成都商業(yè)寫字樓物業(yè)管理投標(biāo)書

1、1213資格五、擬派項(xiàng)目主要管理人員、術(shù)人員、八 、前言 我公司接管XX廣場XX號樓項(xiàng)目的優(yōu)勢 目錄投標(biāo)擬派、企業(yè)理念二、機(jī)構(gòu)設(shè)置目錄3741411517、廣.剪18三章前期介務(wù)與入住方案22、前期介入服務(wù)22二、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收2526第四章 對本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃33、總體管理服務(wù)目標(biāo)33二、管理服務(wù)理念33三、保證體系34四、服務(wù)承諾34第五章 擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況3636第五章擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員備、訓(xùn)、374142擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備七章管 理規(guī)章制度及管理檔案建立情況一、管理處各項(xiàng)管理制度目錄二、管理規(guī)章制度三、管理檔案建立情況八章 針 對該項(xiàng)目的 特點(diǎn)

2、結(jié)合實(shí) 際情況制訂 服務(wù)內(nèi)容和 指標(biāo)一、管理處服務(wù)人員形象的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)二、急修項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與承諾三、一般維修的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)四、服務(wù)受理、報(bào)修接待的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)五、投訴處理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)六、電梯、水泵等設(shè)備運(yùn)行服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)七、房屋及其設(shè)備設(shè)施完好程度的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)八、小區(qū)消防安全、公共秩序維護(hù)的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)50 第60606273 第767678787980808311284九、小區(qū)交通以及停車管理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)87十、控制突發(fā)事件的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)88十一、物業(yè)及住 戶檔案管理的服務(wù)內(nèi)容和指 標(biāo)89十二、住宅裝修管理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)90十三、業(yè)戶滿意度測評的服務(wù)內(nèi)容和指

3、標(biāo)90第九 章 構(gòu) 建 和 諧社區(qū)與便民服務(wù)91一、和諧社區(qū)91二、便民服務(wù)93第十章 物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用 范圍的物業(yè) 設(shè)施、設(shè)備 維修管理與 維護(hù) 95一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新 95二、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定95三、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案103第 十 一 章 公 共 維 修 基 金 范 圍 的 使 用 方 案 109第 十 二 章 其 他 物 業(yè) 及 設(shè) 施 、 設(shè) 備 維 修 管 理 與 維 護(hù)一、房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)112二、設(shè)備管理123第十三章擬采取的安全與秩序維護(hù)方案135第十四章綠化和保潔管理方案149一、

4、綠化管理方案149二、保潔管理方案151第十五章停車管理方案及地下車庫經(jīng)營管理的說明156一、停車管理方案156 二、地下車庫經(jīng)營管理的說明157第十 六章 針對業(yè)主、物業(yè)使用人及裝修企業(yè) 的裝修 管理與服務(wù)159第 十七 章 協(xié) 助 招標(biāo) 人開 展 銷售工作的 可行 性方 案 與實(shí)施 空房管 理 說明169一、開展銷售工作的可行性方案169二、空房管理辦法175第十八章投標(biāo)報(bào)價(jià)及經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算177第十九章對招標(biāo)人提出的相關(guān)配合要求的說明十章招標(biāo)人要求投標(biāo)人對以下內(nèi)容做出實(shí)質(zhì)性承諾件： 物 業(yè)管理應(yīng)急措施一、遇火災(zāi)處理程序188二、接報(bào)治安事件處理程序三、接報(bào)刑事案件處理程序四、遇燃?xì)庑孤┨幚?/p>

5、程序195五、遇停電處理程序195六、遇水浸（跑、冒、漏）處理程序七、遇爆炸物或可疑物品處理程序八、遇恐怖事件處理程序九、觸電事故的應(yīng)急處理程序十、電梯困人事故的應(yīng)急處理程序十一、強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理程序186 第二187附188192192198199200201201203首先，十分榮幸能參與“XX廣場XX號樓項(xiàng)目（ -）”項(xiàng)目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合“XX廣場XX 號樓項(xiàng)目（-）”的現(xiàn)狀，對“XX廣場XX號樓項(xiàng)目（-）”的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。我們將以XX物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和貴方的實(shí)

6、際需要的前提下，憑借XX物業(yè)在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以 及充足的人才，為“XX廣場XX號樓項(xiàng)目（ -）”的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購物環(huán)境，提升“XX廣場XX號樓項(xiàng)目（-）”的物業(yè)價(jià)值，并使“XX廣場XX號樓項(xiàng)目（-）”成為XX市乃至XX省又一個(gè)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。本投標(biāo)書是根據(jù)貴方提供的“XX廣場XX號樓項(xiàng)目（）“前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件要求，結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察研究 之后，編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書。我方同意一旦中標(biāo)，投標(biāo)書中的所有承諾，招標(biāo)方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委 托合同，否則，招標(biāo)方可以在中標(biāo)候選單位中重新確定中標(biāo)單位。再次感

7、謝XXX公司給予我們這次合作的機(jī)會公司名稱：XX物業(yè)管理有限公司注冊（通訊）地址：聯(lián)系電話：傳真電話：郵政編碼：我公司接管XX廣場XX號樓項(xiàng)目（-）的優(yōu)勢1、我公司是第X批國家一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在管理中擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，目前管轄的面積已超過 2000萬平方米，其中85%以上的項(xiàng)目是通過市場競爭 取得的管理權(quán)，公司有充分適合市場化運(yùn)作的管理機(jī)制。2、 我公司已通過IS09001質(zhì)量管理體系、IS014001環(huán)境管理體系、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系三項(xiàng)貫標(biāo)的第三方認(rèn)證，對XX廣場XX號樓項(xiàng)目（-）的管理質(zhì)量具有充分的保證作用。3、我公司是目前檔案管理X級的物業(yè)管理企業(yè)，對XX廣場

8、XX號樓項(xiàng)目（）將來的檔案管理將起到了保障作用。4、 管理經(jīng)驗(yàn)豐富，具備同類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。公司目前已管理著包括XX國際博覽中心、XX大廈商務(wù)樓、XX老街、XX東方廣場、XX國際廣場、XX步行街、XX生活廣場、等商業(yè)類物業(yè)。在XX廣場XX號樓項(xiàng)目的物業(yè)管理中，我們將進(jìn)一步融會提煉商業(yè)辦公樓、行政辦公樓宇和其它各類型物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，鑄就XX-物業(yè)管理的“品牌”。5、根據(jù)XX廣場XX號樓項(xiàng)目（ -）智能化程度較高的特點(diǎn)，我公司將對樓盤早期介入，協(xié)助幵發(fā)商在智能化設(shè)備設(shè)施的選型、評估和設(shè)計(jì)方案改進(jìn)方面提供建議和參謀。之前我們曾參與多個(gè)高檔樓盤的早期介入，如：XX花園、XX新城、XX苑、XX大廈等，都

9、取得了較好的效果，用我們的經(jīng)驗(yàn)，為 幵 發(fā) 商 帶 來 了 較 大 的 利 益中企贄料R-WWW.ZQZL.CN中國最大的法料下載阿站6、具有超前的服務(wù)理念：XX物業(yè)讓您更滿意。公司長期從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，在管理各類物業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行不懈地探索，主動借鑒國際先進(jìn)的服務(wù)理念， 不斷學(xué)習(xí)總結(jié)，同時(shí)結(jié)合各地的傳統(tǒng)風(fēng)俗和不同用戶的需求特點(diǎn)， 尋求各類物業(yè) 最佳的管理方法。通過學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的服務(wù)理念與管理方法， 并與自身的實(shí) 踐相結(jié)合，我公司提出了獨(dú)具特色的具有超前性、 創(chuàng)造性、全方位的管理服務(wù) 理念，并在具體工作實(shí)踐中取得了良好的效果。聯(lián)系人：聯(lián)系電話：日 期：第一章 投標(biāo)人資格證明文件投標(biāo)承諾書 中國

10、物業(yè)管理協(xié)會：一、 本公司認(rèn)真研究了XX廣場XX號樓項(xiàng)目（ -）前期物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)文件后，愿意接受招標(biāo)文件的要約條件，愿意參加本次招標(biāo)。二、 本公司聲明如下：1、同意按照招標(biāo)文件要求參與競標(biāo)，否則視為自動放棄。2、 在簽署XX廣場XX號樓項(xiàng)目（ -）前期物業(yè)服務(wù)合同之前，本招 標(biāo)文件和貴司的中標(biāo)通知書構(gòu)成約束雙方的契約附件。3、如我公司中標(biāo)，將按照貴司規(guī)定的時(shí)間簽訂XX廣場XX號樓項(xiàng)目（一 ）前期物業(yè)服務(wù)合同，并按照要求準(zhǔn)時(shí)進(jìn)駐進(jìn)行物業(yè)管理全方位服 務(wù)。4、 我方同意，在從規(guī)定的遞交投標(biāo)響應(yīng)文件截止之日起90 個(gè)日歷日內(nèi)，自 覺遵守本次招投標(biāo)活動的每項(xiàng)規(guī)定。投標(biāo)單位名稱：XX物業(yè)管理有限公

11、司（公章）法人代表:地 址：法定代表人授權(quán)委托書中國物業(yè)管理協(xié)會:本授權(quán)書聲明：注冊于XX市XX路號 樓（投標(biāo)人注冊地址）的XX物業(yè)管理有限公司（投標(biāo)人名稱）法定代表人董事長（法定代表人姓名、職務(wù)）為本公司授權(quán)簽字的 _ （投標(biāo)人代表職務(wù)姓名）為本公司的合法代理人，就貴方組織的XX廣場XX號樓項(xiàng)目（ -）前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，以本公司名義處理一切與之有關(guān)的事務(wù)。本授權(quán)書于年 月 日簽字生效，特此聲明。法定代表人：簽字蓋章:投標(biāo)人代表：簽字蓋章:投標(biāo)人全稱：XX物業(yè)管理有限公司投標(biāo)人公章:投標(biāo)人資格證明文件一、投標(biāo)人一般性概況XX物業(yè)管理公司成立于年，隸屬xxx（集團(tuán)）有限公司，是國家X級資質(zhì)的

12、物業(yè)管理企業(yè)，注冊資本萬元人民幣，管理面積已超過萬平方米。公司先后通過IS09001質(zhì)量管理體系、IS014001環(huán)境管理體系、OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系、是檔案管理x級的企業(yè)。我們的服務(wù)理念：x x 物業(yè)讓您更滿意。中企資料網(wǎng)WWW.ZQZL.CH中國最大的資料下載網(wǎng)站我們的服務(wù)追求：成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友。、企業(yè)情況一覽表企業(yè)名稱xx物業(yè)管理有限公司法定代表人工商注冊號企業(yè)成立時(shí)間注冊地址聯(lián)系地址聯(lián)系電話/傳真企業(yè)性質(zhì)企業(yè)隸屬關(guān)系或股東分支機(jī)構(gòu)/子公司/與分支機(jī)構(gòu)的性質(zhì)隸屬關(guān)系、地 址/企業(yè)規(guī)模注冊資本萬元人民幣、從業(yè)人數(shù)在編人、勞務(wù)工人。最近三所牽涉的主要訴訟案

13、件（有或無）如有，是何類案件，結(jié) 論如何2003年：XX物業(yè)管理糾紛案件勝訴、XX物業(yè)管理糾紛案件勝訴；2004年：XX物業(yè)管理糾紛 案件勝訴、XX物業(yè)管理糾紛案件勝訴；2005年： XX物業(yè)管理糾紛案件被告XX履行相應(yīng)義務(wù) 后撤訴結(jié)案、XXXX物業(yè)管理糾紛案件勝訴、 XXX物業(yè)管理糾紛案件調(diào)解結(jié)案，XX履行相 應(yīng)義務(wù)。三、財(cái)務(wù)狀況表資產(chǎn)和負(fù)債狀況（萬兀）注冊資本總資產(chǎn)流動資產(chǎn)長期資產(chǎn)長期負(fù)債短期負(fù)債股份組成情況股東名稱（單位或個(gè)人）所占股份比例XX（集團(tuán)）有限公司XX房產(chǎn)發(fā)展有限公司幵戶銀行銀行名稱地址聯(lián)系電話相關(guān)要求文件：（1） 提供企業(yè)最新的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表、會計(jì)報(bào)表、補(bǔ)充

14、資料（復(fù)印件）;（2） 其他可證明企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)力和真實(shí)性的文件，如年度審計(jì)報(bào)告等。注：上述文件資料，需加蓋相關(guān)單位公章并需由被授權(quán)力人簽字四、投標(biāo)人資格聲明1、名稱及概況投標(biāo)人名稱：XX物業(yè)管理有限公司總部地址： 電話號碼：傳真號碼：電子信箱：成立和/或注冊日期：實(shí)收資本：近期資產(chǎn)負(fù)債表（到 2004年12月31日）長期資產(chǎn)：流動資產(chǎn)：長期負(fù)債： 短期負(fù)債凈 值：主要負(fù)責(zé)人姓名（可選填）：2、近三年主要業(yè)績明細(xì)表（見附頁）中企資料WWW.ZQZL.CK中國最大的蛙料下載網(wǎng)站3、有關(guān)開戶銀行的名稱和地址名稱 地址4、投標(biāo)人所屬的集團(tuán)公司（如果有的話）5、其他情況 茲證明上述聲明是真實(shí)、正確，并提供

15、了全部能提供的資料和數(shù)據(jù)，我們同 意遵照貴方的要求出示有關(guān)證明文件。投標(biāo)人名稱：XX物業(yè)管理有限公司被授權(quán)人簽字：被授權(quán)人的職務(wù)：日期：電話號碼：傳真號碼：電子信箱：公章：擬派現(xiàn)場項(xiàng)目經(jīng)理資格聲明項(xiàng)目名稱:XX廣場XX號樓項(xiàng)目（ -）投標(biāo)人名稱：XX物業(yè)管理有限公司姓名主要業(yè)績性別年齡專業(yè)學(xué)歷工齡職務(wù)從事本崗位工作時(shí)間聯(lián)系電話投標(biāo)人公章:中企資料WWW.ZQZL.CK中國最大的盜料下載網(wǎng)站投標(biāo)人代表簽字:日期:擬派項(xiàng)目主要管理人員、工程技術(shù)人員情況表序號姓名性 別年 齡職務(wù)（工種）職稱（學(xué) 歷）身份證號簡歷1投資企業(yè)總經(jīng)理大專2管理處經(jīng)理助理大學(xué) 本科/ 經(jīng)濟(jì) 師3業(yè)戶服務(wù)部主管大專4設(shè)備主管

16、大專/助理 工程 師5設(shè)備主管高中/助理 工程 師注：在填寫時(shí)，如本表格不夠可按相同格式自行增加投標(biāo)人公章:投標(biāo)人代表簽字:日期:第三章前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案一、前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作 用，若我方中標(biāo)，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對“XX廣場XX號 樓項(xiàng)目（-）”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段幵展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利幵展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討 論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)

17、方便日后 的物業(yè)管理工作。監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；公共照明幵關(guān)設(shè)置位置；公共照明幵關(guān)幵閉形式；物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；小區(qū)垃圾房的設(shè)置；公共洗手間的設(shè)置；信報(bào)箱的設(shè)立；公共告示欄的配置；家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；2、建設(shè)施工階段建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；分析物業(yè)建造選料及安裝， 改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改

18、善意見；提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（IS09001、IS014001、OHSAS1800

19、1等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗(yàn)收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助幵發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。4、物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時(shí)也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí) 際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。

20、制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；售樓處及樣板房的保安、 保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象； 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。二、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收1）物業(yè)的接管驗(yàn)收是對新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常幵展的一個(gè)重要步驟。3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括 道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗(yàn)收。a

21、.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工 作；b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物 業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；c.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促幵發(fā)主體對存在 的問題加以解決，直到完全合格；d.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由幵發(fā)主體負(fù)責(zé)保 修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，幵發(fā)主體一 次性撥付保修費(fèi)用；6 ）接管驗(yàn)收的作用a .明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系b .確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益c .為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗(yàn)收，一

22、方面使工程質(zhì)量 達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物 業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題， 有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。三、入伙（?。┕芾矸桨柑崾緲I(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作, 以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。即時(shí)完成入伙注記。受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。1、業(yè)主入伙流程1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并幵出入伙通知 書。2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。3）物業(yè)管

23、理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂使用公約。6）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理 處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進(jìn)行整改后，請業(yè)主再次驗(yàn)房。7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。2、租賃住戶入住流程1）簽訂租賃意向書，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合 同。2）簽訂租賃合同書。合同應(yīng)附有管理公約等有關(guān)附件。3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。4）整改后或驗(yàn)收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)管理公

24、司領(lǐng)取房屋鑰匙。5）交付押金和首期租金。6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。3、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。 入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。內(nèi)部手冊登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。4、入伙作業(yè)規(guī)程由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。 業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)

25、。業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問題， 填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理 處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。業(yè)戶驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。毎企資斜網(wǎng)WWWZQZL.CN中國最大的資料下載網(wǎng)站5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范為了保證XX廣場XX號樓項(xiàng)目（ -）入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。1）集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通 知相關(guān)人員整改，對確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后幵具糾

26、正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。入伙通知書_女士/先生：您好！您所認(rèn)購的 _弄_號_室的商品房， 日前已經(jīng)政府有關(guān)部門檢查驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項(xiàng)通知如下：一、我公司擬定于 _年_月_日至_月_日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在 回執(zhí)中選定具體入伙日期前來辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時(shí)前來，在 _年_月_日后，請到銷售中心辦理入伙手續(xù)（法定節(jié)假日休息，恕不受理）。二、 集中入伙辦理地址：三、 辦理時(shí)間：上午至 ，下午 至。四、集中入伙期

27、間，我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場接待辦公服 務(wù)。五、 回執(zhí)郵寄地址：由E編：傳真：特此通知XX房地產(chǎn)幵發(fā)公司_年月日入伙通知書回執(zhí)入伙通知書回執(zhí)_公司：茲接貴公司入伙通知書，本人購買的 _號室商品房，擬定于 _年月 日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復(fù)。業(yè)主（簽章）：_年_月日入伙須知_女士 /先生：歡迎您成為_的業(yè)主！我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)入伙事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，以 免您在接受新樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。請您認(rèn)真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。1、 請您在接到入伙通知書后，按約定的日期來辦理入伙手續(xù)，以便我 們及時(shí)為您提供服務(wù)。2、您來辦理入伙手續(xù)時(shí)請帶齊以下物件：（1）購房預(yù)售合同

28、；（2）業(yè)主身份證（或護(hù)照）及印章；（3）公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；（4）入伙通知書；（5）已繳款項(xiàng)的收據(jù)（調(diào)換正式發(fā)票）；（6）未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。3、如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上：（1）您（業(yè)主）的委托書，應(yīng)由律師見證；（2）您（業(yè)主）身份證（或護(hù)照）的復(fù)印件；（3）代理人的身份證或護(hù)照。4、您辦理手續(xù)時(shí)請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進(jìn)行。5、您收樓時(shí)，請認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問 題。如有問題，請?zhí)钊敕课蒡?yàn)收表中，管理處將代表業(yè)主利益向發(fā)展商協(xié)商 解決祝您順利入伙!XX物業(yè)管理有限公司XX廣場XX號樓項(xiàng)目（ -）管理處入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書_

29、業(yè)主：您認(rèn)購的 _號_室，現(xiàn)已具備入住條件，請您按如下順序辦理入伙手續(xù)。謝謝您的合作。2、合同組1房產(chǎn)收款組業(yè)主已付請房款、有線電業(yè)主已簽合同。并領(lǐng)取質(zhì)保視初裝費(fèi)、地籍圖費(fèi)。書、電視線、地籍圖（兩份）、并幵具收費(fèi)憑證。水表封卡、紀(jì)念品。3、物業(yè)組3、物業(yè)組業(yè)主已領(lǐng)取業(yè)主手冊等入伙資料。業(yè)主已付清物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（三個(gè)月）、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi), 并幵具收費(fèi)憑證。第四章 對本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù)， 為“XX廣場XX號樓項(xiàng)目（）”創(chuàng)造價(jià)值，為業(yè)戶營造一個(gè)“安全、舒 適、溫馨、親情”的生活、辦公及購物環(huán)境，讓業(yè)戶安心、放心。一、 總體

30、管理服務(wù)目標(biāo)1、前期目標(biāo) 成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友； 降低開發(fā)商的建設(shè)成本，促進(jìn)樓盤的銷售。2、合同目標(biāo) 在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。 二年內(nèi)達(dá)到 ISO9001 質(zhì)量管理體系第三方認(rèn)證；二年內(nèi)達(dá)到 ISO14001 環(huán)境管理體系第三方認(rèn)證；二年內(nèi)達(dá)到OHSAS1800職業(yè)健康安全管理體系第三方認(rèn)證；一年內(nèi)通過“XX市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的考評；三年內(nèi)通過“XX省物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評；四年內(nèi)達(dá)到“XX物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)；管理服務(wù)理念-XX物業(yè)讓您更滿意讓 嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流您 業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門更 優(yōu)于行業(yè)標(biāo)

31、準(zhǔn)、 優(yōu)于其它企業(yè)、 100%業(yè)戶第一、 不斷超越業(yè)戶日益增長的需求滿意 成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友我公司已通過了 ISO9001 質(zhì)量管理體系、ISO14001 環(huán)境管理體系及三、 保證體系OHSAS1800職業(yè)健康安全管理體系的三項(xiàng)認(rèn)證。同時(shí)，我公司自2001年起幵展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（Q/OAK）。我公司將三項(xiàng)體系、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及適合“XX廣場XX號樓項(xiàng)目（ -）”的三級操作文件貫穿于 “Xx廣場XX號樓項(xiàng)目（-）”的物業(yè)管理之中。四、 服務(wù)承諾1 、 總體指標(biāo)1 、 滿意度指數(shù) 85 以上；2

32、、 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故， 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；3、 第一年度導(dǎo)入三項(xiàng)貫標(biāo)體系管理， 第二年度通過三項(xiàng)貫標(biāo)體系認(rèn)證；2、 分類指標(biāo)1、 管理處設(shè)專線 24 小時(shí)受理報(bào)修，2、 業(yè)戶接待時(shí)間： 365 天 8:30-20:30 ；3、各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到 100%；4、 檔案歸檔率達(dá)到 100%，檔案完整率達(dá)到 100；5、 維修及時(shí)率達(dá)到 100%；6、 維修質(zhì)量合格率達(dá)到 95%以上；7、 實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100%；8、 有效投訴處理率 100，投訴人簽字滿意率 95以上；9、 公共設(shè)備、設(shè)施完

33、好率達(dá)到 98以上；10、房屋建筑完好率達(dá)到 98%以上；11、綠化存活率達(dá)到 98%以上；12、清潔管理無盲點(diǎn)， 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；13、道路、停車場完好率達(dá)到 98%以上；14、管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行 24 小時(shí)保安立崗服務(wù)第五章 擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況一、擬采取的工作計(jì)劃為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ) 上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝 通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時(shí)為開發(fā)商提供一個(gè)后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售 后服務(wù)工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達(dá)到“雙贏”的目的。1、業(yè)主入伙前我

34、公司對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場查勘， 力爭在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理 的角度提出改進(jìn)或布置措施， 配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相 關(guān)工作。在和發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)的交接驗(yàn)收中，由我公司提出接管驗(yàn)收所需要的所 有書面資料（驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ）。對于驗(yàn)收 中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單， 在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改 修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。同時(shí)協(xié)助發(fā)展商制定使用公約 、業(yè) 主手冊等文件，同時(shí)準(zhǔn)備好業(yè)主入戶所需要的入伙手續(xù)書 、業(yè)戶信息 表、入伙資料簽收表 、房屋質(zhì)量整改通知書 、裝修管理辦法 、裝修 管理協(xié)議、代辦服務(wù)委托書 、房屋驗(yàn)收表 、鑰匙簽收表 等書面

35、資料。 另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉 小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè) 整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。2、業(yè)主入伙中業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進(jìn)行房屋內(nèi)部驗(yàn)收、抄表，對于 業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有： 業(yè)戶手冊 、裝修 管理辦法、入伙資料簽收表 、業(yè)主信息表 、房屋驗(yàn)收表 、鑰匙簽收 單等，并及時(shí)向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作，并準(zhǔn)備好裝修申報(bào)表、施工人員登記表、施工人員出入證、施工許 可證、動用明火許可證、安全責(zé)任書等書面資料，

36、業(yè)戶服務(wù)人員會將施工人員登記表復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗(yàn)施工人員的施 工人員出入證，并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過程，督促施工隊(duì)文明施工，保 持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時(shí)清理到指定的堆放地，不允許將垃 圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保 持施工區(qū)安靜。管理處除保安外，業(yè)戶接待、管理處經(jīng)理都應(yīng)當(dāng)定時(shí)對裝修 施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時(shí)糾正，裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過驗(yàn)收，裝修期間的裝修 材料運(yùn)出小區(qū)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)戶簽字并經(jīng)管理處經(jīng)理確認(rèn)。3、業(yè)主入伙后進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要幵展以下工作（但不限于）：房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修

37、；設(shè)備設(shè)施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修；清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)；消防管理：建立消防隊(duì)伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、 消防設(shè)施等管理； 安全管理；加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適； 車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序； 產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完 善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符；財(cái)務(wù)管理：對物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理；協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。物資裝備情況1、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)

38、管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合XX廣場XX號樓項(xiàng)目（ -）的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；2、物業(yè)管理用房的配置要求管理處辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等。保安、保潔人員休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間， 以不侵占正式 辦公用房為宜。總的原則是，給業(yè)主及租戶帶來方便， 提高我方人員工作 效率3、管理設(shè)施的配置要求管理處

39、幵辦物品表名稱數(shù)量/型號一、辦公用品幵辦物品復(fù)印機(jī)1臺/施樂2018電腦2臺/ IBM主機(jī)、二星17寸純平顯示器打印機(jī)1 臺 / HP1010對講機(jī)16只/摩托羅拉GP-885對講機(jī)電池板16 塊 /1000mA充電器10只 /單路現(xiàn)金保險(xiǎn)箱1臺/永發(fā)4800:辦公桌4張/防火板臺面1600*800*750辦公椅6把/麻面鋼制滑輪轉(zhuǎn)椅接待桌2張/防火板臺面1600*800*750接待椅4把 /麻面弓型扶手椅洽談桌1張/防火板桌面直徑75cm,高度75cm洽談椅4把/麻面鍍鉻鋼椅會議桌1張會議椅12把水瓶2只/企鵝式WL-LM-1300網(wǎng)絡(luò)杯12只/瓷制無柄煙灰缸3只 /612202A考勤鐘1只

40、/科密8100標(biāo)識若干/塑圭寸機(jī)1臺/煥達(dá)320P飲水機(jī)1臺/立式傳真機(jī)1 臺 / 松下 FT-153CN分欄文件柜5 組 /900*400*2300檔案夾250只 /H Y2052閱覽架1只/標(biāo)準(zhǔn)電話機(jī)2只/西門子大貨架2只 /更衣箱15只/江南八門傘架3只 /定制大雨傘3把/定制小雨傘30把/定制二、維修工器具幵辦物品臺式鉆床1臺/德國定牌220V 13m/m電錘（進(jìn)口）1臺/博士電動疏通機(jī)2臺/大力牌GC 70鋁合金合頁梯（5m10只/標(biāo)準(zhǔn)管子鉗1把/新工600m/m 24寸龍門架1套/滬工2號帶腳臺虎鉗1套/滬工5”、6”各一數(shù)字式萬用表2只/扌曰針式萬用表4只/永紅MG-28數(shù)字式鉗

41、形表2只/永紅MG-28兆歐表1只/東海500V砂輪機(jī)1 臺 / XX潛水泵4臺 / 長樂 220V 750W拖線板3只 / 塔牌 60A、1M、30M切割機(jī)2臺/梅花扳手4套/電工牌10件套筒扳手3套/電工牌32件:內(nèi)八角扳手5套/電工牌m-10m/m工具箱10套/保險(xiǎn)帶4套 /組合工具10套/硅膠搶3只/大小各一1牛油槍3只/滬工400g管道工具2套 /泥瓦、木工工具2套/三、保潔工具幵辦物品升降梯1部/XX登月牌7米多功能擦地機(jī)2臺/美國NSS1寸經(jīng)濟(jì)型吸塵吸水機(jī)2臺/美國NSSZ馬達(dá)高壓水槍2只米鋁梯3部米鋁梯2部多功能清潔車4部/捷霸AF 160拖線盤4只/黃魚車3部/四、保安器具開

42、辦物品保安部門監(jiān)巡機(jī)J-JU 岡控J-L-1岡動給排水管道工雨衣/雨鞋29套耳機(jī)29副錄像帶40盤/警棍6根/第六章擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理一、擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備1、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置2、管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé)1、管理處運(yùn)作方式管理處實(shí)行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、設(shè)備管 理部、保安服務(wù)部、保潔綠化部四個(gè)部門，實(shí)施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管 下屬員工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。保安主管

43、設(shè)備部電工2、部門職責(zé)業(yè)戶服務(wù)部業(yè)戶服務(wù)部主要負(fù)責(zé)日常與業(yè)戶之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)籍管理、收費(fèi)管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報(bào)修等事宜， 協(xié)調(diào)各部門工作。保安服務(wù)部保安部負(fù)責(zé)小區(qū)治安，交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、 車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。設(shè)備管理部設(shè)備管理部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。保潔綠化部清潔管理部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。此外采購、人事、培訓(xùn)等事務(wù)將由XX物業(yè)人事部、物流中心、培訓(xùn)中心與管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。

44、3、人員配備1、管理處各崗位員工的任職要求管理處經(jīng)理大專以上學(xué)歷具備行業(yè)崗位資格證書全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定的了解和管理能力具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)外表端莊，思路敏捷有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力經(jīng)理助理大專以上學(xué)歷具備XX房地資源行業(yè)崗位資格證書全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力業(yè)戶接待大專以上學(xué)歷熟練操作辦公自動化軟件熟悉高檔住宅小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容普通話標(biāo)準(zhǔn)流利有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力通過XX物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)保安服務(wù)

45、具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書年齡20-35歲之間，男性身高不低于米五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷能吃苦耐勞承受工作壓力通過XX物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)維修養(yǎng)護(hù)具備相關(guān)操作證及上崗證具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神保潔保綠通過保潔專業(yè)化培訓(xùn)熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作形象健康細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力2、管理處各部門崗位人員配備及崗位職責(zé)和工作范圍人員配備崗位設(shè)置人員配備（人）崗位設(shè)置人員配備（人）管理處經(jīng)理1設(shè)備管理部經(jīng)理助理1設(shè)備部主管1業(yè)戶服務(wù)部強(qiáng)弱電工6業(yè)戶服務(wù)部主管1給排水管道2

46、房修2業(yè)戶服務(wù)員（接待/財(cái)務(wù)/貫標(biāo)/檔案/報(bào)修）5值班電工2保安服務(wù)部保潔綠化部保安部主管1保潔綠化部主管1保安領(lǐng)班（兼）4領(lǐng)班2門崗8單元內(nèi)公共部位12巡崗8外圍3監(jiān)控4機(jī)動3機(jī)動4合計(jì)71人崗位職責(zé)和工作范圍管理處經(jīng)理在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè) 施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工 作。組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件。負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)委會、發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門、地方有關(guān)管理部門 及有關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。負(fù)責(zé)初審分承包方、分供方，審批小區(qū)管理服務(wù)公幵文件和管理處作 業(yè)文件的

47、發(fā)放。負(fù)責(zé)組織小區(qū)公益性活動。完成公司交辦的其他任務(wù)。中企贄料R-WWW.ZQZL.CN中國最大的贄料下載網(wǎng)站管理處經(jīng)理助理在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)的接待工作。擬制小區(qū)的業(yè)戶服務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)的質(zhì)量控制。負(fù)責(zé)編制每日的工作日報(bào)，并向公司上報(bào)。負(fù)責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)戶投訴、報(bào)修事宜。負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊、權(quán)籍資料，對業(yè)戶檔案實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理。負(fù)責(zé)代收公用事業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)；代訂境外報(bào)刊雜志及代購純水、訂購員工盒飯等事宜。負(fù)責(zé)收集編排：管理信息、業(yè)戶服務(wù)征詢單，及時(shí)張貼和收回，對反饋的業(yè)戶見議和意見進(jìn)行分析、 落實(shí)和安

48、排處理，保持與業(yè)戶的溝通 負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作具體組織社區(qū)公益性活動。完成經(jīng)理交辦的其他工作。設(shè)備管理部主管在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行與維保服務(wù), 包括房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的應(yīng)急處理工作。負(fù)責(zé)對設(shè)備部的日常管理，檢查每日運(yùn)行日志，了解設(shè)備工作狀況合 理安排每日工作。負(fù)責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過程 中的費(fèi)用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實(shí)施。負(fù)責(zé)計(jì)劃和購置維保材料及工器具。負(fù)責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時(shí)組織預(yù)演。負(fù)責(zé)對房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計(jì)劃實(shí)施和記錄備案，對 一些隱蔽工程中

49、的更改要詳細(xì)記錄備案，記錄文件長期保存。完成經(jīng)理交辦的其他工作。保安服務(wù)部主管在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)對當(dāng)值保安進(jìn)行崗位督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)不合格操作當(dāng)場予以糾正，對各 班保安質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。負(fù)責(zé)對突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。負(fù)責(zé)對消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。負(fù)責(zé)員工的消防培訓(xùn)及小區(qū)消防安全知識宣傳。負(fù)責(zé)對隊(duì)員考勤和請假審批及工作考核。負(fù)責(zé)對裝修施工隊(duì)介紹小區(qū)裝修管理規(guī)定并對現(xiàn)場進(jìn)行安全監(jiān)督 和現(xiàn)場管理。協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。保潔綠化部主管服從管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，對小區(qū)的清潔綠化負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)對當(dāng)班保潔工操作的檢查，對各班保潔工作質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。

50、負(fù)責(zé)對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。負(fù)責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。負(fù)責(zé)對員工考勤和請假審批及工作考核。負(fù)責(zé)計(jì)劃和購置保潔材料及工器具。負(fù)責(zé)與綠化養(yǎng)護(hù)的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。完成管理處經(jīng)理交給的其他工作任務(wù)。業(yè)戶接待員（出納、投訴）具體幵展業(yè)戶服務(wù)方面的工作，包括業(yè)戶入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處 理及接待工作；負(fù)責(zé)管理費(fèi)、能耗費(fèi)及其它服務(wù)費(fèi)用的催繳工作；負(fù)責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務(wù)手續(xù)、建立業(yè) 戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊；保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動；完成交辦的其它工作。業(yè)戶接待員（檔案）負(fù)責(zé)管理處文書檔案管理工作，包括文秘、電腦、檔案、權(quán)籍、出納

51、等工作；負(fù)責(zé)管理費(fèi)的收繳工作；負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)管理處管理、技術(shù)、業(yè)戶檔案與資料的管理工作；負(fù)責(zé)與業(yè)戶權(quán)籍資料的管理工作；完成經(jīng)理交辦的其它工作。門崗保安對主管負(fù)責(zé)，服從上級命令；在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；驗(yàn)證物品出門證，施工人員臨時(shí)出入證后放行；發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級報(bào)告；負(fù)責(zé)外來人員的登記，備用鑰匙管理；協(xié)助主管進(jìn)行緊急服務(wù)處理。巡崗保安對保安主管負(fù)責(zé)，服從上級命令；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗(yàn)證；檢查機(jī)動車輛、非機(jī)動車輛停放情況。保潔工對保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度；認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；在主管

52、帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。設(shè)備工（值班水電工）對設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項(xiàng)規(guī)定和制度；負(fù)責(zé)變配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機(jī)房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電 氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修；負(fù)責(zé)給排水、消防設(shè)備動力電源的正常供給；認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)；按時(shí)按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作；定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填 寫好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄；做好給排水設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行操作和維修保養(yǎng)工作；發(fā)生事故時(shí)，保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障，重大事 故及

53、時(shí)上報(bào)，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障；負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域的機(jī)房設(shè)備的保潔工作。設(shè)備工（維修工）對設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處的各項(xiàng)規(guī)定和制度；負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險(xiǎn)工作； 努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實(shí)際操作與維修技 術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)；發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障。事故未排除不進(jìn)行交接班，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障。、培訓(xùn)及管理培訓(xùn)承諾各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到 100%員工手冊、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育各類專業(yè)人員持證上崗；培訓(xùn)計(jì)劃源源不斷的人員培訓(xùn)是XX物業(yè)的管

54、理水平不斷提高的根本保證。為此， 公司根據(jù)自身發(fā)展的需要，建立了自己的“培訓(xùn)中心”?！芭嘤?xùn)中心”每年舉辦二期6個(gè)月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。培訓(xùn)師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、學(xué)者及境外資深物業(yè)管理專家擔(dān)綱，講授市場的營銷策劃和各類物業(yè)的管理，從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的 籌措、成本核算及資金的運(yùn)行等。到目前為止，已有多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗 位培訓(xùn)已經(jīng)上崗，而且已得到了大家的一致好評。新進(jìn)員工培訓(xùn)方案培訓(xùn)目的：使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項(xiàng)規(guī)章制度等，以便能迅速的適應(yīng)公司的運(yùn)作模式，工作要求；提高工作效率。培

55、訓(xùn)內(nèi)容:公司基本情況、組織機(jī)構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹 公司管理理念和服務(wù)理念教育 企業(yè)文化、價(jià)值觀的傳遞培訓(xùn)時(shí)間：4課時(shí)【管理處經(jīng)理、副經(jīng)理培訓(xùn)】通過培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場競爭， 能獨(dú)立操作一個(gè)樓盤，有較強(qiáng)的公 關(guān)意識與協(xié)調(diào)能力，必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策， 懂得各類物業(yè)權(quán)屬的 手續(xù)辦理，掌握資金的運(yùn)行原則和資金的正確使用， 成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的好當(dāng) 家。培訓(xùn)時(shí)間為3-4周類別科 目 序 號培訓(xùn)科目課 時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理 法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行 政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知 識；社會治安條例；案例分析；2物業(yè)管理常識物業(yè)管理概論；機(jī)構(gòu)設(shè)置；人 員配備；管理方案的制定；裝 修管理；入住須知；物業(yè)管理 運(yùn)

56、作相關(guān)知識；3質(zhì)量管理IS09001、IS014001、OHSAS1800貫標(biāo)知識；物業(yè)管理 基礎(chǔ)知識4不冋類型的物 業(yè)管理及運(yùn)作 模式辦公樓管理；公寓樓管理；別 墅管理；一般住宅管理實(shí)務(wù)； 國外的物業(yè)管理；5各類專業(yè)管理18設(shè)備工程管理；房屋（建物知 識）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯； 管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保 與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理； 綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮 儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)； 服務(wù)收費(fèi)價(jià)格制定等；物業(yè)管理 運(yùn)作實(shí)務(wù)6內(nèi)部管理物業(yè)管理的資金運(yùn)行；服務(wù)費(fèi) 用的取繳與使用；物業(yè)管理企 業(yè)的財(cái)會制度與稅收；行政人 事管理；計(jì)算機(jī)操作；檔案管 理注：一小時(shí)為一課時(shí)【各部門主管培訓(xùn)】通

57、過培訓(xùn)，能協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作，做好各自崗位的本職工作， 制定部門崗位責(zé)任制，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對下屬進(jìn) 行崗位培訓(xùn)。培訓(xùn)時(shí)間為3-4周類別科 目 序 號培訓(xùn)科目課 時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理 法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行 政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知 識；社會治安條例；案例分析；2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入 住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知 識；物業(yè)管理 基礎(chǔ)知識3不冋類型物業(yè) 管理運(yùn)作模式6般住宅管理實(shí)務(wù)；經(jīng)濟(jì)適用 房操作實(shí)務(wù)；物業(yè)管理 運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類專業(yè)管理24設(shè)備工程管理；房屋（建物知 識）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯； 管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保 與消防管理；保潔的基

58、礎(chǔ)管理； 綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮 儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)； 兒童樂園設(shè)施管理；物業(yè)管理5內(nèi)部管理員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范； 崗位標(biāo)準(zhǔn)及考核；文檔管理；運(yùn)作實(shí)務(wù)6企業(yè)的品牌建 設(shè)物業(yè)管理與服務(wù)理念等實(shí)習(xí)與考 察7實(shí)地操作與實(shí) 踐56（根據(jù)需要可適當(dāng)延長）注：一小時(shí)為一課時(shí)【一般管理人員培訓(xùn)】通過培訓(xùn)，樹立100%為業(yè)戶服務(wù)的思想，把“服務(wù)”作為一種敬業(yè)精神， 基本了解物業(yè)經(jīng)營管理知識、 法律知識，必須掌握建筑知識、機(jī)電設(shè)備維 修保養(yǎng)知識，物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理知識，文檔管理知識等。培訓(xùn)時(shí)間為2-3周類別科 目 序 號培訓(xùn)科目課 時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理 法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行 政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行

59、法律、法規(guī)知 識；社會治安條例；案例分析；2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入 住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知 識；物業(yè)管理 基礎(chǔ)知識3不冋類型的物 業(yè)管理及運(yùn)作 模式6一般住宅管理實(shí)務(wù)；經(jīng)濟(jì)適用 房操作實(shí)務(wù)；4各類專業(yè)管理設(shè)備工程管理；房屋（建物知 識）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯； 管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保 與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理； 綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮 儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)； 文檔管理；物業(yè)管理 運(yùn)作實(shí)務(wù) 物業(yè)管理 運(yùn)作實(shí)務(wù)5企業(yè)的品牌建 設(shè)3物業(yè)管理與服務(wù)理念等實(shí)習(xí)與考 察6實(shí)地操作與實(shí) 踐45（根據(jù)需要可適當(dāng)延長）注：一小時(shí)為一課時(shí) 業(yè)戶服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容 課程概述： 業(yè)戶是

60、物業(yè)業(yè)主 （產(chǎn)權(quán)人 ）和物業(yè)租用戶 （ 使用人 ） 的統(tǒng)稱。業(yè)戶服務(wù)是專指物 業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、 裝修管理、權(quán)籍管理、 檔案資料管理等方面的服務(wù)。為適合業(yè)戶服務(wù)的需要，物業(yè)管理公司可以在 項(xiàng)目管理處設(shè)置一個(gè)業(yè)戶服務(wù)部， 作為物業(yè)管理接待服務(wù)的窗口 , 專門負(fù)責(zé)業(yè) 戶服務(wù)工作。培訓(xùn)對象： 1、管理處經(jīng)理課程目標(biāo)： 通過經(jīng)理培訓(xùn)班學(xué)員和各管理處業(yè)戶接待人員對業(yè)戶服務(wù)與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、裝修 管理與運(yùn)作規(guī)范和到管理處實(shí)地學(xué)習(xí)等培訓(xùn)，使學(xué)員們對業(yè)戶服務(wù)的重要性 有進(jìn)一步的理解與掌握， 使學(xué)員們深刻地認(rèn)識到業(yè)戶服務(wù)是物業(yè)管理的核心、 是溝通業(yè)戶關(guān)系的重要途徑、是満足業(yè)戶需求的保證、