杭州萬象城開業(yè)商業(yè)計劃書(精選115頁)

1、杭州萬象城開業(yè)商業(yè)計劃書杭州萬象城開業(yè)商業(yè)計劃書甲級寫字樓甲級寫字樓酒店式公寓酒店式公寓 總建筑面積近總建筑面積近8080萬平方米萬平方米 近近2424萬平方米萬平方米“購物中心購物中心” 14 14萬平方米住宅萬平方米住宅“悅府悅府” 甲級寫字樓甲級寫字樓 3 3萬平方米萬平方米“柏悅柏悅”酒店酒店 酒店式公寓酒店式公寓 購物中心效果圖購物中心效果圖 購物中心效果圖購物中心效果圖 中庭效果圖中庭效果圖 室內(nèi)效果圖室內(nèi)效果圖 實景照片實景照片 攝于攝于0909年年1111月月3 3日日 實景照片實景照片 攝于攝于0909年年1111月月3 3日日 實景照片實景照片 攝于攝于0909年年1111

2、月月3 3日日目 錄1 1、杭州萬象城購物中心招商過程及成果、杭州萬象城購物中心招商過程及成果2 2、杭州商業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展遠景、杭州商業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展遠景3 3、萬象城購物中心開業(yè)面臨的挑戰(zhàn)、萬象城購物中心開業(yè)面臨的挑戰(zhàn)4 4、萬象城購物中心開業(yè)計劃、萬象城購物中心開業(yè)計劃5 5、財務預算、財務預算第一部分、招商過程及成果第一部分、招商過程及成果0505年年8 8月月商業(yè)定商業(yè)定位位0606年年1212月月2323日日開工典開工典禮禮0707年中始年中始招商實招商實施施0707年年1212月月1414日日萬象之萬象之夜夜0909年年1010月月2222日日萬象雅萬象雅集集項目規(guī)劃階段項目規(guī)劃

3、階段招商籌備階段招商籌備階段招商實施階段招商實施階段市場調(diào)研、項目定位市場調(diào)研、項目定位萬象城購物中心工作過程萬象城購物中心工作過程招商實施階段招商實施階段 進入開業(yè)籌備階段進入開業(yè)籌備階段 時尚半主力店、國際品牌招商時尚半主力店、國際品牌招商百貨公司、影院、超市招商百貨公司、影院、超市招商商業(yè)輔助設計、招商策略制定商業(yè)輔助設計、招商策略制定零售、餐飲全面招商零售、餐飲全面招商租戶裝修租戶裝修萬象城購物中心工作過程萬象城購物中心工作過程0606年年1212月月2323日日0707年中始年中始0707年年1212月月1414日日0909年年1010月月2222日日項目規(guī)劃階段項目規(guī)劃階段招商籌備

4、階段招商籌備階段招商實施階段招商實施階段招商實施階段招商實施階段開工典開工典禮禮招商實招商實施施萬象之萬象之夜夜萬象雅萬象雅集集全新城區(qū)全新城區(qū)未來未來CBDCBD規(guī)模大過規(guī)模大過深圳項目深圳項目60%60%多廳多廳影院影院與目前城市單一商與目前城市單一商業(yè)中心錯位業(yè)中心錯位豐富的餐飲豐富的餐飲選擇選擇真冰冰場真冰冰場3 3口之家為主口之家為主消費型的城市消費型的城市浙江人周末浙江人周末消費休閑之都消費休閑之都市民呼吁市民呼吁“一站式一站式”購物中心購物中心高端杭大，高端杭大，中端銀泰中端銀泰均很成功均很成功杭州最大杭州最大, , 浙江最具影響力的浙江最具影響力的集餐飲、娛樂、購物、休閑與時尚

5、生活體驗為一體的集餐飲、娛樂、購物、休閑與時尚生活體驗為一體的 “一站式、家庭化消費一站式、家庭化消費”購物及娛樂中心購物及娛樂中心杭州除杭州除“西湖西湖”之外，另一個游客必到之處之外，另一個游客必到之處0505年年8 8月月商業(yè)定商業(yè)定位位0606年年1212月月2323日日0707年中始年中始0707年年1212月月1414日日0909年年1010月月2222日日項目規(guī)劃階段項目規(guī)劃階段招商籌備階段招商籌備階段招商實施階段招商實施階段招商實施階段招商實施階段開工典開工典禮禮招商實招商實施施萬象之萬象之夜夜萬象雅萬象雅集集0505年年8 8月月商業(yè)定商業(yè)定位位HIGH HIGH 高高LOW

6、LOW 低低SIZE(GFA, SIZE(GFA, 萬萬) ) PRICE PRICE 價格價格SIZE SIZE 規(guī)模規(guī)模涌金廣場涌金廣場西城廣場西城廣場銀泰百貨銀泰百貨深圳萬象城深圳萬象城（一期）（一期）杭州大廈名店杭州大廈名店本案本案 開業(yè)初開業(yè)初本案本案 調(diào)整后調(diào)整后1 15 5101015150606年年1212月月2323日日0707年中始年中始0707年年1212月月1414日日0909年年1010月月2222日日項目規(guī)劃階段項目規(guī)劃階段招商籌備階段招商籌備階段招商實施階段招商實施階段招商實施階段招商實施階段開工典開工典禮禮招商實招商實施施萬象之萬象之夜夜萬象雅萬象雅集集0505

7、年年8 8月月商業(yè)定商業(yè)定位位HIGH HIGH 高高LOW LOW 低低MASSMASS大眾大眾HIGH END(DESIGNER)HIGH END(DESIGNER)設計師品牌設計師品牌PRICE PRICE 價格價格FASHION FASHION 時尚時尚涌金廣場涌金廣場西城廣場西城廣場銀泰百貨銀泰百貨港匯廣場港匯廣場深圳萬象城深圳萬象城（一期）（一期）杭州大廈名店杭州大廈名店本案本案 開業(yè)初開業(yè)初本案本案 調(diào)整后調(diào)整后HIGH HIGH 高高萬象城購物中心工作過程萬象城購物中心工作過程0909年年1010月月2222日日項目規(guī)劃階段項目規(guī)劃階段招商籌備階段招商籌備階段招商實施階段招商實

8、施階段招商實施階段招商實施階段0707年中始年中始招商實招商實施施萬象雅萬象雅集集0707年年1212月月1414日日0707年始年始招商實招商實施施0606年年1212月月2323日日開工典開工典禮禮開工典開工典禮禮萬象城購物中心工作過程萬象城購物中心工作過程0606年年1212月月2323日日0909年年1010月月2222日日項目規(guī)劃階段項目規(guī)劃階段招商籌備階段招商籌備階段招商實施階段招商實施階段招商實施階段招商實施階段開工典開工典禮禮0707年年1212月月1414日日萬象之萬象之夜夜萬象雅萬象雅集集0707年始年始招商實招商實施施0707年中始年中始招商實招商實施施 根據(jù)計劃，先后對

9、百貨公司、影院、超市大店大品牌，時尚半主力店、國際品根據(jù)計劃，先后對百貨公司、影院、超市大店大品牌，時尚半主力店、國際品牌，和零售、餐飲品牌進行招商牌，和零售、餐飲品牌進行招商 截至目前，已完成約截至目前，已完成約97%97%的招租率的招租率B2B2B1B1L1L1L2L2L3L3L4L4L5L5L6L6B2B2B1B1L1L1L2L2L3L3L4L4L5L5L6L6B2B2B1B1L1L1L2L2L3L3L4L4L5L5L6L6B2B2B1B1L1L1L2L2L3L3L4L4L5L5L6L6B2B2B1B1L1L1L2L2L3L3L4L4L5L5L6L6B2B2B1B1L1L1L2L2L3L

10、3L4L4L5L5L6L6B2B2B1B1L1L1L2L2L3L3L4L4L5L5L6L6B2B2B1B1L1L1L2L2L3L3L4L4L5L5L6L6萬象城購物中心工作過程萬象城購物中心工作過程0606年年1212月月2323日日0909年年1010月月2222日日項目規(guī)劃階段項目規(guī)劃階段招商籌備階段招商籌備階段招商實施階段招商實施階段招商實施階段招商實施階段開工典開工典禮禮0707年中始年中始招商實招商實施施萬象雅萬象雅集集0707年年1212月月1414日日萬象之萬象之夜夜0707年始年始招商實招商實施施萬象城購物中心工作過程萬象城購物中心工作過程0606年年1212月月2323日日0

11、707年年1212月月1414日日項目規(guī)劃階段項目規(guī)劃階段招商籌備階段招商籌備階段招商實施階段招商實施階段招商實施階段招商實施階段開工典開工典禮禮0707年中始年中始招商實招商實施施萬象之萬象之夜夜0707年始年始招商實招商實施施0909年年1010月月2222日日萬象雅萬象雅集集在距離購物中心正式開業(yè)前半年左右時間，主要面對租戶和媒體舉辦第二次招商發(fā)布會，全面在距離購物中心正式開業(yè)前半年左右時間，主要面對租戶和媒體舉辦第二次招商發(fā)布會，全面展示最新招商成果，通過展示最新招商成果，通過LVLV等重要品牌商家的亮相，開業(yè)時間的公布，等重要品牌商家的亮相，開業(yè)時間的公布，1010年亞洲冰上邀請賽的

12、年亞洲冰上邀請賽的承辦，提升價值，提振信心，促進簽約的沖刺，鞏固形象、凝聚人氣，形成開業(yè)期待：承辦，提升價值，提振信心，促進簽約的沖刺，鞏固形象、凝聚人氣，形成開業(yè)期待：以一次非常江南的堂會形式，表達萬象城努力融入杭州，懂得杭州的態(tài)度，呈現(xiàn)一個非常杭州以一次非常江南的堂會形式，表達萬象城努力融入杭州，懂得杭州的態(tài)度，呈現(xiàn)一個非常杭州的我們的我們“萬象雅集萬象雅集”PARTYPARTY暨品牌發(fā)布會暨品牌發(fā)布會 MIXC &FRIENDS PARTYMIXC &FRIENDS PARTY2009.10.22 2009.10.22 杭州凱悅酒店杭州凱悅酒店“萬象雅集萬象雅集”PARTYPARTY暨品

13、牌發(fā)布會暨品牌發(fā)布會“萬象雅集萬象雅集”恭迎品鑒恭迎品鑒下午下午1515：3030，一切準備就緒，靜靜地等待，一切準備就緒，靜靜地等待等待著悉心料理的食物等待著悉心料理的食物等待著送上精心準備的禮物等待著送上精心準備的禮物等待友人們的到來等待友人們的到來等待朋友相聚的一刻等待朋友相聚的一刻等待著專注的神情等待著專注的神情等待舞臺燈光亮起等待舞臺燈光亮起緩緩道出有朋自遠方來的喜悅，吳儂軟語繞梁緩緩道出有朋自遠方來的喜悅，吳儂軟語繞梁 弦動、心動、指尖撩撥出的回味悠長弦動、心動、指尖撩撥出的回味悠長 一盞燈、一壺茶、敘一段衷腸，聊眾生萬象一盞燈、一壺茶、敘一段衷腸，聊眾生萬象墨色如黛，舞萬象精彩墨

14、色如黛，舞萬象精彩講述一段和友人相遇相知的故事講述一段和友人相遇相知的故事開啟一個包羅萬象的時代開啟一個包羅萬象的時代預約一場預約一場20102010年夏天的冰上盛宴年夏天的冰上盛宴20102010年春夏，萬象城購物中心年春夏，萬象城購物中心GRAND OPENINGGRAND OPENING至此，萬象城已完成約至此，萬象城已完成約97%97%的招租率，將于的招租率，將于20102010年春夏正式開業(yè)年春夏正式開業(yè)第二部分、杭州商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展遠景第二部分、杭州商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展遠景慶春商圈慶春商圈延安路商圈延安路商圈吳山商圈吳山商圈湖濱商圈湖濱商圈武林商圈武林商圈萬象城萬象城杭州市區(qū)主要商圈分布杭

15、州市區(qū)主要商圈分布慶春商圈延安路商圈吳山商圈湖濱商圈武林商圈萬象城杭州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀杭州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：n 杭州商業(yè)市場繁榮，成功商業(yè)項目是中國零售業(yè)的典范杭州商業(yè)市場繁榮，成功商業(yè)項目是中國零售業(yè)的典范n 杭州及周邊城市消費能力強，眾多品牌的銷售記錄在全國名列前幾位杭州及周邊城市消費能力強，眾多品牌的銷售記錄在全國名列前幾位n 杭州商業(yè)物業(yè)形態(tài)落后，經(jīng)營形態(tài)單一，雖然商業(yè)面積在擴大、數(shù)量在擴張，但還是以傳統(tǒng)杭州商業(yè)物業(yè)形態(tài)落后，經(jīng)營形態(tài)單一，雖然商業(yè)面積在擴大、數(shù)量在擴張，但還是以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，缺乏真正意義上的綜合性購物中心百貨業(yè)為主，缺乏真正意義上的綜合性購物中心n

16、 商圈分布集中，目前是單一中心，武林商圈占據(jù)絕對主導地位，交通擁擠，未來發(fā)展空間受商圈分布集中，目前是單一中心，武林商圈占據(jù)絕對主導地位，交通擁擠，未來發(fā)展空間受到限制到限制n城市的擴張、錢江城市的擴張、錢江CBDCBD的打造，地鐵的建設，汽車時代的到來、房地產(chǎn)的繁榮為未來城市多的打造，地鐵的建設，汽車時代的到來、房地產(chǎn)的繁榮為未來城市多個商業(yè)中心提供了機會與可能個商業(yè)中心提供了機會與可能百貨百貨杭州大廈杭州大廈銀泰百貨銀泰百貨西湖名品街西湖名品街杭州解百杭州解百A樓B樓C樓D樓武林店西湖店慶春店地址武林廣場1號延安路530號解放路251號開幕時間198909.9.2509.4.2519980

17、8.4.3009.4.1005.10.101992營業(yè)面積 平方米5萬4.23.531,5001.833,000樓層778510層6層6層A樓3層，B樓4層，新世紀7層定位高端奢華品質(zhì)精致家居生活年輕個性潮流年輕時尚奢侈品消費25-50商場檔次/主要業(yè)態(tài)服裝、化妝品、家用、餐飲家用運動休閑中檔/中高檔高檔中、低檔客戶群特征定位高端消費群體，針對杭州及周邊城市最具消費力的中高收入人群追求時尚個性的年輕人群35歲以下追求時尚的年輕人、新型家庭，尤其是年輕的女性消費者中高收入人群體量大、業(yè)種豐富，杭州本地消費者為主2008年度營業(yè)額億元人民幣38.05特征分析成立時間早，在杭州人心目中的地位牢固，定

18、位高端，入住率高。實質(zhì)仍為百貨公司實質(zhì)仍為百貨公司知名度高。商場人流量大。中檔服飾銷售優(yōu)異。 進一步增加配套業(yè)態(tài)。地理位置優(yōu)越。建筑風格體現(xiàn)古典與現(xiàn)代。未來發(fā)展杭州大廈商貿(mào)旅游綜合體：杭州大廈商貿(mào)旅游綜合體：計劃投資約20億元，形成建筑面積21萬平方米的商業(yè)商務樓群；開發(fā)地下經(jīng)營空間（即武林廣場地下商城），新增商業(yè)面積10萬平方米；未來幾年將整個商場面積擴大至600,000平方米，建成杭州大廈商貿(mào)旅游綜合體連鎖發(fā)展戰(zhàn)略：連鎖發(fā)展戰(zhàn)略：采用不斷開店，搶占有利地形和時機的戰(zhàn)術。計劃三年內(nèi)在浙江開出20家左右的門店，填補浙江無大型百貨連鎖店的空缺，實現(xiàn)其立足浙江，走向全國的戰(zhàn)略。新湖濱規(guī)劃：新湖濱規(guī)

19、劃：三年后，湖濱名品街將擴大3倍，成為集購物、餐飲和娛樂為一體的體量巨大的SHOPIING MALL。與元華合為一體 杭州現(xiàn)有主要商業(yè)項目分析比較杭州現(xiàn)有主要商業(yè)項目分析比較 錢江新城錢江新城CBDCBD商圈商圈延安路商圈湖濱商圈吳山商圈慶春路商圈武林商圈城西商圈世紀聯(lián)華祥符購物中心下沙商圈濱江商圈 杭州未來主要商圈分布杭州未來主要商圈分布 現(xiàn)有成熟商圈內(nèi)仍在不斷擴張，競爭更趨激烈現(xiàn)有成熟商圈內(nèi)仍在不斷擴張，競爭更趨激烈杭州大廈規(guī)劃成為商貿(mào)旅游綜合體，計劃北擴。銀泰入股湖濱名品街，不斷豐富經(jīng)營業(yè)態(tài)，提升消費檔次。 城西商圈：業(yè)態(tài)定位以日常生活的服務性商業(yè)為主城西商圈：業(yè)態(tài)定位以日常生活的服務性

20、商業(yè)為主 城西的商業(yè)以西城廣場為中心，聚集各種業(yè)態(tài)，使城西商業(yè)氛圍已經(jīng)比較成熟。三墩、申花路等熱點板塊的逐步形成，將吸引著大量的商業(yè)投資。如沃爾瑪、銀泰百貨、世紀聯(lián)華祥符購物中心等。 錢江新城：成為另一城市商業(yè)中心錢江新城：成為另一城市商業(yè)中心以寫字樓、大型購物中心為主。錢江新城區(qū)位特征決定了其未來的發(fā)展將與商業(yè)物業(yè)密不可分，并具有定位高、體量大、綜合性功能強，以及大品牌開發(fā)商運作的特點。 濱江商圈：業(yè)態(tài)定位于社區(qū)商業(yè)服務中心濱江商圈：業(yè)態(tài)定位于社區(qū)商業(yè)服務中心預計2010年將有23萬常住人口的容量，將催生對商業(yè)配套的大量需求。 下沙商圈：以消費型商業(yè)為主的業(yè)態(tài)下沙商圈：以消費型商業(yè)為主的業(yè)態(tài)

21、高新企業(yè)與大學城是該區(qū)域的兩大主流元素，下沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中了大量的企業(yè)和人才。數(shù)十萬人的校園及開發(fā)區(qū)消費群成為該區(qū)域的客源基礎。 杭州未來主要商圈分布杭州未來主要商圈分布 年期年期項目名稱項目名稱所在區(qū)域所在區(qū)域商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積20092009杭州大廈杭州大廈武林廣場武林廣場現(xiàn)現(xiàn)A-DA-D樓營業(yè)面積樓營業(yè)面積12.712.7萬萬計劃投資約計劃投資約2020億元，形成建筑面積億元，形成建筑面積2121萬平方米的商業(yè)商務樓群；開發(fā)萬平方米的商業(yè)商務樓群；開發(fā)地下經(jīng)營空間（即武林廣場地下商地下經(jīng)營空間（即武林廣場地下商城），新增商業(yè)面積城），新增商業(yè)面積1010萬平方米；萬平方米；未來

22、幾年將整個商場面積擴大至未來幾年將整個商場面積擴大至600,000600,000平方米，建成杭州大廈商平方米，建成杭州大廈商貿(mào)旅游綜合體貿(mào)旅游綜合體20102010浙江環(huán)球中心浙江環(huán)球中心武林廣場運河北側(cè)武林廣場運河北側(cè)370003700020132013銀泰購物中心城西店銀泰購物中心城西店豐潭路、萍水路豐潭路、萍水路939009390020092009星光大道商業(yè)步行街星光大道商業(yè)步行街濱江區(qū)射潮廣場以南濱江區(qū)射潮廣場以南總面積總面積3030萬，商業(yè)面積約萬，商業(yè)面積約1515萬方萬方T TBCBC湖濱國際名品街二期湖濱國際名品街二期吳山路、延安路吳山路、延安路用地面積約用地面積約2.092

23、.09公頃；公頃；波浪文化城波浪文化城錢江新城錢江新城5 5萬萬-6-6萬萬20122012來福士廣場來福士廣場錢江新城錢江新城8 8萬萬TBCTBC嘉里中心嘉里中心浙大湖濱校區(qū)浙大湖濱校區(qū)TBCTBC 杭州潛在主要商業(yè)項目杭州潛在主要商業(yè)項目 杭州未來商業(yè)發(fā)展判斷杭州未來商業(yè)發(fā)展判斷 從零售區(qū)域來看，由于市中心土地供應的缺乏，未來大體量的商業(yè)供應量會集中在主要從零售區(qū)域來看，由于市中心土地供應的缺乏，未來大體量的商業(yè)供應量會集中在主要商業(yè)區(qū)以外、住宅集中的區(qū)域。商業(yè)區(qū)以外、住宅集中的區(qū)域。 從供應量來看，未來的零售商業(yè)項目將朝更加綜合性、規(guī)模更大的趨勢發(fā)展。從供應量來看，未來的零售商業(yè)項目將

24、朝更加綜合性、規(guī)模更大的趨勢發(fā)展。 從商業(yè)形態(tài)來講，住宅聚集區(qū)內(nèi)社區(qū)型商業(yè)將會有很大的發(fā)展?jié)摿?。從商業(yè)形態(tài)來講，住宅聚集區(qū)內(nèi)社區(qū)型商業(yè)將會有很大的發(fā)展?jié)摿Α?發(fā)展總體趨勢：發(fā)展總體趨勢：由單一的武林商業(yè)中心向多區(qū)域級商業(yè)中心發(fā)展由單一的武林商業(yè)中心向多區(qū)域級商業(yè)中心發(fā)展 未來將形成除市中心商圈外的城西、城北、城東及城南各商圈，除主商圈外，還會形成更多的區(qū)域性商業(yè)中心。 商業(yè)供應激增逾百萬平米，本土百貨壓力增大商業(yè)供應激增逾百萬平米，本土百貨壓力增大未來幾年杭州新增商業(yè)面積將超過百萬平米。其他主要項目有： 西湖文化廣場、嘉里中心、湖濱名品街二期、來福士廣場、銀泰購物中心、武林廣場地下商城。 “一

25、站式一站式”購物中心成為發(fā)展趨勢購物中心成為發(fā)展趨勢除老項目杭大等在不斷擴充經(jīng)營面積豐富業(yè)種組合外，其余新建商業(yè)項目均向一站式購物中心方向發(fā)展，單純的百貨業(yè)態(tài)已經(jīng)成為歷史。未來發(fā)展特征：未來發(fā)展特征： 杭州未來商業(yè)發(fā)展判斷杭州未來商業(yè)發(fā)展判斷 第三部分、杭州萬象城開業(yè)面臨的挑戰(zhàn)第三部分、杭州萬象城開業(yè)面臨的挑戰(zhàn)金融危機對部分租戶造成了一定的影響，調(diào)整開店計劃，縮減開店預算，大的品牌出現(xiàn)減預算金融危機對部分租戶造成了一定的影響，調(diào)整開店計劃，縮減開店預算，大的品牌出現(xiàn)減預算減規(guī)模的情況，如減規(guī)模的情況，如NIKENIKE，而一些小的品牌甚至出現(xiàn)了索性不開的狀況。這對整體的招租造成了，而一些小的品

26、牌甚至出現(xiàn)了索性不開的狀況。這對整體的招租造成了一定影響。一定影響。挑戰(zhàn)一、時機挑戰(zhàn)一、時機首層開業(yè)率不足對整個商場的影響首層開業(yè)率不足對整個商場的影響根據(jù)當前招商進度，已經(jīng)非常明確首層開業(yè)的品牌將極為有限，屆時會對其他租戶及整個商場根據(jù)當前招商進度，已經(jīng)非常明確首層開業(yè)的品牌將極為有限，屆時會對其他租戶及整個商場帶來不利局面。帶來不利局面。道路、交通：道路、交通：明年開業(yè)時，地鐵及過江隧道交通設施仍未有配合，鏈接錢塘江兩岸的隧道需到明年開業(yè)時，地鐵及過江隧道交通設施仍未有配合，鏈接錢塘江兩岸的隧道需到1010年底開通，年底開通，而能帶來大量人流的地鐵則需到而能帶來大量人流的地鐵則需到1111

27、年。年。而由于地鐵及隧道的施工，主干道慶春路封路，也對老城區(qū)客戶到達萬象城造成不便。而由于地鐵及隧道的施工，主干道慶春路封路，也對老城區(qū)客戶到達萬象城造成不便。挑戰(zhàn)二、周邊環(huán)境挑戰(zhàn)二、周邊環(huán)境入住率：入住率：由于各項生活配套尤其是交通配套的滯后，周邊住宅、寫字樓入住率非常有限由于各項生活配套尤其是交通配套的滯后，周邊住宅、寫字樓入住率非常有限商業(yè)氛圍：商業(yè)氛圍：目前新城還無商業(yè)氛圍可言，跟接近老城區(qū)的銀泰慶春店，每天目前新城還無商業(yè)氛圍可言，跟接近老城區(qū)的銀泰慶春店，每天30-4030-40萬元的銷售額也說明周邊萬元的銷售額也說明周邊商業(yè)氛圍仍不成熟商業(yè)氛圍仍不成熟 挑戰(zhàn)三、競爭對手挑戰(zhàn)三、競

28、爭對手杭州大廈、銀泰等百貨公司，紛紛搶在萬象城之前開出新店，豐富業(yè)態(tài)種類，強勢推廣，吸引杭州大廈、銀泰等百貨公司，紛紛搶在萬象城之前開出新店，豐富業(yè)態(tài)種類，強勢推廣，吸引人流。人流。挑戰(zhàn)四、團隊經(jīng)驗挑戰(zhàn)四、團隊經(jīng)驗整個團隊對購物中心開業(yè)運作的經(jīng)驗不足整個團隊對購物中心開業(yè)運作的經(jīng)驗不足即將到來的商場開業(yè)面臨幾方面挑戰(zhàn)：即將到來的商場開業(yè)面臨幾方面挑戰(zhàn)：1 1、開業(yè)前籌備和租戶裝修協(xié)調(diào)、開業(yè)前籌備和租戶裝修協(xié)調(diào)2 2、經(jīng)營架構和營運籌備、經(jīng)營架構和營運籌備3 3、從開業(yè)前開始一年內(nèi)轟轟烈烈的推廣、從開業(yè)前開始一年內(nèi)轟轟烈烈的推廣這些對現(xiàn)有團隊來說都是全新的、即將到來的工作挑戰(zhàn)這些對現(xiàn)有團隊來說都

29、是全新的、即將到來的工作挑戰(zhàn) 面對上述挑戰(zhàn)，主要應對：面對上述挑戰(zhàn)，主要應對： 1 1、經(jīng)營角度、經(jīng)營角度 - -提前考慮、預先準備，應對部分租戶經(jīng)營難的問題提前考慮、預先準備，應對部分租戶經(jīng)營難的問題 2 2、推廣角度、推廣角度 - -充分重視，并制定成熟、完善的推廣計劃，應較深圳項目開業(yè)時，應更為積極、主動、提前執(zhí)行推廣。充分重視，并制定成熟、完善的推廣計劃，應較深圳項目開業(yè)時，應更為積極、主動、提前執(zhí)行推廣。第四部分、杭州萬象城開業(yè)計劃第四部分、杭州萬象城開業(yè)計劃營銷推廣營銷推廣內(nèi)部建設內(nèi)部建設租務工作租務工作環(huán)境工作環(huán)境工作政府支持政府支持區(qū)政府全面對接，成立以區(qū)長為組長的服務小組，在

30、消防、交通、環(huán)境、區(qū)政府全面對接，成立以區(qū)長為組長的服務小組，在消防、交通、環(huán)境、衛(wèi)生、建設、工商等各方面提供貼身服務；衛(wèi)生、建設、工商等各方面提供貼身服務；稅收優(yōu)惠，落實承諾稅收優(yōu)惠，落實承諾一、道路系統(tǒng)一、道路系統(tǒng)克服周邊地鐵、過江隧道施工占路的不利局面，擬定開業(yè)所需交通流線，克服周邊地鐵、過江隧道施工占路的不利局面，擬定開業(yè)所需交通流線，敦促相關政府部門協(xié)同解決。敦促相關政府部門協(xié)同解決。慶春東路慶春東路新塘路新塘路錢江路錢江路營銷推廣營銷推廣內(nèi)部建設內(nèi)部建設租務工作租務工作環(huán)境工作環(huán)境工作政府支持政府支持二、公交系統(tǒng)二、公交系統(tǒng)摸清公交現(xiàn)狀及預定設置計劃，擬定切實可行的調(diào)整建議，與政府

31、溝通，摸清公交現(xiàn)狀及預定設置計劃，擬定切實可行的調(diào)整建議，與政府溝通，尋求解決方案尋求解決方案 目前項目周邊公交線路表目前項目周邊公交線路表?？空军c?？空军c線路編碼線路編碼起訖點起訖點市民中心B2金渡北路公交站市民中心B支1金渡北路公交站觀音塘下車路口B支6錢江灣花園慶春廣場K323蕭山高教園焦家村公交中心站32武林門北近江小區(qū)市民中心西大門325郭東園巷九堡K566下沙高教東區(qū)東冠公交站K108火車東站華光巷市民中心北大門K84焦家村公交中心站市民中心北大門K517區(qū)間沈塘橋杭州大劇院營銷推廣營銷推廣內(nèi)部建設內(nèi)部建設租務工作租務工作環(huán)境工作環(huán)境工作政府支持政府支持三、三、shuttleshu

32、ttle busbus方案方案為了提升開業(yè)初期的人流，擬推出為了提升開業(yè)初期的人流，擬推出shuttleshuttle bus bus 方案，在某些時段，如午方案，在某些時段，如午餐，開辟從周邊區(qū)域到達萬象城的線路。但此方案務必慎重，確保有效餐，開辟從周邊區(qū)域到達萬象城的線路。但此方案務必慎重，確保有效但不影響萬象城的項目形象。但不影響萬象城的項目形象。營銷推廣營銷推廣內(nèi)部建設內(nèi)部建設租務工作租務工作環(huán)境工作環(huán)境工作政府支持政府支持一、初步擬定管理架構，建章立制一、初步擬定管理架構，建章立制 萬象城購物中心萬象城購物中心 物管部物管部綜合部綜合部營運部營運部萬象會萬象會傳播部傳播部租務部租務部

33、信息部信息部冰場冰場工程維修工程維修保潔保潔保安保安行政人事行政人事財務財務商業(yè)物商業(yè)物業(yè)營運業(yè)營運客戶管理客戶管理服務管理服務管理前臺前臺/ /會會員中心員中心接待接待文案文案/ /設計設計活動執(zhí)行活動執(zhí)行媒體媒體/ /策劃策劃購物中心購物中心招商招商寫字樓寫字樓招商招商維護維護POSPOS網(wǎng)絡網(wǎng)絡運營運營推廣推廣滑冰學校滑冰學校接待人員編制歸屬物業(yè)營銷推廣營銷推廣內(nèi)部建設內(nèi)部建設租務工作租務工作環(huán)境工作環(huán)境工作政府支持政府支持二、人員招募二、人員招募社會招募社會招募從12月5日第一次起，開業(yè)前陸續(xù)舉辦幾次大型招聘會，集中招募各專業(yè)人才 系統(tǒng)內(nèi)調(diào)配系統(tǒng)內(nèi)調(diào)配 學生招募學生招募從先期招聘的大學

34、生中選配營銷推廣營銷推廣內(nèi)部建設內(nèi)部建設租務工作租務工作環(huán)境工作環(huán)境工作政府支持政府支持三、團隊建設三、團隊建設培訓培訓專業(yè)技能培訓注重企業(yè)制度及企業(yè)文化培訓 學習學習組織骨干赴深圳萬象城及香港SHKP部分商場跟班學習學習本地優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)驗，如杭州大廈營銷推廣營銷推廣內(nèi)部建設內(nèi)部建設租務工作租務工作環(huán)境工作環(huán)境工作政府支持政府支持全力督促各租戶的進場裝修全力督促各租戶的進場裝修全力協(xié)助各租戶辦理相關證照及審批全力協(xié)助各租戶辦理相關證照及審批商務條件促進：配合開業(yè)時間，與相關租務條件掛鉤，工程協(xié)助商務條件促進：配合開業(yè)時間，與相關租務條件掛鉤，工程協(xié)助招聘協(xié)助：擬與區(qū)政府一起安排專場大型招聘會招

35、聘協(xié)助：擬與區(qū)政府一起安排專場大型招聘會營銷推廣營銷推廣內(nèi)部建設內(nèi)部建設租務工作租務工作環(huán)境工作環(huán)境工作政府支持政府支持營銷推廣營銷推廣內(nèi)部建設內(nèi)部建設租務工作租務工作環(huán)境工作環(huán)境工作政府支持政府支持萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃0505年年8 8月月商業(yè)定商業(yè)定位位0606年年1212月月2323日日開工典開工典禮禮0707年中始年中始招商實招商實施施0707年年1212月月1414日日萬象之萬象之夜夜萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃項目規(guī)劃階段項目規(guī)劃階段招商籌備階段招商籌備階段招商實施階段招商實施階段市場調(diào)研、項目定位市場調(diào)研、項

36、目定位招商實施階段招商實施階段 進入開業(yè)籌備階段進入開業(yè)籌備階段 時尚半主力店、國際品牌招商時尚半主力店、國際品牌招商百貨公司、影院、超市招商百貨公司、影院、超市招商商業(yè)輔助設計、招商策略制定商業(yè)輔助設計、招商策略制定零售、餐飲全面招商零售、餐飲全面招商租戶裝修租戶裝修0909年年1010月月2222日日萬象雅萬象雅集集萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃0909年年1010月月2222日日萬象雅萬象雅集集1010年年3 3月月萬象之萬象之夜夜預熱預熱1111年年2 2月月春節(jié)春節(jié)持續(xù)推廣階段持續(xù)推廣階段 6 6萬名會員目標萬名會員目標 1010年年5 5月月1 1日日

37、盛大開盛大開業(yè)業(yè)全面輸出階段全面輸出階段用廣告樹形象，用活動聚人氣用廣告樹形象，用活動聚人氣通過每個月持續(xù)不斷的聯(lián)合各類租戶、通過每個月持續(xù)不斷的聯(lián)合各類租戶、面對各類人群的各種形式的活動，逐漸面對各類人群的各種形式的活動，逐漸加深萬象城的印象，豐富萬象城的內(nèi)涵，加深萬象城的印象，豐富萬象城的內(nèi)涵，吸引、保持購物中心開業(yè)后的持續(xù)人氣，吸引、保持購物中心開業(yè)后的持續(xù)人氣，提高購物中心客流量提高購物中心客流量萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃0909年年1010月月2222日日萬象雅萬象雅集集1010年年3 3月月萬象之萬象之夜夜預熱預熱1111年年2 2月月春節(jié)春節(jié)持續(xù)

38、推廣階段持續(xù)推廣階段1010年年5 5月月1 1日日盛大開盛大開業(yè)業(yè)全面輸出階段全面輸出階段 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2開業(yè)前開業(yè)前系列活動系列活動Grand OpeningMixcCampingSummer saleSkate AsiaFashionweek國慶國慶中秋中秋美食節(jié)美食節(jié)圣誕節(jié)圣誕節(jié)WinterSale春節(jié)春節(jié)情人節(jié)情人節(jié)萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃0909年年1010月月2222日日萬象雅萬象雅集集1010年年3 3月月萬象之萬象之夜夜預熱預熱1111年年2 2月月春節(jié)春節(jié)持續(xù)推廣階段持續(xù)推廣階段1010年年5 5月月1 1

39、日日盛大開盛大開業(yè)業(yè)全面輸出階段全面輸出階段 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2開業(yè)前開業(yè)前系列活動系列活動Grand OpeningMixcCampingSummer saleSkate AsiaFashionweek國慶國慶中秋中秋美食節(jié)美食節(jié)圣誕節(jié)圣誕節(jié)WinterSale春節(jié)春節(jié)情人節(jié)情人節(jié)開業(yè)前系開業(yè)前系列活動列活動在距離正式開業(yè)前兩個月，面對已積累的在距離正式開業(yè)前兩個月，面對已積累的VIPVIP客戶，舉辦大型活動。一方面是對前期已積累客戶，舉辦大型活動。一方面是對前期已積累VIPVIP客戶的一次檢驗，通過活動讓這些意見領袖深度近距離接觸萬象城，形成良好的口碑和后客戶的

40、一次檢驗，通過活動讓這些意見領袖深度近距離接觸萬象城，形成良好的口碑和后續(xù)客戶開拓；另一方面此次萬象之夜預示著萬象城購物中心開業(yè)前全面大眾傳播的開始。續(xù)客戶開拓；另一方面此次萬象之夜預示著萬象城購物中心開業(yè)前全面大眾傳播的開始。從此活動開始開業(yè)前系列活動，與消費者互動，在互動過程中將品牌理念傳達給消費者從此活動開始開業(yè)前系列活動，與消費者互動，在互動過程中將品牌理念傳達給消費者, ,活動活動不僅產(chǎn)生消費者認同，并積累會員不僅產(chǎn)生消費者認同，并積累會員萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃0909年年1010月月2222日日萬象雅萬象雅集集1010年年3 3月月萬象之萬象之

41、夜夜預熱預熱1111年年2 2月月春節(jié)春節(jié)持續(xù)推廣階段持續(xù)推廣階段1010年年5 5月月1 1日日盛大開盛大開業(yè)業(yè)全面輸出階段全面輸出階段 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2開業(yè)開業(yè)活動活動開業(yè)前開業(yè)前系列活動系列活動Grand OpeningMixcCampingSummer saleSkate AsiaFashionweek國慶國慶中秋中秋美食節(jié)美食節(jié)圣誕節(jié)圣誕節(jié)WinterSale春節(jié)春節(jié)情人節(jié)情人節(jié)Grand Opening Grand Opening 系列活動系列活動ICE SHOWICE SHOW：從開業(yè)日起兩周，在冰場舉辦冰上秀，利用奧運標準真冰滑冰場這一獨一：從開業(yè)

42、日起兩周，在冰場舉辦冰上秀，利用奧運標準真冰滑冰場這一獨一無二的特色品牌，吸引人氣無二的特色品牌，吸引人氣電影節(jié)：五月下旬，結合戛納電影節(jié)，與影院聯(lián)合在萬象城同步推出電影節(jié)系列活動電影節(jié)：五月下旬，結合戛納電影節(jié)，與影院聯(lián)合在萬象城同步推出電影節(jié)系列活動利用一樓空鋪，打造利用一樓空鋪，打造MIXC Art GalleryMIXC Art Gallery，邀請?zhí)厣放浦谱鞲挥袆?chuàng)意的主題秀，邀請?zhí)厣放浦谱鞲挥袆?chuàng)意的主題秀開業(yè)前開業(yè)前系列活動系列活動Grand OpeningMixcCampingSummer saleSkate AsiaFashionweek國慶國慶中秋中秋美食節(jié)美食節(jié)圣誕節(jié)圣誕

43、節(jié)WinterSale春節(jié)春節(jié)情人節(jié)情人節(jié)萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃0909年年1010月月2222日日萬象雅萬象雅集集1010年年3 3月月萬象之萬象之夜夜預熱預熱1111年年2 2月月春節(jié)春節(jié)持續(xù)推廣階段持續(xù)推廣階段1010年年5 5月月1 1日日盛大開盛大開業(yè)業(yè)全面輸出階段全面輸出階段 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2計劃在兒童節(jié)時，與杭州的高檔幼兒園合作，邀請小朋友到萬象城來計劃在兒童節(jié)時，與杭州的高檔幼兒園合作，邀請小朋友到萬象城來“露露營營”，以一種都市中少有的趣味形式，和充滿人文氣息的關懷，讓萬象城，以一種都市中少有的趣味形式，和充

44、滿人文氣息的關懷，讓萬象城成為家庭生活的美好時刻。成為家庭生活的美好時刻。MIXCMIXCCAMPCAMP開業(yè)前開業(yè)前系列活動系列活動Grand OpeningMixcCampingSummer saleSkate AsiaFashionweek國慶國慶中秋中秋美食節(jié)美食節(jié)圣誕節(jié)圣誕節(jié)WinterSale春節(jié)春節(jié)情人節(jié)情人節(jié)萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃0909年年1010月月2222日日萬象雅萬象雅集集1010年年3 3月月萬象之萬象之夜夜預熱預熱1111年年2 2月月春節(jié)春節(jié)持續(xù)推廣階段持續(xù)推廣階段1010年年5 5月月1 1日日盛大開盛大開業(yè)業(yè)全面輸出階段全

45、面輸出階段 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2針對夏天生意清淡的特點，聯(lián)合各商家推出仲夏優(yōu)惠針對夏天生意清淡的特點，聯(lián)合各商家推出仲夏優(yōu)惠季系列活動季系列活動SUMMESUMMER SALER SALE開業(yè)前開業(yè)前系列活動系列活動Grand OpeningMixcCampingSummer saleSkate AsiaFashionweek國慶國慶中秋中秋美食節(jié)美食節(jié)圣誕節(jié)圣誕節(jié)WinterSale春節(jié)春節(jié)情人節(jié)情人節(jié)萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃0909年年1010月月2222日日萬象雅萬象雅集集1010年年3 3月月萬象之萬象之夜夜預熱預熱1111

46、年年2 2月月春節(jié)春節(jié)持續(xù)推廣階段持續(xù)推廣階段1010年年5 5月月1 1日日盛大開盛大開業(yè)業(yè)全面輸出階段全面輸出階段 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2在杭州最熱的季節(jié)，帶來在杭州最熱的季節(jié)，帶來20102010亞洲冰上邀請賽亞洲冰上邀請賽通過與媒體的合作宣傳，進一步提升萬象城的形象美譽度，增加大眾對萬象通過與媒體的合作宣傳，進一步提升萬象城的形象美譽度，增加大眾對萬象城的喜愛；城的喜愛；比賽帶來眾多運動員及家屬、教練團隊，每天觀看比賽的大眾，相信比賽帶來眾多運動員及家屬、教練團隊，每天觀看比賽的大眾，相信8 8天的比天的比賽，將為萬象城帶來相當營業(yè)收益。賽，將為萬象城帶來相當營

47、業(yè)收益。SKATE SKATE ASIAASIA開業(yè)前開業(yè)前系列活動系列活動Grand OpeningMixcCampingSummer saleSkate AsiaFashionweek國慶國慶中秋中秋美食節(jié)美食節(jié)圣誕節(jié)圣誕節(jié)WinterSale春節(jié)春節(jié)情人節(jié)情人節(jié)萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃0909年年1010月月2222日日萬象雅萬象雅集集1010年年3 3月月萬象之萬象之夜夜預熱預熱1111年年2 2月月春節(jié)春節(jié)持續(xù)推廣階段持續(xù)推廣階段1010年年5 5月月1 1日日盛大開盛大開業(yè)業(yè)全面輸出階段全面輸出階段 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2

48、與萬象城內(nèi)富有特色的與萬象城內(nèi)富有特色的fashionfashion品牌租戶合作，在中庭推出品牌租戶合作，在中庭推出FASHION WEEKFASHION WEEK，宣傳萬象城，宣傳品牌，吸引人流，宣傳萬象城，宣傳品牌，吸引人流FashionFashionWeekWeek開業(yè)前開業(yè)前系列活動系列活動Grand OpeningMixcCampingSummer saleSkate AsiaFashionweek國慶國慶中秋中秋美食節(jié)美食節(jié)圣誕節(jié)圣誕節(jié)WinterSale春節(jié)春節(jié)情人節(jié)情人節(jié)萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃0909年年1010月月2222日日萬象雅萬象雅

49、集集1010年年3 3月月萬象之萬象之夜夜預熱預熱1111年年2 2月月春節(jié)春節(jié)持續(xù)推廣階段持續(xù)推廣階段1010年年5 5月月1 1日日盛大開盛大開業(yè)業(yè)全面輸出階段全面輸出階段 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2在此大節(jié)日里，通過商場裝飾、系列活動，來對抗其他百貨瘋狂在此大節(jié)日里，通過商場裝飾、系列活動，來對抗其他百貨瘋狂的促銷，吸引人流。的促銷，吸引人流。國慶國慶中秋中秋開業(yè)前開業(yè)前系列活動系列活動Grand OpeningMixcCampingSummer saleSkate AsiaFashionweek國慶國慶中秋中秋美食節(jié)美食節(jié)圣誕節(jié)圣誕節(jié)WinterSale春節(jié)春節(jié)情人節(jié)情人節(jié)萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃萬象城購物中心開業(yè)傳播推廣計劃0909年年1010月月2222日日萬象雅萬象雅集集1010年年3 3月月萬象之萬象之夜夜預熱預熱1111年年2 2月月春節(jié)春節(jié)持續(xù)推廣階段持續(xù)推廣階段1010