全程定價(jià)流程設(shè)計(jì)

1、全程定價(jià)流程設(shè)計(jì) 1、成本因素 成本因素，是制定價(jià)格時(shí)最根本的信息 成本因素除產(chǎn)品成本外，還必須考慮到預(yù)期銷售管理費(fèi)用。 2、商品力 價(jià)格競爭的源泉是商品的性能和質(zhì)量。 3、銷售能力 銷售能力包括廣告宣傳能力促銷能力銷售體制及制造商品品牌的 形象力等。 4、利潤目標(biāo) 根據(jù)預(yù)期利潤水平的不同，價(jià)格制定的標(biāo)準(zhǔn)不同。如果每單位利潤目 標(biāo)是定較低的價(jià)格水平。 1.單價(jià) 單價(jià)指的是單位建筑物面積的房地價(jià)格，但對一個(gè)擁有幾十套甚至上 百套的樓盤來說，一個(gè)單價(jià)并不能說明問題。下面的幾個(gè)特殊單價(jià)從 不同側(cè)面讓我們加深對樓盤的理解。 1）起售單價(jià)。因?yàn)橛袑哟?、朝向等因素的差異，同一大樓的每套?元的單價(jià)并不劃一

2、。習(xí)慣上，我們將底樓朝南單元的單價(jià)確定為計(jì)算 基準(zhǔn)，并設(shè)定不同的層次系數(shù)和朝向系數(shù)， 各個(gè)單元的單價(jià)由此計(jì)算 而來，這個(gè)計(jì)算基準(zhǔn)我們便稱之為起售單價(jià)。 2）最低單價(jià)。最低單價(jià)往往是層次、朝向等條件最差的單元所標(biāo)定 的單價(jià)，通常，最低單價(jià)便為起售單價(jià)，有時(shí)，為了促銷的原因，有 些條件好的單元也以最低單價(jià)出現(xiàn)， 此時(shí)，最低單價(jià)便演變?yōu)榇黉N價(jià) 格。 3）最高單價(jià)。最高單價(jià)往往是層次、朝向等條件最好的單元所標(biāo)定 的單價(jià)。 4）平均單價(jià)。平均單價(jià)是指總銷金額除以總銷面積得出的銷售單價(jià)， 其中總銷金額為可銷售面積的總的銷售金額。 理論上，總銷金額=平 均單價(jià)x可銷面積。 5）主力單價(jià)。主力單價(jià)是指所占建筑

3、面積比例最高的單元所標(biāo)定的 銷售單價(jià)，是我們判斷樓盤客戶定位的關(guān)鍵。 2. 總價(jià) 總價(jià)指每一個(gè)銷售單元的房地總價(jià)格。銷售總價(jià)=銷售單價(jià)x單元建 筑面積。 1）最低總價(jià)。最低總價(jià)一般是面積最小支次、朝向等條件最差的單 元所標(biāo)定的總價(jià)。 2）最高總價(jià)。最高總價(jià)一般是面積最大，且層次、朝向等條件最好 的單元所標(biāo)定的總價(jià)。 3）總價(jià)范圍。總價(jià)范圍是指最低銷售總價(jià)和最高銷售總價(jià)之間的擺 幅范圍，如果最低總價(jià)為28 萬元，最高總價(jià)為60萬元，則總價(jià)范圍我們表示為：28萬60萬元。 4）主力總價(jià)。主力總價(jià)是指所占建筑面積比例最高的單元所的銷售 總價(jià)。如在下面的“總價(jià)配比 表”中主力總價(jià)便為40萬元。 5）車

4、位總價(jià)。車位總價(jià)是指單個(gè)車位的銷售總價(jià)。每個(gè)車位所占有 的動(dòng)態(tài)面積一般為3050建 筑平方米。 6）總價(jià)配比。總價(jià)配比是指依總價(jià)范圍不同，各個(gè)范圍的總價(jià)及其 所對應(yīng)的單元數(shù)量在總銷金額 3、付款方式 1）一次付款。一次付款是指購房者下定簽約后，立刻將所有的購房 款項(xiàng)一次性付給發(fā)展商。一般而言，一次性付款都是有折扣的，這主 要取決于該樓盤距離交房期的時(shí)間長短。 2）建筑付款。建筑付款是指整個(gè)購房款被分成若干比例，購房者依 樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的付款方式。這種付款方式避免了購房者對 發(fā)展商缺乏束縛的缺點(diǎn)，使其通過付款來監(jiān)督工程的進(jìn)度，是相對穩(wěn) 重和公平的一種付款辦法。 3）時(shí)間付款。時(shí)間付款是指

5、購房者下定簽約后，按時(shí)間逐一交納房 款。這種付款方式類似于建筑期付款，但它的付款進(jìn)度未與工程進(jìn)度 進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的掛，而是簡單的與時(shí)間掛鉤。 4）銀行貸款。銀行貸款是指購房者在購房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì) 押文件，經(jīng)銀行審核通過后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定, 按期按時(shí)向銀行償還貸款本息，并提供該房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān) 保。目前，房屋貸款分為公積金貸款和商業(yè)貸款，二者同時(shí)使用時(shí)通 常被稱為組合貸款。 5）延期付款。延期付款是指購房者在交納一定比例的前期房款后， 到交房入住或未交房入住時(shí)，在以后的若干年中按月分期付清剩余款 項(xiàng)。有的發(fā)展商為了促銷，習(xí)慣把延期付款包裝為所謂的“發(fā)展商貸 款”。其實(shí)，延期付款和銀行沒有一點(diǎn)關(guān)系，它僅是發(fā)展商提供的一 種付款便利。 沁園春雪 北國風(fēng)光， 千里冰封， 萬里雪飄。 望長城內(nèi)外，惟余莽莽；大河上 下，頓失滔滔。 山舞銀蛇，原馳蠟象，欲與天公試 比高。 須晴日，看紅裝素裹，分外