萬緣房地產(chǎn)可行性研究報告

1、項目名稱：蔡家坡經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)限價商品房D區(qū)建設項目主持編制：李會麗 項目數(shù)據(jù)分析師 經(jīng)濟學碩士參加編制人員：潘江波 項目數(shù)據(jù)分析師 中級會計師秦燕梅 項目數(shù)據(jù)分析師張學敏排版： 王曉梅編制單位：陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務所有限責任公司編制時間：二零一一年五月目 錄第一章 項目概況11.1項目簡介11.2編制依據(jù)11.3項目主要技術經(jīng)濟指標表21.4研究結論及建議3第二章 項目建設背景及區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃42.1項目建設背景42.2蔡家坡經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)概況52.3高家崖村概況72.4項目周邊概況8第三章 項目需求分析與政策保障93.1項目政策影響93.2項目目標市場分析10第四章 項目建設條件1

2、54.1開發(fā)建設的用地情況154.2項目周邊配套設施154.3項目建設的市政配套條件15第五章 項目規(guī)劃、設計方案175.1項目總體規(guī)劃方案175.2 建筑設計方案185.3 環(huán)境藝術設計建議19第六章 建設方案216.1總平面布置216.2建筑方案226.3建筑結構266.4給排水306.5消防336.6景觀及綠化366.7衛(wèi)生防疫376.8安全防護37第七章 項目管理與實施進度安排387.1項目管理387.2項目監(jiān)理397.3項目實施進度安排40第八章 建設項目招投標418.1招標范圍及招標組織形式418.2招標方式418.3招投標相關要求428.4項目招標事項核準表43第九章 環(huán)境影響及

3、評價449.1概況449.2法律法規(guī)449.3環(huán)境影響分析評價459.4結論及建議49第十章 項目分析的假設前提5110.1 項目的順利開展5110.2 產(chǎn)品市場平穩(wěn)發(fā)展5110.3 國家經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)51第十一章 項目投資估算5311.1估算依據(jù)與說明5311.2投資估算54第十二章 項目財務評價5612.1 財務評價基礎數(shù)據(jù)的測算5612.2 盈利能力分析5712.3 評價結論58第十三章 社會效益綜合評價6013.1 項目有利于改善當?shù)厝嗣裆钯|量和社會穩(wěn)定6013.2 項目能夠適應當?shù)鼗A設施發(fā)展的水平60第十四章 項目投資風險分析6214.1主要風險因素的識別6214.2風險程度分析6

4、214.3防范和降低風險措施63第十五章 結論與建議6515.1 對項目的結論性意見6515.2對項目中尚未解決問題的修改意見和建議66附件：1、總投資估算表2、銷售收入與營銷稅金及附加估算表3、損益表4、現(xiàn)金流量表5、項目位置平面圖6、蔡家坡經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)限價商品房D區(qū)建設項目功能分區(qū)平面布置圖7、陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務所營業(yè)執(zhí)照復印件8、陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務所執(zhí)業(yè)證書復印件第一章 項目概況1.1 項目簡介1、項目名稱蔡家坡經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)限價商品房D區(qū)建設項目2、項目性質：限價商品房3、項目承建單位：寶雞市蔡家坡經(jīng)濟技術開發(fā)總公司4、建設地點：本項目位于蔡家坡開發(fā)區(qū)，西鄰西一路

5、北段，北臨隴海鐵路線，東臨陜汽鐵路專用線，南鄰蔡家坡中西醫(yī)醫(yī)院、郵政局。5、項目用地：項目用地性質為商業(yè)開發(fā)用地。工程占地面積89畝，其中代征道路用地18759平方米，合28.2畝；居住用地平方米。1.2 編制依據(jù)1、蔡家坡經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年總體規(guī)劃；2、關中天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃；3、建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；4、原國家發(fā)展計劃委員會頒布試行的投資項目可行性研究指南（2002年試用版）；5、國土資源部國土資發(fā)（2008）24號關于發(fā)布和實施（工業(yè)項目建設用地控制指標）的通知；6、國家現(xiàn)行的財稅政策及相關法規(guī)；7、項目單位提供的項目功能平面圖及相關情況介紹。1

6、.3 項目主要技術經(jīng)濟指標表表1-1 項目主要技術經(jīng)濟指標表序號技術指標名稱單位指標數(shù)值1總規(guī)劃用地萬m25.974572總建設用地萬m24.296673代征道路用地萬m21.87594總建筑面積萬m217.35285建筑基地面積萬m21.28286構筑物基地面積萬m20.327住宅建筑面積萬m216.04488公共建筑面積萬m20.76769容積率%2.9010綠化面積萬m21.41011綠化率3312道路面積萬m21.17213建筑密度%20.714行政服務設施基地面積萬m20.158315行政服務設施面積比%7.8216居住總戶數(shù)戶198417停車位量8001.4 研究結論及建議1、結論

7、項目符合省市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，具有很好的社會效益。通過本項目的實施，能夠充分解決高家崖村失地保障問題和長遠經(jīng)濟收入來源問題，將最大限度的保證社區(qū)穩(wěn)定和長久和諧發(fā)展，同時項目的建設還能夠激活城市經(jīng)濟，產(chǎn)生乘數(shù)效應，促進城市經(jīng)濟快速發(fā)展，能夠合理高效利用土地，提高土地長期效益，有利于提升城市綜合競爭力，增加城市品牌與形象?？傊?，未來無論是在土地的合理利用、土地效用與增值空間以及宏觀經(jīng)濟效益方面，均有廣闊的前景。綜上所述，項目建設十分必要且可行。2、建議積極做好項目前期準備工作；以人為本，加強各利益主體的溝通；抓緊落實資金，整合資源，認真開展征地拆遷前與拆遷戶的溝通、協(xié)調等工作；積極與政府相關部門溝通，

8、積極爭取政府更多的相關優(yōu)惠政策，確保拆遷工作按時按量的順利進行。制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項目有序運行。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術性法律文件的形成。對項目拆遷后的生產(chǎn)生活安置要進行詳細規(guī)劃建設，結合項目周圍實際情況和拆遷戶實際需要，以取得預期效果。第二章 項目建設背景及區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃2.1項目建設背景城市規(guī)模的擴張是一個地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。改革開放以來，蔡家坡的經(jīng)濟發(fā)展令人矚目，工業(yè)、商品流通貿(mào)易和旅游產(chǎn)業(yè)的增長尤為迅速。2010年，開發(fā)區(qū)完成生產(chǎn)總值80億元，比2005年的16.3億元增長了3.9倍,年均增長37.09%,完成規(guī)劃目標的160%；營業(yè)收入、稅收總額大幅增加，地方留

9、存財政收入達到3000萬元，比2005年的744萬元增長了3倍,年均增長36%；全社會固定資產(chǎn)投資額達到28.5億元，比2005年的3.6億元增長了6.8倍，年均增速44.9%，完成規(guī)劃目標的149%。為此，蔡家坡提出加快城鄉(xiāng)一體化進程，按照城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃一體化的要求，確立開放式、全覆蓋、開發(fā)區(qū)發(fā)展和多規(guī)疊合的規(guī)劃理念，形成城鄉(xiāng)一體的規(guī)劃體系，建立集中統(tǒng)一的規(guī)劃管理體制。促進城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、生態(tài)建設規(guī)劃“四規(guī)”有機融合，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體的規(guī)劃全覆蓋。以全開發(fā)區(qū)為空間單元，以蔡家坡鎮(zhèn)、五丈原鎮(zhèn)、曹家鎮(zhèn)、安樂鎮(zhèn)為支點編制城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，在此基礎上再編制開發(fā)區(qū)規(guī)劃、重點區(qū)域控制性詳細規(guī)劃、

10、專業(yè)專項規(guī)劃等。突破行政界限，合理劃分主體功能區(qū)，形成中心區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)保護區(qū)、新型社區(qū)為載體的開發(fā)區(qū)城鄉(xiāng)空間布局結構。隨著城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃的逐步實施，蔡家坡開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，本項目的建設一方面可作為開發(fā)區(qū)的配套設施，滿足開發(fā)區(qū)內的居住需求，另一方面可滿足居民的需要，促進蔡家坡城鄉(xiāng)一體化進展。為城市居民提供一個舒適的居住環(huán)境隨著社會的進步、經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，人們開始向往環(huán)境良好、智能化管理、服務完善的高品位住宅空間，本項目是理想的居住場所。項目建設中將充分體現(xiàn)以人為本的設計、施工、管理原則，體現(xiàn)人文與自然的和諧統(tǒng)一。按照蔡家坡的總體規(guī)劃，將此項目開

11、發(fā)成以環(huán)保為主體的綠色生態(tài)場所，以適應人們不斷提高的環(huán)保意識和綠色生態(tài)居住觀念，為人們提供一個理想的高檔居住場所。滿足本項目經(jīng)營業(yè)主的需求通過本項目的建設，可為經(jīng)營業(yè)戶提供一個配套設施齊全的經(jīng)營平臺，為城市的居民提供一個配套設施齊全、生活條件便利的商業(yè)、居住和辦公于一體大型綜合場所。2.2蔡家坡經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)概況陜西省蔡家坡經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是1995年3月經(jīng)陜西省政府批準設立的寶雞地區(qū)唯一的省級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)黨工委、管委會是中共寶雞市委、市政府的派出機構，負責管理岐山縣蔡家坡鎮(zhèn)、五丈原鎮(zhèn)、曹家鎮(zhèn)、安樂鎮(zhèn)四鎮(zhèn)208.5平方公里范圍內的土地、規(guī)劃、建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟事務。目前區(qū)內人口20.

12、76萬人，其中城鎮(zhèn)人口10.94萬人。2010年，開發(fā)區(qū)完成固定資產(chǎn)投資28.5億元，同比增長57%；實現(xiàn)經(jīng)營總收入212億元，同比增長66%；實現(xiàn)生產(chǎn)總值80億元，同比增長43%。目前，蔡家坡開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設規(guī)模、經(jīng)濟總量、整體影響力列全省省級開發(fā)區(qū)前茅。蔡家坡開發(fā)區(qū)位于物產(chǎn)豐富、文化積淀深厚的關中平原西部，東距西安120公里，西鄰寶雞市區(qū)，從咸陽國際機場到開發(fā)區(qū)僅1個小時車程。渭河、石頭河、麥李河、同峪河在區(qū)內交匯，水資源十分豐富，電力、天然氣、供暖、通訊、污水處理等設施完善。蔡家坡開發(fā)區(qū)也是譽滿神州的寶雞技工聚集地，擁有大量從事機械制造的技術人員和熟練工人。區(qū)內有武侯祠等多處三國文化遺存

13、，在開發(fā)區(qū)周邊30公里范圍內，有法門寺、炎帝祠、周公廟、釣魚臺、太白山等國家級風景名勝區(qū)。開發(fā)區(qū)形成了“3321”（ 三線三站兩鐵一高）的對外交通體系，“三線”即310國道（西寶南線）、關中旅游環(huán)線和西寶中線；“三站”即隴海鐵路蔡家坡站、西寶客專蔡家坡站和蔡家坡汽車站；“兩鐵”即隴海鐵路、西寶高速鐵路客運專線；“一高”即連霍高速公路。 蔡家坡經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內現(xiàn)有各類企業(yè)500多戶，初步形成了以汽車制造為龍頭的機械加工業(yè)主導，紡織服裝、醫(yī)藥化工、造紙及紙制品生產(chǎn)、食品加工、建筑建材等多業(yè)并舉的產(chǎn)業(yè)格局，是西北地區(qū)最重要的汽車零部件生產(chǎn)基地、最大的專用車生產(chǎn)基地和唯一的微型車生產(chǎn)基地，是寶雞作為國

14、家重型汽車及零部件特色產(chǎn)業(yè)基地的主要承載地。這里走出了名列全國機械制造500強的陜汽（集團）公司，也哺育了重型車變速器產(chǎn)銷量居全球第一的陜西法士特（集團）公司。目前區(qū)內以汽車零部件為主導產(chǎn)品的機械加工企業(yè)達到150多戶，其中規(guī)模以上企業(yè)85戶，汽車及零部件加工制造產(chǎn)業(yè)集群初步形成。產(chǎn)品主要有重卡、中卡、微型車、各類重型專用車、變速器、齒輪、發(fā)動機附件、大廂總成、車橋、助力泵、鑄鍛件、散熱器、內飾件等130多個系列。2010年9月，陜西通家汽車有限公司30萬輛微型車項目順利實現(xiàn)新車下線，以該企業(yè)為龍頭、規(guī)劃面積25平方公里的寶雞汽車工業(yè)園正在加快建設。園區(qū)全部建成后，年銷售收入可以達到1000億

15、元。按照國家關中-天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃和陜西省、寶雞市對蔡家坡開發(fā)區(qū)的發(fā)展要求，蔡家坡將建設成為中國西部汽車及零部件制造基地、現(xiàn)代化中等工業(yè)城市、寶雞大城市副中心和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展示范區(qū)?！笆濉睍r期是蔡家坡開發(fā)區(qū)實現(xiàn)跨越發(fā)展的重要時期，目前已經(jīng)確定 “十二五”期間實施的項目76項，總投資409億多元。到“十二五”末，蔡家坡開發(fā)區(qū)力爭實現(xiàn)經(jīng)營總收入1000億元，生產(chǎn)總值達到300億元，財稅總收入達到45億元。到2020年，蔡家坡開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟總量要占到寶雞市的20%以上，建成區(qū)將達到50平方公里，初步建成一個產(chǎn)業(yè)特色鮮明、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、人口規(guī)模30-50萬的現(xiàn)代化中等工業(yè)城市。2.3高家崖村概況高家

16、崖村位于蔡家坡開發(fā)區(qū)城區(qū)核心部位，一直是蔡家坡各項開發(fā)建設用地的主要載體。近年來高家崖村先后為開發(fā)區(qū)公共設施建設、重點項目建設共出讓土地（大部分為保障村民生活來源的生產(chǎn)用地）400余畝，為蔡家坡發(fā)展做出了很大貢獻。目前本村位于鐵道南的180余畝生產(chǎn)用地已在城市發(fā)展規(guī)劃之列，該部分土地被征用于城市建設只是時間遲早問題，為順應蔡家坡城市化發(fā)展的歷史潮流，這部分土地村上肯定要出讓來支持蔡家坡發(fā)展。土地出讓后，本村人均耕地面積將降至每人2分地標準以下，且集中在北坡及塬上，耕地產(chǎn)量低、耕種條件差、交通運輸遠，只能勉強解決吃飯和口糧問題。在陜九錦聯(lián)鐵道南建廠時，本村相當一部分家庭主要成員因征地后生產(chǎn)用地面

17、積減少而招工進了廠，每月收入1000元左右，生活基本上能夠維持，隨著陜九廠破產(chǎn)倒閉，這部分人員大多失業(yè)在家，滯留在村上。不能提供一條經(jīng)濟創(chuàng)收的就業(yè)渠道，勢必給村上制造一個不穩(wěn)定因素?？客恋仞B(yǎng)活人口、發(fā)展村民經(jīng)濟明顯已不能滿足當前需要。找一條如何能保證村民人心穩(wěn)定、保障群眾生活有著落有盼頭、促進村民經(jīng)濟可持續(xù)增長的發(fā)展路子，成為廣大村民和村兩委領導班子的頭痛問題和使命任務。2.4項目周邊概況本項目位于蔡家坡經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。屬城鄉(xiāng)結合部，近年來，隨著城市建設進程的加快和“城鄉(xiāng)一體化新居工程”的推進，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉移，城市化進程進一步加快，居民生活水平得到迅速提高，區(qū)域面貌得到極大改觀，房地產(chǎn)

18、、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。第三章 項目需求分析與政策保障3.1 項目政策影響城市規(guī)模的擴張是一個地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢?！笆濉睍r期，是蔡家坡開發(fā)區(qū)深化改革開放、加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，經(jīng)濟社會實現(xiàn)大跨越、大轉型、大發(fā)展的關鍵時期，蔡家坡經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要的總體要求中提出全面貫徹黨的十七大和十七屆五中全會精神，積極推進西部大開發(fā)，堅持以人為本，樹立和落實全面、協(xié)調、可持續(xù)的發(fā)展觀，緊緊抓住加快發(fā)展這個第一要務，切實把經(jīng)濟工作的重點轉到調整經(jīng)濟結構、轉變增長方式、提高增長質量和效益上來。以改革創(chuàng)新和擴大開放為動力，實施項目帶動、科教興市、人才強市戰(zhàn)略，實行投資、

19、消費雙拉動。到“十二五”末，開發(fā)區(qū)綜合實力實現(xiàn)大跨越，汽車及零部件產(chǎn)業(yè)得到大發(fā)展，科技創(chuàng)新能力得到大提升，基礎設施和城市面貌得到大改善。城市化步伐進一步加快，人民生活水平明顯改善，社會事業(yè)全面進步，蔡家坡開發(fā)區(qū)跨入國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)行列?！笆濉睍r期，蔡家坡開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的指導思想是：堅持把統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展作為加快城市化步伐，推動新城建設的基本任務，促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，建設陜西統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范基地；堅持把提高綜合實力作為推進經(jīng)濟社會快速發(fā)展，建設現(xiàn)代化工業(yè)城市的強大動力，改善基礎設施和投資環(huán)境，建設陜西承接產(chǎn)業(yè)轉移示范基地。努力把蔡家坡開發(fā)區(qū)建設成為寶雞大城市副中心及產(chǎn)業(yè)特色鮮明、基礎設

20、施完善、人居環(huán)境優(yōu)美的宜居創(chuàng)新城市。隨著城市規(guī)劃的逐步實施，全社會固定資產(chǎn)投資增長,本項目的建設可作為片區(qū)的配套設施，滿足片區(qū)內的居住需求。3.2項目目標市場分析本項目目標市場主要由蔡家坡本地消費群體、長期在蔡家坡投資經(jīng)營的消費群體、項目周邊城鎮(zhèn)及房地產(chǎn)投資客群等四大客群組成。其中以蔡家坡本地房地產(chǎn)市場消費群體、長期在蔡家坡經(jīng)商的消費群體為主。目標消費群體具有雄厚的經(jīng)濟實力，重視舒適的生活環(huán)境，注重生活品質和內涵。潛在市場來源及組成分析蔡家坡城市人口規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場消費水平保持平穩(wěn)上升，2010年第四季度市場期房簽約量超過新建商品房預售數(shù)量，蔡家坡本地市民房地產(chǎn)消費目的主要以改善居住環(huán)

21、境為主，對居住環(huán)境、景觀比較注重；外地在蔡家坡投資經(jīng)營的投資者也逐漸成為常熟房地產(chǎn)市場消費群體的一支主力軍；隨著經(jīng)濟條件的成熟，周邊城鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟實力的消費群體也逐步到蔡家坡來購房置業(yè)。根據(jù)對本項目房地產(chǎn)市場環(huán)境及其發(fā)展前景分析，結合該公司多年的操盤經(jīng)驗，認為本項目的目標消費群體具有一定的經(jīng)濟實力，他們重視生活環(huán)境和居住氛圍，并具有前瞻性的消費意識和投資意識。因此，本項目的客戶群體主要來源于蔡家坡本地企事業(yè)主、企業(yè)高級管理人員、長期在蔡家坡經(jīng)商的投資者、本項目周邊城鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟實力的消費群體及房地產(chǎn)投資型消費群體等組成的。消費群體特征分析根據(jù)對蔡家坡房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、當?shù)厝藗兙幼∠M理念、本

22、項目周邊環(huán)境、項目產(chǎn)品特征、市場產(chǎn)品推廣策略及項目潛在目標市場來源調研分析，本項目消費群體主要針對蔡家坡本地改善居住型消費群體、蔡家坡企業(yè)高級管理人員、私人企業(yè)主、項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟實力的成功人士及外地在蔡家坡投資經(jīng)商人士等。本項目的目標市場具有一定的經(jīng)濟基礎，他們渴望能夠為自己、為家人提供一種舒適的、安全的居住環(huán)境和工作條件，注重居住環(huán)境品質，體現(xiàn)優(yōu)越的精神生活內涵，他們具有前瞻性的眼光對待生活、對待人生，具有超前的投資意識和享受生活投資意識。本項目的潛在目標消費群體具體特征表現(xiàn)為：具有一定的經(jīng)濟基礎，具有較強的購買能力屬于中高等收入水平人士強調生活品質，具有較高的生活意識具有前瞻性的

23、投資理念和投資頭腦潛在目標消費群體組成分類從購房目的分析，蔡家坡目前購房主流人群分為：一是購買用于自住的人群，這個人群傾向于中小戶型，尤其以100以下的住宅為主要需求，這個比例大概占到整個市場的70%，這一人群比較在乎房子的價格，可以說是價格主導型人群，此類客戶以蔡家坡本地房地產(chǎn)消費群體和周邊城鎮(zhèn)上來客戶為主；另外一個人群是投資型人群，這一人群的主要特點是：購買力強，重復購買率高，看重區(qū)位和升值潛力，不太在乎價格，可以說是區(qū)位主導型人群，此類客戶主要是在蔡家坡經(jīng)商的私營業(yè)主、公務員及本地一些如銀行、電力公司等效益較好的企事業(yè)職員。結合本項目的產(chǎn)品組合、市場區(qū)位及市場發(fā)展趨勢，預計項目目標消費群

24、體主要由蔡家坡本地消費群體、在蔡家坡經(jīng)商的私營業(yè)主的消費群體、項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體及房地產(chǎn)市場投資客群等組成。蔡家坡本地自用消費群體特征分析本項目對房地產(chǎn)投資置業(yè)者和蔡家坡本地欲改善居住環(huán)境置業(yè)者具有較大的吸引力。他們經(jīng)濟實力較強，大多數(shù)處于二次置業(yè)或多次置業(yè)狀態(tài)，消費心理成熟。他們目前的生活環(huán)境不能滿足其對高尚的、品位生活的需求，他們渴望一種時尚的、有品位的、優(yōu)雅的生活空間，希望擁有舒適的、優(yōu)美的環(huán)境，成為蔡家坡民新生活的模范。對項目板塊市場價值及項目發(fā)展?jié)摿τ辛松羁痰恼J識和認可。在蔡家坡經(jīng)商的投資消費群體特征分析 在蔡家坡各大商品貿(mào)易商城的私營企業(yè)主大多數(shù)處于忙碌的工作空間和枯燥生活狀態(tài)，

25、對生活、對家庭、對事業(yè)的追求矛盾的充斥著其生活空間。為了滿足對生活、休閑、事業(yè)發(fā)展的需要，其需要在蔡家坡安營扎寨，滿足其對舒適的生活空間、優(yōu)美的生活環(huán)境、濃厚的商務氛圍、舒適、安全、便利的商務交流的空間的需求。他們經(jīng)濟實力雄厚，具有享受生活的意識，渴望擁有一種現(xiàn)代的、時尚的生活環(huán)境。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體特征分析由于本項目不僅對蔡家坡本地房地產(chǎn)投資置業(yè)者、及欲改善居住環(huán)境置業(yè)者具有較大的吸引力，而且將對項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的、具有一定經(jīng)濟實力的、向往城市生活的、希望為下一代營造良好生活環(huán)境的置業(yè)者同樣具有極大的吸引力，是他們置業(yè)首選之地。投資性消費群體特征分析隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的日益成熟，在經(jīng)濟收益不斷增長

26、的情況下，部分蔡家坡經(jīng)商的私營業(yè)主及本地一些如銀行、電力公司等效益較好的企事業(yè)職員的投資意識也得以不斷增加，他們比較看重區(qū)位和升值潛力。項目分類產(chǎn)品的消費者群體分析通過對市場的調查分析，結合本項目的區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢和產(chǎn)品的市場對策進行綜合分析：住宅的消費群體主要集中在蔡家坡本地自用消費群體為主，此類消費群體經(jīng)濟實力較強，大多數(shù)處于二次置業(yè)或多次置業(yè)狀態(tài)，他們目前的生活環(huán)境不能滿足其對高尚的、品位生活的需求，他們渴望一種時尚的、有品位的、優(yōu)雅的生活空間，希望擁有舒適的、優(yōu)美的環(huán)境，本項目的山水人生、祊河景觀、私家園林就能滿足他們的需求；其次，本項目的高品質住宅和區(qū)位優(yōu)勢，再加上本項目的小戶型具

27、有景觀好、總價低、投資回報高，對投資性消費群體極具誘惑力；外來在蔡家坡經(jīng)商的私營業(yè)主對小戶型的青睞源于小戶型投資小，作為外來經(jīng)商的私營業(yè)主來說，本項目的小戶型可謂自住、投資兩相宜；考慮到四中等各種重點學校都搬遷北城新區(qū)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員考慮到孩子上學等諸多因素，也可能成為本項目的目標消費群體。商業(yè)的消費群體主要是以投資消費群體為主，本項目位于蔡家坡開發(fā)區(qū)城區(qū)核心部位，堪稱“黃金走廊”，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢來吸引投資者，沿街商鋪必將是各大商家爭奪的熱門。據(jù)市場了解，也會有部分外地在蔡家坡經(jīng)商的投資客和買下來自己經(jīng)營的商家，但此類消費群體所占比例較少。第四章 項目建設條件項目的建設條件包括項目建設的用地

28、條件、項目建設的資源供給以及項目建設的市政配套條件等幾個方面。4.1 開發(fā)建設的用地情況本項目位于蔡家坡高家崖村西一路北段東側，西鄰自立織布廠、東臨耕地，北臨隴海鐵路、南鄰耕地。項目規(guī)劃用地89畝，為居住及商業(yè)配套用地性質。該項目環(huán)境幽雅，適合居住，同時項目的性質及所處的地塊決定其將會有相當大的升值潛力。 項目用地實測地形條件為梯形地塊，周圍在建項目相對較多，自然環(huán)境較好，地塊整體較為平整，沒有突出和凹陷之處，在規(guī)劃中，利用原有地形地貌的自然形態(tài)布置建筑群。4.2 項目周邊配套設施該項目周邊配套設施有：（1）交通：目前有公交線路開通，有高速車站出行方便。（2）商業(yè)配套：周邊暫無大型商業(yè)網(wǎng)點（3

29、）金融配套：項目附近有信用社。（4）醫(yī)療配套：蔡家坡開發(fā)區(qū)醫(yī)院4.3項目建設的市政配套條件據(jù)調研結果可知，擬建項目市政建設條件有四通一平：水、電、電訊、天然氣；（1）供、排水：接市政供、排水。（2）供電：區(qū)內供電可向供電局申辦。（3）道路：項目緊鄰西一路。（4）電話通訊：項目室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設計后期由市電信局配合設計實施。同時，項目的網(wǎng)絡配套設施也會相對較完善。（5）天然氣：項目天然氣管線，將在施工圖設計后期由天然氣公司配合設計實施。第五章 項目規(guī)劃、設計方案5.1 項目總體規(guī)劃方案5.1.1總體規(guī)劃設計方案原則（1）本項目符合蔡家坡總體規(guī)劃及蔡家坡規(guī)劃的要求（2）結合蔡家坡技術經(jīng)濟開

30、發(fā)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地（3）科學布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機的結合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動態(tài)的景觀和空間效果。（4）強調經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高項目的綜合效益。（5）充分考慮用地條件、建設基礎，在滿足適用功能的前提下，在土地利用，設施配置和工程建設等方面具有實施的可能、可行性。5.1.2 總體規(guī)劃設計方案的指導思想（1）按照人文與自然協(xié)調共存，生產(chǎn)與生活綜合開發(fā)，物質需求與精神需求想結合，以及交通便捷的總體要求進行項目的規(guī)劃設計，體現(xiàn)其舒適、方便、優(yōu)美、安全的特點。（2）努力實現(xiàn)土地利用充分、空間豐富、環(huán)境優(yōu)美、住宅功能合理、商業(yè)使用靈活的規(guī)劃目標。（3）堅持“

31、以人為本”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心理要求，利用本項目有利的地理位置、優(yōu)雅的自然環(huán)境，廣闊的自然空間，建造出特色住宅項目，使入住者有回歸自然的感覺，真真實實的擺脫緊張的都市工作，享受自然生活的真諦。（4）結合市場調查，滿足市場需求，實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益。5.2 建筑設計方案該項目總規(guī)劃用地面積為平方米，建筑面積為平方米左右，容積率為2.90。其中總住宅建筑面積平方米（主要包括14棟住宅樓，其中6#樓用來安置高家崖村村民，剩余11套用來銷售），總商鋪建筑面積6510平方米（高家崖村村民對商鋪具有優(yōu)先購買和租賃的權利）。建筑占地面積12828平方米，綠地面積14180平方米，綠化率33%，建筑

32、密度20.7%，地下車庫面積3500平方米，地上地下總停車位800個。項目總體平面圖詳見附圖（項目規(guī)劃圖）。項目建筑一覽表序號建筑名稱建筑面積建筑基地面積11#住宅樓14070m2708m222#住宅樓9288m2618m233#住宅樓12348m2688m244#住宅樓12348m2403m255#住宅樓9880m2428m266#住宅樓4878m2686m277#住宅樓19890m2796m288#住宅樓18280m2736m299#住宅樓9880m2805m21010#住宅樓20810m21145m21111#住宅樓9880m2806m21212#住宅樓7580 m21260 m2131

33、3#住宅樓19890 m2796 m21414#住宅樓19890 m2796 m215商鋪6510 m2980 m216會所240 m2120 m217幼兒園800 m2360 m2合計 m25430 m25.3 環(huán)境藝術設計建議5.3.1 綠化設計現(xiàn)代人們對住宅的綠化的要求是越來越高，不僅要有合理的綠化，同時綠化的分布也要合理，照顧到項目內所有的客戶。該項目在設計時，不僅考慮到了消費者的要求，同時結合項目的地理位置設計了合理的綠化面積。該項目的主要綠化還是集中在樓與樓之間的樓間距之間，這樣不僅使得每家每戶都能享受到綠化，同時還節(jié)約了用地。同時在項目的主入口附近及項目的次干道附近還規(guī)劃了兩塊大

34、面積的綠化帶這樣使得消費者已進入項目就有一種心曠神怡的感覺，同時也使得項目南北通透，視覺效果極佳。5.3.2 項目入口和道路設計項目的道路主要是供人們出行用的，合理的道路必須使得每家每戶都有路走，同時在項目內還要形成環(huán)繞，這樣才會讓項目更有鄰里關系，有更好的項目人文環(huán)境，給有以自由和諧的感覺。在充分考慮了以上的要求后，項目的入口實現(xiàn)了人車分流，同時各戶的人們的雛形也較為方便，更主要的是在項目內的環(huán)繞干道把項目內的每個家庭緊緊地聯(lián)系到一起，使得項目給人的感覺更和諧。5.3.3 項目色彩和整體形象設計項目內墻面為暖色，給人以家的溫馨，結合項目中的綠地構成項目的主色調。暖色給人以家的溫馨，綠色則突出

35、一種健康的生態(tài)居住環(huán)境。項目體現(xiàn)出一種溫馨、健康、自然與和諧的氛圍，同時也很好的突出項目的建筑特點與風格。 第六章 建設方案6.1總平面布置6.1.1設計依據(jù)1、主要設計規(guī)范和標準城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范JGJ50-2001；民用建筑設計防火規(guī)范；2、民用建筑工程總平面初步設計深度圖樣05J804；3、陜西省居住建筑建設指標（2007年版）；4、業(yè)主提出的設計要求。6.1.2平面布置根據(jù)用地條件，14幢樓形成較規(guī)整的布局，各住宅樓保持合適的間距，有利于日照及自然采光通風。小區(qū)中心布置較大面積集中綠地，輔以環(huán)繞住宅樓四周綠地，提高綠化率，有利于凈化空氣。設入口花園，以利交通組織和提升小區(qū)形

36、象。6.1.3豎向布置該場地進行平整，使場地平齊于城市道路，盡量減少挖填方工程量，并使建筑有良好的視覺形象，同時為場地內雨水、污水排放提供了便利條件，城市道路與室外場地的連接方式采用平坡式連接。6.1.5交通組織小區(qū)的交通體現(xiàn)人車分流的概念，依據(jù)場地實際狀況，小區(qū)在西面設主入口，在北面設次入口一個，主要供動車出入。在住宅樓周邊形成寬度為10米的環(huán)形通道，滿足消防要求，以供平時及交通疏散時使用。地下車庫在小區(qū)東側，增設的地下停車場出入口，可以使小區(qū)的交通順暢、安全、寧靜。6.1.6無障礙設計小區(qū)主道路及室內外有高差處均設有無障礙坡道和扶手。6.1.7綠化場地西側西一路、北側隴海鐵路，均退紅線滿足

37、防護綠地規(guī)劃寬度要求。小區(qū)入口設入口花園，設中心綠地、運動健身場地，沿小區(qū)內道路的兩側及在樓與樓之間布置綠地。順透空圍墻布置隔離綠化帶，布置臨街集中綠地，小區(qū)綠地和區(qū)外周邊道路綠化帶遙相呼應，使內外景觀互相交融，生態(tài)環(huán)境資源得到充分利用，力爭營造一個優(yōu)美的環(huán)境空間。6.2建筑方案6.2.1設計依據(jù)（1）主要設計依據(jù)中已列舉的有關規(guī)范；（2）建筑設計防火規(guī)范GB50016-2006；（3）城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范JGJ50-2001；（4）屋面工程技術規(guī)范GB50345-2004（5）建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/50353-2005；（6）民用建筑工程建筑初步設計深度圖樣05J802；（

38、7）與本工程有關的其它國家和地方現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定和標準。6.2.2平面設計平面設計應注重功能的實用性和面積的緊湊性，設計方案在限定面積范圍內，平面布置力求緊湊合理，不浪費面積，對每個功能空間的尺度經(jīng)過精心布局，使人的活動和家具布置相適宜，并且在相同面積情況下盡可能多分隔出可用的功能空間。從充分利用土地的角度出發(fā)，形成南北兩個大小不一的景觀中庭，上百米尺度大中庭景觀空間，有利于日照的解決，并給中心綠化營造留有巨大發(fā)揮余地。小中庭，尺度適宜，綠化豐富，最大程度地給小區(qū)居民提供了更大的景觀空間和休閑場所。本項目重點關注建筑節(jié)能技術，如通風、采光的設計，建筑墻體保溫、太陽能的有效利用等。住宅戶型均為中小

39、戶型，主要為一室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)套型。全部為90110以內的住房。6.2.3非住宅用房根據(jù)需要，部分住宅樓地面1層設計為架空，主要布置商業(yè)、物管用房以及其他配套輔助用房。6.2.4豎向交通設計小區(qū)在臨街兩面均設有車行出入口及人行出入口。各樓棟樓梯設置位置及形式詳見建筑專業(yè)各層平面圖及剖面圖。6.2.5立面設計建筑造型根據(jù)總體布置、建筑規(guī)模、平面形式、使用功能、采用川西民居建筑設計表現(xiàn)形式，整體效果上滿足不同方向視覺均較豐富、完整的要求，同城市環(huán)境具有良好的視覺關系，與周邊建筑體量共同組成統(tǒng)一和諧的城市空中輪廓線。立面以灰色，白色為主，局部棕黃色外墻面磚的使用，使建筑顏色立即

40、生動起來。6.2.6剖面設計剖面設計根據(jù)使用功能、建筑造型、結構尺度、并結合地形高差綜合考慮。具體為：商業(yè)層高為3.90-4.40m，住宅各層層高均為2.90m。室內外高差不低于0.150m；樓梯每個梯段的踏步數(shù)不超過18級，也不少于3級；樓梯平臺上部及下部過道處的凈高，不小于2m，梯段凈高不小于2.2m。6.2.7建筑物無障礙設計應建設方要求，本項目不設計無障礙住宅。6.2.8建筑安全 面積大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底邊離最終裝修面小于500的落地窗，面積大于0.5m2的有框門玻璃均應采用安全玻璃（鋼化玻璃或夾層玻璃）。無框玻璃門應采用公稱厚度不小于10mm的鋼化玻璃。安全玻璃厚度根據(jù)建筑

41、玻璃應用技術規(guī)程JGJ 113-2009表6.1.2-1選用。 外墻飾面磚工程施工執(zhí)行外墻飾面磚工程施工及驗收規(guī)程JGJ126-2000的有關技術要求。當基層的抗拉強度小于外墻飾面磚粘貼的粘結強度時，必須進行加固處理，加固后應對樣板進行強度檢測。找平層材料的抗拉強度不應低于外墻飾面磚粘貼的粘結強度。 安裝在易于受到人體或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應采取保護措施。保護措施應視易發(fā)生碰撞的建筑玻璃所處的具體部位不同，分別采取警示（在視線高度設醒目標志）或防碰撞設施（設置護欄）等。對于碰撞后可能發(fā)生高處人體或玻璃墜落的情況，必須采用可靠的護欄。 樓梯桿扶手高度自踏步前緣量

42、起不應小于900?？刻菥粋人介L度大于500時以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計算為1050。 陽臺、外廊、室內回廊、內天井、不上人屋面及室外樓梯等臨空處欄桿（板）下部離地0.10m高度不應留空。臨空高度在六層及以下時,欄桿高度不應低于1.05m。如底部有寬度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，應從可踏部位頂面起計算。 低窗臺（窗臺凈高度低于0.8m或住宅窗臺低于0.9m時）的防護措施應遵守以下規(guī)定：窗臺高度低于或等于0.45m時，護欄或固定扇的高度應自窗臺面起算；窗臺高度高于0.45m時，護欄或固定扇的高度可自地面起算（但護欄下部0.45m高度范圍內不得設置水平欄柵或

43、任何其他可踏部位。如有可踏部位應從可踏部位起算）。6.2.9裝飾標準 內墻面：衛(wèi)生間、廚房為白色瓷磚到頂，其他為乳膠漆。 外墻面：涂料墻面； 天棚：乳膠漆； 樓地面：戶外水泥砂漿，戶內水泥砂漿拉毛。1、室外部分外墻面仿石墻面涂料或淺色面磚裝飾。2、室內部分門、窗為塑鋼內墻面：衛(wèi)生間墻面瓷磚到頂，其余為水泥混合砂漿，面罩白色涂料。樓地面：為水泥地面，衛(wèi)生間鋪防滑地磚，設備房間為水泥砂漿樓地面。6.2.10門窗工程設備用房為甲級防火門，管井門為丙級防火門，入戶門為鋼制防盜木門（定制），內門為實木門，外窗均為白色單框塑鋼窗。建筑外門窗的水密性等級：不應低于現(xiàn)行國家標準建筑外窗水密性能分級及檢測方法G

44、B/T7108-2002規(guī)定的2級。玻璃幕墻氣密性不應低于現(xiàn)行國家標準建筑幕墻物理性能分級GB /T15225規(guī)定的3級，保溫性能見節(jié)能設計。6.3建筑結構6.3.1設計依據(jù)（1）建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準GB50068-2001；（2）建筑工程抗震設防分類標準GB50223-2004；（3）建筑結構荷載規(guī)范GB50009-2001；（2006年版）（4）砌體結構設計規(guī)范GB50003-2001；（5）建筑抗震設計規(guī)范GB50011-2001；（2008年版）（6）建筑地基基礎設計規(guī)范GB50007-2002；（7）砌體結構設計規(guī)范GB50003-2001（8）建筑邊坡工程技術規(guī)范GB5033

45、0-2002；（9）工程建設標準強制性條文（房屋建筑部分）2002年版。6.3.2設計要求1、根據(jù)建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準GB500682001，本工程的建筑結構安全等級：二級；2、建筑結構設計使用年限：50年；3、根據(jù)建筑抗震設計規(guī)范（GB500112001）（2008年版）附錄A（我國主要城鎮(zhèn)抗震設防烈度、設計基本地震加速度和設計地震分組）：陜西省抗震設防烈度為8度，設計基本地震加速度值為0.10g，設計地震分組第三組，地震特征周期0.45秒。4、根據(jù)建筑抗震設防分類標準（GB502232008），本工程為丙類建筑。5、根據(jù)建筑地基基礎設計規(guī)范GB500072002，本工程的地基基礎設計

46、等級為丙級。6、本地區(qū)基本風壓為0.30KN/；風荷載標準值為：0.30KN/。地面粗糙度類別：B類。7、活荷載標準值見下表：表6-2 建筑荷載表序號荷載類別標準值（KN/m2）備 注1上人屋面2.02不上人屋面0.53住宅2.04衛(wèi)生間2.05樓梯3.56陽臺2.57其它未列項目見現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程及標準的荷載6.3.3工程地質及水文地質場地尚未進行工程地質勘察，參照附近類似工程地質資料：場地地貌屬咸陽市區(qū)東部臺地，場地地形緩坡起伏，高差不大，交通便利，無影響場地穩(wěn)定性及建筑安全的不良地質現(xiàn)象，適宜建筑。場地地基土主要由第四系全新統(tǒng)構成，自上而下地基土構成依次為耕植土、細砂、卵石層，其下為白堊系

47、上統(tǒng)灌口組泥巖。場地地下水主要為第四系卵石層中的孔隙型潛水，地下水位5.00-10米，年變化幅度約1.0米，地下水對砼結構不具腐蝕性1、無不良地質情況，場地適宜該項目建設。地場類別：II類。2、該場地穩(wěn)定，地下水水位低于地下室標高，水文地質條件簡單，無滑坡、地下洞室、溶巖、溶洞、流沙、膨脹土、濕陷性土等不良地質情況。3、本工程采用天然地基方案，結合本工程的特點，地下車庫采用獨立柱基礎，高層住宅基底為卵石地基無軟弱下臥層時采用筏板基礎。持力層為圓礫層，承載力特征值為200Kpa。6.3.4結構設計建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結構，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側力構件，形成整體性能好、抗震能

48、力強、施工簡便且較為經(jīng)濟的磚混結構體系，剪力墻的抗震等級為二級。本項目地下室無上部結構部分，采用框架結構。地下室有上部結構部分，抗震等級為二級，地下室無上部結構部分，抗震等級為三級。建筑基礎可選擇條形基礎或筏板基礎，可根據(jù)下一步地質勘探資料進一步明確基礎選型。6.3.5主要結構構件材料1、圈梁、構造柱為C20，屋面構造柱、壓頂梁為C25。2、砌體材料（燒結頁巖實心磚）及強度等級：表6-3 砌體材料強度等級表序號范圍磚等級混合砂漿等級16.000以上墻體MU10M52地坪6.000MU15M103地坪標高以下墻體MU15M10（水泥砂漿）3、鋼材（鋼筋、型鋼）及焊接材料的選型：鋼筋：直徑10為冷

49、軋帶肋鋼筋，應符合現(xiàn)行國家標準的規(guī)定。直徑12mm時為HRB335級（或HRB400級）鋼筋，應符合現(xiàn)行國家標準 （GBl499）的規(guī)定。焊條：HPB235鋼筋，Q235B鋼焊接：E43系列；HRB335鋼筋焊接：E50系列；HRB400鋼筋焊接：E55系列。6.3.6環(huán)境邊坡及深開挖設計采用放坡處理。6.4給排水6.4.1設計依據(jù)1、建筑給水排水設計規(guī)范GB50015-2003；2、住宅建筑規(guī)范GB503682005；3、室外給水設計規(guī)范GB50013-2006；4、室外排水設計規(guī)范GB50014-2006；5、節(jié)水型生活用水器具CJ1642002；6、建設單位提出的設計要求和本工程周圍的市

50、政管道資料資料。6.4.2設計范圍1、本工程室內給水排水和消防給水系統(tǒng)設計。2、本工程紅線以內室外給水排水和消防給水系統(tǒng)設計。6.4.3給排水現(xiàn)狀本工程附件規(guī)劃道路已基本形成，給排水管網(wǎng)系統(tǒng)已至項目區(qū)。本工程可就近搭接。6.4.4給水1、水源本工程水源為城市自來水。設進水管2條，管徑為DN200mm，分別由小區(qū)西北和東南側接入。要求水壓不低于0.35Mpa。2、用水量最高日水量1722.3m，最大時水量191.4m。3、水質一般按生活飲用水水質考慮。4、給水系統(tǒng)由市政給水管進水管2條，管徑為DN200mm，分別由小區(qū)西北和東南側接入小區(qū)內環(huán)形主管。室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設。采用生活和消防合一給水系

51、統(tǒng)。環(huán)形供水主管為DN250。室內生活和消防各自獨立的給水系統(tǒng)（消防水詳見消防設計）。室內生活用水由室外主管接入，采用分區(qū)供水系統(tǒng)。本工程室內給水系統(tǒng)分二個區(qū)。（1）低區(qū)：地下一層至地上五層為低區(qū)，由小區(qū)內環(huán)形主管直接供給；各支管管徑為DN50。（2）高區(qū)：六層屋頂層，由地下貯水池、加壓泵供水系統(tǒng)供給，各支管管徑為DN100。本區(qū)第六九層供水減壓，確保用水點壓力小于等于350Kpa。5、管材（1）室外管道選用鋼絲網(wǎng)骨架塑料復合管；采用電熱熔連接。（2）室內管道DN65以上選用內筋嵌入式襯塑鋼管；采用卡環(huán)連接；DN50以下采用給水聚丙烯管（PP-R管），熱熔粘接。6、衛(wèi)生潔具：采用節(jié)水型生活用水

52、器具。6.4.5排水1、排水量（1）污水量：本工程污水量：按生活給水量的90%計算，則最高日污水量1550m,最大時污水量約172m。（2）雨水量：雨水采用咸陽市暴雨強度公式：q=2806（1+0.803LgP）/（t+12.8P0.231）0.768式中設計參數(shù)：t=t1+mt2，重現(xiàn)期P=1.5年，徑流系數(shù)=0.65，起始流速V=0.75m/s，地面集水時間t1=10分鐘，m=2，t2-管渠內雨水流行時間（分鐘）。2、排水系統(tǒng)住宅樓由單立管通氣排水，底層單獨排放，污水經(jīng)室外檢查井匯集小區(qū)內污水總管，排放市政污水管網(wǎng)。污水管管徑為d400d600mm。建筑屋面雨水有組織排放。地下室排水：消防

53、電梯機坑、水泵房集水坑、汽車道雨水積水坑排水經(jīng)機械提升，排至室外雨水管道。雨水管管徑為d300d700mm。3、管材:（1）室外 污水管道直徑400mm選用高密度聚乙烯雙壁波紋管（HDPE）,采用承插連接；直徑400mm選用鋼筋混凝土承插管。 雨水管道直徑300mm選用高密度聚乙烯雙壁波紋管（HDPE），采用承插連接；直徑300mm選用鋼筋混凝土承插管。（2）室內及屋面 污水管道選用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接連接。轉換層的污水管道:選用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接連接。 屋面雨水管道選用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接連接。6.5消防6.5.1設計依據(jù)1、建筑設計防火規(guī)范GB5

54、0016-2006；2、建筑內部裝修設計防火規(guī)范GB50222-95（2001年版）；3、建筑滅火器配置設計規(guī)范（97局部修訂）GBJ140-90； 4、火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范GB50116-98；5、消防安全標志設計、施工及驗收規(guī)范DB50/202-2004；6、自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范GB50084-2001 （2005年版）。7、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范GB50067-976.5.2設計內容及原則1、設計內容：本工程設計范圍內，總圖、建筑、結構、給排水、電氣等各專業(yè)的消防設計。2、設計原則：貫徹“以防為主，防消結合”的方針。根據(jù)每幢建筑物的消防特征，正確定性，分別采用不同的消

55、防方式，以滿足國家強制性防火規(guī)范的規(guī)定要求。6.5.3消防系統(tǒng)1、總圖消防 防火間距：在總體布局方面，各建筑物之間相互間距均符合規(guī)范規(guī)定的防火間距。 消防車道：沿建筑物的兩個面設置消防車道。 對消防車道和撲救場地的要求：該地塊西北面及東北面有城市道路，可以形成便捷的消防環(huán)道。用于消防車通行的道路寬度單車道4m。消防車道的最小轉彎半徑R9m。消防車道路面、撲救作業(yè)場地及其下面的管道和暗溝等均能承受36T的大型消防車的壓力。供消防車停留的空地，其坡度不大于3%。2、建筑消防本工程住宅建筑樓分為23層、18層、12層，環(huán)住宅樓設消防車道，使消防車能通達各幢建筑，建筑物耐火等級為二級。建筑防火構造：本工程防火隔墻采用240厚燒結頁巖實心磚砌塊，耐火極限不低于3.0小時。樓梯間隔墻以及住宅單元及分戶墻采用240厚燒結頁巖實心磚砌塊，耐火極