商業(yè)街營運(yùn)及招商方案.doc

1、共享知識分享快樂盛年不重來，一日難再晨。及時宜自勉，歲月不待人。商業(yè)街營運(yùn)及招商方案根據(jù)大十字商業(yè)街的工程進(jìn)度，6 月 30 日將全線竣工、交付使用。商業(yè)街竣工交付后， 必然面臨著市場的招商、開業(yè)和整體的營運(yùn)等諸多方面的工作，為使以上工作盡快落實和展開執(zhí)行， 以便獲得良好的招商和經(jīng)營成果，現(xiàn)就以上作業(yè)展開策劃，并提出本策劃方案以供參考。一、市場分析1.1 商業(yè)概況1、商圈構(gòu)成哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。在商業(yè)形態(tài)方面，以時代廣場為中心形成了以領(lǐng)先、領(lǐng)先二期、億家百貨、愛佳超市、韓氏家電、新世紀(jì)、帝都百貨、第一百貨、新宇地下街、華洋地下街、五交化商場

2、及沿街品牌店構(gòu)成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場的60%以上。在時代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場，這三大市場依靠較低的產(chǎn)品價格和與市中心相鄰的優(yōu)勢，與商場及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的客戶群。卑微如螻蟻、堅強(qiáng)似大象共享知識分享快樂以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢，形成了以天馬市場，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場、萬風(fēng)家俬、 美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場構(gòu)成的集貿(mào)市場的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食

3、品等商品。從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點(diǎn)，人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。但從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?、競爭狀況近兩年來，隨著哈密市商業(yè)用地的大量開發(fā)，商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場，過度的市場供應(yīng)， 打破了市場供需平衡。伴隨著商業(yè)物業(yè)的大量供應(yīng)，一些新建的市場也紛紛登場亮相，如領(lǐng)先二期、 億家百貨、 愛佳超市、 韓氏家電、 帝都百貨、 華洋地下街、 五交化商場 （統(tǒng)計的經(jīng)營面積高達(dá)8 萬平方米） 等，這些新的市場的開業(yè)，給原本就發(fā)展乏力的哈密商業(yè)市場帶來巨大的壓力，市場競爭進(jìn)入

4、白熱化狀態(tài)，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場間競爭激烈，導(dǎo)致商戶的頻繁流動，形成 風(fēng)水 輪流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)。過度競爭表現(xiàn)在對消費(fèi)者的爭奪和商戶的爭奪兩方面，在對消費(fèi)者爭奪方面，各商家紛紛使價格這一殺手剪，使整體行業(yè)的利潤水平大副降低，大部分僅能夠保本或微利經(jīng)營，僅以部分品牌店經(jīng)營尚可，于是大量上家紛紛向沿街品牌店和中高檔商品靠攏，使高端市場也出現(xiàn)競爭激烈的情況；在商戶招商方面，各時常更是使出出渾身解數(shù)，降租金、免租金、免一次裝修費(fèi)（甚至二次裝修費(fèi)）、扣點(diǎn)經(jīng)營、品牌聯(lián)營等各種形式層出不窮，即便如此，各市場也未能取得滿意的招商效果，領(lǐng)先商場和新世紀(jì)等老牌商場在新市場的招商的強(qiáng)大壓力下， 出現(xiàn)商戶大量外流，部分樓層空置

5、的情形；領(lǐng)先二期在免租金進(jìn)場的情況下，從去年六月起， 歷時半年方才基本招滿商戶，但面臨市場巨大的壓力，現(xiàn)今負(fù)一層的新?lián)P超市卑微如螻蟻、堅強(qiáng)似大象共享知識分享快樂早已撤除，一層出現(xiàn)大量空置，二層也出現(xiàn)部分空置。華洋地下街在完成精裝修的情況下，依然乏人問津， 開業(yè)日期一拖再拖。帝都百貨依托太平洋百貨的品牌，憑借蘭州某百貨管理公司優(yōu)秀的管理團(tuán)隊和先進(jìn)的管理模式，采用扣點(diǎn)式經(jīng)營這一雙贏的商業(yè)運(yùn)作模式，同期進(jìn)行了大量的廣告?zhèn)鞑ズ痛黉N舉措，整個招商情況依然不甚理想，開業(yè)后的經(jīng)營前景還有待觀察。因此，哈密商業(yè)市場的競爭稱之為過度競爭或白熱化的競爭根本不為過，市場供需的嚴(yán)重失衡及各市場定位缺乏差異性導(dǎo)致了這種

6、殘酷的競爭狀況，這些現(xiàn)狀對我方市場招商和經(jīng)營時帶來巨大壓力，必須慎重應(yīng)對。1 2、市場消費(fèi)狀況1、消費(fèi)水平哈密市城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費(fèi)水平較低，消費(fèi)能力有限，成為哈密市商業(yè)發(fā)展的瓶頸。2、經(jīng)濟(jì)水平哈密市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，城市規(guī)模小，低收入人口占總?cè)丝诒攘懈?，商品的消費(fèi)仍以中低檔商品為主。中高檔消費(fèi)主要集中于鐵路、石油、行政事業(yè)單位及外來高收入人群。3、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，進(jìn)一步制約了商業(yè)的發(fā)展。4、消費(fèi)發(fā)展趨勢卑微如螻蟻、堅強(qiáng)似大象共享知識分享快樂哈密市人口

7、有限，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，缺乏強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)支撐，再加上大量新型商業(yè)市場的進(jìn)駐， 預(yù)計未來幾年， 哈密市的商業(yè)經(jīng)營狀況將很難改觀，商業(yè)競爭將更趨激烈，專業(yè)化、細(xì)分化的市場運(yùn)作已成必然。二、 SWOT分析2 1 優(yōu)勢與機(jī)會1、規(guī)模優(yōu)勢，具備了成為一個商圈的硬件條件；2、商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢，商業(yè)步行街，最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)；3、購物環(huán)境優(yōu)勢，獨(dú)具魅力的建筑風(fēng)格，一流的休閑環(huán)境；4、政府支持，給市場的招商和經(jīng)營帶來政策上的機(jī)會；5、舊城改造，為該片區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了條件；6、餐飲娛樂業(yè)合理的利潤水平和良好的發(fā)展空間，為商業(yè)街餐飲娛樂的招商和經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)；2 2 劣勢與威脅1、區(qū)位劣勢，與商業(yè)中心相距較遠(yuǎn)；2、文化劣勢

8、，少數(shù)民族聚居區(qū)，對漢族人有一定的抵觸心理；3、規(guī)劃劣勢，雙步行街，不能形成規(guī)模人流；門面房進(jìn)深過小，不適宜規(guī)模買場的進(jìn)駐；商業(yè)街兩側(cè)商鋪為磚混結(jié)構(gòu)，給大型餐飲酒樓的營業(yè)空間的連通帶來困難；4、商業(yè)市場過度競爭，使招商和經(jīng)營面臨極大的威脅；卑微如螻蟻、堅強(qiáng)似大象共享知識分享快樂5、消費(fèi)水平的低下和消費(fèi)增長有限，限制了商業(yè)市場的發(fā)展；6、商戶經(jīng)營信心和市民消費(fèi)信心的不足，導(dǎo)致商業(yè)前景暗淡；三、市場定位1、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。第一目標(biāo)主力店以餐飲酒樓、休閑娛樂、超市、日用百貨、小商品、美容美發(fā)

9、、服裝加工店以及民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）為經(jīng)營主體；2、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商業(yè)街由單一的僅以餐飲娛樂和日用消費(fèi)為主體的商業(yè)街向集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游為一體的品牌商業(yè)街過渡和哈密市新興商圈能否崛起的關(guān)鍵。第二目標(biāo)主力店以經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。3、第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團(tuán)客戶。四、經(jīng)營布局卑微如螻蟻、堅強(qiáng)似

10、大象共享知識分享快樂為使商業(yè)街整體的消費(fèi)功能趨于完善，建立起真正意義上的品牌市場，完全有必要對商業(yè)街的經(jīng)營布局和功能分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和引導(dǎo)。4 1 商品布局3#、 6#、 9#、 12#樓，購買商戶以經(jīng)營餐飲為主，可在此基礎(chǔ)上加以定位和完善，建議以經(jīng)營餐飲、娛樂、休閑、美容美發(fā)、民特商品為主，形成餐飲娛樂一條街；11#、 14#樓離菜市場較近，可進(jìn)行互補(bǔ)性經(jīng)營，適合經(jīng)營土特產(chǎn)、日用百貨、副食品加工零售、五金日雜、小商品為主，形成土產(chǎn)日雜一條街；5#、 8#樓距大十字較近，可吸引漢餐消費(fèi)，建議以規(guī)模酒樓、品牌連鎖餐飲、音樂茶座經(jīng)營為主，形成商務(wù)餐飲娛樂一條街；4#、 7#、 10#、 13#樓，為全

11、框架結(jié)構(gòu)，適合經(jīng)營超市、服裝服飾、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、以及家電、音像制品，形成日用百貨一條街；1#、 2#樓商鋪面積較大，適合金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團(tuán)客戶的進(jìn)駐和經(jīng)營，以此完善商業(yè)街的商品和服務(wù)；4 2 樓層功能布局兩側(cè)的商業(yè)街鋪面，一層可用于營業(yè)門廳，二樓可規(guī)劃為包廂或雅座；中間的商業(yè)街，一層以門店經(jīng)營和綜合賣場為主，二層可規(guī)劃為市場，在樓層南北兩側(cè)設(shè)計上下通道，形成室內(nèi)步行街的經(jīng)營格局；4 3 經(jīng)營布局遵循原則卑微如螻蟻、堅強(qiáng)似大象共享知識分享快樂1、符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體

12、，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；2、適應(yīng)不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，如餐飲、娛樂等適合二層經(jīng)營，因此主要規(guī)劃在兩側(cè)的商鋪；超市、 服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營， 可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)；3、尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果；4、合理有效使用空間的原則，是一二層組合還是一二層分割經(jīng)營，必須從商品經(jīng)營的空間利用出發(fā)；5、經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達(dá)成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面；6、關(guān)聯(lián)性原則， 不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營， 服飾和日用百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營，

13、 這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一條街或同一功能區(qū)經(jīng)營；7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升市場品牌，帶動中小商戶的進(jìn)駐，以及帶動消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對這類客戶要優(yōu)先考慮；8、充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進(jìn)市場快速形成；9、方便顧客消費(fèi)的原則，在商業(yè)街商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了兩個原則，其一是充分享受一站式消費(fèi)的樂趣，其二是先購物、后休閑觀光，再去餐飲娛樂，符合人消費(fèi)的習(xí)慣；卑微如螻蟻、堅強(qiáng)似大象共享知識分享快樂10、視覺形象原則， 整個經(jīng)營布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象同意；五、經(jīng)營策略

14、經(jīng)營布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，而經(jīng)營模式則是了完善商業(yè)街的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)， 再加上強(qiáng)大的軟件支持，大十字商業(yè)街才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。在經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了二十四字的經(jīng)營模式：- 統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營、部分自營- 整和市場、完善政策、合理回報1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余剩余商鋪和整體買斷 （中心花園以南）的商鋪，應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則。對于投資戶購買的商鋪，應(yīng)有經(jīng)營公司與商戶簽定委托代管協(xié)議，由市場方統(tǒng)一招商。市場的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上

15、多種方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。2、協(xié)助經(jīng)營大十字商業(yè)街的經(jīng)營形成協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨(dú)門獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營公司進(jìn)行市場的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營。- 強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，讓全市人民都來此消費(fèi)。- 每年一度的商貿(mào)洽談會，促進(jìn)商貿(mào)交流，提升市場形象。卑微如螻蟻、堅強(qiáng)似大象共享知識分享快樂- 每年一度的哈密民俗藝術(shù)節(jié)，提高大十字商業(yè)街的文化及藝術(shù)魅力。- 成立演藝中心，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引市民前來觀光消費(fèi)。- 與旅游公司合作，形成哈密旅游定點(diǎn)購物景點(diǎn)，接待每年高達(dá)8 萬人次的旅客。- 每年一度的哈密旅游節(jié) - 哈密瓜節(jié)（計劃），在此舉辦，吸引全國游客及本地市民來

16、此觀光消費(fèi)。- 全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。- 定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費(fèi)。3、部分自營經(jīng)營公司必須有充分的思想準(zhǔn)備，在招商效果欠佳或部分商戶不原進(jìn)入的行業(yè)進(jìn)行自營，采用部分自營帶動商戶進(jìn)駐，促進(jìn)市場發(fā)展。在自營項目獲得發(fā)展后，如不愿長期經(jīng)營，可采取逐步退出的辦法。具體包括：- 市場有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等；- 經(jīng)營項目有風(fēng)險，經(jīng)營戶不敢經(jīng)營的，但對提升市場品牌有重要作用的，如旅游商品等；- 有市場前景，但需要引導(dǎo)消費(fèi)的項目，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等；- 百姓生活有需求，對促進(jìn)人氣作用巨大，但利薄甚至不

17、賺錢的，如平價超市；- 適當(dāng)?shù)墓嫘皂椖?，如免費(fèi)的休閑區(qū)；卑微如螻蟻、堅強(qiáng)似大象共享知識分享快樂4、整和市場- 整和市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體；- 整和市場空間，進(jìn)行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營；- 整和招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商；- 整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促削推廣；5、完善政策- 向政府及主管部門爭取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營的商戶受益；- 完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；- 強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力；6、合理回報- 保證市場和經(jīng)營戶合理的

18、收益，實現(xiàn)雙贏；- 通過市場整體機(jī)能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報；- 通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進(jìn)存量盤的銷售；六、招商計劃1、成立商貿(mào)公司卑微如螻蟻、堅強(qiáng)似大象共享知識分享快樂市場的招商和經(jīng)營都有賴于合理機(jī)構(gòu)的成立，而商貿(mào)公司具備了展開上述業(yè)務(wù)的功能， 因此，建議盡快成立商貿(mào)公司，以便對經(jīng)營和招商方案進(jìn)行審核，制定詳細(xì)可行的經(jīng)營和招商政策，并展開操作和執(zhí)行。2、確立市場經(jīng)營模式經(jīng)營模式?jīng)Q定了市場經(jīng)營的方式，經(jīng)營模式確立，方可確定招商的政策，是聯(lián)營還是引資、是租賃還是自營、或多種方式的結(jié)合。因此，經(jīng)營模式必須盡快確立，否則具體的招商工作將很

19、難展開；3、制定具體的招商政策- 招商的目標(biāo)和原則；- 招商工作的各項規(guī)章制度；- 制定不同商戶（規(guī)模和經(jīng)營商品等）的招商政策；- 制定不同商戶的準(zhǔn)入條件；- 確定招商合同樣本；- 確定租金標(biāo)準(zhǔn)和聯(lián)營等條件；- 確定優(yōu)惠幅度和條件；- 部分大項目的招商方案；4、招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定- 招商區(qū)域以哈密為主，大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域為全國；卑微如螻蟻、堅強(qiáng)似大象共享知識分享快樂- 招商的目標(biāo)客戶參見市場定位；5、大客戶及品牌商戶的招商- 招商策略采用以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高市場招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開，預(yù)計在六月末即可展開；- 收集大客戶及品牌

20、商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商；- 由經(jīng)營公司抽調(diào)專業(yè)人才，成立大客戶及品牌商戶的招商招商小組，負(fù)責(zé)客戶的招商和合作談判；6、市場招商的全面展開- 針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟動；- 針對中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會廣泛告之，配合業(yè)務(wù)人員展開人員推介；- 該階段工作在七月十五日前應(yīng)全面展開；7、商戶的登記和初選- 制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營商品和面積等）；- 所有意向商戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案；- 對登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進(jìn)行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域；- 對經(jīng)營商戶進(jìn)行初

21、選，對不符和經(jīng)營要求的商戶另行規(guī)劃；卑微如螻蟻、堅強(qiáng)似大象共享知識分享快樂8、商戶資格審查- 審查經(jīng)營類型；- 審查經(jīng)濟(jì)實力；- 審查經(jīng)營能力；- 審查品牌優(yōu)勢；- 優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；- 確定首披進(jìn)駐商戶；- 其余商戶視招商情況決定是否入場；9、與商戶簽定合同- 交納租金或保證金；- 簽定正式合同（聯(lián)營或租賃等）；10、自營項目確定對招商效果不佳，但有必要經(jīng)營的項目，確定自營的范圍和規(guī)模，展開籌備；11、開業(yè)籌備- 一次裝修標(biāo)準(zhǔn)（初裝修），建議由各商貿(mào)公司進(jìn)行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；卑微如螻蟻、堅強(qiáng)似大象共享知識分享快樂- 二次裝修（精裝修），由商

22、戶自己裝修，市場方可提供裝修設(shè)計、材料供應(yīng)和裝修施工方面的支持；- 統(tǒng)一街道廣告牌制作，進(jìn)行街道的美化和亮化，烘托購物氣氛；- 組織和督促商戶進(jìn)貨；- 進(jìn)行店堂的布置及商品陳列；- 進(jìn)行開業(yè)活動的籌備；- 商業(yè)街部分街區(qū)開業(yè)（為二次開業(yè)預(yù)留伏筆）；12、經(jīng)營活動展開詳細(xì)的經(jīng)營活動參見經(jīng)營策略；七、招商策略7 1 廣告策略1、廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑橹?，充分告之招商信息，期間配合新聞造勢；2、訴求內(nèi)容以對招商政策的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢的訴求；3、廣告媒體及投放規(guī)格卑微如螻蟻、堅強(qiáng)似大象共享知識分享快樂- 報紙廣告，以哈密報投放為主，在大客戶招商階段，配合一定量的晨報（烏魯木齊）廣告投放；投放規(guī)格

23、以1/2 版為宜，強(qiáng)勢推廣期可進(jìn)行整版投放；- 影視廣告，以哈密電視臺一套、二套和CCTV-6或 CCTV-8投放為主；投放規(guī)格以30 秒招商廣告、配合15 秒購物廣告和5 秒形象標(biāo)板廣告投放，并依據(jù)招商進(jìn)度，隨時投播字幕廣告；- 印刷品廣告，建議印制5000 份招商手冊，規(guī)格為16 開、 12-16 個 P，主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；印制 20000 份海報，用于夾報、派送和針對中小商戶推介使用；制作招商政策說明書100 份，主要用于對準(zhǔn)客戶或大客戶推介和談判；- 戶外廣告， 以廣告牌、 布標(biāo)、巨副、展板、彩旗、 POP掛旗、商品燈箱廣告為主；廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可；布標(biāo)、巨副、展板主要在促銷期間加以應(yīng)用，以擴(kuò)大傳播效果；彩旗、 POP掛旗、商品燈箱廣告等主要應(yīng)用于商業(yè)街現(xiàn)場，用來烘托現(xiàn)場氣氛；7 2 促銷策略A、公關(guān)活動1