中海國際社區(qū)開盤分析

1、【中海國際社區(qū)】開盤分析 目錄一項目概況31.中海地產(chǎn)簡介32.項目整體概況33.開盤優(yōu)勢分析34.開盤劣勢分析4二、基礎信息資料51經(jīng)濟數(shù)據(jù)52一期戶型配比63項目區(qū)位地圖64一期戶型分布65戶型點評8三、項目營銷分析121中海國際社區(qū)進軍長沙各節(jié)點122相關營銷推廣133.中海國際社區(qū)營銷節(jié)點回顧154項目價值點分析15四、開盤分析161現(xiàn)場情況162選房流程平面圖163選房流程及分析164開盤現(xiàn)場分析17五、銷售情況和價格分析191開盤單位分布圖192價格分析193面積分析203整體銷售小結(jié)20六、客戶訪談21一、項目概況1中海地產(chǎn)簡介 “中海地產(chǎn)”是中國海外集團房地產(chǎn)業(yè)務的品牌統(tǒng)稱。中

2、國海外1979年成立于香港，并于1992年在香港聯(lián)交所上市，首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務資產(chǎn)直接上市之先河（中國海外發(fā)展有限公司，00688.hk，簡稱“中國海外”）。2007年，中國海外入選香港恒生指數(shù)成份股，是首家入選恒指的中資地產(chǎn)。2010-2011年，連續(xù)兩年獲選 “恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)”，并于2010年榮登英國金融時報“全球500強”。2010年，實現(xiàn)銷售額671億港元，營業(yè)額443億港元，凈利潤123.7億港元。2010年末，公司總資產(chǎn)達1622億港元，凈資產(chǎn)達579億港元。截至2011年6月底，公司擁有土地儲備面積超過3600萬平方米。2項目整體概況 周邊環(huán)境概況：長沙中海國際社

3、區(qū)項目位于洋湖垸生態(tài)濕地公園片區(qū)，北鄰岳麓山風景區(qū)和岳麓山國家大學科技園區(qū)、南望中部最大洋湖垸生態(tài)濕地公園、東接大河西先導區(qū)總部經(jīng)濟區(qū)和湘江風光帶、并銜接湘府路大橋直抵省府和南城，擁有便捷的區(qū)位交通優(yōu)勢和不可復制的自然資源。 周邊的在售同類型樓盤主要有：陽光100國際新城、云棲谷、麓山和苑、云頂翠峰、米蘭春天、楓華府第、江山帝景、汀湘十里鄰云坊。 營銷理念：該項目在產(chǎn)品定位上提出“也許是長沙最好的精裝華宅”提出“全供暖豪華交樓標準”的獨特理念。核心價值點主要體現(xiàn)在中海品牌、中海物業(yè)、全供暖豪裝、品質(zhì)、公園地產(chǎn)、國際化概念以及artdeco建筑風格、借鑒歐洲先進城市設計理念，園林景觀系統(tǒng)以“五帶

4、、三島、三核心”為主題的園林規(guī)劃。3開盤優(yōu)勢分析 低價豪裝入市：以整體折后均價一次性6761元/，按揭6830元/，成交均價6723元/，扣除精裝修成本、地價、建安成本等實屬低價入市，按其1600元/裝修標準計算，其價格與整個片區(qū)的均價基本持平。 品牌號召力：中海品牌的持續(xù)號召力對于客戶具有很強的吸引力給不斷注入客戶強心劑。 豪華大氣售樓部昭示性：中海國際社區(qū)以其豪華大氣的售樓部矗立于含浦片區(qū)，其昭示性明顯強于周邊競爭樓盤。 洋湖垸發(fā)展前景：主打公園地產(chǎn)，結(jié)合大河西先導區(qū)以及片區(qū)發(fā)展前景吸引客戶4開盤劣勢分析 淡市影響：限購、限貸影響下客戶觀望情緒大 配套不完善、片區(qū)離市中心較遠：含浦片區(qū)尚處

5、于起步區(qū)，洋湖垸濕地公園目前才開放一期，離市中心車程25分鐘（自己開車）若客戶自己沒車出門辦事很不方便，客戶對于區(qū)域的抗性大，該項目目前自身并無相關的小學配套，業(yè)主子女上學不方便要接送和過馬路。開盤地點的選擇：地方位于五強集團一樓，位置較偏且周圍無相關開盤導視初次上訪的客戶很難找到，同時該地方于中海的檔次感不相符。二、基礎信息資料1. 經(jīng)濟數(shù)據(jù)地址岳麓區(qū)西二環(huán)與南二環(huán)交匯處總建筑面積1300000平方米售樓地址岳麓區(qū)西二環(huán)與南二環(huán)交匯處總占地面積360000平方米板塊麓南含浦開盤時間2011年11月5日開發(fā)商長沙中海興業(yè)房地產(chǎn)有限公司入住時間2013年10月戶型面積二居至四居82-160平米裝

6、修精裝修建筑類型高層產(chǎn)權年限70物業(yè)類別住宅容積率3.1總戶數(shù)一期共有3059戶綠化率40.02%銷售代理自銷建筑設計深圳市歐普建筑設計有限公司車位數(shù)一期共有1449個建筑施工深圳市歐普建筑設計有限公司銷售許可證香樟街1、2、4、5、6、7、8、9、10棟金楠街1、2、3、4、9、10、11、12、13、14、棟2一期戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)比所屬樓號2房80.02-81.7510.7%香樟街1、5、7、8、13棟小3房92.46-95.7436.6%香樟街3、4、6、9、10、11、12、13、14棟金楠街3棟大3房102.56-112.118.3%香樟街1、2、3、4、5、6、7、8棟金楠

7、街8棟小4房123.35-135.830.1%香樟街9、10、11、12、13、14棟金楠街1、2、4、5、6、7、9、10棟大4房144.04-161.464.3%金楠街3、8棟3.項目區(qū)位地圖4一期戶型分布5實景分布圖戶型面積（）單元數(shù)（個）標識戶型面積（）單元數(shù)（個）標識a93.4426k125.86b92.466l81.758c95.742m80.022d112.215n135.124e112.13p135.87f109.835q135.81g102.563r144.042h109.741s161.461j123.3510t158.9216戶型點評代表面積區(qū)間：80.02-81.75，

8、代表戶型l、m、n代表面積區(qū)間：93.44-95.74，代表戶型a、b、c優(yōu)勢：u 雙陽臺設計u 餐廳客廳橫廳一體化便于裝飾和擺放圓桌u 戶型動靜分區(qū)較為合理u 臥室?guī)涞厥斤h窗劣勢：u 塔樓設計，通透性較差u 廚房、次臥室采光不佳優(yōu)勢：u 雙陽臺設計u 餐廳客廳橫廳一體化便于裝飾和擺放圓桌u 戶型動靜分區(qū)較為合理u 臥室?guī)涞厥斤h窗u 2房可以改成小3房u 帶空中花園，贈送面積較大劣勢：u 塔樓設計，通透性較差u 廚房、次臥室采光不佳u 空中花園面積較小，不適合做臥室，只能改成多功能房代表面積區(qū)間：102.56-112.21，代表戶型d、e、f、g代表面積區(qū)間：109.74，代表戶型h優(yōu)

9、勢：u 雙陽臺設計u 餐廳、臥室?guī)涞厥斤h窗u 帶空中花園，贈送面積較大u 帶大氣主臥室劣勢：u 過道較狹長，存在一定浪費u 該戶型夾在兩個單元之間，采光通透性u 戶型不夠方正，存在缺角優(yōu)勢：u 雙陽臺設計u 臥室?guī)涞厥斤h窗u 帶空中花園，贈送面積較大u 主臥室豪華大氣u 位置較好，適合觀景劣勢：u 餐廳、廚房、右邊的次臥采光通風差u 主衛(wèi)對著生活陽臺，影響私密性；u 戶型不夠方正，存在缺角u 次臥的面積均較小，放置家具會顯得比較擁擠u 客廳安排在兩旁臥室的最中間，動靜分區(qū)不明顯代表面積區(qū)間：123.35135.12，代表戶型j、k、n代表面積區(qū)間：135. 8，代表戶型p、q優(yōu)勢：u

10、雙陽臺設計u 臥室?guī)涞厥斤h窗u 帶空中花園，贈送面積較大u 位置較好，適合觀景u 可實現(xiàn)3房改4房u 餐廳帶落地窗，采光好，適合觀景劣勢：u 過道較狹長，存在一定浪費u 該戶型夾在兩個單元之間，采光通透性u 戶型不夠方正，存在缺角u 次臥的面積均較小，放置家具會顯得比較擁擠優(yōu)勢：u 雙陽臺設計，且觀景陽臺進深達到2.2m，使用空間更大u 臥室均帶全落地式飄窗，次臥甚至帶270豪華轉(zhuǎn)角飄窗u 帶空中花園，以及4個飄窗，贈送面積較大u 動靜、干濕分區(qū)較好劣勢：u 過道較狹長，存在一定浪費u 大門正對臥室門，風水不宜u 臥室面積整體較小，放置家具會顯得比較擁擠代表面積區(qū)間：144. 04，代表戶

11、型r代表面積區(qū)間：158. 92-161.46，代表戶型s、t優(yōu)勢：u 戶型方正，整體布局十分合理，動靜分區(qū)、干濕分離u 臥室均帶全落地式飄窗u 帶空中花園，以及4個飄窗，贈送面積較大u 動靜、干濕分區(qū)較好u 雙陽臺設計，餐廳帶生活陽臺u 主臥室?guī)С笮l(wèi)生室劣勢：u 主臥室的面積偏小優(yōu)勢:u 戶型方正，整體布局十分合理，動靜分區(qū)、干濕分離u 臥室均帶全落地式飄窗u 帶空中花園，以及4個飄窗，贈送面積較大u 動靜、干濕分區(qū)較；u 雙陽臺設計，餐廳帶生活陽臺u 超豪華主臥室，帶超大衛(wèi)生室u 觀景位置好劣勢：u 作為大四房，空中花園和朝北的次臥室面積偏小三、項目營銷分析1中海國際社區(qū)進軍長沙各節(jié)點2

12、010年12月16日，以總金額21億拿下洋湖濕地公園地塊，項目占地464畝、體量達130萬平方米；2011年3月成立“長沙中海興業(yè)房地產(chǎn)有限公司”；2011年5月26號-29日，亮相長沙春季房交會，開始招募“中海會”會員；2011年6月份，在田漢大劇院一樓設置巡展點；2011年7月30日，于五強集團一樓大會議廳舉辦“中海地產(chǎn)大講堂”活動；2011年8月8日，于長沙月湖公園弘會所，邀請長沙市數(shù)十家主流媒體及業(yè)界人士揭曉案名“中海國際社區(qū)”；2011年8月25-28日,長沙中海地產(chǎn)公司啟動品質(zhì)萬里行；2011年8月29日下午16:30，中海地產(chǎn)長沙首屆洋湖濕地公園攝影大賽在洋湖濕地公園盛大啟動；2

13、011年9月27日晚8:00，中海國際社區(qū)“盛世華章音樂會暨10月1日營銷中心榮耀開放慶典”在湖南大劇院精彩上演；2011年10月1日，營銷中心正式對外開放，現(xiàn)場舉辦音樂冷餐會；2011年10月14日，中海洋湖垸第一輪比賽作品獲獎名單新鮮出爐，第二季比賽15日拉開帷幕。由中海地產(chǎn)、湖南房地產(chǎn)攝影協(xié)會主辦，星辰影像、poco、zol攝影、愛長沙攝影論壇協(xié)辦，0731房產(chǎn)網(wǎng)（）聯(lián)合承辦的“和天使約會中海地產(chǎn)第二季中海國際社區(qū)攝影大賽”應勢推出。2011年10月28-10月31日，亮相長沙秋交會，同時釋放開盤信息。期間開始啟動認籌， 辦卡2萬元抵5萬元，中海會會員憑中海國際社區(qū)護照限時贈送2000元

14、購房券，同時舉辦“緣聚萬圣節(jié)，情定中海國際社區(qū)”大型白領交友派對；2011年11月5日下午3：00，于五強集團一樓舉辦“首期單位定向團購專場”。2相關營銷推廣時間營銷節(jié)點相關營銷動作選擇的媒體釋放的核心信息點2011.5.26春交會1. 中海會會員初始登記2. 項目區(qū)域展示參與春交會中海品牌介紹2011.6設置巡展處1. 中海會會員登記2. 項目區(qū)域展示3. 大講堂活動巡展點短信大講堂1. 中海品牌介紹2. 項目形象展2011.8.8案名揭曉1. 案名揭曉新聞發(fā)布會2. 質(zhì)量萬里行3. 第一屆攝影大賽瀟湘晨報、三湘都市報、長沙晚報、長沙fm101.7、戶外、圍欄、短信1. 以“世界觀*湘江情-

15、中海地產(chǎn)情定大河西”為主題，通過國際中海、工科中海、人文中海的品牌闡述2. 中部首座中海國際社區(qū)登陸長沙2011.10.1營銷中心開放1.“盛世華章音樂會暨10月1日營銷中心榮耀開放慶典”2.國際音樂美食節(jié)主題季瀟湘晨報、三湘都市報、長沙晚報、長沙fm101.7、短信、圍欄、路旗、戶外、公交車身、公交站臺、0731房產(chǎn)網(wǎng)1. “世界觀*湘江情盛世華章音樂會暨10月1日營銷中心榮耀開放慶典”2. “世界觀*私享家 10月1日中海國際社區(qū)尊榮開啟”2011.10.29認籌啟動1. 第一屆攝影大賽頒獎及第二屆攝影大賽啟動2. 參加秋交會，舉辦相親會，釋放辦卡以及價格信息3. 持護照優(yōu)惠2千，認籌2萬

16、抵5萬瀟湘晨報、三湘都市報、長沙晚報、長沙fm101.7、公交車身、公交站臺、0731房產(chǎn)網(wǎng)、短信、圍欄、路旗、行銷、戶外1.也許是長沙品質(zhì)最優(yōu)的精裝華宅，解密五大品質(zhì)核心2.也許是長沙品質(zhì)最優(yōu)的精裝華宅，全供暖豪華裝修標準3.80-160純板樓設計、130萬生態(tài)大盤、70年莊重服務承諾、私享7000濕地公園、全供暖豪裝華宅4.6000元/起，29日辦卡2萬抵5萬，持護照者優(yōu)惠2千2011.11.5開盤1. 一次性付款價格=（定價-2000元vip優(yōu)惠-5000元購房優(yōu)惠券-2萬抵5萬優(yōu)惠）*一次性付款97折*階梯團購優(yōu)惠97折；2. 按揭付款價格=（定價-2000元vip優(yōu)惠-5000元購房

17、優(yōu)惠券-2萬抵5萬優(yōu)惠）*銀行按揭98折*階梯團購優(yōu)惠97折3.按時簽約再享受簽約99折優(yōu)惠短信為主長沙品質(zhì)最優(yōu)精裝售價6000元/起帶1600元豪裝，2萬抵5萬認籌優(yōu)惠最后x天截止倒計時3.中海國際社區(qū)營銷節(jié)點回顧5月 6月 7月 8月上旬 8月下旬 9月中上旬 9月下旬 10月上旬 10月中旬 10月下旬 11月上旬參加春交會 設置巡展處 案名揭曉 品質(zhì)萬里行 中海品牌炒作 大型音樂會 營銷中心開放 第二屆攝影大賽 參與秋交會首期開盤第一屆攝影大賽 拿到預售證、辦卡4項目價值點分析區(qū)位價值省府后花園，位于7000畝洋湖垸濕地公園，臨近未來湖南最大、最好總部經(jīng)濟區(qū)及規(guī)劃建設中的地鐵三號線，東

18、接湘府路大橋生態(tài)居住7000畝原生濕地，稀缺城市公園資產(chǎn)品牌實力中國海外，全球500強成員，32年34城近200個項目項目規(guī)模130萬平米超大規(guī)模國際綜合社區(qū)規(guī)劃設計art-deco建筑風格，與紐約帝國大廈、克萊勒斯大廈相同，項目規(guī)劃幼兒園及七萬多平米商業(yè)配套園林環(huán)境以“五帶、三島、三核心”為觀景主題，融匯歐洲建筑與亞洲風情，構(gòu)建歐亞、美亞、法亞三大立體園林升值前景注入城市化、國際化符號，品牌+一期部分房源成本價入市+片區(qū)發(fā)展利好豪裝華宅采用全供暖名品精裝創(chuàng)意空間戶戶帶全景落地式飄窗物業(yè)管理中海物業(yè)成立于1986年，中國物業(yè)管理一線品牌四、開盤分析1現(xiàn)場情況開盤時間：2011年11月5日15：

19、30，星期六開盤地點：五強集團一樓當天到場客戶318批，從年齡來看，主要集中在25-35歲2選房流程平面圖價格公示區(qū)&銷控板入口價格公式區(qū)&銷控板歡迎牌舞臺區(qū)簽到處財務、內(nèi)銷控排隊等候區(qū)搖號箱3選房流程及分析選房原則：1、本著公開公平原則，采用搖號抽簽方式進行選房。2、實名制選房：持有中海國際社區(qū)的護照、收據(jù)、身份證、只可加名，不可改名?？蛻繇氈?、選中房號者，必須簽署認購書，否則所選房號不再保留，未來得及辦卡的到場誠意客戶可先辦理護中海國際社區(qū)護照選房，確定房號后可在財務區(qū)補交2萬元。2、開盤當天團購客戶可享受2000元vip優(yōu)惠、5000元購房優(yōu)惠券以及2萬抵5萬誠意認購優(yōu)惠，還可再享受

20、階梯式團購優(yōu)惠97折，即：一次性付款優(yōu)惠券最終價格=（定價-2000元vip優(yōu)惠-5000元購房優(yōu)惠券-2萬抵5萬優(yōu)惠）*一次性付款97折*階梯團購優(yōu)惠97折；銀行優(yōu)惠最終價格=（定價-2000元vip優(yōu)惠-5000元購房優(yōu)惠券-2萬抵5萬優(yōu)惠）*銀行按揭98折*階梯團購優(yōu)惠97折；3、認購書約定時間內(nèi)簽署（商品房買賣合同）再享受簽約99折優(yōu)惠，如不按時簽約，開發(fā)商有權取消此優(yōu)惠；4、此價格如有調(diào)整，恕不另行通知，發(fā)展商擁有最終解釋權。選房流程表時間活動安排14:00-15:301.客戶到場，憑中海國際社區(qū)護照、身份證、vip卡領取選房號碼，并將選房號碼寫在乒乓球上，投入搖號箱，未持護照的客戶

21、可以現(xiàn)場補辦。2. 主題為“首期單位定向團購專場”15:30-18:301. 選房開始。2. 每次抽取1組vip客戶，約4-5名/次進去銷控區(qū)選房。3. 選房成功，之前交納的2萬元vip登記費用自動轉(zhuǎn)為2萬元購房定金，臨時辦卡的客戶可及時補交2萬元做定金。4. 在簽約區(qū)簽訂認購協(xié)議書18:30選房結(jié)束，銷售人員盤點客戶4開盤現(xiàn)場分析開盤地點導視系統(tǒng)中海國際社區(qū)將開盤地點定于五強集團一樓，從西站至該地點看并無任何開盤跡象，導視牌、宣傳條幅、廣告牌均沒有。進入開盤地點1樓的入口僅看見一張關于歡迎老業(yè)主從廣東來長沙置業(yè)的歡迎辭，開盤現(xiàn)場有舞臺區(qū)和相關的價格公示。現(xiàn)場除公示價格以及折扣外，相關五證、交

22、房標準等并未公示。簽到區(qū)設有幾張簽到桌，桌上設有“岳麓區(qū)政府”、“先導區(qū)管委處”，現(xiàn)場把控不嚴很多維持卡的客戶可以自由出入。桌面上的簽到本顯示的辦卡客戶約330名，堆雜著一些戶型以及項目平面圖等資料，客戶未按簽到順序就坐，現(xiàn)場感覺較散慢。簽到區(qū)搖獎箱截止選房結(jié)束，共投入318個乒乓球?？蛻艉灥?jīng)]有禮品可領，僅有一瓶礦泉水。選房等候區(qū)下午15:30左右開始選房，現(xiàn)場440張椅子基本坐滿。選房前半段時間沒有相關的音樂，主持人不能很好的調(diào)動現(xiàn)場氣氛，甚至出現(xiàn)口誤，有時候自己出來報銷控，有段時間不在舞臺現(xiàn)場沒有主持人，整個銷售現(xiàn)場氛圍有點壓抑。搖號箱不透明，有客戶抱怨選房存在不公平。主持人每選一個號，

23、禮儀小區(qū)將號碼拿到排隊等候區(qū)，沒有公式中簽號碼。排隊等候區(qū)排隊等候區(qū)比較狹長，平均每次進入選房區(qū)的客戶4-5名但有時候僅2名，速度較慢，致使部分等得不耐煩影響選房心情。選房區(qū)&銷控區(qū)選房區(qū)入口設有保安維持秩序，但在選房區(qū)選房的客戶均較多思考時間，造成客戶猶豫增多，流動速度較慢，不利于銷售人員現(xiàn)場逼定。內(nèi)銷控區(qū)和外銷控區(qū)通過對講機進行及時銷控，但受現(xiàn)場聲音干擾較大，致使內(nèi)銷控板的信息和外銷控板的信息對不上甚至兩張外銷控板的信息不一致。一次性均價6142按揭均價6206一次性均價5828按揭均價5888一次性均價6611按揭均價6679一次性均價6704按揭均價6773一次性均價8901按揭均價8

24、993一次性均價7891按揭均價8063一次性均價7736按揭均價7816五、銷售情況和價格分析1開盤單位分布圖2價格分析3面積分析3整體銷售小結(jié)從價格上看，本次開盤的整體折后均價一次性6761元/，按揭6830元/，成交均價6723元/，扣除精裝修成本、地價、建安成本等實屬低價入市。從銷售情況看，總共推出303套，截止2011年11月5日下午18:00，總共銷售183套，解籌率60.3%，部分客戶由于未能選到合適的樓層而放棄購買。從暢銷產(chǎn)品看，所銷售的戶型中84.63兩房銷售21套，93.46- 95.97小三房銷售60套，108.47- 113.14三房銷售44套，123.9三房銷售17套

25、，136四房銷售32套，144-161四房銷售9套，可見銷售的戶型以中小戶型為主，剛需客戶居多。從定價策略，價格相對較低的單位銷售情況較好，集中體現(xiàn)在7000元/以下的金楠街1棟、2棟、10棟以及香樟街2棟，可見客戶對于價格的敏感性較強，而該些樓棟的絕大比例戶型區(qū)間為84.63-113.14，可見通過將其余棟數(shù)的價格做高以擠壓中小戶型的去化量。六、客戶訪談1.a女士，35歲左右，長沙人，住在井灣子，教師職業(yè)，在報紙以及站臺看到中海國際社區(qū)的廣告，此次購買的是4房，看重的是中海的品牌以及裝飾質(zhì)量，覺得洋湖垸片區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿^大，同時對比了陽光100國際社區(qū)的精裝修，覺得陽光100的質(zhì)量和風格與

26、自己不相符，對于此次開盤的價格覺得比較滿意。覺得房價可能會下跌，但是自己買來住為主不太關心這些，買中海國際社區(qū)一期的房子覺得不會錯，了解云棲谷但不知道云棲谷還有房子賣。2.b先生，28歲，懷化人，住在大學城片區(qū)，私人美術學院小股東，之前在云頂翠峰購買過一套128的三房，此次購房是以女友的名義。不喜歡住市里，覺得中海品牌過硬，精裝標準很高，而且價格還能接受，準備買中海136.39的小4房。對于未來的房價持樂觀態(tài)度，覺得云棲谷的外立面不喜歡。3.c先生，37歲，廣州人，中海老客戶，來長沙置業(yè)中海純屬投資，看過中房f聯(lián)邦，覺得那邊的戶型以及整體規(guī)劃比較好。對于未來房價，c先生持樂觀態(tài)度，認同中海的質(zhì)量和物業(yè)以及此次開盤價格，