思源成都長(zhǎng)城集團(tuán)優(yōu)客聯(lián)邦2期銷售價(jià)格測(cè)算與合作建議書

1、思源成都長(zhǎng)城集團(tuán)優(yōu)客聯(lián)邦2期銷售價(jià)格測(cè)算與合作建議書呈:長(zhǎng)城集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)長(zhǎng)城集團(tuán)優(yōu)客聯(lián)邦2期銷售價(jià)格測(cè)算與合作建議書成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司二零零八年四月二十三日編制一、周邊項(xiàng)目銷售均價(jià)確定分析 經(jīng)過在8年4月1-21日三天內(nèi)，我司對(duì)紅牌樓區(qū)域內(nèi)小戶型項(xiàng)目進(jìn)行深訪,根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售價(jià)格的測(cè)算后我們得出,各項(xiàng)目的銷售均價(jià)分布入下：紅 南 港：銷售均價(jià)6550元/平方米杰 座:銷售均價(jià)50元/平方米泰基南棠：銷售均價(jià)0元/平方米（項(xiàng)目于6月初開盤,該價(jià)格為項(xiàng)目銷售人員告知價(jià)分析后結(jié)果)橙 堡:銷售均價(jià)63元/平方米天邑華庭：銷售均價(jià)為30元平方米 注:上述價(jià)格測(cè)定以各項(xiàng)目207年1月到現(xiàn)在的各階段銷

2、售均價(jià)的平均值為計(jì)算單位。二、區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)定比較系數(shù)確定1、 區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響因素確定 為了科學(xué)、合理的測(cè)算項(xiàng)目未來銷售價(jià)格，我們采用市場(chǎng)比較法,對(duì)項(xiàng)目銷售均價(jià)進(jìn)行測(cè)算,以強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。于是我們對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格確定的影響因素進(jìn)行拆分與確定,其詳細(xì)權(quán)重示意如下(單項(xiàng)因素總分值為0分)：1.01、 項(xiàng)目地理位置:從項(xiàng)目處于成都城市區(qū)域的角度來看，本案評(píng)定值為7分，優(yōu)越項(xiàng)目地理位置的加.分,次于項(xiàng)目地理位置的減.分(由于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目都處于紅牌樓，所以，其地理位置不做詳細(xì)細(xì)分）；1.02、 開發(fā)商品牌：長(zhǎng)城品牌測(cè)評(píng)為7分，明顯優(yōu)越項(xiàng)目品牌的加1.分，較優(yōu)越于項(xiàng)目品牌的加1分,略優(yōu)于長(zhǎng)城品牌的加

3、.5分,低于長(zhǎng)城品牌的減0.分，嚴(yán)重低于長(zhǎng)城品牌的減1分；1.03、 項(xiàng)目規(guī)模:以項(xiàng)目2期規(guī)模為測(cè)評(píng)依據(jù)，項(xiàng)目分值為8.5分,比項(xiàng)目大的加0.分,比項(xiàng)目小的減.5分；1.04、 周邊配套：本案分值為7分，比項(xiàng)目?jī)?yōu)越的加.5分，次于項(xiàng)目周邊配套的減0.5分;1.05、 小區(qū)配套設(shè)施：項(xiàng)目測(cè)評(píng)為8.5分,比本案小區(qū)配套優(yōu)越的加0.5分,次于項(xiàng)目小區(qū)配套的減0.分;1.06、 規(guī)劃合理性：項(xiàng)目規(guī)劃測(cè)評(píng)為9分，最優(yōu)于項(xiàng)目規(guī)劃的加1分，次優(yōu)于項(xiàng)目規(guī)劃的加.分，次于項(xiàng)目規(guī)劃的減0.5分,最次的減1分;1.07、 交通方便程度：項(xiàng)目測(cè)評(píng)為8分，鑒于區(qū)域劃分不明顯，優(yōu)于項(xiàng)目交通的加0.5分,次于項(xiàng)目交通的減0

4、.5分；1.08、 物業(yè)管理完善性：項(xiàng)目測(cè)評(píng)為分,優(yōu)于項(xiàng)目的加分，次于項(xiàng)目的減0.5分;1.09、 空氣環(huán)境狀況：項(xiàng)目測(cè)評(píng)為.5分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分,次于項(xiàng)目的減0.分；1.10、 生活方便程度:項(xiàng)目測(cè)評(píng)為8分,優(yōu)于項(xiàng)目的加.5分,次于項(xiàng)目的減0.5分；1.11、 車位擁有情況：項(xiàng)目測(cè)評(píng)為.5分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.分,次于項(xiàng)目的減0.分；1.12、 住宅朝向合理性:項(xiàng)目測(cè)評(píng)為7.5分，優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減5分;1.13、 外景均好性：項(xiàng)目測(cè)評(píng)為.分,優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分,次于項(xiàng)目的減0.5分；1.14、 小區(qū)綠化比例：項(xiàng)目測(cè)評(píng)為8分,優(yōu)于項(xiàng)目的加5分，次于項(xiàng)目的減05分;1.1

5、5、 整體景觀搭配：項(xiàng)目測(cè)評(píng)為分,優(yōu)于項(xiàng)目的加0.分，次于項(xiàng)目的減0分;1.16、 人車分流情況:項(xiàng)目測(cè)評(píng)為8.5分,優(yōu)于項(xiàng)目的加05分,次于項(xiàng)目的減0.分；1.17、 戶型面積合理性：項(xiàng)目測(cè)評(píng)為65分,優(yōu)于項(xiàng)目的加.5分，次于項(xiàng)目的減.5分;1.18、 各面積段戶型比例合理性：項(xiàng)目測(cè)評(píng)為6.分,優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分，次于項(xiàng)目的減0.分；1.19、 間隔設(shè)計(jì):項(xiàng)目測(cè)評(píng)為6.5分，優(yōu)于項(xiàng)目的加.5分，次于項(xiàng)目的減0.5分;1.20、 各結(jié)構(gòu)戶型比例合理性：項(xiàng)目測(cè)評(píng)為6分,優(yōu)于項(xiàng)目的加.分,次于項(xiàng)目的減0.5分；1.21、 項(xiàng)目及目標(biāo)客戶定位準(zhǔn)確性:項(xiàng)目測(cè)評(píng)為6分，優(yōu)于項(xiàng)目的加.5分，次于項(xiàng)目的減

6、05分；1.22、 高科技建材產(chǎn)品應(yīng)用：項(xiàng)目測(cè)評(píng)為6分,優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分,次于項(xiàng)目的減.分;1.23、 項(xiàng)目置業(yè)者評(píng)價(jià):項(xiàng)目測(cè)評(píng)為6分,優(yōu)于項(xiàng)目的加0.5分,次于項(xiàng)目的減0.5分; 項(xiàng)目名稱綜合評(píng)價(jià)我公司項(xiàng)目紅南港杰座泰基南棠橙堡天邑華庭、地理位置(鄰市中心,但綜合樓對(duì)噪音有一定的隔離作用)7（臨市中，但有立交橋影響)6（未有本案成熟）（與本案成熟度相當(dāng)）.5（未有本案區(qū)域成熟）6.5(同前)2、開發(fā)商品牌7（有知名度，美譽(yù)度不高）8.5(知名度與美譽(yù)度都高)6.5（知名度與美譽(yù)度不高)（與本案相同6.5(知名度與美譽(yù)度不高）.5(同上)3、項(xiàng)目規(guī)模.5（項(xiàng)目有多塊土地可開發(fā))8(比項(xiàng)目規(guī)

7、模小）8（同前所敘述）8(同前所敘述)(同前所敘述）8(同前所敘述)4、周邊配套設(shè)施7（周遍生活配套完善）（同前所敘述)(同前)7(同前所敘述）7（同前)7(同前所敘述)5、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施85(打造街區(qū)，但未全面）(自身配套僅為商業(yè)）8（同前)8(同前）8同前)8(同前)、規(guī)劃合理性9(街區(qū)打造,人車分流情況較好)85（樓間距離較高，人車分流欠佳)85(戶型設(shè)計(jì)差,人車分流狀況較好）8.5（同前)8.(建筑密度較大,景觀均好性一般，人車分流狀況較好)8(戶型設(shè)計(jì)一般,人車分流一般)7、交通方便程度8（車輛多，等車時(shí)間短)7.5（車輛多，等車時(shí)間長(zhǎng)）7.5（車輛多,等車時(shí)間長(zhǎng))7.(車輛多，等車

8、時(shí)間長(zhǎng))7.5車輛多，等車時(shí)間長(zhǎng)）（車輛多,等車時(shí)間長(zhǎng)）8、物業(yè)管理完善性8（較完善的物業(yè)管理水平)5)889、空氣環(huán)境狀況6.5(緊二環(huán)路,空氣質(zhì)量較差)（緊鄰機(jī)場(chǎng)路,空氣質(zhì)量較差）.5(緊鄰工地,空氣質(zhì)量較差)6.5(空氣質(zhì)量一般）6.5(同前)6.(同前）1、生活方便程度（小區(qū)及周邊配套設(shè)施基本能滿足住戶生活需求）75（周邊配套設(shè)施基本能滿足住戶生活需求,小區(qū)配套少)7.5（小區(qū)生活配套設(shè)施較缺乏,周邊配套設(shè)施基本能滿足住戶生活需求）75(小區(qū)有一定配套，周邊配套較好）7.5(小區(qū)配套一般，周邊配套成熟)5（同前）1、車位擁有情況.5(車位擁有率高）9（80%左右的車位擁有率)8（擁有車

9、位率不高)8.（同前)(同前）75（地下停車部分較少）1、住宅朝向合理性7.5(東西朝向房屋較少,大多數(shù)為南北朝向）（大多數(shù)為南北朝向)7.5（部分房屋為東西朝向，約2%）7.5（東西朝向房屋較少,約占15%)8(大多為南北朝向).5（東西朝向房屋較少,約占5）3、外景均好性88.5.5.587.51、小區(qū)綠化比例7.75875515、整體景觀搭配布局合理性888886、人車分流情況8.58.8558.58.7、戶型面積合理性6.(、戶型經(jīng)濟(jì)，但屬性性不高(戶型面積更舒適）6.5（4080m2戶型）6.5(6069m2戶型)6.5（6010戶型為主）7（戶型面積的舒適度較高）18、各面積段戶型

10、比例合理性.57676.56.519、間隔設(shè)計(jì)6.5（項(xiàng)目為走廊式結(jié)構(gòu))（戶型設(shè)計(jì)較好)（戶型設(shè)計(jì)合理)7（戶型設(shè)計(jì)較合理）77（戶型設(shè)計(jì)合理）、各結(jié)構(gòu)戶型比例合理性6（集中表現(xiàn)為60-70的套二）6.（戶型分布恰當(dāng)）6(主力戶型結(jié)80以下)6.5（主力戶型結(jié)構(gòu)較合理，比例較合理)6(戶型結(jié)構(gòu)一般）65（戶型結(jié)構(gòu)一般,比例較合理）21、項(xiàng)目及目標(biāo)客戶群定位準(zhǔn)確性6(有明確定位6.5(有明確定位)6(定位指向性強(qiáng))6.5（定位準(zhǔn)確)（具備指向性）6.5(定位準(zhǔn)確）22、高科技建材產(chǎn)品應(yīng)用6(采用了環(huán)保、高技術(shù)）5.5(技術(shù)含量要低點(diǎn))5.55.5555.53、項(xiàng)目置業(yè)者評(píng)價(jià)6（評(píng)價(jià)一般）6.5（

11、置業(yè)者評(píng)價(jià)較好）5.5(評(píng)價(jià) 不高）6（評(píng)價(jià)一般）5.(置業(yè)者評(píng)價(jià)不高）.5（置業(yè)者評(píng)價(jià)不高）綜合169172.5164.56165.51662、各影響因素確定分值確定 注：未說明部分，為我司多專業(yè)人員,實(shí)際調(diào)研評(píng)分后的平均計(jì)算值。三、市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目銷售均價(jià)的測(cè)算 鑒于本案現(xiàn)在的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為紅南港項(xiàng)目,未來競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為杰座與泰基南棠項(xiàng)目，及周邊其他項(xiàng)目的分流，經(jīng)過我司多名專業(yè)人員調(diào)研比較后，對(duì)其項(xiàng)目權(quán)重計(jì)算與測(cè)算方法分布如下:a、考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，我司采用可類比項(xiàng)目量化定價(jià)法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格評(píng)定。 b、其權(quán)重分布為：紅南港占25%；杰座權(quán)重占18%；泰基南棠占25;橙堡占17%；天邑華庭占

12、5%(選擇樓盤里要求，其一為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，代表其合理性;其二為距項(xiàng)目較近的,有參考價(jià)值); 、項(xiàng)目分值評(píng)定,以項(xiàng)目自身為基準(zhǔn),參考項(xiàng)目評(píng)分的辦法進(jìn)行評(píng)定 d、項(xiàng)目?jī)r(jià)格計(jì)算公式為：m=（s/a1）k1+(s2/a2)k2 + (3/3)*3+.+（snan)kn.其i表示為比較項(xiàng)目銷售均價(jià);ai為比較項(xiàng)目項(xiàng)目本案評(píng)分比值;ki比較項(xiàng)目權(quán)重.其價(jià)格計(jì)算過程為:評(píng)估項(xiàng)目我公司項(xiàng)目分值紅南港杰座泰基南棠橙堡天邑華庭1、地理位置776.57652、開發(fā)商品牌8.566.53、項(xiàng)目規(guī)模5884、周邊配套設(shè)施777777、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施8.588886、規(guī)劃合理性98.858.58.587、交通方便程度87

13、.57.7.57.5758、物業(yè)管理完善性8.58889、空氣環(huán)境狀況6.5.56.56.510、生活方便程度7.5.57.5757.11、車位擁有情況.5988.5.5.12、住宅朝向合理性7.5875.87.513、外景均好性8.8.58.87.54、小區(qū)綠化比例.557.7.5755、整體景觀搭配布局合理性8881、人車分流情況8.8.85.58.58.1、戶型面積合理性.576565.5718、各面積段戶型比例合理性.57676.51、間隔設(shè)計(jì)6.572、各結(jié)構(gòu)戶型比例合理性66.566.5、項(xiàng)目及目標(biāo)客戶群定位準(zhǔn)確性566.56622、高科技建材產(chǎn)品應(yīng)用5.5.55.5.5.523、

14、項(xiàng)目置業(yè)者評(píng)價(jià)6655.56555.5綜合評(píng)價(jià)16912564.56916.5166項(xiàng)目休整系數(shù) 079101451.027611.02118018072項(xiàng)目銷售均價(jià) 65500630價(jià)格修正值 417.10196778633.2641.85權(quán)重25%1821%15本案銷售均價(jià)487.00301 經(jīng)市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行測(cè)算后,項(xiàng)目的銷售均價(jià)格保持在6480元平方米。四、項(xiàng)目銷售的相關(guān)建議 1、對(duì)市場(chǎng)的思考:1.1、 就宏觀政策影響，從成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體來看,其發(fā)展水平，進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展階段;1.2、 同時(shí)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在27年就開始未出現(xiàn)“金九銀十”的市場(chǎng)慣例（如左圖示意）,所以我司認(rèn)為，

15、本案在208年月末開盤，其受市場(chǎng)拉動(dòng)的可能性不高。故建議項(xiàng)目整體銷售均價(jià)保持在648元/平方米左右。、對(duì)項(xiàng)目銷售進(jìn)度的思考2.1、快速回款，實(shí)現(xiàn)多資源的開發(fā);2、提高項(xiàng)目認(rèn)知度，便于紅牌樓后期項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā);2.3、年前回款1個(gè)億的銷售壓力;在開盤后的4個(gè)月之內(nèi),其中月過年,購(gòu)房人群明顯下降,折算回款周期為10天左右,銷售進(jìn)度的確保存在一定壓力。3、對(duì)項(xiàng)目工程等的思考3.、項(xiàng)目主體在20年1月方可封頂,項(xiàng)目按揭方可辦理，使項(xiàng)目銷售回款具備不確定性因素影響。32、項(xiàng)目住宅部分，總體量約3.8萬平方米，總4戶,總銷售額小于2.4億,如果按照項(xiàng)目1月份開始辦理按揭,年前回款1個(gè)億，這就意味著在00天時(shí)間內(nèi)要消耗掉項(xiàng)目全部銷售總額（按45以上辦理按揭計(jì)算),按照現(xiàn)有市場(chǎng)發(fā)展不明朗的情況,項(xiàng)目其存在一定的銷售進(jìn)度瓶頸。五、合作模式建議 綜上所述，以本案快速回款為目的,提升項(xiàng)目知名度，帶動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)，我司建議與貴司合作相關(guān)內(nèi)容如下：1、 在長(zhǎng)城公司即定的年前時(shí)間內(nèi)完成銷售額1.6億以上;2、 為項(xiàng)目搭建其合理的營(yíng)銷渠道,提升項(xiàng)目與長(zhǎng)城的知名度與美譽(yù)