淺論購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)管理

1、螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻

2、羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅

3、螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿

4、肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆

5、袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁

6、蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅

7、羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆

8、螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇莆螀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚈羃肇葿蒀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂膂羋薅螈膁莀螁蚄膁薃薄

9、肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖 淺論購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)管理論文摘要：作為滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求與日常活動(dòng)的商業(yè)場(chǎng)所，購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)管理是非常重要，統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉。購(gòu)物中心本身是一個(gè)匯聚零售商及消費(fèi)者的地方，購(gòu)物中心要營(yíng)運(yùn)得當(dāng)，有賴專業(yè)的購(gòu)物中心推廣管理團(tuán)隊(duì)充分發(fā)揮其主導(dǎo)及橋梁角色，關(guān)鍵詞：購(gòu)物中心、營(yíng)運(yùn)管理、目錄：1、引言 1頁(yè)2、一、購(gòu)物中心的特性 2頁(yè)3、二、目前購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)管理問(wèn)題及原因和分類 3頁(yè)4、三、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn) 4頁(yè)5、四、購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)管理核心內(nèi)容 5頁(yè)6、五、營(yíng)運(yùn)管理日常工作的基本特點(diǎn) 6頁(yè)6、結(jié)論 6頁(yè)引言：所謂購(gòu)物中心（sh

10、opping mall）就是由開(kāi)發(fā)商規(guī)劃，統(tǒng)一管理，擁有大型的核心店，多樣化商品街和充足停車(chē)場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求與日?；顒?dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。購(gòu)物中心實(shí)質(zhì)上已成為休閑場(chǎng)所。當(dāng)人們把購(gòu)物活動(dòng)當(dāng)成一種消遣或社交活動(dòng)時(shí)，購(gòu)物中心可以給購(gòu)物者創(chuàng)造一種公園里倘佯的感覺(jué)。但購(gòu)物中心不單單是更大更全，它更像是個(gè)健全的企業(yè)，而不是相互獨(dú)立的零售個(gè)體。購(gòu)物中心的業(yè)主要將整個(gè)中心作為一個(gè)完整的整體來(lái)運(yùn)作，所有獨(dú)立的租戶必須遵守統(tǒng)一的動(dòng)作規(guī)則，包括運(yùn)營(yíng)時(shí)間、廣告logo及促銷(xiāo)和營(yíng)銷(xiāo)的步驟等等。成功的購(gòu)物中心的關(guān)鍵是建立業(yè)主和租戶穩(wěn)定的關(guān)系。成功的業(yè)主要從市場(chǎng)調(diào)查、租賃、推廣、經(jīng)營(yíng)等軟件、硬件方面給予租戶支持。業(yè)內(nèi)人士

11、認(rèn)為，迄今為止，購(gòu)物中心是全球范圍內(nèi)提供有效供貨和服務(wù)的最佳方式。隨著經(jīng)濟(jì)全球化及零售業(yè)的充分發(fā)展，時(shí)裝、化妝品、豪宅、連鎖餐廳及超級(jí)市場(chǎng)也許會(huì)不斷轉(zhuǎn)移運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所，但購(gòu)物中心將一如既往地成為零售商最為青睞的供貨方式。所以統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉。現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。一、購(gòu)物中心的特性由于購(gòu)物中心本身是一個(gè)匯聚零售商及消費(fèi)者的地方，其性質(zhì)及所發(fā)揮的作用與其它物

12、業(yè)類別有截然不同的特征： 1、購(gòu)物中心的租金收入與商戶營(yíng)業(yè)額息息相關(guān) 購(gòu)物中心的收入來(lái)源主要來(lái)自商戶的租金，而商戶能夠付出多少租金，就取決于其營(yíng)業(yè)額。商戶生意好，自然能承擔(dān)更高的租金，反之，商戶生意不理想，便會(huì)希望透過(guò)減租、或遷往其它較低租金的鋪位，以減低營(yíng)運(yùn)成本。由此可見(jiàn)，商戶與業(yè)主之間，或多或少都存在著一種唇齒相依的關(guān)系，要令到購(gòu)物中心變得生生有色，購(gòu)物中心管理團(tuán)隊(duì)便需與雙方作多方面的協(xié)調(diào)和溝通。2、購(gòu)物中心具有非一般的生命力購(gòu)物中心與一般地產(chǎn)項(xiàng)目的最大分別，在于其動(dòng)態(tài)及生命力。一般住宅項(xiàng)目只要地點(diǎn)優(yōu)越、景觀理想、質(zhì)素高、交通方便，再加上優(yōu)質(zhì)的管理及大量的宣傳攻勢(shì)，發(fā)展商便可以靜待收成。至

13、于購(gòu)物中心，由于物業(yè)本身集合了不同的零售行業(yè)和品牌，并且不斷受到潮流新趨勢(shì)及顧客口味轉(zhuǎn)變等因素的影響，因此物業(yè)必需與時(shí)并進(jìn)，透過(guò)改造、翻新、改變租戶業(yè)態(tài)或轉(zhuǎn)換個(gè)別品牌等不同方法去維持購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)力。3、購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)從不間斷一般的住宅物業(yè)只需在物業(yè)落成后，把單位推出市場(chǎng)，然后專注為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，發(fā)展商便可以功成身退。然而，購(gòu)物中心的業(yè)主，以至商戶及管理團(tuán)隊(duì)，均需共同努力，時(shí)刻緊貼市場(chǎng)脈搏，方能使購(gòu)物中心突圍而出。作為業(yè)主，需定期監(jiān)察購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)，與購(gòu)物中心管理團(tuán)隊(duì)商討改善的對(duì)策；作為商戶，應(yīng)努力為顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，吸引他們消費(fèi)；而管理團(tuán)隊(duì)，作為消費(fèi)者、商戶及業(yè)主之間的橋梁

14、，需密切留意市場(chǎng)變化，不繼推陳出新，舉辦各種型式的推廣活動(dòng)，以擴(kuò)闊客源，協(xié)助商戶提高營(yíng)業(yè)額，從而為業(yè)主帶來(lái)更高的租金收入。二、目前購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)管理問(wèn)題及原因和分類一）目前購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)管理存在問(wèn)題問(wèn)題之一：客流不旺。諸多大城市開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心都面臨客流不旺的災(zāi)難，走進(jìn)購(gòu)物中心給人以蕭條冷清的感覺(jué)，顧客象看畫(huà)展一樣瀏覽各個(gè)專賣(mài)店，真正掏錢(qián)購(gòu)物的人不多，穩(wěn)定的回頭客就更少了。問(wèn)題之二：租戶難求。購(gòu)物中心采用招租方式經(jīng)營(yíng)，就是開(kāi)發(fā)商把店鋪或攤位出租給零售商。因而租金是開(kāi)發(fā)商的重要利潤(rùn)來(lái)源。要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。但是，購(gòu)物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來(lái)，而想來(lái)的

15、又不想要。我國(guó)的專業(yè)店和專賣(mài)店本來(lái)就數(shù)量少、質(zhì)量低，使購(gòu)物中心沒(méi)有充足的選擇余地。外國(guó)專業(yè)店和專賣(mài)店倒是成熟化了，但又不一定適合中國(guó)目前的消費(fèi)狀況；有些雖然適應(yīng)了，但在中國(guó)又不一定有營(yíng)業(yè)執(zhí)照。問(wèn)題之三：管理乏力。購(gòu)物中心里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，應(yīng)通過(guò)統(tǒng)一管理來(lái)樹(shù)立購(gòu)物中心的整體形象。但是，購(gòu)物中心的管理比百貨店管理難度大得多。面臨的問(wèn)題諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷(xiāo)行動(dòng)等。如果協(xié)調(diào)沒(méi)效率，就會(huì)損害購(gòu)物中心整體形象，使顧客失去光顧的興趣。二）中國(guó)購(gòu)物中心面臨困境的原因：1、是主觀原因。投資者缺乏對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)業(yè)將其作為物業(yè)來(lái)

16、做，商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來(lái)做。實(shí)際上，它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)前應(yīng)先作好規(guī)劃，甚至租戶意向在施工前就應(yīng)確定。但有些商業(yè)零售企業(yè)是經(jīng)營(yíng)不善被迫走上出租辦購(gòu)物中心之路，或者活不下去才向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型的。殊不知，購(gòu)物中心管理比百貨店還難，轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)很大。另外，國(guó)外超大型購(gòu)物中心的發(fā)展，大多不是一步到位的，而是分步進(jìn)行投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。而我們的購(gòu)物中心多數(shù)不但大而豪華，而且一步到位，所冒風(fēng)險(xiǎn)太大。2、是行業(yè)原因。我們正面臨著一場(chǎng)綜合性的零售革命。西方發(fā)達(dá)國(guó)家在近150年時(shí)間內(nèi)，爆發(fā)了百貨店、一價(jià)店、連鎖店、超市店、購(gòu)物中心、自

17、動(dòng)售貨、步行街和多媒體銷(xiāo)售等八次零售革命，產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國(guó)在九十年代中期三、五年時(shí)間內(nèi)，幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。購(gòu)物中心與百貨商店處于平行狀態(tài)，且都集中在城市中心區(qū)；由于近幾年百貨店越開(kāi)越大，開(kāi)始向購(gòu)物中心靠攏，購(gòu)物中心由于功能不全又與百貨店相類似，且相互競(jìng)爭(zhēng)激烈，致使購(gòu)物中心不但沒(méi)有顯示出應(yīng)有的優(yōu)勢(shì)，還與百貨店成為一對(duì)難兄難弟。3、是環(huán)境原因。我國(guó)目前城鎮(zhèn)人均國(guó)民收入1000美元左右，全國(guó)就更低了，衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步，一些住在郊區(qū)的人主要是在城里購(gòu)物，小汽車(chē)普及率還不高，因此把購(gòu)物中心建在郊外不會(huì)有多少客流量；如建在城里，又形成與百貨商店競(jìng)爭(zhēng)客源，形成兩難境地。另外，大

18、多數(shù)中國(guó)企業(yè)品牌缺乏國(guó)外名牌的影響力，難以擁有穩(wěn)定的客流，自然也難以獨(dú)立成店。這就迫使目前中國(guó)購(gòu)物中心匯集大量?jī)r(jià)位較高的國(guó)外及合資品牌，但品種數(shù)量有限。這使中國(guó)購(gòu)物中心又陷入了另外一種兩難境地：招商國(guó)內(nèi)專賣(mài)店，沒(méi)人喝采；招商海外店，叫好不叫座。由此中國(guó)還不具備購(gòu)物中心大發(fā)展的成熟條件。三）、購(gòu)物中心的階段性營(yíng)運(yùn)管理狀況分類： 1、高品質(zhì)營(yíng)運(yùn)：長(zhǎng)期以來(lái)，該購(gòu)物中心的區(qū)位條件、建筑條件、租戶組合、營(yíng)運(yùn)管理能力都是公認(rèn)的高品質(zhì)；租金高，品牌租戶排隊(duì)申請(qǐng)租賃，目標(biāo)客群有歸屬感，本地政府認(rèn)為是城市商業(yè)的驕傲；業(yè)主投資回報(bào)高，營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)對(duì)租戶影響力大；項(xiàng)目品牌的行業(yè)影響大，成為同業(yè)考察的樣板。 2、良性營(yíng)運(yùn)

19、：長(zhǎng)期維持“招商旺、客流旺、經(jīng)營(yíng)旺” 的良性營(yíng)運(yùn)狀態(tài)。 3、過(guò)渡狀態(tài)：開(kāi)業(yè)兩年內(nèi)商圈格局、經(jīng)營(yíng)策略突變的購(gòu)物中心，尚未形成確定性的后續(xù)趨勢(shì)。 4、營(yíng)運(yùn)失?。合M(fèi)者與租戶不認(rèn)可形成了確定性趨勢(shì)，營(yíng)運(yùn)難以持續(xù)，同行以之為戒，三、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn)購(gòu)物中心要營(yíng)運(yùn)得當(dāng)，有賴專業(yè)的購(gòu)物中心推廣管理團(tuán)隊(duì)充分發(fā)揮其主導(dǎo)及橋梁角色，其重點(diǎn)如下:1、營(yíng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境這是指最基本的硬件維護(hù)及管理。購(gòu)物中心管理團(tuán)隊(duì)必需為顧客締造一個(gè)安全、衛(wèi)生、照明度適中兼空氣流通的購(gòu)物環(huán)境，方能讓顧客盡享購(gòu)物之樂(lè)。2、加強(qiáng)業(yè)主及商戶之間的溝通作為業(yè)主和商戶之間的主要橋梁，購(gòu)物中心管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)定期向商戶搜集對(duì)購(gòu)物中心的意見(jiàn)，深入了

20、解他們的需求。這些意見(jiàn)可能屬于硬件方面，如照明不足、購(gòu)物中心溫度過(guò)高/過(guò)低等；又或是整體購(gòu)物中心人流不足，希望可藉推廣來(lái)吸引消費(fèi)者前來(lái)等。管理團(tuán)隊(duì)在整合各商戶的反饋并加以分析后，便可向業(yè)主提出改善方案，并貫徹執(zhí)行，務(wù)求為商戶提供一個(gè)有利的營(yíng)商環(huán)境。3、定期檢討商戶組合 物業(yè)檔次定位 購(gòu)物中心管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)密切留意市場(chǎng)變化，掌握商戶的營(yíng)銷(xiāo)狀況，增加受消費(fèi)者歡迎的店鋪，以提升購(gòu)物中心的市場(chǎng)價(jià)值。要衡量商戶業(yè)績(jī)的好壞及受歡迎程度，管理團(tuán)隊(duì)先需為各行業(yè)類別制定一個(gè)參考基準(zhǔn)。該基準(zhǔn)可以商戶前一年的營(yíng)業(yè)額或其它類似檔次的購(gòu)物中心中取得參考。根據(jù)該基準(zhǔn)作分析比較，各商戶的營(yíng)業(yè)狀況便能一目了然。對(duì)于業(yè)績(jī)有所改善或

21、較同業(yè)理想的商戶，管理團(tuán)隊(duì)可進(jìn)一步探討其成功之道，作為借鏡。對(duì)于營(yíng)業(yè)額未如理想的商戶，則有需要探討個(gè)中原因，并提出改善建議。在商戶續(xù)租或商鋪招租的時(shí)候，這些業(yè)績(jī)?cè)u(píng)核資料也極為重要。對(duì)于一些營(yíng)業(yè)額長(zhǎng)期低于標(biāo)準(zhǔn)的商戶，購(gòu)物中心管理團(tuán)隊(duì)有必要研究是否讓該商戶續(xù)租。被潮流或消費(fèi)者品味改變等市場(chǎng)因素而拖垮的商戶，管理團(tuán)隊(duì)有責(zé)任為業(yè)主物色較有號(hào)召力的行業(yè)或品牌取而代之，為購(gòu)物中心注入新動(dòng)力，為整個(gè)購(gòu)物環(huán)境增添朝氣。另一方面，管理團(tuán)隊(duì)亦需要定期比較購(gòu)物中心整體的營(yíng)業(yè)額，并因應(yīng)消費(fèi)潮流的改變而考慮是否需要重新厘定比對(duì)基準(zhǔn)。必要時(shí)，更可向業(yè)主提出提升購(gòu)物中心檔次及定位的建議，務(wù)求提高其競(jìng)爭(zhēng)力。四、購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)

22、管理核心內(nèi)容1、業(yè)態(tài)管理。業(yè)態(tài)管理的重要原則是嚴(yán)格規(guī)范租戶區(qū)位、入住規(guī)定、租期制約和清退條款等，制定承租人手冊(cè)，根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果，讓銷(xiāo)售最好的業(yè)態(tài)和品牌商戶得到購(gòu)物中心內(nèi)最佳位置。并且根據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)整要求，確定招商計(jì)劃，不斷讓優(yōu)秀的商戶進(jìn)場(chǎng)，淘汰經(jīng)營(yíng)不善的商戶。 2、品牌及營(yíng)銷(xiāo)管理。品牌是企業(yè)能力的顧客體驗(yàn)，歸屬于消費(fèi)者和租戶的最終評(píng)價(jià)，要始終追求廣場(chǎng)整體品質(zhì)形象，嚴(yán)格統(tǒng)一管理進(jìn)場(chǎng)商戶的促銷(xiāo)行為和各類服務(wù)商的廣告行為，避免干擾顧客購(gòu)物環(huán)境和整體視覺(jué)形象，開(kāi)展積極的社區(qū)服務(wù)和文化營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。 3、服務(wù)管理。購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理商擁有對(duì)購(gòu)物中心內(nèi)的一切商業(yè)行為和行政事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理的權(quán)力，要建

23、立客服體系，解決承租戶的各種經(jīng)營(yíng)難題，維護(hù)承租戶利益，同時(shí)，必須要求承租戶合理分擔(dān)必要的管理費(fèi)用。銷(xiāo)售合同中約定承租戶必須服從運(yùn)營(yíng)管理商的統(tǒng)一管理；允許多種業(yè)態(tài)系統(tǒng)共存，各店可使用自己的信息系統(tǒng)，通過(guò)建立接口，實(shí)現(xiàn)管理信息共享；設(shè)立客服中心，為商業(yè)人士提供方便的商業(yè)服務(wù)。 4、日常的物業(yè)管理。裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)知識(shí)服務(wù)，其中最重要的是為商戶提供高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理、綠色裝修的統(tǒng)一管理。制定嚴(yán)格的員工工作手冊(cè)，實(shí)施客服建設(shè)，為客人提供一站式服務(wù)，一個(gè)服務(wù)臺(tái)、一部電話統(tǒng)一對(duì)外；客服中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)內(nèi)部事務(wù)，避免浪費(fèi)客戶時(shí)間；采用先進(jìn)的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對(duì)車(chē)輛實(shí)施嚴(yán)格的管理，高標(biāo)準(zhǔn)管

24、理各停車(chē)場(chǎng)，并按照新的物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)車(chē)輛丟失作出規(guī)定。 五、營(yíng)運(yùn)管理日常工作的基本特點(diǎn) 營(yíng)運(yùn)管理的基本特點(diǎn)是細(xì)致、標(biāo)準(zhǔn)、效率、協(xié)作、創(chuàng)新。細(xì)致性 指營(yíng)運(yùn)的很多工作是非常煩 瑣細(xì)致的小事，而又非常重要，并且這些工作又須立即處理。標(biāo)準(zhǔn)性 是指營(yíng)運(yùn)的流程與規(guī)范是要嚴(yán)格執(zhí)行的，不論誰(shuí)來(lái)做，在哪里完成，都一樣執(zhí)行公司的營(yíng)運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)。效率性 是指營(yíng)運(yùn)工作完成要高效率，一 方面營(yíng)運(yùn)工作不是分割的，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題都會(huì)影響其他環(huán) 節(jié)，甚至嚴(yán)重時(shí)會(huì)導(dǎo)致惡性循環(huán)；另一方面營(yíng)運(yùn)具有很強(qiáng)的時(shí)間性，錯(cuò)過(guò)最佳時(shí)間，則無(wú)以補(bǔ)救。協(xié)作性 是指團(tuán)隊(duì)的作業(yè)，營(yíng)運(yùn)的工作是 要各個(gè)部門(mén)、全體員工共同參與才能做好，只有所有員工都能有意

25、識(shí)自覺(jué)工作，營(yíng)運(yùn)的良好水準(zhǔn)才能長(zhǎng)久維持。創(chuàng)新性 是指營(yíng)運(yùn)的最終目 標(biāo)是營(yíng)造一個(gè)不斷變化、吸引人的購(gòu)物氣氛，創(chuàng)造良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理是衡量營(yíng)運(yùn)是否有效運(yùn)轉(zhuǎn)的重要指標(biāo)。 、六、結(jié)論shopping mall的統(tǒng)一的營(yíng)運(yùn)管理目的是最終使租戶彼此之間相互促進(jìn)和協(xié)同，持續(xù)滿足城市商業(yè)發(fā)展和消費(fèi)者需求。從這層意義上講，購(gòu)物中心的效益提升有賴于整體功能的發(fā)揮，mall的營(yíng)運(yùn)管理對(duì)象在形式上是租戶，但實(shí)際上關(guān)注和關(guān)心的是顧客，只有共同面對(duì)顧客才能找到開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、運(yùn)營(yíng)商和租戶之間的共同利益點(diǎn)。只有消費(fèi)者最終接受的shopping mall才是成功的項(xiàng)目。 蒂螁膂肅蒂襖羅莃蒁薃螇艿蒀蚆羃膅蕿螈

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28、肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕P蒄蕆肄芃蒃蠆羆腿蒂螁膂肅蒂襖羅莃蒁薃螇艿蒀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈羇薇薀螄莆薆螂聿節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莂薃蝿肆羋螞袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇肆芇裊膃蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄螀羄肅芄袂螇莂莃薂羂羋莂蚄螅膄莁螆羀膀莀薆螃肆荿蚈聿莄莈螁袁芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕P蒄蕆肄芃蒃蠆羆腿蒂螁膂肅蒂襖羅莃蒁薃螇艿蒀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈羇薇薀螄莆薆螂聿節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莂薃蝿肆羋螞袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇肆芇裊膃蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄螀羄肅芄袂螇莂莃薂羂羋莂蚄螅膄莁螆羀膀莀薆螃肆荿蚈聿莄莈螁袁芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕P蒄蕆肄芃蒃蠆羆腿蒂螁膂肅蒂襖羅莃蒁薃螇艿蒀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈

29、羈羇薇薀螄莆薆螂聿節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莂薃蝿肆羋螞袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇肆芇裊膃蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄螀羄肅芄袂螇莂莃薂羂羋莂蚄螅膄莁螆羀膀莀薆螃肆荿蚈聿莄莈螁袁芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕P蒄蕆肄芃蒃蠆羆腿蒂螁膂肅蒂襖羅莃蒁薃螇艿蒀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈羇薇薀螄莆薆螂聿節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莂薃蝿肆羋螞袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇肆芇裊膃蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄螀羄肅芄袂螇莂莃薂羂羋莂蚄螅膄莁螆羀膀莀薆螃肆荿蚈聿莄莈螁袁芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕P蒄蕆肄芃蒃蠆羆腿蒂螁膂肅蒂襖羅莃蒁薃螇艿蒀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈羇薇薀螄莆薆螂聿節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莂薃蝿肆羋螞袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇肆芇裊膃蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄螀羄肅芄袂螇莂莃薂羂羋莂蚄螅膄莁螆羀膀莀薆螃肆荿蚈聿莄莈螁袁芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕P蒄蕆肄芃蒃蠆羆腿蒂螁膂肅蒂襖羅莃蒁薃螇艿蒀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈羇薇薀螄莆薆螂聿節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莂薃蝿肆羋螞袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇肆芇裊膃蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄螀羄肅芄袂螇莂莃薂羂羋莂蚄螅膄莁螆羀膀莀薆螃肆荿蚈聿莄莈螁袁芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕P蒄蕆肄芃蒃蠆羆腿蒂螁膂肅蒂襖羅莃蒁薃螇艿