綜合用地評(píng)估

1、 第三章：綜合用地價(jià)格評(píng)估第三章：綜合用地價(jià)格評(píng)估第二章：綜合用地的分類及特征第二章：綜合用地的分類及特征第一章第一章 綜合用地的概念綜合用地的概念匯報(bào)內(nèi)容匯報(bào)內(nèi)容隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，土地相對(duì)稀隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，土地相對(duì)稀缺性增強(qiáng)，土地集約利用增多，綜合用地缺性增強(qiáng)，土地集約利用增多，綜合用地在城市中所占的比重快速增長(zhǎng)，其地位也在城市中所占的比重快速增長(zhǎng)，其地位也越顯重要，在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)對(duì)象越顯重要，在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)對(duì)象除了用途、權(quán)屬均單一的土地外，還有大除了用途、權(quán)屬均單一的土地外，還有大量的多用途、多種權(quán)屬的綜合用地。量的多用途、多種權(quán)屬的綜合用地。 中華人民共和國(guó)

2、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例條例（國(guó)務(wù)院（國(guó)務(wù)院55號(hào)令）第十二條確定綜合用地出讓最號(hào)令）第十二條確定綜合用地出讓最高年限為高年限為 50年，但對(duì)什么是年，但對(duì)什么是綜合用地并未作出解釋綜合用地并未作出解釋。2001年國(guó)土資源部印發(fā)了年國(guó)土資源部印發(fā)了全國(guó)土地分類（試行）全國(guó)土地分類（試行）（國(guó)土資發(fā)（國(guó)土資發(fā)2001 255號(hào)），號(hào)），其中沒(méi)有綜合用地類別其中沒(méi)有綜合用地類別，但，但提及到城鎮(zhèn)混合住宅用地（指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住提及到城鎮(zhèn)混合住宅用地（指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)生產(chǎn)或商業(yè)等混合用地）。宅與工業(yè)生產(chǎn)或商業(yè)等混合用地）

3、。2007年年8月月10日中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫日中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了總局、中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了土地利土地利用現(xiàn)狀分類用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2007），），其中也沒(méi)有綜合用其中也沒(méi)有綜合用地類別。地類別。城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T18508-2001)中對(duì)中對(duì)主要土地主要土地用途分類中有綜合用地，但未對(duì)其進(jìn)行定義用途分類中有綜合用地，但未對(duì)其進(jìn)行定義。 綜合用地綜合用地是是指指同一宗同一宗地具有地具有兩種或兩種以上用途兩種或兩種以上用途的用的用地。根據(jù)地。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程城鎮(zhèn)土地估價(jià)

4、規(guī)程（GB/T 18508-2001）的劃分，）的劃分，城鎮(zhèn)用地包括居住用地；工業(yè)用地；教育、科技、文化、體城鎮(zhèn)用地包括居住用地；工業(yè)用地；教育、科技、文化、體育及衛(wèi)生用地；商業(yè)、旅游業(yè)及娛樂(lè)業(yè)用地四類用地。以上育及衛(wèi)生用地；商業(yè)、旅游業(yè)及娛樂(lè)業(yè)用地四類用地。以上類型中任何兩種以上的綜合稱為綜合用地，例如商業(yè)、居住類型中任何兩種以上的綜合稱為綜合用地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。綜合用地，科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。 關(guān)于綜合用地的出讓年限關(guān)于綜合用地的出讓年限國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院 55號(hào)令規(guī)定了各類號(hào)令規(guī)定了各類用地最高出讓年限：居住用地用地最高出讓年限：居住用地 70年，工業(yè)用

5、地年，工業(yè)用地 50年，教育、年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地地 40年，綜合或者其他用地年，綜合或者其他用地 50年。年。 綜合用地可以分兩種情形，一種是綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動(dòng)產(chǎn)很難分割、多種用途不動(dòng)產(chǎn)很難分割、只有一個(gè)使用者；另一種是各用途不動(dòng)產(chǎn)之間可以分割只有一個(gè)使用者；另一種是各用途不動(dòng)產(chǎn)之間可以分割，往往最，往往最終使用者為不同的單位、個(gè)人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居終使用者為不同的單位、個(gè)人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。民住宅樓等。 對(duì)于第一種情況，可以統(tǒng)一按照對(duì)于第

6、一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限綜合用地最高出讓年限 50年年辦理出讓手續(xù)辦理出讓手續(xù)；對(duì)于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分；對(duì)于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當(dāng)別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當(dāng)按按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。例如商業(yè)、例如商業(yè)、居住綜合用地，應(yīng)當(dāng)明確其中商業(yè)用地和居住用地各自分?jǐn)偟耐辆幼【C合用地，應(yīng)當(dāng)明確其中商業(yè)用地和居住用地各自分?jǐn)偟耐恋孛娣e，并明確商業(yè)用地部分出讓年期為地面積，并明確商業(yè)用地部分出讓年期為 4

7、0年、居住用地部分年、居住用地部分為為 70年。如統(tǒng)一按年。如統(tǒng)一按 50年計(jì)，就會(huì)出現(xiàn)商業(yè)部分實(shí)際出讓年限超年計(jì)，就會(huì)出現(xiàn)商業(yè)部分實(shí)際出讓年限超過(guò)過(guò) 40年，而居民購(gòu)買的住宅土地使用年限又明顯小于年，而居民購(gòu)買的住宅土地使用年限又明顯小于 70年。年。 按其使用者分類按其使用者分類（1）多種用途的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法分割開(kāi)來(lái)，只有一個(gè)使用者）多種用途的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法分割開(kāi)來(lái)，只有一個(gè)使用者（2）可以分割，使用者為不同的單位或者個(gè)人。）可以分割，使用者為不同的單位或者個(gè)人。 (1)立體型綜合用地立體型綜合用地 立體型綜合用地是指在單宗土地上的建筑物有許多不同用立體型綜合用地是指在單宗土地上的建筑物有許多不同

8、用途在樓層空間上的組合途在樓層空間上的組合,常見(jiàn)的有底層是商業(yè)用房、上面是常見(jiàn)的有底層是商業(yè)用房、上面是寫(xiě)字樓、住宅等用房。這種類型的綜合用地主要特征表現(xiàn)寫(xiě)字樓、住宅等用房。這種類型的綜合用地主要特征表現(xiàn)在不同用途的建筑物分布在整幢建筑物的不同樓層空間結(jié)在不同用途的建筑物分布在整幢建筑物的不同樓層空間結(jié)構(gòu)上構(gòu)上(強(qiáng)調(diào)垂直結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)垂直結(jié)構(gòu))。(2)平面型綜合用地平面型綜合用地 平面型綜合用地是指一大宗土地內(nèi)有許多不同用途的建筑平面型綜合用地是指一大宗土地內(nèi)有許多不同用途的建筑物組成物組成,常見(jiàn)的有宗地內(nèi)既有商品房，又有住宅樓常見(jiàn)的有宗地內(nèi)既有商品房，又有住宅樓,有時(shí)還要有時(shí)還要服務(wù)中心等公共設(shè)施

9、。這種類型的綜合用地主要特征表現(xiàn)服務(wù)中心等公共設(shè)施。這種類型的綜合用地主要特征表現(xiàn)在不同用途的建筑物分布在宗地內(nèi)的不同平面結(jié)構(gòu)上在不同用途的建筑物分布在宗地內(nèi)的不同平面結(jié)構(gòu)上(強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)平面結(jié)構(gòu)平面結(jié)構(gòu))。(3)混合型綜合用地混合型綜合用地 混合型綜合用地是指某一宗地內(nèi)的多幢建筑物既有垂直結(jié)混合型綜合用地是指某一宗地內(nèi)的多幢建筑物既有垂直結(jié)構(gòu)上的綜合構(gòu)上的綜合,又有平面結(jié)構(gòu)的綜合又有平面結(jié)構(gòu)的綜合,即由平面型綜合和立體型即由平面型綜合和立體型綜合復(fù)合而成的綜合用地。其特征不同前面兩種綜合用地綜合復(fù)合而成的綜合用地。其特征不同前面兩種綜合用地那么明顯那么明顯,而是縱、橫交錯(cuò)地分布著各種不同用途的建

10、筑物而是縱、橫交錯(cuò)地分布著各種不同用途的建筑物。 按其不動(dòng)產(chǎn)建筑物的空間布局形態(tài)按其不動(dòng)產(chǎn)建筑物的空間布局形態(tài)平面型平面型立體型立體型綜合用地除了具有土地的一般性質(zhì)綜合用地除了具有土地的一般性質(zhì),、還具有以下特性：、還具有以下特性：1、高價(jià)值性、高價(jià)值性 隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn),城鎮(zhèn)中可利城鎮(zhèn)中可利用的土地資源日益稀缺用的土地資源日益稀缺,綜合用地的價(jià)格也水漲船高綜合用地的價(jià)格也水漲船高.近年來(lái)近年來(lái),綜綜合用地的使用權(quán)價(jià)格在一路飄升合用地的使用權(quán)價(jià)格在一路飄升,很多城市的樓面地價(jià)已經(jīng)突破很多城市的樓面地價(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元大關(guān)。萬(wàn)元大關(guān)。2

11、、復(fù)雜性、復(fù)雜性 綜合用地的復(fù)雜性不僅包括土地用途上的多樣性綜合用地的復(fù)雜性不僅包括土地用途上的多樣性,也包括土也包括土地使用權(quán)方面的復(fù)雜性地使用權(quán)方面的復(fù)雜性,使得在綜合用地估價(jià)實(shí)踐中很難把握各使得在綜合用地估價(jià)實(shí)踐中很難把握各種用途、不同權(quán)利主體之間的相互關(guān)系。種用途、不同權(quán)利主體之間的相互關(guān)系。3、特殊性、特殊性 由于綜合用地較一般用途的宗地復(fù)雜由于綜合用地較一般用途的宗地復(fù)雜,在評(píng)估過(guò)程中不能像在評(píng)估過(guò)程中不能像單一用途的宗地那樣簡(jiǎn)單地測(cè)算價(jià)格單一用途的宗地那樣簡(jiǎn)單地測(cè)算價(jià)格,而應(yīng)針對(duì)綜合用地的不同而應(yīng)針對(duì)綜合用地的不同使用狀況采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行價(jià)格評(píng)估。使用狀況采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行價(jià)格

12、評(píng)估。4、綜合效用性、綜合效用性 綜合用地由于其土地利用類型的多樣性和功能的綜合性綜合用地由于其土地利用類型的多樣性和功能的綜合性,無(wú)無(wú)法用單一的分類用地基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)反映法用單一的分類用地基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)反映,必須根據(jù)綜合用地的收益必須根據(jù)綜合用地的收益實(shí)現(xiàn)的途徑和特征實(shí)現(xiàn)的途徑和特征,在客觀、科學(xué)分析的基礎(chǔ)上在客觀、科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,運(yùn)用綜合評(píng)估運(yùn)用綜合評(píng)估的方法加以合理評(píng)估。的方法加以合理評(píng)估。我國(guó)在單一用途的土地估價(jià)方面進(jìn)行了大量的研我國(guó)在單一用途的土地估價(jià)方面進(jìn)行了大量的研究和探索究和探索,各地對(duì)其地價(jià)的評(píng)估有了較為成熟的理各地對(duì)其地價(jià)的評(píng)估有了較為成熟的理論和方法論和方法,如：收益還原法、市

13、場(chǎng)比較法、成本逼如：收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、路線價(jià)法以及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正近法、剩余法、路線價(jià)法以及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。法等。 綜合用地價(jià)格的評(píng)估綜合用地價(jià)格的評(píng)估,在遵循單用途土地評(píng)估基本思路的同時(shí)在遵循單用途土地評(píng)估基本思路的同時(shí),還應(yīng)對(duì)綜合用地的性質(zhì)和空間分布狀況進(jìn)行認(rèn)真分析還應(yīng)對(duì)綜合用地的性質(zhì)和空間分布狀況進(jìn)行認(rèn)真分析,以便評(píng)以便評(píng)估出多用途條件下的組合價(jià)格。估出多用途條件下的組合價(jià)格。 (以商住綜合用途為例以商住綜合用途為例) (1)以各用途土地地面價(jià)格為基礎(chǔ)以各用途土地地面價(jià)格為基礎(chǔ),根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成比按根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成比按一定原則分?jǐn)偝龈饔猛就恋厥褂妹娣e一

14、定原則分?jǐn)偝龈饔猛就恋厥褂妹娣e,將不同用途的土地單價(jià)將不同用途的土地單價(jià)乘以相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e求得各用途條件下的價(jià)格乘以相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e求得各用途條件下的價(jià)格,再將各用再將各用途條件下的價(jià)格加和求得總地價(jià)?；竟綖橥緱l件下的價(jià)格加和求得總地價(jià)?；竟綖? 土地總價(jià)土地總價(jià)=商業(yè)用地單價(jià)商業(yè)用地單價(jià)x商業(yè)分?jǐn)偼恋孛娣e商業(yè)分?jǐn)偼恋孛娣e+住宅用地單價(jià)住宅用地單價(jià)x住住宅分?jǐn)偼恋孛娣e宅分?jǐn)偼恋孛娣e 面積分?jǐn)偟囊话惴椒槊娣e分?jǐn)偟囊话惴椒?1、各用途建筑造價(jià)相差較大、各用途建筑造價(jià)相差較大,房地產(chǎn)售價(jià)相差不大時(shí)房地產(chǎn)售價(jià)相差不大時(shí),可按建可按建筑面積大小筑面積大小進(jìn)行分?jǐn)傔M(jìn)行分?jǐn)?2、各用途建筑

15、造價(jià)相差不大、各用途建筑造價(jià)相差不大,房地產(chǎn)售價(jià)相差較大時(shí)房地產(chǎn)售價(jià)相差較大時(shí),可按房可按房地產(chǎn)售價(jià)多少地產(chǎn)售價(jià)多少進(jìn)行分?jǐn)傔M(jìn)行分?jǐn)?3、各用途建筑造價(jià)相差較大、各用途建筑造價(jià)相差較大,房地產(chǎn)售價(jià)相差較大時(shí)房地產(chǎn)售價(jià)相差較大時(shí),以以剩余剩余法計(jì)算出各用途土地價(jià)格后進(jìn)行分?jǐn)?。法?jì)算出各用途土地價(jià)格后進(jìn)行分?jǐn)偂?2)以各用途土地地面價(jià)格為基礎(chǔ)以各用途土地地面價(jià)格為基礎(chǔ),利用地價(jià)分配率求出每樓利用地價(jià)分配率求出每樓層土地利用方式產(chǎn)生的單位面積地價(jià)層土地利用方式產(chǎn)生的單位面積地價(jià),然后以各用途各樓層土然后以各用途各樓層土地利用方式產(chǎn)生的單位面積地價(jià)之和乘以土地總面積得到總地利用方式產(chǎn)生的單位面積地價(jià)之

16、和乘以土地總面積得到總地價(jià)。基本公式為地價(jià)?；竟綖? 土地總價(jià)土地總價(jià)=(分?jǐn)偤蟮纳虡I(yè)用途單價(jià)分?jǐn)偤蟮纳虡I(yè)用途單價(jià)+分?jǐn)偤蟮淖≌猛締蝺r(jià)分?jǐn)偤蟮淖≌猛締蝺r(jià))x土土地總面積地總面積(3)以各用途樓面地價(jià)為基礎(chǔ)以各用途樓面地價(jià)為基礎(chǔ),通過(guò)容積率修正及樓層修正得通過(guò)容積率修正及樓層修正得出不同用途不同樓層的樓面地價(jià)出不同用途不同樓層的樓面地價(jià),再將不同用途不同樓層的樓再將不同用途不同樓層的樓面地價(jià)乘以相應(yīng)樓層建筑面積求和得到總地價(jià)?；竟綖槊娴貎r(jià)乘以相應(yīng)樓層建筑面積求和得到總地價(jià)。基本公式為: 土地總價(jià)土地總價(jià)=修正后的商業(yè)樓面地價(jià)修正后的商業(yè)樓面地價(jià)x商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積+修正后的住修

17、正后的住宅樓面地價(jià)宅樓面地價(jià)x住宅建筑面積住宅建筑面積 全國(guó)各城市制定基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)候，由于綜合用地的全國(guó)各城市制定基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)候，由于綜合用地的地價(jià)內(nèi)涵難以界定，除地價(jià)內(nèi)涵難以界定，除北京北京等個(gè)別城市外，絕大多等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個(gè)問(wèn)題，基本上只確定了商業(yè)、數(shù)地方都回避了這個(gè)問(wèn)題，基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價(jià)。并且，北京的綜居住、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價(jià)。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫(xiě)字樓、會(huì)展中心、文體衛(wèi)合用地是指辦公科研、寫(xiě)字樓、會(huì)展中心、文體衛(wèi)生等用地，并沒(méi)包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普生等用地，并沒(méi)包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這

18、樣，國(guó)土資源部門(mén)在核定綜合用通住宅的情況。這樣，國(guó)土資源部門(mén)在核定綜合用地的出讓價(jià)格時(shí)，沒(méi)有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)可供參考。地的出讓價(jià)格時(shí)，沒(méi)有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)可供參考。綜合用地土地價(jià)格的評(píng)估，根據(jù)不同情況可以采取綜合用地土地價(jià)格的評(píng)估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。分算法與合算法兩種方式解決。分算法適用于分算法適用于宗地地塊面積較大宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是：。具體方法是：按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的評(píng)估出商業(yè)、住宅等

19、用地在法定出讓年限下的價(jià)格，并在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒價(jià)格，并在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí)，注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼涟l(fā)國(guó)有土地使用證時(shí)，注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。地面積和使用年限。方法舉例方法舉例例例1：政府準(zhǔn)備出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，有效面積為：政府準(zhǔn)備出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，有效面積為20000平方平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，該宗地用途為米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，該宗地用途為R2、C2（二類居住和二類（二類居住和二類商業(yè)用地），容積率商業(yè)用地），容積率1.5，建筑層數(shù)，建筑層數(shù)12，建筑高度，建筑高度36，綠地率，綠地率35。其中，商業(yè)建筑面積為。其中，商業(yè)

20、建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為地價(jià)為900元平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)元平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)600元平方米。計(jì)算元平方米。計(jì)算過(guò)程如下：過(guò)程如下： 計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e根據(jù)最高最佳使用原則，估價(jià)設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為根據(jù)最高最佳使用原則，估價(jià)設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5總建筑面積總建筑面積200001.530000（平方米）（平方米）商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e（商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e（450030000）200003000（平方米）（平方米）居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e（30000-4500）300

21、002000017000（平方米）（平方米）計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的地價(jià)計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的地價(jià)假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)均為假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)均為1，商業(yè)用地，商業(yè)用地出讓年限為出讓年限為40年、居住用地為年、居住用地為70年，年，年期修正系數(shù)也為年期修正系數(shù)也為1.當(dāng)容積當(dāng)容積率為率為1.5時(shí)，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為時(shí)，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3，居住用地容積率修正系，居住用地容積率修正系數(shù)為數(shù)為1.1.商業(yè)用地總價(jià)商業(yè)用地總價(jià)9001.33000351（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）居住用地總價(jià)居住用地總價(jià)6001.1170001122（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）估價(jià)結(jié)

22、果估價(jià)結(jié)果 商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e：商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e：3000平方米；土地單價(jià)：平方米；土地單價(jià)：1170元平元平方米；土地總價(jià)：方米；土地總價(jià)：351萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣叁佰伍拾壹萬(wàn)元整萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣叁佰伍拾壹萬(wàn)元整 居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e：居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e：17000平方米；土地單價(jià)：平方米；土地單價(jià)：660元平方元平方米；土地總價(jià)：米；土地總價(jià)：1122萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬(wàn)元整萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬(wàn)元整（注：商業(yè)用地使用年限（注：商業(yè)用地使用年限40年，居住用地使用年限年，居住用地使用年限70年）年）或者可以采取另一種表示方法：或者可以采取另一種表示方法：

23、先如上述步驟評(píng)估出商業(yè)、住宅等先如上述步驟評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地的價(jià)格，再折算成綜合用地價(jià)格。簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合用地的價(jià)格，再折算成綜合用地價(jià)格。簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí)，同樣要注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e同和頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí)，同樣要注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。和使用年限。同上例，先計(jì)算出商業(yè)用地總價(jià)同上例，先計(jì)算出商業(yè)用地總價(jià)351萬(wàn)元、居住用地總價(jià)萬(wàn)元、居住用地總價(jià)1122萬(wàn)元之后，可得該宗土地總地價(jià)為萬(wàn)元之后，可得該宗土地總地價(jià)為1473萬(wàn)元，總用地面積萬(wàn)元，總用地面積20000平平方米，然后計(jì)算出綜合地價(jià)為方米，然后計(jì)算出綜合地價(jià)為147300

24、0020000736.5（元平方（元平方米）米） 估價(jià)結(jié)果為：土地有效面積：估價(jià)結(jié)果為：土地有效面積：20000平方米；土地單價(jià)：平方米；土地單價(jià)：736.5元平方米；土地總價(jià)：元平方米；土地總價(jià)：1473萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬(wàn)元整（注：商業(yè)用地使用年限萬(wàn)元整（注：商業(yè)用地使用年限40年，分?jǐn)偼恋孛娣e年，分?jǐn)偼恋孛娣e3000平方米；平方米；居住用地使用年限居住用地使用年限70年，分?jǐn)偼恋孛娣e年，分?jǐn)偼恋孛娣e17000平方米）平方米）合算法適用于宗地地塊合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住

25、用地或居住用地年限不要求用地或居住用地年限不要求70年使用期年使用期的情況。比如立體化、多層次的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫(xiě)字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，利用的商業(yè)辦公綜合寫(xiě)字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下，土地?zé)o法進(jìn)行物理性分割，可以把整宗土地下，土地?zé)o法進(jìn)行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，視為一宗綜合用地，出讓年限統(tǒng)一定為出讓年限統(tǒng)一定為50年。年。方法舉例方法舉例政府準(zhǔn)備出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，有效面積政府準(zhǔn)備出讓一宗

26、國(guó)有土地使用權(quán)，有效面積2000平方米，規(guī)劃建平方米，規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟（設(shè)十層綜合樓一棟（綜合用地，綜合用地，50年年），地下一層為倉(cāng)庫(kù)，建筑面），地下一層為倉(cāng)庫(kù)，建筑面積積1000平方米；地上三層為商場(chǎng)，建筑面積平方米；地上三層為商場(chǎng)，建筑面積3000平方米；四至十層平方米；四至十層為住宅，建筑面積為住宅，建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元平元平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為600元平方米，倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)參照元平方米，倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)參照工業(yè)用地，為工業(yè)用地，為400元平方米。計(jì)算過(guò)程如下：元平方米。計(jì)算過(guò)程如下：計(jì)算倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例計(jì)算倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例總建筑面積總建筑面積10003000700011000（平方米）；容積率（平方米）；容積率 1100020005.5；R倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)儲(chǔ)1000110000.091； R商業(yè)商業(yè)3000110000.273； R居住居住7000110000.636 計(jì)算倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)：計(jì)算倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)：假設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)、居住用地的土地還原利率為假設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)、居住用地的土地還原利率為8，商業(yè)用地土地還原利，商業(yè)用地土地還原利率為率為