天門生姜大市場定位方案初稿

1、 項目背景項目背景項目地理位置 本項目地處銅陵南大門，雖然距銅陵市區(qū)直線距離12公里，但由于鎮(zhèn)區(qū)屬低山丘陵區(qū)，嚴重阻礙了地區(qū)交通發(fā)展，使鎮(zhèn)區(qū)與市區(qū)以及外圍城市聯(lián)系較為不便，造成城鎮(zhèn)經濟發(fā)展滯后。隨著近幾年地區(qū)經濟快速發(fā)展，天門鎮(zhèn)的交通條件得以明顯的改善，給城鎮(zhèn)發(fā)展帶來了前所未有的機遇 區(qū)位項目的背景v銅陵白姜是稀有的地方優(yōu)良品種，具有較強的適應性、良好的豐產性、優(yōu)良的品質和獨特的使用價值，是銅陵“八寶之一”。天門鎮(zhèn)特色農產品發(fā)展，其發(fā)展瓶頸在于，缺乏市場信息，產品銷售較困難，導致農產品價格波動大，制約了特色農產品做大做強。v因此，政府決定在天門鎮(zhèn)新區(qū)的市場用地內，擬建以生姜等特色農產品加工、批

2、發(fā)、精品零售為主，并兼顧地方小商品批發(fā)以及相關配套服務設施于一體的生姜綜合大市場項目，以此帶動地方經濟快速發(fā)展。同時，考慮綜合市場建設與鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境相協(xié)調，并體現(xiàn)地方建筑文化特色。v天門鎮(zhèn)生姜綜合大市場項目選址位于鎮(zhèn)新區(qū)南片區(qū)內，旅游大道以西，經二路以東，新順牌路與老順牌路之間的地塊，該地塊地勢南高北低，地勢總體相對較為平整，規(guī)劃總用地面積為公頃。2、宏觀環(huán)境調研、宏觀環(huán)境調研宏觀環(huán)境調研宏觀環(huán)境調研（1）城市經濟發(fā)展環(huán)境（3）商業(yè)環(huán)境（4）其它宏觀環(huán)境（2）城市人口環(huán)境城市經濟v 從總量指標來看，銅陵近5年經濟呈現(xiàn)較大規(guī)模增長；從人均指標來看，人均GDP也獲得大幅增長，居民財富增長迅速。從GDP

3、 總量和人均GDP 增長率來看，從2007年開始，銅陵增長率逐年上升，進入新一輪經濟加速期，預計未來2-3 年內經濟將保持快速增長 2007年全年實現(xiàn)生產總值億元，按可比價計算，比上年增長15.1%。按常住人口計算，全年人均生產總值39838元。工業(yè)增加值占地區(qū)生產總值比重為62.5%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16769元，比上年增長 17.6%；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出9205元，增長14.1%。2007年，全市在崗職工年平均工資23376元，增長22.2%。 2007年城鄉(xiāng)居民人均人民幣儲蓄存款余額15651元，比上年末增加776元；人均本外幣儲蓄存款額為15734元，比上年增加731元。

4、 余v 全市生產總值跨過了兩個百億元臺階，由2002年的93億元增加到2009年的億元，按可比價計算，年均增長16.6%，總量在全省前移2位；人均地區(qū)生產總值超過5000美元。財政總收入跨過五個十億元臺階，由億元增加到50億元，年均增長39.4%，總量在全省前移9位。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值、主營業(yè)務收入和利潤年均分別增長21.9%、41.8%和58.1%，總量在全省的位次分別前移了5位、2位和6位?！?61”行動計劃順利實施，有色金隆電解銅擴建、銅化60萬噸磷復合肥、海螺三期、國電一期等重大項目相繼建成或開工建設，五年累計完成固定資產投資395億元，相當于2003年前47年投資額的總和。 銅陵

5、市人口 人口至2007年底，全市總戶數(shù)239194戶，總人口736468人。全市人口中男性378614人，女性357854人，男女性別比為105.80 100。全市非農業(yè)人口433025人， 農業(yè)人口303443人。全市全年出生人口6632人，死亡人口3733人， 遷入人口11660人，遷出人口9945人。全市人口出生率為9.06；人口死亡率為5.09，人口自然增長率為3.95。市區(qū)總人口439090 人， 總戶數(shù)138949戶， 男性225415人， 女性213675人， 男女性別比為105.49 100。非農業(yè)人口388350人，農業(yè)人口50740人 銅陵市商業(yè)格局及趨勢 v銅陵已形成核心

6、商圈、次級區(qū)域性商圈、社區(qū)商圈共存的城市商業(yè)體系。v核心商圈構成：由長江路、淮河路、金山路和義安路田字商圈組成。覆蓋：內環(huán)核心區(qū)域，朝陽路楊家山路等幾條城市主要干道縱橫其間，匯集財富廣場、世紀華聯(lián)、蘇寧電器、合肥百貨大樓等大型商場了眾多專賣店、餐飲名店、高檔寫字樓和賓館。輻射：涵蓋購物、休閑、餐飲、娛樂和商務等多種商業(yè)形態(tài)，直接輻射市區(qū)上幾十萬人口，間接輻射周邊銅陵縣和獅子山、郊區(qū)、開發(fā)等靠近銅陵的地區(qū)。 v次級區(qū)域商圈 近年來銅陵商業(yè)地產開發(fā)重心向外轉移，在一些社區(qū)成熟的地段逐漸形成區(qū)域中心商業(yè)，其提供一定的比較性購物服務，兼顧社區(qū)便利性購物，規(guī)模較鄰里中心大，業(yè)態(tài)較鄰里中心多元，既對核心商

7、圈功能起到補充，又構成對周邊各中小型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)延伸，尤以城南、城西的發(fā)展最為明顯 v社區(qū)商圈 社區(qū)商業(yè)因其購物便利、品種檔次適應性強、經營長期性、顧客穩(wěn)定性及服務親和性等優(yōu)勢，在銅陵得以長足發(fā)展，并日漸成為開發(fā)熱點。 宏觀經濟分析v宏觀經濟：1、 GDP持續(xù)穩(wěn)定增長（16.6%）；2、 宏觀利好調整（土地政策、物權法等）；3、 全國城市化進程；4、 國民投資渠道進入房地產市場 5、 市場放量大帶來的供需矛盾 6、 政府強化調整3、項目地段環(huán)境調研項目地段項目地段環(huán)境調研環(huán)境調研（1）周邊居民環(huán)境周邊居民環(huán)境（4）地段未來規(guī)劃地段未來規(guī)劃狀況狀況（5）項目地塊開發(fā)項目地塊開發(fā)條件條件（3）地

8、段區(qū)位特征地段區(qū)位特征（2）地段商業(yè)環(huán)境地段商業(yè)環(huán)境地段商業(yè)環(huán)境地段商業(yè)環(huán)境 招商引資成效顯著。截止2004年共引進企業(yè)11家，實際到位資金9000萬元，超額完成了縣下達目標任務，其中投資款500萬元以上項目4個，新引進2個，即銅陵金豐經貿公司和上海申粹建材公司。 周邊居民環(huán)境周邊居民環(huán)境 天門鎮(zhèn)是銅陵的南大門。鎮(zhèn)域面積166平方公里，為全縣面積最大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總人口萬人，轄25個行政村和2個居委會，360個村民小組，13694戶，全鎮(zhèn)耕地面積4萬余畝，人均耕地約1畝。境內資源較為豐富，石灰石、煤儲量豐富；總投資16億元的上峰水泥項目正在建設之中，擁有孫沖、小嶺、東山等合法煤礦13家，楓華、敕山等

9、金屬和非金屬礦山20余家，鎮(zhèn)內旅游資源潛力巨大，雙龍洞、十里長沖、天目湖等尚待開發(fā)利用；生姜、茶葉等特色農業(yè)發(fā)展已初具規(guī)模，規(guī)模較大的農產品龍頭加工企業(yè)有和平生姜廠、臣浩牌精米加工中心、華鵬姜制品有限責任公司等；鎮(zhèn)內交通條件較為便利，順牌路、銅青路穿境而過，沿江高速、銅湯高速、銅九鐵路正在建設之中。距大通水運碼頭公里，2004年全鎮(zhèn)工農業(yè)總產值億元，財政收入萬元。農民人均純收入3120元，人口自然增長率3.24%，全年引進資金9000余萬元，社會各項事業(yè)協(xié)調發(fā)展。 地段區(qū)位特征地段區(qū)位特征l天門鎮(zhèn)地處安徽省銅陵市南部，該地區(qū)屬暖溫帶半濕潤季風氣候。本項目地點距市區(qū)公里。由于該地區(qū)工業(yè)企業(yè)較少，

10、污染不重，目前大氣環(huán)境質量較好。地段未來規(guī)劃狀況地段未來規(guī)劃狀況商業(yè)+住宅=一體化高質量城鎮(zhèn)項目地塊開發(fā)條件項目地塊開發(fā)條件 天門鎮(zhèn)地處安徽省銅陵市天門鎮(zhèn)經三路以西，經二路以東，老順牌路與新順牌路之間的區(qū)域，該地塊地勢南高北低地勢相對平整4、項目商圈調研分析、項目商圈調研分析項目商圈調研分析項目商圈調研分析（1）項目商圈范圍的確定分項目商圈范圍的確定分（2）商圈分析商圈分析(3)經營者調研分析經營者調研分析項目商圈范圍的確定分析項目商圈范圍的確定分析n商圈范圍劃分確定1.商圈范圍nA.集中型商圈天門鎮(zhèn)董店市場70余家臨街商店 市區(qū) 6家農貿市場nB.分散型商圈天門鎮(zhèn)周邊：朱村鎮(zhèn)市場80余家臨街

11、順安市場200余家臨街商店大通市場40余家臨街商店商圈的分析 地點類型nA.孤立店nB.未規(guī)劃商業(yè)區(qū) 行業(yè)型態(tài)nA.于主要商店街、干道之行業(yè)類型nB.以販賣產品為主，生產之為次 建物型態(tài)na.建筑高度5-15米，樓層1-3nb.建筑型式為舊 式 本商圈內匯聚人潮之場所類型na.商店nb.政府之行政機關nc.學校、文教機關、公園nd.補習班ne.菜市場，nF.超級市場 聚集人口類型na.青少年nb.上班族nc.特定行業(yè)人士經營者調查分析n天門鎮(zhèn)經營者有70余戶，年齡在25-55歲中端消費群體。 天門鎮(zhèn)生姜綜合大市場屬于中端消費。消費者認可度極高。 市區(qū)經營者2800余戶，前期配備批發(fā)市場經營者關

12、注度不夠。1、項目分析（1）項目條件與資源分析（2）項目SWOT分析項目項目SWOT分析分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（S）劣勢（劣勢（W）綜合分析綜合分析市場威脅（市場威脅（T）市場機會（市場機會（O）項目優(yōu)勢v項目于生產銷售于一體的大型批發(fā)市場，省去中間代理環(huán)節(jié)。v交通，項目位于銅陵中南部，交通得到改善，交通便捷，交通通達性好，銅陵沿江近海處于上海與武漢、南京與九江的中心。v配套，項目后期配套購物、娛樂、餐飲、休閑、教育、醫(yī)療等社區(qū)服務相結合建立全方位的泛商業(yè)社區(qū)模式。v升值空間，住宅中的“績優(yōu)股”，日益成投資熱點，升值潛力無限 v環(huán)境：天門鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，青山綠水，景致宜人。鎮(zhèn)區(qū)內有風景旅游文化景點

13、很多，如：翠竹禪林、天目湖、灣池柳、雙龍洞等旅游景點。項目劣勢v區(qū)位價值目前偏低銅陵縣天門鎮(zhèn)目前離市區(qū)較遠。v項目目前配套比較缺乏v市場人氣不旺，人流相對少v天門鎮(zhèn)到市區(qū)目前只有一條公交線市場機會v區(qū)位價值迅速提升天門鎮(zhèn)由朱村鎮(zhèn)和董店鎮(zhèn)合并，現(xiàn)天門鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府在董店，朱村市場相當破舊交通閉塞。v銅陵市區(qū)內房價相當高，天門鎮(zhèn)市場房價占絕對優(yōu)勢。v銅陵房地產開發(fā)核心由市中心向外擴散居民置業(yè)心里的改變。v天門鎮(zhèn)交通條件得到很大的改善。市場威脅v市區(qū)內競爭樓盤，綠源農產品批發(fā)市場，蔬菜批發(fā)市場，白肉批發(fā)市場。v區(qū)域以外的競爭樓盤，池州杏花村農產品批發(fā)市場。v市區(qū)商業(yè)發(fā)展迅速，市場挑戰(zhàn)壓力增強。市場綜合分析

14、v有公司+基地+農戶的產業(yè)化的經營模式v市區(qū)內市場未飽和，有很大的需求v市區(qū)內各大批發(fā)市場產品不齊全，未形成氣候，給天門生姜大市場一個整合發(fā)展提供很大的上升空間目前市場以多元化餐飲、休閑、娛樂、日常購物為主，時尚消費購物為輔，提供一站式全方位的批發(fā)零售消費廣場。目前項目周邊商業(yè)以專業(yè)市場為主，業(yè)態(tài)較為單一，檔次也不高，零貨百貨功能定位 滿足本區(qū)域居住人群，生活配套休閑、娛樂需求； 提供本區(qū)休閑商務要求；滿足游客群的餐飲、娛樂、特色購物的消費集中點；滿足銅陵市有生活品質和消費新體驗追求的各類適合人群 。4、項目形象定位、項目形象定位 項目形象定位融合了項目本身的環(huán)境，區(qū)位，市場事項目形象定位融合

15、了項目本身的環(huán)境，區(qū)位，市場事態(tài)等特點形成初步意見：態(tài)等特點形成初步意見： 天門生姜大市場天門生姜大市場 平價、一站式批發(fā)市場平價、一站式批發(fā)市場6、項目目標消費者定位、項目目標消費者定位v目標消費群的甄別v主力目標消費群v輔助性目標消費群v消費群體的區(qū)域定位v消費群體的年齡結構定位v消費群體的收入水平定位消費者類別消費者類別消費行為消費行為公務員/機關單位人員自身消費相對較小，以日常生活用品為主；交際應酬相對較多，消費以中高檔為主，注重消費環(huán)境及服務；注重商品的質量，追求更高層次的文化、娛樂、享受民營企業(yè)、中高管理人員收入較高有一定的生活質量要求；注重消費場所的環(huán)境；注重交通的可行便利性；注

16、重停車的便利性；餐飲、娛樂、購物消費較大；年齡段較集中于2850歲左右；對價格敏感度較低。旅游類消費人群長假期“假日經濟”及舒適宜人的氣候吸引國內游客；消費偏重多元化餐飲類、休閑類。愿意消費(嘗試)新穎娛樂、休閑活動；年齡段主要集中于20-45歲左右。 7、項目銷售價格定位、項目銷售價格定位（1）項目價格策略定位依據(jù)（2）項目價格定位建議 （3）項目價格在市場競爭中的調整策略v項目的價格定位主要通過了解房產市場行情，參考周邊項目定價及就銅陵市區(qū)的房地產項目進行了走訪調查。v價格定位可采取市場調查的建議價3000-5000。v此次價格的定位主要是建立在市場研究層面對的產品，銷售價格和產品的部分建議及預測不過多涉及系統(tǒng)研究及實際中技術方面的可行性。通過后期的溝通及合作，我可將在本方案的基礎上更深入的方案研究。v由于時間有限，難免疏漏，不足之處，誠盼指正。8、項目規(guī)劃建議、項目規(guī)劃建議v項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的v整體建筑規(guī)劃建議v項目整體建筑風格v項目產品的市場調研結果v1、尊重地方的文化傳統(tǒng)，并延續(xù)地方特色的街道機理格局，在建筑設計方面，應充分挖掘皖南徽派建筑的特色，并