房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款基本流程

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款基本流程開發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的， 用于房屋建造、 土地開發(fā) 過程中所需的貸款。借款主體經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立， 在工商行政管理部門登記注冊并已取 得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款條件1. 必須經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理機(jī)關(guān)注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并通過年檢， 取得行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資 質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2. 具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。3. 開發(fā)項目與其資質(zhì)等級相符。4. 項目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實、有效，應(yīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃

2、許可證、開（ 施）工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。5. 項目的實際功能與規(guī)劃用途相符， 能有效滿足當(dāng)?shù)刈≌袌龅男枨螅?有良 好的市場租售前景。6. 項目的工程預(yù)算、 施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定， 工程預(yù)算總 投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要。7. 貸款用途符合國家有關(guān)法規(guī)和政策。8. 項目資本金應(yīng)達(dá)到項目預(yù)算總投資的 35% 以上，并須在銀行貸款到位之 前投入項目建設(shè)。貸款所需材料一.基本材料1.1. 法人營業(yè)執(zhí)照 （ 原件及復(fù)印件） 和建設(shè)管理部門核準(zhǔn)的資質(zhì)證明 ;2. 法人代碼證書 （ 原件及復(fù)印件）;3. 稅務(wù)登記證（原件及復(fù)印件）;4. 企業(yè)貸

3、款卡;5. 財政部門或會計（ 審計 ）事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個年度財務(wù)報表和審計報告， 成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來的年度審計報告和近期報表;6. 公司章程（原件及復(fù)印件）;7. 驗資報告（原件及復(fù)印件）;8. 法定代表人證明、簽字樣本;9. 企業(yè)董事會成員和主要負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本;10. 若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件（原件 ）;11. 貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書 （原件 ） ;12. 其他所需材料。二.貸款項目材料1. 國有土地出讓合同 ;2. 國有土地使用證 ;3. 中標(biāo)通知書 ;

4、4. 付清土地出讓金憑證;5. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證;6. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證;7. 建筑工程施工許可證;8. 建筑總承包合同 ;9. 項目總投資測算及建筑資金缺口證明 ;10. 項目可行性報告;11. 其他相關(guān)材料。三.擔(dān)保材料按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。貸款利率貸款利率按中國人民銀行利率浮動有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一般上浮15% 30%貸款程序1. 借款人申請借款時，應(yīng)首先填寫借款申請書，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關(guān)資料。2. 銀行受理借款人申請后 , 應(yīng)按銀行規(guī)定程序 , 指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件， 對工程項目的可行性和概預(yù)算情況進(jìn)行評估， 測定貸款的風(fēng)險 度。提出

5、貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔(dān)保方式意見。3. 銀行審查人員對調(diào)查人員提供的調(diào)查報告、 評估報告及所依據(jù)的資料、 文 件進(jìn)行審查核實，提出審查意見。在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行審批貸款。商品房開發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照銀行頒布的有關(guān)中長期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。4. 貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)貸款通則的規(guī)定與借款人簽訂借款合同，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款種類和申請條件照開發(fā)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又有以下幾種類型：1 、住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場 銷售住房的貸款。2 、商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房

6、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向 市場銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。3 、 土地開發(fā)貸款， 是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請的貸款， 不與具體項目相聯(lián)系， 由于最終仍然用來支持房地產(chǎn)開發(fā)， 因此這類貸款仍屬房地產(chǎn)開發(fā)貸款。除一般貸款所要求的條件外， 申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人還應(yīng)具備以下條 件：1 、有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。2 、已取得貸款項目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時間長于貸款終止時 間。3 、已取得貸款項目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開工許可證，外銷房屋許可證，并完成各項立項手續(xù)，且全部

7、立項文件完整、真實、有效。4、貸款項目申報用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場的需求。5 、貸款項目工程預(yù)算、施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù) 算投資總額能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要。6 、具有一定比例的自有資金（ 一般應(yīng)達(dá)到項目預(yù)算投資總額的 30%） ，并能夠在銀行貸款之前投入項目建設(shè)。7 、在銀行開立帳戶保持正常業(yè)務(wù)往來。8 、開發(fā)商須對建設(shè)的房地產(chǎn)進(jìn)行保險，且第一受益人為貸款銀行。房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請資料1. 基本材料法人營業(yè)執(zhí)照（副本及影印件）;法人代碼證書（副本及影印件）;法定代表人證明、簽字樣本（原件及影印件）;貸款

8、（卡）（ 原件及影印件）;財政部門或會計（ 審計 ） 事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個年度財務(wù)報表和審計報告。 新建企業(yè)免提交; 成立不足三年的企業(yè)，提交自成立以來的年度和近期報表;稅務(wù)部門年檢合格的稅務(wù)登記證明 ;利稅清算表;公司合同（ 原件及影印件）;公司章程（ 原件及影印件）;企業(yè)董事會成員和主要負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本等。若客戶為有限責(zé)任公司、 股份有限公司、 合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)， 要 求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件（原件 ）;貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書 （原件 ）2. 貸款項目材料開發(fā)項目可行性研究報告及批準(zhǔn)文件（原件及影印件）;有權(quán)部門批準(zhǔn)的項目、實

9、施和開發(fā)的文件和計劃 （ 原件及影印件） 。3. 擔(dān)保材料按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。4. 已經(jīng)作過客戶評價并在有效期內(nèi)的客戶， 如無變更的， 可不需提供客戶基本材料，只需提供貸款項目材料和擔(dān)保材料。5. 授信客戶只需提供貸款項目材料、擔(dān)保材料和貸款證 （卡） 。6. 要求客戶提供的材料在 中國銀行信貸業(yè)務(wù)申請材料清單 相關(guān)欄內(nèi)標(biāo)示II . IIU。房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請受理調(diào)查項目評估核查審批辦理手續(xù)資料歸檔貸后管理收貸撤保一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請（ 一 ） 借款人資格借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件：1 、 借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān) （

10、或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（ 事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。2 、 有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。3 、 經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好。4 、 信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。5 、有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。6 、有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。7 、貸款項目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效。8 、借款人已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程開工證。9 、貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨螅幸?guī)范的可行性研究報告。10 、貸款項目工程預(yù)算報告合理真實

11、。11 、貸款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設(shè)。12 、企業(yè)信用等級和風(fēng)險度符合貸款人的要求。13 、貸款人規(guī)定的其他條件。( 二 ) 申請貸款資料開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項目的相關(guān)資料。1 、 單位資料(1) 經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、 法人代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書 (股份制企業(yè)) 、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證( 卡 ) 及復(fù)印件;(2) 單位章程、成立批文;(3) 經(jīng)會計師事務(wù)所驗審的近三年年報及本期財務(wù)報表;(4) 工商管理部門的注冊驗資報告、 開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件 ;(5)

12、 法人代碼證復(fù)印件、年檢報告;(6) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書;(7) 借款申請報告;(8) 公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請貸款的決議 ;(9) 若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5 項資料并報貸款擔(dān)保承諾書 ; 若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款， 須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明 ;(10) 公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。2 、 項目資料(1) 項目立項批文、可行性研究報告及項目預(yù)算報告;(2) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3) 建筑工程規(guī)劃許可證;(4) 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證;(5) 地價

13、款繳交憑證復(fù)印件;(6) 施工許可證;(7) 房地產(chǎn)預(yù)算許可證;(8) 合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。( 三 ) 、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款 “三性 ”原則和貸款投向政策， 對貸款調(diào)查部門提供的資料進(jìn)行核實， 評價貸款風(fēng)險， 復(fù)測貸款風(fēng)險度， 提出貸款決策建議， 供貸款決策人參考。( 一 ) 貸款審查的主要內(nèi)容1 、審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。2 、根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。3 、審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權(quán)限評估，評估報告是否已批準(zhǔn)，項目情況是否可行。4 、 審查貸款用途是否合法

14、合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。5 、 審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款最長期限為 3 年，建筑業(yè)短期貸款最長不超過1 年。6 、 審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。質(zhì)押貸款：包括存單、國庫券等有價證券質(zhì)押貸款。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運(yùn)車輛抵押貸款。俁證貸款： (1) 俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民， 擔(dān)保法規(guī)定國家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人;(2) 核實保證人保證意見的真實性、 合法性， 如股份公司要有董事會決議;(3) 審查保證人的保證能力。7

15、、 復(fù)算貸款風(fēng)險度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險度。計算公式為：貸款項目綜合風(fēng)險度二貸款方式風(fēng)險系數(shù)X企業(yè)信用等級系數(shù)X(1-Y)+項 目風(fēng)險等級系數(shù)XYY= 項目投資總額/( 企業(yè)凈有形資產(chǎn)+ 項目投資總額)貸款資產(chǎn)風(fēng)險度=(正常貸款金額X項目貸款風(fēng)險度X1.0+逾期貸款金額X 項目貸款見儀式X1.3+呆滯貸款金額X項目貸款風(fēng)險度X1.8+呆賬貸款金額x 項目貸款風(fēng)險度X2.5)/貸款總額8 、 審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例 10% 。9 、 按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評估報告、

16、 調(diào)查意見不夠詳盡， 可以提出補(bǔ)充 評估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評估與調(diào)查。貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入 房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批表 交審查主管復(fù)審。 經(jīng)審查崗主管審查同意后， 按授權(quán)授信審批權(quán)限報有 權(quán)人簽批。10 二 ) 貸款的審批房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項目評估權(quán)限辦理。1 、 貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。2 、 凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調(diào)查的實審意見， 并由行長簽署上報。 上級行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會或有權(quán)簽批人簽批。 上級行審查崗

17、的審查內(nèi)容基本與貸款上報行的審查崗相同。3 、 貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的， 要說明理由， 有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門， 并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。五、貸款的發(fā)放經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后， 信貸員通知借款人、 擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押 （質(zhì)押 ）合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證 （見證 ）、抵押登記、保險等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項目辦理有效的建筑工程保險。以房屋作為抵押品的， 有償清全部貸款本息之前， 應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險， 且投保期至少要長于借款期半年。 保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人，保險單正本由貸款行執(zhí)管。若屬抵押 （質(zhì)押 ）擔(dān)保方式， 借款人應(yīng)將抵押物 （質(zhì)物 ）權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、 保險單等交貸款人收押保管， 并由貸款人出具收條給借款人。 借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)