房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告1

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告1、 內(nèi)五區(qū)近一年來市場(chǎng)走勢(shì)調(diào)查與分析（1） 近一年來成交價(jià)格走勢(shì)調(diào)查與分析表1：2011.42012.4長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交價(jià)格匯總表（單位：元/平米）區(qū)域 時(shí)間2011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.022012.032012.04漲幅開福區(qū)6577403765476369705269838328700772046994581775226565-0.18%天心區(qū)509056546694616469856933531562515138465373166732

2、685125.70%雨花區(qū)533254135099619064206167644769526158531854256183653318.38%岳麓區(qū)50855429553451785588549558765724572056845772560854777.16%芙蓉區(qū)62085383695167806366653663636647644563635658632367437.93%根據(jù)以上圖、表可看出：1）目前市內(nèi)五區(qū)成交價(jià)格高低依次為天心區(qū)、芙蓉區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)，價(jià)格最高的區(qū)與最低區(qū)相差1374元/平米，價(jià)差比達(dá)到了25%；2）近一年來開福區(qū)、芙蓉區(qū)基本保持一個(gè)高價(jià)運(yùn)行的狀態(tài)，岳麓區(qū)

3、相比其他四區(qū)始終處于低價(jià)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，而天心區(qū)與雨花區(qū)則表現(xiàn)出價(jià)格的大幅提升；3）同比2011年4月，市內(nèi)五區(qū)中開福區(qū)基本保持一致，天心區(qū)漲幅最大達(dá)到了25.7%，雨花區(qū)其次，漲幅為18.38%，岳麓區(qū)和芙蓉區(qū)略有上漲，漲幅在8%以內(nèi)。 4）從價(jià)格變動(dòng)情況來看，近一年來開福區(qū)和天心區(qū)價(jià)格波動(dòng)最大，岳麓區(qū)波動(dòng)最小。（2） 近一年來成交量走勢(shì)調(diào)查與分析表2：2011.42012.4長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交量匯總表（單位：萬平米）時(shí)間2011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.022012.032

4、012.04小計(jì)降幅開福區(qū)22.7528.2217.3623.6117.914.6418.8918.412.618.429.8410.613.62165.49 -40%天心區(qū)11.6812.4210.0614.759.996.6313.5210.026.765.363.564.184.7789.01 -59%雨花區(qū)33.2329.3939.0228.3222.3814.2818.0914.7515.8711.4913.1111.9113.56202.19 -59%岳麓區(qū)33.4115.6916.6623.2520.2124.4720.7519.4715.8214.4511.2815.6516.

5、84198.35 -50%芙蓉區(qū)5.15.583.255.988.266.796.384.752.41.671.533.522.3846.38 -53%合計(jì)106.1791.386.3595.9178.7466.8177.6367.3953.4641.3939.3245.8651.17701.42 -52%從以上圖、表可看出：1）近一年來各區(qū)銷售量排名從高到低依次為雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)、芙蓉區(qū)，其中雨花區(qū)比芙蓉區(qū)成交量上高出155.81萬平米，相差達(dá)3.4倍；2） 近一年來市內(nèi)五區(qū)成交量集體下滑，且同比2011年4月，目前除開福區(qū)外其余四區(qū)銷量減少均在50%以上，天心區(qū)和雨花區(qū)的銷量

6、幾乎減少60%2、 各區(qū)重點(diǎn)樓盤調(diào)查分析（1） 開福區(qū) 1、成交價(jià)格分析 圖3：典型樓盤各時(shí)期成交價(jià)格柱形圖 通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：1）自從2011年下半年開始，各重點(diǎn)樓盤的房地產(chǎn)項(xiàng)目在政策的調(diào)控下，開始調(diào)整，大多數(shù)樓盤緩慢上漲，只有部分樓盤價(jià)格略微下降，且下調(diào)幅度不大。2）各重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格6000-15000元/不等，萬達(dá)公館等精裝項(xiàng)目外，大多維持在6500-7500元/價(jià)格區(qū)間。 2、 戶型面積分析 通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）以上典型項(xiàng)目以中等面積戶型為主，90-120平方的戶型占34% ，120-160平方以上的戶型僅占19%，140平方的戶型占13%，60-90平方的戶型占24%，

7、 60平方以下的戶型占11%。 2）該區(qū)域不僅僅配套非常完善，且擁有一線優(yōu)美的江景資源，部分項(xiàng)目結(jié)合且積極利用特有的優(yōu)勢(shì)，推出一些特色產(chǎn)品，如萬達(dá)公館、華遠(yuǎn)華中心則推出超過200平米的精裝豪宅。3、 客戶來源分析 通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 目前在開福區(qū)置業(yè)的客戶多為長(zhǎng)沙市本地客戶，項(xiàng)目周邊開福區(qū)的客戶，占41%，而長(zhǎng)沙市其他區(qū)域的客戶占25%，省內(nèi)地級(jí)市客戶占20%，外省客戶占14%。4、 去化分析 通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）普通住宅產(chǎn)品受國家宏觀政策影響較大，去化率較低。 2）高端住宅產(chǎn)品去化率較高的，如萬達(dá)公館戶型都為260以上的臨江豪宅，客戶群里主要為市場(chǎng)高端客戶，企業(yè)老板、外來投資

8、客戶和各行業(yè)成功人士，因此宏觀調(diào)控的貸款政策與其他因素對(duì)其客戶群影響不大，因而去化率在90%。（2） 雨花區(qū)1、 成交價(jià)格分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）重點(diǎn)調(diào)查樓盤價(jià)格在6500元/-15000元/之內(nèi)，除開部分精裝公寓或?qū)懽謽钱a(chǎn)品外，普遍集中在6500元/-7500元/之間。 2）受宏觀調(diào)控及銀行政策的影響，重點(diǎn)調(diào)查樓盤價(jià)格漲幅速度快速放緩，部分樓盤相對(duì)去年升值大幅下降，如萬科金域華府下降近1000元/，部分新開盤樓盤也大幅調(diào)低開盤預(yù)期。3）通過調(diào)查重點(diǎn)樓盤發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤價(jià)格均處于下降的態(tài)勢(shì)，下降幅度400-1000元/不等。萬科由于受政策影響，全國范圍降價(jià)，萬科金域華府降價(jià)幅度達(dá)10

9、00元/ 2、 戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）重點(diǎn)調(diào)查各項(xiàng)目以小戶型為主，50-90平的戶型占39% ，90-120平方的戶型占27%，50平以下的戶型占13%，120以上的戶型占21%。2）該區(qū)域具備完善的交通配套、生活配套等，因此該區(qū)域的產(chǎn)品以滿足居住為主要目的普通住宅產(chǎn)品。3）隨著宏觀調(diào)控的逐步落地，現(xiàn)階段市場(chǎng)需求產(chǎn)品主要以90平米左右中小戶型剛需產(chǎn)品為主。3、 客戶來源分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）雨花區(qū)購房客戶比列比較平均，項(xiàng)目周邊購房客戶比列為29%；2）事業(yè)型單位、公司白領(lǐng)比列占20%，政府官員為14%，省內(nèi)地級(jí)市客戶為19%；3）而由于德思勤和華晨世紀(jì)廣場(chǎng)是投資

10、型酒店式公寓，吸引不少外省投資客戶，占18%，由于武廣高鐵的開通，吸引部分在廣州、深圳等地就業(yè)或湖南籍經(jīng)商的客戶回鄉(xiāng)投資。4、 去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：1） 進(jìn)入2012年后，雨花區(qū)各項(xiàng)目相對(duì)其他區(qū)域去化率較高，且去化周期短，主要為雨花區(qū)在萬科等品牌房企的帶動(dòng)下，降價(jià)幅度明顯，價(jià)格趨向理性。2） 通過重點(diǎn)樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)的去化量來看，2012年相對(duì)于2011年上半年去化速度明顯減緩，部分樓盤，如恒大城、萬科金域華府由于價(jià)格優(yōu)惠幅度較大近期開盤銷售較好。3） 相對(duì)2011年，2012年各項(xiàng)目為了應(yīng)對(duì)相對(duì)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，優(yōu)惠力度較大。恒大城、萬科金域華府優(yōu)惠額度相比2011年優(yōu)惠降價(jià)1000

11、元/。4）本區(qū)域推出高端酒店式公寓則因?yàn)槭蹆r(jià)高，相對(duì)住宅產(chǎn)品來看，去化率較低。（3） 天心區(qū)1、 成交價(jià)格分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）重點(diǎn)調(diào)查樓盤價(jià)格在5700元/-13000元/之內(nèi)，整體來看，跨度較大，但普遍集中在6500元/-7500元/之間。 2）受宏觀調(diào)控及銀行政策的影響，重點(diǎn)調(diào)查樓盤價(jià)格漲幅速度快速放緩，部分樓盤相對(duì)去年略微下降。 3）通過調(diào)查重點(diǎn)樓盤發(fā)現(xiàn)，價(jià)格雖略有上漲，但從各樓盤整體成交來看，整體出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。2、 戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：1）重點(diǎn)調(diào)查各項(xiàng)目以小戶型為主，90平以下戶型占54% ，90-120平方的戶型占23%，120-160平方的戶型占20%

12、，160平方以上的戶型僅占3%。2）因?yàn)榭春迷搮^(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，部分?xiàng)目推出滿足投資、辦公、商務(wù)功能的純小戶型產(chǎn)品，以滿足區(qū)域發(fā)展的需要。3、 客戶來源分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）目前在天心區(qū)置業(yè)的客戶多為項(xiàng)目周邊的客戶，占38%； 2）由于省政府的南遷，導(dǎo)致國企事業(yè)單位和政府官員在天心區(qū)購房，也形成了一個(gè)主要的消費(fèi)群體，所占比例達(dá)17%和18%； 3）省內(nèi)其他地級(jí)市縣的客戶所占比例達(dá)到16%，省內(nèi)客戶主要長(zhǎng)沙周邊幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地級(jí)市，如婁底、邵陽等； 4）由于受到限購政策的影響，外省投資客戶大幅減少，只占客戶群的11%。4、 去化分析 通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1)進(jìn)入2012年后，

13、去化速度明顯放緩，主要為國家宏觀和銀行政策的影響，加之1-3月為行業(yè)銷售淡季。 2)通過重點(diǎn)樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)的去化量來看，相對(duì)2011年去化速度減緩，部分樓盤，如星城榮域、綠地公館推出新產(chǎn)品，開盤情況較好。 3）相對(duì)2011年，2012年各項(xiàng)目為了應(yīng)對(duì)相對(duì)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，優(yōu)惠力度較大。（4） 岳麓區(qū)1、 成交價(jià)格分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1） 長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)受政策影響較大，部分樓盤在2011年下半年達(dá)到頂峰，2012年開始調(diào)整，部分樓盤價(jià)格甚至達(dá)700左右的跌幅。 2）整體來看同類型產(chǎn)品價(jià)格明顯低于內(nèi)五區(qū)其他區(qū)域的價(jià)格，但未來該區(qū)域發(fā)展前景看好，未來價(jià)格存在較大拉伸空間。2、 戶型面積分析通過

14、調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 岳麓區(qū)由于居住環(huán)境較好，但是商業(yè)相對(duì)河?xùn)|薄弱，因此，本區(qū)域戶型以90左右的小三房和120-140的 改善型三房為主，都占總比例的33%左右，而90-120的戶型占總比例的28%，160以上的戶型為6%。3、 客戶來源分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 目前在岳麓區(qū)置業(yè)的客戶多為項(xiàng)目周邊的客戶，占42%；由于本區(qū)域居住環(huán)境較好，不少河?xùn)|的客戶來此購房，此類客戶占29%；由于岳麓區(qū)屬大河西先導(dǎo)區(qū)，客戶看好區(qū)域發(fā)展，省內(nèi)地級(jí)市客戶占17%，主要為常德、益陽等區(qū)域；外地投資客戶較少，僅占12%4、 去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）整體來看，由于價(jià)格相對(duì)較低，因此岳麓區(qū)被調(diào)查樓盤去

15、化率較高。 2）萬科、恒大目前沒有開盤，前幾期全部銷售完畢，而近段時(shí)間開盤的陽光100和中海國際社區(qū)采用多次認(rèn)籌、多次開盤的方式吸引客戶，取得良好效果。（5） 芙蓉區(qū)1、 成交價(jià)格分析 通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）重點(diǎn)調(diào)查樓盤價(jià)格在7600元/-16800元/之內(nèi)，整體來看，跨度較大，但普遍集中在7500元/-10000元/之間。 2） 該區(qū)域樓盤相對(duì)于其他區(qū)域樓盤，擁有無法比擬的交通、配套等優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品具有一定的稀缺性，因此價(jià)格整體比較堅(jiān)挺。雖受宏觀調(diào)控及銀行政策的影響漲幅速度放緩，但整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。2、 戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）重點(diǎn)調(diào)查各項(xiàng)目以小戶型和公寓為主，60平以

16、下戶型占44%，60-90平方的戶型占34%，90-120平方的戶型占12%，120-160平方以上的戶型僅占10%。 2）由于本區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)沙市最為繁華的商業(yè)中心，更加適合投資性產(chǎn)品的開發(fā)，同時(shí)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)地塊面積規(guī)模較小，不利于大規(guī)模、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的開發(fā)，因此該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品8成左右均為90平米以下的過渡性產(chǎn)品和投資性產(chǎn)品。3、 客戶來源分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）由于芙蓉區(qū)為長(zhǎng)沙發(fā)展最為成熟的一個(gè)區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，多為酒店式公寓、小戶型等投資產(chǎn)品。因此目前在芙蓉區(qū)置業(yè)的客戶多為投資客戶。 2）其中，湖南省外地投資客戶占26%，省內(nèi)客戶主要長(zhǎng)沙周邊幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地級(jí)市，如婁底、邵陽等；

17、省外投資客戶占24%，省外投資客戶主要為廣州、深圳客戶；項(xiàng)目周邊的客戶占28%；長(zhǎng)沙市其他區(qū)域的客戶占22%。4、去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）芙蓉區(qū)從2011年下半年開始，去化速度明顯放緩，主要因素有國家宏觀和銀行政策的影響，加之1-3月為行業(yè)銷售淡季； 2） 重點(diǎn)調(diào)查樓盤主要以90平米以下小戶型產(chǎn)品為主，由于受到限購政策的影響，去化速度明顯低于其他區(qū)域，部分樓盤因認(rèn)籌未達(dá)到理想效果而推遲開盤，如中國城喜柏大酒店；調(diào)查說明：本次調(diào)查從2012年5月8日正式開始2012年5月25日止，對(duì)長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)以及星沙、望城二區(qū)近70個(gè)樓盤展開了實(shí)地調(diào)查，并于2012年5月26日開始對(duì)所收集的資料

18、進(jìn)行匯總整理，從中選取了30余個(gè)樓盤進(jìn)行了對(duì)比分析，形成了以上近一年來長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及各區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的分析報(bào)告。同時(shí)對(duì)長(zhǎng)沙精裝房市場(chǎng)進(jìn)行了深入調(diào)研，選取了11個(gè)樣板樓盤進(jìn)行了重點(diǎn)分析，以便對(duì)碧水春城二期產(chǎn)品開發(fā)提供決策參考。4、 長(zhǎng)沙市精裝修樓盤調(diào)查分析（一）、關(guān)于精裝房的相關(guān)政策法規(guī) 1、政策法規(guī)一覽 1）2001年建設(shè)部要求全面取消毛坯房，倡導(dǎo)住宅一次裝修到位，并發(fā)布城市住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法草案征詢意見。 2） 2002年建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心又出臺(tái)了商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則和商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)，對(duì)從裝修一次到位的全過程實(shí)施引導(dǎo)到裝修材料選擇與質(zhì)量檢查

19、分別提出了要求，推薦給房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)和施工單位參照?qǐng)?zhí)行。 3）2006年6月26日建設(shè)部發(fā)布住宅整體廚房行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定了一系列詳細(xì)的廚房裝修行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格的規(guī)定，這大大促進(jìn)了廚房裝修的規(guī)范和成熟。 4）國內(nèi)部分大城市陸續(xù)出臺(tái)地方城市住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，北京、上海、深圳等已先行一步，相繼制定了有關(guān)政策法規(guī)，計(jì)劃取消毛坯房，推行全裝修房試點(diǎn)。 5）2011年9月9日湖南省地稅局明確了全裝修住房的普通住房的認(rèn)定問題：一是全裝修住房實(shí)際成交價(jià)低于同期同地段土地上商品住房平均交易價(jià)格2倍以下的，只要同時(shí)滿足容積率和建筑面積條件，可認(rèn)定為普通住房;二是實(shí)際成交價(jià)格高于同期同地段土地上商品住房平均交

20、易價(jià)格2倍(含2倍)以上的，無論是否滿足容積率和建筑面積條件，一律不得認(rèn)定為普通住房。高價(jià)精裝房不能夠享受契稅優(yōu)惠再次提高了購房者的購房成本。 2、政策小結(jié) 1）國家對(duì)裝修裝飾行業(yè)的規(guī)范從不間斷，相繼出臺(tái)了大大小小的政策、法規(guī)、細(xì)則以及標(biāo)準(zhǔn)等，對(duì)行業(yè)的規(guī)范越來越細(xì)，也大大促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展和規(guī)范。 2）從現(xiàn)實(shí)情況來說，國家對(duì)裝修裝飾業(yè)的規(guī)范仍然滯后，還有許多方面未達(dá)成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。因此開發(fā)商在進(jìn)行房屋精裝修操作時(shí)，會(huì)有很大的操作空間，和裝飾公司以及置業(yè)者也較容易產(chǎn)生糾紛。 3）目前較容易產(chǎn)生的糾紛來源于對(duì)裝修后驗(yàn)房缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，政府在這方面目前還沒有具體標(biāo)準(zhǔn)。在此情況下，一方面除了需要政府完善相關(guān)政

21、策法規(guī)外，另一方面開發(fā)商也需要對(duì)現(xiàn)行的政策法規(guī)進(jìn)行完全的吃透，在現(xiàn)行的政策法規(guī)下找出一套符合企業(yè)自身良好發(fā)展的模式，前期做好與置業(yè)者的溝通工作，避免后期的不必要糾紛。 (二）長(zhǎng)沙精裝房開發(fā)情況分析1、 開發(fā)量分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)在開發(fā)的精裝房項(xiàng)目達(dá)50多個(gè)，累計(jì)總開發(fā)量將達(dá)到800萬平米，其中酒店式公寓和小戶型公寓有29個(gè)，占數(shù)量的58%；住宅項(xiàng)目有21個(gè)，占總數(shù)的42%。2012年在售或即將銷售的精裝房面積達(dá)406.48萬平米。精裝房項(xiàng)目主要分布于岳麓區(qū)和雨花區(qū)，數(shù)量達(dá)25個(gè)之多，占到了總開發(fā)數(shù)量的50%，其他各區(qū)分布較少；而精裝住宅項(xiàng)則多分布于岳麓區(qū)和開福區(qū)，數(shù)量達(dá)13個(gè)，占精裝住

22、宅項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量的62%。具體分布情況如下表：區(qū)域精裝住宅項(xiàng)目數(shù)量精裝公寓項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)（個(gè)）岳麓區(qū)7714雨花區(qū)3811芙蓉區(qū)167開福區(qū)617天心區(qū)145望城303星沙033合計(jì)212950另外長(zhǎng)沙精裝房開發(fā)呈現(xiàn)明顯的兩極分化現(xiàn)象，即精裝住宅的開發(fā)基本都是全國連鎖性質(zhì)的大品牌開發(fā)商在操作，包括萬科、恒大、陽光100、中海、北京當(dāng)代置業(yè)、時(shí)代地產(chǎn)、萬達(dá)、運(yùn)達(dá)、綠地、廣州珠江實(shí)業(yè)、珠海雙瑞地產(chǎn)、廣東廣晟集團(tuán)等，長(zhǎng)沙本土開發(fā)商僅達(dá)美投資公司在達(dá)美d6區(qū)項(xiàng)目中嘗試開發(fā)了100多套精裝住宅；而本土開發(fā)商更傾向于精裝酒店式公寓和小戶型公寓的開發(fā)。2、 開發(fā)模式分析目前長(zhǎng)沙精裝房的開發(fā)基本上是兩種開發(fā)模式，

23、第一種屬于較為成熟的精裝房開發(fā)模式，即精裝房裝修設(shè)計(jì)從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始介入，并從后期裝修角度對(duì)戶型平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等方面提出優(yōu)化建議，在實(shí)施過程中有一整套規(guī)范、詳盡且較為成熟的精裝房管理制度，由開發(fā)商統(tǒng)一采購裝修用材，統(tǒng)一配送，裝修公司只負(fù)責(zé)施工，開發(fā)商對(duì)成本與裝修質(zhì)量的監(jiān)控與管理比較到位，故往往也能從精裝房的開發(fā)、銷售過程獲得豐厚利潤；第二種與目前市場(chǎng)上的散戶家裝無本質(zhì)區(qū)別，僅僅是形成了一種批量的裝修，都是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)確定以后甚至是產(chǎn)品成型后再與裝修公司合作，采用半包或全包干的方式承包給裝修公司或打包給土建施工單位，由于自身缺乏系統(tǒng)、規(guī)范、成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，往往最后在成本的控制及質(zhì)量把關(guān)上很

24、不盡人意。3、 開發(fā)產(chǎn)品分析長(zhǎng)沙精裝房開發(fā)產(chǎn)品涉及洋房別墅（早期的威尼斯碧桂園）、普通住宅、小戶型公寓、酒店、寫字樓等各類產(chǎn)品形態(tài)，多以普通住宅和小戶型公寓為主，占市場(chǎng)開發(fā)量的90%以上；返租形式的酒店或酒店式公寓項(xiàng)目今年也頻頻展現(xiàn)，精裝純寫字樓尤其是高檔次的精裝寫字樓項(xiàng)目寥寥無幾，洋房別墅類產(chǎn)品也僅有早期的威尼斯碧桂園。由此可見長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)精裝房的開發(fā)始終處于一種較為審慎的狀態(tài)，缺乏高端精裝產(chǎn)品。4、 裝修檔次分析通過調(diào)查了解到目前長(zhǎng)沙精裝房的裝修標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)多為800-1600元/平米之間，裝修檔次一般；同一項(xiàng)目裝修風(fēng)格基本雷同，多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，一種戶型就只有一種裝修方案，沒有其他選

25、擇。裝修內(nèi)容基本上都是墻面、地面、廚、衛(wèi)加部分簡(jiǎn)單燈飾，大部分不含家具、家私、電器，故業(yè)主入住后一般都還需進(jìn)行二次裝修或裝飾。但隨著精裝房項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分精裝小戶型公寓產(chǎn)品也逐漸將配置部分或全套家具家私電器作為提升產(chǎn)品附加價(jià)值，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，如融科檀香山和珠江花城s公館的小戶型公寓都配置了全套的家私家電，真正做到了拎包入住，其他如萬科精裝產(chǎn)品都設(shè)有鞋柜、衣柜等收納家具，上東萊克辛頓和東塘瑞府的小戶型公寓也都贈(zèng)送了部分家電。（三）精裝房銷售情況分析1、 銷售量分析（近1年來）通過調(diào)查了解長(zhǎng)沙精裝房的銷售呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的局面，即品牌大開發(fā)商開發(fā)的住宅精裝產(chǎn)品獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，尤其是

26、整社區(qū)普通住宅精裝項(xiàng)目的銷售狀況都比較理想，如萬科、恒大、中海等大企業(yè)旗下的系列產(chǎn)品，無論是在市場(chǎng)高漲期或是平穩(wěn)期還是疲軟期，銷售情況都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他項(xiàng)目，即便是在目前的市場(chǎng)行情下，單次開盤的銷售率基本都能達(dá)到70%以上。相反一些零散的作為項(xiàng)目中嘗試性的精裝房開發(fā)的產(chǎn)品甚至精裝小戶型公寓在目前的市場(chǎng)行情下都面臨巨大的銷售阻力，銷售量不足40%。甚至于很多開發(fā)商最終不得取消精裝房，回歸毛坯房，如望興f1站在宣傳中曾號(hào)稱為梅溪湖首發(fā)精裝公寓，但在目前低迷的市場(chǎng)行情下最終棄精裝改毛坯，以均價(jià)7288元/平米入市。2、 銷售價(jià)格分析長(zhǎng)沙精裝住宅的銷售均價(jià)一般在6000-9000元左右，少量如萬達(dá)、運(yùn)達(dá)、

27、華遠(yuǎn)等開發(fā)的高端精裝產(chǎn)品售價(jià)達(dá)到了13000-16000左右；精裝公寓的銷售均價(jià)基本在7000-11000元左右。3、 客源分析精裝住宅的客戶群一般以首次置業(yè)和調(diào)整型置業(yè)的剛需族為主，一般為異地在長(zhǎng)工作或生活的人員，長(zhǎng)沙本土居民相對(duì)較少，對(duì)房屋的居住功能最為看重，對(duì)裝修的實(shí)用性、品質(zhì)期望值較高，故多選擇品牌開發(fā)商開發(fā)的精裝產(chǎn)品，交房入住的比例也相對(duì)較高，如恒大名都一年內(nèi)交房率達(dá)90%以上；而公寓類產(chǎn)品則多以投資客為主，對(duì)居住功能以及裝修品質(zhì)要求不高，主要關(guān)注投資回報(bào)和出租率，故對(duì)產(chǎn)品的選擇較廣，不局限于開發(fā)商品牌。（四）長(zhǎng)沙市精裝房售后服務(wù)現(xiàn)狀分析 目前長(zhǎng)沙精裝房正在發(fā)展階段，精裝房的的檢驗(yàn)標(biāo)

28、準(zhǔn)沒有統(tǒng)一，售后服務(wù)優(yōu)劣不一，處理糾紛很大。很多開發(fā)商是承包給裝修公司，保修期大致在1-3年，因此在交房后客戶實(shí)際使用中不斷有精裝房售后的負(fù)面消息傳出，也導(dǎo)致了部分客戶對(duì)精裝房的售后服務(wù)表示擔(dān)憂和失望，在一定程度上也將影響后續(xù)樓盤的銷售。品牌大開發(fā)商一般都是直屬物業(yè)管理，故對(duì)裝修質(zhì)量的維護(hù)與質(zhì)量糾紛處理能夠直接面對(duì)，并能快速處理，所以盡管頻頻有質(zhì)量事件曝光，但對(duì)后期銷售影響并不大。（五）精裝房樣板項(xiàng)目分析住宅類產(chǎn)品恒大系列：項(xiàng)目名稱恒大綠洲片區(qū)武廣新城占地面積6.1萬平米總建筑面積62.5萬平米精裝主力戶型79-139平米批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)2858套銷售比率98%開盤時(shí)間2009年底毛坯主力戶型無批

29、準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)無銷售比率開盤時(shí)間銷售模式自銷物管公司金碧物業(yè)精裝戶型點(diǎn)評(píng)戶型有2*2*1、3*2*2、3*2*2+多功能房以及4*2*2，以三房二廳為主，設(shè)計(jì)多樣，面積檔次分布均勻，選擇余地大，2房的有79平和85平兩種，3房的則分為99平，106平、112平、124-127平、136平、153平多種戶型，四房的為150平；戶型內(nèi)部布局緊湊，功能分區(qū)明顯、實(shí)用，但設(shè)計(jì)普通，無入戶花園或空中花園，贈(zèng)送面積不大；樓棟基本為2梯4戶的“工”字型設(shè)計(jì)，通透性效果不佳。銷售價(jià)格2009年底均價(jià)5400-5700元，2010年2月均價(jià)6050元，2010年5月6800元，2010年8月6500-6900元，2

30、011年1月6180元，2011年2月6800-7300元，2011年5月7700元主打廣告語開盤必特價(jià)，特價(jià)必升值！主要宣傳點(diǎn)為：價(jià)格和促銷營銷特點(diǎn)1、 多以住宅開發(fā)為主，開盤前中心樣板園林、多樣精裝樣板房完工，開盤即進(jìn)行實(shí)景體驗(yàn)式營銷；2、價(jià)格低開高走，首次開盤后立即大幅度提價(jià)；3、 推盤節(jié)奏緊密，滾動(dòng)推盤（即每期分批推，前批未售完的滾動(dòng)進(jìn)入下批推；每期未售完的再重新整合包裝作為新批次推）4、 快進(jìn)快出的銷售目標(biāo)，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，在市場(chǎng)低迷期采取的是縮減推盤量，延長(zhǎng)開發(fā)周期的手段，故價(jià)格較為堅(jiān)挺，無明顯降價(jià)。營銷動(dòng)態(tài)（營銷節(jié)奏、活動(dòng)）1、2011-6-24恒大綠洲123-156雙景豪宅

31、，今日限10套最高優(yōu)惠10萬元/套，送1600元/豪裝。2、2011-6-10恒大綠洲5期開盤熱銷，徇眾加推，123-154雙景豪宅，送1600元/豪裝，前10名額外特別95折3、2011-4-14恒大綠洲2期新推20套湖山豪宅，135-171最高優(yōu)惠44萬元/套，送1600元/豪裝。4、2011-3-24恒大綠洲3期，26日隆重開盤，首度推出123-154雙景樓王，南北通透，送1600元/豪裝。開盤額外特別82折。5、2011-2-11恒大綠洲新年大優(yōu)惠新推“時(shí)代公館”組團(tuán)最高優(yōu)惠33萬/套，送1600元/豪裝，每天前20名額外79折優(yōu)惠。6、2011-1-20長(zhǎng)沙恒大綠洲2期歲末讓利僅限1

32、0套一口價(jià)，最高優(yōu)惠達(dá)30萬元，送1600元/豪裝。7、2010-11-26恒大綠洲武廣國際11月28日隆重開盤，88二房，99125三房，139290四、五房，最高優(yōu)惠20萬，享受6重禮，送1600元/豪裝，開盤而外優(yōu)惠86折。8、 2010-10恒大世界城即將隆重開盤，最高優(yōu)惠21萬，享6重禮，送1600元/平米豪裝，開盤額外特別86折。9、 2010-10恒大綠洲紐約東方即將開盤，最高優(yōu)惠22萬，開盤額外85折，送1600元/平米豪裝?，F(xiàn)推88平米稀缺二房，99125平米舒適三房，139290平米闊綽四房五房。10、2010-9-29恒大綠洲“浦東豪庭”黃金周榮耀開盤，開盤認(rèn)購額外89折

33、，送1600元/豪裝，再享國慶5重禮。另有88兩房、99-125三房、139-290四房五房，特享20套一口價(jià)，最高優(yōu)惠18萬/套，送1600元/豪裝11、2010-6恒大綠洲推出半島美墅5480元/起，送1500元/豪裝；恒大綠洲領(lǐng)袖國際即將隆重開盤，5480元/平米起，送1500元/平米豪裝。12、2010-5一期尾房快售均價(jià)7400元/。二期23#、24#棟5月中旬開盤，vip88折優(yōu)惠。13、2010年4月13日“恒大春季房博會(huì)”恒大地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙公司率旗下四個(gè)項(xiàng)目聯(lián)袂推出“萬套讓利5重禮”。在“恒大春季房博會(huì)”期間，購房?jī)?yōu)惠最高優(yōu)惠37萬元;老業(yè)主介紹新客戶成功認(rèn)購，贈(zèng)送一年物業(yè)管理費(fèi)

34、和1000元購物卡，新客戶認(rèn)購額外98折;除此之外，還可享受按時(shí)簽約98折，看樓送禮等活動(dòng)14、2010-3全新加推17號(hào)棟認(rèn)籌額外88折。87-139平米精裝豪宅，262-292平米湖景樓王，送1500元/豪裝。15、2010-2均價(jià)6000元/，全新加推湖景樓王，80-127精裝戶型262-292湖景豪宅。16、09年7月啟動(dòng)以“獻(xiàn)一份愛，暖萬人心，傳中國情”為主題的“恒大慈善萬人行”活動(dòng)1、9a精裝標(biāo)準(zhǔn)，裝修報(bào)價(jià)1500-1600元/平米，具體如下：裝修部位（裝修包含的內(nèi)容）入戶花園及陽臺(tái)陽臺(tái)地面瓷磚，墻面頂面為墻漆，預(yù)留上下水管玄關(guān)地面瓷磚，墻面頂面為墻漆客廳地面仿實(shí)木地板、造型燈、墻

35、面和頂面為墻漆餐廳地面仿實(shí)木地板、造型燈、墻面頂面為墻漆臥室地面仿實(shí)木地板、吸頂燈、墻面頂面為墻漆廚房鋁扣板集成吊頂（帶照明）、整體櫥柜、抽油煙機(jī)、消毒柜、灶具（雙灶）、洗菜盆帶龍頭（雙槽）衛(wèi)生間鋁扣板吊頂、地面墻面為瓷磚、潔具（座便器）、浴霸、淋浴頭、浴室柜套裝、毛巾架、廁紙盒其他部位無裝修及設(shè)備用材（指品牌、型號(hào)、顏色等）油漆/涂料/墻紙嘉寶莉、三棵樹、紫荊花瓷磚冠珠、馬可波羅、薩米特、金意陶瓷磚板材世友、大自然地板廚具、衛(wèi)具雅科波羅櫥柜、老板或華帝抽油煙機(jī)、奧普排氣扇、科勒潔具、金莎麗淋浴隔斷、熱水器五金、燈具帝朗衛(wèi)浴五金、摩恩龍頭、迪寶燈飾電線、開關(guān)、面板興樂電纜、松下開關(guān)、西門子電箱

36、門紅褐色步陽、騰龍入戶門、高級(jí)木飾面室內(nèi)門，陽臺(tái)高級(jí)鋁合金門、高利門鎖窗高級(jí)鍍膜鋁合金窗，飄窗臺(tái)配天然是臺(tái)面家具無電器、設(shè)備除廚房三件套外其余無其他奧的斯電梯2、 精裝房操作模式：裝修材料由開發(fā)商統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送，所有項(xiàng)目均由深圳廣田裝修公司負(fù)責(zé)裝修工程施工；客戶與開發(fā)商簽訂買賣合同，裝修標(biāo)準(zhǔn)作為買賣合同附件；由開發(fā)商負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量的售后服務(wù)，保修期2年。3、 恒大精裝房點(diǎn)評(píng)恒大精裝房產(chǎn)品線分為五大系列精品品牌：產(chǎn)品系列位置產(chǎn)品類型產(chǎn)品特點(diǎn)客戶群恒大金碧天下城市外圍別墅為主休閑、度假、娛樂、規(guī)模大企業(yè)家、政府高官恒大華府都市核心高層、小高層空中花園、空中別墅等豪華產(chǎn)品城市白領(lǐng)、企業(yè)高管恒大城城

37、郊結(jié)合部高層、小高層中大型豪華居住區(qū)改善型客戶群體恒大名都城市郊區(qū)高層、小高層大型中等品質(zhì)居住社區(qū)首次置業(yè)、首改客戶恒大綠洲城市郊區(qū)高層、小高層大型中等品質(zhì)居住社區(qū)首次置業(yè)、首改客戶目前在長(zhǎng)沙開發(fā)的恒大樓盤，除了金碧天下系列外，其余四大產(chǎn)品線都涵蓋了，并且都是根據(jù)各項(xiàng)目所處的區(qū)位特點(diǎn)，按照各大產(chǎn)品系列的特點(diǎn)、檔次進(jìn)行開發(fā)，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，開發(fā)、銷售模式成熟，充分利用自身優(yōu)勢(shì)，通過項(xiàng)目快速流轉(zhuǎn)，產(chǎn)生規(guī)?；?yīng)，迅速占領(lǐng)二三線城市市場(chǎng)，故每個(gè)項(xiàng)目的銷售狀況都表現(xiàn)不俗。但恒大精裝產(chǎn)品存在設(shè)計(jì)雷同、研發(fā)薄弱、品質(zhì)一般等不足；產(chǎn)品形態(tài)單一，多以中檔次的住宅產(chǎn)品為主。萬科系列：項(xiàng)目名稱金域華府三四期片區(qū)武廣

38、占地面積42萬平米總建筑面積80萬平米精裝主力戶型90-130批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)814銷售比率72%開盤時(shí)間2011.10毛坯主力戶型洋房143-184批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)84銷售比率43%開盤時(shí)間2011.10精裝戶型點(diǎn)評(píng)本期產(chǎn)品僅2種戶型，90平米的2*2*1+2陽臺(tái)+空中花園和126平米左右的3*2*2+2陽臺(tái)+花園，采用萬科獨(dú)創(chuàng)的十字單體構(gòu)造，充分保證了高層住戶每戶的通透性和采光效果；單個(gè)戶型布局緊湊，方正，基本都采用落地飄窗，增大了戶室內(nèi)的使用空間，分?jǐn)傒^低16.87%，贈(zèng)送面積較大，贈(zèng)送比例達(dá)10%；但戶型太過單一，選擇性不強(qiáng)銷售模式代理（代理公司：中原、世聯(lián)）物管公司萬科物業(yè)銷售價(jià)格精裝房：2

39、011.10開盤均價(jià)8500元，2011年12月7800元，2012年1-2月7300元，最低點(diǎn)6800元，2012年3月中旬以后一直維持在7500元左右；毛坯洋房：均價(jià)基本維持在11000-12000元的水平，位置特別差的在9600元/左右主打廣告語每天少抽一包煙 多買萬科一間房/90萬=萬科精裝大四房主要宣傳點(diǎn)：戶型、性價(jià)比營銷特點(diǎn)1、 樣板房+實(shí)景樣板園林體驗(yàn)2、 重產(chǎn)品設(shè)計(jì)與研發(fā)，強(qiáng)調(diào)性價(jià)比3、 產(chǎn)品形態(tài)多樣，涵蓋了普通住宅、公寓、洋房、商業(yè)等多種產(chǎn)品類型，消費(fèi)群體廣泛4、 萬科物業(yè)管理品牌響亮，業(yè)主滿意度高5、 近一年內(nèi)促銷頻繁，主動(dòng)降價(jià)，以價(jià)換量營銷動(dòng)態(tài)（營銷節(jié)奏、活動(dòng)）1、向著陽

40、光奔跑”長(zhǎng)沙萬科運(yùn)動(dòng)季啟幕，陽光關(guān)愛主題活動(dòng)也即將拉開帷幕。萬科金域華府積極響，精心籌辦的2012“空碗記”公益活動(dòng)將于5月5日盛大啟幕?！翱胀胗洝惫婊顒?dòng)大約持續(xù)13周。整個(gè)活動(dòng)內(nèi)容豐富，形式多樣，大致分為三個(gè)階段：第一階段現(xiàn)場(chǎng)捐贈(zèng)，捐贈(zèng)物品不設(shè)限，來萬科金域華府小區(qū)即可捐贈(zèng)。第二階段義工活動(dòng)，屆時(shí)金域華府將公開招募義工，舉辦各種義工活動(dòng)。第三階段親民團(tuán)購，團(tuán)購活動(dòng)由萬科舉辦，整個(gè)團(tuán)購活動(dòng)所得款項(xiàng)全部用于購買圖書，將與捐贈(zèng)物品一起，送到需要它的地方。另外凡是參與團(tuán)購的業(yè)主還將獲得此次公益活動(dòng)的紀(jì)念品一份。2、2012-5-30萬科金域華府直奔四房置業(yè)計(jì)劃，主推126四房，約7米寬廳，雙套間設(shè)

41、計(jì)，超大景觀陽臺(tái)，200米樓間距，暢享四房生活。新品92，127房源在售，折后均價(jià)7500元/，全款享97折，按揭享99折。3、2012年5月26日，由長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)為主管單位，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的高鐵城市發(fā)展論壇在萬科金域華府售樓中心隆重舉行。4、2012-5-3萬科金域華府，房交會(huì)期間三重特惠，凡房交會(huì)期間成功購房者，可享受總價(jià)98折優(yōu)惠，3天內(nèi)簽約額外優(yōu)惠1%，老帶新客戶則可以各享受一年的物業(yè)管理費(fèi)。5、5月1日，萬科金域華府體驗(yàn)館正式對(duì)外開放，現(xiàn)場(chǎng)同時(shí)舉辦“志愿者的征途2012萬科金域華府體驗(yàn)館開放絕對(duì)私享盛宴”活動(dòng)6、萬科金域華府4月27日推墅境

42、樓王二批，主推戶型90-126平米三房、四房。7、2012-3-27萬科金域華府90-126墅境樓王一批組團(tuán)火爆開盤，蟬聯(lián)雨花區(qū)熱銷樓盤榜首，二批誠意登記中，敬請(qǐng)密切關(guān)注。8、2012-3-20萬科金域華府新推92平米、172平米房源，折后均價(jià)7500元/平米。全款97折，按揭99折。另外有140-200平米別墅，預(yù)計(jì)3月底開盤，vip認(rèn)籌1千抵1萬。9、2012-2-28萬科金域華府3期悅府90-126墅境高層首批開盤即罄，現(xiàn)在90平米的舒適3房、126平米闊景4房火爆加推，敬請(qǐng)關(guān)注。10、2012-1萬科金域華府新品90-126精裝高層誠意登記中，同時(shí)還有140-200臻品美墅，目前預(yù)存1

43、千享1萬，預(yù)計(jì)3月底開盤！起價(jià)7300元/平米，均價(jià)7800元 /平米，最低91折優(yōu)惠。11、2011-12-21萬科金域華府三期【悅府】90-126精裝高層，年終特惠，每日三套特價(jià)房。三期【花園墅院】140-200臻品美墅，12月22日純美樣板房全城綻放，vip誠意客戶登記中。12、2011-11萬科金域華府三期悅府，90平米3房，126平米4房，精裝高層熱售中。團(tuán)購人數(shù)滿200人，享受92折優(yōu)惠。同時(shí)還能參加交1000元抵一萬元的優(yōu)惠13、2011-11-2萬科金域華府三期【悅府】首次開盤熱銷，99萬精裝四房，廳高7米，新品加推中！14、2011-10萬科金域華府10月22日萬科第三季之“

44、恐龍真骨”與“變形金剛”時(shí)空展舉行。15、2011-10項(xiàng)目三期目前vip認(rèn)籌，開盤可享98折，主推90-126平米單位，均價(jià)8500元/平米。1、精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/平米裝修部位（裝修包含的內(nèi)容）入戶花園及陽臺(tái)陽臺(tái)地面瓷磚，墻面頂面為墻漆，預(yù)留上下水管玄關(guān)地面瓷磚，墻面頂面為墻漆，配鞋柜+石材臺(tái)面客廳地面仿實(shí)木地板、吸頂燈、墻面和頂面為墻漆餐廳同上臥室地面仿實(shí)木地板、吸頂燈、墻面和頂面為墻漆、配衣柜、飄窗臺(tái)已改為落地廚房鋁扣板集成吊頂（帶照明）、整體櫥柜、抽油煙機(jī)、消毒柜、灶具（雙灶）、洗菜盆帶龍頭（雙槽）衛(wèi)生間鋁扣板吊頂、地面墻面為瓷磚、潔具（座便器）、浴霸、淋浴頭、浴室柜套裝、毛巾架、

45、廁紙盒其他部位空中花園已改造成房間，只是未配置衣柜裝修及設(shè)備用材（指品牌、型號(hào)、顏色等）油漆/涂料/墻紙多樂士，乳白色瓷磚蒙娜麗莎板材圣像/德爾廚具、衛(wèi)具方太廚具、摩恩潔具、老板抽油煙機(jī)五金、燈具歐普燈具電線、開關(guān)、面板西門子電箱，其他品牌不詳門高級(jí)鋼制入戶門，戶內(nèi)定制深色木門窗高級(jí)鋁合金窗家具鞋柜、衣柜電器、設(shè)備廚房小家電、熱水器，其他無其他2、精裝房操作模式：裝修材料由開發(fā)商統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送，所有項(xiàng)目再由各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)公司選擇相應(yīng)的裝修公司負(fù)責(zé)裝修工程施工；客戶與開發(fā)商簽訂買賣合同后另再簽訂一份委托裝修協(xié)議；由開發(fā)商負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量的售后服務(wù)，保修期2年。3、萬科精裝房點(diǎn)評(píng)萬科房產(chǎn)旗下產(chǎn)品

46、線豐富，涵蓋了普通住宅、公寓、洋房別墅、寫字樓等等多種形態(tài)，在長(zhǎng)沙目前已開發(fā)的精裝房項(xiàng)目就涉及普通住宅、小戶型公寓、洋房，代表作品：普宅類有萬科城、萬科金域藍(lán)灣；小戶型公寓有萬科金色家園、萬科金域華府鉑客公寓；洋房類有西街花園，萬科城花園墅院。萬科的產(chǎn)品重視產(chǎn)品設(shè)計(jì)，對(duì)建筑整體布局及戶內(nèi)空間的利用極其講究，且多以細(xì)節(jié)見長(zhǎng)，如精裝房裝修充分考慮了家庭收納功能，將收納空間納入硬裝修菜單，按人體工程學(xué)原理設(shè)置了不少鞋柜、衣柜等，產(chǎn)品品質(zhì)過硬，口碑較好。但由于2011年底開始的萬人團(tuán)購活動(dòng)掀起的萬科“降價(jià)潮”以及2012年2月爆發(fā)的萬科“毒地板”事件，使萬科這一老牌開發(fā)商飽受銷售者質(zhì)疑，品牌聲譽(yù)急劇下

47、滑，不得不審慎實(shí)施“以價(jià)換量”的銷售策略，維持價(jià)格和銷量的穩(wěn)步增長(zhǎng)。綠地系列：項(xiàng)目名稱綠地公館片區(qū)新南城占地面積65545平米總建筑面積24.8萬平米精裝主力戶型公寓47-76住宅90-140批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)696銷售比率56.9%開盤時(shí)間2011.6毛坯主力戶型80-140批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)216銷售比率81%開盤時(shí)間2012.5精裝戶型點(diǎn)評(píng)小高層全板設(shè)計(jì)，南北通透，采光效果好；戶型種類多樣，共有近20種戶型，面積配比合理，戶型有80平米的2*2*1+2陽臺(tái)、80平左右的2*2*1+1、84平的2*2*1+2+1花園、92-98平2*2*2+2+1花園、122平3*2*2+1+1、1444平3*2*2

48、+1+2花園、158平4*2*3+1、166平4*2*3+3陽臺(tái)、49平1*1*1+1、54-66平1*2*1+2、67-75平1*2*1+1+1書房；戶型室內(nèi)布局緊湊，特別是二期戶型贈(zèng)送面積較大，利用率高，分?jǐn)們H12%16%，贈(zèng)送比例卻高達(dá)13%17%。但100平米以下戶型都存在窄開間，長(zhǎng)進(jìn)深的弊端，甚至有些戶型長(zhǎng)寬比達(dá)到了2:1，比例很不協(xié)調(diào)，部分功能區(qū)布局、尺寸等也不太合理，如衛(wèi)生間正對(duì)入戶門，餐廳成為過道等，導(dǎo)致戶型居住舒適度降低，空間利用度不高。銷售模式自銷物管公司長(zhǎng)沙新里物業(yè)銷售價(jià)格2011年6月開盤時(shí)成交均價(jià)8500-9000元/平米，2011年7-8月價(jià)格略有下降為8300-8

49、500元，2011年9月以后根據(jù)所推盤產(chǎn)品不同，同批次產(chǎn)品價(jià)格差異較大，均價(jià)從8200-9400不等（靠馬路的小戶型價(jià)格便宜，靠小區(qū)中心園林的大戶型定價(jià)較高，價(jià)差最大達(dá)到了1000元/平米左右），2011年底開始嘗試推出部分小戶型公寓毛坯產(chǎn)品均價(jià)6400元/平米，到2012年5月二期集體轉(zhuǎn)型為毛坯房，成交均價(jià)6400-6500元/平米，已推出3棟，6月初又新推2棟80-144平米的毛坯房產(chǎn)品主打廣告語省府核心 雙地鐵口 海派全裝修 “詩意棲息之地”營銷特點(diǎn)1、 分批推盤，節(jié)奏緊密，短蓄客，密開盤，少量多次，循環(huán)加推；2、 根據(jù)市場(chǎng)行情及時(shí)調(diào)整開發(fā)策略和定價(jià)策略，棄精裝改毛坯，高開低走，價(jià)格主動(dòng)

50、回歸理性，大幅度帶動(dòng)了二期產(chǎn)品的銷售營銷動(dòng)態(tài)（營銷節(jié)奏）1、 綠地公館二期15、16#毛坯新品6月2日即將盛大開盤，80-140板式二房、三房、四房，湖南首批二星綠色建筑，享免費(fèi)太陽能入戶，開盤即享重磅優(yōu)惠。2、 綠地公館二期90-140毛坯新品“價(jià)”臨，5月5日特惠開盤！90三房禮獻(xiàn)奔三路上的80后！房交會(huì)期間，一期特價(jià)房額外優(yōu)惠2000元，沒有執(zhí)行特價(jià)房的房源與即將推出的毛坯新品額外優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。3、 綠地公館二期90140毛坯臻品，4月29日vip全城招募，vip3萬抵5萬火熱進(jìn)行中!11層醇板式、全通透洋房院落毛坯臻品，海派原味生活即將開啟。4、 綠地公館，二期90140毛坯臻品“綠色生

51、活俱樂部”入會(huì)火熱登記中，憑身份證即可申請(qǐng)入會(huì)，可享受1總房款優(yōu)惠。另外綠地集團(tuán)20周年慶，綠地公館宴請(qǐng)全城，萬人觀影，綠色生活盛大開啟!5、 綠地公館二期90-140平米毛坯房源即將面世，加入綠色生活俱樂部可享開盤一個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。綠地集團(tuán)二十周年慶，萬人觀影活動(dòng)進(jìn)行中，每天限發(fā)100張電影票先到先得，活動(dòng)時(shí)間4月18-30號(hào)。6、 2012-4綠地公館10棟加推毛坯47-76平米一至兩房，另外在售56-160平米全裝修房源，均價(jià)9500元/平米，全款98.5折，按揭99折7、 2012-3綠地公館，省府旁雙地鐵口公寓，4976魔力公寓搶購中， 1房變2房、變3房溫暖婚房?，F(xiàn)少量三房四房感恩特惠

52、，限時(shí)限量搶購。中心現(xiàn)場(chǎng)，為到訪客戶特別設(shè)置了超有創(chuàng)意的真人版互動(dòng)游戲“憤怒的小鳥”，只要擊中指定目標(biāo)就能獲得驚喜獎(jiǎng)勵(lì).8、 2012-3綠地公館88號(hào)大街，芙蓉路雙地鐵黃金商鋪推51.4285.92平米多種面積商鋪，1.1萬元/平米起。”綠享家園，俏佳人”周末主題活動(dòng)，于綠地公館海派營銷中心濃情上演，到訪客戶以家庭為單位均可獲贈(zèng)小盆栽一份，女嘉賓還可獲得精美手機(jī)掛飾一條，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)“烤餅干diy”。9、 2012-2綠地公館，海派3g全裝修liho公寓全城首發(fā)，春節(jié)置業(yè)優(yōu)惠活動(dòng)火熱進(jìn)行中。10、 2012情人節(jié) “龍”情蜜意，綠地公館3g小戶新春鉅獻(xiàn)，綠地公館舉辦“愛的盛宴”活動(dòng)，和親愛的她一

53、起制作手工玫瑰，diy浪漫愛情巧克力吧！憑報(bào)廣、短信上門，每日前五十名即可獲贈(zèng)情人節(jié)浪漫禮物。11、 2011-11綠地公館50-160平米精裝一至四房在售，本期還剩30套，均價(jià)9500元/平米，全款98.5折。下期預(yù)計(jì)明年推出。12、 2011-10-23房交會(huì)期間三天內(nèi)簽約99折；一次性付款可享98.5折；購房最高可獲20800元家電基金；5人以上團(tuán)購可享99折優(yōu)惠；老帶新均可減免一年物業(yè)管理費(fèi)；購房可參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)。13、 綠地公館一期三批9月25日開盤，主推75-116平米新品二至四房，vip認(rèn)籌中14、 2011-9-9綠地公館一期二批房源火爆熱銷，解籌率高達(dá)90%。項(xiàng)目此次推出的為4、7號(hào)棟的90三房、120多三房、160多四房等全裝修住宅。一起三批樓盤即將感恩加推。15、 綠地公館8月25日二批認(rèn)籌辦vip卡享2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，共推出109套房源，90-160平米的三房和四房，高端海派全裝修官邸。16、 綠地公館6月11日盛大開盤，主推49-166戶型。17、 綠地公館誠意登記升級(jí)vip