房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程

1、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)基本規(guī)范程序及簡要說一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：（一）、項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序 。項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商 對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查， 搜集大量市場信息， 來探詢投資的可能性， 尋找投資機(jī)會(huì)的過程。（二）、項(xiàng)目立項(xiàng)程序 。項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可研 報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。（三）、土地使用權(quán)取得的程序 。土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在 項(xiàng)目立項(xiàng)通過 （ 取得建議書批復(fù) , 可行性研究批復(fù) ） ，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許 可證后, 辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。（四）、項(xiàng)目規(guī)劃程序 。項(xiàng)目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商

2、取得建設(shè)用地規(guī)劃許 可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。 根據(jù)國家和濰坊市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定 在濰坊市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目 , 必須符合城市規(guī)劃的要求 ,必須向 市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù) , 在取得“兩證” （建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ）后, 方可開工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下：1、在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書）報(bào)批之前 , 開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃 要點(diǎn), 規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、 規(guī)劃條件等提出初步意見 ,形成項(xiàng)目建設(shè)選 址的初審意見，作為計(jì)劃部門進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。2、在可行性研究報(bào)告批復(fù)后 , 開發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請 單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通

3、知書和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書， 對(duì)項(xiàng)目用地的位置、 面積、 范圍等提供較詳細(xì)的意見。3、根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 , 委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè) 計(jì)，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說明書） 開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后 , 應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請。4、經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案 ,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù) , 也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。5、開發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù) , 即可向規(guī)劃局申 領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 , 該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。6、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ,是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后 , 申請辦理開工 手續(xù)之前 ,

4、需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序 ,該證是申 辦開工的必備文件。（五）、征地拆遷程序征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí) , 要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請有批準(zhǔn) 權(quán)限的政府審批以后 , 對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土 地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上 , 為達(dá)到施工要求的場地條件拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物 , 并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、 安置的行為 征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行， 拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地 許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項(xiàng)目 開工的必備條件

5、之一。（六）、工程建設(shè)程序工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全 部完成 , 通過工程竣工綜合驗(yàn)收 , 達(dá)到業(yè)主使用條件的過程。在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請 , 取得報(bào) 建證; 同時(shí)，與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部 門、城管局）洽談簽訂協(xié)議 , 支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、 監(jiān)理單位 ; 辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開工建設(shè)；項(xiàng)目竣 工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。七）. 房地產(chǎn)經(jīng)營程序房地產(chǎn)經(jīng)營 , 是開發(fā)商通過對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、 出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投

6、資 收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。 房地產(chǎn)開發(fā)商 , 既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的 中介機(jī)構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得 政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行 , 且買賣契約和租賃契約都必 須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序（一）、項(xiàng)目立項(xiàng)1、概述：開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管 部門（屬地或市發(fā)改委）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。 對(duì)于房地產(chǎn)商來說，在本階 段的主要工作是： 起草并向?qū)俚鼗蚴邪l(fā)改委或者屬地或市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā) 管理辦公室報(bào)送項(xiàng)目建議書 , 取得批準(zhǔn)

7、項(xiàng)目建議書的批復(fù) ;依據(jù)項(xiàng)目建議書 批復(fù), 編制可行性研究報(bào)告報(bào)屬地或市發(fā)改委審批獲準(zhǔn) ,并列入本年度固定 資產(chǎn)投資計(jì)劃。（國家計(jì)委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。山 東省暫延續(xù)原立項(xiàng)制度。） （二）、實(shí)施程序1. 工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批（1）承辦部門：屬地或市發(fā)改委（2）申報(bào)資料：書面申請；提供資金落實(shí)證明；土地使用權(quán)證明； 由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告。 可行性研究報(bào)告 應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對(duì)建 設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門對(duì)供電、供水、供熱、 供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；房地

8、產(chǎn)開 發(fā)公司的資質(zhì)證明 .3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報(bào)屬地或市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)屬地或市發(fā)改委。納入土地收購出讓的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑中標(biāo)確認(rèn)書或拍賣成交確認(rèn)書和國有土地使用權(quán)出讓合同，與其它 申報(bào)材料一起上報(bào)。屬地或市發(fā)改委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn) 行現(xiàn)場勘察，對(duì)符合條件的， 予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)改委審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目， 由屬地或市發(fā)改委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。（ 4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后， 5 個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在

9、開發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納 2 元/平方米的開發(fā)管理費(fèi)。 （也可能沒有）2. 建設(shè)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃審批（1）承辦部門：屬地或市發(fā)改委（2）申報(bào)資料：書面申請；國家或省、市屬地發(fā)改委批復(fù)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告；規(guī)劃部門出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見；跨年度建設(shè)項(xiàng)目， 需提供屬地或市發(fā)改委上年度下達(dá)的年度投資計(jì)劃。（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料； 無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報(bào)屬地或市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公 室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)屬地或市發(fā)改委，在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì) 符合條件的，予以批復(fù)。（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。3.

10、項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序（1） 五證兩書的取得 土地使用權(quán)證的取得（一）、概述：開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證, 方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。在現(xiàn)階段根據(jù) 的有關(guān)規(guī)定 , 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方 式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級(jí)市場取得）；二是 通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級(jí)市場取得）；三是通過與當(dāng)前的土地的 使用者合作等方式。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證 ; 通過劃撥取得土 地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書。國有土地使用權(quán)出讓， 是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使 用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指

11、項(xiàng)目選 址用地為集體土地 , 按照法定的程序報(bào)請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后 , 對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上 , 為達(dá)到施工要求的場地條件 , 拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物 , 并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、 安置的行為。 根據(jù)國土資源部第 11 號(hào)令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地均由土地儲(chǔ)備中心以招 標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地 拆遷。若因特殊原因，必須進(jìn)行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局 取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。 實(shí)際操作中只 要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即

12、可進(jìn)行拆遷。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重 要工作。二）、實(shí)施程序1、國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理1）. 承辦部門：屬地或市國土資源局（2）. 申報(bào)資料：用地申請；計(jì)委批復(fù)的當(dāng)年投資計(jì)劃；建設(shè)用地規(guī)劃許可 證；建設(shè)用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項(xiàng)目總平面圖。（3）. 申辦程序： 審核有關(guān)申報(bào)資料（ 2 個(gè)工作日）；現(xiàn)場勘測定界（ 10 個(gè)工作日） ；制定一書三方案 （建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、 補(bǔ)充耕地方案、 征用土地方案）（15個(gè)工作日） ；繳納征地管理費(fèi)、 復(fù)墾費(fèi)、 新增建設(shè)用地使用費(fèi)（ 2 個(gè)工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使 用證書。（4）. 收費(fèi)標(biāo)

13、準(zhǔn)：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)的收?。? ）.應(yīng)注意的事項(xiàng)：劃撥土地的范圍僅限于：.國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地; .城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；.國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水 利等項(xiàng)目用地；.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對(duì)開發(fā)商來說，可以 通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。2、國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理國土資源部第 11 號(hào)部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)）， 均必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：屬地或市土地收購 儲(chǔ)備中心。20國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動(dòng)，是有計(jì)劃地進(jìn)行的。屬地或 市國土資源局根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、

14、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地 利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃， 報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公開發(fā)布。屬地或市土地收購儲(chǔ)備中心根據(jù)招標(biāo) 拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓 文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使 用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓 合同文本。屬地或市土地收購儲(chǔ)備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和 招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容： 出讓人的名稱和地址； 出讓宗地的位置

15、、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求; 投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法; 索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式； 招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價(jià)方式等； 確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法； 投標(biāo)、競買保證金；土地收購儲(chǔ)備中心對(duì)投標(biāo)申請人、競買申請人進(jìn)行資格審查。對(duì)符合招標(biāo)拍 賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。1. 投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行： 投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投 標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱 后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)

16、任。 由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投 標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。 評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為 五人以上的單數(shù)。 招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人2. 拍賣會(huì)依照下列程序進(jìn)行： 主持人點(diǎn)算競買人； 主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有 關(guān)事項(xiàng)； 主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示； 主持人報(bào)出起叫價(jià)； 競買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)； 主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)； 主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成 交； 主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競得人。競

17、買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍 賣。3. 掛牌依照以下程序進(jìn)行： 在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、 使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的 土地交易場所掛牌公布； 符合條件的競買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)； 出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格； 出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)； 出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競得人。掛牌時(shí)間不少于 10 個(gè)工作日。 掛牌期間可根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅 度。掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： 在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)， 且報(bào)價(jià)高于底價(jià)， 并符合其他條件的， 掛牌

18、成交； 在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得 人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外； 在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條 件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人要求報(bào)價(jià)的， 出讓人應(yīng)當(dāng) 對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，出價(jià)最高者為競得人。4. 成交確認(rèn)書 以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競得人簽訂成交確認(rèn)書。成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成 交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn) 等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中

19、標(biāo)人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后， 出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng) 當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國有土地 使用權(quán)出讓合同。中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其 他投標(biāo)人、競買人支付的投標(biāo)、競買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活 動(dòng)結(jié)束后 5 個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后， 出讓人應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓 結(jié)果予以公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。受讓人依照國有土地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國有土地使用權(quán)出 讓金后，應(yīng)當(dāng)依

20、法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。5. 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：濰坊市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)，有土地開發(fā)費(fèi)用一覽表3、土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理(1) . 承辦部門：屬地或市國土資源局(2). 申報(bào)資料：1)土地登記需要的資料計(jì)劃立項(xiàng)批文；建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；土地登記申請書； 地籍調(diào)查表 (含土地登記法人代表身份證明書、 土地登記法人代表委托書、 四鄰指界簽名單、宗底座落圖)；土地登記審批表；土地登記卡。2)土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表；出讓人土地使用權(quán)證書；土地使用 權(quán)評(píng)估報(bào)告； 土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議； 轉(zhuǎn)讓雙方法人證明； 出讓人原出讓批文； 出讓方土地

21、登記申請(3). 申辦程序： 申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對(duì)申請材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù) 地籍調(diào)查：區(qū)國土局對(duì)受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰 宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。 區(qū)局填寫初步意見后報(bào)市局 審批。 審核：市局對(duì)土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審 核。 注冊登記頒發(fā)證書：市局對(duì)批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人 領(lǐng)取證書。（4）. 辦結(jié)時(shí)限：對(duì)符合登記條件的， 7 個(gè)工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。 通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開 發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要

22、拆遷的，則需要 按下列程序辦理 :1、建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證的取得（1）. 承辦部門：屬地或市國土資源局（2）.申報(bào)資料：用地申請；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；建設(shè)用地規(guī)劃意見（3）. 申辦程序：持用地申請及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市國土資源局，經(jīng)審查，符 合條件的， 7 個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證。（4）.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費(fèi) 800元/ 畝？。2、拆遷手續(xù)的辦理（ 1）. 承辦部門：濰坊市拆遷辦（2）.申報(bào)資料：拆遷申請書；項(xiàng)目立項(xiàng)批文；建設(shè)用地規(guī)劃許可 證及附圖、附件；國有土地使用證；建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證；拆 遷補(bǔ)償、安置資金證明；拆遷計(jì)劃和

23、拆遷方案；產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證 明。（ 3 ） . 申辦程序：審查申請，并于收到申請后 2 日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)的決定；批準(zhǔn)拆遷 立項(xiàng)的， 拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起 3 日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手 續(xù)，繳納拆遷管理費(fèi)； 拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起 5 日內(nèi)，核發(fā)房屋拆遷許可證 確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進(jìn)行戶口登記、房屋勘測等拆遷準(zhǔn)備工作； 拆遷機(jī)構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實(shí)施拆遷，核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明，取得 拆遷驗(yàn)收合格證；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范 圍、拆遷面積。（ 4）. 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：拆遷管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，安置一次到位 8元/ 平方米，實(shí)行過渡安置 12元 / 平方

24、米？。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得（ 一 ） 、概述：為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證整體規(guī)劃的實(shí)施，對(duì)新建、改建、 擴(kuò)建項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。 開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 時(shí)，應(yīng)持當(dāng)年的建設(shè)計(jì)劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè) 工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計(jì)方案的施工圖及 消防、設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部門對(duì)施工圖的批復(fù)意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向?qū)?地或市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可 證。（二）、實(shí)施程序 ：1. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得（1）承辦部門： 屬地或市規(guī)劃局 （2）申報(bào)資料：書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；發(fā)改委年度計(jì)劃投

25、資 批文；1: 500地形圖；已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。（3） 申辦程序： 持所需材料向?qū)俚鼗蚴幸?guī)劃局提出申請；規(guī)劃局現(xiàn)場勘察，審查、核對(duì) 相關(guān)規(guī)劃，在15個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)；規(guī)劃局對(duì)符合城市規(guī)劃的申請簽 發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書，開發(fā)商憑該通知書向國土資源局申請辦理 建設(shè)用地計(jì)劃批準(zhǔn)手續(xù)；需制訂詳細(xì)規(guī)劃的，在 7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)規(guī)劃 設(shè)計(jì)要求通知書；委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位作總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；規(guī)劃局 審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；到屬地或市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理建設(shè)用地規(guī)劃許 可證。對(duì)具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7 個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃意見。2. 建設(shè)工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)程序（1）承辦部門：開

26、發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu)（2）申報(bào)資料： 建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批文； 建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及 附圖；招標(biāo)投標(biāo)工作計(jì)劃及方案；設(shè)計(jì)任務(wù)書；招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)工 作能力證明材料及資格證書；委托代理協(xié)議或合同。（3）申辦程序：招標(biāo)人或其代理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報(bào)材料（包括：計(jì)劃 批文、設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、設(shè)計(jì)任務(wù)書等）；填報(bào)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo) 申報(bào)表；審核項(xiàng)目情況及招標(biāo)條件，登記備案；對(duì)發(fā)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及方案 評(píng)審等活動(dòng)實(shí)施現(xiàn)場監(jiān)督； 中標(biāo)方案確定后， 招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況報(bào)告；簽發(fā)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)意見書（4）辦結(jié)時(shí)限： 2 個(gè)工作日。（5）應(yīng)注意的事項(xiàng)：單體 10000 平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招 標(biāo)，行政監(jiān)督

27、部門為屬地或市建設(shè)局。3. 施工圖設(shè)計(jì)消防審批（1）承辦部門：濰坊市公安消防分局建審科（2）申報(bào)資料：發(fā)改立項(xiàng)批文；屬地或市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；有關(guān)部門 審核意見表（加蓋開發(fā)商公章）；施工圖 1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、 電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計(jì)圖紙 1套；設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的建 筑物應(yīng)備有圖紙光盤。（3）申辦程序： 開發(fā)商領(lǐng)取并填報(bào)建筑工程設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表、 自 動(dòng)消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表 或建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表 ， 并將申報(bào)表連同設(shè)計(jì)圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計(jì)審批手續(xù)。（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料

28、之日起，一般工程 10個(gè)工作日內(nèi)；國家、 省重點(diǎn)工程 20 個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行魯政發(fā) 200116 號(hào)的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，收取消防設(shè)施設(shè)備費(fèi) 2 元/ 平方米。4. 施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量審查（1）承辦部門：屬地或市建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站（2）申報(bào)資料：施工圖設(shè)計(jì)文件 2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）； 發(fā)改立項(xiàng)批文；屬地或市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；工程勘察、設(shè)計(jì)合同（原件）；地質(zhì)勘察報(bào)告2份（原件）；設(shè)計(jì)招標(biāo)的相關(guān)證明；結(jié)構(gòu)計(jì)算軟件名稱和熱工計(jì)算書；房屋鑒定報(bào)告（僅限 于加層、改造項(xiàng)目）。（3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)開發(fā)商報(bào)審施工圖設(shè)計(jì)文件登錄表；將

29、登錄表連同施工圖及其它申報(bào)資料送勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行技術(shù)性審查，并出具審查意見；勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)審查意見進(jìn)行答復(fù)；勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站向?qū)俚鼗蚴薪ㄔO(shè)局提交技術(shù)性審查報(bào)告；核發(fā)施工圖設(shè)計(jì)文件審查 批準(zhǔn)書。（4） 辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計(jì)質(zhì)量審查費(fèi)用之日起，15 個(gè) 工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。（ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 執(zhí)行國家計(jì)委、 建設(shè)部計(jì)價(jià)格 200210 號(hào)文件和省物價(jià)局、 魯價(jià)費(fèi)發(fā) 200245 號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，分為住宅、商住樓、 辦公寫字樓、 醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場、 賓館、酒店、超市、工業(yè)項(xiàng)目、倉庫等 9 類建筑按不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。(

30、6) 應(yīng)注意的事項(xiàng)：該項(xiàng)審查的該項(xiàng)辦結(jié)時(shí)限是 15 個(gè)工作日內(nèi)提出圖紙審 查意見，然后由設(shè)計(jì)、勘察單位根據(jù)其意見對(duì)施工圖作相應(yīng)的修改。整個(gè)手 續(xù)辦理通常需要 30 個(gè)工作日。5. 地下人防工程設(shè)計(jì)與審查(1)承辦部門：濰坊市人民防空辦公室(2)申報(bào)資料：施工圖設(shè)計(jì)文件 2套(地下人防部分)；發(fā)改立項(xiàng)批 文；屬地或市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；人防結(jié)建手 續(xù)證明。( 3)申辦程序：地下人防工程的設(shè)計(jì)應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位來承擔(dān)， 達(dá)到人防保護(hù)等級(jí)，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建 設(shè)費(fèi)。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，則須經(jīng)過市人防辦的審查后方可通 過。( 4)辦結(jié)

31、時(shí)限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須辦理人防設(shè)計(jì)審查手 續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時(shí)限在 10 個(gè)工作日以內(nèi)。(5) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)魯價(jià)費(fèi)發(fā)( 2001) 181 號(hào)關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通 知規(guī)定，人防易地建設(shè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為， 按總建筑面積計(jì)，25元/ 平方米計(jì)??？6. 規(guī)劃許可證的辦理1) 承辦部門：屬地或市規(guī)劃局2）申報(bào)資料：申請階段：書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；1:500地形圖；已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃；取證階段：建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表一式兩份；建筑工程總平面 圖（加蓋工程設(shè)計(jì)單位證書專用章） 一份；建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、 室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；當(dāng)年年度投資計(jì)

32、劃；有關(guān)部門 的審核手續(xù)；已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，須附土地使用權(quán)批準(zhǔn)文 件。涉及房屋拆遷的， 須附拆遷驗(yàn)收證明； 按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的， 應(yīng)附其書面審查意見。（ 3）申辦程序：申請階段：持申報(bào)材料向?qū)俚鼗蚴幸?guī)劃局提出申請；到屬地或市規(guī)劃局辦理 建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書；規(guī)劃專家組評(píng)審；到屬地或市規(guī)劃局辦 理建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書。取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表，并將申報(bào)表 連同施工圖及其它申報(bào)資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī) 劃局開具的濰坊市城市建設(shè)基金管理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單， 到基金辦繳納市政 設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在屬地或市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃

33、技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)和建筑 放線費(fèi)。在繳納上述費(fèi)用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（4）辦結(jié)時(shí)限：批準(zhǔn)辦證申請，15個(gè)工作日內(nèi)；辦理建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書，7個(gè)工作日內(nèi)；辦理建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意 見書，7個(gè)工作日內(nèi)；辦理施工圖審查，20個(gè)工作日內(nèi)。（方案或施工 圖修改時(shí)間不計(jì)入辦結(jié)時(shí)限內(nèi)）（ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 280 元/ 平方米；根據(jù)魯建規(guī)字 200133 號(hào)文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑類別的不同，分別 計(jì)取不同的費(fèi)用。根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價(jià)目表，建筑放線費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為 649 元 / 點(diǎn)？。（ 6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計(jì)

34、劃批復(fù)部門 辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃。 建設(shè)工程施工許可證的取得（一）、概述 ：申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證 , 是在辦理建筑工程規(guī)劃許可證 后, 需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序 ,該證是申辦開 工的必備文件。在屬地或市建設(shè)局辦理報(bào)建證后 , 開發(fā)商可到建筑有形市場 辦理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價(jià)、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后， 向建設(shè)管理部門提出開工申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)施工許可證。（二）、實(shí)施程序1、項(xiàng)目報(bào)建（ 1）. 承辦部門：屬地或市建設(shè)局（2）.申報(bào)資料：發(fā)改委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資計(jì)劃；市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì) 規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；工程 建設(shè)項(xiàng)目

35、報(bào)建申請表。（3）.申辦程序：到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報(bào)建申請表，根據(jù)投資計(jì)劃 填寫清楚并加蓋單位公章。持投資計(jì)劃及申請表報(bào)市建設(shè)行政主管部門， 取得工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證。（4）. 辦結(jié)時(shí)限： 1 個(gè)工作日。（5）. 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：報(bào)建證工本費(fèi)： 10 元。2、濰坊市建筑市場需辦理的手續(xù)（ 1） . 建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)1）承辦部門：招標(biāo)代理公司或開發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)）2）申報(bào)資料： 發(fā)改委計(jì)劃批文； 屬地或市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要 求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；建設(shè)用地規(guī) 劃許可證；建筑工程規(guī)劃許可證；報(bào)建證；施工單位應(yīng)當(dāng)具備營業(yè) 執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全資格證書等

36、證件；從事招標(biāo)代理、工程 造價(jià)咨詢及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。3）申辦程序：招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請；市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo) 文件；發(fā)布建筑工程招標(biāo)公告；投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請；招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo) 單位資格并優(yōu)選投標(biāo)單位；確定評(píng)標(biāo)和定標(biāo)方法；向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書；確 定評(píng)標(biāo)組織；投標(biāo)單位投遞標(biāo)書；開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；發(fā)布中標(biāo)公告、取得 中標(biāo)通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；分別辦理注冊登記施工隊(duì)伍、審查其他事項(xiàng)；集中收繳有關(guān)規(guī)費(fèi)；按照招投標(biāo)法的有關(guān)規(guī)定，在市招標(biāo)辦登記備案。備案資料包括招標(biāo)情況說明、開發(fā)商的招標(biāo) 文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)的原始記錄

37、、中標(biāo)通知書。4）辦結(jié)時(shí)限：審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完 成；評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成， 特殊工程可適當(dāng)延長；審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)完成后，應(yīng)繳納下列費(fèi)用：工程招標(biāo)管理費(fèi)，中標(biāo)價(jià)的。;招標(biāo)公證費(fèi)， 2000元/中標(biāo)單位。6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：如開發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申請，經(jīng)該辦同意 后方可實(shí)施。（2） . 造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費(fèi)用即可。辦結(jié)時(shí)限， 1個(gè)工作日。其標(biāo)準(zhǔn)分別為：1）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)。？2）造價(jià)管理費(fèi)。？3）交易信息費(fèi)。？ 以上

38、費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)是：建筑面積乘以收費(fèi)基數(shù)4）勞保統(tǒng)籌費(fèi) 該費(fèi)用由市建工局建筑工程勞保費(fèi)管理辦公室收?。?，收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)為建安工程總造價(jià)的0。 ？工程造價(jià)3000萬元以內(nèi)的須一次繳清，3000 萬元以上首次須繳付 50%以上，分期緩交不超過兩次。（三）施工許可證的辦理1. 承辦部門：屬地或市建設(shè)局2. 申報(bào)資料：報(bào)建證；發(fā)改委立項(xiàng)批文；市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃 要求通知書及附圖；施工合同備案登記表；質(zhì)監(jiān)委托書；監(jiān)理合同鑒 證；施工單位安全報(bào)監(jiān)書；總包單位中標(biāo)通知書；建筑工程質(zhì)量責(zé)任 卡；施工許可申請表。3. 申辦程序： 開發(fā)商領(lǐng)取、 填報(bào)濰坊市建設(shè)工程施工許可申請表 、工程質(zhì)量責(zé)任卡、質(zhì)監(jiān)委托書；將上

39、述三表連同其它申報(bào)資料送建筑 有形市場市建設(shè)局窗口辦理審批手續(xù)； 交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保 證金后，領(lǐng)取施工許可證。4. 辦結(jié)時(shí)限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金之 日起， 5 個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)建設(shè)工程施工許可證5. 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費(fèi)， 8-10 元/ 平方米？；散裝 水泥保證金元 / 噸？。6. 應(yīng)注意的事項(xiàng)：施工許可證實(shí)行一個(gè)單項(xiàng)建設(shè)工程，實(shí)行一份施工許可 制度；施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗(yàn)收資料 房屋預(yù)售許可證的取得一、概述我國實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向?qū)俚鼗蚴?

40、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得商品房預(yù)售許可證。二、實(shí)施程序1. 承辦部門：屬地或市房產(chǎn)管理局2. 申報(bào)資料：商品房預(yù)售申報(bào)表；土地使用權(quán)證書；按提供預(yù)售的商 品房計(jì)算投入建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確定施工進(jìn) 度和竣工交付日期的證明材料；開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和開發(fā)經(jīng)營許可證；工程施工合同；預(yù)售商品房分層平面圖。3. 申辦程序：屬地或市房管局收到申請后 3 日內(nèi)對(duì)申請材料進(jìn)行初審，并進(jìn) 行現(xiàn)場查勘。初審和現(xiàn)場查勘合格的，辦理預(yù)售許可。4. 辦結(jié)時(shí)限：收到申報(bào)表和申報(bào)資料后， 7日內(nèi)辦理完畢。 房屋權(quán)屬證書的取得一、概述 ：我國實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋

41、所有人依法擁有房屋并對(duì)房屋行駛占有、 使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證 工程竣工驗(yàn)收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)二、實(shí)施程序1. 承辦部門：屬地或市房產(chǎn)管理局2. 申報(bào)資料：營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；土地使用權(quán)證；建設(shè)用地規(guī)劃 許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；建設(shè)工程（質(zhì) 量）竣工驗(yàn)收證明； 房屋平面圖 （房屋坐落平面圖、 房屋分層分戶平面圖、 房屋分戶平面圖）。3. 申辦程序：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供規(guī)定的 資料進(jìn)行登記；區(qū)局房管局對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行初審，并委托市房屋測繪中心到 現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一 份，

42、復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報(bào) 市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書。 房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商4. 辦結(jié)時(shí)限：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負(fù)責(zé)初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、 市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門， 應(yīng)在 5 個(gè)工作日內(nèi)完成所承擔(dān)環(huán)節(jié)的工作 事項(xiàng)。對(duì)符合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書應(yīng)在 15 個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。5. 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：房屋初始登記費(fèi) 80 元/套，住宅平房及別墅按每證 80 元計(jì)收 每增加一本權(quán)屬證書加收 10 元，地下室不收取登記費(fèi)。如為自建自用，則 不需交納交易手續(xù)費(fèi)；如進(jìn)行交易買賣，則須按成交價(jià)的 %計(jì)取交易手續(xù) 費(fèi)？。

43、兩書制度房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時(shí)， 應(yīng)當(dāng)向購買人提供住宅質(zhì)量保證書 和住 宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書用于明確開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任， 住宅使用說明書的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項(xiàng)。住宅質(zhì)量保證書 的內(nèi)容：1. 工程質(zhì)量部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)； 2. 保修范圍；3. 保修期； 4.用戶報(bào)修的單位； 5.答復(fù)和處理的時(shí)限。住宅使用說明書的內(nèi)容：1.開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理 的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2.結(jié)構(gòu)類型；3.裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4.上水、下水、 電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)的說明；6.門、窗類型，使用注意事項(xiàng)

44、；7.配 電負(fù)荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。應(yīng)注意的事項(xiàng)：1. “兩書”的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間；2. 商品房的保修期以將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算；3. 兩書制度執(zhí)行1998年建設(shè)部頒布的商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住 宅使用說明書制度的規(guī)定。(2) 、與市政設(shè)施的接駁一、概述：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)，列入固定資產(chǎn)年度投資計(jì)劃后， 即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門進(jìn)行接 觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定 支付有關(guān)

45、費(fèi)用。此外，在建設(shè)施工過程中，還會(huì)涉及到道路挖掘和道路占用 等方面的問題，在此一并說明。二、實(shí)施程序1. 與自來水設(shè)施的接駁（1）承辦部門：濰坊市自來水公司（2）申報(bào)資料：用水申請報(bào)告；總平面圖；施工現(xiàn)場周邊地形圖。（3）申辦程序：用水申請報(bào)告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請開戶手續(xù)；申 請手續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計(jì)室辦理勘察、設(shè)計(jì)事宜；簽訂協(xié)議并繳納自來 水增容費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。等待工程公司安排施工。（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)，自來水 公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以總表表徑的大小確定 勘察費(fèi)50元/表？；設(shè)計(jì)費(fèi)可協(xié)商解

46、決，自來水公司內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)為取接水工程 造價(jià)的?;施工費(fèi)用按自來水工程公司出具的施工結(jié)算值計(jì)取。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)； 批準(zhǔn)開戶的用戶申請只在當(dāng)年有效，跨年度的需重新辦理申請；對(duì)用戶 規(guī)定：一個(gè)門牌號(hào)只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表； 由自來水公司總水表供水的用戶，以進(jìn)戶總水表為界，水表以外的管道及 設(shè)施歸自來水公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單 位負(fù)責(zé)維護(hù)管理；對(duì)進(jìn)戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進(jìn)行保護(hù)。2. 與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁（1）承辦部門：濰坊市港華管道煤氣公司（2）申報(bào)資料：申請開戶書；標(biāo)準(zhǔn)層 1： 1

47、00平面圖、剖面圖；1：500地形圖及用氣建筑2個(gè)坐標(biāo)高程點(diǎn)（市測繪院測定的坐標(biāo)高程點(diǎn)）。（3）申辦程序：申請報(bào)告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方 式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管 道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進(jìn)行現(xiàn)場勘察和設(shè)計(jì)；工程施工由煤氣公 司負(fù)責(zé)，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；工程竣工后，由管道煤氣公司安 檢人員進(jìn)行通氣點(diǎn)火。（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：開戶費(fèi)：1980元/戶？，另外還有總額約為50元/戶的點(diǎn)火 通氣費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。此費(fèi)用通過協(xié)商可減免。3. 與供電系統(tǒng)的接駁（1）承辦部門：濰坊市供電局(2) 申報(bào)資料：

48、項(xiàng)目的立項(xiàng)批文；有關(guān)的用電資料，包括用電地點(diǎn)、 電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負(fù)荷、保安電力、用電規(guī)劃等； 按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。(3) 申辦程序：到市供電局服務(wù)大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理 手續(xù)。簽訂供用電合同(協(xié)議)簽約、繳納相關(guān)費(fèi)用。( 4 )辦結(jié)時(shí)限：供電企業(yè)對(duì)已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知 用戶：居民用戶最長不超過五天；低壓電力用戶最長不超過十天；高 壓單電源用戶最長不超過一個(gè)月；高壓雙電源用戶最長不超過二個(gè)月。若不能如期確定供電方案時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說明原因。用戶對(duì)供電企業(yè) 答復(fù)的供電方案有不同意見時(shí)，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)提出意見，

49、雙方可再行協(xié)商確5)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 新裝增容供電工程貼費(fèi)用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費(fèi) 2002年初，國家計(jì)委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費(fèi)（參見供電 行業(yè)信息第182期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會(huì)供電分會(huì)秘書處編），濟(jì)南市供 電局目前的做法是對(duì)10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特 殊用戶（雙電源、臨時(shí)用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后， 再按規(guī)定執(zhí)行。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：新建受電工程項(xiàng)目在立項(xiàng)階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企 業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方 可定址，確定項(xiàng)目；供電方案的有效期，是指從供電方案正式通

50、知書發(fā)出 之日起至交納供電貼費(fèi)并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個(gè)月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延 長供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企 業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長手續(xù)。但延長時(shí)間不得超過前款規(guī)定期限。4. 與供熱系統(tǒng)的接駁（1）承辦部門：濰坊市熱力公司(2) 申報(bào)資料：申請報(bào)告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標(biāo)。(3) 申辦程序：提出申請報(bào)告；經(jīng)熱力公司同意后，與熱力公司簽訂 協(xié)議。(4) 辦結(jié)時(shí)限：視協(xié)議談判情況而定。(5) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：采暖開戶費(fèi)該費(fèi)用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計(jì)， 110元/平米？。該費(fèi)用的標(biāo)

51、準(zhǔn)與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。5. 與市政排污系統(tǒng)的接駁(1) 承辦部門：濰坊市城管局養(yǎng)護(hù)科(2) 申報(bào)資料：給排水施工圖(3) 申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處辦理審批手續(xù)。審批結(jié)束后，由城 管局組織施工。(4) 辦結(jié)時(shí)限：視具體情況而定(5) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：接入市政管網(wǎng)的費(fèi)用，視具體情況而定(6) 應(yīng)注意的事項(xiàng)：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可與其商洽6. 道路占用審批手續(xù)(1) 承辦部門：濰坊市城管局市容科(2) 申報(bào)資料：臨時(shí)占用主、次干路審批表一式五份；位置示意圖;平面圖；臨時(shí)設(shè)施效果圖一式二份。（3）申辦程序：需要占用主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、 隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向

52、市公安交通管理部門提出申請。同意占用的， 申請人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；需要占用主、次干 路以外城市道路的，到區(qū)建設(shè)局辦理審批手續(xù)；需要占用街頭空地、廣場、 道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建設(shè)局辦理手續(xù)；占用道路綠 地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。（4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)工作日（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。7. 道路挖掘?qū)徟掷m(xù)（1）承辦部門：濰坊市城管局市容處科（2）申報(bào)資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證；施工圖紙；其它有關(guān)文件(3) 申辦程序：需要挖掘主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、 隔離帶及其他附屬設(shè)施的， 應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請。 同意挖掘的，

53、 申請人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；需要挖掘主、次干 路以外城市道路且面積小于50M2的，至嶇市政工程設(shè)施管理部門辦理審批 手續(xù)；需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申 請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應(yīng) 按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。(4) 辦結(jié)時(shí)限： 7 個(gè)工作日( 5)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃分析 在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列 為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn) 市場競爭由價(jià)格向非價(jià)格競爭發(fā)展， 使得對(duì)房地產(chǎn)市場營銷信息的需要

54、比過去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場調(diào)研是選擇投資意向、進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、 確定項(xiàng)目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場調(diào)查,才能制定出切實(shí)可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場信息進(jìn)行 系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買 和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進(jìn)行住房市 場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查， 才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購買力的情況。廣義的市場調(diào)查則

55、是針對(duì)商品或勞 務(wù)，即對(duì)商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、 情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場和潛 在市場。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是 對(duì)營銷活動(dòng)中所有階段加以研究。1、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費(fèi)者對(duì)住房 的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點(diǎn)，從而 不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷 渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過 市場調(diào)查，才

56、能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生 產(chǎn)經(jīng)營。建造好的房屋若能符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企 業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。2、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容1) . 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 1)政治法律環(huán)境調(diào)查2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 3）社區(qū)環(huán)境調(diào)查4）房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查5）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。6）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。7）房地產(chǎn)促銷調(diào)查。8）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。9）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。（二）、調(diào)查方法與條件1、調(diào)查方法 。市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對(duì) 象來劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按 調(diào)查對(duì)象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。下面簡要 分析每一種調(diào)查方法特征。2、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件 。作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購買行為的調(diào)查，其 規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技 術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。（三）、市場調(diào)查的程序通過上面論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。為了 使市場調(diào)查工作順利進(jìn)行，保證其質(zhì)量，在進(jìn)行市場調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序