XXXX年房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告(可編輯).doc

1、xxxx年房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（可編輯）房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r在東莞新一輪城市建 設(shè)高潮的帶動(dòng)下全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn) 立項(xiàng)數(shù)量、 商品房施工面積、商品房竣工面積實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都 有較大幅度增長整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場消費(fèi)者的購房變得更加理性因此研究購 房者的需求具有更加重要的意義。為此我司進(jìn)行了 “東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動(dòng)我們從 東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè) 特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房

2、 地產(chǎn)的影響、高水平的城市化目標(biāo)常平房 地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主 的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。東莞市政府尖于常平（）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：*年、*年和*年常平 鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為億元、億元、億元*年、*年和*年城 鎮(zhèn)化水平分 別為、和左右。、常平的城市定位及重心南移的決策使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展 機(jī)遇必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞 紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)*年、*年和*年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為萬人、萬人、萬人左右*年、*年和*年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按萬人、萬人和萬 人計(jì)算。規(guī)劃*年、*年和*

3、年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為平方公里、平方公里 和平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰喜⑦m當(dāng)向東發(fā)展采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè) 外延的拓展方式。、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同尖注的投資亮點(diǎn)。常平鎮(zhèn)城市綠 地景觀規(guī)劃將其中*年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于人均公共綠地面積達(dá) 到平方米以上城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊五軸十六節(jié)點(diǎn)三區(qū)七門戶”以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征將常平建設(shè)成為“水在 城中 城在綠中綠在陽光中綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。三、房地產(chǎn)市場分析、常平各個(gè)區(qū)域分析：）常平中元街及中心 地段 沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈

4、、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心中心地 段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等其座落于常 平商圈區(qū)整個(gè)區(qū)域以小戶型小面積為主綠化率低配套設(shè)施少其成功銷售的主 要原因來自地段地段決定它的價(jià)值此區(qū)域樓盤極具投資性投資價(jià)值高回報(bào)快 出租率高購買以香港本地投資客較多部分買來住家其交通購物方便周邊配套 設(shè)施齊全是常平最繁華的商業(yè)圈）西北面區(qū)域西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場北面為碧湖 花園并期主要以外銷為主開發(fā)以大戶為主大面積。主要針對(duì)香港人新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售 總結(jié)本地人購買占本地人購房以三戶為主面積要求在 大對(duì)住戶要求舒適、寬 敞。作為住家香港人以

5、二房面積小購買較多作為旅游渡假的落腳點(diǎn)北面碧湖花園是居家、渡假的好去處空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè) 施齊全注重環(huán)境 以中心湖為賣點(diǎn)至力打造常平明星樓盤該區(qū)域樓盤銷售一直看好。）常平南面常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴(yán)重原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì) 與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光L1J莊產(chǎn)品有別墅洋房售價(jià)不 等以中小戶型為主早期針對(duì)長香港業(yè)主如紫荊花園購買者為香港人其產(chǎn)品戶 型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)目前港人購房所占比例僅僅左右而陽光L1I莊*年購房為 內(nèi)地人常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀目前處于滯銷局面目前購買客戶向本 地內(nèi)地市場延伸其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。）常平東門區(qū)域

6、常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集鎮(zhèn)政府全力打造文化 新城一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣 場、高爾夫球場、常平大劇院因市場配套的大力支持成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn) 區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)如東田麗園旺角新城經(jīng)推出就受消費(fèi) 者的相當(dāng)大的尖注這與常平的規(guī)劃是分不開的成為常平打造文化新城的有力 依托。）麗城開發(fā)商住居區(qū)依托于隱賢LU莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景 觀為價(jià) 值支撐早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢LU莊、麗景、麗都、聚福規(guī)劃新 建落成的世紀(jì)康城相鄰新天美地以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢L1I莊為文化背 景集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡

7、假、旅游為一體其區(qū)域開發(fā)的商品房配套 設(shè)施較為齊全綠化率高環(huán)境優(yōu)美交通便利空氣清新遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)污染小戶型設(shè) 計(jì)超前購買者都以早期港人居住渡假為主投資客較小一般自住。其購買的主要原因來自周邊環(huán)境空氣新鮮其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求 現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化 特點(diǎn)以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)銷售均價(jià)在元平方米左右目前 片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢(shì)本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)且該區(qū)域出租率不 高。、本區(qū)域競爭樓盤分析針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分 析。麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)大環(huán)境為賣點(diǎn)在售戶型有二戶至三戶。早期以 香港人為主后期購房以外地人和

8、本地人為主占比例的其戶型方正實(shí)用樓價(jià)適 中各方面配套齊全、*年銷售不是很樂觀現(xiàn)仍然有部分空置房導(dǎo)致現(xiàn)暫停原 因來自發(fā)展商根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用山水雅居現(xiàn)主打休閑 地段主要宣傳推廣其配套齊全戶型設(shè)計(jì)新穎超前戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研該項(xiàng)目原定于*年月開盤正式發(fā)售由于工 程資金 的原因推遲至月開始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對(duì)大于需求的情況本 地的消化能力弱的客觀原因lL水雅居的客戶訪問量也較少我司預(yù)測導(dǎo)致該盤 遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成新天美地其地理位置 不理想但走品牌個(gè)性化特設(shè)米的高入口大堂裝修材料采用頂級(jí)材料名廠潔具 及廚具

9、新盤推出特價(jià)單位毛胚房造成過一時(shí)搶購熱潮但經(jīng)過購房者的一段時(shí) 間理性思考其銷售也逐步回落作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的幾乎涵蓋 了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中為香港人三戶及四房購買為本地人外地商人銷售情 況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。相鄰樓盤分析表僅供參考案名世紀(jì)康城Lh水雅居新天美地戶型二房三房 二房三房二房三房面積均價(jià)元元元總價(jià)萬萬萬萬萬萬*年供樓元元元元元元 *年供樓元元元元元元租金無家具元月無家具元 月未定未定帶家具元月帶家 具元月總結(jié)園林景觀戶型不實(shí)用價(jià)格偏高出入方便戶型較好周邊休閑配套方 正實(shí)用尊貴豪華單價(jià)易接受總價(jià)較高市場結(jié)論：、常平房地產(chǎn)市場前程看好但 其競爭也是日趨激烈 品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營到施工設(shè)計(jì)還是物業(yè)管理銷售 服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變由于港人（含其它外銷需求 部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市 場的偏好