房屋交接管理辦法及流程

1、合肥鴻鶴物業(yè)管理有限公司君 和 皇 家 花 園 交 房 籌 備20131029房屋交接管理辦法及流程一、目的規(guī)范操作， 確保房屋交接工作有序進(jìn)行， 避免交房現(xiàn)場混亂現(xiàn)象的發(fā)生， 使業(yè)主能順利辦理交房手續(xù)， 竭誠為業(yè)主提供熱情、 周到、 優(yōu)質(zhì)、滿意的服務(wù)， 為后期銷售及開發(fā)商形象奠定基礎(chǔ)， 特制定本交房方案。二、范圍適用于所有項(xiàng)目的交房工作。三、交房前準(zhǔn)備工作（一）根據(jù)項(xiàng)目的交房日期及現(xiàn)場情況等制定入住工作計(jì)劃；（二）與開發(fā)商確定、規(guī)劃、布局、配置物業(yè)用房；（三）與開發(fā)商資料對接：小區(qū)紅線圖、建筑工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、征用地申請批復(fù)文件、消防審查批復(fù)文件、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證、 供（

2、用） 電合同、 供水合同、 消防驗(yàn)收合格證書、人防驗(yàn)收合格證書、電梯驗(yàn)收合格證、燃?xì)夤こ舔?yàn)收合格證、水電工程驗(yàn)收合格證、 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證書、 建設(shè)工程竣工檔案備案證書、消防系統(tǒng)移交證明、消防設(shè)施驗(yàn)收移交表、電梯交接協(xié)議書、資料移交清單、 圍墻紅外報(bào)警系統(tǒng)驗(yàn)收記錄表、 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)驗(yàn)收記錄表 、可視對講系統(tǒng)驗(yàn)收記錄表、給排水設(shè)備移交資料、高低壓配電移交資料、房屋移交驗(yàn)收表、景觀綠化工程驗(yàn)收移交表、竣工圖紙移交清單、小區(qū)門面租賃合同、總平面圖、竣工圖 包括總平面、 建筑、 結(jié)構(gòu)、 設(shè)備、 附屬工程及隱蔽管線的、 全套圖紙、 地質(zhì) 勘察報(bào)告、地下管網(wǎng)圖、圖紙會審記錄、鋼材水泥等主要材料的

3、質(zhì)量 保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、水、電、暖、通、衛(wèi)生器 具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書、砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告、供水、 供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告、共用設(shè)備臺帳（清單）、施工單位合同、 施工單位聯(lián)系方式；（四）交房資料準(zhǔn)備：具體為住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說 明書、竣工驗(yàn)收備案表、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、裝飾裝修管理協(xié)議、裝飾裝修管理規(guī)定消防責(zé)任書、業(yè)主 手冊等。（五）確定交房現(xiàn)場工作人員，并對人員開展培訓(xùn)，要求參與人員熟 悉交房流程及可能出現(xiàn)問題解決措施等。四、物業(yè)接管驗(yàn)收對房屋實(shí)施接管驗(yàn)收，將存在的問題在房屋接管查驗(yàn)記錄中 予以登記，填寫物業(yè)驗(yàn)收匯總記錄上報(bào)至開發(fā)公司或施工

4、單位處， 并督促其進(jìn)行整改；攜帶工具：榔頭、卷尺、便插燈或電筆、圓珠筆、筆記本、報(bào)紙、 塑料帶、包裝繩1、樓房結(jié)構(gòu)）檢查房屋有無裂縫。1（.（2）檢查空鼓2、傾斜與水平(1)檢查傾斜與水平.(2)測量房間的層高。建筑層高為2.8米，實(shí)際高度不能低于2.6米, 層高3米的實(shí)際高度不能低于2.75米，住宅層高不能低于2.8米。4.滲漏、排水與防水(1)檢查房屋有無滲漏。(2)排水、防水.5 .室內(nèi)細(xì)部管道(1)各種管道表面鍍層是否完好無破損；(2)看水管有無凍裂。.門(大門、房門)試門是否運(yùn)作自如、開關(guān)時(shí)有無特別聲音;關(guān)門聽隔音效果并了解密封程度。窗看窗目測窗四邊是否平行且緊貼窗框； 框墻接縫處是

5、否緊實(shí)無縫隙戶玻璃是否完好。.6 .生活設(shè)施供電(1)拉閘斷電；(2)保險(xiǎn)插座，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置(3)衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施；(4)檢查開關(guān)、插座的牢固程度；(5)檢查強(qiáng)電、弱電的垂直距離是否超過 1米；(6)用電筆/小燈泡測量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。燃?xì)?1)廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于以為、廢氣等氣體的迅速排除，保持室內(nèi)空氣的清潔；(2)燃?xì)馐欠駮惩ā? .電訊與線路(1)打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)；)電話線、閉路電視線、寬帶是否暢通到位；2 (3)CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng);(4)周

6、邊防范管理系統(tǒng)、離線式智能巡更系統(tǒng)、背景音響及廣播系統(tǒng)。8 .其他(1)核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量等是否相符；(2)抄電表、水表、燃?xì)獗頂?shù)值；(3)有無專用垃圾道、具有無堵塞;)有無專用郵政報(bào)箱；4(.(5)查問客廳、南、北我是的空調(diào)機(jī)位和孔洞;6)查問陽臺封閉計(jì)劃(.五、交房進(jìn)行階段（一）根據(jù)辦理流程合理安排人員，在醒目處張貼手續(xù)辦理流程圖， 使業(yè)主熟知手續(xù)辦理過程，避免現(xiàn)場出現(xiàn)混亂。（二）檢驗(yàn)業(yè)主房屋交接單、開發(fā)商結(jié)算清單身份證等物 品資料，核對無誤后辦理交房手續(xù)，住宅質(zhì)量保證書、住宅使用 說明書、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、裝飾裝修管理協(xié) 議、裝飾裝修管理

7、規(guī)定消防責(zé)任書、業(yè)主手冊、業(yè)主家庭 情況登記表等資料要求業(yè)主填寫并簽字，對發(fā)放的物品資料在交 房資料及物品領(lǐng)取記錄上簽字確認(rèn)。（三）按物價(jià)局核定或雙方約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、公共能耗費(fèi)、房屋維修基金等費(fèi)用，開具收款收據(jù)。（四）安排專人帶領(lǐng)業(yè)主進(jìn)行房屋查驗(yàn)， 對業(yè)主查驗(yàn)出的當(dāng)日能解決 的問題及時(shí)聯(lián)系相關(guān)人員解決，對當(dāng)日不能解決的在房屋交接驗(yàn)收 表中予以登記說明，同時(shí)查抄房屋水、電、氣表數(shù)，業(yè)主簽字確認(rèn) 后將房屋交接驗(yàn)收表交還管理處存檔。（五）當(dāng)日交接完成的房屋資料當(dāng)日分類存檔。六、后期整理階段（一）對房屋存在的質(zhì)量問題進(jìn)行分類匯總， 上報(bào)至相關(guān)施工單位并 辦好問題移交手續(xù)。

8、（二）跟蹤處理施工單位維修情況，督促施工單位在約定的時(shí)間內(nèi)完成維修。（三）對完成維修整改的房屋質(zhì)量問題組織人員復(fù)檢，對復(fù)檢合格的聯(lián)系業(yè)主現(xiàn)場簽字確認(rèn)。.（四）簽字確認(rèn)單交還管理處存檔。七、交房流程圖 （一）、房屋交接管理總流程制定入住工作計(jì)劃入住資料準(zhǔn)備物業(yè)接管驗(yàn)收確定工作人員并培訓(xùn)手續(xù)引導(dǎo)現(xiàn)場接待、檢驗(yàn)、交接入住資料交清所有費(fèi)用客戶驗(yàn)房領(lǐng)取鑰匙并簽字資料存檔保修期內(nèi)維修客戶投訴處理裝修管理（二）、交房現(xiàn)場辦理流程圖業(yè)主接待交驗(yàn)入住通知書、購房合同書、交款收據(jù)及身份證、印章；發(fā)放業(yè)裝修申請表生活手冊裝修須知業(yè)主情況登記表等相關(guān)文件簽收入住簽收單，簽署業(yè)物業(yè)協(xié)議公約入驗(yàn)房、抄水電表，填寫房屋交驗(yàn)

9、收表雙方確質(zhì)量問驗(yàn)收合領(lǐng)鑰匯總上填寫返修項(xiàng)目施工單位并督促整資料存再次驗(yàn)收業(yè)主簽字確資料匯總八、注意事項(xiàng) 1、對承接查驗(yàn)出的問題在向業(yè)主交房前應(yīng)督促相關(guān)施工單位予以整 改完畢，為有效解決問題整改速度，確保質(zhì)量問題在交房前得到順利 解決，可協(xié)商開發(fā)建設(shè)單位、施工單位與物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議，對 施工單位超出維修期協(xié)議中明確質(zhì)保期內(nèi)的維修責(zé)任與維修時(shí)限， 限未予維修的部分以及質(zhì)保到期質(zhì)保金支付應(yīng)執(zhí)行的手續(xù)給予界定 和完善。2、物業(yè)的查驗(yàn)應(yīng)充分考慮物業(yè)的使用和日后維護(hù)，看其是否滿足業(yè) 主的生活需要，以及讓日后物業(yè)維護(hù)和使用產(chǎn)生的費(fèi)用最低化。3、承接查驗(yàn)要高度重視文件資料的驗(yàn)收，如各項(xiàng)施工圖紙、線路走

10、向圖、產(chǎn)品使用合格證等。4、對公共設(shè)施的驗(yàn)收要注意設(shè)施設(shè)備的使用年限、運(yùn)行狀況、質(zhì)保期限以及運(yùn)行成本和日后維護(hù)成本等關(guān)鍵因素。5、應(yīng)對小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備、輔助場所（如會所）、停車場等產(chǎn)權(quán)需界 定并出具相關(guān)證明，避免日后引起與業(yè)主的矛盾。6、應(yīng)注意與開發(fā)公司的溝通，在前期承接查驗(yàn)階段以及后期整改階 段都需要開發(fā)公司的認(rèn)可和配合，與開發(fā)公司保持良好的溝通有利于 物業(yè)管理項(xiàng)目的開展。7、只要在驗(yàn)房過程中發(fā)現(xiàn)的問題，無論大小都應(yīng)該記錄在案，注意 不要被開發(fā)公司或施工單位陪同的驗(yàn)房人員花言巧語左右思想。10、交房現(xiàn)場各項(xiàng)手續(xù)辦理地點(diǎn)兩者不應(yīng)相距太遠(yuǎn)，會讓業(yè)主感覺麻煩和煩躁。.11、對各種問題統(tǒng)一 口徑，避

11、免兩人相答不相符使業(yè)主對物業(yè)缺乏信 任。12、現(xiàn)場準(zhǔn)備幾個(gè)空置房間備用，如現(xiàn)場發(fā)生爭吵可請業(yè)主進(jìn)入商談， 避免擴(kuò)大影響。13、注意物業(yè)代表不了開發(fā)公司，不要就開發(fā)公司應(yīng)解決的問題擅自 給予業(yè)主任何承諾，對業(yè)主提出的問題如已與開發(fā)公司確認(rèn)的應(yīng)及時(shí)給于回答， 對于無法回答確認(rèn)的問題迅速告知開發(fā)商， 獲得其指示或技術(shù)支持。14、因房屋質(zhì)量問題，業(yè)主拒絕收樓并提出賠償要求的處理。物業(yè)接待人員必須告知拒絕收樓的業(yè)主， 物業(yè)公司是根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)合法地履行交樓程序， 該房屋是通過市級檢測單位檢驗(yàn)合格并發(fā)放了住宅質(zhì)量保證書 ，對于一些小的質(zhì)量問題或隱性問題，物業(yè)公司將馬上跟進(jìn)相關(guān)施工單位予以維修整改。 如業(yè)

12、主提出的房屋質(zhì)量問題確實(shí)較為嚴(yán)重， 已影響到正常使用， 需即時(shí)與開發(fā)公司協(xié)調(diào)解決業(yè)主提出的有關(guān)合理要求。15、因房屋實(shí)際情況與簽約時(shí)存有差異引發(fā)糾紛的處理。需立即與開發(fā)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人聯(lián)系， 力求相關(guān)人員即時(shí)在現(xiàn)場與業(yè)主進(jìn)行有效溝通， 并在查核合同約定后， 進(jìn)一步給予業(yè)主明確的回復(fù)，如系業(yè)主誤解，需耐心予以說明，將相關(guān)證明資料出示給業(yè)主查閱，如確系開發(fā)公司問題， 最好盡快在第一時(shí)間給予解決處理，以免引起業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。16、 在集中交房初期， 維修整改的工作量非常大造成維修整改跟進(jìn)不及時(shí)所引發(fā)的業(yè)主投訴處理。督促其盡一要做好與開發(fā)公司和相關(guān)施工單位的協(xié)調(diào)配合工作，快在約定的時(shí)間內(nèi)整改完成， 二是

13、與業(yè)主做好溝通工作， 在發(fā)現(xiàn)問題登記時(shí)， 應(yīng)告知業(yè)主由于維修集中可能會有維修不及時(shí)現(xiàn)象， 我物業(yè)公司會督促盡快給予維修， 希望業(yè)主諒解， 在告知時(shí)應(yīng)注意說話態(tài)度和語氣。三是對于出現(xiàn)的投訴，一定要積極認(rèn)真地對待，盡可能在接待當(dāng)日有一個(gè)處理跟進(jìn)的結(jié)果，實(shí)在無法做到的，也需要將協(xié)調(diào)的結(jié) 果告知業(yè)主，以求得業(yè)主的諒解。17、交房現(xiàn)場人員要安排合理，分工明確，避免一人對口多項(xiàng)事項(xiàng)造 成業(yè)主擁擠，降低效率。18、為避免接房業(yè)主扎堆或就近業(yè)主對房屋質(zhì)量進(jìn)行對比，應(yīng)提前與開發(fā)公司做好溝通，對業(yè)主實(shí)行分批交房。19、業(yè)主在交房現(xiàn)場要求倒流程操作，即先驗(yàn)房后辦理手續(xù)。第一要立即邀請業(yè)主到進(jìn)預(yù)先準(zhǔn)備的空置房間內(nèi)，避

14、免業(yè)主在現(xiàn)場擴(kuò) 大影響。第二要與業(yè)主溝通，了解業(yè)主的目的，一般來說業(yè)方的所作 所為是害怕房屋有質(zhì)量問題。第三要明確告知物業(yè)公司履行交房的手 續(xù)是符合法律規(guī)定的，對于房屋可能存在問題物業(yè)公司會依照相關(guān)規(guī) 定上報(bào)開發(fā)公司并督促其予以整改。九、記錄表格1、房屋交接查驗(yàn)記錄(HHWY -XM -022)2、業(yè)主(住戶)家庭情況登記表(HHWY-XM-023)3、物業(yè)驗(yàn)收匯總記錄(HHWY-XM-024)4、房屋接管查驗(yàn)記錄(HHWY-XM-025)HHWY-XM-026、交房資料及物品領(lǐng)取記錄(5.HHWY-JF-001房屋交接驗(yàn)房記錄業(yè)戶姓名 樓戶號 聯(lián)系電話 日期驗(yàn)收項(xiàng)目 驗(yàn)收項(xiàng)目 驗(yàn)收驗(yàn)收 有線

15、電 項(xiàng)目項(xiàng)目 前陽臺 護(hù)欄開關(guān)照明燈窗門 鎖地面墻面頂棚門 插座 后陽臺 視大棚客廳外墻面餐廳1 臥 地面臥 2地漏 照明燈3 臥排水管廚房主衛(wèi) 晾衣鉤客衛(wèi) 護(hù)欄電表煤氣 煤氣表 水表 煤氣 廚房給 給水管排水管地漏 面盆 排水管 閘閥地漏 龍頭 給水管衛(wèi)生間給（ 管道底數(shù) ） ） （底數(shù)（ 閥門度數(shù) ） 排水驗(yàn) 排水驗(yàn)收收 電子對講器 空氣開關(guān)室內(nèi)配電箱 門鈴管理處意見： 業(yè)戶驗(yàn)收意見：業(yè)戶簽字：注：1、以上項(xiàng)目合格的打，不合格用文字簡要說明。交回此表時(shí)間： 年 月 日2、此表需在檢房當(dāng)日交回現(xiàn)場管理處，對存在的問題匯總上報(bào)。、代表業(yè)主（住戶）驗(yàn)房或代表單位集體驗(yàn)房的驗(yàn)收人必須在“備注欄”內(nèi)填上驗(yàn)房代表姓名、聯(lián)系電話。 3HHWY-JF-002業(yè)主（住戶）家庭情況登記表?xiàng)澨枺?房號：備 注 緊急聯(lián)系 工作單位（學(xué)校）民出性 生 身份證（暫住證）號碼籍 稱 謂姓 名貫聯(lián)系電話月族 別詳細(xì)地址年 電話購房合同號碼建筑面積 戶主戶口所在地派出所 戶型比 入住通知單號碼 房屋 性質(zhì)房屋用途入住時(shí)間注：1、稱