長(zhǎng)沙市河西大學(xué)城

1、長(zhǎng)沙市河西大學(xué)城樂(lè)活匯商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃及定位報(bào)告所屬分校： 直屬學(xué)院 年級(jí)：2010秋季開(kāi)放教育專(zhuān)科專(zhuān)業(yè)： 工商管理專(zhuān)業(yè) 學(xué)號(hào)： 1043001450695 姓名： 李金玉 前言本報(bào)告所研究項(xiàng)目案名為“樂(lè)活匯”，該項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)上隸屬于長(zhǎng)沙市河西大學(xué)城中心漁灣碼頭時(shí)尚商業(yè)廣場(chǎng)（下稱漁灣碼頭）。漁灣碼頭為湖南湖大投資置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目整體由家潤(rùn)多超市、華天假日酒店、瀟湘影院以及本報(bào)告主體項(xiàng)目樂(lè)活匯分租。樂(lè)活匯位于漁灣碼頭負(fù)一層整層，由長(zhǎng)沙盛業(yè)投資有限公司承租經(jīng)營(yíng)，擬開(kāi)發(fā)為百貨商場(chǎng)。一、樂(lè)活匯項(xiàng)目概況及現(xiàn)狀1、初步主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)樓層面積（）經(jīng)營(yíng)類(lèi)別負(fù)一層8280商場(chǎng)（以品牌服飾、美食廣場(chǎng)、

2、潮流館為主）2、項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于湖南長(zhǎng)沙市岳麓山腳下，地處湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)南院和中南大學(xué)之間，在岳麓區(qū)主干道麓山南路和阜埠河路交匯處，是長(zhǎng)沙市岳麓山大學(xué)城學(xué)生公寓園區(qū)的一部分，處于繁華路段，商業(yè)價(jià)值較高。3、項(xiàng)目現(xiàn)狀及四側(cè)Ø 項(xiàng)目基本呈不規(guī)則三角形；Ø 項(xiàng)目地塊東西有高差，項(xiàng)目已在2010年底完成全部建設(shè)任務(wù)；Ø 因地塊東西高差，從項(xiàng)目北面看來(lái)，樂(lè)活匯是第一層，從西面看來(lái)，樂(lè)活匯為負(fù)一層，樂(lè)活匯主入口位于該層西北口處，次入口位于該層?xùn)|北口處，均臨街；Ø 項(xiàng)目北與湖南大學(xué)校本部?jī)H一路之隔，東與湖南師大天馬學(xué)生公寓、湖南大學(xué)天馬學(xué)生公寓、科教新村、天馬

3、安置小區(qū)相連，南與長(zhǎng)沙礦山院、德智園學(xué)生公寓、湖南師大南院、中南大學(xué)南校區(qū)、中南大學(xué)連成一片，西與漁灣市、左家垅等城市老商業(yè)區(qū)接壤。項(xiàng)目是連結(jié)湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)、中南大學(xué)的天然紐帶。4、項(xiàng)目周邊配套岳麓區(qū)主要商業(yè)中心在榮灣鎮(zhèn)，距離本項(xiàng)目地點(diǎn)約3.5公里，周邊的供電、供水、銀行、郵政、醫(yī)院、大中專(zhuān)院校、中小學(xué)、幼兒園等配套成熟。5、途徑項(xiàng)目的公交路線項(xiàng)目交通方便，公交站即在項(xiàng)目正對(duì)面，顧客進(jìn)入項(xiàng)目較方便。公交路線停靠項(xiàng)目站點(diǎn)起始站106麓山南路口、漁灣市場(chǎng)華夏 至 天馬西202麓山南路口、漁灣市場(chǎng)長(zhǎng)沙火車(chē)站 至 王家灣902麓山南路口、漁灣市場(chǎng)東方紅鎮(zhèn) 至 王家灣905麓山南路口、漁灣市場(chǎng)王

4、家灣 至 赤港小區(qū)913麓山南路口雷鋒商貿(mào)城 至 桃花村旅一麓山南路口麓山南路口 至 火車(chē)站305漁灣市場(chǎng)高葉塘 至 王家灣6、項(xiàng)目周邊人口構(gòu)成經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目周邊2公里范圍內(nèi)總?cè)丝诩s15萬(wàn)人學(xué)生人數(shù)如下：名稱人數(shù)（人）名稱人數(shù)（人）湖南師大學(xué)生公寓8000湖南師大南院4000天馬園區(qū)16000湖南藝校3000德智園區(qū)10000中南大學(xué)校本部10000升華園區(qū)14000湖南師大樹(shù)達(dá)學(xué)院4000湖南大學(xué)校本部4000南方職業(yè)學(xué)院10000師大校本部14000湖南中醫(yī)藥大學(xué)12000合計(jì)109000周邊居民人數(shù)分析麓山村居委會(huì) 3000人天馬村居委會(huì) 4000人黃鶴村居委會(huì) 3000人靳江村居委會(huì) 4

5、000人岳麓街道居委會(huì) 12000人Ø 散布在師大、湖大、中南大學(xué)的各類(lèi)服務(wù)機(jī)構(gòu)的人數(shù)估計(jì)為5000人。以上合計(jì)約30000人Ø 2公里范圍基本涵蓋了周邊幾所高校最具消費(fèi)力的人群,三公里半徑范圍內(nèi)居住著約24萬(wàn)人，基本上涵蓋了桔子洲街道區(qū)域；5公里輻射范圍內(nèi)甚至更廣闊區(qū)域逾42萬(wàn)人，基本涵蓋了岳麓區(qū)。二、項(xiàng)目swot分析1、優(yōu)勢(shì)分析（strengths）（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目雄踞湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)南院和中南大學(xué)之間，在岳麓區(qū)主干道麓山南路和阜埠河路交匯處，將對(duì)這一商圈的商業(yè)價(jià)值提升起到重要作用。（2）地塊優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊臨近麓山南路和阜埠河路，臨路面較長(zhǎng)，商業(yè)價(jià)值明顯，容易進(jìn)行

6、商業(yè)規(guī)劃。（3）交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目6路公交在此通過(guò)，交通極為便利，人流量大，有利于人流的直接進(jìn)入。（4）項(xiàng)目可朔性強(qiáng)項(xiàng)目所在位置周邊社區(qū)尚未配套完善成熟，可朔性強(qiáng)，商業(yè)發(fā)展后勁足，且有政府因素影響及市政支持，為項(xiàng)目奠定了良好的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。（5）開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目為湖南大學(xué)用地，在地塊開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)形象上均有較大優(yōu)勢(shì)。（6）人流優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目周邊2.5-3公里范圍內(nèi)人口總數(shù)約24萬(wàn)人，而且聚集密度較高，這為項(xiàng)目提供了充足的商業(yè)人流及保障；2、劣勢(shì)分析（weaknesses）（1）消費(fèi)習(xí)慣改變有難度人們固有的消費(fèi)習(xí)慣主要集中在五一商圈及通程商圈上，要改變這種消費(fèi)習(xí)慣有一定的難度；（2）消費(fèi)能力相對(duì)有限項(xiàng)目周邊雖然聚集了

7、24萬(wàn)人口，但以高校師生居多，消費(fèi)能力相對(duì)有限；（3）商圈不成熟項(xiàng)目所處商圈尚未形成，商業(yè)氛圍尚需進(jìn)一步培養(yǎng)；（4）項(xiàng)目周邊商業(yè)形象較差項(xiàng)目周邊大多數(shù)為檔次低、形象差的沿街商鋪，這在一定程度上會(huì)影響上項(xiàng)目形象；（5）經(jīng)營(yíng)方商業(yè)經(jīng)驗(yàn)較缺乏經(jīng)營(yíng)方暫時(shí)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，目前經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍并不成熟；3、機(jī)遇分析（opportunities）（1）真正意義上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少項(xiàng)目周邊尤其是湖大、師大及中南大學(xué)周邊現(xiàn)時(shí)上檔次、上規(guī)模的商業(yè)物業(yè)嚴(yán)重缺乏，為項(xiàng)目發(fā)展提供很大可利用空間。（2）經(jīng)濟(jì)及人口的發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)正在健康快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，居民收入和儲(chǔ)蓄快速增長(zhǎng)，消費(fèi)能力日趨旺盛，社會(huì)商品貿(mào)易繁

8、榮活躍，對(duì)大型商業(yè)發(fā)展提供有力支撐。小結(jié)：綜合以上分析，本案可謂在石縫中求生存，但同時(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品本身生命力極強(qiáng)，具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而市場(chǎng)飽和中有空白點(diǎn)，位置上遺憾中有機(jī)會(huì)，對(duì)于本案而言，找準(zhǔn)市場(chǎng)空白進(jìn)行差異化定位是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。而在項(xiàng)目的具體操作中，應(yīng)盡量規(guī)避劣勢(shì)，擴(kuò)大其優(yōu)勢(shì)。1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)利用：從項(xiàng)目的理解及長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)強(qiáng)度應(yīng)依次為地理位置、稀缺性、主題定位、高品質(zhì)的商業(yè)氛圍、最具潛力的投資價(jià)值，這些優(yōu)勢(shì)都是本項(xiàng)目宣傳推廣的賣(mài)點(diǎn)依據(jù)。 2、項(xiàng)目劣勢(shì)與威脅規(guī)避：本項(xiàng)目的最大威脅來(lái)源于競(jìng)爭(zhēng)，而這可以通過(guò)差異化的定位和提升項(xiàng)目軟件質(zhì)素，提高項(xiàng)目投資性價(jià)比來(lái)規(guī)避目前市場(chǎng)的觀

9、望。由項(xiàng)目地理?xiàng)l件而產(chǎn)生的局限性即可通過(guò)系列的推廣和宣傳來(lái)規(guī)避。三、總體定位1、總體定位：“集購(gòu)物、餐飲、休閑為一體的新樂(lè)活主義商業(yè)中心，匯集時(shí)尚、自然、健康、精致的生活購(gòu)物體驗(yàn)，為大學(xué)城區(qū)域人群提供品質(zhì)優(yōu)良、價(jià)格適中、環(huán)境舒適的全方位生活服務(wù)”。該定位有關(guān)依據(jù)為：1）依托漁灣碼頭商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)筑的良好商業(yè)氛圍，河西大學(xué)城區(qū)域便利的交通，人流集中，適合打造商業(yè)項(xiàng)目。2）項(xiàng)目周邊缺乏較好檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目正好填充周邊空白。2、項(xiàng)目命名綜合考慮本項(xiàng)目定位、使命等因素，本項(xiàng)目定名為“樂(lè)活匯”。名稱釋義如下：樂(lè)活又稱樂(lè)活生活、洛哈思主義、樂(lè)活，是一個(gè)西方傳來(lái)的新興生活型態(tài)族群，由音譯lohas而來(lái)，l

10、ohas是英語(yǔ)lifestyles of health and sustainability的縮寫(xiě)，意為以健康及自給自足的形態(tài)過(guò)生活，強(qiáng)調(diào)“健康、可持續(xù)的生活方式”。“樂(lè)活”是一種環(huán)保理念，一種文化內(nèi)涵，一種時(shí)代產(chǎn)物。它是一種貼近生活本源，自然、健康、精致的生活態(tài)度。鑒于本項(xiàng)目為區(qū)域性商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)輻射半徑有限，重點(diǎn)消費(fèi)群以追求時(shí)尚、喜好新鮮事物的大學(xué)生及大學(xué)城周邊居民為主。因此選擇時(shí)下年青人追求的“樂(lè)活”生活態(tài)度為項(xiàng)目名稱，有利于提高項(xiàng)目的辨識(shí)度，接近與重點(diǎn)消費(fèi)群的距離，朗朗上口易于熟記。四、商業(yè)細(xì)分定位1、項(xiàng)目發(fā)展方向（1）與周邊商業(yè)實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)（特別是漁灣碼頭時(shí)尚商業(yè)廣場(chǎng)），與之實(shí)現(xiàn)互

11、補(bǔ)。（2）利用漁灣碼頭廣場(chǎng)的規(guī)模以及地段優(yōu)勢(shì)充分發(fā)掘商業(yè)價(jià)值。（3）作市場(chǎng)規(guī)則的制定者，作消費(fèi)行為的引導(dǎo)者。（4）追求綜合性，多業(yè)態(tài)一站式消費(fèi)模式。（5）最大限度滿足消費(fèi)者需求。（6）注重持續(xù)經(jīng)營(yíng)，注重后續(xù)服務(wù)。2、項(xiàng)目定位思路通過(guò)以上的分析與判斷，我們可以得出：樂(lè)活匯的定位目標(biāo)應(yīng)達(dá)到以下要求：（1）如何使項(xiàng)目成為一個(gè)真正填補(bǔ)商業(yè)市場(chǎng)空白的商業(yè)物業(yè)？（2）如何使項(xiàng)目提升項(xiàng)目周邊消費(fèi)檔次的項(xiàng)目？（3）如何使項(xiàng)目成為以全面滿足天馬周邊高校師生消費(fèi)階層的商業(yè)物業(yè)？3、商業(yè)戰(zhàn)略性總體定位通過(guò)上述策劃分析及以上的分析與判斷，并集合自身具有的地段、規(guī)模、功能優(yōu)勢(shì)等，將本項(xiàng)目適合打造成為： -“樂(lè)活匯” -

12、“集購(gòu)物、餐飲、休閑為一體的區(qū)域多業(yè)態(tài)商場(chǎng)”【定位闡釋】：（1）本項(xiàng)目交通方便、商業(yè)氣氛濃，使消費(fèi)者能從城市的每一個(gè)角落都很方便到達(dá)本項(xiàng)目，項(xiàng)目選址位置的交通條件極為便利，適合打造商業(yè)項(xiàng)目,本項(xiàng)目將充滿亮點(diǎn)和個(gè)性。（2）本項(xiàng)目對(duì)于周邊低檔次且分散型的商業(yè),在商業(yè)環(huán)境和商業(yè)集中度上有優(yōu)勢(shì)。（3）項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集購(gòu)物、休閑、餐飲等功能于一體的“一站式”消費(fèi)的的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目正好填充大學(xué)城核心位置商業(yè)發(fā)展的空白，通過(guò)科學(xué)組合各種服務(wù)功能，滿足消費(fèi)者各種消費(fèi)需求，發(fā)揮本項(xiàng)目服務(wù)功能全的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（4）本項(xiàng)目要極人性化地營(yíng)造校園文化的商業(yè)中心，通過(guò)對(duì)主題景觀、建

13、筑形態(tài)、環(huán)境、休閑設(shè)施、小品等硬件情景的打造，營(yíng)造溫馨、舒適的購(gòu)物環(huán)境，使消費(fèi)者處在一個(gè)沒(méi)有壓力，充滿情趣，不斷有新奇體驗(yàn)的環(huán)境中，使消費(fèi)者在購(gòu)物中休閑和游玩、在游玩的愉悅中購(gòu)物；4、檔次定位經(jīng)營(yíng)檔次中檔為主，中高、中低檔為輔闡述：（1）由于本項(xiàng)目所在區(qū)域整體商業(yè)檔次不高，而且業(yè)態(tài)特征不明確，在現(xiàn)階段，過(guò)高的檔次定位會(huì)造成操作難度較大，市場(chǎng)培育期太長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。同時(shí)，低檔次的定位又不足以營(yíng)造特色化和主題化，不符合項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，因此，中檔的經(jīng)營(yíng)定位是本項(xiàng)目的最佳選擇。但同時(shí)為了有利于日后的招商與經(jīng)營(yíng)，在形象包裝上必須體現(xiàn)出中高檔的形象與氣質(zhì)。（2）同時(shí)我們也看到，項(xiàng)目周邊高校師生、周邊樓盤(pán)

14、等人群，他們有著樂(lè)衷享受的愛(ài)休閑、愛(ài)消費(fèi)的習(xí)慣和傳統(tǒng)，喜歡小資情調(diào)的生活方式，他們是項(xiàng)目的主流人群。相應(yīng)也產(chǎn)生了最普遍的中檔消費(fèi)市場(chǎng)，另一方面項(xiàng)目周邊商業(yè)相對(duì)缺乏高消費(fèi)，高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所，雖然市場(chǎng)有限，不宜規(guī)模過(guò)大，但適當(dāng)比例的高檔商業(yè)對(duì)于引導(dǎo)消費(fèi)、提高物業(yè)檔次是有著很好的作用，也會(huì)使項(xiàng)目的個(gè)性、主題得到顯明的彰顯，形成其他商家難以競(jìng)爭(zhēng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；5、室內(nèi)設(shè)計(jì)定位：室內(nèi)設(shè)計(jì)有效配合業(yè)態(tài)及動(dòng)線分布，動(dòng)靜分明，充分運(yùn)用色彩及燈帶效果，建立完善的導(dǎo)視系統(tǒng)，打造溫馨舒適的購(gòu)物和消費(fèi)環(huán)境。6、消費(fèi)者客戶群各年齡段消費(fèi)群分析（a）1525歲屬于沖動(dòng)消費(fèi)心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求新事物，

15、新潮流，帶有一定消費(fèi)盲目性；消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類(lèi)精品、音像制品、it產(chǎn)品、體育用品為主。并開(kāi)始有追求休閑娛樂(lè)的消費(fèi)心理。（b）2535歲具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂(lè)，消費(fèi)心理較為成熟；（c）3545歲較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟；7、商業(yè)規(guī)模建議（1）、各業(yè)態(tài)面積及占比統(tǒng)計(jì)路名業(yè)態(tài)數(shù)量（家）實(shí)用面積 （平方米）占比（%）麓山南路購(gòu)物1594,71851餐飲342,01822休閑娛樂(lè)124955配套服務(wù)582,07822小計(jì)2639,309100阜埠河路購(gòu)物433,03950餐飲221,13018休閑娛樂(lè)121,01716配套服務(wù)2

16、099016小計(jì)976,176100天馬路購(gòu)物391,42845餐飲1150016休閑娛樂(lè)31,16036配套服務(wù)31003小計(jì)563,188100總計(jì)購(gòu)物2419,18549餐飲673,64820休閑娛樂(lè)272,67214配套服務(wù)813,16817小計(jì)41618,673100（2）、商業(yè)各業(yè)種面積統(tǒng)計(jì)分析業(yè)種實(shí)用面積（平方米）鞋一般在10-20平方米，個(gè)別品牌店在80平方米左右化妝品20-40小商品8-20服裝20-40超市200-500書(shū)店50-100精品10-30飾品10-30小餐飲20-30大餐飲200-400通訊店30-40眼鏡30-60小商品10-30（3）、對(duì)長(zhǎng)沙準(zhǔn)租戶商鋪面積需

17、求意向的調(diào)時(shí)間以20平方米以下及21-60平方米的最多，本項(xiàng)目劃鋪?lái)毨么它c(diǎn)；（4）、商業(yè)各業(yè)態(tài)體量建議根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊麓山南路、阜埠河路、天馬的各業(yè)態(tài)占比調(diào)查統(tǒng)計(jì)，我們推算出樂(lè)活匯各業(yè)態(tài)具體商業(yè)面積如下：業(yè)態(tài)占比（%）商業(yè)面積（平方米）購(gòu)物574700餐飲242000休閑娛樂(lè)131080配套服務(wù)6500小計(jì)10082808、建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局定位建議1）總平規(guī)劃2）業(yè)態(tài)平面建議 (a)分布原則1、以各專(zhuān)區(qū)功能互補(bǔ)、互融為考慮2、以各行業(yè)的協(xié)調(diào)為考慮3、以承租面積的大小比例為考慮（b）商業(yè)平面布局思路1、結(jié)合高校師生、周邊居住人群及未來(lái)居住人群的消費(fèi)需求；2、結(jié)合師生居住人群聚集，現(xiàn)消費(fèi)水平不高

18、，但未來(lái)發(fā)展?jié)摿O大的特點(diǎn)；3、考慮現(xiàn)實(shí)情況并作到適當(dāng)超前規(guī)劃；4、立足項(xiàng)目周邊、充分?jǐn)r截去通程及市中心消費(fèi)的客戶來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)，并以特色業(yè)態(tài)業(yè)種輻射吸引該類(lèi)消費(fèi)群。3）業(yè)態(tài)布局建議從對(duì)消費(fèi)者調(diào)查及上述分析我們可看出：1、消費(fèi)者以學(xué)生居多，周邊餐飲消費(fèi)頻率及欲望均較高，餐飲消費(fèi)能力較低，因此項(xiàng)目在餐飲布局方面可以以各地小吃及特色快餐類(lèi)為主；2、學(xué)生在消費(fèi)潮流和休閑服裝、飾品、精品、文化用品等方面消費(fèi)頻率較高，因此本項(xiàng)目可適當(dāng)加大此比例；3、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，學(xué)生的品牌需求日益明顯，項(xiàng)目可針對(duì)這類(lèi)消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)愛(ài)好及消費(fèi)能力，在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置較大比例的品牌百貨區(qū)。4）業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)齊全，品牌

19、集中（a）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次中檔為主，中高及中低檔為輔，形象定位中高檔。（b）所有業(yè)態(tài)均要求引進(jìn)價(jià)位適中的知名或獨(dú)特品牌商家.9、商業(yè)租金定位分析(1)定位原則a、合理原則:充分考慮各種不同因素對(duì)價(jià)格的影響,根據(jù)市場(chǎng)的需求彈性和產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng),在不偏離合理利潤(rùn)的前提下,參考其它商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)行情,制定項(xiàng)目均價(jià)；b、增值原則:本項(xiàng)目在推出時(shí)低價(jià)入市,低開(kāi)高走逐漸提升價(jià)格。（2）影響租價(jià)的不利現(xiàn)實(shí)因素a、項(xiàng)目所處片區(qū)，商業(yè)檔次較低：除了本項(xiàng)目依托的漁灣碼頭廣場(chǎng)為主要商業(yè)項(xiàng)目外，周邊其他項(xiàng)目定位還不明確，商圈形成不確定因素較多，這就增加了項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；b、項(xiàng)目所處的周邊總體租價(jià)值都不高，這從總體上影響項(xiàng)目前

20、期租價(jià)值不會(huì)很高；d、岳麓總體商業(yè)不是很發(fā)達(dá)，無(wú)論是本項(xiàng)目的主力商家還是散戶，大部分均須從區(qū)外引進(jìn)，這影響項(xiàng)目前期招商壓力較大；e、現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)主力商家的競(jìng)爭(zhēng)較大，無(wú)形中影響了主力商家的租金；f、因此本項(xiàng)目除了在硬件上要吸引主力店及次主力店和投資客外，更要在后續(xù)服務(wù)上尤其是價(jià)位和優(yōu)惠條件上要有足夠的吸引力。（3）租價(jià)的制定策略根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域目前的實(shí)際情況，制定項(xiàng)目整體操作策略為：招商工作以商家、商戶進(jìn)駐，旺場(chǎng)為主；以宣揚(yáng)項(xiàng)目所在區(qū)域和項(xiàng)目規(guī)模體量及先進(jìn)理念和規(guī)劃，作為輔助，完成上述目標(biāo)。10、商鋪?zhàn)赓U價(jià)格初步定位（1）租價(jià)制定依據(jù)a、對(duì)項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)鈨r(jià)的市調(diào)統(tǒng)計(jì)分析（詳見(jiàn)項(xiàng)目周邊租價(jià)調(diào)查表）路名

21、租金（元/ /月）阜埠河路（靠項(xiàng)目旁）150-250麓山南路（位置相對(duì)較差）90-150麓山南路（位置相對(duì)較好）150-250天馬路100-150科教新村正門(mén)旁100-150項(xiàng)目周邊租價(jià)調(diào)查表商號(hào)名位置面積（m2）進(jìn)深*面寬m經(jīng)營(yíng)戶來(lái)源及特征租金/月（元/ m2/月）七杯茶阜埠河路204×5飲料190發(fā)尚阜埠河路359×4/149曙光眼鏡阜埠河路348909*10/150鞋幫麓山南路4010×4/125商號(hào)名位置面積（m2）進(jìn)深*面寬m經(jīng)營(yíng)戶來(lái)源及特征租金/月（元/ m2/月）服飾店麓山南路371186×3女裝100銀族麓山南路155×3106

22、古夜郎酒家麓山南路174304*8128百味坊麓山南路12192愛(ài)不飾手麓山南路35011200drange shop麓山南路10240多味煎餅麓山南路7243尚禮創(chuàng)意禮品專(zhuān)賣(mài)麓山南路176*3150會(huì)友體育麓山南路305*6180木屋傳說(shuō)麓山南路706504*12120美好飾界麓山南路87870150虹來(lái)飾品麓山南路452256*4.2廣州200e419麓山南路470304*7.5廣東200雅芳麓山南路644408*7150藏經(jīng)閣麓山南路690505*12廣東150楊裕興麓山南路400、4層/80b、通程商業(yè)廣場(chǎng)租金調(diào)查分析（詳情見(jiàn)下表）通程商業(yè)廣場(chǎng)主要以提點(diǎn)的形式收取，轉(zhuǎn)換租金為：一樓租金在600-7