中藥材交易中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目 錄第一章 項(xiàng)目概況.41.1 項(xiàng)目所在地亳州市概況.41.2 中國(guó)（亳州）中藥材交易中心介紹.51.3 市場(chǎng)改造的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景.8第二章 新項(xiàng)目選址情況.112.1 區(qū)位介紹.112.2 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià).12第三章 改造思路改、擴(kuò)、遷交易中心.173.1 收購(gòu)舊的交易中心.173.2 建新的交易中心，擴(kuò)大交易功能.173.3 舊市場(chǎng)原地開(kāi)發(fā)商住項(xiàng)目.19第四章 經(jīng)營(yíng)方案.204.1 亳州中藥材交易中心經(jīng)營(yíng)方案.214.1.1 具體步驟.214.1.2 項(xiàng)目設(shè)施的組織與運(yùn)營(yíng).214.1.2.1 組織機(jī)構(gòu).214.1.2.2 項(xiàng)目的織與運(yùn)營(yíng).224.1.3招商策略和經(jīng)營(yíng)方式.24第五章

2、項(xiàng)目投入、產(chǎn)出分析及資本運(yùn)營(yíng)方案.275.1 項(xiàng)目投入預(yù)算.275.2 項(xiàng)目產(chǎn)出預(yù)測(cè).285.3 資本運(yùn)營(yíng)方案.30第六章 項(xiàng)目S、W、O、T分析.326.1 優(yōu)勢(shì)分析.326.2 劣勢(shì)分析.336.3 機(jī)遇分析.336.4 風(fēng)險(xiǎn)分析.33第七章 與項(xiàng)目相關(guān)的政策建設(shè)依據(jù).35第八章 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況.36附錄.37第一章 項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目所在地亳州市概況安徽省亳州市是經(jīng)國(guó)務(wù)院2000年6月批準(zhǔn)成立的地級(jí)市，位于安徽西北部，蘇、魯、豫、皖四省結(jié)合部，黃淮平原腹地?？偯娣e8522.58平方公里，轄渦陽(yáng)、蒙城、利辛三縣和譙城區(qū)，全市總?cè)丝?34萬(wàn)人，市轄區(qū)面積2226平方公里，人口1

3、30萬(wàn)。2008年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值400億元，增長(zhǎng)12%，人均生產(chǎn)總值7800元。居民收入穩(wěn)定增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8972元，增長(zhǎng)15.9%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3736元，增長(zhǎng)25.5%，全市在崗職工平均工資12558元，增長(zhǎng)20.5%。居民人均儲(chǔ)蓄達(dá)到4976元。為推動(dòng)中藥材產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，亳州市以項(xiàng)目為抓手，全面推進(jìn)中藥材產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快中藥材產(chǎn)業(yè)基地和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。亳州交通便捷，北倚歐亞大陸橋，距離商丘機(jī)場(chǎng)60公里，阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)120公里；京九鐵路、徐阜鐵路；311、105國(guó)道，0908國(guó)防公路，202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路穿插而過(guò)；渦河航運(yùn)、茨淮新河航運(yùn)可直通上

4、海、杭州。從上海至亳州全程高速公路，車(chē)程6個(gè)小時(shí)。1.2 中國(guó)（亳州）中藥材交易中心介紹1歷史地位：亳州是中國(guó)中醫(yī)藥文化的發(fā)祥地，位居全國(guó)四大藥都之首，具有3700多年的中藥材種植歷史。作為神醫(yī)華佗的故鄉(xiāng)，亳州有藥材加工專(zhuān)業(yè)戶，有藥材經(jīng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)人員，有專(zhuān)營(yíng)中藥材的公司、行、棧等等，中藥材產(chǎn)業(yè)鏈齊備、完整。中國(guó)（亳州）中藥材交易中心，是我國(guó)最大的中藥材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。全市中藥材種植面積達(dá)百萬(wàn)畝，藥材加工大企業(yè)數(shù)家。尤其是中藥材資源極為豐富，有中藥資源170科，400多個(gè)品種，常年種植面積占全國(guó)種植的十分之一強(qiáng)，達(dá)到四萬(wàn)多公頃。特別有特產(chǎn)中藥材如白芍、菊花、半夏、桔梗等。中國(guó)藥典中冠以|“亳”字的中藥就有

5、亳芍、亳菊、亳花粉、亳桑皮四種。2市場(chǎng)目前的運(yùn)作狀況：具有數(shù)千年歷史傳統(tǒng)的老市場(chǎng)，于1994年重新改造后開(kāi)張，被命名為“中國(guó)（亳州）中藥材交易中心”，成為國(guó)家級(jí)專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)。1995年，江澤民總書(shū)記親自赴亳州考察中藥材市場(chǎng)，欣然為亳州命筆“華佗故里，藥材之鄉(xiāng)”，極大地提高了亳州作為“藥都”的知名度和影響力，推動(dòng)亳州中藥材產(chǎn)業(yè)踏上了百億級(jí)臺(tái)階。目前，全市已初步形成了從中藥材種植、加工到中藥材物流貿(mào)易，再到中成藥生產(chǎn)、研發(fā)的較完整的比較現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)鏈。全市藥材種植面積近百萬(wàn)畝，按GAP標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的中藥材示范區(qū)基地10個(gè)。亳州擁有全國(guó)最大的中藥飲片產(chǎn)業(yè)集群，新建和在建的飲片加工企業(yè)四家，總產(chǎn)量占全國(guó)的近

6、三分之一。亳州現(xiàn)有藥商營(yíng)銷(xiāo)人員十余萬(wàn)，中藥材日上市量6000噸，上市品種2600余種，僅目前傳統(tǒng)的交易市場(chǎng)日客流量就達(dá)5-6萬(wàn)人之多，中藥材年交易額約100億元。由中藥材交易中心鏈接的中藥材企業(yè)集群，是亳州市最重要的經(jīng)濟(jì)支柱，亦是最具核心競(jìng)爭(zhēng)力、最具可持續(xù)發(fā)展能力的產(chǎn)業(yè)。2008年，藥業(yè)經(jīng)濟(jì)更得到了長(zhǎng)足發(fā)展，全市產(chǎn)值超億元的中藥企業(yè)發(fā)展到21家，規(guī)模以上藥業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)30億元，中藥材進(jìn)出口總額躋身全國(guó)前三強(qiáng)，中國(guó)(亳州)中藥材交易中心年成交額近150億元，繼續(xù)保持國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、品種最多、設(shè)施最好、功能最全的市場(chǎng)地位。日前，國(guó)家火炬計(jì)劃中藥特色產(chǎn)業(yè)基地已通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審，省政府也明確提出將亳州現(xiàn)代

7、中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上升到省級(jí)規(guī)劃層面，中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為特色支柱產(chǎn)業(yè)和極具潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。3存在的問(wèn)題：號(hào)稱(chēng)三個(gè)一百的中藥材產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，也即百萬(wàn)畝種植規(guī)模、百萬(wàn)人就業(yè)與藥業(yè)關(guān)聯(lián)、百億元交易規(guī)模，致富牽引力卻非常有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，截止2008年，亳州市人均GDP僅1142美元，而同期全國(guó)水平已超過(guò)3000美元，全省平均水平2120美元；亳州市人均財(cái)政收入449元，遠(yuǎn)低于同期全國(guó)水平4718元和全省平均水平1084元；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入8856元，亦低于全國(guó)人均15781元，全省人均12990元。總之一句話，旺丁不旺財(cái)。規(guī)模雖大，等級(jí)不高。一是從管理能級(jí)上評(píng)價(jià)，缺乏交易過(guò)程中的身份、資質(zhì)驗(yàn)證

8、與監(jiān)管措施；不具備交易產(chǎn)品的質(zhì)量驗(yàn)證與責(zé)任可溯源流程。二是從現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生環(huán)境、店面、鋪位形象上評(píng)價(jià)，用臟、亂二字概括，絕不夸張。沿用了上千年的就地設(shè)攤、檔口式陳列的經(jīng)營(yíng)布局方式，至今仍未改變。三是從商流、物流、信息流運(yùn)營(yíng)體系評(píng)價(jià)，專(zhuān)業(yè)分工水平低下，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)效率不高。百萬(wàn)人搞藥、百億元規(guī)模、人均一萬(wàn)元，決不能成為沾沾自喜的資本。缺乏可持續(xù)發(fā)展的能力，或者說(shuō)，發(fā)展后勁不足。目前的經(jīng)營(yíng)環(huán)境“臟”、經(jīng)營(yíng)秩序“亂”、品質(zhì)控制水平“差”的現(xiàn)狀，一是制約亳州中藥材產(chǎn)業(yè)向國(guó)際貿(mào)易領(lǐng)域的拓展，境外采購(gòu)隊(duì)伍進(jìn)不來(lái)、跨國(guó)采購(gòu)?fù)凡粫常欢请y以與大企業(yè)、大品牌產(chǎn)銷(xiāo)對(duì)接，或者說(shuō)，在責(zé)任可溯源體制缺乏的情況下，影響了大企業(yè)的

9、程式化、制度化、流程化的大批量采購(gòu)運(yùn)作；三是難以與以信息化為特征的現(xiàn)代管理流程對(duì)接，直接影響交易平臺(tái)整體效能、效率的提高。1.3 市場(chǎng)改造的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)過(guò)十五年的發(fā)展，中國(guó)（亳州）中藥材交易中心原有硬件設(shè)施和管理平臺(tái)，已不堪負(fù)累，必須及早擴(kuò)大改造：1按照亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃的總體要求、亳州市譙城區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要提出的中藥材產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，按照亳州市“1468”戰(zhàn)略布局，以及積極加快渦河經(jīng)濟(jì)文化帶的配套建設(shè)構(gòu)想，圍繞亳州中藥材交易中心項(xiàng)目，項(xiàng)目籌備組先后召開(kāi)了多次有政府領(lǐng)導(dǎo)、國(guó)內(nèi)有關(guān)專(zhuān)家、市場(chǎng)人士參加的研討會(huì)。前期多次研討、論證會(huì)的基本共識(shí)是：亳州中藥材

10、交易中心符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和中藥市場(chǎng)規(guī)律；尤其是作為全國(guó)四大藥材集散地之一，是我國(guó)最大的中藥材專(zhuān)業(yè)并在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上享有盛譽(yù)，具有躍上新臺(tái)階的基礎(chǔ)條件。2中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（20062020年）經(jīng)國(guó)務(wù)院同意于2007年1月發(fā)布。把中醫(yī)藥傳承與創(chuàng)新發(fā)展，提升到“滿足國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民健康的需求，建設(shè)小康社會(huì)，實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興”、“建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家”的高度。作為落實(shí)綱要的具體步驟，國(guó)家發(fā)改委有意向開(kāi)設(shè)國(guó)家級(jí)中藥材期貨市場(chǎng)。以進(jìn)一步引導(dǎo)合理生產(chǎn)；深化、延長(zhǎng)加工流程，增加附加值；刺激消費(fèi)，平衡供求關(guān)系。3加入WTO后，我國(guó)的加工業(yè)出口量迅速增長(zhǎng)。但中藥材出口步子不快，渠道不暢。據(jù)2007年7月

11、上海港統(tǒng)計(jì)報(bào)告，同期茯苓、薄荷、板藍(lán)根、白芍在亳州市場(chǎng)的批發(fā)價(jià)，與上海港交付的離岸價(jià)，有著30%50%的差價(jià)，國(guó)際交易前景可觀。因此，上?？鐕?guó)采購(gòu)中心特地在亳州設(shè)立了分會(huì)場(chǎng)。并計(jì)劃加入承擔(dān)新市場(chǎng)建設(shè)的項(xiàng)目公司，參與新市場(chǎng)的建設(shè)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。4醫(yī)改后的新醫(yī)療體制，為中藥材進(jìn)入基本藥物目錄，創(chuàng)造了有利的社會(huì)大環(huán)境。基本藥物消費(fèi)量的增加，將極大地促進(jìn)中藥材的生產(chǎn)和流通，是中藥材行業(yè)空前的發(fā)展機(jī)遇。5.近年來(lái)，市委、市政府始終把發(fā)展藥業(yè)經(jīng)濟(jì)作為振興當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略重點(diǎn)，高度重視中藥材產(chǎn)業(yè)集群的培育和技術(shù)創(chuàng)新工作，在資金、技術(shù)、人才、項(xiàng)目、管理等方面持續(xù)加大投入和扶持力度，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，使當(dāng)?shù)氐闹兴幉漠a(chǎn)業(yè)呈

12、現(xiàn)出強(qiáng)大的創(chuàng)新潛力和廣闊的市場(chǎng)前景，是當(dāng)?shù)刈钪匾闹еa(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的行業(yè)之一。目前，當(dāng)?shù)氐闹兴幉囊?guī)范化種植蓬勃發(fā)展，中藥材加工業(yè)呈現(xiàn)集群發(fā)展態(tài)勢(shì)，現(xiàn)代中藥科技創(chuàng)新蔚然成風(fēng)，中藥材現(xiàn)代物流業(yè)將成長(zhǎng)迅速。6.在跨越式發(fā)展征途中，亳州中藥材產(chǎn)業(yè)振興得到了安徽省政府的全力支持。在關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的實(shí)施意見(jiàn)（皖政200353號(hào)）和省計(jì)委在安徽省“十五”現(xiàn)代中藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，明確將工作重點(diǎn)擺在規(guī)范亳州中藥材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，完善中藥材市場(chǎng)功能，建設(shè)現(xiàn)代中藥營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，形成輻射全國(guó)、面向世界的中藥材物流中心，繼而開(kāi)展中藥材期貨貿(mào)易；開(kāi)展電子商務(wù)信息系統(tǒng)的建設(shè)，建成具有權(quán)威意義的亳州中藥材

13、經(jīng)濟(jì)指數(shù)；充分發(fā)揮市場(chǎng)在產(chǎn)業(yè)化中的重要作用，將亳州建成全球植物藥交易功能最齊全的交流平臺(tái)；并將中藥材交易中心列入“861”行動(dòng)計(jì)劃，并采取一系列支持政策和措施，不斷完善中藥材產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)化中藥材產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。爭(zhēng)取到2010年，亳州中藥材種植面積超過(guò)100萬(wàn)畝，規(guī)范化種植面積30萬(wàn)畝，全市制藥企業(yè)總數(shù)超過(guò)10家，現(xiàn)代中藥高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到10家，高新技術(shù)產(chǎn)品達(dá)到15個(gè)，中藥制造業(yè)信息化示范企業(yè)2-3家，中藥工業(yè)總產(chǎn)值超過(guò)20億元，稅收超過(guò)1.4億元，銷(xiāo)售收入億元以上企業(yè)達(dá)到10戶，中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)年技工貿(mào)總收入8億元以上。建成5000平方米亳州市高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心（科技企業(yè)孵化器）。在生物醫(yī)

14、藥、現(xiàn)代中藥等領(lǐng)域形成一批擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)，建成一個(gè)省級(jí)工程技術(shù)研究中心。力爭(zhēng)在較快的時(shí)間內(nèi)將亳州中藥材產(chǎn)業(yè)推向千億級(jí)的規(guī)模。7.目前，上?？鐕?guó)采購(gòu)中心已在亳州開(kāi)設(shè)跨國(guó)采購(gòu)分會(huì)場(chǎng)，積極參與新市場(chǎng)的改造、遷移和擴(kuò)建。一旦新的中藥材交易中心建成，將定期進(jìn)行中中藥材國(guó)際交易采購(gòu)會(huì)。第二章 新項(xiàng)目選址情況2.1 區(qū)位介紹籌建中的中國(guó)（亳州）中藥材交易中心新場(chǎng)館，位于安徽亳州開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，具體位于希夷大道和南一環(huán)交口，占地1000畝。距離長(zhǎng)途汽車(chē)站及火車(chē)站，直線距離在3.8公里，緊靠火車(chē)貨運(yùn)中心，交通便利。開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)全面開(kāi)工，主要的交通干道都已經(jīng)進(jìn)入啟動(dòng)的實(shí)質(zhì)階段。整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的基本規(guī)劃

15、已經(jīng)完成，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)資金也已到位，同時(shí)作為一個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的全面建設(shè)已經(jīng)成為亳州市政府的重要工作，常務(wù)副市長(zhǎng)為目前開(kāi)發(fā)區(qū)的主任。2.2 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià) 按國(guó)際商業(yè)學(xué)會(huì)通行的商業(yè)設(shè)施商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，七項(xiàng)目、五分法，對(duì)中國(guó)（亳州）中藥材交易中心新地作如下評(píng)價(jià)：級(jí)別好較好一般較差差分值10864270分為最優(yōu)，42分為及格 （1）聚集能力：a.本項(xiàng)目乃舊市場(chǎng)整體搬遷。舊市場(chǎng)的字號(hào)為中國(guó)（亳州）中藥材交易中心，是由國(guó)家工商行政管理總局直接批準(zhǔn)的“國(guó)”字號(hào)市場(chǎng)，行業(yè)公信力強(qiáng)，權(quán)威性高。b.江澤民主席曾親自赴原市場(chǎng)考察，親筆題詞“華佗故里，中華藥都”，在國(guó)內(nèi)外同行業(yè)都有較大影響力。c.亳州中

16、藥材市場(chǎng)已有幾千年的歷史，原市場(chǎng)亦是1994年重新改造。從行商角度看，是先有市、后有場(chǎng)，依市建場(chǎng)，事半功倍。而且，是亳州唯一的一家中藥材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，具有排他性。d.自改革開(kāi)放以來(lái)，亳州中藥材市場(chǎng)始終處于旺盛發(fā)展階段。藥業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)格局形成后，更使中藥材市場(chǎng)獲得空前的發(fā)展機(jī)遇?！叭珖?guó)藥材聚亳州，亳州藥材銷(xiāo)全國(guó)”。e.將于2009年9月21日施行的國(guó)家基本藥物目錄，中藥材占三分之一。亳州中藥材全國(guó)性集散地的功能將更為重要，行業(yè)聚集能力亦更為顯著。綜上所述，本市場(chǎng)的行業(yè)聚集能力評(píng)級(jí)為：好。分值：10分。（2）可達(dá)性：a.新市場(chǎng)選址亳州市南部新區(qū)，交通條件優(yōu)越：鐵路：京九線、徐阜線穿越；公路：距京景高速

17、和界阜蚌高速出入口僅300米，并有311、105國(guó)道，0908國(guó)防公路，202、305、307省道連接；航空：距離商丘機(jī)場(chǎng)60公里、阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)120公里；水運(yùn)：境內(nèi)渦河航運(yùn)可直達(dá)上海、杭州。b.市內(nèi)交通南北向臨希夷大道主干道，東西臨南一環(huán)主干道，距亳州火車(chē)站3.8公里，交通十分便捷。c.新建市場(chǎng)將按市場(chǎng)鋪面數(shù)1：1安排停車(chē)位。老市場(chǎng)停車(chē)難、搬運(yùn)難、人員進(jìn)出難的狀況將徹底解決?？蛇_(dá)性評(píng)價(jià)：好。分值：10分。（3）人流量：a.本市場(chǎng)為面向全國(guó)服務(wù)的中藥材專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，有定向服務(wù)人流。而且，由于是整體搬遷，市場(chǎng)遷址后，人流必定跟隨而至。b.新區(qū)開(kāi)發(fā)周期至少十年，目前剛剛啟動(dòng)。對(duì)于零售消費(fèi)服務(wù)而言，市場(chǎng)

18、新址屬行商“生地”，人氣有待積累。人流量評(píng)價(jià)：中。價(jià)值：6分。（4）昭示性：a.新市場(chǎng)西臨希夷大道占沿街1000米長(zhǎng)度；南臨南一環(huán)，占據(jù)沿街面667米長(zhǎng)度。b.新市場(chǎng)在亳州市南部新區(qū)控制性詳規(guī)中的定性為“次商業(yè)中心”（相對(duì)于老區(qū)步行街而言），處于新區(qū)最中心的地段，如圖：見(jiàn)第11頁(yè)。昭示性評(píng)價(jià)：好。分值10分。（5）總體規(guī)模：a.中國(guó)（亳州）中藥材交易中心，現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)規(guī)模已達(dá)營(yíng)業(yè)面積超過(guò)20萬(wàn)、年交易額超過(guò)150億、日物流量6000噸的水平。居于全國(guó)第一。b.老市場(chǎng)是1994年落成的，至今才15年，已不堪負(fù)累，新市場(chǎng)將按20年不落后的規(guī)劃理念規(guī)劃，設(shè)定總經(jīng)營(yíng)規(guī)模為：市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房建筑面積不低于70

19、萬(wàn)平方米，十年內(nèi)年交易規(guī)模躍上1000億元的臺(tái)階，日物流量3萬(wàn)噸。擴(kuò)建后的中藥材專(zhuān)業(yè)新市場(chǎng)規(guī)模不僅是全國(guó)第一，亦是亞洲第一、世界第一?？傮w規(guī)模評(píng)價(jià)：好。分值：10分。（6）硬件等級(jí)：正由于原市場(chǎng)硬件等級(jí)低、形象差、服務(wù)功能弱，不堪負(fù)累，拖了中藥材跨越式發(fā)展的后腿，才必須創(chuàng)建新市場(chǎng)。因此，新市場(chǎng)將在硬件設(shè)施上大展宏圖：a.提高建筑等級(jí)。b.調(diào)動(dòng)國(guó)內(nèi)外最優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)資源，招標(biāo)設(shè)計(jì)能成為亳州地標(biāo)、中國(guó)中藥材業(yè)行業(yè)標(biāo)志的建筑物。c.提高機(jī)械化水平。d.配備全流程、全要素的電子信息管理設(shè)施。附：圖一：新市場(chǎng)參考效果圖1附：圖二：新市場(chǎng)參考效果圖2硬件等級(jí)評(píng)價(jià)：好，分值：10分。（7）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)適配性：a

20、.新市場(chǎng)可根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃量身定制，適配性當(dāng)然很高。b.新市場(chǎng)的新業(yè)態(tài)規(guī)劃：物流園區(qū),從源頭控制交易的質(zhì)量，減少客戶物流成本。藥農(nóng)直銷(xiāo)區(qū)，以產(chǎn)銷(xiāo)無(wú)縫對(duì)接，拉動(dòng)藥材地產(chǎn)上臺(tái)階?？鐕?guó)采購(gòu)區(qū)，導(dǎo)入跨國(guó)直銷(xiāo)功能，擴(kuò)大外貿(mào)。會(huì)展區(qū)，搭建國(guó)際交易平臺(tái)，使亳州走向世界。中藥材期貨市場(chǎng)，引導(dǎo)生產(chǎn)、擴(kuò)大流通。都充滿創(chuàng)意，并能利用新建平臺(tái)一一加以落實(shí)。經(jīng)營(yíng)業(yè)套適配性：好，分值：10分。新地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)分值匯總：聚集能力可達(dá)性人流量昭示性總體規(guī)模硬件等級(jí)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)適配性合計(jì)分值101061010101066地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)分總值66分，是優(yōu)秀級(jí)項(xiàng)目。第三章 改造思路改、擴(kuò)、遷交易中心3.1 收購(gòu)舊的交易中心整體收購(gòu)

21、舊的“亳州中藥材交易中心”。3.2 建新的交易中心，擴(kuò)大交易功能擬設(shè)立四大功能板塊：1商流園區(qū)，總規(guī)劃面積30萬(wàn)平方米。園區(qū)內(nèi)再分：（1）藥農(nóng)直銷(xiāo)區(qū)。中藥材市場(chǎng)振興的基礎(chǔ)在于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大和縮短產(chǎn)銷(xiāo)對(duì)接流程。因此，新市場(chǎng)應(yīng)在布局安排上，突出重點(diǎn)，扶持藥農(nóng)入場(chǎng)交易。經(jīng)營(yíng)地段上，選擇最優(yōu)鋪面；各項(xiàng)管理措施上，給予便捷的服務(wù)；租金條件上，落實(shí)最優(yōu)惠措施。重點(diǎn)扶植亳州一市三縣的藥農(nóng)，直接在市場(chǎng)設(shè)點(diǎn)銷(xiāo)售自產(chǎn)藥材。租金第一年減半、第二年7.5折優(yōu)惠、第三年8.5折優(yōu)惠，讓亳州行政轄區(qū)藥農(nóng)，成為新市場(chǎng)最直接的受益者。（2）按中藥材品類(lèi)劃分的專(zhuān)業(yè)分區(qū)。（3）有專(zhuān)門(mén)字號(hào)的藥材店鋪，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的街區(qū)，批發(fā)、零售、團(tuán)

22、購(gòu)皆相宜。（4）跨國(guó)采購(gòu)專(zhuān)營(yíng)區(qū)。與上?？鐕?guó)采購(gòu)中心合作，配備外語(yǔ)翻譯服務(wù)，營(yíng)造中英文雙語(yǔ)言經(jīng)營(yíng)氛圍，推動(dòng)國(guó)際貿(mào)易。2會(huì)展區(qū)，總規(guī)劃面積3萬(wàn)平方米。會(huì)展區(qū)采用開(kāi)發(fā)商、亳州市政府、上海專(zhuān)業(yè)會(huì)展公司三方合作的形式。開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)場(chǎng)館開(kāi)發(fā)建設(shè)與日常物業(yè)管理，亳州市政府定期組織以政府平臺(tái)運(yùn)作的中藥材專(zhuān)業(yè)會(huì)展活動(dòng)。會(huì)展收入由政府與開(kāi)發(fā)商按比例分成。上海專(zhuān)業(yè)會(huì)展公司負(fù)責(zé)常年會(huì)展活動(dòng)的組織與籌劃，按會(huì)展收入的比例與開(kāi)發(fā)商分成。3物流園區(qū)，總建筑規(guī)模30萬(wàn)平方米。物流園區(qū)設(shè)專(zhuān)業(yè)庫(kù)區(qū)、中轉(zhuǎn)配載中心與第三方物流托管倉(cāng)庫(kù)三個(gè)組成部分。專(zhuān)業(yè)庫(kù)區(qū)主要為本地藥農(nóng)與本地大企業(yè)、跨國(guó)采購(gòu)中心、國(guó)內(nèi)大采購(gòu)單位服務(wù)，按藥材品類(lèi)劃區(qū)管理

23、。中轉(zhuǎn)配載中心為市場(chǎng)成交客戶提供托運(yùn)、配載、中轉(zhuǎn)儲(chǔ)存服務(wù)。第三方物流托管倉(cāng)庫(kù)主要為外地中間商提供代儲(chǔ)托管服務(wù)。物流園區(qū)的重要職能之一，是強(qiáng)制性入庫(kù)檢驗(yàn)和出庫(kù)登記。把好“病從口入”關(guān)、建立責(zé)任可追溯通路。曾幾何時(shí)，一個(gè)三鹿奶粉事件，損害了整個(gè)“中國(guó)制造”的信譽(yù)，給中國(guó)奶業(yè)更造成了上百億元的有形損失和無(wú)可計(jì)量的無(wú)形損失。亳州中藥材市場(chǎng)要做強(qiáng)做大，必須從確保中藥材品質(zhì)安全可靠開(kāi)始，做到萬(wàn)無(wú)一失，防患于未然。4服務(wù)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積7萬(wàn)平方米。服務(wù)園區(qū)內(nèi)的配套服務(wù)，應(yīng)按照三個(gè)方向來(lái)配置：第一，為每天5-6萬(wàn)客流提供餐飲、住宿、交通服務(wù)，配置旅館、飯店、中巴車(chē)站。第二，為跨國(guó)采購(gòu)提供全流程服務(wù)，配置賓館

24、、酒樓、娛樂(lè)中心和電子商務(wù)服務(wù)。第三，銀行結(jié)算、匯兌服務(wù)。中藥材期貨市場(chǎng)的預(yù)留問(wèn)題，可在會(huì)展區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)一并考慮。3.3 舊市場(chǎng)原址開(kāi)發(fā)商住項(xiàng)目 原市場(chǎng)緊靠火車(chē)站，屬舊城區(qū)。人氣旺，商業(yè)價(jià)值較高。擬按上蓋住宅方式，開(kāi)發(fā)商住兩用項(xiàng)目。底商部分，規(guī)劃2萬(wàn)平方米，以歐式風(fēng)情街布局；住宅開(kāi)發(fā)16萬(wàn)平方米，形成空中立體交通和景觀布置。第四章 經(jīng)營(yíng)方案亳州中藥材交易中心建設(shè)運(yùn)營(yíng)應(yīng)遵循五大宗旨：政府滿意：開(kāi)發(fā)出代表城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形象的名片；打造出體現(xiàn)城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的廣闊舞臺(tái)；整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能；提升土地經(jīng)營(yíng)價(jià)值；股東滿意：降低投資風(fēng)險(xiǎn)；良好的投資價(jià)值和利潤(rùn)空間；當(dāng)?shù)厮庌r(nóng)滿意：為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民創(chuàng)造出一條符合當(dāng)

25、地實(shí)際的致富之路；為相關(guān)中藥材從業(yè)人員提供較好的發(fā)展空間；入場(chǎng)經(jīng)銷(xiāo)商滿意：讓經(jīng)銷(xiāo)商能夠采購(gòu)到各自放心、安全、優(yōu)質(zhì)、可靠的中藥材；讓經(jīng)銷(xiāo)商在中藥材交易的同時(shí)享受到交易中心提供的多種人性化的便利服務(wù)；跨國(guó)采購(gòu)?fù)馍虧M意：尤其是雙語(yǔ)言的服務(wù)，為跨國(guó)采購(gòu)?fù)馍虙叱苏Z(yǔ)言障礙；所配置的賓館、酒樓、娛樂(lè)中心和電子商務(wù)服務(wù)等為外商們提供了優(yōu)良的采購(gòu)環(huán)境。4.1 亳州中藥材交易中心經(jīng)營(yíng)方案4.1.1 具體步驟1、整體收購(gòu)“亳州中藥材交易中心”現(xiàn)有場(chǎng)地設(shè)施及字號(hào)、證照、手續(xù)，為實(shí)現(xiàn)新老市場(chǎng)的平穩(wěn)過(guò)渡、整體遷移奠定基礎(chǔ)。2、在南部新區(qū)置地1000畝，分二期開(kāi)發(fā)，第一期先開(kāi)發(fā)500畝，建設(shè)商流園區(qū)一期20萬(wàn)平方米，物流

26、園區(qū)一期10萬(wàn)平方米和會(huì)展、服務(wù)一期5萬(wàn)平方米。3、對(duì)目前處于亳州中藥材交易中心四周的藥商藥鋪，按拆一還一、適當(dāng)補(bǔ)償?shù)脑瓌t，列入整體搬遷范圍。這部分商戶的遷移，特別需要政府的全力支持。一旦漏網(wǎng)，很可能形成新、老市場(chǎng)僵持、內(nèi)部惡斗的局面。4、新市場(chǎng)建設(shè)周期與市相關(guān)管理部門(mén)監(jiān)管流程、制度的研討與確立周期保持同步；遷移過(guò)程與新流程、新制度的貫徹過(guò)程保持同步；新市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間與新流程、新制度的執(zhí)行時(shí)間保持同步。5、在原市場(chǎng)搬遷完成、新市場(chǎng)開(kāi)張以后，著手原市場(chǎng)的商住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。6、待新市場(chǎng)首期運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的荷載率達(dá)到80%以上時(shí)，開(kāi)始進(jìn)行新市場(chǎng)的第二期開(kāi)發(fā)建設(shè)。4.1.2 項(xiàng)目設(shè)施的組織與運(yùn)營(yíng)4.1.2.1

27、 組織機(jī)構(gòu)亳州中草藥交易中心由投資方指定財(cái)務(wù)總監(jiān)，組建獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，成立董事會(huì)，是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。公司下設(shè)亳州本部和各地分部，具體有財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)拓展部、人力資源部、物流事業(yè)部、市場(chǎng)監(jiān)管部、辦公室、物業(yè)管理部、中藥材基地開(kāi)發(fā)與服務(wù)公司、。各部門(mén)職能如下：1財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理、費(fèi)用收支及成本核算等會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)工作。2業(yè)務(wù)拓展部：負(fù)責(zé)收集行業(yè)動(dòng)態(tài)和市場(chǎng)信息；制定和實(shí)施公司銷(xiāo)售戰(zhàn)略和營(yíng)銷(xiāo)策略；負(fù)責(zé)場(chǎng)地租賃業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)與跨國(guó)采購(gòu)中心的外聯(lián)合作；負(fù)責(zé)與會(huì)展組織者的對(duì)接。3人力資源部:組織擬定并執(zhí)行公司人力資源中短期計(jì)劃；改革、完善公司人事管理制度，負(fù)責(zé)員工聘任、考評(píng)、培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲的實(shí)施工作；負(fù)責(zé)公司總

28、部員工考勤、工資、福利等費(fèi)用的發(fā)放和“四金”管理；受理公司范圍內(nèi)的勞動(dòng)糾紛；負(fù)責(zé)管理公司總部員工和下屬公司部分員工的人事檔案。4物流事業(yè)部:負(fù)責(zé)儲(chǔ)存業(yè)務(wù)、運(yùn)輸業(yè)務(wù)、中轉(zhuǎn)配載業(yè)務(wù)，以及配合質(zhì)管部對(duì)實(shí)物質(zhì)量的檢驗(yàn)與監(jiān)管。5市場(chǎng)監(jiān)管部:掌握市場(chǎng)智能化設(shè)備；負(fù)責(zé)監(jiān)管入場(chǎng)交易者身份；出入庫(kù)商品質(zhì)量；暢通交易責(zé)任追溯通路，是市場(chǎng)的“保姆”和“質(zhì)量衛(wèi)士”。6辦公室：負(fù)責(zé)公司的文件起草、人事管理、勞資管理、檔案管理、接待聯(lián)絡(luò)和上傳下達(dá)等事務(wù)性工作。7物業(yè)管理部： 負(fù)責(zé)市場(chǎng)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與運(yùn)轉(zhuǎn)；負(fù)責(zé)消防；負(fù)責(zé)場(chǎng)地治安和停車(chē)場(chǎng)秩序維護(hù)；負(fù)責(zé)場(chǎng)地保潔服務(wù)與管理。8中藥材基地開(kāi)發(fā)與服務(wù)公司：負(fù)責(zé)以公司加農(nóng)戶模式在亳州

29、及周邊地區(qū)建立20種道地中藥材種植基地，制定種植技術(shù)規(guī)程，指導(dǎo)農(nóng)戶進(jìn)行優(yōu)質(zhì)中藥材種植。與10家以上中藥材深加工企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)要素合作；負(fù)責(zé)期貨市場(chǎng)的前期籌建工作。4.1.2.2 項(xiàng)目的組織與運(yùn)營(yíng)1建立統(tǒng)一的銷(xiāo)售管理制度，包括身份驗(yàn)證、質(zhì)量公示、鋪面形象管理等；2銷(xiāo)售過(guò)程中，監(jiān)督管理藥材、藥品按照實(shí)際情況介紹藥材、藥品的性能、用途、禁忌及注意事項(xiàng)等；3銷(xiāo)售手續(xù)管理：應(yīng)開(kāi)具合法票據(jù)、建立銷(xiāo)售記錄，做到票、賬、貨相符，票據(jù)、記錄統(tǒng)一管理；4銷(xiāo)售物流管理：建立完善的中藥材出入庫(kù)登記制度；5加強(qiáng)庫(kù)存管理，與銷(xiāo)售、采購(gòu)部門(mén)協(xié)調(diào)，確立庫(kù)存管理計(jì)劃，建立入貨、出貨質(zhì)量檢測(cè)與驗(yàn)收制度，建立倉(cāng)庫(kù)養(yǎng)護(hù)制度，定期對(duì)庫(kù)存

30、商品進(jìn)行檢測(cè)與質(zhì)量維護(hù)；6對(duì)新進(jìn)入行業(yè)的從業(yè)人員統(tǒng)一進(jìn)行思想教育，按業(yè)務(wù)的需要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)；7定期對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)和考核；8配合會(huì)展活動(dòng)和跨國(guó)采購(gòu)組織活動(dòng)；9根據(jù)不同季度推出市場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)。4.1.3招商策略和經(jīng)營(yíng)方式一全方位配置服務(wù)于市場(chǎng)招商活動(dòng)的社會(huì)資源：1目前已經(jīng)與亳州工商、稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，并達(dá)成共識(shí)，在項(xiàng)目立項(xiàng)后，將與工商、稅務(wù)共同設(shè)定企業(yè)進(jìn)駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進(jìn)駐項(xiàng)目的公司或個(gè)人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個(gè)政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。2與開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)發(fā)展局達(dá)成了意向。目前在亳州內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都

31、將由其負(fù)責(zé)安排進(jìn)駐本項(xiàng)目。本項(xiàng)目是個(gè)交易平臺(tái)，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺(tái)。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。3目前已經(jīng)與擁有“中國(guó)開(kāi)張網(wǎng)”招商服務(wù)平臺(tái)的深圳金磚四國(guó)投資服務(wù)公司達(dá)成合作意向。該企業(yè)將為本項(xiàng)目面向全國(guó)招商。4結(jié)合跨國(guó)采購(gòu)中心的全球采購(gòu)商平臺(tái)，將中藥材交易中心與跨國(guó)采購(gòu)中心接軌，率先在跨國(guó)采購(gòu)大會(huì)上以亳州中草藥物流交易中心的名義開(kāi)設(shè)中藥材供貨平臺(tái)。為即將啟動(dòng)的項(xiàng)目提供供貨以及采購(gòu)商知名度。5目前，上海跨國(guó)采購(gòu)中心已在亳州開(kāi)設(shè)跨國(guó)采購(gòu)分會(huì)場(chǎng)，一旦新的中藥材交易中心建成，將定期進(jìn)行中中藥材國(guó)際交易采購(gòu)會(huì)。二制定合適的招商

32、政策與各業(yè)務(wù)分支的經(jīng)營(yíng)方式：1商流園區(qū)主要采用場(chǎng)地租賃方式，對(duì)進(jìn)場(chǎng)自產(chǎn)直銷(xiāo)的藥農(nóng)和主力大廠家給予優(yōu)惠政策扶持。 其中，與跨國(guó)采購(gòu)中心的合作，可采用按營(yíng)業(yè)收入一定比例計(jì)算場(chǎng)地費(fèi)用的過(guò)渡辦法，1-2年后，再確定租金標(biāo)準(zhǔn)。2物流園區(qū)中的儲(chǔ)存?zhèn)}庫(kù)部分，采用按使用面積計(jì)租金的招商政策，配載中心采用與入駐專(zhuān)業(yè)物流企業(yè)聯(lián)營(yíng)分成的辦法。3會(huì)展區(qū)與政府、專(zhuān)業(yè)會(huì)展公司三方合作，根據(jù)會(huì)展收入按比例分成。4服務(wù)區(qū)面向全社會(huì)招商，以場(chǎng)地租賃為主，以保底聯(lián)營(yíng)方式為輔，原則上不自營(yíng)。5分階段推進(jìn)公司加藥農(nóng)、公司加中藥材深加工企業(yè)的合作模式，加大對(duì)中藥材生產(chǎn)流通過(guò)程的介入深度，為中藥材期貨市場(chǎng)的問(wèn)世，創(chuàng)造充分的前置條件。第五

33、章 項(xiàng)目投入、產(chǎn)出分析及資本運(yùn)營(yíng)方案5.1 項(xiàng)目投入預(yù)算：（1）購(gòu)置老市場(chǎng)，1億元。（2）新市場(chǎng)土地出讓費(fèi)，參考工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)：10萬(wàn)元/畝1000畝=1億元（3）建按成本：a.市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房： 30萬(wàn)平方米1200元/平方米=3.6億元b.物流園區(qū)用房： 30萬(wàn)平方米800元/平方米=2.4億元c.會(huì)展區(qū)、服務(wù)區(qū)營(yíng)業(yè)用房： 10萬(wàn)平方米2000元/平方米=2億元d.老市場(chǎng)商住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)： 商業(yè)鋪面： 2萬(wàn)平方米2000元/平方米=4000萬(wàn)元 上蓋住宅： 14萬(wàn)平方米1500元/平方米=2.1億元 直接開(kāi)發(fā)成本：1億+1億+3.6億+2.4+2億+0.4億+2.1億=12.5億(4)管理費(fèi)用和推廣

34、費(fèi)用，按總成本的3.5%和1.5%計(jì)算，為： 12.5億元(3.5%+1.5%)=0.625億元（5）財(cái)務(wù)成本：按啟動(dòng)資金3億元，分期投入、分期回收、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)期5年計(jì)算：3億元6%3=0.54億元。項(xiàng)目總投入合計(jì)：直接成本12.5億+管理推廣0.625億+財(cái)務(wù)成本0.54億=13.665億5.2 項(xiàng)目產(chǎn)出預(yù)測(cè)：（1）租金收入：a.市場(chǎng)交易區(qū)：老市場(chǎng)平均租價(jià)：15平方米，年租金6萬(wàn)元，平均每平方米0.4萬(wàn)元/年；新市場(chǎng)按半價(jià)計(jì)算，得：30萬(wàn)平方米50%（實(shí)際得鋪率）=15萬(wàn)平方米，15萬(wàn)平方米90%（散鋪進(jìn)退場(chǎng)時(shí)間差需扣除10%）=13.5萬(wàn)平方米，13.5萬(wàn)平方米0.4萬(wàn)元/年50%(半

35、價(jià))=2.7億元。全部建成后，市場(chǎng)出租年收入2.7億元。b.物流園區(qū)：按有效出租面積95%、出租率90%、租金標(biāo)準(zhǔn)100元/平方米.年計(jì)算，得出：30萬(wàn)95%90%100元/平方米.年=2565萬(wàn)元c.服務(wù)區(qū)：服務(wù)區(qū)規(guī)劃7萬(wàn)平方米，完全按出租計(jì)算，租金按240元/平方米.年，得出：7萬(wàn)平方米240元/平方米.年=1680萬(wàn)元d.會(huì)展區(qū)： 會(huì)展區(qū)規(guī)劃3萬(wàn)平方米，按每年兩次展會(huì)，年租金收益200元/平方米計(jì)算：3萬(wàn)平方米200元/平方米.年=600萬(wàn)元在交易中心70萬(wàn)平方米場(chǎng)地長(zhǎng)期持有的情況下，每年的 租金收益為：2.7億+0.2565億+0.168億+0.06億=3.18億按資產(chǎn)評(píng)估靜態(tài)條件下1

36、2年租金收益換算物業(yè)價(jià)值，應(yīng)為： 3.18億12=38.16億（2）商品房銷(xiāo)售收入：a.老市場(chǎng)商住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中商業(yè)鋪面2萬(wàn)平方米，按5000元/平方米計(jì)算：20000平方米5000元/平方米=1億元b.商鋪上蓋住宅： 14萬(wàn)平方米2500元/平方米=3.5億元合計(jì)商品房銷(xiāo)售收入4.5億元。剔除稅費(fèi)后凈收益4.5億元（1-8.5%）-2.5億元1.5億元（3）投入產(chǎn)出比較：a.滾存投入累計(jì)：13.665億元；b.商品房銷(xiāo)售凈收入：1.5億元；c.長(zhǎng)期占?jí)旱拈_(kāi)發(fā)資金為9.665億元；d.年租金收入3.18億元，在靜態(tài)條件下，投資回報(bào)率為：3.18億元9.665億元=32.9%是投入多，回報(bào)率也很高的

37、“雙高項(xiàng)目”。5.3 資本運(yùn)營(yíng)方案：總體上，應(yīng)按照物業(yè)性質(zhì)來(lái)設(shè)計(jì)資本運(yùn)營(yíng)方案。老市場(chǎng)地塊重新開(kāi)發(fā)的商品房，快進(jìn)快出，加速資本回流，減少風(fēng)險(xiǎn)。而新建的國(guó)字號(hào)商流、物流、信息流齊備的專(zhuān)業(yè)交易中心中國(guó)（亳州）中藥材交易中心，應(yīng)考慮長(zhǎng)期持有，不宜分割出售。可選擇的資本運(yùn)營(yíng)方案有：（1）銀行融資方案：a.籌集啟動(dòng)資本3億元，1億元用于購(gòu)買(mǎi)老市場(chǎng)全部物業(yè)及經(jīng)營(yíng)軟件（各種許可手續(xù)、證照）、以及土地使用權(quán)。新市場(chǎng)用地第一期先用200畝，投入2000萬(wàn)元；建12萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)用房，3萬(wàn)平方米物流用房，投入約1.8億元。b.以租金收入水平12年累計(jì)值換算市場(chǎng)物業(yè)價(jià)值，再按50%融資，則可得：營(yíng)業(yè)用房：1.08億/年

38、12年50%=6.48億；物流用房：256.5萬(wàn)/年12年50%=1539萬(wàn)元；合計(jì)：可獲融資授信額度6.63億元。c.老市場(chǎng)以土地使用權(quán)抵押融資開(kāi)發(fā)，至少可獲： 60畝200萬(wàn)/畝50%=6000萬(wàn)元， 首期市場(chǎng)開(kāi)發(fā)后，獲得的銀行授信額度，即使啟動(dòng)資本收回，也足以進(jìn)入下一期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。（2）融入上市公司運(yùn)營(yíng)：按租賃收入業(yè)績(jī)換算物業(yè)價(jià)值進(jìn)入上市公司，增值空間至少是： 38.16億（12.5億-2.5億）=3.81倍而且，老市場(chǎng)商品房開(kāi)發(fā)的1.5億凈利潤(rùn)，不必打包進(jìn)入上市公司。第六章 項(xiàng)目SWOT分析6.1 優(yōu)勢(shì)分析1中國(guó)（亳州）中藥材交易中心目前仍居四大藥都交易規(guī)模之首，行業(yè)優(yōu)勢(shì)地位明顯，在全國(guó)中藥材界聚集能力強(qiáng)。在市場(chǎng)仍處于旺盛發(fā)展階段時(shí)主動(dòng)求變創(chuàng)新，行業(yè)導(dǎo)向作用力事半功倍。2中藥材交易中心改、擴(kuò)、遷方案搭載滬徽政府間合作平臺(tái)，可獲取的行政資源充足，有利于破解和消弭各種障礙與阻力。3參與項(xiàng)目投資的發(fā)展商有國(guó)資背景、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)，以“城市運(yùn)營(yíng)”為己任，目光遠(yuǎn)大，不圖眼前利益，與中藥藥業(yè)振興的目標(biāo)吻合。同時(shí)，發(fā)展商人才集聚優(yōu)勢(shì)明顯、經(jīng)營(yíng)理念前衛(wèi)，可動(dòng)用的智力資源延展國(guó)內(nèi)外。4發(fā)展商謀劃的項(xiàng)目運(yùn)作模式與中藥材市場(chǎng)需要在中長(zhǎng)期發(fā)展階段中獲利的行業(yè)特點(diǎn)吻