房地產項目開發(fā)貸款基本流程

1、房地產項目開發(fā)貸款基本流程開發(fā)貸款定義房地產開發(fā)類貸款是指對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的， 用于房屋建造、 土地開發(fā) 過程中所需的貸款。借款主體經房地產開發(fā)行業(yè)主管部門批準設立， 在工商行政管理部門登記注冊并已取 得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的房地產開發(fā)企業(yè)。貸款條件1. 必須經國家房地產業(yè)主管部門批準設立，在工商行政管理機關注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并通過年檢， 取得行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產開發(fā)企業(yè)資 質等級證書的房地產開發(fā)企業(yè)。2. 具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。3. 開發(fā)項目與其資質等級相符。4. 項目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實、有效，應取得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃

2、許可證、開（ 施）工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。5. 項目的實際功能與規(guī)劃用途相符， 能有效滿足當地住宅市場的需求， 有良 好的市場租售前景。6. 項目的工程預算、 施工計劃符合國家和當地政府的有關規(guī)定， 工程預算總 投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要。7. 貸款用途符合國家有關法規(guī)和政策。8. 項目資本金應達到項目預算總投資的 35% 以上，并須在銀行貸款到位之 前投入項目建設。貸款所需材料一.基本材料1.1. 法人營業(yè)執(zhí)照 （ 原件及復印件） 和建設管理部門核準的資質證明 ;2. 法人代碼證書 （ 原件及復印件）;3. 稅務登記證（原件及復印件）;4. 企業(yè)貸

3、款卡;5. 財政部門或會計（ 審計 ）事務所核準的前三個年度財務報表和審計報告， 成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來的年度審計報告和近期報表;6. 公司章程（原件及復印件）;7. 驗資報告（原件及復印件）;8. 法定代表人證明、簽字樣本;9. 企業(yè)董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本;10. 若客戶為有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件（原件 ）;11. 貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權委托書 （原件 ） ;12. 其他所需材料。二.貸款項目材料1. 國有土地出讓合同 ;2. 國有土地使用證 ;3. 中標通知書 ;

4、4. 付清土地出讓金憑證;5. 建設用地規(guī)劃許可證;6. 建設工程規(guī)劃許可證;7. 建筑工程施工許可證;8. 建筑總承包合同 ;9. 項目總投資測算及建筑資金缺口證明 ;10. 項目可行性報告;11. 其他相關材料。三.擔保材料按保證、抵押或質押的不同要求提供材料。貸款利率貸款利率按中國人民銀行利率浮動有關規(guī)定執(zhí)行。一般上浮15% 30%貸款程序1. 借款人申請借款時，應首先填寫借款申請書，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關資料。2. 銀行受理借款人申請后 , 應按銀行規(guī)定程序 , 指定調查人員調查借款人是否符合貸款條件， 對工程項目的可行性和概預算情況進行評估， 測定貸款的風險 度。提出

5、貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔保方式意見。3. 銀行審查人員對調查人員提供的調查報告、 評估報告及所依據的資料、 文 件進行審查核實，提出審查意見。在調查、審查的基礎上，由銀行審批貸款。商品房開發(fā)貸款的審批權限，按照銀行頒布的有關中長期貸款授權規(guī)定執(zhí)行。4. 貸款人同意貸款的，應當根據貸款通則的規(guī)定與借款人簽訂借款合同，并依據有關法律規(guī)定，嚴格審查擔保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關手續(xù)。房地產開發(fā)貸款種類和申請條件照開發(fā)內容的不同，房地產開發(fā)貸款又有以下幾種類型：1 、住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場 銷售住房的貸款。2 、商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房

6、地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向 市場銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。3 、 土地開發(fā)貸款， 是指銀行向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。4、房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款，是指房地產開發(fā)企業(yè)因資金周轉所需申請的貸款， 不與具體項目相聯系， 由于最終仍然用來支持房地產開發(fā)， 因此這類貸款仍屬房地產開發(fā)貸款。除一般貸款所要求的條件外， 申請房地產開發(fā)貸款的借款人還應具備以下條 件：1 、有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。2 、已取得貸款項目的土地使用權，且土地使用權終止時間長于貸款終止時 間。3 、已取得貸款項目規(guī)劃投資許可證、建設許可證、開工許可證，外銷房屋許可證，并完成各項立項手續(xù)，且全部

7、立項文件完整、真實、有效。4、貸款項目申報用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當地城市規(guī)劃和房地產市場的需求。5 、貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規(guī)定。工程預 算投資總額能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要。6 、具有一定比例的自有資金（ 一般應達到項目預算投資總額的 30%） ，并能夠在銀行貸款之前投入項目建設。7 、在銀行開立帳戶保持正常業(yè)務往來。8 、開發(fā)商須對建設的房地產進行保險，且第一受益人為貸款銀行。房地產開發(fā)貸款申請資料1. 基本材料法人營業(yè)執(zhí)照（副本及影印件）;法人代碼證書（副本及影印件）;法定代表人證明、簽字樣本（原件及影印件）;貸款

8、（卡）（ 原件及影印件）;財政部門或會計（ 審計 ） 事務所核準的前三個年度財務報表和審計報告。 新建企業(yè)免提交; 成立不足三年的企業(yè)，提交自成立以來的年度和近期報表;稅務部門年檢合格的稅務登記證明 ;利稅清算表;公司合同（ 原件及影印件）;公司章程（ 原件及影印件）;企業(yè)董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本等。若客戶為有限責任公司、 股份有限公司、 合資合作企業(yè)或承包經營企業(yè)， 要 求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件（原件 ）;貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權委托書 （原件 ）2. 貸款項目材料開發(fā)項目可行性研究報告及批準文件（原件及影印件）;有權部門批準的項目、實

9、施和開發(fā)的文件和計劃 （ 原件及影印件） 。3. 擔保材料按保證、抵押或質押的不同要求提供材料。4. 已經作過客戶評價并在有效期內的客戶， 如無變更的， 可不需提供客戶基本材料，只需提供貸款項目材料和擔保材料。5. 授信客戶只需提供貸款項目材料、擔保材料和貸款證 （卡） 。6. 要求客戶提供的材料在 中國銀行信貸業(yè)務申請材料清單 相關欄內標示II . IIU。房地產開發(fā)貸款程序房地產開發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請受理調查項目評估核查審批辦理手續(xù)資料歸檔貸后管理收貸撤保一、房地產開發(fā)貸款申請（ 一 ） 借款人資格借款人申請房地產開發(fā)貸款，須符合以下基本條件：1 、 借款人是經工商行政管理機關 （

10、或主管機關）核準登記的企（ 事）業(yè)法人、其他經濟組織。2 、 有經工商行政管理部門核準登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權部門批準設立的證明文件。3 、 經營管理制度健全，財務狀況良好。4 、 信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。5 、有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。6 、有貸款人認可的有效擔保。7 、貸款項目已納入國家或地方建設開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效。8 、借款人已經取得建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、國有土地使用權證、建設工程開工證。9 、貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當地市場的需求，有規(guī)范的可行性研究報告。10 、貸款項目工程預算報告合理真實

11、。11 、貸款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設。12 、企業(yè)信用等級和風險度符合貸款人的要求。13 、貸款人規(guī)定的其他條件。( 二 ) 申請貸款資料開發(fā)商應向銀行提交公司和貸款項目的相關資料。1 、 單位資料(1) 經年檢并核準登記的法人營業(yè)執(zhí)照復印件、 法人代表人或其授權代理人證明書及簽字樣本、借款授權書 (股份制企業(yè)) 、貸款證年檢證明復印件、貸款證( 卡 ) 及復印件;(2) 單位章程、成立批文;(3) 經會計師事務所驗審的近三年年報及本期財務報表;(4) 工商管理部門的注冊驗資報告、 開戶許可證及有效稅務登記證正副本復印件 ;(5)

12、 法人代碼證復印件、年檢報告;(6) 房地產企業(yè)開發(fā)經營資質證書;(7) 借款申請報告;(8) 公司最高權力機構或授權機構同意申請貸款的決議 ;(9) 若屬第三者提供信用擔保方式的貸款，保證人亦須提交前5 項資料并報貸款擔保承諾書 ; 若屬抵押或質押擔保方式的貸款， 須提交抵押物或質物清單、估價報告、所有權或使用權證書及有處置權人同意抵押或質押的承諾證明 ;(10) 公司主要領導人簡歷及工作人員文化結構等清單。2 、 項目資料(1) 項目立項批文、可行性研究報告及項目預算報告;(2) 建設用地規(guī)劃許可證;(3) 建筑工程規(guī)劃許可證;(4) 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證;(5) 地價

13、款繳交憑證復印件;(6) 施工許可證;(7) 房地產預算許可證;(8) 合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權部門批準合作開發(fā)的批件。( 三 ) 、房地產開發(fā)貸款的審查與審批貸款審查是貸款審查部門根據貸款 “三性 ”原則和貸款投向政策， 對貸款調查部門提供的資料進行核實， 評價貸款風險， 復測貸款風險度， 提出貸款決策建議， 供貸款決策人參考。( 一 ) 貸款審查的主要內容1 、審查調查部門提供的數據、資料是否完整。2 、根據國家產業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。3 、審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權限評估，評估報告是否已批準，項目情況是否可行。4 、 審查貸款用途是否合法

14、合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。5 、 審查貸款期限。房地產開發(fā)項目貸款最長期限為 3 年，建筑業(yè)短期貸款最長不超過1 年。6 、 審查擔保的合法性、合規(guī)性、可靠性。質押貸款：包括存單、國庫券等有價證券質押貸款。抵押貸款：包括房地產、營運車輛抵押貸款。俁證貸款： (1) 俁證人必須是具有貸借款人清償債務能力的法人、其他組織或者公民， 擔保法規(guī)定國家機關、學校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權的分支機構不能作保證人;(2) 核實保證人保證意見的真實性、 合法性， 如股份公司要有董事會決議;(3) 審查保證人的保證能力。7

15、、 復算貸款風險度、貸款資產風險度。計算公式為：貸款項目綜合風險度二貸款方式風險系數X企業(yè)信用等級系數X(1-Y)+項 目風險等級系數XYY= 項目投資總額/( 企業(yè)凈有形資產+ 項目投資總額)貸款資產風險度=(正常貸款金額X項目貸款風險度X1.0+逾期貸款金額X 項目貸款見儀式X1.3+呆滯貸款金額X項目貸款風險度X1.8+呆賬貸款金額x 項目貸款風險度X2.5)/貸款總額8 、 審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例 10% 。9 、 按照授權授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。貸款審查崗認為調查崗提交的評估報告、

16、 調查意見不夠詳盡， 可以提出補充 評估調查的內容，退回調查崗補充評估與調查。貸款審查意見中的主要內容和結論由審查崗人員填入 房地產開發(fā)貸款申請審批表 交審查主管復審。 經審查崗主管審查同意后， 按授權授信審批權限報有 權人簽批。10 二 ) 貸款的審批房地產開發(fā)貸款的審批要根據貸款審批權限及項目評估權限辦理。1 、 貸款簽批人在授權范圍內簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。2 、 凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調查的實審意見， 并由行長簽署上報。 上級行審查崗審查后按審批權限提交信貸審查委員會或有權簽批人簽批。 上級行審查崗

17、的審查內容基本與貸款上報行的審查崗相同。3 、 貸款經批準后，由調查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或審批人不同意貸款的， 要說明理由， 有關資料退還給貸款調查部門， 并由貸款調查部門通知企業(yè)。五、貸款的發(fā)放經符合規(guī)定的貸款審批人審核批準后， 信貸員通知借款人、 擔保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押 （質押 ）合同，并按規(guī)定辦妥有關公證 （見證 ）、抵押登記、保險等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應為項目辦理有效的建筑工程保險。以房屋作為抵押品的， 有償清全部貸款本息之前， 應逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災害保險， 且投保期至少要長于借款期半年。 保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人，保險單正本由貸款行執(zhí)管。若屬抵押 （質押 ）擔保方式， 借款人應將抵押物 （質物 ）權屬及其有關登記證明文件、 保險單等交貸款人收押保管， 并由貸款人出具收條給借款人。 借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關