房地產(chǎn)司法鑒定估價報告

1、精品 房地產(chǎn)司法鑒定估價報告 報告編號：重立信房評報（ 2018 ）鑒字第 292 號 估價項目：位于重慶市長壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路 15 號的 5 棟工業(yè)及配套 房地產(chǎn)市場價值估價 估價委托人：重慶市長壽區(qū)人民法院 房地產(chǎn)估價機構：重慶立信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 司法鑒定人：肖其全（執(zhí)業(yè)證號： 5001040721 ） 斯德書（執(zhí)業(yè)證號： 5010102972 ） 估價報告出具日期：二0八年十一月十五日 可編輯 目錄 致估價委托人函 2 估價師聲明 5 估價的假設和限制條件 6 估價結果報告 8 一、估價委托人 8 二、房地產(chǎn)估價機構 8 三、估價目的 8 四、估價對象 9 五、價值時點

2、 13 六、價值類型 13 七、估價依據(jù) 13 八、估價原則 14 九、估價方法 15 十、估價結果 15 十一、估價人員 17 十二、實地查勘期 18 十三、估價作業(yè)日期 18 十四、估價報告應用的有效期 19 十五、說明事項 19 附件 19 致估價委托人函 重慶市長壽區(qū)人民法院： 受貴院的委托，我公司根據(jù)國家有關房地產(chǎn)價格估價的規(guī)定，本著獨 立、公正、客觀、合法的原則，按照科學的方法，對估價對象房地產(chǎn)市場 價值進行司法評估， 按照中華人民共和國建設部發(fā)布的 房地產(chǎn)估價規(guī)范 及房地產(chǎn)估價基本術語標準的要求，致函如下： 估價對象： 重慶騰安農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司所有的位于重慶市長壽區(qū)葛蘭 鎮(zhèn)健東二

3、路 15 號的 5 棟工業(yè)房地產(chǎn)，房屋建筑面積合計 10731.59 平方 米及其對應的分攤土地使用權面積。 估價目的：為委托方受理的“申請執(zhí)行人重慶農(nóng)商行長壽支行與被執(zhí) 行人重慶市正品農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司、 重慶騰安農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司金融借款 合同糾紛”一案 （2018 ）渝 0115 執(zhí)評委 2476 號，提供涉案房屋在價 值時點的市場價值參考。 價值時點：二0八年一月十二日 估價方法：成本法 估價結果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序， 采用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測 算，并結合估價經(jīng)驗與對影響估價對象價格因素的分析，估價對象在價值 時點的市場

4、價值如下： 估價結果明細表 估價 對象 權屬證書 權利人 坐落 結構 房屋 用途 土地使 用權類 型 樓層 建筑面積 3） 建面單價 （元 / m2） 評估價值 （萬元） 1 渝（2016 ）長 壽區(qū)不動產(chǎn) 權第 000789367 號 重慶騰 安農(nóng)業(yè) 發(fā)展有 限公司 長壽區(qū)葛蘭 鎮(zhèn)健東二路 15號主車間 鋼筋 混凝 土結 構 工業(yè) 岀讓 負1層， 1-5層 2364.22 1760 416.10 2 渝（2016 ）長 壽區(qū)不動產(chǎn) 權第 000799513 號 重慶騰 安農(nóng)業(yè) 發(fā)展有 限公司 長壽區(qū)葛蘭 鎮(zhèn)健東二路 15號鍋爐房 鋼筋 混凝 土結 構 工業(yè) 岀讓 1層 104.16 1560

5、 16.25 3 渝（2016 ）長 壽區(qū)不動產(chǎn) 權第 000799639 號 重慶騰 安農(nóng)業(yè) 發(fā)展有 限公司 長壽區(qū)葛蘭 鎮(zhèn)健東二路 15號原料庫 鋼結 構 倉儲 岀讓 1層 5316.19 1710 909.07 4 渝（2016 ）長 壽區(qū)不動產(chǎn) 權第 000798267 號 重慶騰 安農(nóng)業(yè) 發(fā)展有 限公司 長壽區(qū)葛蘭 鎮(zhèn)健東二路 15號綜合辦 公樓 鋼筋 混凝 土結 構 辦公 岀讓 1-2層 1022.09 1880 192.15 5 渝（2016 ）長 壽區(qū)不動產(chǎn) 權第 000799392 號 重慶騰 安農(nóng)業(yè) 發(fā)展有 限公司 長壽區(qū)葛蘭 鎮(zhèn)健東二路 15號成品庫 鋼結 構 倉儲 岀讓

6、 1層 1924.93 1710 329.16 合計 10731.5 9 1862.73 估價對象市場價值合計： 1862.73萬元，大寫人民幣金額：壹仟捌 佰陸拾貳萬柒仟叁佰元整 特別提示：本次估價結果系在滿足本報告所列的全部假設和估價師聲 明的條件下做出的，請報告使用者使用本報告前，認真閱讀本報告的“估 價師聲明”和“估價的假設和限制條件”。 重慶立信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 法定代表人： 二0八年十一月十五日 估價師聲明 我們鄭重聲明： 一、注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的， 沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。 二、估價報告中的分析、 意見和結論是注冊房地產(chǎn)

7、估價師獨立、 客觀、 公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的估價假設和限 制條件的限制。 三、注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利 益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系，也對估價對象、估價 委托人及估價利害關系人沒有偏見。 四、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范 (GB/T 50291-2015) 、房地產(chǎn)估價基本術語標準 ( GB/T 50899-2013 )進行 估價工作，撰寫本估價報告。 五、我們于二0八年十一月十二日對本估價報告中的估價對象進行 了實地查勘，并對查勘對象的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們 對估價對象的實地查勘僅限

8、于其外觀和使用狀況， 對其建筑結構及質(zhì)量部 分未作鑒定。 六、我們所提供的估價服務是依據(jù)專業(yè)估價標準來進行的，本報告是 對估價對象的標的物及其相關權益在特定條件下的市場價值提出的專業(yè) 意見，請仔細閱讀本報告書以及有關附件。 七、估價委托人提供的所有資料，我們僅作一般核對 , 不負責鑒定其 資料的真實性和合法性。 八、本估價報告的估價結果僅作為估價委托人在本次估價目的下使 用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構書面同意，本報告的全部或任何一 部分均不得向估價委托人、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人 提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 九、本報告的其他責任及免責條款從屬于國家及重慶市評估行業(yè)行規(guī)

9、。 十、本報告的解釋權屬于本估價機構。 估價的假設和限制條件 本估價報告中的分析、 意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假 設和限制條件的限制： 一、估價假設條件 1、一般假設 本次估價根據(jù)委托人提供的重慶市不動產(chǎn)權證復印件確認估價 對象的權屬、面積、用途等。我們假設估價委托人提供的資料是合法、真 實、準確的。 本次估價對房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染等影響估價對象價值或 價格的重大因素給予了重大關注；根據(jù)估價對象的現(xiàn)狀和查閱相關資料， 我們僅作出估價對象房屋安全和不存在噪聲、水文、空氣等環(huán)境污染的常 規(guī)判斷。查勘時僅對房屋進行了一般性的察看，并未進行結構測試，因此 估價人員對建筑物質(zhì)量缺陷不

10、能確定 ,本次估價假設估價對象工程質(zhì)量合 格，能正常安全持續(xù)使用。 本報告出具的估價結果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化及 遇到自然力和其他不可抗力可能對委估房地產(chǎn)價格造成的影響。 本報告的估價結果假設在公開市場條件下形成的價值或價格。 交易 的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕 的時間進行交易，交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有 排它性的交易市場。本次估價未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。 假設估價對象為合法使用和按估價設定用途繼續(xù)使用。 而且假設估 價對象所涉及房地產(chǎn)在估價目的經(jīng)濟行為實現(xiàn)后， 仍按照預定之開發(fā)經(jīng)營 計劃、開發(fā)經(jīng)營方式、開發(fā)經(jīng)營

11、規(guī)模持續(xù)開發(fā)或經(jīng)營，與估價對象經(jīng)營有 關的國家產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策等宏觀環(huán)境相對穩(wěn)定。 估價對象為所在物業(yè)中的一部分， 估價對象應享有公共部分的通行 權以及水、電、氣等公共配套設施的使用權。 2、未定事項假設 本次估價不存在未定事項的假設。 3、背離事實假設 據(jù)估價委托人提供估價對象產(chǎn)權資料顯示， 至價值時點，估價對象 1-5 已設定抵押，尚未注銷。本次估價是設定估價對象不存在他項權利前提下 的市場價值。 4、不相一致假設 本次估價不存在不相一致假設。 5、依據(jù)不足假設 估價對象重慶市不動產(chǎn)權證未記載房屋的建成年代，經(jīng)估價人員 實地查勘了解，估價對象房屋建成年代約為 2015 年，本次

12、估價房屋建成 年代以實際調(diào)查為準。 二、報告使用限制條件如下： 1、由于估價委托人未提供重慶市不動產(chǎn)權證原件，估價人員僅 收取重慶市不動產(chǎn)權證復印件。估價人員僅對其進行了必要的關注和 進行了一般的查驗，未向有關政府部門核實，委估房地產(chǎn)產(chǎn)權的合法性和 完整性由估價委托人自行負責。 本估價結論是建立在估價委托人提供資料 完整、屬實，房屋產(chǎn)權人對委估房地產(chǎn)擁有合法產(chǎn)權且不存在抵押等他項 權利的基礎之上。 2、本估價報告的估價結果僅為估價委托人在本估價目的服務，不得 做其他用途。 3、本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據(jù)。 4 、估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為 一年，當市場

13、變化較大時，報告的有效期不超過半年。 重慶立信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 二0八年十一月十五日 估價結果報告 重立信房評報（ 2018 ）鑒字第 292 號 、估價委托人 委托人：重慶市長壽區(qū)人民法院 聯(lián)系人：屈剛 聯(lián)系電話： 40231240 、房地產(chǎn)估價機構 機構名稱：重慶立信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 法定代表人：周 文 機構住所：重慶市渝中區(qū)上清寺美專校街 66 號鑫隆達大廈 A 座 11-1 統(tǒng)一社會信用代碼： 91500103795852556L 首次獲準登記日期： 2010 年 02 月 26 日 業(yè)務范圍： 資產(chǎn)評估（綜合 B 級）司法鑒定、土地評估（全國范 圍內(nèi)執(zhí)業(yè)）

14、 司法鑒定、房地產(chǎn)評估（二級）司法鑒定 頒證機關： 重慶市司法局 有效期限： 2015 年 01 月 26 日至 2020 年 01 月 25 日 頒證日期： 2017 年 08 月 10 日 三、估價目的 為委托方受理的“申請執(zhí)行人重慶農(nóng)商行長壽支行與被執(zhí)行人重慶市 正品農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司、重慶騰安農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司金融借款合同糾紛” 一案 （2018 ）渝 0115 執(zhí)評委 2476 號 ，提供涉案房屋在價值時點的市 場價值參考。 四、估價對象 根據(jù)估價委托人提供的有關基礎資料和數(shù)據(jù)，并進行了初步的核對， 估價范圍為：位于重慶市長壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路 15 號的 5 棟工業(yè)及配套 房地產(chǎn)，權利人

15、為重慶騰安農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司，房屋建筑面積合計 10731.59 平方米及其對應的分攤土地使用權面積。 （一）實體狀況 1、建筑物狀況 估價對象 1 位于重慶市長壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路 15 號主車間，建成年 代：2015 年；房屋結構： 鋼筋混凝土結構； 建筑面積為 2364.22 平方米； 所在建筑物共 6 層，地下負 1 層，地上 5 層，一層層高約為 5.5 米，二層 層高約為 7 米，三、四層層高均為 3.8 米，五層層高約為 5.8 米；設施設 備：無電梯；所在建筑物外墻抹灰，安裝塑鋼窗，室內(nèi)為水泥地面，內(nèi)墻 面及頂面涂料刷白； 目前該房作為主車間使用， 未見明顯變形、 滲漏現(xiàn)象， 維護

16、保養(yǎng)較好。水、電、通訊等基礎設施完好、齊備。 估價對象 2 位于重慶市長壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路 15 號鍋爐房，建成年 代： 2015 年；房屋結構：鋼筋混凝土結構；建筑面積為 104.16 平方米； 所在建筑物共 1 層，層高約為 5 米；所在建筑物外墻抹灰，安裝卷簾門、 塑鋼窗，室內(nèi)為水泥地面，墻面刷白，頂面刷白；目前該房作為鍋爐房使 用，未見明顯變形、滲漏現(xiàn)象，維護保養(yǎng)較好。水、電、通訊等基礎設施 完好、齊備。 估價對象 3 位于重慶市長壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路 15 號原料庫，建成年 代： 2015 年；房屋結構：鋼結構；建筑面積為 5316.19 平方米；所在建 筑物共 1 層，層高約為 9.

17、2 米；所在建筑物下端為鋼混墻， 上端為鋼結構， 入戶安裝滑門，安裝塑鋼窗，室內(nèi)水泥地面；目前該房作為原料庫使用， 未見明顯變形、滲漏現(xiàn)象，維護保養(yǎng)較好。 水、電、通訊等基礎設施完好、 齊備。 估價對象 4 位于重慶市長壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路 15 號綜合辦公樓，建 成年代： 2015 年；房屋結構：鋼筋混凝土結構；建筑面積為 1022.09 平 方米；所在建筑物共 2 層，一層層高約為 2.7 米，二層層高約為 2.5 米； 所在建筑物外墻抹灰，室內(nèi)地面鋪設地磚，墻面刷白，頂面鋁扣板；目前 該房作為綜合辦公樓使用，入戶為推拉門，安裝塑鋼窗，未見明顯變形、 滲漏現(xiàn)象，維護保養(yǎng)較好。水、電、通訊等基

18、礎設施完好、齊備。 估價對象 5 位于重慶市長壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路 15 號成品庫，建成年 代： 2015 年；房屋結構：鋼結構；建筑面積為 1924.93 平方米；所在建 筑物共 1 層，層高約為 9 米；所在建筑物下端為鋼混墻，上端為鋼結構， 入戶安裝滑門， 安裝塑鋼窗，室內(nèi)為水泥地面； 目前該房作為成品庫使用， 未見明顯變形、滲漏現(xiàn)象，維護保養(yǎng)較好。 水、電、通訊等基礎設施完好、 齊備。 2、土地狀況 估價對象 1-5 在同一宗地上，土地使用權類型：出讓；土地用途：工 業(yè)用地；土地使用權終止日期： 2061 年 01 月 06 日，截止至價值時點剩 余使用年限均為 44.15 年；共有宗地

19、面積： 24797.6 平方米；宗地四至： 東臨重慶逗里爽食品有限公司，南臨國有土地，北臨重慶合得攏食品有限 公司，西臨重慶穗花食為天糧油有限公司； 土地開發(fā)程度為紅線外 “六通” （通路、通上水、通下水、 通電、通氣、通訊），紅線內(nèi)“五通一平”（ 通 路、通上水、通下水、通電、通訊及場地平整），據(jù)長壽府發(fā) 201697 號文之規(guī)定，估價對象 1-5 所在土地級別為長壽工業(yè) 6 級。估價對象 1-5 所屬宗地，地勢較為平坦，無不良地質(zhì)構造，無特殊限制利用條件。 （二）權屬狀況 根據(jù)委托人提供的不動產(chǎn)權證顯示， 估價對象 1-5 為位于長壽區(qū)葛蘭 鎮(zhèn)健東二路 15 號的 5 棟工業(yè)及配套房地產(chǎn)

20、,權利人均為重慶騰安農(nóng)業(yè)發(fā)展 有限公司，截止價值時點估價對象已被查封，存在抵押權利登記。 （三）區(qū)位狀況 1、長壽區(qū)區(qū)域概況 長壽區(qū)隸屬重慶市， 地處重慶腹心，襟長江而臨主城， 介于東經(jīng) 106 49 -107 7 ，北緯29 3 -30 2 之間。古屬巴國枳邑，原名樂溫縣。因 縣民多高壽，于公元 1363 年改置長壽縣。位于重慶市主城東北隅，屬于 三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟區(qū)，地跨長江南北，東南接壤涪陵區(qū)，西南與渝北區(qū)、 巴南區(qū)為鄰， 東北接墊江縣， 西北與四川省鄰水縣相接。 距重慶主城區(qū) 50 余千米。 長壽區(qū)是重慶大都市區(qū)之一，距重慶江北國際機場僅 40 分鐘車程， 是重慶陸路的交通樞紐和長江上游

21、的重要港口， 是重慶特大城市經(jīng)濟社會 資源向三峽庫區(qū)輻射的重要中繼站。渝長、長涪、長梁 3 條高速公路在此 交匯，渝懷鐵路在境內(nèi)設有客、貨運編組站，長江黃金水道繞城而過，萬 噸級船隊常年可通江達海。有西南地區(qū)最大的人工湖長壽湖，長壽古鎮(zhèn) 等國家 4A 級旅游景區(qū)。 2015 年，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP ）430.1 億元，比 2014 年 增長 11.8% 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 38.2 億元，比 2014 年增長 4.7% ； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 230.1 億元，比 2014 年增長 12.4% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 161.8 億元，比 2014 年增長 12.2% 。三次產(chǎn)業(yè)結構比為

22、 8.9:53.5:37.6 。 按常住人口計算，全年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到 52667 元。 長壽區(qū)位于重慶腹心地帶，交通四通發(fā)達，基礎設施完善，是重慶主 城到三峽庫區(qū)和渝東地區(qū)的必經(jīng)之地，是重慶通往上海、成都和福州的交 通樞紐。 2015 年，全區(qū)公路貨運周轉(zhuǎn)量 56.7 億噸公里，比 2014 年增長 17.7% ；水上貨運周轉(zhuǎn)量 32.6 億噸公里，比 2014 年增長 22.1% ；鐵路 旅客發(fā)送量 67.9 萬人次，下降 31.1% ；鐵路旅客到達量 87.7 萬人次，下 降 21.5% 。 2、估價對象區(qū)位因素 （1）位置條件 估價對象 1-5 位于重慶市長壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路 15

23、 號，處于葛蘭工 業(yè)集中區(qū)，位置條件較好。 （2）交通條件 估價對象 1-5 位于重慶市長壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路 15 號，距滬渝高速 合興互通約 12 公里，距江北國際機場約 90 公里，距寸灘港約 81 公里， 距長壽湖站約 17 公里，所在區(qū)域內(nèi)道路路網(wǎng)通達性一般，路面較平坦， 交通通達程度一般。 （3）基礎設施及公共設施 估價對象 1-5 位于重慶市長壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路 15 號，區(qū)域內(nèi)基礎 設施較完善，公共設施一般。 （4）工業(yè)聚集度 估價對象 1-5 位于重慶市長壽區(qū)葛蘭鎮(zhèn)健東二路 15 號，處于葛蘭工 業(yè)集中區(qū)，區(qū)域內(nèi)有重慶合得攏食品有限公司， 重慶逗里爽食品有限公司， 重慶穗花食為

24、天糧油有限公司，重慶爽溜溜食品有限公司，重慶凱年食品 有限公司，重慶夢怡食品有限公司等，工業(yè)聚集度較高。 五、價值時點 二0八年一月十二日為價值時點，亦是現(xiàn)場查勘之日。 六、價值類型 本報告所評價值是指對估價對象在設定用途、 狀態(tài)不變并持續(xù)經(jīng)營的 外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，并為本報告書所列明的目的和假設限制條件下，在 價值時點的房地產(chǎn)市場價值。 七、估價依據(jù) （一）法律法規(guī)依據(jù) 1、中華人民共和國物權法； 2、中華人民共和國土地管理法； 3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 4、中華人民共和國國家標準 GB/T 50291-2015 房地產(chǎn)估價規(guī)范 （中華人民共和國住建部 ）； 5、中華人民共和國國

25、家標準 GB/T 50899-2013 房地產(chǎn)估價基本術 語標準（國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局、中華人民共和國住建部）； 6、重慶市長壽區(qū)人民政府關于公布長壽區(qū)國有建設用地使用權土 地級別和基準地價的通知（長壽府發(fā) 201697 號）； 7、國家及地方有關房地產(chǎn)估價的其它法律法規(guī)資料。 （二）產(chǎn)權依據(jù) 估價委托人提供的重慶市不動產(chǎn)權證復印件。 （三）取價依據(jù) 1、估價人員現(xiàn)場查勘獲取的資料； 2、估價人員搜集的價值時點及近期房地產(chǎn)相關資料。 八、估價原則 在本次估價中，估價機構嚴格遵守國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，遵循 下列原則： （一）遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應為對各方估價利害關 系人均是

26、公平合理的價值或價格； （二）遵循合法原則，評估價值應為在依法判定的估價對象狀況下的 價值或價格； （三）遵循價值時點原則，評估價值應為在根據(jù)估價目的確定的某一 特定時間的價值或價格； （四）遵循替代原則，評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件 下的價值或價格偏差應在合理范圍內(nèi)； （五）遵循最高最佳利用原則，評估價值應在估價對象最高最佳利用 條件狀況下的價值或價格； 估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應按法 律上允許、技術上可能、財務上可行、價值最大化的次序進行分析、篩選 或判斷確定。 本次估價對象 1-5 已作為工業(yè)用途使用， 我們在調(diào)查及分析其利用現(xiàn) 狀的基礎上，認為

27、估價對象維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理，并選擇維持現(xiàn) 狀前提進行估價。 九、估價方法 （一）估價思路與估價方法的選用 估價方法的選擇： 估價人員在認真分析所掌握的資料并對項目用地及臨近類似房地產(chǎn) 進行實地勘察、調(diào)查后，根據(jù)估價對象特點，遵照國家有關法律法規(guī)、估 價技術標準，經(jīng)過反復研究，決定選用成本法作為本次估價所采用的基本 方法。 方法的選擇理由如下： 本次估價對象為工業(yè)用房地產(chǎn)， 經(jīng)調(diào)查近期內(nèi)周圍及區(qū)域類似物業(yè)成 交案例較少，不易于搜集可供選擇比較案例的信息，因此不宜采用比較法 進行評估。周邊類似工業(yè)房地產(chǎn)出租案例較少，租金收益不易于搜集，區(qū) 域內(nèi)類似房屋租金收益也難以把握，故不宜采用收益法進

28、行估價，估價對 象亦無開發(fā)或再開發(fā)潛力，故亦不適合用假設開發(fā)法進行估價。 估價對象約為 2015 年修建竣工，現(xiàn)行建安造價根據(jù)重慶市造價信息 建筑成本易于獲得， 由此可估算房屋重置價值， 并根據(jù)其建造質(zhì)量、 結構、 維護保養(yǎng)、使用年限等因素進行勘察鑒定，確定成新率；委估工業(yè)房地產(chǎn) 所占用土地使用權其土地基準地價相關資料和市場成交案例易于搜集， 土 地價格也易于確定， 故宜采用市場比較法和基準地價系數(shù)修正法對估價對 象所占用土地使用權進行估價。 經(jīng)綜合分析， 本次評估估價對象 1-5 采取成本法進行估價，具體操作 中，對建筑物采取成本法進行估價，對國有土地使用權采取市場比較法和 基準地價系數(shù)修正

29、法進行估價。 （二）估價方法概述 成本法的原理：所謂成本法，就是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時， 以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項 損耗價值（用成新率綜合反映）來確定估價對象房地產(chǎn)的價值的一種估價 方法。 計算公式：房地產(chǎn)評估價值=土地價格 +建筑物重置完全成本X成新 率 1、土地價格以市場比較法和基準地價系數(shù)修正法進行評估，取權重 確定最終評估值： （1 ）市場比較法基本原理：是將委估對象與在價值時點近期內(nèi)有過 交易的類似房地產(chǎn)進行比較對照， 從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知 價格，修正得出委估房地產(chǎn)客觀合理價格。 市場比較法估價基本公式： V=A XJXtXq

30、Xg 式中：V評估價格 A可比價格 J交易情況修正系數(shù) t 期日修正系數(shù) q區(qū)域修正系數(shù) g個別修正系數(shù) （2）基準地價系數(shù)修正法原理：是利用基準地價和基準地價修正系 數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與 其所處區(qū)域的平均條件相比較， 并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對 基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。 本次采用的基本公式：土地單價(樓面地價)=適用的基準地價X土 地用途修正系數(shù)X期日修正系數(shù)X年期修正系數(shù)X容積率修正系數(shù)X區(qū)域 和個別因素修正系數(shù)士土地開發(fā)程度修正值 2、建筑物價值：以開發(fā)或建造估價對象工業(yè)廠房或類似房屋的現(xiàn)時 重置成本扣

31、減其各項損耗價值(用成新率綜合反映)來確定估價對象房屋 的價值； 基本公式：評估值=重置全價X綜合成新率 十、估價結果 本估價機構根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學 合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算， 并結合估價經(jīng)驗與對影響估價對象價格因素的分析，估價對象在價值時點 的市場價值如下： 估價結果明細表 估價 對象 權屬證書 權利人 坐落 結構 房屋 用途 土地使 用權類 型 樓層 建筑面積 3) 建面單價 (元 / m2) 評估價值 (萬元) 1 渝(2016 )長 壽區(qū)不動產(chǎn) 權第 000789367 號 重慶騰 安農(nóng)業(yè) 發(fā)展有 限公司 長壽區(qū)葛蘭 鎮(zhèn)健東二路 15號主車間 鋼筋 混凝 土結 構 工業(yè) 岀讓 負1層， 1-5層 2364.22 1760 416.10 2 渝(2016 )長 壽區(qū)不動產(chǎn) 權第 000799513 號 重慶騰 安農(nóng)業(yè) 發(fā)展有 限公司 長壽區(qū)葛蘭 鎮(zhèn)健東二路 15號鍋爐房 鋼筋 混凝 土結 構 工業(yè) 岀讓 1層 104.16 1560 16.25 3 渝(2016 )長 壽區(qū)不動產(chǎn) 權第 00079