土地儲備開課件

1、土地儲備開發(fā)課件土地儲備開發(fā)課件主要內容主要內容 3.1 土地儲備開發(fā)準備工作土地儲備開發(fā)準備工作 3.2 土地儲備開發(fā)行政審批土地儲備開發(fā)行政審批 3.3 土地儲備開發(fā)實施與交付土地儲備開發(fā)實施與交付 土地儲備開發(fā)課件1.1 土地儲備開發(fā)計劃編制與審查土地儲備開發(fā)計劃編制與審查 （1）土地儲備開發(fā)計劃編制的指導思想與原則）土地儲備開發(fā)計劃編制的指導思想與原則v 指導思想指導思想v 主要原則主要原則w 規(guī)劃先導原則規(guī)劃先導原則w 規(guī)模適度原則規(guī)模適度原則w 土地節(jié)約集約利用原則土地節(jié)約集約利用原則w 效益優(yōu)先原則效益優(yōu)先原則 w 政府主導與市場化運作相結合原則政府主導與市場化運作相結合原則土地

2、儲備開發(fā)課件（2）土地儲備開發(fā)計劃內容）土地儲備開發(fā)計劃內容v 年度儲備土地規(guī)模年度儲備土地規(guī)模v 年度儲備前期開發(fā)規(guī)模年度儲備前期開發(fā)規(guī)模v 年度末結存土地儲備規(guī)模年度末結存土地儲備規(guī)模v 年度儲備土地供應規(guī)模年度儲備土地供應規(guī)模v 年度儲備土地臨時利用計劃年度儲備土地臨時利用計劃v 資金估算資金估算v 計劃執(zhí)行安排計劃執(zhí)行安排土地儲備開發(fā)課件（3）土地儲備開發(fā)計劃編制與審查程序）土地儲備開發(fā)計劃編制與審查程序設區(qū)市由各區(qū)縣政府、園區(qū)管委會、大型企業(yè)集團提出年度土地設區(qū)市由各區(qū)縣政府、園區(qū)管委會、大型企業(yè)集團提出年度土地儲備開發(fā)計劃；不設區(qū)市或縣，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、園區(qū)管委會、大儲備開發(fā)計劃；不

3、設區(qū)市或縣，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、園區(qū)管委會、大型企業(yè)提出年度土地儲備開發(fā)計劃。將上述計劃在每年的下半年型企業(yè)提出年度土地儲備開發(fā)計劃。將上述計劃在每年的下半年（一般在（一般在1010月至月至1111月）集中報縣、市國土局。月）集中報縣、市國土局。國土局會同計劃、規(guī)劃、建設、財政、交通、環(huán)保及當?shù)厝嗣胥y國土局會同計劃、規(guī)劃、建設、財政、交通、環(huán)保及當?shù)厝嗣胥y行等部門提出計劃草案和具體意見并反饋給上報計劃單位。行等部門提出計劃草案和具體意見并反饋給上報計劃單位。土地儲備開發(fā)課件原計劃上報單位按照計劃草案和具體意見要求調整計劃，并報原計劃上報單位按照計劃草案和具體意見要求調整計劃，并報國土局匯總。國土局匯

4、總。國土局征求相關部門意見并完善后與計劃管理部門會同報縣、國土局征求相關部門意見并完善后與計劃管理部門會同報縣、市人民政府批準。市人民政府批準。經(jīng)批準的土地儲備開發(fā)計劃，由國土局下達給土地儲備機構，經(jīng)批準的土地儲備開發(fā)計劃，由國土局下達給土地儲備機構，非直轄市城市的土地儲備開發(fā)計劃同時報上級土地管理部門備案。非直轄市城市的土地儲備開發(fā)計劃同時報上級土地管理部門備案。土地儲備開發(fā)課件1.2 土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查 （1）土地儲備開發(fā)實施方案編制原則）土地儲備開發(fā)實施方案編制原則 系統(tǒng)性原則系統(tǒng)性原則 效益性原則效益性原則 可行性原則可行性原則 土地儲備開發(fā)課

5、件（2） 土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查程序土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查程序 準備工作階段準備工作階段 調查分析階段調查分析階段 方案編制階段方案編制階段 審查報批階段審查報批階段 確定開發(fā)方向、目標和規(guī)模；確定開發(fā)方向、目標和規(guī)模；編制土地儲備開發(fā)實施方案草案；編制土地儲備開發(fā)實施方案草案；土地儲備開發(fā)實施方案草案論證；土地儲備開發(fā)實施方案草案論證； 根據(jù)論證意見對開發(fā)實施方案草案進行修改，最終提出一個根據(jù)論證意見對開發(fā)實施方案草案進行修改，最終提出一個 科學合理、切實可行、綜合效益較好的方案作為土地儲備開科學合理、切實可行、綜合效益較好的方案作為土地儲備開 發(fā)實施推薦方案發(fā)實施推薦方案。

6、土地儲備開發(fā)課件（3） 土地儲備開發(fā)實施方案的主要內容土地儲備開發(fā)實施方案的主要內容 項目基本情況項目基本情況 w 項目區(qū)域情況項目區(qū)域情況w 現(xiàn)狀地上物狀況現(xiàn)狀地上物狀況w 項目規(guī)劃情況項目規(guī)劃情況 w 項目背景項目背景 編制依據(jù)編制依據(jù) w 法律法規(guī)依據(jù)法律法規(guī)依據(jù)w 項目依據(jù)項目依據(jù) 土地儲備開發(fā)課件 項目市場分析項目市場分析 w 宏觀經(jīng)濟分析宏觀經(jīng)濟分析w 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析w 土地市場分析土地市場分析w 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析 土地儲備開發(fā)實施主要內容及開發(fā)進度土地儲備開發(fā)實施主要內容及開發(fā)進度 w 前期手續(xù)的辦理前期手續(xù)的辦理w 征地拆遷征地拆遷w 市政建設市政建設 w

7、 分期開發(fā)的大項目需要對各分期開發(fā)地塊進行分期安排分期開發(fā)的大項目需要對各分期開發(fā)地塊進行分期安排 土地儲備開發(fā)課件 征地工作實施方案征地工作實施方案w 征收土地現(xiàn)狀征收土地現(xiàn)狀w 征地補償方案（征地補償內容及標準、征地補償方式、征地補償方案（征地補償內容及標準、征地補償方式、 征地費用的支付方式）征地費用的支付方式）w 征地補償費用構成與測算征地補償費用構成與測算w 征地工作進度計劃征地工作進度計劃 拆遷工作實施方案拆遷工作實施方案w 現(xiàn)狀調查統(tǒng)計現(xiàn)狀調查統(tǒng)計w 拆遷補償方案拆遷補償方案w 拆遷費用測算拆遷費用測算w 拆遷工作進度計劃拆遷工作進度計劃 土地儲備開發(fā)課件 市政建設實施方案市政建

8、設實施方案w 市政規(guī)劃說明市政規(guī)劃說明w 管線綜合管線綜合w 實施要求實施要求w 工程費用估算工程費用估算w 開發(fā)進度計劃開發(fā)進度計劃 土地供應方案土地供應方案w 土地供應模式土地供應模式w 土地供應計劃土地供應計劃w 土地儲備開發(fā)深度土地儲備開發(fā)深度w 儲備開發(fā)成本及入市交易底價的確定儲備開發(fā)成本及入市交易底價的確定w 資金回收計劃資金回收計劃 土地儲備開發(fā)課件w 投資方案主要包括總投資估算投資方案主要包括總投資估算w 資金籌措方案資金籌措方案w 出讓金估算出讓金估算w 交易底價估算交易底價估算w 土地銷售收入估算土地銷售收入估算w 現(xiàn)金流量和財務指標分析現(xiàn)金流量和財務指標分析 w 對于分期

9、開發(fā)的項目，還要做項目分期投資平衡分析對于分期開發(fā)的項目，還要做項目分期投資平衡分析w注意注意交易底價估算交易底價估算與與土地銷售收入估算土地銷售收入估算的區(qū)別的區(qū)別 投資方案投資方案土地儲備開發(fā)課件 項目管理方案項目管理方案v 建設計劃管理建設計劃管理土地儲備開發(fā)項目計劃管理體系圖土地儲備開發(fā)課件v 項目進度計劃管理項目進度計劃管理 施工前各階段和設計進度施工前各階段和設計進度 設計 招投標 / 簽定合同 預制與采購 施工階段施工階段 關鍵控制日期 總體跟蹤 長周期行為跟蹤 項目竣工階段項目竣工階段 現(xiàn)場清理與驗收準備 項目竣工驗收 項目移交 土地儲備開發(fā)項目各環(huán)節(jié)銜接關系圖 土地儲備開發(fā)課

10、件v 子項管理子項管理w 項目設計管理項目設計管理w 項目成本管理項目成本管理w 項目質量管理項目質量管理w 項目財務管理項目財務管理w 項目安全管理項目安全管理w 項目進度管理項目進度管理w 項目經(jīng)營管理項目經(jīng)營管理 重要事項說明重要事項說明w 提出項目中工作重點、方案調整措施及可能造成方案變化的因素提出項目中工作重點、方案調整措施及可能造成方案變化的因素w 最后將方案編制依據(jù)文件附在方案最后，以備方案審查最后將方案編制依據(jù)文件附在方案最后，以備方案審查土地儲備開發(fā)課件1.3 土地儲備開發(fā)實施主體的確定土地儲備開發(fā)實施主體的確定 （1）土地儲備開發(fā)實施主體的類型）土地儲備開發(fā)實施主體的類型土

11、地儲備中心自主開發(fā)模式土地儲備中心自主開發(fā)模式社會企業(yè)項目管理模式社會企業(yè)項目管理模式社會企業(yè)帶資開發(fā)模式社會企業(yè)帶資開發(fā)模式土地儲備開發(fā)課件v綜合對比上述三種模式，在第二和第三種模式下，通過綜合對比上述三種模式，在第二和第三種模式下，通過招標方式確定土地儲備開發(fā)實施主體，具有如下優(yōu)勢：招標方式確定土地儲備開發(fā)實施主體，具有如下優(yōu)勢：w 確保土地供應制度的實現(xiàn)確保土地供應制度的實現(xiàn)w 利于政府對土地資源的宏觀調控和供應市場的正確引導利于政府對土地資源的宏觀調控和供應市場的正確引導w 保證土地儲備開發(fā)質量，控制土地儲備開發(fā)成本保證土地儲備開發(fā)質量，控制土地儲備開發(fā)成本w 規(guī)范土地儲備開發(fā)項目招投

12、標活動，維護當事人合法權益規(guī)范土地儲備開發(fā)項目招投標活動，維護當事人合法權益w 引入競爭機制，使房地產(chǎn)市場從源頭上更加透明化、專業(yè)化引入競爭機制，使房地產(chǎn)市場從源頭上更加透明化、專業(yè)化w 讓政府集中有限的人力物力去控制、監(jiān)督土地一級開發(fā)的質量、讓政府集中有限的人力物力去控制、監(jiān)督土地一級開發(fā)的質量、 進度和成本進度和成本土地儲備開發(fā)課件（2）土地儲備開發(fā)實施主體的確定方式）土地儲備開發(fā)實施主體的確定方式直接委托直接委托（一般適用于第一種開發(fā)模式，偶爾也運用于（一般適用于第一種開發(fā)模式，偶爾也運用于 第二種、第三種模式第二種、第三種模式 ）招投標招投標（廣泛運用于第二種、第三種模式）（廣泛運用于

13、第二種、第三種模式）v 土地儲備開發(fā)實施主體招投標的流程主要有以下步驟土地儲備開發(fā)實施主體招投標的流程主要有以下步驟：w 前期準備階段前期準備階段w 招投標階段招投標階段 v 通過直接委托或招投標確定土地儲備開發(fā)實施主體后，由土地通過直接委托或招投標確定土地儲備開發(fā)實施主體后，由土地 儲備開發(fā)主體與土地儲備開發(fā)實施主體簽訂儲備開發(fā)主體與土地儲備開發(fā)實施主體簽訂土地儲備開發(fā)委土地儲備開發(fā)委 托協(xié)議托協(xié)議v 由土地儲備開發(fā)機構自主開發(fā)的項目則由政府批復給土地儲備由土地儲備開發(fā)機構自主開發(fā)的項目則由政府批復給土地儲備 中心即可，不簽署中心即可，不簽署土地儲備開發(fā)委托協(xié)議土地儲備開發(fā)委托協(xié)議土地儲備開

14、發(fā)課件（3）土地儲備開發(fā)實施主體的職責）土地儲備開發(fā)實施主體的職責土地儲備開發(fā)資金籌措土地儲備開發(fā)資金籌措土地儲備開發(fā)手續(xù)辦理土地儲備開發(fā)手續(xù)辦理征地拆遷征地拆遷基礎設施建設基礎設施建設 竣工驗收與成本核算竣工驗收與成本核算 土地儲備開發(fā)課件1.4 潛在項目實施主體競爭者前期工作潛在項目實施主體競爭者前期工作 v土地儲備開發(fā)項目如果確定采用第二種或第三種模式進土地儲備開發(fā)項目如果確定采用第二種或第三種模式進行土地儲備開發(fā)實施，對于社會企業(yè)來說是一個投資機遇，行土地儲備開發(fā)實施，對于社會企業(yè)來說是一個投資機遇，這些準備參與項目競爭的企業(yè)，稱之為這些準備參與項目競爭的企業(yè)，稱之為潛在項目實施主體潛

15、在項目實施主體競爭者競爭者。 v在確定項目實施主體前，這些競爭者需要完成的兩項工作：在確定項目實施主體前，這些競爭者需要完成的兩項工作：w 項目投資分析項目投資分析w 參與項目競爭參與項目競爭土地儲備開發(fā)課件2.1 建設項目用地預審建設項目用地預審 （1）建設項目用地預審概念與內容）建設項目用地預審概念與內容 v建設項目用地預審建設項目用地預審，是指國土資源管理部門在建設項目，是指國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用審批、核準、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。事項進行的審查。v建設項目用地預審管理辦法建設項目用地預審管理辦法于于20

16、092009年年1 1月月1 1日正式實日正式實施，這是建設項目用地預審的標準依據(jù)。施，這是建設項目用地預審的標準依據(jù)。土地儲備開發(fā)課件v建設項目用地預審的主要審查內容有：建設項目用地預審的主要審查內容有：建設項目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國家供建設項目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；建設項目用地規(guī)模是否符合有關建設用地指標的規(guī)定；建設項目用地規(guī)模是否符合有關建設用地指標的規(guī)定；建設項目占用耕地的，補充耕地初步方案是否可行；建設項目占用耕地的，補充耕地初步方案是否可行；征地補償費用和礦山項目土地

17、復墾資金的擬安排情況；征地補償費用和礦山項目土地復墾資金的擬安排情況；經(jīng)省級以上人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建經(jīng)省級以上人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建 設用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃的調整方案及其設用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃的調整方案及其 對規(guī)劃實施影響評估報告等是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定。對規(guī)劃實施影響評估報告等是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定。土地儲備開發(fā)課件（2）建設項目用地預審的原則）建設項目用地預審的原則 w 符合土地利用總體規(guī)劃符合土地利用總體規(guī)劃w 保護耕地，特別是基本農(nóng)田保護耕地，特別是基本農(nóng)田w 合理和節(jié)約集約利用土地合理和節(jié)約集約利用土地w

18、符合國家供地政策符合國家供地政策土地儲備開發(fā)課件（3）建設項目用地預審申報材料）建設項目用地預審申報材料建設項目用地預審申請表建設項目用地預審申請表建設項目用地預審申請報告建設項目用地預審申請報告項目立項批準文件項目立項批準文件單獨選址建設項目擬選址位于地質災害防治規(guī)劃確定的地質災單獨選址建設項目擬選址位于地質災害防治規(guī)劃確定的地質災 害易發(fā)區(qū)內的，提交地質災害危險性評估報告害易發(fā)區(qū)內的，提交地質災害危險性評估報告單獨選址建設項目所在區(qū)域的國土資源管理部門出具是否壓覆單獨選址建設項目所在區(qū)域的國土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明材料重要礦產(chǎn)資源的證明材料土地儲備開發(fā)課件2.2 項目立

19、項項目立項 （1）項目立項申請材料）項目立項申請材料（2）項目審查的內容與程序）項目審查的內容與程序v在實際的操作過程中，一般是實施主體同時遞交建設項目用地在實際的操作過程中，一般是實施主體同時遞交建設項目用地預審申請和項目立項申請，然后由發(fā)展與改革委員會向國土部門預審申請和項目立項申請，然后由發(fā)展與改革委員會向國土部門發(fā)送發(fā)送項目辦理用地預審告知單項目辦理用地預審告知單，然后由國土部門對建設項目，然后由國土部門對建設項目用地進行預審，并將預審結果告知發(fā)展改革委員會。用地進行預審，并將預審結果告知發(fā)展改革委員會。土地儲備開發(fā)課件2.3 規(guī)劃意見申報規(guī)劃意見申報 （1）控制性詳細規(guī)劃調整）控制性

20、詳細規(guī)劃調整v 控規(guī)調整的工作程序主要包括以下幾個步驟：控規(guī)調整的工作程序主要包括以下幾個步驟：w申報材料準備申報材料準備w預審與公示預審與公示w控規(guī)調整審查與報批控規(guī)調整審查與報批w控規(guī)調整審批通知書領取控規(guī)調整審批通知書領取 土地儲備開發(fā)課件（2）規(guī)劃意見書辦理）規(guī)劃意見書辦理v 規(guī)劃意見書辦理程序的主要步驟有：規(guī)劃意見書辦理程序的主要步驟有：w 申報材料準備申報材料準備（包括申報委托書、（包括申報委托書、建設項目規(guī)劃許可及其他建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表事項申報表、對項目的相關批復及規(guī)劃文件、法律法規(guī)規(guī)定、對項目的相關批復及規(guī)劃文件、法律法規(guī)規(guī)定其他需要報送的材料）其他需要報送的材料

21、）w 申報受理申報受理（由規(guī)劃管理部門的受理科室對申報材料進行形式審（由規(guī)劃管理部門的受理科室對申報材料進行形式審查，同時審查申請事項是否在本規(guī)劃部門管理職責范圍內）查，同時審查申請事項是否在本規(guī)劃部門管理職責范圍內）w 審查與決定審查與決定（首先由規(guī)劃管理部門委托測繪部門釘樁勘界，并（首先由規(guī)劃管理部門委托測繪部門釘樁勘界，并出具釘樁勘界報告；然后由規(guī)劃管理部門審查確定建設用地及出具釘樁勘界報告；然后由規(guī)劃管理部門審查確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積并提出規(guī)劃設計要求，通過審查代征城市公共用地范圍和面積并提出規(guī)劃設計要求，通過審查的項目，由規(guī)劃管理部門頒發(fā)的項目，由規(guī)劃管理部門頒發(fā)規(guī)

22、劃意見書規(guī)劃意見書）土地儲備開發(fā)課件 2.4 專業(yè)意見征詢專業(yè)意見征詢 v 交通影響評價交通影響評價v 環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價v 林木處理意見林木處理意見v 文物保護意見文物保護意見v 市政綜合咨詢市政綜合咨詢 土地儲備開發(fā)課件2.5 征地拆遷報批征地拆遷報批 （1）征地報批）征地報批v征地審批環(huán)節(jié)一般分為五個步驟：征地審批環(huán)節(jié)一般分為五個步驟： 征地方案公告征地方案公告 征地調查征地調查 征地補償安置方案公告征地補償安置方案公告 征地聽證征地聽證 征地報批征地報批土地儲備開發(fā)課件v狹義拆遷的行政審批事項主要有：狹義拆遷的行政審批事項主要有： 申報年度拆遷計劃申報年度拆遷計劃 申報拆遷范圍暫

23、停辦理相關事項申報拆遷范圍暫停辦理相關事項 開展拆遷招投標開展拆遷招投標 拆遷入戶調查、測繪和評估拆遷入戶調查、測繪和評估 編制拆遷補償安置實施方案編制拆遷補償安置實施方案 籌集拆遷補償資金及可購安置房、拆遷裁決周轉房籌集拆遷補償資金及可購安置房、拆遷裁決周轉房 申辦房屋拆遷許可證申辦房屋拆遷許可證（2）拆遷報批）拆遷報批土地儲備開發(fā)課件實施與交付實施與交付 3.1 征地實施程序征地實施程序 （1）征地公告）征地公告（2）征地補償安置協(xié)議簽訂）征地補償安置協(xié)議簽訂（3）征地補償安置費支付）征地補償安置費支付 （4）地上物拆除與安置建設）地上物拆除與安置建設（5）征地掃尾事項辦理）征地掃尾事項辦

24、理土地儲備開發(fā)課件3.2 征地補償與安置的原則與方式征地補償與安置的原則與方式 （1）征地工作原則）征地工作原則v公開公正原則公開公正原則v切實維護被征地農(nóng)民合法權益原則切實維護被征地農(nóng)民合法權益原則 v被征地農(nóng)民生活水平不降低，長期生活有保障原則被征地農(nóng)民生活水平不降低，長期生活有保障原則 v征地工作跟蹤檢查原則征地工作跟蹤檢查原則土地儲備開發(fā)課件（2）征地補償?shù)膬热菖c標準）征地補償?shù)膬热菖c標準v根據(jù)根據(jù)土地管理法土地管理法的規(guī)定，的規(guī)定，征收耕地的補償費用征收耕地的補償費用包括包括土地補償土地補償費費、安置補助費安置補助費以及以及地上附著物和青苗的補償費地上附著物和青苗的補償費。v一般來說

25、，各級國土資源部門需按要求確定年產(chǎn)值標準、年產(chǎn)值一般來說，各級國土資源部門需按要求確定年產(chǎn)值標準、年產(chǎn)值倍數(shù)、征地區(qū)片綜合地價，以此為依據(jù)確定征地補償標準。倍數(shù)、征地區(qū)片綜合地價，以此為依據(jù)確定征地補償標準。土地儲備開發(fā)課件（3）被征地農(nóng)民安置的途徑）被征地農(nóng)民安置的途徑 v根據(jù)國土資源部根據(jù)國土資源部關于切實做好征地補償安置工作的通知關于切實做好征地補償安置工作的通知 的規(guī)定，的規(guī)定，被征地農(nóng)民安置途徑包括被征地農(nóng)民安置途徑包括： w 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置w 重新?lián)駱I(yè)安置重新?lián)駱I(yè)安置w 入股分紅安置入股分紅安置w 異地移民安置異地移民安置 土地儲備開發(fā)課件3.3 拆遷實施程序拆遷實施程序 （1）拆遷公告）拆遷公告（2）拆遷補償安置協(xié)議簽署與補償安置到位）拆遷補償安置協(xié)議簽署與補償安置到位（3）拆遷裁決）拆遷裁決（4）強制拆遷）強制拆遷（5）拆除和拆遷檔案整理歸檔）拆除和拆遷檔案整理歸檔土地儲備開發(fā)課件3.4 拆遷工作原則與方式拆遷工作原則與方式（1）拆遷工作原則）拆遷工作原則v 維護社會穩(wěn)定原則維護社會穩(wěn)定原則v 符合城市規(guī)劃原則符合城市規(guī)劃原則v 有利于城市舊區(qū)改造有利于城市舊區(qū)改造v 有利于生態(tài)環(huán)境改善有利于生態(tài)環(huán)境改善 土地儲備開發(fā)課件（2）拆遷補償對象、范圍與方式）拆遷補償對象、范圍與方式 v拆遷補償對象是被拆遷房屋及其附