2021-去庫存!去庫存!

1、2021:去庫存!去庫存! 3月5日，十二屆全國人大四次會議上午9時在人民大會堂開幕，聽取和審議國務(wù)院總理關(guān)于政府工作的報告。與往年一樣，國家總理的政府工作報告作為兩會重頭戲備受地產(chǎn)界關(guān)注。今年政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容也是歷年來著墨最多的，其亮點(diǎn)多多。 縱觀全文，報告中共3次提及“房地產(chǎn)”，10次提及“住房”，歸納起來，可以概括為三個字：去庫存。總理在政府工作報告中首次提出“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”，這是繼去年年底全國經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央將去庫存定位為五大結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)之一后，再次重申有效化解房地產(chǎn)庫存。與此同時，政府工作報告提出了化解房地產(chǎn)庫存的多種方法及其途徑。 風(fēng)險在潛滋暗長 目前國

2、內(nèi)一線城市樓價非理性上漲，北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場異?；鸨?。國家統(tǒng)計局2月26日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房價漲幅擴(kuò)大，一線城市上漲明顯，北上廣深領(lǐng)跑全國。據(jù)悉，深圳新建商品住宅同比上漲52.7%，排名第一位。 一線城市樓市的“升溫”逐漸演變?yōu)椤鞍l(fā)燒”，有的地方甚至出現(xiàn)了賣房者一天漲價3次的情況。但北上廣深樓市火爆難掩全國總體房地產(chǎn)市場庫存壓力過大、周期過長的現(xiàn)實(shí)，整個房地產(chǎn)市場內(nèi)部呈現(xiàn)“冰火兩重天”的景象。其中，數(shù)量巨大的庫存面積中，有很大一部分在二、三、四線城市，而積壓的原因無非有三：1、供大于求，2、價格過高，3、質(zhì)量低劣。據(jù)了解，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷

3、售數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上一年名義增長1.0%，創(chuàng)下1998年房改以來中國投資數(shù)據(jù)最低的一年，房地產(chǎn)投資單月增速已連續(xù)5個月負(fù)增長。在此背景下，多地將積極開展去庫存、穩(wěn)投資“保衛(wèi)戰(zhàn)”。 “冰火兩重天”的市場行情與“去庫存”的政策目標(biāo)并不一致，偏離了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道?？梢灶A(yù)料，一線城市房價持續(xù)快速上漲將促使房地產(chǎn)投資資金因?yàn)楸茈U和逐利的目的加快從二、三、四線城市抽離，迅速涌向北上廣深等一線城市。這一局面不僅與“去庫存”的政策初衷背道而馳，而且房價的非理性炒作使得一種巨大的金融風(fēng)險正在潛滋暗長。信貸政策的寬松，加之房價飛快的上漲，致使一些人鉆政策空子

4、，將房產(chǎn)反復(fù)抵押、虛假交易，從而擴(kuò)大金融風(fēng)險?！斑€有一些眾籌買房，多人湊齊一套房子的錢，待房價上漲后從中獲利再平分?！庇凶R之士不無憂慮地指出。一線樓市的投機(jī)氛圍一旦形成，不僅影響二、三、四線城市去庫存，還將為轉(zhuǎn)型中的中國經(jīng)濟(jì)帶來新一輪風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控“因城施策”、“一城一策”已是當(dāng)務(wù)之急。 從經(jīng)濟(jì)增長角度分析，“目前中國經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，怎么辦？”再來一輪“刺激計劃”是不現(xiàn)實(shí)的，總理也在報告中明確說“no”，“no”?！帮孁c止渴”式的大規(guī)?！皬?qiáng)刺激”不可持續(xù)。橫看海外經(jīng)驗(yàn)，如德國，得益于上個世紀(jì)90年代率先實(shí)施的“結(jié)構(gòu)性改革”嚴(yán)格財務(wù)自律，保持并提升傳統(tǒng)（出口）優(yōu)勢，2014年德

5、國gdp保持1.5%的增速，2015年gdp增長1.7%，這是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的+成功案例。 今年政府工作報告在部署“十三五”時期重點(diǎn)工作時強(qiáng)調(diào)，“在適度擴(kuò)大總需求的同時，突出抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，既做減法，又做加法，減少無效和低端供給，擴(kuò)大有效和中高端供給，增加公共產(chǎn)品和公共服務(wù)供給，使供給和需求協(xié)同促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高全要素生產(chǎn)率，不斷解放和發(fā)展社會生產(chǎn)力?！薄凹茸鰷p法，又做加法”，這是對“結(jié)構(gòu)性改革”的一個形象的說明。對于房地產(chǎn)而言，同樣需要做好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存?？傮w上看，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的確面臨一些困難，但辦法總比困難多。 轉(zhuǎn)移人口市民化 政府工作報告提到，“縮小城鄉(xiāng)區(qū)域差距，

6、既是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)，也是釋放發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)鍵。要深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化?！薄吧钊胪七M(jìn)新型城鎮(zhèn)化，今年重點(diǎn)抓好三項(xiàng)工作。一是加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。深化戶籍制度改革，擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)范圍。發(fā)展中西部地區(qū)中小城市和小城鎮(zhèn)，容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)，讓他們掙錢顧家兩不誤?！?從去年年底政策導(dǎo)向看，農(nóng)民工進(jìn)城買房將成未來一段時期去庫存的著力點(diǎn)。但現(xiàn)有的信貸和稅費(fèi)等政策基本都是著力刺激需求，治標(biāo)不治本，沒法真正刺激農(nóng)民進(jìn)城就近落腳城市。報告提出，今年要放寬城鎮(zhèn)落戶條件、健全“人地錢”掛鉤政策、提高居住證含金量等舉措，表明農(nóng)民工進(jìn)城政策配套開始逐步完善。數(shù)據(jù)表明，截至2015年底，我國

7、戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有37.9%。報告提出，到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%?！笆濉逼陂g要實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，完成約1億人居住的棚戶區(qū)和城中村改造，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程中，毫無疑問，新市民的住房需求將成為購房的生力軍。以現(xiàn)有的人口增長率和常住人口城鎮(zhèn)化率增長目標(biāo)測算，“十三五”期間，每年新增常住人口約1500萬人，以此測算，城鎮(zhèn)化率提升帶來的新增住房需求大約為12.7億平方米；另外舊城改造（包括棚戶區(qū)和城中村改造）帶來的新增住房需求大約15.7億平方米.新增需求巨大，這是“十三五”期間房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的一個強(qiáng)有力的推動。 政府工作報告中還提到：“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍?！币簿褪钦f，更多農(nóng)民工和“外地漂”的人將在自己心儀的城市有個溫馨的家。對房企而言，租賃和出售是完全不同的盈利模式，預(yù)計下一步政府在租賃土地出讓制度和稅費(fèi)費(fèi)率和征收方式上可能會有新的政策出臺，以鼓勵房企盤活存量。今年政府將會加大落實(shí)購買商品房用于保障房的力度。國家發(fā)改