中融-大連琥珀灣項目盡調(diào)報告

1、中融國際信托有限公司中融國際信托有限公司 中融大連琥珀灣項目中融大連琥珀灣項目 房地產(chǎn)股權投資集合資金信托計劃房地產(chǎn)股權投資集合資金信托計劃 盡職調(diào)查報告盡職調(diào)查報告 （報告完成日期：2011-4-21） 經(jīng)辦業(yè)務部門：中融國際信托有限公司 【金融市場】部 聲 明 與 保 證 我們在此聲明與保證：本報告是按照中融國際信托有限公司信托業(yè)務盡職調(diào)查管理 制度和有關規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、 分析和整理，并在此基礎上針對項目特點設計交易模式、制定信托計劃方案后完成的。報 告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完 整性及所作

2、判斷的合理性負責。 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 調(diào)查人部門經(jīng)理簽字： 年 月 日 目目 錄錄 1項目背景與交易結(jié)構(gòu)概述3 1.1 項目背景3 1.2 交易結(jié)構(gòu)概述3 1.3 信托產(chǎn)品交易要素 4 1.4 本項目概況 4 2融資人資信情況11 2.1 融資公司基本情況11 2.2 開發(fā)業(yè)績14 2.3 融資人/實際控制人財務狀況15 2.4 融資人銀行貸款及對外擔保情況24 3項目概況和建設情況25 3.1 項目基本情況25 3.2 項目建設條件32 3.3 項目建設實施進度33 3.4 項目的股權價值分析25 3.5 項目的施工方、設計公司、監(jiān)理情況34 4項目

3、市場情況25 4.1 項目投資環(huán)境25 4.2 大連市房地產(chǎn)市場29 4.3 項目分析及市場定位33 4.4 項目 SWOT 分析 35 5項目財務效益評估 37 5.1 現(xiàn)金流量分析37 5.2 敏感性分析38 5.3 資金來源與運用表 39 5.4 投資計劃與資金籌措表 40 5.5 項目銷售收入預測 43 5.6 項目現(xiàn)金流量預測 45 5.7 項目利潤分析和經(jīng)濟指標評價 44 5.8 銷售率盈虧平衡點 45 5.9 本產(chǎn)品優(yōu)勢比較分析 46 6信托方案與風險防范措施47 6.1 交易結(jié)構(gòu)安排及信托計劃摘要 47 7綜合評價 50 1 項目背景與交易結(jié)構(gòu)概述項目背景與交易結(jié)構(gòu)概述 1.1

4、 項目背景項目背景 本項目的交易對手為大連百年城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“百年地產(chǎn)”） 。 百年地產(chǎn)通過收購股權的方式獲得大連琥珀灣開發(fā)有限公司（以下簡稱“琥珀灣”或 項目公司）100%的股權。項目公司目前正在開發(fā)的項目名稱為：【琥珀灣項目】 ， 本項目共分 A、B 兩個地塊。其中 A 地塊占地面積為：【約 66，272 平方米】 ，總 建筑面積【約 98，200 平方米】 ，包括地上建筑 66，272 平方米，地下建筑 32000 平方米。本項目主要業(yè)態(tài)為獨棟別墅、雙拼別墅、花園洋房等高端住宅， 目前土地出讓金已經(jīng)繳納完畢，獲得了國有土地使用權證 、 建筑工程用地許可 證 、 建設工程規(guī)

5、劃許可證 、 建設工程施工許可證 ，項目四證已經(jīng)齊全，其中 A 區(qū)的四棟獨棟別墅已經(jīng)封頂，已經(jīng)拿到預售許可證; B 區(qū)的漁夫碼頭和套餐飲娛 樂公建部分已經(jīng)基本完工,五證齊全。B 地塊占地面積約為 26315.2 平方米，主要 擬建項目為漁夫碼頭，包括配套餐飲娛樂等。 經(jīng)濟技術指標經(jīng)濟技術指標A 地塊地塊B 地塊地塊合計合計 總用地面積（平方米）66,20026,30092,500 地上建筑面積（平方米）66,2007,49073,690 地下建筑面積（平方米）32,4017,70140,101 容積率10.3 建筑密度20%15% 建筑高度低層、多層結(jié)合低層 本項目總投資預計為 15.8 億元

6、 ，截至 2011 年 3 月底，百年地產(chǎn)已經(jīng)累計投 入約 5.5 億元，其中土地費用約為 2.5 億元。因公司經(jīng)營策略和本項目后期建設的 需要，向我司提出融資需求。關于本項目，企業(yè)擬通過信托平臺進行股權融資 3.5 億元，其他通過銷售回款解決。 1.2 本項目的信托結(jié)構(gòu)簡要描述本項目的信托結(jié)構(gòu)簡要描述 由中融信托發(fā)行預期規(guī)模為【74000】萬元（分為【74000】萬信托單位）的 信托計劃，包括優(yōu)先級份額【35000】萬元（由中融信托公開募集） ，次級份額由 百年地產(chǎn)以其持有的項目公司約 98%的股權認購（股權價值約為【39000】萬元） 。 信托計劃成立后，中融信托將優(yōu)先級信托資金用于向項目

7、公司增資，其中， 【200】萬元計入注冊資本， 【34800】萬元計入資本公積。增資完成后，項目公司 的注冊資本為【2200】萬元，資本公積變?yōu)椤?3800】萬元。中融信托占有項目公 司約【98】%的股權、百年地產(chǎn)持有項目公司約【2】%的股權。 信托計劃滿 1 年后至信托計劃期滿 2 年當日，百年地產(chǎn)享有對中融信托持有 的項目公司 98%股權的回購選擇權，中融信托將屆時信托利益首先分配給優(yōu)先級 委托人以實現(xiàn)優(yōu)先級委托人的退出，之后將剩余信托利益全部分配給次級委托人。 1.4 本項目概況本項目概況 項目現(xiàn)狀：項目現(xiàn)狀： 該項目地塊由項目公司于 2005 年 10 月在大連市國有土地使用交易中心舉

8、辦 的國有建設用地使用權掛牌出讓活動中競得。百年地產(chǎn)通過受讓項目公司股權的方 式獲得本項目地塊，本項目所處地塊包括兩部分：A 區(qū)和 B 區(qū)，A 區(qū)區(qū)規(guī)劃建筑為 別墅、B 區(qū)區(qū)規(guī)劃為漁夫碼頭、公建及配套。關于本地塊，目前已經(jīng)繳納的土地費用 包括土地出讓金、土地補償費、契稅、營業(yè)稅、三寰土地租賃、海灘租賃費、人防 拆除費、土地評估報告等費用，共計 250，753，599 元。 關于 B 地塊地塊，已經(jīng)取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、土地使 用證、預售許可證；B 區(qū)的漁夫碼頭和套餐飲娛樂公建部分已經(jīng)基本完工。 關于 A 地塊地塊，目前已經(jīng)取得建設用地規(guī)劃許可證 、 國有土地使用權證 ，

9、建設工程規(guī)劃許可證 、 建設工程施工許可證 ，A 區(qū)的四棟獨棟別墅已經(jīng)封頂， （分別是第 30 棟，31 棟，32 棟，和 34 棟） ，已經(jīng)拿到預售許可證。項目其它別 墅預期在 2011 年 5 月封頂，公寓部份預期在 2011 年 9 月封頂. 項目項目 A 區(qū)效果圖區(qū)效果圖 封頂別墅實景封頂別墅實景 A 區(qū)別墅封頂，第 30 棟， 31 棟，32 棟，和 34 棟 項目項目 B 區(qū)漁夫碼頭實景區(qū)漁夫碼頭實景 項目項目 B 區(qū)公建及配套實景區(qū)公建及配套實景 經(jīng)估算，樓面地價為 3403 元/平方米（A 區(qū)地上面積） 。截至目前，項目公司 已經(jīng)繳納全部土地出讓金 2.5 億元。以此來看，本項

10、目的土地取得成本較低，抗風項目的土地取得成本較低，抗風 險能力強。險能力強。 本項目所處地塊為凈地，目前 B 區(qū)已經(jīng)達到預售狀態(tài)。 1.5 項目公司股權歷史沿革項目公司股權歷史沿革 1.5.1 項目公司設立項目公司設立 2005 年 3 月 25 日，大連海昌房屋開發(fā)有限公司（以下簡稱“大連海昌”）及大 連海昌集團有限公司（以下簡稱“海昌集團”）共同簽署大連琥珀灣開發(fā)有限公司 章程 ，約定雙方分別以貨幣 700 萬元、300 萬元出資組建大連琥珀灣。 大連琥珀灣設立時的股權結(jié)構(gòu)如下： 序號股東名稱認繳出資額 （萬元） 實繳出資額 （萬元） 出資方式股權比例 1大連海昌700700貨幣70% 2

11、海昌集團300300貨幣30% 合計1,0001,000100 根據(jù)大連海昌、海昌集團和大連百年城集團公司 2005 年 3 月 22 日簽署的 協(xié)議書約定，大連琥珀灣系百年城集團公司為購買大連海昌和海昌集團持有的 石槽漁夫碼頭項目的土地開發(fā)經(jīng)營權而設立的項目公司，百年城集團公司或其指定 第三方將依據(jù)該等協(xié)議書及相關協(xié)議約定的時間及條件最終取得大連琥珀灣的 100%股權。 1.5.2 2005 年年 4 月，股權轉(zhuǎn)讓月，股權轉(zhuǎn)讓 2005 年 4 月 4 日，公司股東會通過決議，同意大連海昌分別向海昌集團和大 連百一投資有限公司（“大連百一投資”）轉(zhuǎn)讓其持有的大連琥珀灣 50%和 20%的 股

12、權。同日，公司股東簽署了章程修正案 ，對公司章程作出了相應修改。本次 變更完成后，大連琥珀灣的股權結(jié)構(gòu)如下： 序 號 股東名稱認繳出資額 （萬元） 實繳出資額 （萬元） 出資方式股權比例 1海昌集團800800貨幣80% 2大連百一投資200200貨幣20% 合計1,0001,000100 本次變更系根據(jù)前述協(xié)議書約定，大連海昌將其持有的大連琥珀灣 50% 和 20%股權轉(zhuǎn)讓與海昌集團和大連百一投資持有。 1.5.3 2005 年年 11 月，股權轉(zhuǎn)讓及信托計劃月，股權轉(zhuǎn)讓及信托計劃 2005 年 11 月 2 日，公司股東會通過決議，同意大連百一投資將其持有大連 琥珀灣 20%的股權轉(zhuǎn)讓給聯(lián)

13、華國際信托投資有限公司（以下簡稱“聯(lián)華國際信托”） 。 同日，公司股東簽署了章程修正案 ，對公司章程作出了相應修改。 本次變更完成后，大連琥珀灣的股權結(jié)構(gòu)如下： 序 號 股東名稱認繳出 資額（萬元） 實繳出 資額（萬元） 出資方 式 股權 比例 1海昌集團800800貨幣80% 2聯(lián)華國際 信托 200200貨幣20% 合計 1,0001,000 100 本次變更系根據(jù)大連海昌、海昌集團和百年城集團公司 2005 年 9 月 29 日簽 署的補充協(xié)議（二） 以及大連百一投資和聯(lián)華國際信托 2005 年 12 月 23 日簽 署的股權信托合同約定，大連百一投資系將大連琥珀灣 20%股權通過信托方

14、 式轉(zhuǎn)讓與聯(lián)華國際信托持有。 1.5.4 2005 年年 11 月，股權轉(zhuǎn)讓月，股權轉(zhuǎn)讓 2005 年 11 月 5 日，公司股東會通過決議，同意海昌集團向聯(lián)華國際信托和 四川楓嵐實業(yè)有限公司（以下簡稱“四川楓嵐”）轉(zhuǎn)讓其持有大連琥珀灣的股權各 10%。同日，公司股東簽署了章程修正案 ，對公司章程作出了相應修改。 本次變更完成后，大連琥珀灣的股權結(jié)構(gòu)如下： 序 號 股東名稱認繳出 資額（萬元） 實繳出 資額（萬元） 出資方 式 股權 比例 1海昌集團600600貨幣60% 2聯(lián)華國際信 托 300 300貨幣30% 3四川楓嵐100100貨幣10% 合計 1,000 100 本次變更系根據(jù)百年

15、城集團公司與聯(lián)華國際信托 2005 年 11 月 2 日簽署的 合作協(xié)議書及百年城集團公司、聯(lián)華國際信托和四川楓嵐 2006 年 7 月 21 日 簽署的補充協(xié)議（二） 約定，由海昌集團將其所持大連琥珀灣 20%股權轉(zhuǎn)讓給 聯(lián)華國際信托及其指定股權代持方四川楓嵐。 1.5.5 2005 年年 12 月，股權轉(zhuǎn)讓月，股權轉(zhuǎn)讓 2005 年 12 月 20 日，公司股東會通過決議，同意海昌集團將其持有的大連琥 珀灣 60%的股權轉(zhuǎn)讓給聯(lián)華國際信托。同日，公司股東簽署了修正后的公司章程。 本次變更完成后，大連琥珀灣的股權結(jié)構(gòu)如下： 序 號 股東名稱認繳出 資額（萬元） 實繳出 資額（萬元） 出資 方

16、式 股權 比例 1聯(lián)華國際 信托 900900貨幣90% 2四川楓嵐100100貨幣10% 合計 1,0001,000 100 經(jīng)核查，本次變更系根據(jù)百年城集團公司與聯(lián)華國際信托 2005 年 11 月 2 日 簽署的合作協(xié)議書以及 2005 年 11 月 8 日簽署的補充協(xié)議約定，由海昌 集團將其所持大連琥珀灣 60%股權轉(zhuǎn)讓給聯(lián)華國際信托。 1.5.6 2007 年年 9 月，股權轉(zhuǎn)讓月，股權轉(zhuǎn)讓 2007 年 8 月 28 日，公司股東會通過決議，同意四川楓嵐將其持有的大連琥 珀灣 10%的股權轉(zhuǎn)讓給聯(lián)華國際信托。同日，公司股東簽署了修正后的公司章程。 本次變更完成后，大連琥珀灣的股權結(jié)

17、構(gòu)如下： 序號股東名稱認繳出資額 （萬元） 實繳出資 額（萬元） 出資方式股權 比例 1聯(lián)華國際信托1,0001,000貨幣100% 合計1,0001,000100 本次變更系四川楓嵐將其代持的大連琥珀灣 10%股權轉(zhuǎn)讓給實際權益人（委 托方）聯(lián)華國際信托持有。 1.5.7 2008 年年 1 月，股權轉(zhuǎn)讓月，股權轉(zhuǎn)讓 2008 年 1 月 10 日，公司股東會通過決議，同意聯(lián)華國際信托將其持有的大 連琥珀灣 20%的股權轉(zhuǎn)讓給百年城集團公司。同日，公司股東簽署了修正后的公 司章程。 本次變更完成后，大連琥珀灣的股權結(jié)構(gòu)如下： 序號股東名稱認繳 出資額 （萬元） 實繳出 資額（萬元） 出資 方

18、式 股權比 例 1聯(lián)華國際信托800800貨幣80% 2百年城集團公司200200貨幣20% 合計1,0001,000100 經(jīng)核查，本次股權變更系根據(jù)聯(lián)華國際信托、百年城集團公司、大連百一投資 和大連琥珀灣 2007 年 12 月 29 日簽署的總體合作協(xié)議約定實施的股權轉(zhuǎn)讓。 1.5.8 2008 年年 2 月，股權信托、變更公司類型月，股權信托、變更公司類型 2008 年 2 月 25 日，公司股東會通過決議，同意百年城集團公司將其持有的 大連琥珀灣 20%的股權轉(zhuǎn)讓給聯(lián)華國際信托。同日，公司股東簽署了修正后的公 司章程。本次變更完成后，大連琥珀灣的股權結(jié)構(gòu)如下： 股東名稱認繳出資額 （

19、萬元） 實繳出資 額（萬元） 出資方 式 股權比 例 聯(lián)華國際信托1,0001,000貨幣100% 本次變更系根據(jù)前述總體合作協(xié)議 、聯(lián)華國際信托與百年城集團 2007 年 12 月 29 日簽署的財產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓協(xié)議及財產(chǎn)權信托合同約定，百年城集團公 司將其所持大連琥珀灣 20%股權作為財產(chǎn)信托給聯(lián)華國際信托持有。 1.5.9 2009 年年 1 月，股權轉(zhuǎn)讓、變更公司住所和法定代表人月，股權轉(zhuǎn)讓、變更公司住所和法定代表人 2008 年 12 月 26 日，公司股東會通過決議，同意同意聯(lián)華國際信托將其持有 的大連琥珀灣 80%和 20%的股權分別轉(zhuǎn)讓給百年城集團公司和大連百一投資。 本次變更完成后

20、，大連琥珀灣的股權結(jié)構(gòu)如下： 序 號 股東名稱認繳出資 額（萬元） 實繳出 資額（萬元） 出 資方式 股權 比例 1百年城集團公 司 800 800 貨 幣 80% 2大連百一投資200 200 貨 幣 20% 合計1,000 1,000 100 經(jīng)核查，本次變更系根據(jù)前述總體合作協(xié)議 、 財產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓協(xié)議 、 財產(chǎn)權 信托合同及聯(lián)華國際信托與大連百一投資簽署的股權信托合同之補充協(xié)議約 定，聯(lián)華國際信托將其信托持有的大連琥珀灣 40%的股權以及以其自有資金受讓 的大連琥珀灣 60%的股權全部轉(zhuǎn)讓給百年城集團公司、大連百一投資持有。 1.5.10 2009 年年 12 月，股權轉(zhuǎn)讓月，股權轉(zhuǎn)讓 2

21、009 年 12 月 12 日，公司股東會通過決議，同意參照大連萬隆天信資產(chǎn)評估 有限責任公司出具的大天評報字（2009）029 號資產(chǎn)評估報告書確認的公司 凈資產(chǎn)評估價值，百年城集團、大連百一投資分別將其持有公司 80%和 20的股 權作價 7,787.896 萬元和 1,946.974 萬元轉(zhuǎn)讓給百年地產(chǎn)，百年城集團公司和大連 百一投資均放棄優(yōu)先購買權。公司股東簽署了新的公司章程。 本次股東變更完成后，大連琥珀灣的股權結(jié)構(gòu)如下： 序 號 股東名稱認繳出 資額（萬元） 實繳 出資額 （萬元） 出資 方式 股權 比例 1大連百年城房地 產(chǎn) 1,0001,000貨幣 100 1.5.11 201

22、0 年年 9 月，增資月，增資 2010 年 9 月 26 日，大連琥珀灣開發(fā)有限公司收到大連百年城房地產(chǎn)有限公司繳納的新 增注冊資本人民幤 1000 萬元，出資方式為貨幣。本次增資前的注冊資本人民幣 1000. 00 萬元，實收資本人民幣 1000. 00 萬元，已經(jīng)大連正興會計師事務所審驗，并于 2 00 5 年 3 月 3 0 日出具大正興驗字(2005)第 04 3 號驗資報告。截至 2 01 0 年 9 月 2 6 日止，變 更后的累計注冊資本人民幣 2000. 00 萬元，實收資本人民幣 2000. 00 萬元。 序 號 股東名稱認繳出 資額（萬元） 實繳 出資額 （萬元） 出資

23、方式 股權比例 1大連百年城房地 產(chǎn) 2,0002,000貨幣100 2 融資人資信情況融資人資信情況 2.1 融資公司基本情況 2.11 融資公司情況融資公司情況 融資公司大連琥珀灣開發(fā)有限公司 法定代表人鄭松堅 企業(yè)類型有限責任公司（法人獨資） 注冊資本2000 萬元 實收資本2000 萬元 經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)及銷售（憑資質(zhì)證經(jīng)營） ；房屋出租；物業(yè) 管理；設計、代理、制作、發(fā)布國內(nèi)外各類廣告；貨 物、技術進出口（法律、法規(guī)禁止的項目除外；法律、 法規(guī)限制的項目取得許可證后方可經(jīng)營） 經(jīng)營期限50 年 房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì) 暫定資質(zhì) 注：根據(jù)融資公司提供的資料，融資公司的房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)已經(jīng)

24、過期。 21.2 百年地產(chǎn)及實際控制人簡介百年地產(chǎn)及實際控制人簡介 2.1.2.1 百年地產(chǎn)簡介：百年地產(chǎn)簡介： 百年地產(chǎn)作為一家溫商背景的民營企業(yè)，1992 年依托大連的口岸優(yōu)勢創(chuàng)建并 從事紡織品進出口貿(mào)易，于 1998 年進入地產(chǎn)開發(fā)領域。公司注冊資本為人民幣 3000 萬元整；注冊號：大工商企法字 77；成立日期：2000.11.10；法人代表吳云 前；資質(zhì)：三級。 1999 年為建設紀念大連建市百年，百年城建設并運營大連市的標志性建筑- 大連百年城購物中心。并以此實現(xiàn)了集團的跨越式發(fā)展?，F(xiàn)已發(fā)展為以商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)為核心，業(yè)務覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)，購物中心運營，物業(yè)管理、酒店運營管理等領域，

25、以專業(yè)化為主要特征的企業(yè)。集團現(xiàn)為中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長單位，資產(chǎn)規(guī)模 16.5 億元人民幣，年營業(yè)額達 10 億。 下圖是百年地產(chǎn)的組織架構(gòu)圖： 大連百年城房地產(chǎn) 大連永輝房地產(chǎn)大連琥珀灣沈陽百年城房地產(chǎn) 沈陽溫州城物業(yè) 大連百年港灣 長春溫州城物業(yè) 100%100%100%100% 100%100% 2.1.2.2 上市進程上市進程 百年地產(chǎn)以原集團內(nèi)的 13 家同房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運營、物業(yè)管理業(yè)務緊 密相關的企業(yè)作為上市范圍內(nèi)的主體，以返程投資的模式，籌備在香港主板上市。 公司先后聘請了瑞士銀行（UBS） 、德勤、戴德梁行、高偉紳律師事務所、通商律 師事務所等境內(nèi)外頂級中介機構(gòu)協(xié)助公

26、司上市籌備工作。 自 2009 年 9 月底正式啟動上市前期籌備工作，在公司及各中介機構(gòu)的共同努 力和配合下，截止目前，公司上市籌備工作取得了較大的進展。具體情況如下： 完成 2007 年、2008 年、2009 年的審計工作 完成公司名下所有物業(yè)的評估工作。 完成境外公司的設立、重組工作，完成大部分境內(nèi)公司的股權轉(zhuǎn)讓、工商 變更登記等重組工作，完成有關政府部門審批、證明手續(xù)的取得工作。 完成了招股說明書的業(yè)務、風險章節(jié)的初步編寫工作。 完成了總體法律意見書的初稿。 目前，公司上市工作正在按照有關計劃和時間表穩(wěn)步推進，公司預計將在 2010 年 4 月底，上報香港聯(lián)交所 A1 表格，8 月通過

27、香港聯(lián)交所聆訊工作，預計 在明年在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。 2.1.2.3 實際控制人介紹實際控制人介紹 吳云前：男，1971 年 6 月出生，浙江人，大連百年城集團有限公司、大連百 年城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長，大連市中山區(qū)人大代表、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會 長。從事商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)、運營與管理工作多年，先后成功開發(fā)建設多個購物中 心與專業(yè)市場，2005 年被授予大連年度經(jīng)濟人物稱號；2006 年被授予中國商業(yè)地 產(chǎn)年度領袖人物稱號。 1989 年，吳云前外出經(jīng)商，先后創(chuàng)辦了大連華光紡織經(jīng)銷公司、大連百年實 業(yè)有限公司。2001 年組建了大連百年城集團有限公司和大連百年城房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司，他

28、領導下的百年城集團已成為業(yè)界矚目的商業(yè)地產(chǎn)新秀。社會公益事業(yè)的 貢獻：捐助、發(fā)起成立北京百年農(nóng)工子弟職業(yè)學校，并任名譽校長。他所創(chuàng)建的百 年城集團，以專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為戰(zhàn)略導向，其建設運營的大連百年城作為紀念 大連建市百年的標志性建筑，現(xiàn)已成為國內(nèi)國外一流的休閑購物中心。集團旗下的 商品交易市場，正以打造中國新一代升級版市場的理念，進行全國性拓展。目前已 擁有大連、長春、沈陽三店,并正在全東北以及華北、西北、西南進行全國性拓展。 2.1.3 融資公司稅收政策融資公司稅收政策 稅 種 計 稅 依 據(jù) 稅 率 % 營業(yè)稅營業(yè)收入5.00 城市維護建設稅營業(yè)稅額7.00 教育費附加及地方教育費營業(yè)

29、稅額3.00 地方教育費營業(yè)稅額1.00 土地增值稅 按營業(yè)收入預征。住宅的預征率為 1%；除住 宅外其他房地產(chǎn)項目的預征率為 2。 1%、2% 企業(yè)所得稅應納稅所得額25.00 2.2 開發(fā)業(yè)績開發(fā)業(yè)績 項目建筑規(guī)模（m2） 預計總銷售額 (萬元) 實現(xiàn)銷售收入 (萬元)備注 大連百年商城80000自持物業(yè) 大連百年匯123,200130,000107,000銷售 10 萬平 銷售部分面積: 大連溫州城42,00038,00038,00023,750 平方米 沈陽溫州城 410,000 （一期 170,000）120,00070,000 一期銷售面積 82500 平米 吉林溫州城25000出

30、租率 100% 百年港灣260,000在建 大連百年城購物中心大連百年城購物中心位于大連最繁華的青泥洼商業(yè)街的中心位置，是紀念大連 建市百年的標志性建筑，是國內(nèi)屈指可數(shù)的國際水準的休閑購物中心。占地 15790 平方米，建筑面積 80000 平方米，總投資 7 億人民幣。百年城作為大連的 標志性建筑，不僅擁有堪稱亞洲第一的高 35 米，長 80 米，最大進深近 20 米的全 玻璃幕墻入口大堂，其六層弧形步行街，64 部扶梯，3 部電梯所共同構(gòu)成的“空中 街市”更是商業(yè)空間的典范，百年城呈現(xiàn)標準休閑購物中心業(yè)態(tài)，主力店為太平洋 百貨、銀行、鐘表、個人護理、餐飲等行業(yè)主力店及品牌店達 130 余個

31、，集多種 商業(yè)元素于一體。而百年城世界名品中心更是匯集了 EMPORIO ARMANI、ESCADA SPORTS、ZAGNA、MONT BLANC、BURBERRY、HUGO BOSS、PRADA、DUNHILL、KENZO、CANALI、PORTS、BMW LIFESTYLE 等世界一線品牌，構(gòu)成了尊貴優(yōu)雅的購物環(huán)境。如圖： 百年匯百年匯坐落于大連商業(yè)、旅游中心星海灣廣場。與大連商品交易所 共同 構(gòu)成“大連期貨廣場”。項目總占地面積 70000 平方米，其中百年匯占地 20000 平 方米，建筑面積為平方米，由五星級酒店公寓、SOHO、商業(yè)街、公共廣場共同構(gòu) 成的新型商業(yè)、金融、時尚中心。

32、 大連溫州城大連溫州城溫州城商品交易市場位于大連二七廣場，占地面積 8500 平方米, 建筑面積 42000 平方米, 以經(jīng)營溫州特色的服裝鞋帽、皮具箱包、日用百貨為主。 大連溫州城對傳統(tǒng)市場進行全面升級，推出物美價廉和高檔購物場所兩個元素相融 合的購物新體驗。開業(yè)即達到 99.6%的商鋪開業(yè)率。 長春溫州城長春溫州城于 2005 年 10 月開業(yè)，位于長春商品批發(fā)集散地-黑水路的中間 地段，建筑面積約 25000 平方米，共有商鋪 600 余間，開業(yè)即達到 100%的出租 率。以專業(yè)的服裝交易市場為其經(jīng)營定位，樹立了長春新的行業(yè)標桿。 琥珀灣別墅項目琥珀灣別墅項目坐落于大連著名景區(qū)濱海路，棒

33、棰島國賓館和老虎灘景區(qū) 的中間地帶，整體占地面積 92500 平方米，規(guī)劃建筑面積 74000 平方米，由公館、 別墅、連排別墅、高級別墅、溫泉度假酒店、漁人碼頭所組成。與市中心只有 15 分鐘車程。 2.3 融資人融資人/實際控制人財務狀況實際控制人財務狀況 大連百年城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連百年城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債表 資產(chǎn)負債表 2010-12-31 單位：人民幣元 資 產(chǎn) 2010-12-312010-12-312009-12-312009-12-31 負債及股東權益 2010-12-312010-12-312009-12-312009-12-31 流動資產(chǎn)： 流動負債

34、： 貨幣資金 303,716,970.53 100,014,903.76 短期借款0.00 0.00 交易性金融資 產(chǎn) 0.00 0.00 交易性金融負債0.00 0.00 應收票據(jù) 0.00 0.00 應付票據(jù)0.00 0.00 應收賬款 9,355,809.00 1,158,629.94 應付賬款166,546,955.96 171,073,048.88 預付賬款 56,249,904.43 3,090,636.03 預收款項231,802,472.15 152,927,306.08 應收利息 0.00 0.00 應付職工薪酬775,121.39 -19,495.72 應收股利 0.00

35、0.00 應交稅費109,108,000.35 117,511,156.73 其他應收款 459,135,123.03 330,190,347.24 應付利息0.00 0.00 存貨 1,343,728,552.76 1,184,594,476.09 應付股利0.00 0.00 一年內(nèi)到期的 非流動資產(chǎn) 0.00 其他應付款53,081,795.62 73,605,823.21 其他流動資產(chǎn) 0.00 381,160.21 一年內(nèi)到期的非流動負 債 0.00 139,755.00 其他流動負債0.00 0.00 流動資產(chǎn)合計 2,172,186,359.75 1,619,430,153.27

36、流動負債合計 561,314,345.47 515,237,594.18 非流動資產(chǎn)： 非流動負債： 可供出售的金 融資產(chǎn) 0.00 0.00 長期借款70,000,000.00 280,000,000.00 持有至到期投 資 0.00 0.00 應付債券0.00 0.00 長期應收款 0.00 0.00 長期應付款0.00 0.00 長期股權投資 20,193,504.23 111,005.16 專項應付款0.00 0.00 投資性房地產(chǎn) 0.00 13,451,724.68 預計負債0.00 0.00 固定資產(chǎn) 18,937,593.50 9,766,376.33 遞延所得稅負債0.00

37、0.00 在建工程 0.00 0.00 其他非流動負債0.00 0.00 工程物資 0.00 0.00 非流動負債合計 70,000,000.00 280,000,000.00 固定資產(chǎn)清理 0.00 0.00 生產(chǎn)性生物資 產(chǎn) 0.00 0.00 負債合計 631,314,345.47 795,237,594.18 油氣資產(chǎn) 0.00 0.00 無形資產(chǎn) 31,166.67 4,656.33 股東權益： 開發(fā)支出 0.00 0.00 實收資本（或股本）30,000,000.00 30,000,000.00 商譽 0.00 0.00 資本公積993,400,000.00 380,000,000

38、.00 長期待攤費用 1,416,106.02 1,754,760.84 減：庫存股0.00 0.00 遞延所得稅資 產(chǎn) 0.00 2,162,027.19 盈余公積13,220,177.58 13,220,177.58 其他非流動資 產(chǎn) 0.00 0.00 未分配利潤543,830,207.12 428,222,932.04 非流動資產(chǎn)合計 40,578,370.42 27,250,550.53 股東權益合計 1,580,450,384.70 851,443,109.62 少數(shù)股東權益1,000,000.00 資產(chǎn)總計 2,212,764,730.17 1,646,680,703.80 負債

39、和股東權益總計 2,212,764,730.17 1,646,680,703.80 主要科目明細：主要科目明細： 貨幣資金：貨幣資金： 項 目期末余額本年增減變動金額期初余額 庫存現(xiàn)金 62,150.66 62,150.66 銀行存款 303,654,819.87 203,639,915.11 100,014,904.76 其他貨幣資金 - - - 合 計 303,716,970.53 203,702,065.77 100,014,904.76 預付賬款賬齡：預付賬款賬齡： 期末余額期初余額 賬 齡 金額 比例（%）金額比例（%） 1 年以內(nèi) 46,507,186.43 82.68 3,090

40、,636.03 100.00 1-2 年 2,355,118.00 4.19 2-3 年 7,387,600.00 13.13 3 年以上 - - - - 合 計 56,249,904.43 100.00 3,090,636.03 100.00 大額預付賬款按單位明細列示如下： 債務人名稱期末余額款項性質(zhì)賬 齡 金蝶軟件（中國）有限公司 2,079,118.00 預付費用 1-2 年 長春供熱經(jīng)營有限公司 420,395.22 預付工程款 1 年以內(nèi) 赫西.貝德納聯(lián)合設計有限公司 6,662,350.99 預付工程款 1 年以內(nèi) 美國艾凱特托尼克國際有限公司 5,553,823.50 預付設計

41、費 1 年以內(nèi) 遼寧城建集團有限公司 33,854,321.90 預付工程款 1 年以內(nèi) 合 計 48,570,009.61 - - 其他應收款賬齡：其他應收款賬齡： 期末數(shù)期初數(shù) 賬 齡 期末余額比例(%)期初余額比例(%) 1 年以內(nèi) 405,092,405.03 88.23 328,990,347.24 99.64 1-2 年 32,355,118.00 7.05 2-3 年 14,300,000.00 3.11 1,200,000.00 0.36 3 年以上 7,387,600.00 1.61 - 合 計 459,135,123.03 100.00 330,190,347.24 100

42、.00 大額其他應收款按單位明細列示如下： 債務人名稱期末余額款項性質(zhì)賬 齡備注 百年城集團 105,726,602.39 內(nèi)部往來 2-3 年 同一集團 中融國際信托 11,937,400.00 往來款 1 年以內(nèi) 沈陽永輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9,377,473.24 往來款 23 年 大連市建設工程勞動保險費用管理辦 公室農(nóng)民工工資保證金專戶 500,000.00 保證金 23 年 大連土地局 330,000,000.00 土地保證金 23 年 土地保證金 合計 457,541,475.63 - - - 存貨存貨 期末余額期初余額 項 目 賬面余額跌價準備賬面余額跌價準備 已開發(fā)完工產(chǎn)品

43、82,563,541.77 13,852,527.01 - 在建開發(fā)產(chǎn)品 1,261,165,010.99 - 1,170,741,949.08 - 合 計 1,343,728,552.76 - 1,184,594,476.09 - 應付賬款賬齡：應付賬款賬齡： 期末余額期初余額 賬 齡 金額 比例（%）金額比例（%） 1 年以內(nèi) 143,398,771.68 86.10 102,306,546.94 59.80 1-2 年 19,148,439.12 11.50 62,195,442.87 36.36 2-3 年 1,736,748.80 1.04 619,029.52 0.36 3 年以上

44、 2,262,996.36 1.36 5,952,029.55 3.48 合 計 166,546,955.96 100.00 171,073,048.88 100.00 大額應付賬款按債權單位明細列示如下 債權人名稱期末余額款項性質(zhì)賬 齡 暫估正式工程成本 44,828,341.12 應付工程 款 1 年以內(nèi) 天津六建建筑工程有限公司沈陽分公司 28,088,423.40 工程款 1 年以內(nèi) 遼寧城建集團有限公司 28,015,154.84 工程款 1 年以內(nèi) 大連市建設工程集團有限公司 2,262,996.36 工程款 3 年以上 大連萬鵬基礎工程有限公司 1,893,909.31 1 年以

45、內(nèi) 合 計 105,088,825.03 - - 預收帳款賬齡：預收帳款賬齡： 期末余額期初余額 賬 齡 金額 比例（%）金額比例（%） 1 年以內(nèi) 184,033,228.35 79.39 145,475,865.49 95.13 1-2 年 47,769,243.80 20.61 7,451,440.59 4.87 2-3 年 - - - - 3 年以上 - - - - 合 計 231,802,472.15 100.00 152,927,306.08 100.00 大額預收賬款按債權單位明細列示如下： 債權人名稱期末余額款項性質(zhì)賬 齡 購房款 170,251,558.90 預售房款 1 年

46、以內(nèi) 租金 11,868,145.00 收租金 1 年以內(nèi) 新市場商鋪租金 49,655,044.68 - 1 年以內(nèi) 合 計 231,774,748.58 - - 大額其他應付款按債權人明細：大額其他應付款按債權人明細： 債權人名稱期末余額款項性質(zhì)賬 齡 交房違約金 7,431,786.83 交房違約 金 1-2 年以 內(nèi) 業(yè)戶保證金 10,586,000.00 1-2 年 租賃保證金 6,387,450.00 1-2 年 合 計 24,405,236.83 - - 以下是對公司 2010 年度財務報表主要數(shù)據(jù)的分析： 資產(chǎn)狀況：資產(chǎn)狀況：截止 2010 年 12 月 31 日，百年地產(chǎn)總資

47、產(chǎn) 2,212,764,730.17 元，其 中，貨幣資金余額 303,716,970.53 元，存貨余額 1,343,728,552.76 元，流動資產(chǎn) 合計 2,172,186,359.75 元，流動比率 3.87，資產(chǎn)流動性好，變現(xiàn)能力較強。 償債能力分析：償債能力分析：百年地產(chǎn) 2010 年 12 月股東權益增加至 1,580,450,384.70 元，總 資產(chǎn)增加至 2,212,764,730.17 元，負債合計 631,314,345.47 元，資產(chǎn)負債率僅為 28.5%，資產(chǎn)負債率逐年較大幅度下降，表明公司長期償債能力在逐年提高，公司 杠桿率逐步降低，表明公司經(jīng)營風格由擴張逐漸趨

48、于穩(wěn)健。 .盈利能力分析：盈利能力分析：百年地產(chǎn) 2010 年營業(yè)收入為元，銷售利潤率從 2009 年的 26%增 加至 2010 年的 49.3%，公司銷售利潤率提高明顯，表明公司經(jīng)營狀況良好，公司 整體盈利能力較好，說明公司資本結(jié)構(gòu)對長期債務保障程度較高。 綜上所述，百年地產(chǎn)管理層經(jīng)營管理經(jīng)驗豐富，充分利用其行業(yè)地位提高市場 競爭力，發(fā)展前景良好，公司資產(chǎn)規(guī)模大，穩(wěn)健經(jīng)營，盈利能力提高，現(xiàn)金流充裕， 短期和長期償債能力較好。 大連琥珀灣開發(fā)有限公司大連琥珀灣開發(fā)有限公司 資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債表 資 產(chǎn) 2010-12-312010-12-312009-12-312009-12-31 負債及股

49、東權益 2010-12-312010-12-312009-12-312009-12-31 流動資產(chǎn)： 流動負債： 貨幣資金1,374,773.1644,462.21 短期借款 交易性金融資產(chǎn) 交易性金融負債 應收票據(jù) 應付票據(jù) 應收賬款 應付賬款32,207,870.916,258,108.95 預付賬款42,177,140.051,726,000.00 預收款項 應收利息 應付職工薪酬75,835.25-20,999.65 應收股利 應交稅費10,217.443,128.04 其他應收款87,129,211.691,693,119.61 應付利息 存貨516,957,218.19397,72

50、1,065.06 應付股利 一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn) 其他應付款217,737,329.955,132,962.49 其他流動資產(chǎn) 一年內(nèi)到期的非流動負債 其他流動負債 流動資產(chǎn)合計647,638,343.09401,184,646.88流動負債合計250,031,253.5511,373,199.83 非流動資產(chǎn)： 非流動負債： 可供出售的金融資產(chǎn) 長期借款 持有至到期投資 應付債券 長期應收款 長期應付款 長期股權投資 專項應付款 投資性房地產(chǎn) 預計負債 固定資產(chǎn)493,172.29188,552.95 遞延所得稅負債 在建工程 其他非流動負債 工程物資 非流動負債合計 固定資產(chǎn)清理 生產(chǎn)性

51、生物資產(chǎn)負債合計250,031,253.5511,373,199.83 油氣資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 股東權益： 開發(fā)支出 實收資本（或股本）20,000,000.0010,000,000.00 商譽 資本公積380,000,000.00380,000,000.00 長期待攤費用815,069.96 減：庫存股 遞延所得稅資產(chǎn) 盈余公積 其他非流動資產(chǎn) 未分配利潤-1,084,668.21 非流動資產(chǎn)合計1,308,242.25188,552.95股東權益合計398,915,331.79390,000,000.00 少數(shù)股東權益 資產(chǎn)總計648,946,585.34401,373,199.83負債和股東

52、權益總計648,946,585.34401,373,199.83 以下是對公司 2010 年度大連琥珀灣財務報表主要數(shù)據(jù)的分析： 資產(chǎn)狀況：資產(chǎn)狀況：截止 2010 年 12 月 31 日，大連琥珀灣公司總資產(chǎn) 648,946,585.34 元， 其中，貨幣資金余額 1,374,773.16 元，存貨余額 516,957,218.19 元，流動資產(chǎn)合 計 647,638,343.09 元，流動比率 2.59，資產(chǎn)流動性好，變現(xiàn)能力較強。 償債能力分析：償債能力分析：大連琥珀灣公司 2010 年 12 月股東權益增加至 398,915,331.79 元， 總資產(chǎn)增加至 648,946,585.3

53、4 元，負債合計 250,031,253.55 元，資產(chǎn)負債率僅為 38.5%，表明公司償債能力高。 2.3 融資人銀行貸款及對外擔保情況融資人銀行貸款及對外擔保情況 根據(jù)中國人民銀行系統(tǒng) 2011-03-09 查詢的企業(yè)基本信用信息報告顯示， 大連琥珀灣開發(fā)有限公司尚未有不良貸款記錄，無擔保抵押情況。 3 項目概況和建設情況項目概況和建設情況 3.1 項目基本情況項目基本情況 3.1.1 項目用地情況項目用地情況 本項目地塊所在的石槽村景區(qū)是大連南部海濱八大風景區(qū)之一，位于市區(qū)南部 海濱景區(qū)東部，棒棰島景區(qū)與老虎灘景區(qū)的中間地帶，風光旖旎的濱海路從中蜿蜒 而過。位于景區(qū)中部的海水浴場，海岸線

54、長 220 米，平均寬度 22.5 米，坡度 10.5%， 海水清澈，是理想的海上浴場。景區(qū)內(nèi)保留有海濱漁村，可使人領略城市海濱漁村 的民俗和風貌。這里距大連繁華中心城區(qū)僅需 15 分鐘車程，交通暢通便捷，周邊已 經(jīng)形成較為成熟的居住、旅游、商業(yè)氛圍。 項目所在地塊內(nèi)的石槽村，是大連最后一個漁村，是大連海岸線上最后一塊尚 未開發(fā)的港灣。國家級的度假勝地棒棰島、大連人民為之驕傲了幾十年的老虎灘公 園均與項目近在咫尺，近海的“虎牙礁”、 “美人礁”等海礁流傳著美麗的傳說。而 1995 年全線貫通通車的濱海路，更是一線連起了星海灣廣場、棒棰島景區(qū)、老虎 灘公園等幾大著名景點，沿線的海景山色亦令人目不

55、暇接，已經(jīng)成為了大連最具價 值、最熱門的觀光路線。 總平面圖總平面圖 琥珀灣項目總平圖琥珀灣項目總平圖 功能分析功能分析 交通流線分析圖交通流線分析圖 景觀系統(tǒng)分析圖景觀系統(tǒng)分析圖 項目效果圖項目效果圖 本項目最具特色的部分是由聯(lián)排住宅圍合形成一條車步混行街。這條街道兩側(cè) 的建筑高低錯落，進退有致，形成了豐富多變的室外空間和舒適的尺度。形狀不規(guī) 則的小街在局部兼顧了庭院的功能，與植栽和景觀小品一起傳遞了傳統(tǒng)歐洲小鎮(zhèn)獨 特宜人的氛圍。建筑的排列以矩形平面為模，遵循傳統(tǒng)村落靈活的布局方式，在每 個角落的處理體現(xiàn)結(jié)合地形和景觀朝向等原則。這種平面模式創(chuàng)造了更多空間變化， 使每個鄰里住區(qū)都形成自己的特

56、色，避免千篇一律。建筑層數(shù)的總體走向為前低后 高，使盡量多的居住單元擁有海景朝向。場地北部山谷中的多層公寓則以北邊綠色 山體為景觀朝向，掩映于山間叢林處，另具一番野趣。住宅地塊中心的開敞綠地將 多層和聯(lián)排住宅自然分隔，并提供優(yōu)良的社區(qū)健身活動場所。從場地西側(cè)濱海路下 部穿過的步行小徑聯(lián)通到西邊幽靜的小海灘，成為社區(qū)居民獨享的一處景區(qū)。十棟 極品別墅位于場地東南小山頂部，享受三面海景的最佳景觀朝向和尊貴獨特的位置。 沙灘一側(cè)的會所和海鮮餐廳各踞一角，依靠坡地，憑借地形挑出面海平臺。小 山上的溫泉度假村將是一個精彩的地標建筑，坐落于巖頂?shù)乃闪种g，無限海景盡 收眼底。建筑采用中庭式布局，收入天光的

57、封閉庭院為溫泉在一年四季的全天候使 用提供了便利。室外崖壁上方無邊際泳池置于巖石和松林之間，提供融于自然的極 致享受。 地塊北部的高爾夫球練習場和住宅間以綠樹分隔，既烘托了社區(qū)優(yōu)良的環(huán)境， 又不互相干擾。 3.1.2 項目基本規(guī)控指標項目基本規(guī)控指標 3.1.2.1 項目規(guī)劃條件：項目規(guī)劃條件： 根據(jù)大規(guī)條字2003130 號文件的要求： (1) 限制性條件 1)位置：石槽地區(qū)濱海東路兩側(cè) 2)規(guī)劃總用地面積：約平方米。其中：A 區(qū)約 66200 平方米，B 區(qū) 約 26300 平方米。 3)用地使用性質(zhì)：A 區(qū)：渡假村；B 區(qū)：漁人碼頭。 4)容積率：A 區(qū) 1；B 區(qū)約 0.3； 5)建筑

58、密度： B 區(qū) 15%以下。 6)建筑后退規(guī)劃用地紅線：地上地下建筑物均退后道路紅線 15 米以 上，退后南部沙灘 12 米以上，退后其它用地紅線 5 米以上建設。 7)綠地率：A、B 區(qū)大于 40%，應充分利用、保留古樹及其他有保留 價值的樹木，并要求建、構(gòu)筑物及硬地廣場躲避珍貴樹木，嚴禁劈山 毀林。沿道路紅線兩側(cè) 15 米作綠化帶。 (2) 指導性條件 1)建筑層數(shù)：低層、多層 2)停車面積：根據(jù)建設項目具體性質(zhì)按國家相關標準設置。 2003 年 7 月 25 日規(guī)劃設計條件補充說明的要求。 該項目現(xiàn)位于中山區(qū)石槽地區(qū)濱海東路兩側(cè)，用地性質(zhì) A 區(qū)為度假村，B 區(qū) 為漁人碼頭，C 區(qū)為綠地

59、（租用高爾夫球場） 。經(jīng) 2003 年 7 月 23 日市長辦公會研 究，對該項目和 2003 年 5 月 29 日核發(fā)的石槽地區(qū)改造項目的規(guī)劃設計條件（規(guī) 條字2003130 號）提出補充說明如下： 容積率：A 區(qū)約 1.0，B 區(qū)約 0.3。 建筑密度：A 區(qū) 20%，B 區(qū) 15%。 建筑層數(shù)：A 區(qū)低層、多層結(jié)合，B 區(qū)低層。 沿濱海路建筑景觀要求通透，不得遮擋海灘視線。 其它（略） 。 3.1.2.2 本項目建設規(guī)模：本項目建設規(guī)模： (1)規(guī)劃用地面積： 92，500 平方米 租借用地面積： 約 53,000 平方米 (2)建設性質(zhì)： A 區(qū)用地面積 66200，為住宅； B 區(qū)用

60、地面積 26300，為商業(yè)餐飲、休閑娛樂； G 區(qū)（租借用地）面積約 53000，為高爾夫練習場。 (3)規(guī)劃容積率：A 區(qū)為 1.0，B 區(qū)為 0.3； (4)規(guī)劃建設總面積：74,090 平方米； (5)建筑密度：A 區(qū) 20%以下，B 區(qū) 15%以下； (6)建筑層數(shù)：A 區(qū)低層、多層結(jié)合，B 區(qū)低層； (7)綠 地 率：A、B 區(qū)大于 40%； (8)建設工期：24 個月 項目經(jīng)濟技術指標如下表： 經(jīng)濟技術指標經(jīng)濟技術指標A 地塊地塊B 地塊地塊合計合計 總用地面積（平方米）66,20026,30092,500 地上建筑面積（平方米）66,2007,49073,690 地下建筑面積（平