宏泰“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”模式的解讀

1、優(yōu)合智庫內(nèi)參<第五期>深度解讀：宏泰“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”模式導(dǎo)讀：一、關(guān)于宏泰二、宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式解讀 宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)流程的四個(gè)階段圖解以及詳解（有圖表） 宏泰的三大主要業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)收入來源：2014年主要收入占比2014年利潤(rùn)占比三、詳解業(yè)務(wù)模式以及收益：以龍河高新項(xiàng)目為例 項(xiàng)目概述 與政府合作協(xié)議主要內(nèi)容 2014年土地出讓情況（圖表） 項(xiàng)目持續(xù)性收益部分：園區(qū)稅收返回額（圖表）四、產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力 目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)四種形態(tài)： 宏泰差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)要素五、業(yè)務(wù)模式、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與華夏幸福對(duì)比思考：六、輕資產(chǎn)模式有多輕？七、復(fù)制模式能走多遠(yuǎn)？八、亮點(diǎn)借鑒正文： 關(guān)于宏泰：中國(guó)宏泰產(chǎn)業(yè)

2、市鎮(zhèn)發(fā)展有限公司 （以下簡(jiǎn)稱“宏泰”，股票代碼6166.HK）始創(chuàng)于1995年6月，是中國(guó)大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商中的先行者之一。公司在河北廊坊起步，目前的主要產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目也位于廊坊市。除了產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的規(guī)劃開發(fā)和運(yùn)營(yíng)外，宏泰本身也直接從事房產(chǎn)開發(fā)、銷售和租賃，這是其在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)之外的業(yè)務(wù)。宏泰的業(yè)務(wù)重點(diǎn)是專注于京津冀一體化和“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略布局范圍內(nèi)的土地面積達(dá)10平方公里或以上的大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)，這有別于傳統(tǒng)物業(yè)開發(fā)商。除專注產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)外，公司還在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目?jī)?nèi)和河北省其他地區(qū)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓程序取得土地，投資、開發(fā)、銷售居住、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)物業(yè)項(xiàng)

3、目。其官方網(wǎng)站上的信息顯示，目前已取得居住、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)物業(yè)項(xiàng)目土地使用權(quán)面積205.9萬平方米，開發(fā)和儲(chǔ)備的居住、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)物業(yè)項(xiàng)目達(dá)22個(gè)，總建筑面積286.8萬平方米，另外還有5個(gè)用于取得租賃收益的投資物業(yè)，建筑面積21.3萬平方米。這些物業(yè)項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，增加了可觀的收入和現(xiàn)金流量。本期智庫內(nèi)參將從深度剖析宏泰的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式、業(yè)務(wù)收益來源、利潤(rùn)，該模式的可持續(xù)性等，剖析宏泰的發(fā)展內(nèi)核，為公司運(yùn)營(yíng)提供參考： 定位：“中國(guó)大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商” 發(fā)展模式概括： 宏泰發(fā)展董事局主席王建軍對(duì)自身的發(fā)展模式解釋為：將產(chǎn)業(yè)整合和新城建設(shè)有機(jī)地結(jié)合在一起，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)

4、展為基礎(chǔ)，構(gòu)建一整條或多條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，以大體量的園區(qū)投資與開發(fā)建設(shè)為支撐，在平臺(tái)之上整合多種資源，構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)的可復(fù)制模式。 宏泰目前主要產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目及其分布：中國(guó)宏泰正在與河北省廊坊市、張家口市、安徽省滁州市地方政府就5個(gè)產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行合作，項(xiàng)目規(guī)劃總面積近70平方公里，包括位于河北省廊坊市的龍河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、龍河商務(wù)休閑度假基地、廣陽高新科技成果孵化園，位于安徽省滁州市的滁州承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集中示范園區(qū)，以及位于張家口新區(qū)宏泰產(chǎn)業(yè)園。 龍河高新區(qū)已進(jìn)入積極發(fā)展階段，并已開發(fā)大量可供出讓土地。其余幾個(gè)項(xiàng)目處于開發(fā)初期，預(yù)計(jì)直至2035年，現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目可持續(xù)提供可出讓的土地。

5、0;宏泰發(fā)展產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目基本情況一覽表龍河高新區(qū)龍河商務(wù)區(qū)廣陽園區(qū)滁州園區(qū)張家口市新區(qū)宏泰產(chǎn)業(yè)園面積和現(xiàn)況規(guī)劃面積28平方公里（2800萬平方米）；已進(jìn)入積極發(fā)展階段規(guī)劃面積9.5平方公里（950萬平方米）；已簽訂具約束力的協(xié)議，未開始土地整理以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃面積15平方公里（1500萬平方米）；已簽訂具約束力的協(xié)議，未開始土地整理以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃面積15平方公里（1500萬平方米）；已簽署具約束力的協(xié)議，開始市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)規(guī)劃占地2361畝（約160萬平方米）；已簽訂具約束力的協(xié)議，未開始土地整理以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)業(yè)定位新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、現(xiàn)代服務(wù)和物業(yè)開發(fā)度假旅游及設(shè)施、商

6、務(wù)總部及文化產(chǎn)業(yè)（待落實(shí)）規(guī)劃中新材料、新能源、裝備制造、現(xiàn)代服務(wù)及綠色食品（待落實(shí)）。（初步）高新技術(shù)、可再生能源總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。服務(wù)范圍規(guī)劃、設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)定位、土地平整、興建基建、市場(chǎng)行銷以及管理經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的跟進(jìn)服務(wù)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)定位、土地平整、興建基建、市場(chǎng)行銷以及管理經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的跟進(jìn)服務(wù)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)定位、土地平整、興建基建、市場(chǎng)行銷以及管理經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的跟進(jìn)服務(wù)招商引資以“生態(tài)、現(xiàn)代、活力”為理念，打造“特色產(chǎn)業(yè)區(qū)，生態(tài)宜居城 ”， “北方濱水生態(tài)新區(qū)”、“科教、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心”、“張家口市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心集聚區(qū)” 宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)流程的四個(gè)階段圖解以及詳解：第四

7、階段第三方設(shè)立業(yè)務(wù)管理及經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)招商引資及吸引具潛力企業(yè)客戶土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第二階段地方政府取得土地配額第三階段第一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)及定位產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)地方政府通過公開拍賣、招標(biāo)或掛牌互讓流程出讓土地使用權(quán) 注： 部分非由宏泰執(zhí)行第一階段：主要為產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的初期規(guī)劃，在這期間宏泰與地方政府、第三方國(guó)際規(guī)劃公司進(jìn)行討論、合作，最終獲得政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃的審批；第二階段：本階段主要有兩項(xiàng)工作：一是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的投資與建設(shè)，并伴有配套設(shè)施；二是進(jìn)行招商引資工作，即進(jìn)行產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)推廣工作，有目標(biāo)地吸引行業(yè)龍頭企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)；第三階段：在宏泰的協(xié)助下，由當(dāng)?shù)卣畬⑼恋赝ㄟ^招拍掛流程出讓于龍頭

8、企業(yè)；第四階段：宏泰為入駐的龍頭企業(yè)提供入園的一系列增值咨詢服務(wù)，并對(duì)產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理。在出現(xiàn)宏泰認(rèn)為是好的土地和機(jī)會(huì)時(shí)，其也會(huì)通過招拍掛流程獲得土地，開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。 宏泰的三大主要業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)收入來源：一次性收入在地方政府通過招拍掛完成產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)內(nèi)每塊土地使用權(quán)的出售時(shí)，以土地價(jià)款為基準(zhǔn)，按照一定比例逐筆計(jì)算公司應(yīng)獲得收入宏泰在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)居住及商業(yè)物業(yè)以供出售持續(xù)性收入在合作協(xié)議有效期內(nèi)，按照入園企業(yè)所繳稅款金額的一定比例定期計(jì)算公司應(yīng)獲得收入宏泰在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)商業(yè)物業(yè)以供出租 2014年主要收入占比 2014年利潤(rùn)占比 從2014年的利潤(rùn)占比來看，產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)占比高達(dá)80%。三、

9、詳解業(yè)務(wù)模式以及收益：以龍河高新項(xiàng)目為例1.龍河高新項(xiàng)目概述龍河高新區(qū)，位于河北廊坊安次區(qū)，其為宏泰集團(tuán)“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”模式的代表作，于2005年11月創(chuàng)建，占地2800萬平方米。園區(qū)在宏泰運(yùn)營(yíng)的這幾年當(dāng)中累計(jì)稅收已達(dá)到近20億元。龍河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)已進(jìn)入成熟發(fā)展階段，目前宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的收入來源基本來自該產(chǎn)區(qū)。目前，已入駐的企業(yè)有富智康、普洛斯、恒大地產(chǎn)、首開、正大等。園區(qū)待出讓的住宅及商業(yè)用地有847萬平方米，產(chǎn)業(yè)用地有628萬平方米。2.與政府合作協(xié)議主要內(nèi)容2005年宏泰與當(dāng)?shù)卣炇鸷献鲄f(xié)議：述產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目的可持續(xù)及平穩(wěn)增長(zhǎng)?，F(xiàn)地方政府與民營(yíng)服務(wù)提供商”666666666666666666

10、666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)的一次性的收入，相當(dāng)于出讓工業(yè)用地和市政項(xiàng)目用地所得款項(xiàng)凈額100% 出讓商住用地所得款項(xiàng)凈額80% 產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)的持續(xù)性收入，相當(dāng)于園區(qū)范圍內(nèi)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅收中，區(qū)政府留成部分剔除入園企業(yè)優(yōu)惠部分后等值金額，乘以一定系數(shù)后扣減園區(qū)管委會(huì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等值金額該系數(shù)在協(xié)議有效期內(nèi)由40%至60%不等龍河高新項(xiàng)目2014年土地出讓情況截止2014年12月31日地方政府出讓的土地（平方米） 地方政府的平均出讓價(jià)（人民幣元/平方米） 土地出讓金

11、（人民幣億元） 宏泰費(fèi)用收入/占土地出讓金比例人民幣（億元）%工業(yè)用地1092353760.410.3483.9住宅及商業(yè)用地500936316615.8610.1263.8小計(jì)610171266716.2710.4664.3龍河高新項(xiàng)目尚余土地開發(fā)資源分類截止2014年12月31日土地面積（萬平方米）占總土地面積（%）商住用地已出讓181.666.4%供未來使用847.1730.3%小計(jì)1028.8336.7%工業(yè)用地已出讓292.2710.5%供未來使用628.2822.4%小計(jì)920.5532.9%非出售用地道路及綠化用地850.6230.4%總計(jì)2800100%龍河高新項(xiàng)目：持續(xù)性收益

12、龍河園區(qū)稅收返回額（人民幣：萬元）項(xiàng)目2011年2012年2013年2014年龍河園區(qū)年度稅收總額25191342374167275000稅收增長(zhǎng)比例36%22%80%宏泰龍河高新項(xiàng)目返還總額49980413513416占當(dāng)年園區(qū)稅收比例1.98%2.35%3.24%4.55% 2014年龍河高新項(xiàng)目的收入，一次性收入10.46億元，持續(xù)性收入有3416萬，光是這兩項(xiàng)，收入總和約有10.8億元。鑒于宏泰自身的模式，其提供的是，規(guī)劃、以及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的供應(yīng)，無需購入土地，暫無需建設(shè)，但享受土地出讓和增值的利益，利潤(rùn)率相當(dāng)可觀。從公司2014年年報(bào)來看，宏泰公司2014年毛利率達(dá)47%，高于行業(yè)平均水

13、平，按業(yè)務(wù)區(qū)分，產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)毛利率接近80%。而公司的凈利潤(rùn)率29%，也高于行業(yè)一般水平。四、產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)四種形態(tài)：目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)按發(fā)展歷史和形態(tài)大致分四種：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)，各自具備一定的特性。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)由政府機(jī)關(guān)主導(dǎo)，空間平臺(tái)服務(wù)功能欠缺。較少關(guān)注產(chǎn)業(yè)聚集，私營(yíng)企業(yè)和民營(yíng)資本較少參與，政府委托土地開發(fā)商或承包商進(jìn)行土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其盈利為建設(shè)成本的一定比例。工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)空間專業(yè)性增強(qiáng)，公共服務(wù)功能匱乏; 主要通過招拍掛購買土地使用權(quán)，并根據(jù)特定的定位、主題進(jìn)行園區(qū)的整體規(guī)劃及物業(yè)銷售或出租，商業(yè)模式類似于傳統(tǒng)二級(jí)開發(fā)商。產(chǎn)業(yè)園區(qū)，

14、產(chǎn)業(yè)空間專業(yè)性和創(chuàng)新型顯著，具備公共服務(wù)功能，運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)。是為促進(jìn)某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境，擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列的重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠有效地創(chuàng)造聚集力，通過共享資源、克服外部負(fù)效應(yīng)，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集群的形成?！爱a(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”模式，主要根據(jù)長(zhǎng)期協(xié)議與地方政府合作，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市鎮(zhèn)建設(shè)提供一系列綜合、專業(yè)服務(wù)，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)定位、土地整理、基建、招商引資，并參與園區(qū)管理和運(yùn)營(yíng)。產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)區(qū)別于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)的獨(dú)特的商業(yè)模式。這種模式通過實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集，引入民間資本，以市場(chǎng)化和專業(yè)化的手段，建立產(chǎn)城一體化的工作

15、及生活社區(qū)，能夠?qū)崿F(xiàn)地方政府與民營(yíng)服務(wù)提供商“雙贏”的合作，探索PPP模式（注），進(jìn)一步推動(dòng)地方城鎮(zhèn)化建設(shè)。（注PPP模式即PublicPrivatePartnership的字母縮寫，即公私合營(yíng)模式。指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，或是為了提供某種公共物品和服務(wù)，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過簽署合同來明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更為有利的結(jié)果。） 簡(jiǎn)而言之，宏泰發(fā)展的模式為：先期進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)及定位產(chǎn)業(yè)園區(qū)，參與整理并通過招商引資吸引項(xiàng)目落地，以供政府出讓，隨后因履行土地開發(fā)投資義務(wù)獲得一定的投

16、資和回報(bào)；在入駐企業(yè)投產(chǎn)創(chuàng)收后，因履行招商引資服務(wù)和綜合服務(wù)、創(chuàng)造就業(yè)和增加財(cái)政收入，獲得一定的服務(wù)報(bào)酬。上述兩部分收益分別為一次性收益和經(jīng)常性收益。與一般的房地產(chǎn)開發(fā)商做二級(jí)開發(fā)不一樣，宏泰看重的是區(qū)域整體價(jià)值，如果區(qū)域的價(jià)值做起來，未來的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的收益也會(huì)更高。產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式是自己創(chuàng)造市場(chǎng)，形成一種內(nèi)生循環(huán)的閉合生態(tài)圈。整個(gè)生態(tài)圈像搭建了一個(gè)大平臺(tái)，召集優(yōu)勢(shì)企業(yè)過來大家共同發(fā)展，這是圈層內(nèi)最重要的一點(diǎn)。一旦入駐企業(yè)集團(tuán)、開發(fā)商、服務(wù)商形成真正的發(fā)展閉合空間，產(chǎn)業(yè)新城的復(fù)合發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈將形成。宏泰差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)要素大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃、開發(fā)及營(yíng)運(yùn)的服務(wù)供應(yīng)商先行者專注于產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)

17、城融合具備市鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、行業(yè)認(rèn)知、廣泛的客戶基礎(chǔ)，與優(yōu)秀客戶建立戰(zhàn)略性合作關(guān)系對(duì)宏觀政策和產(chǎn)業(yè)需求的理解，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理及綜合服務(wù)提供能力獨(dú)特的商業(yè)模式顯著區(qū)別于政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和需要購入土地的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擁有良好的政府關(guān)系、與地方政府合作經(jīng)驗(yàn)豐富，主要根據(jù)長(zhǎng)期協(xié)議與地方政府合作，向政府提供產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的全面整合服務(wù)無需購入土地，但享受土地增值的利益二、業(yè)務(wù)模式與華夏幸福類似的確，中國(guó)宏泰的模式，就是與華夏幸福類似的盈利模式、相近的區(qū)位選擇，但發(fā)展路徑和行事風(fēng)格相對(duì)保守和踏實(shí)。華夏幸福2002年與廊坊市固安區(qū)政府簽署50年合作協(xié)議獨(dú)家開發(fā)固安工業(yè)園區(qū)奠基成立，與宏泰的龍河協(xié)議接近。主要

18、合同對(duì)比宏泰龍河協(xié)議華夏幸福固安協(xié)議年期 （權(quán)益）50年（100%）（2005年起）50年（51%）（2002年起）合作對(duì)象廊坊市安次區(qū)政府廊坊市固安區(qū)政府園區(qū)面積37.5平方公里86.7平方公里排他性獨(dú)家開發(fā)運(yùn)營(yíng)獨(dú)家開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司業(yè)務(wù)/責(zé)任就規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)定位、土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷引入企業(yè)創(chuàng)業(yè)及產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)管理及運(yùn)營(yíng)提供全面整合的服務(wù)同左回報(bào)收取土地開發(fā)費(fèi)用，1.出讓工業(yè)用地和市政項(xiàng)目用地所得款項(xiàng)凈額100%；2.出讓商住用地所得款項(xiàng)凈額80%。招商引資方面，以企業(yè)落地產(chǎn)出的稅收作為分成的基數(shù)計(jì)算，該系數(shù)在協(xié)議有效期內(nèi)由40%至60%不等。在公共設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資額的15%作為利潤(rùn)

19、；土地整理成本15%作為華夏幸福的土地整理利潤(rùn)；設(shè)計(jì)規(guī)劃、咨詢等服務(wù)費(fèi)由雙方按照成本費(fèi)用的10%作為回報(bào)。招商引資方面，按企業(yè)落地投資額的45%計(jì)算。從以下這些運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來看，由于華夏幸福上市時(shí)間較早，且置身于A股，其規(guī)模、營(yíng)收比宏泰大，但其毛利率與凈利率比宏泰低。主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)比（2014年年報(bào)數(shù)據(jù)）單位：人民幣 宏泰（2014年）華夏幸福(2014年) 營(yíng)業(yè)收入23.9億元268.9億元 凈利潤(rùn)735.4 毛利率47%31% 凈利率29%14% ROA 10%5% PE 5.919.8 PB 1.97.2 總市值 48.5750.9 三、輕資產(chǎn)模式有多輕？宏泰、華夏幸福都選擇了政府和企業(yè)共建

20、的園區(qū)模式，這是一種“自下而上”的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式。他們的實(shí)踐，既為招商引資搭建了專業(yè)化的平臺(tái)，同時(shí)也在根本上解決了“錢從哪里來”的問題。宏泰發(fā)展主要收益來自后期區(qū)域逐漸發(fā)展成熟的紅利，尤其是地方政府在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)土地出讓的部分款項(xiàng)為基準(zhǔn)計(jì)算出的一次性費(fèi)用收入、產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)居民與企業(yè)稅項(xiàng)為計(jì)算基準(zhǔn)的收入、招商服務(wù)的收入，這就決定了其與一般地產(chǎn)開發(fā)商通過前期大量資金投入，建設(shè)項(xiàng)目出售，僅享受一次性收益的模式相去甚遠(yuǎn)。宏泰發(fā)展在土地方面的收入包括：地方政府出讓工業(yè)、物流、倉庫或基礎(chǔ)設(shè)施用地的100%所得款項(xiàng)凈額，再加上已經(jīng)由宏泰支付的拆搬遷和土地整理費(fèi)用及開支補(bǔ)償；出讓住宅、商業(yè)、旅游、娛樂、文化或服務(wù)用

21、地的80%的所得款項(xiàng)凈額，另加已由宏泰支付的拆搬遷和土地整理費(fèi)用及開支補(bǔ)償。在招商服務(wù)收入方面，作為宏泰提供龍河高新區(qū)招商引資服務(wù)和其他綜合服務(wù)的代價(jià)，安次區(qū)政府需要支付的費(fèi)用大約為龍河高新區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)的企業(yè)在某一年度所繳納的稅款由安次區(qū)政府所保留的部分減去當(dāng)年龍河高新區(qū)管委會(huì)的營(yíng)運(yùn)成本。這是一個(gè)變動(dòng)不定，但基本與宏泰的招商努力及招商質(zhì)量成正比的收入方程式。招商越多，質(zhì)量越高，意味著總繳稅額度越高，宏泰的收入也就越高。安次區(qū)政府愿意讓渡部分土地收入和稅收收入，是為了讓整個(gè)龍河高新區(qū)發(fā)展得更成熟繁榮，雙方各取所需，公平合理。該司高層解釋，“我們實(shí)際上是一個(gè)輕資產(chǎn)的公司，一開始雖然負(fù)債率高，但是慢慢做

22、大了之后，總的資產(chǎn)負(fù)債率不會(huì)很高。如果賺錢之后利潤(rùn)不分配，那就相當(dāng)于我們的凈資產(chǎn)增加了。在總資產(chǎn)一定的情況下，所持有的凈資產(chǎn)越多，負(fù)債率將越低。”一般認(rèn)為，如果一個(gè)公司的凈利潤(rùn)全部分紅之后，在負(fù)債率不變化的情況下，這個(gè)公司的營(yíng)收和利潤(rùn)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，那么這個(gè)公司就可以被視作輕資產(chǎn)公司。如此看來，宏泰的發(fā)展模式更趨近于輕資產(chǎn)，而不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式。四、復(fù)制模式能走多遠(yuǎn)？早在準(zhǔn)備上市之初的2013年，宏泰就啟動(dòng)了對(duì)外復(fù)制。2013年7月，宏泰發(fā)展投資開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃面積為15平方公里的安徽滁州示范園。上市之后不久，2014年11月底，宏泰發(fā)展又在張家口投資60億元港元開發(fā)張家口新區(qū)宏泰產(chǎn)業(yè)園。這

23、兩次動(dòng)作向資本市場(chǎng)證明了其模式不僅能夠持續(xù)盈利，未來還可通過對(duì)外模式輸出，不斷發(fā)展?？墒?，并不是任何地方都具備進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)鏈整合的資源稟賦。宏泰為此也拒絕了不少地方政府的邀請(qǐng)。實(shí)際上光是龍河高新區(qū)，就還夠宏泰再做幾十年，因此其表示在對(duì)外擴(kuò)張過程中更追求穩(wěn)健而不是規(guī)模。做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要天時(shí)地利人和，三者缺一不可。京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，得益于過去十多年內(nèi)飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，以及北京產(chǎn)業(yè)導(dǎo)出的契機(jī)。便宜的土地成本和北京大量外來人口的住房剛性需求催化了這一分支的成功?，F(xiàn)在這種天時(shí)地利人和的情況已經(jīng)不多了，因此如果一味追求規(guī)?；瘡?fù)制，那么不慎遭遇滑鐵盧恐怕也在情理之中。從宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式我們可以

24、看到，擁有良好的政府關(guān)系、與地方政府合作經(jīng)驗(yàn)豐富，主要根據(jù)長(zhǎng)期協(xié)議與地方政府合作，向政府提供產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的全面整合服務(wù)是宏泰的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但是隨著目前政商關(guān)系越來越復(fù)雜和敏感，地方政府在這類合作模式上的認(rèn)同也或?qū)⒃絹碓诫y突破。八、亮點(diǎn)借鑒和意義1. 規(guī)模以幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)考驗(yàn)規(guī)劃定位能力天安數(shù)碼城如今已發(fā)展到產(chǎn)城融合階段，從工業(yè)園、工貿(mào)園、科技產(chǎn)業(yè)園、城市產(chǎn)業(yè)綜合體到目前的產(chǎn)城融合，已經(jīng)走過五個(gè)階段。產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式，從根本上來講，與產(chǎn)城融合的概念如出一轍，但是從規(guī)模而言卻不可同日而語。以宏泰現(xiàn)有項(xiàng)目做比對(duì)，最小的一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（張家口市新區(qū)宏泰產(chǎn)業(yè)園）約160萬平方米，已是東莞天安數(shù)碼城的6倍

25、大小，而其他更是以“平方公里”為單位?？梢?，如果一旦有機(jī)會(huì)做“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”，對(duì)我們來說是一個(gè)全新的領(lǐng)域，單是規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位也很有借鑒意義。這需要規(guī)劃、設(shè)計(jì)等部門練好內(nèi)功，厚積薄發(fā)。2. 良好政府關(guān)系、與地方政府良好合作是獲得產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目的核心如前面所述，宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式的核心是，擁有良好的政府關(guān)系、與地方政府合作經(jīng)驗(yàn)豐富，主要根據(jù)長(zhǎng)期協(xié)議與地方政府合作，向政府提供產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的全面整合服務(wù)。這里涉及的便是政商關(guān)系的緊密性和可信任性。因此，產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)無法直接復(fù)制的一個(gè)主因，就是政府與企業(yè)之間復(fù)雜的關(guān)系博弈。隨著當(dāng)前政商關(guān)系復(fù)雜性和敏感度提升，地方政府在這類合作模式上的認(rèn)同也或也越來越難突破?？墒?，招商引

26、資也確是政府的第一要?jiǎng)?wù)。尤其是急切需要做大產(chǎn)業(yè)的一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，若由多元化的資本力量融入，以市場(chǎng)化力量撬動(dòng)資源的能力遠(yuǎn)超想象。因此，不少地方政府一定還有做“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”的夢(mèng)想。找準(zhǔn)合適的用地，找到匹配做產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的區(qū)域做好定位，找到有“做市”意向的地方政府，建立起良好的溝通渠道，天時(shí)地利人和，也便是順理成章的事情。（這無疑也讓我聯(lián)想到當(dāng)前密集的行政部的接待任務(wù)。雖然接待任務(wù)繁多，甚至?xí)r而疲于應(yīng)對(duì)，但是，始終能夠看到公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)每次接待的重視，行政部和相關(guān)配合部門事無巨細(xì)，始終以高質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)完成一次次的接待任務(wù)。把每一件簡(jiǎn)單、平凡的事做好就是不簡(jiǎn)單、不平凡，接待對(duì)外展示的就是天安數(shù)碼城的形象、氣質(zhì)和文化，也是對(duì)外輸出天安的品牌。機(jī)會(huì)總是留給有準(zhǔn)備的人身上。與政府建立良好關(guān)系和溝通渠道正是從點(diǎn)滴做起。）3. 園區(qū)功能性配套大企業(yè)項(xiàng)目率先落地是招商關(guān)鍵目前產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)仍是運(yùn)用產(chǎn)業(yè)園區(qū)固有的土地招商、物業(yè)養(yǎng)商的模式。但宏泰能將產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)做到如今的規(guī)模，不得不說，歸根于其在區(qū)域運(yùn)營(yíng)和吸引產(chǎn)業(yè)方面的巨大能量。在運(yùn)營(yíng)龍河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)一年之后，富士康廊坊電子信息產(chǎn)業(yè)制造基地項(xiàng)目于2006年底正式簽約落戶龍河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，其一期占地1095畝，計(jì)