個人理財課件-6投資規(guī)劃與住房、教育規(guī)劃

1、1課課程程 . .個人理財基本步驟個人理財基本步驟 III. .貨幣的時間價值貨幣的時間價值 .家庭財務分析家庭財務分析 .個人理財基本技能個人理財基本技能 .我國的個人理財業(yè)務我國的個人理財業(yè)務 .個人理財師應該具備的條件個人理財師應該具備的條件 2個個人人理理主要內(nèi)容主要內(nèi)容 1.投資規(guī)劃投資規(guī)劃 2.保險規(guī)劃保險規(guī)劃 3.稅收規(guī)劃稅收規(guī)劃 4.養(yǎng)老規(guī)劃養(yǎng)老規(guī)劃 5.遺產(chǎn)規(guī)劃遺產(chǎn)規(guī)劃3一、一、投投1.證券投資規(guī)劃證券投資規(guī)劃2.外匯投資規(guī)劃外匯投資規(guī)劃3.黃金投資規(guī)劃黃金投資規(guī)劃4.房地產(chǎn)投資規(guī)劃房地產(chǎn)投資規(guī)劃5.藝術品投資規(guī)劃藝術品投資規(guī)劃6.教育投資規(guī)劃教育投資規(guī)劃45知知6投投資資人

2、人為為當前收入：當前收入：工資，貸款，分紅，遺產(chǎn)，饋贈工資，貸款，分紅，遺產(chǎn)，饋贈當前消費當前消費投資投資將來消費將來消費投在何處？投在何處？（選擇）（選擇）何時投？何時投？（時機）（時機）如何投？如何投？（策略）（策略）證券分析證券分析投資組合管理投資組合管理資本市場有效性資本市場有效性7投投資資人人投資人的消費選擇：現(xiàn)在消費，還是將來消費？投資人的消費選擇：現(xiàn)在消費，還是將來消費？投資人的投資選擇：實物投資，還是證券投資？投資人的投資選擇：實物投資，還是證券投資？證券投資是理性投資選擇還是賭博？證券投資是理性投資選擇還是賭博？投資人購買證券的預期是什么？投資人購買證券的預期是什么？投資人如

3、何實現(xiàn)預期收益？投資人如何實現(xiàn)預期收益？證券投資的預期收益有風險嗎？證券投資的預期收益有風險嗎？證券投資人有什么權力和義務？何謂剩余索取權？證券投資人有什么權力和義務？何謂剩余索取權？投資人的權益有保障嗎？投資人的權益有保障嗎？通過有效的資本市場？通過有效的資本市場？ 通過有效的司法制度？政府通過有效的司法制度？政府“保障保障”？8資產(chǎn)配置資產(chǎn)配置股票股票債券債券實物資產(chǎn)實物資產(chǎn)資產(chǎn)類別資產(chǎn)類別國別國別國內(nèi)國內(nèi)國際國際證券選擇證券選擇哪只股票？哪個債券？哪項實物資產(chǎn)？哪只股票？哪個債券？哪項實物資產(chǎn)？投資執(zhí)行投資執(zhí)行交易時間？交易次數(shù)？每次交易量？交易時間？交易次數(shù)？每次交易量？是否使用衍生工

4、具避險？是否使用衍生工具避險？對市場對市場的判斷的判斷對通脹，對通脹，利率，利率，增長率增長率的判斷的判斷定價模型：定價模型：現(xiàn)金流，基本分析現(xiàn)金流，基本分析技術分析技術分析交易成本：交易成本：傭金，價差傭金，價差流動性流動性獨有獨有信息信息交易交易速度速度理財師的工作：理財師的工作：業(yè)績評估業(yè)績評估風險承擔多大？收益率多少？風險承擔多大？收益率多少？高于或低于平均水平？高于或低于平均水平？擇時擇時能力能力選股選股能力能力風險承擔能力風險承擔能力投資期限投資期限稅賦狀況稅賦狀況效用函數(shù)效用函數(shù)相關稅法相關稅法風險和收益風險和收益: :風險測定能力風險測定能力分散投資效果分散投資效果市場有效性：

5、市場有效性： 是否能擊敗市場？是否能擊敗市場？交易系統(tǒng)：交易系統(tǒng)：交易過程是否交易過程是否影響價格？影響價格？風險定價模型：風險定價模型：CAPMCAPM910什什么么樣樣的的 不同的投資者不同的投資者，具有不同的投資目標具有不同的投資目標，例如，例如，60歲以上退休歲以上退休人員需要的是當期收入，當期收入目標多于增長目標；人員需要的是當期收入，當期收入目標多于增長目標；30歲以下的年輕歲以下的年輕人需要積累資金用于購房購車，增長目標多于當期收入目標人需要積累資金用于購房購車，增長目標多于當期收入目標不同的投資目標，應該選擇不同的投資工具不同的投資目標，應該選擇不同的投資工具，例如，滿足緊急性

6、開，例如，滿足緊急性開支應該投資于流動性強、安全性高的短期投資工具，如國庫券、活期儲支應該投資于流動性強、安全性高的短期投資工具，如國庫券、活期儲蓄等，滿足長遠的養(yǎng)老需要，應該購買人壽保單、長期國債等既安全、蓄等，滿足長遠的養(yǎng)老需要，應該購買人壽保單、長期國債等既安全、又能滿足長期需要的投資工具又能滿足長期需要的投資工具不同的投資工具不同的投資工具，具有不同的可獲得性、安全性、流動性、收益具有不同的可獲得性、安全性、流動性、收益性等特征，性等特征，這些特征是否適合投資者的需要還要具體考慮這些特征是否適合投資者的需要還要具體考慮11投投資資12我我國國的的投投資資 各類貨幣型基金和銀行存款各類貨

7、幣型基金和銀行存款 債券投資債券投資 央行票據(jù)、政府債券央行票據(jù)、政府債券金融債券、企業(yè)債券金融債券、企業(yè)債券 短期融資券短期融資券資產(chǎn)證券化產(chǎn)品資產(chǎn)證券化產(chǎn)品 股票投資股票投資 A A股、股、B B股、港股股、港股基金投資：指數(shù)基金、分級基金基金投資：指數(shù)基金、分級基金投資于國內(nèi)市場的基金投資于國內(nèi)市場的基金投資于海外市場的基投資于海外市場的基金（金（QDII）13我我國國的的投投資資權證權證認股權證、備兌認購權證、備兌認沽權證認股權證、備兌認購權證、備兌認沽權證含權產(chǎn)品：可轉換債券、可贖回債券等含權產(chǎn)品：可轉換債券、可贖回債券等期貨期貨 大連期貨交易所，主要交易品種是大豆大連期貨交易所，主

8、要交易品種是大豆上海期貨交易所，主要交易品種是天然橡膠、銅、鋁等有色金屬上海期貨交易所，主要交易品種是天然橡膠、銅、鋁等有色金屬鄭州期貨交易所，主要交易品種是小麥鄭州期貨交易所，主要交易品種是小麥擬開設的股指期貨擬開設的股指期貨外匯外匯原來外匯管制，不能購買國外股票，而只能將其存于銀行獲得存原來外匯管制，不能購買國外股票，而只能將其存于銀行獲得存款利息收入或者通過不同貨幣的交易來賺取差價款利息收入或者通過不同貨幣的交易來賺取差價近來開通了外幣交易、遠期外匯交易和外匯掉期交易近來開通了外幣交易、遠期外匯交易和外匯掉期交易14我我國國的的投投資資 信托產(chǎn)品信托產(chǎn)品 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 黃金黃金 2002

9、年年10月月30日上海黃金交易所正式投入運行日上海黃金交易所正式投入運行2006年，上海黃金交易所累計成交黃金年，上海黃金交易所累計成交黃金1130.72噸，成交金額噸，成交金額1759.01億元。億元。對個人投資者來說，投資黃金主要有實物黃金（金條、金幣）、紙黃對個人投資者來說，投資黃金主要有實物黃金（金條、金幣）、紙黃金（黃金帳戶、黃金存折和黃金憑證）和黃金股票三種選擇金（黃金帳戶、黃金存折和黃金憑證）和黃金股票三種選擇 藝術品、古玩、郵票和錢幣等藝術品、古玩、郵票和錢幣等 15什什么么是是專業(yè)人員為客戶制定方案或代替客戶對其一生或某一特定階段或專業(yè)人員為客戶制定方案或代替客戶對其一生或某

10、一特定階段或某一特定事項的現(xiàn)金流在不同時間不同投資產(chǎn)品上進行配置以獲某一特定事項的現(xiàn)金流在不同時間不同投資產(chǎn)品上進行配置以獲取與風險相匹配的最優(yōu)收益的過程取與風險相匹配的最優(yōu)收益的過程理財師理財師股票股票/ /債券債券/ /房產(chǎn)房產(chǎn)/ /外匯外匯/ /企業(yè)企業(yè)年齡年齡/ /性別性別收入收入/ /支出支出風險態(tài)度風險態(tài)度/ /投資目標投資目標投資對象投資對象投資者投資者風險與收益風險與收益風險與收益風險與收益產(chǎn)品多產(chǎn)品多/ /復雜復雜時間稀缺時間稀缺/ /專業(yè)化專業(yè)化投資效率投資效率1617投投資資組組合合管管 投資組合的管理過程 資產(chǎn)配置策略 主動/被動投資策略 投資績效評估18投投資資組組合

11、合制定投資策略制定投資策略制定并執(zhí)行投資計劃制定并執(zhí)行投資計劃監(jiān)督監(jiān)督反饋反饋監(jiān)督監(jiān)督反饋反饋對投資人特征對投資人特征的分析的分析撰寫投資政策說明書撰寫投資政策說明書對投資工具對投資工具的分析的分析19投投資資組組合合o 建立客戶顧問關系建立客戶顧問關系o 收集客戶的資料，確定客戶的目標和期望收集客戶的資料，確定客戶的目標和期望o 分析客戶的財務狀況、當前投資情形和特殊需求分析客戶的財務狀況、當前投資情形和特殊需求o 撰寫并向客戶陳述投資政策說明書撰寫并向客戶陳述投資政策說明書o 實施投資政策說明書實施投資政策說明書o 監(jiān)督反饋投資績效監(jiān)督反饋投資績效20投投資資政政 撰寫投資政策說明書的目的

12、是為投資過程建立一個是為投資過程建立一個明確的最高指導原則和行動路線明確的最高指導原則和行動路線 強迫投資人了解其投資需求及其面對的限制條件，制定強迫投資人了解其投資需求及其面對的限制條件，制定切實可行的投資目標切實可行的投資目標 幫助投資人了解投資所帶來的成本和風險幫助投資人了解投資所帶來的成本和風險 確立投資績效評估的客觀標準確立投資績效評估的客觀標準 (Benchmark)，使投資人，使投資人和投資經(jīng)理明確了解投資是否達成目標和投資經(jīng)理明確了解投資是否達成目標 說明書是一個類似于協(xié)議性質的正式文件，起到規(guī)說明書是一個類似于協(xié)議性質的正式文件，起到規(guī)范投資經(jīng)理的投資行為的作用，以保護投資人

13、的權范投資經(jīng)理的投資行為的作用，以保護投資人的權益益21生生命命周周期期 人們的需求和財力是隨著時間而改變?nèi)藗兊男枨蠛拓斄κ请S著時間而改變 客戶的生命周期可以分為三個階段客戶的生命周期可以分為三個階段22生生命命周周期期的的個人投資者確定其投資目標時一個最重要的考慮因素就是他所處的生命周個人投資者確定其投資目標時一個最重要的考慮因素就是他所處的生命周期的不同階段期的不同階段在生命周期的初期，大多數(shù)年輕人開始從事自己的事業(yè)時往往只有一項在生命周期的初期，大多數(shù)年輕人開始從事自己的事業(yè)時往往只有一項資產(chǎn)資產(chǎn)他們的收入能力。對流動性以及安全性的要求使得他們采取比較他們的收入能力。對流動性以及安全性的

14、要求使得他們采取比較穩(wěn)健的策略，即把自己的儲蓄存在銀行或者一種貨幣市場的基金穩(wěn)健的策略，即把自己的儲蓄存在銀行或者一種貨幣市場的基金當一個人結婚以后，他就會需要購買人壽保險以及財產(chǎn)保險來保證自己當一個人結婚以后，他就會需要購買人壽保險以及財產(chǎn)保險來保證自己人力資本的安全人力資本的安全當一對夫婦的勞動收入增長到足以滿足保險與家居的需要后，他們就會當一對夫婦的勞動收入增長到足以滿足保險與家居的需要后，他們就會開始為子女的大學教育以及自己退休后的生活（尤其在政府對退休儲蓄開始為子女的大學教育以及自己退休后的生活（尤其在政府對退休儲蓄提供稅收優(yōu)惠時）進行儲蓄提供稅收優(yōu)惠時）進行儲蓄退休儲蓄金是一個家庭

15、典型的第一筆可投資資金。這就是可以投資于股退休儲蓄金是一個家庭典型的第一筆可投資資金。這就是可以投資于股票、債券以及房地產(chǎn)的錢票、債券以及房地產(chǎn)的錢23投投資資需需求：求：教教 對大多數(shù)個人和家庭來說，第一個最重要的投資決策就對大多數(shù)個人和家庭來說，第一個最重要的投資決策就是有關教育的投資，即構筑他們及其子女的人力資本是有關教育的投資，即構筑他們及其子女的人力資本 患病或受傷的風險要遠遠大于與財富相關的風險患病或受傷的風險要遠遠大于與財富相關的風險 對人力資本的風險套期保值的最直接的方法就是購買保對人力資本的風險套期保值的最直接的方法就是購買保險，把投資者的勞動收入與保單一起看作一個資產(chǎn)組合，

16、險，把投資者的勞動收入與保單一起看作一個資產(chǎn)組合，這項資產(chǎn)組合的收益率比單獨一項勞動收入的風險要小這項資產(chǎn)組合的收益率比單獨一項勞動收入的風險要小 人壽保險就是對家庭中任何一個有收入的成員因死亡而人壽保險就是對家庭中任何一個有收入的成員因死亡而帶來的所有收入損失的套期保值帶來的所有收入損失的套期保值24投投資資需需 房產(chǎn)是許多人擁有的第一項重要的經(jīng)濟資產(chǎn)。決定不再房產(chǎn)是許多人擁有的第一項重要的經(jīng)濟資產(chǎn)。決定不再租房而決定買房是一項投資決策租房而決定買房是一項投資決策 評價這種投資的風險及收益時，一個重要的考慮因素是評價這種投資的風險及收益時，一個重要的考慮因素是作為對兩種風險套期保值的這所房屋

17、的價值作為對兩種風險套期保值的這所房屋的價值 第一種風險是租金的增長，如果你擁有一所住宅，租金的任何第一種風險是租金的增長，如果你擁有一所住宅，租金的任何增長都會提高你的投資收益增長都會提高你的投資收益 第二種風險是你現(xiàn)在住的房屋或公寓可能不會總是允許你居住第二種風險是你現(xiàn)在住的房屋或公寓可能不會總是允許你居住的，通過購買住宅，對這點就有了保證的，通過購買住宅，對這點就有了保證25投投資資需需求：求：一生中進行儲蓄的主要目的是為了保證在退休以后還能維持自己正常一生中進行儲蓄的主要目的是為了保證在退休以后還能維持自己正常的生活標準。投資收入可以支付退休后平均的生活標準。投資收入可以支付退休后平均

18、20年的生活費用和應付不年的生活費用和應付不可預料的醫(yī)療費用，增加繼承人或者配偶的財富可預料的醫(yī)療費用，增加繼承人或者配偶的財富研究表明隨著年齡的增長，一個人會逐漸失去從一項巨大的投資失敗研究表明隨著年齡的增長，一個人會逐漸失去從一項巨大的投資失敗中恢復過來的潛力。因此隨著投資者接近退休年齡，他們的風險承受中恢復過來的潛力。因此隨著投資者接近退休年齡，他們的風險承受能力越來越低，將越來越傾向于低風險或無風險投資能力越來越低，將越來越傾向于低風險或無風險投資退休收入中最重要的來源是業(yè)主發(fā)起的養(yǎng)老計劃退休收入中最重要的來源是業(yè)主發(fā)起的養(yǎng)老計劃投資策略取決于養(yǎng)老計劃的類型。養(yǎng)老計劃類型由確定計劃收益

19、及用投資策略取決于養(yǎng)老計劃的類型。養(yǎng)老計劃類型由確定計劃收益及用來支付這些收益的投入資金的投資者是來支付這些收益的投入資金的投資者是“誰誰”、“什么時候什么時候”投資以投資以及投資及投資“多少多少”來決定來決定把投資收益減去基金的成本，剩下的資產(chǎn)積累額就是計劃的養(yǎng)老基金。把投資收益減去基金的成本，剩下的資產(chǎn)積累額就是計劃的養(yǎng)老基金。在北美如美國和加拿大，業(yè)主或雇員向基金投入的資金是免稅的，基在北美如美國和加拿大，業(yè)主或雇員向基金投入的資金是免稅的，基金投資收入也是不需納稅的。基金的支付，無論是給業(yè)主或雇員，都金投資收入也是不需納稅的。基金的支付，無論是給業(yè)主或雇員，都需要像普通收入一樣納稅需要

20、像普通收入一樣納稅26投投資資 在投資組合的構建中，對投資收益的避稅是在投資組合的構建中，對投資收益的避稅是重要的考量因素重要的考量因素 投資中有兩種避稅方式投資中有兩種避稅方式 投資于免稅的投資品種，如免稅債券等投資于免稅的投資品種，如免稅債券等 投資于可以延遲賦稅的投資品種，如高增長性投資于可以延遲賦稅的投資品種，如高增長性股票實現(xiàn)資本利得收入時的延遲交稅，延稅個股票實現(xiàn)資本利得收入時的延遲交稅，延稅個人退休金計劃，和由人壽保險公司提供的延稅人退休金計劃，和由人壽保險公司提供的延稅年金等年金等27 資產(chǎn)配置，即決定投資于資產(chǎn)組合的各種主要資產(chǎn)類資產(chǎn)配置，即決定投資于資產(chǎn)組合的各種主要資產(chǎn)類

21、型的比例和數(shù)額型的比例和數(shù)額我們可以把資產(chǎn)配置的過程分為以下幾個步驟：我們可以把資產(chǎn)配置的過程分為以下幾個步驟：明確資產(chǎn)組合中包括哪幾類資產(chǎn)。幾種主要資產(chǎn)類型如下：明確資產(chǎn)組合中包括哪幾類資產(chǎn)。幾種主要資產(chǎn)類型如下：貨幣市場工具、固定收益證券、股票、不動產(chǎn)、貴金屬、貨幣市場工具、固定收益證券、股票、不動產(chǎn)、貴金屬、其他其他明確資本市場的期望值。這一步驟包括利用歷史數(shù)據(jù)與經(jīng)明確資本市場的期望值。這一步驟包括利用歷史數(shù)據(jù)與經(jīng)濟分析來決定你對資產(chǎn)組合中所考慮資產(chǎn)在相關持有期間濟分析來決定你對資產(chǎn)組合中所考慮資產(chǎn)在相關持有期間內(nèi)的預期收益率內(nèi)的預期收益率確定資產(chǎn)組合的有效邊界。這一步驟是指找出在既定風

22、險確定資產(chǎn)組合的有效邊界。這一步驟是指找出在既定風險水平下可獲得最大預期收益的資產(chǎn)組合水平下可獲得最大預期收益的資產(chǎn)組合尋找最佳的資產(chǎn)組合。這一步驟是指在滿足你面對的限制尋找最佳的資產(chǎn)組合。這一步驟是指在滿足你面對的限制因素的條件下，選擇最能滿足你的風險收益目標的資產(chǎn)組因素的條件下，選擇最能滿足你的風險收益目標的資產(chǎn)組合合28不不同同風風險險承承擔擔資料來源：引自陳工孟資料來源：引自陳工孟 鄭子云鄭子云 主編主編 個人財務策劃個人財務策劃P392，北京大學出版社，北京大學出版社，2003年版年版29證證券券資資明確投資目標和限制因素明確投資目標和限制因素明確資本市場的期望值明確資本市場的期望值

23、尋找最佳的資產(chǎn)組合尋找最佳的資產(chǎn)組合明確資產(chǎn)組合中包含哪幾類資產(chǎn)明確資產(chǎn)組合中包含哪幾類資產(chǎn)確定有效資產(chǎn)組合的邊界確定有效資產(chǎn)組合的邊界通?？紤]投資者的投資風險偏好、流動性需求、通?？紤]投資者的投資風險偏好、流動性需求、時間跨度需求，并考慮市場上實際的投資限制操時間跨度需求，并考慮市場上實際的投資限制操作規(guī)則、稅收等問題，確定投資需求作規(guī)則、稅收等問題，確定投資需求利用歷史數(shù)據(jù)與經(jīng)濟分析來決定你對所考慮資產(chǎn)利用歷史數(shù)據(jù)與經(jīng)濟分析來決定你對所考慮資產(chǎn)在相關持有期間內(nèi)的預期收益率，確定投資的指在相關持有期間內(nèi)的預期收益率，確定投資的指導性目標導性目標找出在既定風險水平下可獲得最大預期收益的資找出在

24、既定風險水平下可獲得最大預期收益的資產(chǎn)組合，確定風險修正條件下投資的指導性目標產(chǎn)組合，確定風險修正條件下投資的指導性目標在滿足客戶限制因素的條件下，選擇最能滿足你在滿足客戶限制因素的條件下，選擇最能滿足你的風險收益目標的資產(chǎn)組合，確定實際的資產(chǎn)配的風險收益目標的資產(chǎn)組合，確定實際的資產(chǎn)配置戰(zhàn)略置戰(zhàn)略通?？紤]的幾種主要資產(chǎn)類型貨幣市場工具、固通?？紤]的幾種主要資產(chǎn)類型貨幣市場工具、固定收益證券、股票、不動產(chǎn)、貴金屬等，確定具定收益證券、股票、不動產(chǎn)、貴金屬等，確定具體的資產(chǎn)配置體的資產(chǎn)配置30投資規(guī)劃案例：合理配置股票并戰(zhàn)術性調(diào)整投資規(guī)劃案例：合理配置股票并戰(zhàn)術性調(diào)整31(二二)房房地地 房地產(chǎn)

25、概覽房地產(chǎn)概覽 購房（租房）規(guī)劃購房（租房）規(guī)劃321.房房房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及固著在土地或建房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及固著在土地或建筑物上的不可分離部分和附帶的各種權益筑物上的不可分離部分和附帶的各種權益332.購購房房（租租租房：租房： 租房年成本租房年成本=押金押金機會成本率機會成本率+年租金年租金購房：購房： 購房年成本購房年成本=首付款首付款機會成本率機會成本率+貸款余額貸款余額貸貸款款 利率利率+年維修費及稅金房價每年漲幅年維修費及稅金房價每年漲幅年年成本小成本小的更劃算的更劃算購房后總價固定，如果貸款利率不變購房后總價固定，如果貸款利率不變,隨著每年還款，貸隨著每年還款，貸

26、款余額逐漸減少款余額逐漸減少,因此因此,購房年成本逐漸降低；如果將來房購房年成本逐漸降低；如果將來房租不斷上漲租不斷上漲,則租房年成本逐漸上升則租房年成本逐漸上升年成本法基于當前狀況的比較，在決策時還應該考慮其年成本法基于當前狀況的比較，在決策時還應該考慮其他因素的改變，如房租增長趨勢，房價增長趨勢他因素的改變，如房租增長趨勢，房價增長趨勢34例：例：購購房房與與王梅看上了一套王梅看上了一套100平米的住房，該住房可租可售。平米的住房，該住房可租可售。如果租房，房租每月如果租房，房租每月5,500元，元， 以以1個月房租作為個月房租作為押金。如果購房，總價押金。如果購房，總價120萬元，可申請

27、萬元，可申請60萬元貸萬元貸款，房貸利率為款，房貸利率為6%，自備首付款，自備首付款60萬元，房屋的萬元，房屋的維護成本為維護成本為5000元元/年，預計房價每年每平米漲年，預計房價每年每平米漲100元，押金與首付款機會成本均為元，押金與首付款機會成本均為3%。問：。問：該該房屋應該租還是購？房屋應該租還是購？35年年成成o 租房年成本租房年成本 5,5005,500元元12125,5005,500元元1 13%3%66,16566,165元元o 購房年成本購房年成本6060萬元萬元3%3%6060萬元萬元6%+50006%+5000元元100100100=49000100=49000元元 購

28、房年成本為購房年成本為49,00049,000元，比租房年成本元，比租房年成本66,16566,165元低；元低； 若房價下跌，則購房年成本可能高于租房年成本，若房價下跌，則購房年成本可能高于租房年成本，即租房優(yōu)于購房。即租房優(yōu)于購房。 比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價漲跌比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷是重要因素的主觀判斷是重要因素36租租購購房房決決 房價成長率：房價成長率越高，購房越劃算房價成長率：房價成長率越高，購房越劃算 房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算 居住年數(shù)：居住時間越長，購房越劃算居住年數(shù)：居住時間越長

29、，購房越劃算 利率水平：利率水平越高，租房越劃算利率水平：利率水平越高，租房越劃算 房屋持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算房屋持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算 租房押金：押金水平越高，購房越劃算租房押金：押金水平越高，購房越劃算37租租屋屋與與購購屋屋 優(yōu)點 對抗通貨膨脹對抗通貨膨脹 強制儲蓄強制儲蓄積實質財富積實質財富 提高居住質提高居住質 信用增強效果信用增強效果 滿足擁有自滿足擁有自的心的心效效用用 同時提供居住效用與資同時提供居住效用與資本增值的機會本增值的機會 缺點 缺乏缺乏動性動性 維持成本高維持成本高 轉換交轉換交成本高成本高 因應生涯變化彈性低因應生涯變化彈性低 賠本

30、損失的風險賠本損失的風險38估算房價成長率估算房價成長率估算購房時的房屋總價估算購房時的房屋總價可配置在購房上的可配置在購房上的資產(chǎn)與儲蓄的比例資產(chǎn)與儲蓄的比例39首付款與購房后貸款的負擔，對家庭現(xiàn)金流量與生活水準首付款與購房后貸款的負擔，對家庭現(xiàn)金流量與生活水準的影響達數(shù)十年。不能陷入低首付款的陷阱，買自己負擔的影響達數(shù)十年。不能陷入低首付款的陷阱，買自己負擔不起的房子。如果房貸前期只償還利息，概算可負擔的房不起的房子。如果房貸前期只償還利息，概算可負擔的房屋總價：屋總價： 最高可負擔房價最高可負擔房價=（年收入（年收入可負擔房貸比率）可負擔房貸比率）/ 房貸房貸利率利率 /貸款成數(shù)貸款成數(shù)

31、如果房貸是本利平均攤還，如果房貸是本利平均攤還，則則 可負擔房價可負擔房價= PV （I，N，PMT）/貸款成數(shù)。貸款成數(shù)。其中，其中，I：房貸利率，：房貸利率，N：貸款年限，：貸款年限，PMT：年收入：年收入 可負可負擔房貸比率擔房貸比率說明：同等收入，房貸利率越低，可負擔房價越高；可負說明：同等收入，房貸利率越低，可負擔房價越高；可負擔房貸比率越高，可負擔房價越高。一般而言，依房貸負擔房貸比率越高，可負擔房價越高。一般而言，依房貸負擔計算的房價上限，約為年收入的擔計算的房價上限，約為年收入的5-8倍倍40需籌首付款需籌首付款=新房凈值新房凈值-舊房凈值舊房凈值=(新房總價新房總價-新房貸款

32、新房貸款)-(舊房總價舊房總價-舊房貸款舊房貸款)。如舊房值如舊房值60萬元，貸款尚有萬元，貸款尚有30萬元，新房值萬元，新房值100萬元，萬元，擬貸款擬貸款60萬元，應籌首付款萬元，應籌首付款=(100萬元萬元-60萬元萬元)-(60萬元萬元-30萬萬)=10萬元。萬元。 購房不是理財?shù)奈ㄒ荒繕耍舭阉械馁Y源全部用購房不是理財?shù)奈ㄒ荒繕?，若把所有的資源全部用于購換房需求，會耽擱子女教育金或退休金的籌措于購換房需求，會耽擱子女教育金或退休金的籌措時，可在準備充分前暫時租房時，可在準備充分前暫時租房41購房規(guī)劃示例購房規(guī)劃示例- -可買總價多少房屋可買總價多少房屋購房能力試算購房能力試算3年年

33、 資金資金10萬萬年儲蓄年儲蓄3萬萬首付款首付款=資金資金 (復利終值復利終值)+年儲蓄年儲蓄 (年金終值年金終值) 貸款貸款=年儲蓄年儲蓄 (年金現(xiàn)值年金現(xiàn)值 N=貸款年數(shù)貸款年數(shù)R=貸款利率貸款利率)假設投資報酬率假設投資報酬率6%。復利終值系數(shù)復利終值系數(shù)(6%,3)為為1.191 ; 年金終值系數(shù)年金終值系數(shù)(6%,3)為為3.184 . 自備款自備款=10萬萬 1.191+3萬萬 3.184=21.5萬萬假設貸款年數(shù)為假設貸款年數(shù)為20年，貸款利率為年，貸款利率為7% ,年金現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值系數(shù)(7%,20)為為10.594 貸款貸款=3萬萬 10.594=31.8萬萬 3年后可購屋

34、總價年后可購屋總價= 21.5萬萬 +31.8萬萬 =53.3萬萬42購房規(guī)劃示例購房規(guī)劃示例- -應有多少儲蓄應有多少儲蓄購屋目標總價購屋目標總價 60萬萬5年購屋年購屋首付款首付款=年儲蓄年儲蓄 (年金終值年金終值) 貸款貸款=年儲蓄年儲蓄 (年金現(xiàn)值年金現(xiàn)值 N=貸款年數(shù)貸款年數(shù)R=貸款利率貸款利率)60萬總價萬總價 以首付款三成計以首付款三成計, 需需18萬萬 自備款籌措期自備款籌措期5年年 以投資以投資報酬率報酬率6%計計 18萬萬/年金終值系數(shù)年金終值系數(shù)(6%,5)5.637=3.19萬萬貸款七成計貸款七成計42萬萬 以貸款利率以貸款利率6%, 期限期限20年計年計42萬萬/年金

35、現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值系數(shù)(7%,20) 10.594 = 3.96萬萬應有的儲蓄應有的儲蓄 在儲備自備款時在儲備自備款時, 每年要每年要3.19萬萬5年后開始本利平均攤還貸款時年后開始本利平均攤還貸款時, 每年要每年要3.96萬萬43換房規(guī)劃示例換房規(guī)劃示例- -換房后貸款額及年期換房后貸款額及年期5年后換房年后換房100萬萬現(xiàn)住宅總價現(xiàn)住宅總價50萬萬20年貸款年貸款30萬萬資金資金10萬年儲萬年儲5萬萬首付款首付款=資金資金 (復利終值復利終值)+年儲蓄年儲蓄 (年金終值年金終值) 換房后貸款額換房后貸款額=新房總價新房總價-售屋凈流入售屋凈流入-自備款自備款假設投資報酬率假設投資報酬率7%。

36、復利終值系數(shù)。復利終值系數(shù)(7%,5)為為1.403 ;年金終值系數(shù)年金終值系數(shù)(7%,5)為為5.751,因此因此 首付款首付款=10萬萬 1.403+5萬萬 5.751=42.8萬萬假設貸款年數(shù)為假設貸款年數(shù)為20年年 貸款利率為貸款利率為7%，年金現(xiàn)值系數(shù)，年金現(xiàn)值系數(shù)(7%,20)為為10.594;年金現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值系數(shù)(7%,15)為為9.108,因此因此 5年后貸款余額年后貸款余額=(30萬萬/10.594) 9.108=25.8萬萬 出售舊房現(xiàn)金流量出售舊房現(xiàn)金流量=售價售價50萬萬-貸款余額貸款余額25.8萬萬=24.2萬萬 換房后貸款額換房后貸款額=總價總價100萬萬-售房

37、凈流入售房凈流入24.2萬萬-首付款首付款42.8萬萬=33萬萬 33萬萬/5萬萬=6.6 查查9年年7%年金現(xiàn)值系數(shù)為年金現(xiàn)值系數(shù)為6.515 可以可以9年本利攤還年本利攤還售房凈流入售房凈流入=原房總價原房總價-貸款余額貸款余額(售房時剩余年期售房時剩余年期44其其他他購購房房中介費用：若通過中介公司租房，要付一個月的房租當中介費用。購中介費用：若通過中介公司租房，要付一個月的房租當中介費用。購買二手房時，通常買方要支付房價買二手房時，通常買方要支付房價1%的中介費，賣方要支付房價的中介費，賣方要支付房價2%的的中介費中介費裝潢費用：毛壞房的房價較低，但需要花更高的費用裝修，毛坯房適裝潢費

38、用：毛壞房的房價較低，但需要花更高的費用裝修，毛坯房適合想自己決定裝修的購房者。一般購房后裝修的標準，套內(nèi)面積每平米合想自己決定裝修的購房者。一般購房后裝修的標準，套內(nèi)面積每平米500-1,000元應為裝潢費用合理的范圍，房價越高，裝潢的投入也越高，元應為裝潢費用合理的范圍，房價越高，裝潢的投入也越高，可以房價的可以房價的10%來來估計裝潢所需的費用估計裝潢所需的費用搬家費用搬家費用房貸相關費用：如估價費、保險費與律師費等，可以貸款總額的房貸相關費用：如估價費、保險費與律師費等，可以貸款總額的2%估計估計印花稅：合同總價的萬分之五印花稅：合同總價的萬分之五契稅：買方負擔，個人住房減半征收，一般住宅可以總價契稅：買方負擔，個人住房減半征收，一般住宅可以總價1.5%估計估計綜合起來，其它期初成本約需占到總價的綜合起來，其它期初成本約需占到總價的15%左右，在購房規(guī)劃中應與左右，在購房規(guī)劃中應與首付款一起計入期初開銷中。如果是換房，如中介費、印花稅買賣都收，首付款一起計入期初開銷中。如果是換房，如中介費、印花稅買賣都收，都要考慮在內(nèi)都要考慮在內(nèi)45(四四)教教 為什么需要子女教育規(guī)劃為什么需要子女教育規(guī)劃 子女教育規(guī)劃步驟子女教育規(guī)劃步驟 教育投資規(guī)劃工具教育投資規(guī)劃工具 教育投資規(guī)劃風險管理教育投資規(guī)劃風險管理46高等教育學