中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

1、1 研究背景由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院四家單位共同主辦的“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，自2004年來已連續(xù)進(jìn)行了七年，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，相關(guān)研究成果已經(jīng)成為評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)房地產(chǎn)top10研究組啟動(dòng)“2010中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，在總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以“理性成長(zhǎng)”為主旨，進(jìn)一步完善研究方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，適當(dāng)提高穩(wěn)健性的評(píng)價(jià)權(quán)重，更全面、客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、運(yùn)營(yíng)效率和綜合實(shí)力；通過發(fā)掘綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)穩(wěn)健的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵(lì)、引導(dǎo)廣大房地產(chǎn)企業(yè)理性把握

2、成長(zhǎng)速度，以企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)促進(jìn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，為企業(yè)成長(zhǎng)創(chuàng)造更和諧的發(fā)展環(huán)境。2 主要研究成果2.1 百?gòu)?qiáng)企業(yè)整體發(fā)展特點(diǎn)分析2.1.1 銷售業(yè)績(jī)：百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)回暖2009年，在政策支持、信貸寬松、剛性需求及通脹預(yù)期等因素的影響下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動(dòng)gdp增長(zhǎng)達(dá)1.12%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力度和貢獻(xiàn)率都非常顯著。作為房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)秀代表，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)普創(chuàng)新高，銷售總額達(dá)9742億元，銷售面積9877萬平方米，同比分別增長(zhǎng)99.0%、77.0%。與全國(guó)商品房75.5%的銷售額增長(zhǎng)率、42.1%的銷售面積增長(zhǎng)率相比，百?gòu)?qiáng)企業(yè)

3、銷售額與銷售面積的增長(zhǎng)率分別高出行業(yè)水平23.5與34.9個(gè)百分點(diǎn)。繼2008年以領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)跑贏市場(chǎng)低谷大勢(shì)之后，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在2009年以更快的速度引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖、實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保八”做出突出貢獻(xiàn)。2.1.2 規(guī)模性：融資活躍擴(kuò)大百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模，總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)同比增長(zhǎng)近40%2009年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)：總資產(chǎn)均值為256.4億元，同比增長(zhǎng)40.0%，近5年年度復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到 37.7%，5年內(nèi)總資產(chǎn)翻了兩番；凈資產(chǎn)均值為79.5億元，同比增長(zhǎng)36.4%，顯示了良好的發(fā)展勢(shì)頭。總資產(chǎn)尤其是凈資產(chǎn)的快速增長(zhǎng)反映了百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模與企業(yè)實(shí)力的提升。其中，凈資產(chǎn)的

4、增長(zhǎng)主要源于本年結(jié)算規(guī)模擴(kuò)大帶來的凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)增以及2009年活躍的融資活動(dòng)對(duì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的提升，主要特點(diǎn)如下：（1）銀行大額授信。（2）借殼上市受青睞。（3）赴港ipo熱潮再起。（4）再融資方面呈現(xiàn)增發(fā)配售與債券融資并舉格局。2.1.3 盈利性：百?gòu)?qiáng)企業(yè)盈利質(zhì)量面臨挑戰(zhàn)，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)但毛利率下降隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的盈利規(guī)模也出現(xiàn)了大幅提升，營(yíng)業(yè)收入均值72.4億元，同比增長(zhǎng)40.0%；凈利潤(rùn)均值11.0億元，增幅高達(dá)57.7% 。百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，凈利潤(rùn)超過10億元的企業(yè)數(shù)量為26家，較上年增加9家。保利、soho中國(guó)、綠地等10家企業(yè)均實(shí)現(xiàn)30億元以上的凈利潤(rùn)；萬科的凈利潤(rùn)更是達(dá)到6

5、3.1億元，比上年增長(zhǎng)了17.9億元。2.1.4 成長(zhǎng)性：百?gòu)?qiáng)企業(yè)成長(zhǎng)速度顯著，土地儲(chǔ)備滿足2-3年增長(zhǎng)需要2009年既是百?gòu)?qiáng)企業(yè)的豐收之年，也是百?gòu)?qiáng)企業(yè)的快速成長(zhǎng)之年，其房屋銷售面積同比增長(zhǎng)77.0%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)36.1%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)57.7%，均出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。同時(shí)，隨著市場(chǎng)形勢(shì)的變化，百?gòu)?qiáng)企業(yè)普遍上調(diào)年初制定的開工計(jì)劃，新開工面積在2009年平均達(dá)到90.1萬平方米，較2008年的79.4萬平方米上升13.4% ，也超過了2007年84.8萬平方米的平均水平，將為2010年的市場(chǎng)供給提供保障。研究組選取了8家百?gòu)?qiáng)企業(yè)，測(cè)算了在滿足當(dāng)前銷售面積復(fù)合增長(zhǎng)速度的前提下，土地儲(chǔ)備可

6、以支撐的開發(fā)年限。所選取的8家百?gòu)?qiáng)企業(yè)近三年銷售面積復(fù)合增長(zhǎng)速度幾乎都在30%以上。依此計(jì)算的企業(yè)土地儲(chǔ)備可供開發(fā)年限，多數(shù)在3年左右，與項(xiàng)目平均開發(fā)周期接近，企業(yè)土地儲(chǔ)備水平總體適當(dāng)。2.1.5 穩(wěn)健性：百?gòu)?qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健性提高，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額首次由負(fù)轉(zhuǎn)正2009年百?gòu)?qiáng)企業(yè)預(yù)收賬款均值達(dá)44.1億元，與上年相比增長(zhǎng)81.4%，是2005到2009年來增長(zhǎng)幅度最大的一年。預(yù)收賬款影響房地產(chǎn)企業(yè)未來可結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的變化給企業(yè)未來的營(yíng)業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)和會(huì)計(jì)利潤(rùn)留下一定余地，有利于報(bào)表業(yè)績(jī)的平滑和穩(wěn)定。百?gòu)?qiáng)企業(yè)2009年預(yù)收賬款的增長(zhǎng)，在一定程度上保障了企業(yè)今明兩年的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)額，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定

7、了基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)處于快速發(fā)展階段，企業(yè)為了增加土地儲(chǔ)備的需要，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流歷來負(fù)值居多，然而這一狀況在2009年有了顯著變化。2009年百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流5年來首次轉(zhuǎn)正，均值為6.9億元；從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正值的百?gòu)?qiáng)企業(yè)個(gè)數(shù)來看， 2007、2008年分別為47家與46家，但到2009年底，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正值的百?gòu)?qiáng)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到81家，體現(xiàn)了百?gòu)?qiáng)企業(yè)2009年現(xiàn)金流狀況的明顯改善。2.1.3 盈利性：百?gòu)?qiáng)企業(yè)盈利質(zhì)量面臨挑戰(zhàn)，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)但毛利率下降隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的盈利規(guī)模也出現(xiàn)了大幅提升，營(yíng)業(yè)收入均值72.4億元，同比增長(zhǎng)40.0%；凈利潤(rùn)均值11.0億元，增

8、幅高達(dá)57.7% 。百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，凈利潤(rùn)超過10億元的企業(yè)數(shù)量為26家，較上年增加9家。保利、soho中國(guó)、綠地等10家企業(yè)均實(shí)現(xiàn)30億元以上的凈利潤(rùn)；萬科的凈利潤(rùn)更是達(dá)到63.1億元，比上年增長(zhǎng)了17.9億元。2.1.4 成長(zhǎng)性：百?gòu)?qiáng)企業(yè)成長(zhǎng)速度顯著，土地儲(chǔ)備滿足2-3年增長(zhǎng)需要2009年既是百?gòu)?qiáng)企業(yè)的豐收之年，也是百?gòu)?qiáng)企業(yè)的快速成長(zhǎng)之年，其房屋銷售面積同比增長(zhǎng)77.0%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)36.1%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)57.7%，均出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。同時(shí)，隨著市場(chǎng)形勢(shì)的變化，百?gòu)?qiáng)企業(yè)普遍上調(diào)年初制定的開工計(jì)劃，新開工面積在2009年平均達(dá)到90.1萬平方米，較2008年的79.4萬平方米上升13

9、.4% ，也超過了2007年84.8萬平方米的平均水平，將為2010年的市場(chǎng)供給提供保障。研究組選取了8家百?gòu)?qiáng)企業(yè)，測(cè)算了在滿足當(dāng)前銷售面積復(fù)合增長(zhǎng)速度的前提下，土地儲(chǔ)備可以支撐的開發(fā)年限。所選取的8家百?gòu)?qiáng)企業(yè)近三年銷售面積復(fù)合增長(zhǎng)速度幾乎都在30%以上。依此計(jì)算的企業(yè)土地儲(chǔ)備可供開發(fā)年限，多數(shù)在3年左右，與項(xiàng)目平均開發(fā)周期接近，企業(yè)土地儲(chǔ)備水平總體適當(dāng)。2.1.5 穩(wěn)健性：百?gòu)?qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健性提高，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額首次由負(fù)轉(zhuǎn)正2009年百?gòu)?qiáng)企業(yè)預(yù)收賬款均值達(dá)44.1億元，與上年相比增長(zhǎng)81.4%，是2005到2009年來增長(zhǎng)幅度最大的一年。預(yù)收賬款影響房地產(chǎn)企業(yè)未來可結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的變化給企業(yè)未

10、來的營(yíng)業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)和會(huì)計(jì)利潤(rùn)留下一定余地，有利于報(bào)表業(yè)績(jī)的平滑和穩(wěn)定。百?gòu)?qiáng)企業(yè)2009年預(yù)收賬款的增長(zhǎng)，在一定程度上保障了企業(yè)今明兩年的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)額，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)處于快速發(fā)展階段，企業(yè)為了增加土地儲(chǔ)備的需要，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流歷來負(fù)值居多，然而這一狀況在2009年有了顯著變化。2009年百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流5年來首次轉(zhuǎn)正，均值為6.9億元；從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正值的百?gòu)?qiáng)企業(yè)個(gè)數(shù)來看， 2007、2008年分別為47家與46家，但到2009年底，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正值的百?gòu)?qiáng)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到81家，體現(xiàn)了百?gòu)?qiáng)企業(yè)2009年現(xiàn)金流狀況的明顯改善。2.1.6 運(yùn)營(yíng)效率：百?gòu)?qiáng)企

11、業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)加快，存貨消化周期明顯縮短如圖所示，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2009年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.38，較2008年的0.34略有提高；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值由上年的0.40提高到0.47，周轉(zhuǎn)速度加快對(duì)企業(yè)盈利能力起到增強(qiáng)作用。存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.56，較2008年有所上升，存貨的消化速度加快，存貨消化周期也由上年的106周下降到93周。存貨消化周期的縮短同時(shí)也要求企業(yè)的土地儲(chǔ)備保持適度增長(zhǎng)，以滿足未來市場(chǎng)供應(yīng)需要。2.1.7 社會(huì)責(zé)任：百?gòu)?qiáng)企業(yè)納稅貢獻(xiàn)保障地方財(cái)政穩(wěn)定，積極踐行責(zé)任地產(chǎn)與公益事業(yè)2009年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，積極帶動(dòng)相關(guān)市場(chǎng)投資與需求的快速增長(zhǎng)，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)擺脫金融危機(jī)影響、實(shí)現(xiàn)

12、穩(wěn)定增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。從納稅情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家財(cái)政收入中的貢獻(xiàn)繼續(xù)穩(wěn)步提升，2009年房地產(chǎn)有關(guān)稅收已占到國(guó)家稅收總額的11%；全年百?gòu)?qiáng)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加均值為3.9億元，所得稅均值為5.4億元，共計(jì)9.3億元，增長(zhǎng)率達(dá)20.8%，為政府財(cái)政實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)目標(biāo)提供了重要支持。2.2 2010中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)top10研究中國(guó)房地產(chǎn)top10研究組對(duì)企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性和運(yùn)營(yíng)效率等方面的進(jìn)行了深入研究。2.2.1 2010中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“綜合實(shí)力top10”綜合實(shí)力top10企業(yè)特別表現(xiàn)出了規(guī)模大、盈利性好、成長(zhǎng)迅速、穩(wěn)健性強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)效率高等特點(diǎn)。規(guī)模性方面，綜合實(shí)

13、力top10企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到783.7億元，同比增長(zhǎng)42.2%，遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值256.4億元；盈利能力方面，綜合實(shí)力top10企業(yè)凈利潤(rùn)均值為38.1億元，同比增長(zhǎng)32.3%；成長(zhǎng)能力方面，綜合實(shí)力top10企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值超過200億元，同比增長(zhǎng)40.2%，遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均水平。穩(wěn)健性方面，綜合實(shí)力top10企業(yè)在2009年資產(chǎn)負(fù)債率均值保持在60%左右，合理有效利用了財(cái)務(wù)杠桿；運(yùn)營(yíng)效率，綜合實(shí)力top10企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.6，高出百?gòu)?qiáng)平均水平4個(gè)百分點(diǎn)。2.2.2 2010中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“規(guī)模性top10”規(guī)模性top10企業(yè)在完成全國(guó)化布局后繼續(xù)深化已進(jìn)入市場(chǎng)。2

14、009年總資產(chǎn)均值高達(dá)715.6億元，是同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均總資產(chǎn)的2.8倍；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值超過200億元，是同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)的3.2倍；房屋銷售面積均值近350萬平方米，是同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)的3.5倍，優(yōu)勢(shì)明顯。2.2.3 2010中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“盈利性top10”盈利性top10企業(yè)在2009年凈利潤(rùn)快速增長(zhǎng)，均值達(dá)到30.9億元，為百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值的2.8倍，盈利水平優(yōu)勢(shì)突出。top10企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值達(dá)到7%以上，比同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)高出1個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率均值比同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)高出2個(gè)百分點(diǎn)以上，三年凈資產(chǎn)收益率均值為21.3%。2.2.4 2010中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“成長(zhǎng)性top10”成

15、長(zhǎng)性top10企業(yè)在2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)中表現(xiàn)尤為突出，實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率均值達(dá)到112.1%，同比增長(zhǎng)80.9%；銷售面積增長(zhǎng)率為151.5%，近三年的銷售面積增長(zhǎng)率均值為105.4%，展現(xiàn)了良好的發(fā)展勢(shì)頭。2.2.5 2010中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“穩(wěn)健性top10”穩(wěn)健性top10企業(yè)三年來持續(xù)保持穩(wěn)健的資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，2009年資產(chǎn)負(fù)債率均值為0.61，低于同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)0.68的平均水平，負(fù)債規(guī)模較百?gòu)?qiáng)企業(yè)更加合理；預(yù)收賬款均值為74.3億元，是同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)的1.68倍，預(yù)收賬款的優(yōu)勢(shì)為穩(wěn)健性top10企業(yè)提供了現(xiàn)金流保障，確保了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定。2.2.6 2

16、010中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“運(yùn)營(yíng)效率top10”在企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)張的形勢(shì)下，如何保證運(yùn)營(yíng)效率的提升成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)。運(yùn)營(yíng)效率top10企業(yè)2009年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.58，高于百?gòu)?qiáng)企業(yè)0.38的平均水平，近三年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值也達(dá)到0.45以上；存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.75，高于0.56的百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均水平，實(shí)現(xiàn)了更高的運(yùn)營(yíng)效率。2.2.7 2009-2010中國(guó)房地產(chǎn)年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅提升，企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位日益突出的情況下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)現(xiàn)代企業(yè)公民意識(shí)顯著增強(qiáng)，承擔(dān)了更多的社會(huì)責(zé)任，通過實(shí)際行動(dòng)來回報(bào)社會(huì)，謀求社會(huì)與企業(yè)的和諧進(jìn)步。在納稅額

17、方面，2009-2010中國(guó)房地產(chǎn)年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)納稅額占百?gòu)?qiáng)企業(yè)納稅額比例超過25%。2.2.8 2010中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)之星 百?gòu)?qiáng)之星強(qiáng)化區(qū)域布局百?gòu)?qiáng)之星企業(yè)結(jié)合品牌影響力和企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域布局上探索出適合企業(yè)發(fā)展的道路。百?gòu)?qiáng)之星企業(yè)以區(qū)域核心城市為基礎(chǔ)，強(qiáng)化區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)布局，根據(jù)不同區(qū)域特點(diǎn)采用因地制宜措施，打造適宜當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品，有效地提高了品牌的知名度，推動(dòng)了企業(yè)的快速發(fā)展。 百?gòu)?qiáng)之星優(yōu)化管理體制百?gòu)?qiáng)之星規(guī)模日益壯大，實(shí)力不斷發(fā)展，并紛紛采用科學(xué)高效的管理制度。百?gòu)?qiáng)之星管理模式由之前的粗放式管理向精細(xì)化邁進(jìn)，在管理運(yùn)作中，加強(qiáng)企業(yè)的執(zhí)行力，實(shí)施管理流程可操控性，加入了考核管理。3 結(jié)語

18、：百?gòu)?qiáng)企業(yè)理性發(fā)展任重道遠(yuǎn)（1） 房地產(chǎn)政策環(huán)境由寬松轉(zhuǎn)向從緊，百?gòu)?qiáng)企業(yè)需積極防范市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)2007-2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了由高到低再到迅猛上揚(yáng)的起伏行情，房地產(chǎn)企業(yè)也經(jīng)歷了由歡喜到茫然再到驚喜交加的心理劇變。2009年初，很多房地產(chǎn)企業(yè)還面臨資金壓力甚至現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，而盤點(diǎn)全年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量及銷售價(jià)格已達(dá)到了前所未有的高度，百?gòu)?qiáng)企業(yè)獲得了鼓舞人心的發(fā)展業(yè)績(jī)，市場(chǎng)份額進(jìn)一步加大，企業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，區(qū)域布局上加大了對(duì)二三城市的投資與開發(fā)，成長(zhǎng)速度非常顯著，為帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖、國(guó)民經(jīng)濟(jì)“保八”增長(zhǎng)做出突出貢獻(xiàn)。從城市化發(fā)展進(jìn)程來看，我國(guó)正處在快速發(fā)展的階段與人口紅利峰值的前

19、期，對(duì)房地產(chǎn)的需求將繼續(xù)增加，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的發(fā)展仍將面臨持久戰(zhàn)的考驗(yàn)。2010年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（“國(guó)十一條”），標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)政策從“鼓勵(lì)”轉(zhuǎn)為“趨緊”，表明我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境整體發(fā)生了變化。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和社會(huì)各方面高度關(guān)注的民生行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)無疑將在國(guó)家加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)展。順勢(shì)而為方能四兩撥千斤?；陂L(zhǎng)期房地產(chǎn)企業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)，研究組建議百?gòu)?qiáng)企業(yè)一定要密切關(guān)注政策變化，關(guān)注政策變化給市場(chǎng)環(huán)境帶來的影響，以積極心態(tài)應(yīng)對(duì)政策、市場(chǎng)變化，理性處理成長(zhǎng)速度與戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)系，謀求企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。（2） 百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，土地儲(chǔ)備合理增長(zhǎng)，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展2009年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況明顯改善，企業(yè)預(yù)收賬款的大幅上漲為2010的業(yè)績(jī)水平也奠定了基礎(chǔ)。但值得一提的是，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2009年資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.38，存貨周轉(zhuǎn)率約0.56，低于2007年相應(yīng)指標(biāo)的0.46和0.60。相比國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)公司，美國(guó)top10的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為1-2倍，是中國(guó)企業(yè)的3倍以上。因?yàn)橘Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，自身的資金積累難以滿足成長(zhǎng)目標(biāo)需要，百?gòu)?qiáng)企業(yè)