn)人口現(xiàn)狀表(2006年)鎮(zhèn)(鄉(xiāng))年末總?cè)丝?萬人)非農(nóng)業(yè)人口(萬人)城鎮(zhèn)人口(萬人)城關(guān)鎮(zhèn)7.29174564.5馬官鎮(zhèn)5.2625030.36化處鎮(zhèn)5.1929230.29馬場鎮(zhèn)3.8713800.29白巖鎮(zhèn)355438560.23龍場鄉(xiāng)329526650.19雞場坡鄉(xiāng)338166920.26坪上鄉(xiāng)27055

18、7830.15補(bǔ)郎鄉(xiāng)227657860.17猴場鄉(xiāng)278963820.16貓洞鄉(xiāng)288444520.10合計425542288786.70 從以上數(shù)據(jù)分析，將進(jìn)城購房的群體分別是： 1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師：一般情況下，這部分人群知識豐富，有文化，思想觀念超前，敢于改變自我。（全縣教師大約在6000人左右） 2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員：這部分群體也屬知識型群體，政治、思想、信息都比較豐富，而且還有副業(yè)。 3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位：收入相對穩(wěn)定，為了教育或者改善環(huán)境，也會選擇進(jìn)城購房。 4、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體戶：做生意賺了錢的，希望把生意做大，或者方便進(jìn)縣城做生意，選擇進(jìn)城。 5、外出務(wù)工人員：外出務(wù)工人員都想有朝一日衣錦還鄉(xiāng)，習(xí)慣

19、了城市生活，回到家鄉(xiāng)將不會務(wù)農(nóng)，這是最迫切希望進(jìn)城的群體。 6、拆遷、移民者：這部分群體失去了土地，獲得了賠償，更需要進(jìn)城居住經(jīng)商。 7、縣城購房群體；過去都是自己修建的民房，環(huán)境差又太舊，購房改善環(huán)境；縣城內(nèi)個單位、政府、個體、學(xué)校、銀行、醫(yī)院、 通訊等領(lǐng)導(dǎo)和員工。小結(jié)：綜上所述，需要購房的群體量很大，只是分布情況相對較散，要對他們進(jìn)行有效的宣傳和推廣，突出樓盤的特殊賣點、差異賣點、規(guī)模賣點等。在他們心中樹立一個令其向往的塑求點。就本項目的房源，將會在短期內(nèi)售馨。第三部分 有效市場推廣： 針對這個項目，這個市場，最有效的推廣方式就是下鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)一個月推廣三次以上。對象：學(xué)校、醫(yī)院、政

20、府、單位、個體戶等。 一、外部推廣 1、在縣城招聘臨時業(yè)務(wù)員派發(fā)dm單，天天派發(fā)，第一時間獲得購買群體信息，以最快的速度傳遞樓盤信息。 2、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客運車輛廣告，小寫真粘貼。 3、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)每月三次以上的dm單派發(fā)，遇趕集天最佳。 3、在個鄉(xiāng)鎮(zhèn)較顯眼處打上戶外噴繪廣告，民房的山墻上或者圍墻。 二、內(nèi)部推廣 1、把售樓部從原來的大售樓部分離出來。 2、新售樓部的現(xiàn)場包裝，門頭噴繪，大幅戶外噴繪一張。 3、售樓部門口的道路硬化，兩邊插道旗。 4、先做好園區(qū)的綠化設(shè)施，打造現(xiàn)實的花園環(huán)境。 5、做一個組團(tuán)開盤活動，迎接“教師節(jié)、中秋節(jié)、國慶節(jié)”三節(jié)，創(chuàng)一個銷售新高。 小結(jié)：主要目的就是烘托熱銷氛圍，提高

21、樓盤知名度和美譽(yù)度。促使銷售業(yè)績突飛猛進(jìn)，更好實現(xiàn)資金回籠，縮短銷售周期，達(dá)到空前熱銷的場面。這樣持續(xù)半年，本項目組團(tuán)將銷售一空。 做到以上條件，銷售業(yè)績將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提升55%以上銷售業(yè)績。第四部分 廣告文案與銷售人員素質(zhì) 無論你的推廣做得多全面，多么廣泛，要是在文案和圖片上沒有很好的創(chuàng)意和獨特的吸引力，也是達(dá)不到預(yù)想效果的。根據(jù)項目的特點和特殊性，我們提議以下廣告語：主題語：1、金地翠園新城cld中央生活 （30萬方高品質(zhì)社區(qū)/中心大道/新城中央生活） 2、 金地翠園組團(tuán) 享幸福人生 （金地翠園 百分百幸福人生）副標(biāo)題：一、14、15、23、24、25翡翠組團(tuán) （一座至上品質(zhì)的府邸花園，一個至真的戀情故事，傳奇而優(yōu)美） 二、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的生活空間 您家天花板沒有縫隙 （我們的采用高層建筑常用的結(jié)構(gòu)全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)