項目二物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)運作

1、項目二項目二 物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)運作物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)運作請大家談?wù)剬@兩幅漫畫的感想。請大家談?wù)剬@兩幅漫畫的感想。導(dǎo)入：物業(yè)管理招投標(biāo)的概念導(dǎo)入：物業(yè)管理招投標(biāo)的概念o 一、招投標(biāo)的概念一、招投標(biāo)的概念o 物業(yè)管理招標(biāo)：物業(yè)管理招標(biāo)：o -物業(yè)管理招標(biāo)是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。o 物業(yè)管理投標(biāo)：物業(yè)管理投標(biāo)： o -物業(yè)管理投標(biāo)，是對物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)

2、條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競爭的行為。 （一）試驗階段（二）倡導(dǎo)推廣階段（三）以法制形式促進全面推廣階段案例案例1：一個物業(yè)公司經(jīng)理的疑問：一個物業(yè)公司經(jīng)理的疑問o 我公司日前接到了，成都某發(fā)展商發(fā)出的招標(biāo)邀請，我公司日前接到了，成都某發(fā)展商發(fā)出的招標(biāo)邀請，參加了由該發(fā)展商舉辦的大型住宅區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)參加了由該發(fā)展商舉辦的大型住宅區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動。上個月該發(fā)展商向我公司發(fā)出活動。上個月該發(fā)展商向我公司發(fā)出“中標(biāo)通知書中標(biāo)通知書”，通知我公司中標(biāo)。我公司依照約定前往成都與該發(fā)展通知我公司中標(biāo)。我公司依照約定前往成都與該發(fā)展商簽訂商

3、簽訂“物業(yè)管理委托合同物業(yè)管理委托合同”。到達成都以后，我公。到達成都以后，我公司發(fā)現(xiàn)該發(fā)展商同時向三家物業(yè)管理公司發(fā)出了司發(fā)現(xiàn)該發(fā)展商同時向三家物業(yè)管理公司發(fā)出了“中中標(biāo)通知書標(biāo)通知書”，我公司要求依照投書收的內(nèi)容簽訂，我公司要求依照投書收的內(nèi)容簽訂“物物業(yè)管理委托合同業(yè)管理委托合同”，但該發(fā)展商表示，需要就物業(yè)管，但該發(fā)展商表示，需要就物業(yè)管理委托合同的主要條款與三家物業(yè)公司再進行協(xié)商，理委托合同的主要條款與三家物業(yè)公司再進行協(xié)商，并根據(jù)協(xié)商的結(jié)果確定與哪家物業(yè)公司簽訂正式合同。并根據(jù)協(xié)商的結(jié)果確定與哪家物業(yè)公司簽訂正式合同。o 我們想請問該發(fā)展商的做法是否合法我們想請問該發(fā)展商的做法是否

4、合法?一個物業(yè)公司經(jīng)理的疑問？一個物業(yè)公司經(jīng)理的疑問？o課堂討論：課堂討論：o 該發(fā)展商的做法是否合法？o 為什么？任務(wù)一任務(wù)一 如何組織與實施物業(yè)項目的如何組織與實施物業(yè)項目的投標(biāo)投標(biāo)o 一、物業(yè)招標(biāo)的類型一、物業(yè)招標(biāo)的類型o 1、按照物業(yè)的不同類型o 2、按照物業(yè)管理項目服務(wù)的內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求o 3、根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)的主體、根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)的主體o 4、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容 1、所招標(biāo)的項目符合城市規(guī)劃要求；o 2、所招標(biāo)的項目符合政府頒布的規(guī)模要求；o 3、所招標(biāo)的項目能夠為物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作提供一定數(shù)量的辦公用房、商業(yè)用房；o 4、所招標(biāo)的項目，按照政府規(guī)定的各類維修基金必須

5、己經(jīng)落實；o 5、招標(biāo)所需符合的其他條件已經(jīng)具備。二、招標(biāo)項目應(yīng)具備的條件二、招標(biāo)項目應(yīng)具備的條件三、招標(biāo)的方式三、招標(biāo)的方式o 1、公開招標(biāo)、公開招標(biāo)o 是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布公告，邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。o 2、邀請招標(biāo)、邀請招標(biāo)o 也叫有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干家（至少三家以上）有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請的招標(biāo)方式。請思考公開招標(biāo)的優(yōu)缺點？請思考公開招標(biāo)的優(yōu)缺點？o 優(yōu)點：優(yōu)點：o 1、最大程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則。o 2、有較大的選擇范圍，可在眾多的投標(biāo)單位之間選擇報價合理、服務(wù)良好、信譽卓著的物業(yè)管理公司

6、。o 缺點：缺點：o 1、增加了資格預(yù)審和評標(biāo)的工作量，招標(biāo)時間長o 2、招標(biāo)成本較高o 因此，我國大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共物業(yè)管理一般都采用公開招標(biāo)方式。o 優(yōu)點：優(yōu)點：o 可以保證投標(biāo)單位有相關(guān)的資質(zhì)條件和管理經(jīng)驗，信譽可靠。o 缺點：缺點：o 1、由招標(biāo)人預(yù)先選擇了投標(biāo)人，因此可選擇范圍無疑就縮小了。o 2、容易誘使投標(biāo)人之間產(chǎn)生不合理競爭，容易造成招標(biāo)人和投標(biāo)人的作弊現(xiàn)象。o 邀請招標(biāo)主要適用于標(biāo)的規(guī)模較?。垂ぷ髁坎淮?，總管理費報價不高）的物業(yè)管理項目。請思考邀請招標(biāo)的優(yōu)缺點？請思考邀請招標(biāo)的優(yōu)缺點？o 請大家思考下如何避免邀請招標(biāo)下的作弊和請大家思考下如何避免邀請招標(biāo)下的作弊和不合理競爭

7、行為的出現(xiàn)呢？不合理競爭行為的出現(xiàn)呢？3協(xié)商招標(biāo)協(xié)商招標(biāo)o 又稱為議標(biāo)。是指開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，邀請其投標(biāo)，然后通過平等協(xié)商，最終達成協(xié)議。 o 這實質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請招標(biāo)。議標(biāo)方式對招標(biāo)人來要求很高，一般對于較大型的或較復(fù)雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗的開發(fā)產(chǎn)和業(yè)主自行進行招標(biāo)的情況，都不宜采用議標(biāo)方式。o 招標(biāo)投標(biāo)法不將議標(biāo)作為一種招標(biāo)方式。四、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容四、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容o （一）（一）早期介入階段和前期物業(yè)管理階段的早期介入階段和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容招標(biāo)內(nèi)容o （二）常規(guī)物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容（二）常規(guī)

8、物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容o （三）物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定（三）物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定o 1、全方位服務(wù)型管理方式o 2、顧問服務(wù)型管理方式o 3、合資合作型管理方式物業(yè)管理在物業(yè)建設(shè)和使用中的時間物業(yè)管理在物業(yè)建設(shè)和使用中的時間順序順序房地產(chǎn)項目的立項階段（項目可行性研究階段）規(guī)劃設(shè)計階段建設(shè)階段竣工驗收階段業(yè)主委員會成立銷售階段早期介入前期管理o 視頻物業(yè)管理是怎么怎樣煉成的o 談?wù)劯邢雘 案例案例2：如何有效進行早期介入：如何有效進行早期介入o 該物業(yè)項目位于粵西的一個沿海城市，開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積達40余萬平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目，因此倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。整個

9、項目分三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟適用房，同時被列為該市重要工作，整個小區(qū)建設(shè)申報國家康居示范工程小區(qū)。第二期、第三期由于消費者為中高收入階層。o 該物業(yè)建設(shè)單位前期已開發(fā)過多項物業(yè)項目，自己組建了物業(yè)管理企業(yè)，為把這個項目建設(shè)好、經(jīng)營好，該物業(yè)建設(shè)單位擬聘請有經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)任項目的物業(yè)管理顧問，幫助解決前期的物業(yè)管理問題。o 由于該地的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理水平在廣東地區(qū)相對落后，消費者的置業(yè)觀念和物業(yè)管理意識和其他地區(qū)比較還有差異，房地產(chǎn)售價和物業(yè)管理收費都處于較低的水平。o 案例討論案例討論小品飾演（5分鐘）o 1、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則o 2、選擇招標(biāo)方式o 3、資格預(yù)審、開標(biāo)o 4

10、、評標(biāo)o 5、中標(biāo)簽訂合同 o 6、投標(biāo)o 7、行政備案 五、物業(yè)管理招投標(biāo)的程序五、物業(yè)管理招投標(biāo)的程序o 1、選擇招標(biāo)方式 成立招標(biāo)機構(gòu)o 2、編制招標(biāo)文件 投標(biāo)截止日期在15日內(nèi)o 3、進行招標(biāo)行政備案 10日內(nèi)o 4、發(fā)出招標(biāo)信息o 5、提供招標(biāo)文件o 6、資格預(yù)審o 7、組織現(xiàn)場考察o 8、召開標(biāo)前會議o 9、收存標(biāo)書o 10、開標(biāo)o 11、評標(biāo)和定標(biāo)o 12、發(fā)出中標(biāo)通知o 13、進行定標(biāo)行政備案 確定中標(biāo)人之日15日起o 14、簽訂物業(yè)服務(wù)合同 自中標(biāo)通知書發(fā)出之日30天內(nèi)1、成立招標(biāo)機構(gòu)、成立招標(biāo)機構(gòu)o 一種是由招標(biāo)方自行成立招標(biāo)機構(gòu)。o 另一種是由招標(biāo)方委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)

11、代理機構(gòu)招標(biāo)。1）自行成立招標(biāo)機構(gòu)。）自行成立招標(biāo)機構(gòu)。o 招標(biāo)人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構(gòu)，采用小范圍邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)小規(guī)模物業(yè)管理項目。管理項目。o 自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標(biāo)工作委員會”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機構(gòu)。 2）采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)。）采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)。o 優(yōu)點：招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對稱，使得在招標(biāo)項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完成。（2）編制招標(biāo)文件）編制招標(biāo)文件o 招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介o 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求o 對投標(biāo)人的要求 o要求投標(biāo)人必須交

12、納投標(biāo)保證金o 評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法o 招標(biāo)活動方案o 物業(yè)管理合同的簽訂說明o 其他事項的說明及法律、法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容六、物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制六、物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制o （一）投標(biāo)邀請書（一）投標(biāo)邀請書o與招標(biāo)公告的目的相同，可歸為招標(biāo)文件的一部分，也可以單獨寄發(fā)。o （二）技術(shù)規(guī)范及要求（二）技術(shù)規(guī)范及要求-技術(shù)標(biāo)技術(shù)標(biāo)o 包括服務(wù)所應(yīng)達到的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)說明書、設(shè)計施工圖紙o （三）投標(biāo)人須知（三）投標(biāo)人須知o總則說明、招標(biāo)文件說明、投標(biāo)文件的編寫、投標(biāo)文件的遞交、開標(biāo)和評標(biāo)、授予合同。o (四四)合同的一般條款合同的一般條款o （五）合同的特殊條款（五）合同的特殊條款o （六）附

13、件（六）附件o 行業(yè)實操：行業(yè)實操：o 廣東理工職業(yè)學(xué)院宿舍樓廣東理工職業(yè)學(xué)院宿舍樓9棟架空層超市經(jīng)棟架空層超市經(jīng)營權(quán)項目招標(biāo)公示營權(quán)項目招標(biāo)公示任務(wù)二任務(wù)二 如何組織與實施物業(yè)項目的如何組織與實施物業(yè)項目的投標(biāo)投標(biāo) o 一、一、 物業(yè)管理項目投標(biāo)的程序物業(yè)管理項目投標(biāo)的程序o （一）投標(biāo)前期工作o （二）投標(biāo)實施階段o （三）定標(biāo)后的工作（一）投標(biāo)前期工作（一）投標(biāo)前期工作o 1、取得從業(yè)資格、取得從業(yè)資格o 2、籌措資金、籌措資金o 3、收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料、收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料o 4、進行投標(biāo)可行性分析、進行投標(biāo)可行性分析o （1）對招標(biāo)物業(yè)進行分析o （2）對自身條件進行分析o （3）

14、對競爭者進行分析o （4）風(fēng)險分析（二）招標(biāo)實施階段o 1、購買、閱讀招標(biāo)文件o 2、參加標(biāo)前會議及考察現(xiàn)場o 3、制定管理服務(wù)方法及工作量o 4、制定資金計劃o 5、標(biāo)價試算o 6、標(biāo)價評估及調(diào)整o 7、辦理投標(biāo)保函o 8、編制標(biāo)書o 9、封送標(biāo)書、保函（三）定標(biāo)后的工作（三）定標(biāo)后的工作o 1、中標(biāo)后合同的簽訂與履行o 2、未中標(biāo)的總結(jié)o 3、資料整理與歸檔二、物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫二、物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫o （一）物業(yè)管理投標(biāo)書的組成o 1、投標(biāo)致函o 2、附件o （二）物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容o 1、介紹投標(biāo)企業(yè)自身的概括和經(jīng)歷o 2、分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點o 住宅小區(qū)；高層住宅；寫字樓

15、；商業(yè)大廈管理住宅小區(qū)；高層住宅；寫字樓；商業(yè)大廈管理o 3、介紹本企業(yè)將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及功能三、投標(biāo)應(yīng)注意的幾個問題三、投標(biāo)應(yīng)注意的幾個問題o 1投標(biāo)文件中的每一項都需填寫，如有空缺，則被認為放棄，重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。o 2遞交的全部文件需每頁簽字，若填寫中有錯誤，則應(yīng)在修改處簽字。o 3最好用打字方式或者用墨水筆正楷填寫標(biāo)書。o 4不得不改變標(biāo)書的格式時（如原有格式不能表達投標(biāo)意圖時），可另行補充核對。o 5投標(biāo)文件應(yīng)字跡清楚、整潔、紙張統(tǒng)一、裝幀美觀大方。o 6計算數(shù)字要準(zhǔn)確無誤，無論單價、分計、合計、總標(biāo)價及其大寫數(shù)均應(yīng)仔細核對。o 7投標(biāo)方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)定，不得

16、行賄、營私舞弊，不得泄露自己的標(biāo)價或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價，不得隱瞞事實真相，不得有損害他人利益的行為。任務(wù)三如何確定投標(biāo)策略及其技巧任務(wù)三如何確定投標(biāo)策略及其技巧o一、物業(yè)管理投標(biāo)的工作策略一、物業(yè)管理投標(biāo)的工作策略o1、組織落實o2、自我包裝o3、市場調(diào)查o4、了解對手 二、投標(biāo)的報價與報價技巧二、投標(biāo)的報價與報價技巧o（一）經(jīng)營管理成本測算o1、開辦費o2、設(shè)備能耗費o3、人工費o4、其他成本費 （二）經(jīng)營管理利潤的確定（二）經(jīng)營管理利潤的確定o物業(yè)行業(yè)的利潤率通常是按實際發(fā)生的管理費用的5%15%計提。o具體定位在哪里，這與企業(yè)的知名度、管理能力、管理成本和向委托方提供的信任度等因素有

17、關(guān)。（三）報價技巧（三）報價技巧1、菜單式2、實報實銷式3、定額承包式 三、現(xiàn)場答辯的技巧三、現(xiàn)場答辯的技巧 1、選擇由經(jīng)驗豐富、性格沉穩(wěn)、對項目情況熟悉的人員參加，并在開標(biāo)前對答辯人員進行模擬演練。n 2、開標(biāo)前，答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。n 3、正式開標(biāo)時，一般要求在規(guī)定的時間內(nèi)完整地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點作一概要性介紹，重點要突出四、投標(biāo)書編制中應(yīng)注意的工作要點四、投標(biāo)書編制中應(yīng)注意的工作要點o1、如實概括介紹自己的企業(yè)o2、突出企業(yè)理念o3、彰顯管理特色o4、學(xué)會換位思考o(jì)5、做好服務(wù)承諾o6、緊跟市場熱點o7、加強成本核算意識o8、注重社區(qū)文化建設(shè)o9、善于把有償服務(wù)與義務(wù)服務(wù)相

18、結(jié)合 作業(yè)作業(yè)o 對一老年公寓物業(yè)管理的整理設(shè)想及策劃o 1、總體管理服務(wù)目標(biāo)o 2、管理服務(wù)理念o 3、保證體系o 4、服務(wù)承諾 專供老人集中居住的、符合老年體能心態(tài)特征的、采用居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的公寓式住宅。與敬老院、福利院不同，它不屬于社會福利設(shè)施，而是由社會投資并按市場化運作的商品住宅”。 案例案例1答案答案:一個物業(yè)公司經(jīng)理的疑問一個物業(yè)公司經(jīng)理的疑問o教師評析：教師評析： o 根據(jù)我國合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人意思表示一致，合同即成立，并對合同當(dāng)事人發(fā)生法律效力。貴公司向招標(biāo)人提交的招標(biāo)文件對簽訂物業(yè)管理委托合同的主要合同條款作出了明確的意思表示，符合合同法規(guī)定的要約構(gòu)成，

19、屬于有效要約。招標(biāo)人給該物業(yè)公司發(fā)出的“中標(biāo)通知書”可以視為有效承諾，因此，該公司自收到“中標(biāo)通知書”之時起，與該發(fā)展商之間的物業(yè)管理委托合同即已經(jīng)成立。這份合同對該公司和該發(fā)展商均產(chǎn)生法律約束力。一個物業(yè)公司經(jīng)理的疑問一個物業(yè)公司經(jīng)理的疑問o 同理，該發(fā)展商與其他兩家物業(yè)管理公司就同一項目的物業(yè)管理委托合同均正式成立。事實上，三份合同只能有一份能夠得到履行。該發(fā)展商的行為必然會帶來其他兩家物業(yè)管理公司對其違反合同的違約索賠。一個物業(yè)公司經(jīng)理的疑問一個物業(yè)公司經(jīng)理的疑問o 本案中還反映出第二個問題，“但該發(fā)展商表示，需要就物業(yè)管理委托合同的主要條款與三家物業(yè)公司再進行協(xié)商，并根據(jù)協(xié)商的結(jié)果確定

20、與哪家物業(yè)公司簽訂正式合同，”o 發(fā)展商的做法也違反了法律的規(guī)定。根據(jù)我國招投標(biāo)法的規(guī)定，為了保證招投標(biāo)活動的公平、公正，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得協(xié)商簽訂背離合同實質(zhì)內(nèi)容的條款。因此，該發(fā)展商在招投標(biāo)活動結(jié)束之后與中標(biāo)人再協(xié)商合同的主要條款是違法的。當(dāng)然，貴公司依照慣例與該發(fā)展商簽訂正式的“物業(yè)管理委托合同”時，就該合同細節(jié)條款在不違反投標(biāo)書實質(zhì)內(nèi)容的情況下予以協(xié)商確定是完全可以的。案例案例2答案：答案：（一）項目論證階段的物業(yè)管理介入的效果（一）項目論證階段的物業(yè)管理介入的效果o 物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式發(fā)表了意見并得到了物業(yè)建設(shè)單

21、位的采納。o 1、考慮到整個工程項目的狀況，第一期屬經(jīng)濟適用房，消費者大多屬于中低收入階層，在市場定位上除合理控制建設(shè)成本外，不應(yīng)考慮降低物業(yè)管理成本。按此思路，第一期的綠化率可以低一些，設(shè)備選型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消費者為中高收入階層，綠化率要高，設(shè)備選型要好。o 2、對整個項目的配套設(shè)施建設(shè)提出了意見，重點考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。o 3、提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也是以后項目銷售的亮點。o 4、確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理

22、的目標(biāo)和要求。（二）規(guī)劃設(shè)計階段介入內(nèi)容（二）規(guī)劃設(shè)計階段介入內(nèi)容o o在規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)參加了多次論證會，就規(guī)劃方案提出了多項建議，并得以采納，也受到了業(yè)主的好評。o1、考慮到項目較大、分期開發(fā)的情況，建議在方案設(shè)計時采用分組團的布局，且各組團相對獨立和封閉。這樣有利于按服務(wù)對象的不同提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，滿足不同層次的消費者的需求。o2、對智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會所及休閑區(qū)域的布局、幼兒園的安置、會所功能的設(shè)置等提供了主導(dǎo)意見。由于物業(yè)管理企業(yè)在實際運作方面有豐富的經(jīng)驗，深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評。o3、就物業(yè)管理的條件在規(guī)劃設(shè)計時予以落實，不

23、僅明確了辦公用房，還落實了物業(yè)管理人員宿舍、食堂、休息室、倉庫以及清潔車的停放場地等。o4、此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進行了詳細物業(yè)管理方案的制訂和實施進度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計劃、費用測算等，這些都得到了建設(shè)單位的支持和認可。（三）建設(shè)階段的介入內(nèi)容（三）建設(shè)階段的介入內(nèi)容o在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程，召集或參與了多次專題討論會，其中一次提出了18項整改意見，這些意見大部分都在建設(shè)中被采納，典型的介入內(nèi)容如下：o1、對生活垃圾堆放、清運和處理方式提出了具體要求，要求設(shè)立足夠的垃圾桶放置位置，要硬底化，同時要方便清洗。o2、樓梯道大門的安排，既要便于安裝對講系統(tǒng)，又要便于安裝集合信報箱，還要注意美觀實用和便于維修。o3、在綠化帶施工時，首先要考慮澆水管道的鋪設(shè)，否則又要返修，造成浪費。o4、在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分基礎(chǔ)沒有搞好，而該區(qū)屬沿海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，如果發(fā)生這種情況，此處的管網(wǎng)就會發(fā)生斷裂。建議