房地產估價師資格考試房地產開發(fā)經營與管理全真模擬試題及答案二

1、2012年房地產估價師資格考試房地產開發(fā)經營與管理全真模擬試題及答案（二）一心試題庫版權所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6的住房抵押貸款。若采用月還款常數為07的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了()元。a1375b4102c4322d45222、下列關于農地征收費用的表述中不正確的是（）。a青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定b征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定c新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準

2、由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定d地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定3、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為（）。a存量+新開發(fā)量十其他種類房地產轉換為該種房地產量一該種房地產轉換為其他種類房地產量一拆毀量b存量十新開發(fā)量十該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量c存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量d存量+新增竣工量一拆毀量4、在房地產產品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現的租金或售價水平，是房地產開發(fā)過程中()的主要工作內容。a會計師b經濟師c估價師d工程師5、某宗房地產的受益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年

3、25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8，則該宗房地產的收益價格最接近于（）萬元。a280b285c290d2956、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。a吸納率分析b房地產市場的商業(yè)周期分析c家庭規(guī)模與結構分析d投資購買和使用購買的比例分析7、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。a路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理b路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價c運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊d路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格8、下列不屬于房地產投資項目經濟評

4、價靜態(tài)指標的是（）。a投資利潤率b投資回報率c貸款利率d成本利潤率9、下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。a.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格的成本法的倒算法b.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用c.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房d.假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余10、基準地價的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數據應具有()a.可比性b.可替性c.可分性d.可換性11、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（）。a下降b上升c不變d不能確定12、在英國和其他英聯邦國家，法院一般（）來判斷

5、房地產評估價值的誤差范圍。a使用估價對象房地產的實際成交價格b使用政府公布的房地產交易指導價格c使用近一年內房地產的平均成交價格d依賴于專家證人測算的估價對象房地產的價值13、某宗房地產32年土地使用權的價格為4000/m2，對應的報酬率為7?，F假定報酬率為9，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于（）元/m2。（提供）a3275b3287c3402d437514、當開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的是（）。a開發(fā)商b設計單位c承包商d監(jiān)理單位15、下列風險中，屬于個別風險的是（）。a購買力風險b市場供求風險c政策風險d比較風險16、以單位工程量投資乘以工程量

6、得到單項工程投資的估算方法是（）。a單元估算法b單位指標估算法c工程量近似匡算法d概算指標估算法17、某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為（）元。a301.53b2983.84c1524.15d1587.6518、某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩余的使用權年限為40年，則該宗房地產的收益價格為（）萬

7、元。a180b196c200d30019、房地產開發(fā)活動可從()兩個方面進行考察。a投資資金量和預期收益資金b資金流通方式和對策c出租、出售或經營形態(tài)d物質形態(tài)和貨幣形態(tài)20、資本化率是（）的倒數。a毛租金乘數b潛在毛租金乘數c有效毛收入乘數d凈收益乘數21、從房地產投資的角度說,風險是指()a房地產投資結果的好壞程度b獲取預期投資收益的可能性大小c房地產投資項目激烈競爭程度d房地產開發(fā)程度22、投資機會研究中的主要內容有地區(qū)情況、經濟政策、勞動力狀況、（）等。a規(guī)劃設計方案b投資估算c資源條件d投資權益23、房地產具有供給有限特性，本質上于（）。a土地總量有限b規(guī)劃限制c房地產不可移動d價值

8、量大24、不計利息的費用是()。a、土地取得成本b、開發(fā)成本c、管理費用和銷售費用d、銷售稅費25、現有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當前開始開發(fā)期為2年。根據市場調查分析，該項目建成時可出售50，半年和一年后分別售出其余的30和20，出售的平均單價為28507元/m2，若折現率為15，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現值為（）萬元。a.766b.791c.913d.104626、某倉庫房地產，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理

9、論上應補地價的數額為（）萬元。a.93.75b.115c.293.75d.31527、因素成對比較中，若a與b同等重要，則給a賦值()a.10b.50c.0.5d.528、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現在重新獲得該土地的價格為8130元/m2，建筑物重量價格為900元/m2，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。a44b50c67d9429、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年，有效經過年數為4年；

10、設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為（）萬元。a.400b.628c.656d.70030、某寫字樓年出租猙收益為300萬元，預計未來3年內仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產的報酬率為10，則該宗寫字樓現在的價格為（）萬元。（提供）a4580b5580c6580d758031、房地產項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（）。a變動成本的設置b銷售收入的不同c固定成本的設置d平衡點的設置32、收益法中所指的收益是（）。a估價時點前一年的收益b估價時點前若干

11、年的平均收益c估價時點以后的未來預期正常收益d估價時點前最高盈利年份的收益33、城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調查評估的各地價區(qū)段在某一時點的（）。a最低價格b平均價格c出讓地價d標定地價34、已知年利率為14，則按季度計息時的實際年利率為（）。a12.55b12.68c14.75d15.0135、某房地產價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1。該房地產的實際價格為（）萬元。a87b124c130d134二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、市場法中實物狀

12、況比較和調整的內容包括（）。a.環(huán)境b.地形地勢c.外部配套設施d.內部基礎設施完備程度e.裝飾裝修2、路線價法估價時需要用路線價再配合（）計算出待估宗地的價格。a、深度百分率b、資本化率c、收益率d、物價指數e、其他價格修正率3、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（）等。a意外破壞的損毀b市場供給過量c建筑設計的缺陷d人們消費觀念的改變e周圍環(huán)境條件惡化4、假設開發(fā)法中，按傳統方法需要計算利息的項目有（）。a待開發(fā)房地產的價值b開發(fā)成本和管理費用c銷售稅費d投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費e開發(fā)利潤5、房地產市場結構包

13、括（）。a總量結構b區(qū)域結構c產品結構d供求結構e資金結構6、評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調整時，比較、調整的內容包括（）等。a環(huán)境景觀b離市中心距離c朝向d城市規(guī)劃限制條件e地勢7、土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和()a.商業(yè)用地方式b.商品住宅用地方式c.機關用地方式d.宗教用地方式e.軍事用地方式8、下列經濟評價指標中，屬于房地產投資項目盈利性指標的有（）。a投資回收期b借款償還期c利息備付率d財務凈現值e現金報酬率9、投資風險和投入資金缺乏流動性補償，是根據估價對象的（）等來確定的。a、規(guī)劃用途b、新舊程度c、規(guī)劃限制條件d、所在地區(qū)未來經濟狀況e、投資者管理水平10、房地產

14、估價中，估價方法的選擇是由（）綜合決定的。（提供）a估價對象的房地產類型b估價方法適用的對象和條件c估價人員的技術水平d委托人的特殊要求e所收集到的資料的數量和質量11、新開發(fā)的房地產價值包括()。a、土地取得成本；b、開發(fā)成本；c、管理費用、銷售費用；d、投資利息、銷售稅費；e、個別開發(fā)商的開發(fā)利潤。12、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有()。a空置量b房地產價格指數c平均建設周期d吸納率e失業(yè)率13、用成本法的實際觀察法計算建筑物的現值，主要的前提是()a.要求估價人員具有充分的鑒定技術b.要求估價人員具有實際操作經驗c.要求被估對象為新建筑物d.要求被估對象為舊建筑物e.僅對

15、一些特殊建筑物進行估價14、一般來說，房地產投資風險分析主要包括（）等分析。a投資資金的安全性b項目定位的科學性c期望收益的可靠性d投資項目的變現性e資產管理的復雜性15、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請建設用地規(guī)劃許可證時，須提供的材料主要有（）。a建設工程規(guī)劃許可證b選址規(guī)劃意見通知書c項目設計方案的總平面圖d城市計劃部門批準征用土地的計劃任務提供e1/2000或1/500的地形圖三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、房地產估價師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價者的身份在非自己所做的估價報告上簽字、蓋章。（）2、某房產年折舊率為1.6，有效經過年數為12年，按直線法折舊該房產

16、應屬完好房。（）3、本著平等互利的原則，經建設部、人事部、商務部和國務院港澳事務辦公室同意，2003年11月4日中國房地產估價師學會與香港測量師學會簽署了內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書。（）4、資本化率和報酬率都是將房地產的未來預期收益轉換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現值的比率。（）5、成本法是根據估價對象房地產在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（）6、通貨膨脹對房地產投資只有負面影響。（）7、房地產項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最

17、高租售數量分析和最高工程費用分析等多種形式。()8、房屋開發(fā)費中的基礎設施建設費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。()9、現實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市房地產估價不應采用公開市場價值。（）（提供）10、房地產價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉移的，因此，房地產估價實際上是房地產專業(yè)估價人員對房地產市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產的理論價格。（）11、開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經營收入與總開發(fā)成本之比。（）12、在房地產估價中，對建筑物經

18、濟壽命的綜合判斷與其市場狀況、經濟收益狀況無關。（）13、在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。（）14、項目財務評價是房地產投資決策分析中最重要的工作，它往往關系到一個項目的成敗。（）15、雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務費用之外的其他運營費

19、用為租金（不含物業(yè)服務費用）的25。假設該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9。請利用“未來數據資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。（8分）2、某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為96，假設租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家庭希望實現“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的30，余款申請年利率為6的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：1、夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數點后2位)?2、家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)2012年房地產估價師資格考試房地產開發(fā)經營與管理全真模擬試題及答案（二）一心試題庫版權所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35