商業(yè)地產(chǎn)招商法律風(fēng)險(xiǎn)

1、第一部分第一部分 招商廣告的發(fā)布招商廣告的發(fā)布第二部分第二部分 招商條件的確定招商條件的確定第三部分第三部分 租賃合同的簽訂租賃合同的簽訂第四部分第四部分 租賃合同的履行租賃合同的履行一、招商廣告的發(fā)布一、招商廣告的發(fā)布 廣告和宣傳資料一般為要約邀請(qǐng)，但如果廣告中對(duì)招商條件的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)租賃合同的訂立以及租賃價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，對(duì)廣告發(fā)布者具有法律約束力。即一旦作出此類(lèi)說(shuō)明和允諾，就需要按照允諾內(nèi)容履行相應(yīng)的義務(wù)，否則即構(gòu)成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。（一）怎樣判斷廣告內(nèi)容屬于要約還是要約邀請(qǐng)？（一）怎樣判斷廣告內(nèi)容屬于要約還是要約邀請(qǐng)？【案例】【案例】某商場(chǎng)于2015

2、年4月10日在報(bào)紙上發(fā)廣告稱(chēng)：“我商場(chǎng)現(xiàn)有某品牌型號(hào)的智能手機(jī)，每部?jī)r(jià)格1650元，隨時(shí)供貨。截止日為4月20日?！?崔某看到廣告后于4月18日前往該商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。誰(shuí)知，該商場(chǎng)告知崔某商場(chǎng)現(xiàn)已無(wú)貨，并且也不打算再進(jìn)貨。崔某要商場(chǎng)賠償車(chē)費(fèi)150元，遭到商場(chǎng)當(dāng)面拒絕，崔某非常氣憤，遂向律師咨詢(xún)能否要求商場(chǎng)賠償?！締?wèn)題問(wèn)題】在本案中，該商場(chǎng)發(fā)布的廣告屬于要約還是要約邀請(qǐng)？崔某能否要求商場(chǎng)賠償其損失？【分析分析】：要約是一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人提出訂立合同的條件，希望對(duì)方完全接受此條件的意思表示。如果受要約人明確表示接受要約的條件，即為承諾。有效的要約一旦經(jīng)過(guò)受要約人的承諾，合同即告成立，雙方都受合同的約

3、束。成立成立有效的要約必須具備以下條件有效的要約必須具備以下條件：（1）要約的內(nèi)容必須具體明確。）要約的內(nèi)容必須具體明確。所謂“具體”是指要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款。如果沒(méi)有包含合同的主要條款，受要約人難以作出承諾，即使作出了承諾，也會(huì)因?yàn)殡p方的這種合意不具備合同的主要條款而使合同不能成立。所謂“明確”，是指要約的內(nèi)容必須明確，不能含糊不清，否則無(wú)法承諾。（2）要約必須具有訂立合同的意圖）要約必須具有訂立合同的意圖，表明一經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示的拘束。那么那么，要約的內(nèi)容要約的內(nèi)容怎樣才算具體明確？怎樣才算具體明確？“具體明確”是根據(jù)合同的可履行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，而不

4、是個(gè)人單方面的認(rèn)識(shí)，同時(shí)還要考慮交易習(xí)慣。是否構(gòu)成要約，還要看這種商業(yè)廣告對(duì)當(dāng)事人之間簽定合同是否具有實(shí)質(zhì)的影響,如果具有實(shí)質(zhì)的影響,那么這種商業(yè)廣告就應(yīng)該屬于合同條款的一部分,是需要雙方當(dāng)事人遵守的。 在上述案例中，該商場(chǎng)發(fā)布的商業(yè)廣告，因?yàn)閮?nèi)容具體確定，符合要約的條件，一經(jīng)他人承諾就產(chǎn)生合同成立的效力。因此崔某于廣告約定的時(shí)間內(nèi)前往購(gòu)物，可以認(rèn)定為對(duì)商場(chǎng)要約的承諾，因此應(yīng)視為買(mǎi)賣(mài)合同成立。某商場(chǎng)應(yīng)當(dāng)按廣告的約定銷(xiāo)售這款智能手機(jī)，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此崔某有權(quán)要求商場(chǎng)賠償車(chē)費(fèi)150元。（二）虛假?gòu)V告宣傳可能會(huì)承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任？（二）虛假?gòu)V告宣傳可能會(huì)承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任？1、民事責(zé)任、民

5、事責(zé)任 如前所述，如招商廣告的內(nèi)容已構(gòu)成要約，但廣告發(fā)布者沒(méi)有按照廣告中允諾的條件履行，則構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。合同法合同法第第54條 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。第第107條條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第第112條條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。2、行政責(zé)任、行政責(zé)任廣告法廣告法（2015年年9月月1日起施行）

6、第日起施行）第4條條 廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。廣告主應(yīng)當(dāng)對(duì)廣告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。第第25條條 招商等有投資回報(bào)預(yù)期的商品或者服務(wù)廣告，應(yīng)當(dāng)對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)有合理提示或者警示，并不得含有下列內(nèi)容：(一)對(duì)未來(lái)效果、收益或者與其相關(guān)的情況作出保證性承諾，明示或者暗示保本、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或者保收益等，國(guó)家另有規(guī)定的除外；(二)利用學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、專(zhuān)業(yè)人士、受益者的名義或者形象作推薦、證明。第第26條條 房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：(一)升值或者投資回報(bào)的承諾；(二)以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所

7、需時(shí)間表示項(xiàng)目位置；(三)違反國(guó)家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定；(四)對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。第第28條條 廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，構(gòu)成虛假?gòu)V告。廣告有下列情形之一的，為虛假?gòu)V告：(一)商品或者服務(wù)不存在的；(二)商品的性能、功能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、規(guī)格、成分、價(jià)格、生產(chǎn)者、有效期限、銷(xiāo)售狀況、曾獲榮譽(yù)等信息，或者服務(wù)的內(nèi)容、提供者、形式、質(zhì)量、價(jià)格、銷(xiāo)售狀況、曾獲榮譽(yù)等信息，以及與商品或者服務(wù)有關(guān)的允諾等信息與實(shí)際情況不符，對(duì)購(gòu)買(mǎi)行為有實(shí)質(zhì)性影響的；(三)使用虛構(gòu)、偽造或者無(wú)法驗(yàn)證的科研成果、統(tǒng)計(jì)資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語(yǔ)等信息作

8、證明材料的；(四)虛構(gòu)使用商品或者接受服務(wù)的效果的；(五)以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的其他情形。第第55條條 違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告的，由工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止發(fā)布廣告，責(zé)令廣告主在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無(wú)法計(jì)算或者明顯偏低的，處二十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下的罰款；兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處廣告費(fèi)用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無(wú)法計(jì)算或者明顯偏低的，處一百萬(wàn)元以上二百萬(wàn)元以下的罰款，可以吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷(xiāo)廣告審查批準(zhǔn)文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請(qǐng)。第第56條條 違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙、

9、誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買(mǎi)商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任。第第58條條 有下列行為之一的，由工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止發(fā)布廣告，責(zé)令廣告主在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，處廣告費(fèi)用一倍以上三倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無(wú)法計(jì)算或者明顯偏低的，處十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無(wú)法計(jì)算或者明顯偏低的，處二十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下的罰款，可以吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷(xiāo)廣告審查批準(zhǔn)文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請(qǐng)：(七)違反本法第二十五條規(guī)定發(fā)布招商等有投資回報(bào)預(yù)期的商品或者服務(wù)廣告的；(八)違反本法第二十六條規(guī)定發(fā)布房地產(chǎn)廣告

10、的；3、刑事責(zé)任、刑事責(zé)任發(fā)布虛假?gòu)V告本質(zhì)上說(shuō)是弄虛作假，故意隱瞞事實(shí)，騙取消費(fèi)者的錢(qián)財(cái)，當(dāng)騙取的錢(qián)財(cái)達(dá)到一定數(shù)額時(shí)，情節(jié)嚴(yán)重的行為則構(gòu)成了虛假?gòu)V告罪。刑法刑法第第222條條【虛假?gòu)V告罪虛假?gòu)V告罪】 廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者違反國(guó)家規(guī)定，利用廣告對(duì)商品或者服務(wù)作虛假宣傳，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。2010年年5月月7日最高檢、公安部日最高檢、公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）第第75條條 廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者違反國(guó)家規(guī)定，利用廣告對(duì)商品或者服務(wù)作虛假宣傳，涉嫌下列情形之一的，

11、應(yīng)予立案追訴: (一)違法所得數(shù)額在10萬(wàn)元以上的; (二)給單個(gè)消費(fèi)者造成直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額在5萬(wàn)元以上的，或者給多個(gè)消費(fèi)者造成直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額累計(jì)在20萬(wàn)元以上的; (三)假借預(yù)防、控制突發(fā)事件的名義，利用廣告作虛假宣傳，致使多人上當(dāng)受騙，違法所得數(shù)額在3萬(wàn)元以上的; (四)雖未達(dá)到上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但兩年內(nèi)因利用廣告作虛假宣傳，受過(guò)行政處罰2次以上，又利用廣告作虛假宣傳的; (五)造成人身傷殘的; (六)其他情節(jié)嚴(yán)重的情形。二、招商條件的確定二、招商條件的確定（一一）商業(yè)地產(chǎn)定位）商業(yè)地產(chǎn)定位招商條件中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)定位作出的具體承諾，對(duì)承租人是否承租房屋具有重大影響，一般認(rèn)定為具有法律約束力。

12、如事后變更項(xiàng)目定位的（例如變更商場(chǎng)類(lèi)型），承租人解除合同的主張很可能得到支持。因此，在項(xiàng)目定位最終確定前，招商條件中應(yīng)當(dāng)對(duì)定位采取寬泛的描述，避免因承諾具體、明確而具備法律約束力。（二二）出租率）出租率項(xiàng)目出租率對(duì)人流量具有重大影響，而人流量的大小影響著商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)狀況。出租人對(duì)出租率及人流量的承諾，系決定承租人是否租賃房屋、租金金額的重要標(biāo)準(zhǔn)。如出租率及人流量達(dá)不到出租人承諾標(biāo)準(zhǔn)的，出租人將構(gòu)成違約，甚至可能導(dǎo)致承租人合法解除合同并要求出租人賠償其損失。因此，應(yīng)盡量避免對(duì)出租率作出明確承諾，或避免承諾了過(guò)高的出租率，以降低違約風(fēng)險(xiǎn)?！景咐俊景咐磕成虉?chǎng)招商時(shí)規(guī)劃圖顯示商場(chǎng)定位為服裝城，一樓二

13、樓共兩層做二三線品牌服飾，三層做一線品牌服飾，并承諾開(kāi)業(yè)時(shí)出租率達(dá)百分之七十以上。但實(shí)際招商時(shí)，一樓二樓卻調(diào)整為其他娛樂(lè)行業(yè)，僅有三樓的二分之一區(qū)域引入服飾商戶(hù)，且出租率僅為百分之五十，導(dǎo)致商場(chǎng)沒(méi)有足夠的服飾品牌吸引購(gòu)物人群，入駐服飾商戶(hù)經(jīng)營(yíng)情況不佳?！締?wèn)題問(wèn)題】在本案中，商戶(hù)是否可以向開(kāi)發(fā)商索賠？【分析分析】商場(chǎng)的定位及出租率對(duì)入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)有重大影響，對(duì)商場(chǎng)定位的承諾構(gòu)成商戶(hù)簽訂租賃合同的重要原因。商場(chǎng)變更定位、調(diào)整規(guī)劃，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)賠償入駐商戶(hù)的經(jīng)濟(jì)損失。如造成入駐商戶(hù)簽約目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，合同還可能被解除。（三）開(kāi)業(yè)時(shí)間（三）開(kāi)業(yè)時(shí)間項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間受多種因素影響，可能因外界因素而被迫變

14、更，存在一定的不可控性。如招商條件中包含具體開(kāi)業(yè)時(shí)間的，如最終無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則出租人需承擔(dān)違約責(zé)任。因此，如確需承諾開(kāi)業(yè)時(shí)間的，應(yīng)盡量約定為一定區(qū)間而非確定日期，并賦予出租人在約定條件成就時(shí)調(diào)整開(kāi)業(yè)時(shí)間的權(quán)利，以降低違約風(fēng)險(xiǎn)。（四四）交付時(shí)間）交付時(shí)間確定期房的交付時(shí)間后，存在一定的違約風(fēng)險(xiǎn)，原因在于期房仍處于施工建設(shè)過(guò)程，何時(shí)竣工、能否通過(guò)驗(yàn)收，存在不確定性。因此，期房預(yù)租的交付時(shí)間可以約定以竣工驗(yàn)收合格并取得有關(guān)許可之日，而不約定為具體日期?！景咐俊景咐咳f(wàn)城匯開(kāi)發(fā)商在招商時(shí)承諾2012年11月11日開(kāi)業(yè)，但是因?yàn)榉N種原因一直拖到2013年1月24日才進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，到2013年4月28日正式開(kāi)

15、業(yè)。并且宣傳的萬(wàn)城匯地下購(gòu)物商城是集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、觀光功能于一體的綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)，在這里人們可以享受購(gòu)物、休閑的快樂(lè)和滿(mǎn)足卻未能兌現(xiàn)，商場(chǎng)內(nèi)根本沒(méi)有娛樂(lè)、餐飲、電影院等，人流量很少。為此，商場(chǎng)內(nèi)的商戶(hù)損失慘重。【問(wèn)題問(wèn)題】在本案中，商戶(hù)是否可以向開(kāi)發(fā)商索賠？【分析分析】按照合同法的規(guī)定，合同雙方應(yīng)該按照合同要求履行雙方的責(zé)任，商場(chǎng)沒(méi)有按時(shí)開(kāi)業(yè)，且商場(chǎng)定位與宣傳不符，屬于當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，但是合同仍然有效，商戶(hù)可以根據(jù)合同法第107條規(guī)定，要求商場(chǎng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。（五）交付標(biāo)準(zhǔn)（五）交付標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)承租的經(jīng)營(yíng)主體，出租人應(yīng)

16、當(dāng)滿(mǎn)足其必要的經(jīng)營(yíng)需求，例如供水供電、中央空調(diào)、電梯、消防設(shè)施等配套設(shè)施的竣工交付及后期維護(hù)。即便雙方對(duì)此無(wú)明確約定的，一般也要求出租人予以滿(mǎn)足。如出租人不能滿(mǎn)足的，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。【案例】【案例】某商場(chǎng)將空調(diào)機(jī)房下的區(qū)域出租給某公司用于開(kāi)辦餐廳，餐飲公司開(kāi)始營(yíng)業(yè)后發(fā)現(xiàn)機(jī)房產(chǎn)生的噪音過(guò)大，嚴(yán)重影響顧客用餐環(huán)境，經(jīng)營(yíng)慘淡。餐飲公司便提出解除租賃合同，并向商場(chǎng)進(jìn)行索賠?！締?wèn)題問(wèn)題】在本案中，商戶(hù)是否可以向開(kāi)發(fā)商索賠？【分析分析】提供合格租賃物是出租人的應(yīng)盡義務(wù)，即便雙方?jīng)]有明確約定，通常也認(rèn)為出租人應(yīng)當(dāng)保障房屋的正常使用。本案中，商場(chǎng)出租的區(qū)域存在較大噪音，顯然會(huì)給餐廳經(jīng)營(yíng)造成不利影響，如合同未

17、明確對(duì)噪音的免責(zé)進(jìn)行約定，則商場(chǎng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如噪音過(guò)大導(dǎo)致客觀上無(wú)法經(jīng)營(yíng)餐廳的，則承租人有權(quán)解除合同。部分行業(yè)存在特殊需求的（例如健身房對(duì)隔音的需求、火鍋店對(duì)用水用電的較大需求等），建議雙方明確約定雙方各自承擔(dān)的責(zé)任范圍，以避免發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)出租人處于不利地位。配套設(shè)施交付后還存在使用及后期維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，也要事先考慮。（六）同業(yè)限制（六）同業(yè)限制承租人要求出租人同業(yè)限制的，即要求出租人在項(xiàng)目中不再引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的，此時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)同業(yè)限制的商戶(hù)類(lèi)型作出明確約定。如約定較為籠統(tǒng)的，將擴(kuò)大限制范圍，對(duì)出租人招商構(gòu)成不當(dāng)限制。同時(shí)，可以約定在承租人的經(jīng)營(yíng)狀況無(wú)法滿(mǎn)足項(xiàng)目需求時(shí)，出租人有權(quán)解除同業(yè)限制，引進(jìn)

18、第三方經(jīng)營(yíng)同業(yè)。三、租賃合同的簽訂三、租賃合同的簽訂（一）簽約主體（一）簽約主體簽約主體應(yīng)當(dāng)是實(shí)際經(jīng)營(yíng)商鋪、使用辦公室的經(jīng)營(yíng)主體。預(yù)租時(shí)，可能存在先由個(gè)人承租，事后開(kāi)辦企業(yè)入駐的情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)變更租賃主體，避免出租人與實(shí)際經(jīng)營(yíng)主體之間無(wú)合同約束的情況出現(xiàn)。對(duì)需特殊許可的行業(yè)，如餐飲，應(yīng)核查其相關(guān)許可證，或至少在合同中約定承租人保證具備相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，如合同因無(wú)法履行而解除的，則可以據(jù)此向承租人索賠。同時(shí)，針對(duì)小型企業(yè)，應(yīng)當(dāng)由其股東個(gè)人提供保證擔(dān)保，避免股東利用公司有限責(zé)任制度逃避責(zé)任，損害出租人權(quán)益。【案例】【案例】某商場(chǎng)于2013進(jìn)行招商時(shí)，將2層一個(gè)店面出租給張某，約定由其用于開(kāi)辦咖啡廳。

19、雙方簽訂租賃合同后，張某使用該店面注冊(cè)了小張咖啡屋餐飲有限公司并開(kāi)展經(jīng)營(yíng)。此后由小張咖啡公司繳納租金，商場(chǎng)亦向小張咖啡公司開(kāi)具發(fā)票。2014年小張咖啡公司發(fā)生租金拖欠，商場(chǎng)便依據(jù)與張某簽訂的合同約定提起索賠?！締?wèn)題問(wèn)題】在本案中，商場(chǎng)依據(jù)與張某簽訂的合同約定提起索賠能否得到支持？【分析】小張咖啡屋餐飲有限公司系獨(dú)立法人，與張某系不同法律主體。張某簽訂的合同不能約定小張咖啡屋餐飲有限公司，商場(chǎng)僅能向張某索賠，或依據(jù)合同法規(guī)定，以事實(shí)租賃合同關(guān)系向小張咖啡屋餐飲有限公司索賠。（二）租賃標(biāo)的（二）租賃標(biāo)的1.租賃場(chǎng)所對(duì)租賃場(chǎng)所的位置，應(yīng)當(dāng)以位置圖方式予以確定。如僅僅約定位置編號(hào)的，由于該編號(hào)系出租人

20、內(nèi)部自行確定，證明力小，難以對(duì)抗他人相反主張，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。2.租賃面積在商場(chǎng)、辦公樓尚未完成裝修、隔斷，甚至尚未建設(shè)竣工的情況下，應(yīng)當(dāng)約定租賃面積以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，并約定實(shí)測(cè)面積與暫估面積不符時(shí)的處理辦法。租賃面積系以建筑面積計(jì)算，或以使用面積計(jì)算，是否包含公攤面積，公攤面積如何計(jì)算等，均應(yīng)予以明確約定?！景咐俊景咐繋啄昵?，某開(kāi)發(fā)商和王先生簽訂了書(shū)面協(xié)議。開(kāi)發(fā)商將建筑面積157平方米的某寫(xiě)字樓A203室租給王先生使用。合同簽訂后，王先生陸續(xù)交納了46000元租金給開(kāi)發(fā)商。但是合同未到期，王先生就發(fā)現(xiàn)該房屋的建筑面積實(shí)際為119.5平方米。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，王先生就沒(méi)有續(xù)交租金。雙方協(xié)商未果，對(duì)簿公堂

21、。開(kāi)發(fā)商主張王先生繳納租金和滯納金，而王先生主張對(duì)方退還多繳納的租金?！締?wèn)題問(wèn)題】在本案中，誰(shuí)的主張能夠得到支持？【分析】（1）租賃房屋是當(dāng)事人雙方認(rèn)可的特定房屋，合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內(nèi)未提出異議，其又以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由主張拒付、減付租金的，不予支持，但租賃合同存在合同法第五十四條規(guī)定的可撤銷(xiāo)情形的除外。（2）租賃房屋需要依據(jù)合同約定的面積來(lái)確定具體范圍，租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)，承租人以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由，依據(jù)合同法第一百一十一條規(guī)定要求出租人承擔(dān)減付相應(yīng)租金等違約責(zé)任的，可予支持。（三）租賃用途（三）租賃用途1

22、.限定租賃用途，有利于項(xiàng)目定位的實(shí)現(xiàn)；2.限定租賃用途，可以避免部分商戶(hù)的不當(dāng)行為妨害其他商戶(hù)的正常經(jīng)營(yíng)；3.限定租賃用途，可以避免出租人違反與其他商戶(hù)的同業(yè)限制約定。如未限定租賃用途的，則出租人有權(quán)自行決定經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)并隨時(shí)予以變更，將對(duì)出租人造成不利影響。如商戶(hù)違法經(jīng)營(yíng)，例如未通過(guò)環(huán)評(píng)、消防，或未領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照等，不僅商戶(hù)自身應(yīng)承擔(dān)主管部門(mén)處以的行政處罰，如罰款、停業(yè)、吊銷(xiāo)證照等；開(kāi)發(fā)商作為管理方同樣要根據(jù)自身過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)行政責(zé)任。如商戶(hù)的違法經(jīng)營(yíng)行為造成第三者人身傷害需承擔(dān)民事責(zé)任，開(kāi)發(fā)商根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度也要承擔(dān)部分責(zé)任。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)保持對(duì)租戶(hù)營(yíng)業(yè)行為的監(jiān)督和管理。建議：建議：在租賃合同中重點(diǎn)

23、提示不得進(jìn)行違法違規(guī)行為，一旦發(fā)現(xiàn)承租人違反可立即解除合同并要其搬離，并及時(shí)向工商、稅務(wù)、公安等有關(guān)機(jī)關(guān)進(jìn)行舉報(bào)。（四四）租賃期限）租賃期限1.最長(zhǎng)不超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。2.未書(shū)面確定租賃期限的，視為不定期租賃，雙方均可解除合同，但出租人應(yīng)在合理期限前通知承租人。3.租賃期限屆滿(mǎn)后，未續(xù)簽但承租人繼續(xù)使用房屋，出租人未提異議的，視為已續(xù)簽，期限為不定期?！景咐俊景咐?012年3月7日，原告杜某與被告陳某簽訂了一份租賃合同，合同約定杜某將自家房屋一間出租給陳某使用，為期兩年，租金為3600元每月，按年交付。2014年3月6日期滿(mǎn)后雙方也未續(xù)簽合同，陳某繼續(xù)使用杜某房屋，杜某亦未提出異議

24、，2015年3月6日，已到一年交租時(shí)，因房?jī)r(jià)上漲，市價(jià)比雙方約定租金貴1000元。杜某屢次向陳某催收租金并要求陳某以市價(jià)租金交付，但陳某多番推遲，遂杜某向法院起訴?！締?wèn)題問(wèn)題】在本案中，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定？【分析分析】 中華人民共和國(guó)合同法第二百三十六條規(guī)定：“租賃期屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！钡诙偃l規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！?根據(jù)法律規(guī)定系指原租賃合同有效，所以租賃合同終止后

25、，出租人與承租人雖未續(xù)簽合同，但雙方均按原合同實(shí)際履行，原租賃合同繼續(xù)有效，雙方租金也定當(dāng)以原合同約定為準(zhǔn)。（五）營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理（五）營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理1.應(yīng)事先與當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)構(gòu)咨詢(xún)：是否能以租賃場(chǎng)所作為住所注冊(cè)公司或個(gè)體工商戶(hù)。如果不能或不確定，則應(yīng)當(dāng)在合同中約定，未能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的風(fēng)險(xiǎn)由承租人自行承擔(dān)。否則如承租人辦理工商登記手續(xù)受阻的，可以解除合同并向出租人索賠。2.應(yīng)約定退租后承租人將注冊(cè)地址遷出租賃場(chǎng)所的期限及逾期違約金標(biāo)準(zhǔn)，避免承租人退租后拖延遷址，導(dǎo)致接替租賃的第三方無(wú)法以同一地址作為企業(yè)住所?！景咐俊景咐?2010年，某開(kāi)發(fā)商將其寫(xiě)字樓1323室出租給蘇瑞公司，2012年蘇瑞

26、公司不再租賃該辦公室。2013年1月開(kāi)發(fā)商將1323室房屋租給羅某，雙方約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 合同簽訂后，蘇某著手購(gòu)置辦公家具、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。由于房屋內(nèi)本來(lái)有蘇瑞公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照沒(méi)有注銷(xiāo)，直至2013年4月蘇某的營(yíng)業(yè)執(zhí)照也沒(méi)有辦下來(lái)，蘇某購(gòu)買(mǎi)的家具則堆放在租賃房屋內(nèi)無(wú)法使用，蘇某也未開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。 2013年6月，蘇某起訴開(kāi)發(fā)商，以房屋無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照為由，請(qǐng)求解除房屋租賃合同，要求退還已收的租金和押金40萬(wàn)元，并賠償購(gòu)置家具等的損失15萬(wàn)元。【問(wèn)題問(wèn)題】在本案中，不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？【分析分析】 雙方在房屋租賃合同中明確約定該房屋用途為辦公。辦公用房除了房屋本身能夠用作辦

27、公場(chǎng)地外，還應(yīng)當(dāng)符合以辦公用房性質(zhì)辦理工商登記注冊(cè)的用途。開(kāi)發(fā)商未事先告知蘇某1323室房屋此前已辦理其他公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照的事實(shí)，且最終未能協(xié)助蘇某辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（六六）物業(yè)管理）物業(yè)管理1. 如需要商戶(hù)接受統(tǒng)一管理的，則需要在合同中予以明確約定。包括收款方式、促銷(xiāo)活動(dòng)的配合等。如未明確約定的，則商戶(hù)在不妨礙他人正常經(jīng)營(yíng)的情況下，無(wú)義務(wù)配合管理。2.物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的承擔(dān)應(yīng)當(dāng)予以明確?！景咐俊景咐?深圳太陽(yáng)百貨商場(chǎng)于2014年圣誕季推出了“以1換2.5倍”的商場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng),商場(chǎng)內(nèi)幾乎所有的商家都參與了活動(dòng)?；顒?dòng)吸引了很多消費(fèi)者,但百貨商場(chǎng)內(nèi)的蘭蔻專(zhuān)賣(mài)店等商店拒絕參加活動(dòng)

28、，引發(fā)了許多消費(fèi)者對(duì)太陽(yáng)百貨商場(chǎng)虛假宣傳的投訴。太陽(yáng)百貨商場(chǎng)便試圖對(duì)蘭蔻專(zhuān)賣(mài)店等進(jìn)行處罰?！締?wèn)題問(wèn)題】在本案中，太陽(yáng)百貨商場(chǎng)是否有權(quán)要求商鋪配合促銷(xiāo)活動(dòng)？是否有權(quán)對(duì)商鋪進(jìn)行處罰【分析分析】 商場(chǎng)與商鋪系平等法律主體，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按租賃合同約定履行各自權(quán)利義務(wù)。在無(wú)約定的情況下，商場(chǎng)無(wú)權(quán)對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行干涉，商鋪沒(méi)有義務(wù)配合商場(chǎng)的促銷(xiāo)活動(dòng)，亦沒(méi)有權(quán)利就其不配合行為進(jìn)行處罰。 商場(chǎng)應(yīng)當(dāng)事先在租賃合同中對(duì)促銷(xiāo)等活動(dòng)的配合事宜進(jìn)行詳細(xì)約定，并按照合同約定的程序通知商鋪，否則對(duì)商鋪無(wú)約束力。四、租賃合同的履行四、租賃合同的履行（一一）押金）押金押金作為履約保證金，用于擔(dān)保承租人對(duì)租賃合同的履行。需在

29、合同中明確：1.押金的支付時(shí)間2.押金的擔(dān)保范圍：包括租金、違約金、損失賠償金等3.押金的抵扣與補(bǔ)充：押金因承租人違約而全部或部分扣除的，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充。4.押金的退還：合同終止且雙方完成結(jié)算，剩余部分無(wú)息退還。（二二）裝飾裝修）裝飾裝修1.裝修權(quán)限：裝修方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，且不得破壞主體結(jié)構(gòu)、影響建筑安全2.裝修施工：不得影響他人經(jīng)營(yíng)3.消防驗(yàn)收：消防驗(yàn)收由承租人負(fù)責(zé)4.裝飾裝修的歸屬：合同終止后（包括提前退租）按現(xiàn)狀交付出租人且不予補(bǔ)償，或由承租人恢復(fù)原狀后交付出租人【案例】【案例】 牟先生家住桓臺(tái)，3年前他想在張店城區(qū)開(kāi)一家酒店，經(jīng)過(guò)前期考察，選中了金晶大道上一處營(yíng)業(yè)房。跟出租房屋的謝先生

30、協(xié)商后，他與謝先生簽訂了6年的合同。 牟先生花了30多萬(wàn)元進(jìn)行裝修，把營(yíng)業(yè)房改造成一家非常有品位的酒店。酒店開(kāi)業(yè)后，因生意不好無(wú)力支付租金，謝先生便提前解除合同、收回房屋。雙方就裝飾裝修的歸屬及補(bǔ)償發(fā)生爭(zhēng)議。【問(wèn)題問(wèn)題】在本案中，謝先生是否需要就裝飾裝修對(duì)牟先生進(jìn)行補(bǔ)償？【分析分析】承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求

31、出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。（三）免租期（三）免租期1.免租期與實(shí)際裝修期限的關(guān)系2.

32、免租期與租賃期限的關(guān)系3.提前退租時(shí)，對(duì)免租期的處理方式（補(bǔ)交免租期租金）【案例】【案例】 牟先生家住桓臺(tái)，3年前他想在張店城區(qū)開(kāi)一家酒店，經(jīng)過(guò)前期考察，選中了金晶大道上一處營(yíng)業(yè)房。跟出租房屋的謝先生協(xié)商后，他與謝先生簽訂了6年的合同。 牟先生花了30多萬(wàn)元進(jìn)行裝修，把營(yíng)業(yè)房改造成一家非常有品位的酒店。酒店開(kāi)業(yè)后，因生意不好無(wú)力支付租金，謝先生便提前解除合同、收回房屋。雙方就裝飾裝修的歸屬及補(bǔ)償發(fā)生爭(zhēng)議。【問(wèn)題問(wèn)題】在本案中，謝先生是否需要就裝飾裝修對(duì)牟先生進(jìn)行補(bǔ)償？【案例】【案例】 2008年6月份某商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出租方與作為承租方的某上市服飾有限公司簽訂房屋租賃合同，約定租期5年，被

33、告享有1年的免租期。在出租方交付房屋后，承租方從2009年初開(kāi)始停止裝修，截止到09年前半年一直未再裝修商鋪，在免租期即將屆滿(mǎn)之時(shí)，承租方向出租方下達(dá)了解除合同通知書(shū)，主要內(nèi)容是：由于市場(chǎng)前景問(wèn)題，其與出租方解除合同，根據(jù)合同規(guī)定，被告有1年的免租期，所以，房租不予支付。 【問(wèn)題問(wèn)題】在本案中，免租期內(nèi)房租是否應(yīng)當(dāng)支付？【分析分析】原告某商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在和被告某上市服飾有限公司簽訂的房屋租賃合同，系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)?，F(xiàn)被告已經(jīng)向原告發(fā)出解除通知書(shū)，明確表示不履行合同，其行為已構(gòu)成了違約，免租期是建立在被告完全履行合同的基礎(chǔ)之上的，現(xiàn)被告已根本違約

34、，不再享有免租期的權(quán)利，根據(jù)雙方合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付實(shí)際占用商鋪時(shí)間內(nèi)的租金。（三）租金欠付（三）租金欠付1.設(shè)置合理的租金結(jié)算周期，并盡可能提前預(yù)收下一結(jié)算周期租金。2.約定逾期違約金，并約定出租人有權(quán)從押金中予以抵扣。3.逾期達(dá)到一定期限的，經(jīng)事先通知后，出租人可以停水停電。4.逾期達(dá)到一定期限的，出租人可以解除合同。（四四）停水停電）停水停電1.承租人違約且拒不改正的，出租人一定條件下可以通過(guò)停水停電的方式，促使承租人糾正其違約行為。2.前提條件：水電由出租人提供，承租人未與水電公司直接簽訂供水、供電合同，否則承租人擅自停水停電的行為將可能同時(shí)侵犯水電公司及承租人權(quán)利。3.停水停電程序：（1）事先通知承租人停水停電時(shí)間；（2）依違約程度，決定停水停電的持續(xù)時(shí)間并予以執(zhí)行?！景咐俊景咐?2008年6月份某商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出租方與作為承租方的某上市服飾有限公司簽訂房屋租賃合同，約定租期5年，被告享有1年的免租期。在出租方交付房屋