6月杭州土地市場(chǎng)研究報(bào)告

1、2013年6月杭州土地市場(chǎng)研究報(bào)告來(lái)源： 透明售房市場(chǎng)研究院 核心提要：雖較上月下降47%  但杭州市區(qū)賣地仍高達(dá)95.8億主城區(qū)成交67億  蕭山賣地29億超前5月總和宅地平均溢價(jià)率11%創(chuàng)今年最低  市場(chǎng)熱度回落 熱點(diǎn)板塊：錢江新城集中放量  南星地價(jià)創(chuàng)新高大鱷牢牢控制宅地市場(chǎng)  濱江大舉進(jìn)駐蕭山附:2013年6月杭州市區(qū)土地成交詳表重要結(jié)論：在5月成交量、價(jià)雙雙登頂之后，6月杭州土地市場(chǎng)熱度回落，地價(jià)總體保持 平穩(wěn)。錢江新城放量推出5宗寶地，由萬(wàn)科、中海、金隅等分食。大鱷依然牢牢占據(jù)土地市場(chǎng)的主要份額，濱江房產(chǎn)23.8億大舉進(jìn)駐蕭山。隨著

2、2013年上半 年拿地潮的持續(xù)推進(jìn)，不少房企已完成補(bǔ)倉(cāng)任務(wù)，土地供需趨于平衡，市場(chǎng)有望進(jìn)一步回歸理性。6月杭州土地市場(chǎng)熱度與5月相比有明顯回落，不過與去年同期相比，成交量依然維持在高位；地價(jià)水平總體保持穩(wěn)定。2013年1-6月，杭州市區(qū)共成交土地112宗，總面積417.8公頃，總可建面積1105.7萬(wàn)方，成交總額595.8億元，這一數(shù)字已逼近杭州市區(qū)去年全年賣地額。2012年杭州市區(qū)全年土地成交總額611.3億元，2013年上半年與之相差僅15.5億元。杭州市區(qū)賣地95.8億  較上月下降47%據(jù)透明售房市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，杭州市區(qū)（含余杭、蕭山）2013年6月共成交土地17宗，總面積4

3、5.8公頃，總可建面積122.4萬(wàn)方，總成交額95.8億元。2013年5月杭州市區(qū)土地成交量創(chuàng)下自2010年以來(lái)單月成交量新高，6月與之相比有明顯回落，成交面積下降63%，成交額下降47%。主城區(qū)成交67億  蕭山賣地29億超前5月總和2013年6月杭州主城區(qū)共成交土地9宗，總面積17.6公頃，總可建面積55.9萬(wàn)方，總成交額67.0億元，占比69%。蕭山區(qū)6月土地成交放量，共成交土地7宗，總面積28.1公頃，總可建面積66.5萬(wàn)方，總成交額28.7億元，占比30%。這一成交額甚至大幅超過了蕭 山區(qū)今年前5月的土地成交總額18.5億元。其中，濱江房產(chǎn)拿下的位于錢江世紀(jì)城和聞堰的兩宗宅

4、地貢獻(xiàn)了23.8億元的土地出讓金，占比高達(dá)83%。余杭區(qū)6月僅成交1宗土地，成交額占比1%。宅地平均溢價(jià)率11%創(chuàng)今年最低  市場(chǎng)熱度回落 6月，宅地成交額在總成交額中的占比較5月有所回落。2013年6月，杭州市區(qū)共成交宅地6宗，總面積21.4公頃，總可建面積57.0萬(wàn)方，總成交額65.3億元，占比68%，而5月這一數(shù)值高達(dá)79%；商地成交11宗，成交額30.5億元，占比32%。6月，杭州市區(qū)宅地的平均溢價(jià)率為10.45%，創(chuàng)2013年最低。這一方面與本月出讓的地塊價(jià)高質(zhì)優(yōu)，拿地門檻較高有關(guān)；另一方面也反映了供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變和土地市場(chǎng)熱度的回落。熱點(diǎn)板塊：錢江新城集中放量 

5、南星地價(jià)創(chuàng)新高2013年6月，杭州市區(qū)土地成交的熱點(diǎn)區(qū)域集中在錢江新城板塊，本月共推出5宗地塊，三宅兩商，分別位于三堡單元和南星單元，總出讓面積8.2公頃，總體量30.1萬(wàn)方，總成交額51.9億元。2013年6月錢江新城板塊土地成交情況表五宗地塊的出讓結(jié)果遭遇冰火兩重天：三堡地塊遇冷，宅地被萬(wàn)科、中海分食，樓面價(jià)約1.8萬(wàn)/平，較2012年10月成交的中海三堡地塊下降3成多；南星 地塊遭遇金隅、濱江、重慶寶嘉、欣盛、融創(chuàng)、杭州城建、中化方興等多家大鱷熱搶，成交樓面價(jià)25803元/平米，創(chuàng)區(qū)域新高。三堡地塊衛(wèi)星圖三堡地塊遇冷的主要原因如下：1、商業(yè)所占比例較高。根據(jù)掛牌出讓文件，萬(wàn)科地塊“商業(yè)建

6、筑面積的比例不小于總建筑量的20%”；中海地塊“商業(yè)建筑面積的比例占總建筑量28%”，并且“商業(yè)商務(wù)建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積不得小于600平方米，不得設(shè)置公寓式酒店和公寓式辦公建筑功能，主體功能不得采用別墅式設(shè)計(jì)”。2、非一線江景，被商業(yè)地塊遮擋。萬(wàn)科、中海兩地塊的限高均為120米。萬(wàn)科40號(hào)地塊東南有43號(hào)商業(yè)地塊（限高 60米），南有錢江金融城（限高100米左右，規(guī)劃有200米超高層酒店，目前規(guī)劃仍在調(diào)整中），受遮擋影響明顯；中海41號(hào)地塊距離江面更遠(yuǎn)，東南為規(guī) 劃小學(xué)和幼兒園，南側(cè)為萬(wàn)科地塊，同樣受遮擋。3、體量較小。萬(wàn)科地塊體量7.7萬(wàn)方，中海地塊體量6.8萬(wàn)方，除去商業(yè)部分，住宅體量分別為6.

7、1萬(wàn)方和4.9萬(wàn)方，難成規(guī)模效益。4、容積率高，超高層建設(shè)成本高。萬(wàn)科地塊容積率為3.5，中海地塊4.5，限高均為120米，超高層建筑成本較高。5、受金融業(yè)銀根緊縮影響。自本周一（6月24日）開始的金融市場(chǎng)大幅下行重創(chuàng)房地產(chǎn)業(yè)，央行“不救市”態(tài)度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)信貸業(yè)務(wù)的擔(dān)憂。6、上半年拿地潮釋放了一部分土地需求。2013年上半年，不少房企已實(shí)現(xiàn)“饑餓補(bǔ)倉(cāng)”，拿地需求被釋放。7、宏觀政策鼓勵(lì)剛需盤，豪宅項(xiàng)目恐仍受打壓。新國(guó)五條明確鼓勵(lì)中小套型、中小體量和中低價(jià)位的剛需盤，豪宅項(xiàng)目恐怕仍將受到打壓，影響開發(fā)商拿地預(yù)期。南星地塊衛(wèi)星圖參與爭(zhēng)奪南星地塊的開發(fā)商包括金隅、濱江、重慶寶嘉、欣盛、融創(chuàng)、杭州城建

8、、中化方興等，最終，金隅以總價(jià)13.3億元、樓面價(jià)25803元/平如愿摘得 地塊。這一價(jià)格也刷新了2009年8月18日由綠城西子御園項(xiàng)目所創(chuàng)造的南星橋區(qū)域地價(jià)標(biāo)桿24295元/平米，創(chuàng)區(qū)域新高。南星地塊受熱捧，反映了豪宅市場(chǎng)對(duì)市中心成熟區(qū)域更為青睞，金隅計(jì)劃引入勝利小學(xué)，打造高端學(xué)區(qū)房。該項(xiàng)目按照10%利潤(rùn)匡算，其毛坯售價(jià)約在4萬(wàn)/平米以上。大鱷牢牢控制宅地市場(chǎng)  濱江大舉進(jìn)駐蕭山宅地市場(chǎng)依舊被房產(chǎn)大鱷牢牢控制。6月杭州市區(qū)除蕭山瓜瀝的一宗5.8萬(wàn)方商住地由本地開發(fā)商摘得外，其余地塊全部被大鱷競(jìng)得，中小開發(fā)商的在土地市場(chǎng)的份額被進(jìn)一步擠壓。2013年6月，大鱷在杭州市區(qū)共拿地5宗，總

9、可建面積56.1萬(wàn)方，總成交額69億元。其中，濱江房產(chǎn)拿地總額23.8億元位列第一；萬(wàn)科、金隅、中海分別拿下錢江新城宅地；越秀摘得錢江新城一線江景的商業(yè)用地。濱江房產(chǎn)本月在蕭山區(qū)接連拿下錢江世紀(jì)城、聞堰2宗總體量達(dá)31.5萬(wàn)方的宅地最為引人矚目。6月6日下午，備受關(guān)注的錢江世紀(jì)城n-22地塊出人意料的以底價(jià)加價(jià)10萬(wàn)元直接成交，競(jìng)得人為本土大鱷濱江房產(chǎn)，這是其2013年在杭州的首次拿地。成交總價(jià)92027萬(wàn)元，成交樓面價(jià)9501元/平米。n-22地塊最為突出的優(yōu)勢(shì)是交通極為便捷：與即將建成的地鐵2號(hào)線外環(huán)路站的直線距離僅400米，經(jīng)過3站地鐵即可到達(dá)錢江新城；已有的慶春路隧道，規(guī)劃建設(shè)的解放路青年隧道，將為錢江世紀(jì)城與主城區(qū)的聯(lián)系提供有力的交通支撐。n-22地塊的地價(jià)有兩個(gè)參照體系：一為小范圍的錢江世紀(jì)城，一為大范圍的錢江南岸奧體、錢江世紀(jì)城兩大新城區(qū)域。在兩個(gè)體系中，該地塊的價(jià)格都處于低位，增值潛力巨大。錢江世紀(jì)城地塊衛(wèi)星圖蕭政儲(chǔ)出201315號(hào)地塊，東至聞安路、南至湘湖路、西至濱江路、北至規(guī)劃