福特納灣樓工程可行性實施報告

1、福特納灣樓工程可行性研究報告1項目概況與市場分析1.1項目概況綜述1.1.1項目名稱與承辦單位概況項目名稱：福特納灣樓工程承辦單位概況：單位名稱：某置業(yè)股份有限公司 *分公司（某新青職業(yè)有限公司）單位性質：股份有限公司注冊資金：人民幣1.5億元單位住所：金澤大廈東區(qū)15層業(yè)務圍：房地產開發(fā)、銷售建設單位簡介：某置業(yè)是中國領先的房地產綜合營運商。 公司于2003 年6月19日在香港聯合交易所主板上市（股票代碼 HK2868,綜合實力 居國領先地位。某置業(yè)以北京為基地，自成立以來在北京地區(qū)累計開發(fā)規(guī)模超過400萬平方米，總投資超過 300億元。2005年以來，公司以系列化、標準化 的產品線不斷進行

2、異地復制擴，目前已進入全國四大區(qū)域九個城市，土 地儲備規(guī)模超過1000萬平方米，擁有較高的市場知名度和品牌影響力。某置業(yè)以發(fā)展中高檔住宅為主， 高檔商用物業(yè)開發(fā)為輔，多種物業(yè)類 型綜合營運的優(yōu)勢突出。在 低密度人文社區(qū)、多元化復合社區(qū)和 國際化高檔社區(qū)三條成熟的標準化產品線基礎上；某置業(yè)憑借豐富的開發(fā)經驗、規(guī)?；慕洜I優(yōu)勢、卓越的資源整合能力，以差異化的競爭策 略，強化公司在新型住宅產業(yè)綜合體方面的開發(fā)能力，不斷推動產品線 更新升級，引領行業(yè)先風。隨著中國經濟的穩(wěn)健發(fā)展， 居民收入的日益增長，城市化進程的不斷 深入，中國的房地產市場將持續(xù)向好，某置業(yè)將抓住行業(yè)未來發(fā)展之宏 機，采取穩(wěn)健靈活的擴

3、策略，以物業(yè)發(fā)展的國際先進水平為標準，力爭 成為中國最具價值的房地產綜合營運商。秉承目標一致、遵從規(guī)則、學習創(chuàng)新的企業(yè)文化，追求卓越、開放 透明的某置業(yè)，以創(chuàng)新生活，創(chuàng)造價值的開發(fā)理念，為客戶營造優(yōu)質 生活空間，為投資者創(chuàng)造穩(wěn)定增長收益，為社會和諧不斷貢獻。某置業(yè)是中國領先的大型房地產綜合營運商。公司控股股東某集團是北京市國資委所屬的特大型國有企業(yè)集團，主要從事城市基礎設施投資 與運營、房地產開發(fā)和金融服務業(yè)。公司策略性股東為新加坡政府投資 公司（GIC），GIC自2003年起成為公司戰(zhàn)略合作伙伴，堅定看好公司發(fā) 展前景，長期持有公司股份，并與公司合作開發(fā)多個項目，協助公司業(yè) 務快速擴。截至2

4、011年12月31日，某置業(yè)在北京、*、萬寧十二 個城市擁有35個項目處于不同的發(fā)展階段，土地儲備總建筑面積 1,009 萬平方米，其中可售樓面面積 874萬平方米。1.1.2投資項目提出的背景房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產經濟有利于加快我國產業(yè)結構和消費結構的調整，從而 促進國民經濟健康持續(xù)發(fā)展?，F在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國 新的經濟增長點，發(fā)展房地產經濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。現今， 國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產 經濟。某置業(yè)為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)某西青大寺鎮(zhèn) 王村福特納灣樓工程。1.1.

5、3項目投資環(huán)境與必要性某福特納灣項目是某集團傾力打造的北美草原風格的高尚低密居住 區(qū)。同時也是某置業(yè)在津成功開發(fā)的第五個項目。某福特納灣住宅建筑 面積為14.8萬平米，規(guī)劃為5層、6層的花園洋房和聯排別墅形式的低 密產品。容積率為1.0左右。某福特納灣項目地塊分為南、北兩塊，中 間為現狀的“音樂主題廣場公園”。形成了一個中心開敞式的休閑廣場 配套。其中南側地塊整體環(huán)湖而建，可以享受愜意的湖邊散步的休閑生 活。湖畔旁設計了聯排別墅產品。北側地塊全部規(guī)劃設計為洋房產品， 同時還規(guī)劃了 17000平米的商業(yè)配套。某福特納灣地處友誼南路延長線， 交通便利；周邊生活配套齊全。某特納灣地處*西青區(qū)大寺鎮(zhèn)，

6、大寺鎮(zhèn)是*市外圍八大組團之一，位于 市區(qū)南部，距市政府8公里，距區(qū)政府35公里，東與津南區(qū)毗鄰，南與 王穩(wěn)莊鎮(zhèn)相依，西與南河鎮(zhèn)接壤，北靠外環(huán)線，與七莊街相鄰。大寺鎮(zhèn) 地理位置優(yōu)越，對外聯系便捷，距 *港30公里，*海關9公里，*國際 機場15公里。津淄公路、津港公路、港鐵路縱貫南北，外環(huán)線、梨雙路、 蘆北路橫穿東西。1.1.4本項目可行性研究的主要依據（1）項目建議書及其批復文件；（2）國家及*市頒布的相關法律、法規(guī)、政策；（3）房地產項目經濟評價方法；（4）城市房地產開發(fā)經營管理條例；（5）*市城市總體規(guī)劃大綱（20002020年）；（6）*市的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃；（7）房地產開發(fā)機構發(fā)布的

7、工程建設方面的標準、規(guī)、定額；（8）西青區(qū)基準地價；（9）*市西青區(qū)大寺王村及項目周邊地區(qū)市場調研和現場勘察資料；（10）投資項目方簽定的協議書或意向書；（11）編制報告的委托合同；（12）其他有關依據資料。1.2市場調查與預測1.2.1 市場調查根據*市統(tǒng)計局統(tǒng)計數字顯示，2009年商品房每平方米均價為 7700 多元，2010年1-8月份每平方米均為8900多元，價格上漲了 13% 一些 具有優(yōu)勢地段的房子價格漲幅明顯。老城區(qū)的一部分新樓盤的價格在 11000元/平方米上下。從市場形態(tài)來看，全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨 勢。目前*市住宅市場供應上，住宅面積在90m以下的占總量的45.8%,

8、住宅面積在90mi以上占總量的54.2%。從以上統(tǒng)計結果看,90m2以上的 住宅面積目前是*市住宅市場上供應的主力，市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產市場上最為關心的問題,根據我 們這次調查,*市購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在50萬以下的占33%,承受總價格在51-70萬之間的占30.5%，承受總價格在 71-90萬的占24.50%，承受總價格在91-100萬的占8%,承受總價格在100 萬以上的占4%以上調查結果顯示 嚴 市購房者所能承受的價格在 51-90萬之間，比 例占到總量的54%上 ,可見是主要購買力的承受圍。1.2.2產品需求預測根據*市國民經濟與社

9、會發(fā)展公報顯示，目前*市房地產開發(fā)投資規(guī)模不斷擴大，商品房銷售火爆。2009全年房地產開發(fā)完成投資 540.7億元，比上年增長 31.3%，房地產完成投資占全社會固定資產投資比重 達12.8%，全年房屋施工面積 397.8萬平方米，增長5.5%，其中：住宅 施工面積348.2萬平方米，增長 5.7%;商業(yè)營業(yè)用房施工面積 34.6萬 平方米，增長7.1%。房屋竣工面積142.0萬平方米，下降17.7%，其中 住宅竣工面積119.7萬平方米，下降17.9%商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 15.2 萬平方米，下降20.4%。商品房銷售面積287.2萬平方米，增長102.0%， 其中住宅銷售面積 238.0萬

10、平方米，增長83.1%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面 積38.4萬平方米，增長412.0%。商品房銷售額14.5億元，增長383.3%。 商品房空置面積27.2萬平方米，下降69.4%，其中：住宅空置面積 9.8 萬平方米，下降 79.7%;商業(yè)營業(yè)用房空置面積 13.0萬平方米，下降 61.5%。截止到2010年7月底，統(tǒng)計數據顯示：*市在西青區(qū)房地產市場中,不論是投資還是經營都占據六成多。2010年前7個月，西青區(qū)房地產完成投資11.0億元，房屋施工面積 281.2平方米，房屋竣工面積 20.6萬 平方米，商品房銷售面積 57.1萬平方米。另外國家對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居

11、民購房能力將大大提高。據此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場 需求，銷售前景良好。1.2.3價格預測據調查，今年*市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水 平與2009年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將 會再上一個檔次，從而拉動*市價繼續(xù)走高。另外據了解，*市是海濱城市，且與首都北京近在咫尺，房價仍然 有上升的空間。近年*市基礎建設將要快速發(fā)展，為*市商品房的銷售 提供了契機，這將導致*市商品房價格出現上漲趨勢。從原因上看，主 要有四：(1) 在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。(2) 需求

12、量大。從目前我市房地產的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因 貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已 經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期釋放出來。(3) 購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的 增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀 行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲住宅品質的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經濟的發(fā)展，居 民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評 判選擇

13、住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。最終導致 價格上揚。綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)房屋 銷售大約起價：9200元/ m2，均價：10700元/ m2o1.3市場競爭力與風險分析1.3.1競爭力分析多方企業(yè)紛紛進入*市。由于*市人口逐年增多，消費市場擴大， 加上本市房地產發(fā)展水平相對較低，致使大量開發(fā)企業(yè)紛紛入駐*市以爭奪市場。天馬、鵬程、凌云等大型房地產開發(fā)公司的注入，使*市市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住 宅的質量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現，目前 在*市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的

14、參考因素。無論是 開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受 到了購房消費者的青睞。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托 本公司的知名度，根據不同市民的不同需求， 推出具有先進理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于市區(qū)南部，距市政府8公里，距區(qū)政府35公里，東與津南區(qū)毗鄰，南與王穩(wěn)莊鎮(zhèn)相依，西與南河鎮(zhèn)接壤，北靠外環(huán) 線，與七莊街相鄰。大寺鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，對外聯系便捷，距*港30公里，*海關9公里，*國際機場15公里。津淄公路、津港公路、港鐵路 縱貫南北，外環(huán)線、梨雙路、蘆北路橫穿東西。所以該地區(qū)市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。

15、據此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。1.3.2市場風險分析1. 某福特納灣主要居住對象為在 *市的核心地帶工作的白領階層， 周邊高校院所的知識分子，入駐移動、聯通、網通、鐵通、等諸多資訊 運營商的從業(yè)人員，以及其他知識層次較高， 家庭收入較好的市民家庭。 由于他們：（1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來，教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定， 同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置， 隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。（2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。*市的核心 地帶工作的白領階層，入駐移動、聯通、網通、鐵通、等諸多資訊運營 商的從業(yè)人員，他們都屬

16、于高收入階層。（3） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以 外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，對小區(qū)環(huán)境的要求， 對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。這就意味著該項目的變現性較好，比較容易出手，這也是項目投資 本金安全性的保證。所以投資風險不會太大 .2. 通貨膨脹的防護能力：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長 期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力， 這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目 的投資減輕了風險。3. 房地產開發(fā)受政府行為影響較大，

17、同樣受銀行利率影響，依照目 前政府政策，風險較小。2建設規(guī)模條件、產品方案與廠址選擇2.1建設規(guī)模考慮到自有資金的有限（3000萬元），某福特納灣總用地10萬平方 米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平 方米?？偩幼魯?996戶，規(guī)劃總居住人口 3187人，容積率1.29，綠 化覆蓋率45%表3-1擬建項目主要技術經濟指標表Table 3-1 Aiming project main technical and economic indexes table項目單位數量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面

18、積平方米13000居住居數戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數棟45平均層數層5.53地下車庫面積平方米4820停車位個2402.2項目建設條件221項目氣象、水文、地質、地形條件通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進 行勘測和研究，發(fā)現該地塊地質好，地基強度好，適用于鋼筋混凝土基 礎，建造10萬平方米的房地產才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下 工程排水。2.2.2項目周圍環(huán)境與社會經濟現狀小區(qū)擬建于西青區(qū)*市西青區(qū)大寺王村音樂噴泉廣場金峰路附近，總占地

19、面積100000平方米，位于西青區(qū)大寺板塊，緊靠 *第一迎賓大道 友誼南路延長線。某福特納灣周邊交通配套：公交161、706、832、838、津西2路至洛卡小鎮(zhèn)站，項目周邊地鐵 5號線正在規(guī)劃中。自駕車 出行：開車可沿友誼路延長線，至外環(huán)線，繼續(xù)前行3公里即可到達本項目。綜合來看，目前項目出行仍以自駕車為主，盡管項目周邊設有幾 條公交線路，地鐵 5號線也正在規(guī)劃中，但公交候車時間稍長，地鐵也 在短時間無法運營。項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高薪技術人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的購房能力，銷 售市場相當可觀。2.2.3建設項目相關參數1. 供水本項目上水

20、從附近一條 DN1000m上水管線干線引入。2. 雨、污水排放就進排入王村已建成的污水管線。3. 供熱擬從王村新敷設的供熱干線接入。4. 供電擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣引入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調壓站。目前，本項目 建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。 224項目投入總資金及效益情況本項目投入自有資金 3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預 售款，共投入總資金14828.67萬元。本項目完成后，預計銷售收入為23185.92萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.21萬元、提取法

21、定 盈余公積金及公益金 857.43萬元后，預計累計未分配利潤為 3906.08萬 丿元。2.3產品方案2.3.1戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境 的營造并賦予其濃郁的文化涵，充分體現21世紀科技*市高品質住宅區(qū)的風貌。根據以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見 下表：表3-2 戶型分配表Table 3-2 Door type poi nts meter distributi on面積 數量（套）()3室2廳2衛(wèi)1廚1陽128.52643室2廳2衛(wèi)1廚2陽131.22642室2廳1

22、衛(wèi)1廚1陽90.08803室2廳2衛(wèi)1廚3陽168.44804室2廳3衛(wèi)1廚2陽181.2690臺1書房3室2廳3衛(wèi)1廚2陽165.8290臺1書房3室1廳1衛(wèi)1廚1陽90.792642室1廳1衛(wèi)1廚1陽81.442642.3.2技術設備條件（1）室外外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 屋面：現澆平屋面、屋頂花園。（2）室墻：廳、房為乳膠漆。廚房咼級瓷磚到頂。頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。窗：戶外窗用彩鋁窗。門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。衛(wèi)生

23、間：公衛(wèi)：墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設 高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、 玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管 道；地、墻面水泥砂漿拉毛。樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。（3）配套設備：電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。電視、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、插口、寬帶高速上網，報裝后可 立即使用。電氣配置：開關、照明、插座、電表各一個。煤氣：煤氣管道安裝到廚房。給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。排水：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。（4）智能化系統(tǒng)：安全防系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講

24、防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)停車、消費“一卡通”。信息服務系統(tǒng)：小區(qū)局域網（可接入In ternet ）、背景音樂、視頻點播等。2.3.3道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組 團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。2.3.4 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)設保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共 建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功 能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。

25、兒童活動場地以塑料欄桿為主。宣傳欄：設在人流集中必經之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。建設規(guī)模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證 比選擬建項目的建設規(guī)模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方 案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據。2.4建設廠址選擇眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園 林設計、信息網絡等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移 民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保 護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據：（1）造就建設規(guī)劃

26、的要求。(2) 適應小區(qū)投資項目的要求。(3) 適應小區(qū)房屋用途的要求。(4) 擁有便利的交通條件。(5) 滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要?；谏鲜鑫覀冞x定擬建于地區(qū)，地處大寺王村核心地帶，3項目環(huán)境影響評價3.1環(huán)境條件調查某福特納灣項目是某集團傾力打造的北美草原風格的高尚低密居住 區(qū)。同時也是某置業(yè)在津成功開發(fā)的第五個項目。某福特納灣住宅建筑 面積為14.8萬平米，規(guī)劃為5層、6層的花園洋房和聯排別墅形式的低 密產品。容積率為1.2左右。某福特納灣項目地塊分為南、北兩塊，中 間為現狀的“音樂主題廣場公園”。形成了一個中心開敞式的休閑廣場 配套。其中南側地塊整體環(huán)湖而建，可以享受

27、愜意的湖邊散步的休閑生 活。湖畔旁設計了聯排別墅產品。北側地塊全部規(guī)劃設計為洋房產品， 同時還規(guī)劃了 17000平米的商業(yè)配套。某福特納灣地處友誼南路延長線， 交通便利；周邊生活配套齊全。3.2施工期環(huán)境影響分析3.2.1施工期污染源1、施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備和物料運輸 的交通噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪 聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲 級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階 段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民

28、樓。2、施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清 理及堆放揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。3、施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢 水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排 水，以及各種車輛沖洗水。4、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或 廢棄的各種建筑裝修材料。3.2.2施工期環(huán)境影響分析1、施工噪聲影響根據噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 8

29、0dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲。2、施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為 減少其環(huán)境污染，應做到:（1）現場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并 采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的燃機械和 車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎 與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高 噪聲作業(yè)

30、及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平 整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；（2）施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行， 吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；（3） 施工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三 同時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；（4） 建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易 屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。表4-1交通運輸車輛聲級Table 4-1 Tran sport vehicle come施工階段運輸容車輛類型聲級/dB(A)土方階段土方外運大型載重

31、機90底板與結構鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、80-85階段各種裝修材料及主載重車75士裝修階段要設備輕型載重卡車表4-2各施工階段主要噪聲源狀況Table 4-2 Each con structi on stage main no ise sources con diti on表4-3各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB (A)施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級挖土78-96電鉆100-115機土石方階段沖擊95電錘100-105機空壓75-85手工100-105機裝修、安裝鉆打樁95-105階段無齒105機鋸混凝90-100多功90-100土輸能木送泵工刨底板與結構振搗100-105混凝100

32、-110階段器土攪拌機電據100-110云石100-110機電焊90-95多角100-115機磨光機空壓75-85機Table 4-3 Each con structi onstage day, ni ght come estimated Un its:dB (A)施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工553.3項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染 源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。3.3.1大氣污染源分析1、地下車庫廢氣某福特

33、納灣建有240個停車位的停車場，地下車庫面積4820平方米， 層高約3.9米。停車場設有兩個進出口。 車庫的廢氣排放高度為 2.5米， 排氣量約7000立方米/h2、天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量為1.4立方米/h，996戶居民共用天然氣2420000立方米。 3.3.2水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口 3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、 沖廁排水和廚房污水。3.4公眾參與環(huán)境影響評價“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項目的各種意 見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影

34、響評價中，溝通公眾與項目建設方 的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的 環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而 有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為人大常委會的代表以及附近 周圍的居民，項目咨詢專家。3.5勞動安全與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程 方案的基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的對勞動者和財產可 能產生的不安全因素，并提出相應的防措施。3.5.1 勞動安全衛(wèi)生1. 危害因素和危害程度分析分析在生產或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產安全造成危 害的物品、部位、場所，以及危害圍和程度。(1) 有毒有

35、害物品的危害。分析生產和使用帶有危險性的原料、材 料和產品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易 燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質類， 以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸 危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能。(2) 危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻 射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、圍以及危害程度，研究提出相 應的安全措施方案，主要有:(1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。(2)

36、對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案。(3) 對危險場所，按勞動安全規(guī)提出合理的生產工藝方案和設置安 全間距。煤炭、冶金等礦井開米項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、 塌方冒頂等技術和安全措施方案。(4) 對易產生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。3.5.2消防設施消防設施研究，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災 隱患和重點消防部位，根據消防安全規(guī)確定消防等級，并結合當地公安 消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。1 .火災危險性分析分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包 括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災

37、危 險性，運輸過程中的火災危險性等。2. 調查項目場址周圍消防設施狀況調查場址周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場 址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。3. 消防措施和設施根據項目在生產經營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以 及可能波及的圍，確定應采用的消防等級，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消 防設施配置方案。4投資估算、資金籌措與財務分析4.1投資估算1、根據擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數量根據技術經濟指標表看到本建設項目總占地面積約 10萬平方米，總 建筑面積接近13萬平方米（其中公建面積約1.3萬平方米），總戶數996 戶，地下停車場0.7萬平方米，綠

38、化面積近 4.5萬平方米，容積率1.3。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地圍建筑物的拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。b. 屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米 共計56萬人民幣。c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算，共計65.36萬人民幣。（2） 土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、以及供氣方面的配置情 況如下：a. 供水：本項目上水從附近一條 DN1000m上水管線干線

39、引入。b. 雨，污水排放：就進排入 XXX已建成的污水管線。c. 供熱：擬從XXX新敷設的供熱干線接入。d. 供電：擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。e. 供氣：弓I入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調壓站。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進 行。f. 路網布置：道路為小區(qū)主干道和組團部道路兩極。主干道把小區(qū) 中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。g. 小區(qū)綠化及景點建設：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%2、根據概算定額指標，確定單位工程造價根據開發(fā)項目的工程量可得：表5-1總投資估算匯總表Table 5-1 with total in

40、vestme nt of estimat ing summary form序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建筑工程費5361.703安裝工程費2056.484其他投資費2070.865項目管理費124.206不可遇見費.317建設期利息946.568總投資14828.67表5-2 開發(fā)項目固定資產投資估算表Table 5-2 development project investment in fixed assets estimate table序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建設工程費7418.18建筑工程費5361.70安裝工程費2056.4

41、83其他投資費2070.864項目管理費124.205不可預見費.316建設期利息946.567項目投資總額14828.674.2融資方案某福特納灣建設項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問 題。從工程項目招標開始，本公司的財務狀況的好壞就是能否通過資格 預審的關鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預 審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程， 帶資建設承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金， 包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產， 流動資金主要用于購買工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費 用等。隨著建設項目

42、的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已 耗費的生產資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。421資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以 免造成資金拮據，周轉困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信 譽和經濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金 3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前 的資金周轉，本公司可根據收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。 主要包括現金和流動資產，以及可以在近期收回的各種的應收款項等， 如應收的銀行的票據、已完合同的應收工程款等。2. 用銀行貸款5002.6

43、1萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源， 是承包商利用信貸資金經營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行 證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產 負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還 可以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經驗豐富、實 際工作能力強及誠實信用等。經以上幾個方面調查了解后，本公司有信 心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工 程設備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當地貨幣貸款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實 利率、通貨膨脹和貸款風險3. 房屋預售：房屋預

44、售歷來是房地產開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現售，指房屋在建成 后在售出；另外一種是預售，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售 出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。預計房屋預售金可達5879.50 萬元。422編制資金流動計劃，確定資金的需求額表5-3資金流動計劃表Table 5-3 Cash flow schedule序號項目建設期2009201020112012小計1投資1.1分年計劃35%35%30%100%1.2建設投資4858.744858.744164.6313882.111

45、.3建設期利106.69265.57287.15287.15946.56息小計14828.672資金籌措2.1自有資金300030002.2貸款1858.742767.86376.015002.612.3銷售款收2090.883788.625879.50入4.2.3資金的任用和管理隨著施工準備、施工生產、竣工驗收。缺陷責任期這一變化，資金 也在隨著運動并產生變化。結合資金在工程過程中的變化，應注意以下 問題：1. 資金本問題主要包括以下幾個方面（1）由于資金的時間價值形成的利息。（2）注意風險的影響，如投資風險、破產的風險、工程風險等。（3）當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把

46、通 貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。（4）銀行借款的成本率。2. 優(yōu)化使用周轉資金問題具體優(yōu)化方法如下：（1）分期分年度辦理銀行保函和保險費。（2） 將工程初期準備費用單列項目一增加初期收入，可以緩和資金 矛盾。（3）根據工程進度，有選擇地租賃施工用機械設備。（4）材料設備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材 料及工程設備的物化資金占用或縮短占用資金。（5）向分包商轉移資金壓力。3. 及時回收資金，減緩墊資周轉壓力，提高資金效益。（詳見附表10、11、12）表5-4 風險因素和風險程度分析表Table 5-4 Risk factors and risk degree an

47、 alysis tables序號風險因素名稱風險程度災難 性嚴重 性較大一般1市場風險2資源3技術4工程5資金6政策7外部協作條件4.3設項目法人項目財務評價財務評價大致可分為3個步驟：第一步，進行財務基礎資料預測。編制財務評價的輔助報表。通過項目的市場調查預測分析和技術與 投資方案分析，確定產品方案和合理的生產規(guī)模，選擇生產工藝方案、 設備方案、工程技術方案、建設地點和投資方案，擬定項目實施進度計 劃等，據此進行財務預測，獲得項目投資、生產成本、營業(yè)收入和利潤 等一系列財務基礎資料。第二步，編制和評估財務評價的基本報表。將上述輔助報表中的基礎資料進行匯總，編制出現金流量表、利潤與利潤分配表、

48、財務計劃現金流量表、資產負債表和借款還本付息估算 表等5類主要財務基本報表，并對這些報表進行分析評估。第三步，計算財務評價的 各項指標，分析項目的財務可行性 。 利用各基本報表可直接計算出一系列財務評價的指標，包括反映項 目的盈利能力、償債能力和財務生存能力的靜態(tài)和動態(tài)指標，將這些指標值與國家有關部門規(guī)定的基準值進行對比，就可得出項目在財務上是 否可行的評價結論。4.3.1銷售收入、銷售稅金及附加估算銷售收入是指企業(yè)在一定時期產品銷售的貨幣收入總額。用公式表示：銷售收入=產品銷售數量X產品單價。銷售收入的發(fā)生，是以商品 產品所有權的轉移和已提供的勞務為依據，其主要標志是收到貨款或 取得收取款項

49、的權利。在采用分期付款銷售的情況下，通常以每期收 到的貨款作為該期實現的銷售收入。對于生產周期較長的商品產品， 通常按生產完工程度，分期確認銷售收入。例如，建筑安裝企業(yè)按項 目施工工程進度計算的銷售收入。銷售稅金是根據商品買賣或勞動服務的流轉額征收的稅金，是屬于 流轉稅的疇。銷售稅金及附加包括：增值稅、消費稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加。（估算見附表5）4.3.2利潤和利潤分配損益亦稱財務成果，企業(yè)的利潤或虧損。企業(yè)營業(yè)的損益是指在業(yè) 務經營過程中，以各項財務收入抵補各項財務支出后形成的損益。在一 定時期，各項營業(yè)收入抵補各項營業(yè)支出后的差額，就是企業(yè)經營的最 終成果。收入超過

50、支出，就是企業(yè)的純益；反之，則是純損。企業(yè)營業(yè) 的損益集中反映其業(yè)務經營活動各方面的效益，是其最終的財務成果， 是衡量其經營管理的重要指標。利潤分配，是將企業(yè)實現的凈利潤，按照國家財務制度規(guī)定的分配 形式和分配順序，在國家、企業(yè)和投資者之間進行的分配。利潤分配的 過程與結果，是關系到所有者的合法權益能否得到保護，企業(yè)能否長期、穩(wěn)定發(fā)展的重要問題，為此，企業(yè)必須加強利潤分配的管理和核算。企業(yè)利潤分配的主體一般有國家、投資者、企業(yè)和企業(yè)部職工；利潤分配 的對象主要是企業(yè)實現的凈利潤；利潤分配的時間即確認利潤分配的時 間是利潤分配義務發(fā)生的時間和企業(yè)作出決定向向外分配利潤的時間。（詳見附表6）433

51、財務指標1、財務凈現值（FNPV與財務部收益率（FIRR）根據項目現金流量表（附表 8），以及損益表及利潤分配表（附表 6）繪制出凈現金流量表。如下表第t期末12345凈 現 金 流量（ 萬 元）-1077.751676-1129.2098-1793.349604272.914722213837.11433累 計 凈 現 金 流量-1077.751676-2206.961476-4000.31108-3727.39635810109.71797建 設 總 投 資4965.4316765124.306844451.779814287.149814可計算出財務凈現值、財務部收益率、財務凈現值率n財

52、務凈現值(FNPV npv ci co t i ic =t 03-1077.75( 1+8%+(-1129.21 )/(1+ 8% 2 +(-1793.35)/(1+ 8% +(272.91)/(1+ 8%)4+(13837.11)/(1+ 8%) 5=-997.92-968.76-1423.63+200.59+9417.48=6227.76萬元nt財務部收益率(FIRR) 公式： (ci co)t (1+FIRR) =0t 0部收益率的實質就是使投資方案在計算期各年凈現金流量的現值累計 等于零時的折現率。是一個未知數，可用“試算法”確定財務部收益率。根據現金流量表可知t值較小，且已經計算出財

53、務凈現值較大。故預計 部收益率較大。n試選部收益率為30%計算FNPV npv ci CO t 1 ic =t 03-1077.75 ( 1+30% + (-1129.21)/(1+ 30%)2 + (-1793.35)/(1+ 30%) +(272.91) /(1+ 30%)4+13837.11)/(1+ 30%)5二829.04-668.17-816.27+95.56+3726.77=1508.85萬元凈現值仍較大，繼續(xù)增大收益率，試選40%則nNPV CI CO t 1 ic =t 0-1077.75 ( 1+40% + (-1129.21)/(1+ 40%)2 + (-1793.35)/(1+ 40%)3+(272.91) /(1+ 40%)4+13837.11)5/(1+ 40%) =-769.82-576.13-653.55+71.07+2572.91=644.48 萬元凈現值仍較大，繼續(xù)增大收益率，試選50%則nNPV CI CO t 1 ic =t 0-1077.75 (1+50% + (-1129.21)/(1+ 50%)2 + (-1793.35)/