旅游小鎮(zhèn)開發(fā)運營案例研究

1、成功開發(fā)的旅游城鎮(zhèn)成功開發(fā)的旅游城鎮(zhèn)大理古城商街麗江古城商街陽朔西街鳳凰古城商街古城四大街區(qū)圍合，全長1700米，總營業(yè)面積3萬多平米，經營區(qū)域集中在一樓，二樓僅作為居住、倉儲功能使用。大理古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以商品經營、餐飲業(yè)、休閑業(yè)（酒吧）、服務及配套行業(yè)為主：按數(shù)量分，其中商品經營占80%，餐飲業(yè)占8%，服務及配套行業(yè)占7%，休閑娛樂占5%；按面積分，商品經營約占46%，服務及配套行業(yè)占37%，餐飲業(yè)約占7%，休閑娛樂占10%。業(yè)態(tài)混雜。大理古城商街地段地段租金租金(元元/)博愛博愛路路90復興復興路路500人民人民路路100洋人洋人街街150業(yè)態(tài)分布雖然無規(guī)劃，相對混雜，但未對經營產生

2、不良影響大理古城商業(yè)街內每條街上均存在多種業(yè)態(tài)類型交叉的現(xiàn)象，并未按流行的商品或服務類別進行分區(qū)配置；原因可能是私人業(yè)主自發(fā)操作店鋪出租所致。業(yè)態(tài)混雜看似違背現(xiàn)象商業(yè)理論，但古城眾多店鋪歷經時日仍生存良好，也無游客抱怨購物不便，說明業(yè)態(tài)混雜至少在大理古城是有市場基礎的。四大街區(qū)圍合，各大街區(qū)各有主題特色明顯 1、大理古城酒吧街、大理古城酒吧街洋洋人街人街大理有名的酒吧一條街，商戶71家，經營面積1840平米租金100-150元/ 月，營業(yè)率100% 2、大理古城商品購物街、大理古城商品購物街復興路復興路大理人氣最旺的購物街，全長1500米，商戶376家，經營面積9632平米，租金500元/ 月

3、，營業(yè)率100% 3、大理古城餐飲街、大理古城餐飲街人人民路民路大理白族特色餐飲街，全長1500米，商戶92家，經營面積1944平米，租金100元/ 月，營業(yè)率100% 4、大理古城旅館街、大理古城旅館街博博愛路愛路大理旅館最集中的街區(qū)，全長1000米，商戶30多家，經營面積610平米，租金90元/ 月，營業(yè)率100%.主要街區(qū) 極具民族民俗風情特色的酒店客棧生意經營很好。酒店式客棧依然延續(xù)民族、民俗風情的元素和特色大理古城的客棧無論是立面還是室內裝飾設計，同樣也極具民族地方特色，也同樣體現(xiàn)了對本區(qū)域民族文化、民俗風情的深入挖掘，正在因為如此，大理古城的客棧生意良好，而且房價高企標間價格在42

4、8元/天。酒店式客棧 麗江古城對于本區(qū)域民族民俗元素的挖掘相當成功，很好的將民俗與旅游有機的結合起來，創(chuàng)造了極大的商業(yè)價值。 麗江古城的商業(yè)街目前已開發(fā)的地段全長約2000米，擁有店鋪1046家，總營業(yè)面積約3萬平方米。全部為街鋪，產權為私人所有；部分為民居居改造，部分新修商鋪為業(yè)主購買后出租。 商鋪主要經營民族服飾、披肩（飾品）、銀飾、玉器、繪畫、各種手工藝品、皮草、草藥、茶、地方特色食品（牛肉干等）及餐飲、酒吧和客棧為主，并有銀行、郵政、票務、公廁等配套服務設施。 整個麗江古城就是一座繁華的商業(yè)城，旅游商業(yè)經營十分成功。麗江古城商街麗江古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以商品經營、餐酒吧、客棧為主。按數(shù)

5、量分，其中商品經營占88%，餐酒吧占7%，客棧占5%；按面積分，商品經營約占46%，餐酒吧約占17%。上述業(yè)態(tài)的主要目標顧客均為中外旅客，屬于典型的旅游類消費業(yè)態(tài)配置。麗江古城目前月租金在200-500元/左右不等，最貴的四方街周邊區(qū)域月租金達到了800-1000元/，并呈繼續(xù)上漲的趨勢。麗江古城的商業(yè)街由四方街、東大街、新華街、七一街、五一街、光義街及眾多分巷組成。 1、麗江古城的門臉、麗江古城的門臉玉河廣場玉河廣場玉河廣場為麗江商業(yè)街增加了一個門臉，它是當?shù)厝艘雇砩⒉较矚g逗留的地方。游客一般只在玉河廣場入口景觀處留影，然后通過玉河廣場進入商業(yè)街。 2、麗江商業(yè)的品牌、麗江商業(yè)的品牌四方街四

6、方街600平米的四方坪，17間店鋪，經營面積385平米，是麗江古城最為繁華的所在，租金高達800-1000元/月。四方街是麗江古街的代表，位于古城的核心位置，不僅是大研古城的中心，也是滇西北地區(qū)的集貿和商業(yè)中心。 3、麗江古城最優(yōu)美的街、麗江古城最優(yōu)美的街東大街東大街全長200米，景色優(yōu)美，商鋪139間，經營面積3667平米，租金600-1000元/月。東大街是麗江古城商業(yè)街繁華地段之一，它是連接玉河廣場與四方街的主干道，道旁有水渠、渠上有小橋、路邊有垂柳，景色優(yōu)美。 4、麗江古城最重要的一條街、麗江古城最重要的一條街新華街新華街集酒吧、客棧、商品類三大業(yè)態(tài)為一體，店鋪167間，營業(yè)面積869

7、4平米，租金150-300元/月。 、麗江古城最長的商品經營街、麗江古城最長的商品經營街七一街七一街600米商品經營街，店鋪333間，營業(yè)面積3086平米，租金200-500元/m2月。主要街區(qū) 七星街成為本區(qū)域消費的傳統(tǒng)街區(qū)。南門商業(yè)街、玉水商業(yè)街均延續(xù)古城商業(yè)街現(xiàn)有模式經營較差。1、麗江南門商業(yè)、麗江南門商業(yè)街街南門商業(yè)街占地1.2萬平方米，建筑面積超過2萬平方米，營業(yè)率不足40%，經營較差。2、麗江玉水商業(yè)、麗江玉水商業(yè)街街建筑面積約3.5萬平方米，是麗江古城商業(yè)街的擴展與延伸，建筑、景觀均有突破，但仍就無法逃脫整體旅游消費力的規(guī)律，營業(yè)率不足40%.3、七星街、七星街原定規(guī)劃是針對旅游

8、消費，但建成后實際上購物、餐飲、美發(fā)、酒吧、茶座、洗腳按摩等業(yè)態(tài)的主要消費對象是本地市民，店鋪總體經營狀況還不錯。新興旅游商業(yè)街 1400多年的悠久歷史，全長1180米，桂林山水甲天下，陽朔山水甲桂林。西街街面采用本地大理石鋪設，長青石板鋪就街道的兩旁作為道路與店鋪的分割。西街的房屋古樸典雅，桂北明清時期風格，小青瓦、坡屋面、白粉墻，吊陽臺。建筑物以兩層到三層居多，也有四層建筑物，錯落別致，古色古香，地方特色濃厚。西街有少量統(tǒng)一的路燈，選用古色古香的款式，用木樁作支架的。西街不設統(tǒng)一的門牌，商鋪的招牌也都不是統(tǒng)一的，但大多都充滿個性化的特色，有中式和西式風格，不過且都是中英文版，其中還不乏純英

9、文的招牌。陽朔西街店鋪形式：2、3層獨棟商鋪，一層商品經營，二三層餐飲休閑娛樂陽朔西街的店鋪都是23層獨棟商鋪，一層為經營門面，樓上則多為酒吧、餐飲、賓館、酒店等經營場所。單個門面的面寬一般在4.55米，層高也都不高，大約在3.2米左右。旅游休閑業(yè)態(tài)，鄉(xiāng)土氣息與異國情調結合，整體商業(yè)氛圍較好。1、品種、面積及比例調查與分析、品種、面積及比例調查與分析在陽朔西街正街上，共有酒店賓館13間，酒吧咖啡廳32家，旅行社、自行車出租等旅游服務機構12個，休閑娛樂場所5個，其余旅游購物類商家占據絕大多數(shù)，共計有121家。 2、經營戶構成、商品來源、商品特征、經營戶構成、商品來源、商品特征經營戶來源的不同，

10、他們在經營類別上也有一定區(qū)別。西街的經營品種大部分來自于廣西本地，約占7成以上比例、而部本地人, 35%；外地人, 45%；分絲綢服裝、手工藝品、箱包、服裝等則來自廣東、浙江、江蘇等地。西街最有特色的是酒吧、咖啡廳和酒店，它們的裝修都是既充滿鄉(xiāng)土氣息，又洋溢著濃郁的異國情調。3、消費群體及特征、消費群體及特征西街是一個以游客為主要消費對象的商業(yè)街，但是根據游客類型又分為短期旅游型游客和長期休閑型游客（尤其是部分外國人） 。4、店鋪租金水平調查、店鋪租金水平調查西街的臨街店鋪租金水平根據地段位置的不同，一般在250400元/平方米/月之間。新西街，租金為50/平方米/月，生意情況一般，白天有少許

11、鋪位關門，晚上才開門營業(yè)。商業(yè)特征林立的酒吧、咖啡廳、三五成群的游客或外國人在酒吧里悠閑的喝著咖啡閑聊、甚至一個人獨自閱讀，給人一幅異常休閑的畫面，而不象其他旅游區(qū)，人們永遠是那么匆忙。西街也并非千篇一律的旅游工藝品、紀念品店鋪，這里有普通的服裝店、箱包店，兼賣土特產和日常生活用品的小超市，為那些在陽朔長期居住的游客和本地人提供的一個日常購物的環(huán)境。當其他旅游區(qū)在夜幕降臨的時候，人煙稀少，而西街卻越發(fā)熱鬧起來。陽朔西街在突出古韻的同時，達到與整體風格的統(tǒng)一，同時在業(yè)態(tài)配比上更加注重對于休閑娛樂業(yè)態(tài)的整合，這也是陽朔西街的業(yè)態(tài)組合成功之處。四大街區(qū)組成，總營業(yè)面積1萬多平米,苗族吊腳樓主要建筑形

12、式. 鳳凰古城商業(yè)老街由老營哨、東正街、北門、建設路組成，擁有店鋪近千家，基本以苗族吊腳樓為主，總營業(yè)面積1萬多平米，營業(yè)率90%以上。鳳凰古城商業(yè)街自2003年鳳凰縣大力發(fā)展旅游業(yè)至今，短短三年時間，旅游商業(yè)發(fā)生巨大變化?，F(xiàn)共有店面約495家，總營業(yè)面積1萬多平米，主要以民族服飾、工藝品、銀飾、姜糖等旅游產品及餐飲和酒吧為主?，F(xiàn)鳳凰老商業(yè)街鋪位很多都是由居民改造而成，少許私有物業(yè)。所有旅游商品全部在一層經營，鋪位基本無空置。鳳凰古城商街鳳凰古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以旅游商品類、餐飲類、休閑娛樂類、服務及配套類為主。鳳凰古城商業(yè)街整體業(yè)態(tài)分布情況鳳凰古城商業(yè)街整體業(yè)態(tài)分布情況分析：分析： 按店數(shù)分

13、：旅游商品占73.5%，餐飲業(yè)占13.2%，休閑娛樂占3.5，服務及配套占9.8%；按面積分：旅游商品占旅游商品占45.1%、餐飲業(yè)占27%、休閑娛樂17.5%，服務及配套占10.4%。 鳳凰古城的休閑娛樂與旅館業(yè)生存狀態(tài)欠佳，這主要是因為鳳凰古城游客停留時間短、住宿客源少所致。 古城商業(yè)街整體租金水平分析：（以使用面積計算） 地段地段 租金租金( (元元/ /) ) 虹橋虹橋200200老營老營哨哨50-10050-100東正東正街街300300建設建設路路150150旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展要素1、要制定清晰的產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略；、要制定清晰的產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略；2、要設計旅游吸引力動力機制，及小鎮(zhèn)的吸引力是什么；、要設計旅游吸引力動力機制，及小鎮(zhèn)的吸引力是什么；3、要規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)的功能及布局，旅游小鎮(zhèn)的功能包括居住、集散、夜間娛樂、觀、要規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)的功能及布局，旅游小鎮(zhèn)的功能包括居