歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策對樓市的影響

1、歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策對樓市的影響作者:房管員 來源:武鳴房地產(chǎn)信息網(wǎng) 發(fā)布時間：2010-1-4 10:12:25 歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策對樓市的影響臨近年底，樓市的走勢又因為一系列調(diào)控措施的出臺變得神秘莫測。“營業(yè)稅征免期限由2年恢復(fù)到5年、“開發(fā)商拿地首付至少50%等政策，讓過于火爆的樓市冷靜不少。樓市的發(fā)展跟很多因素有關(guān)，但顯然，每一次房產(chǎn)政策的出臺，都會給樓市帶來深遠(yuǎn)影響。常言道，溫故而知新。 雖然我們無法準(zhǔn)確預(yù)知 2010年樓市走向，但在這個敏感的時期，回顧一下歷年房產(chǎn)政策對樓市的影響，也許可以從中找到今后樓市走向的脈絡(luò)，讓您對后市有個判斷。2004年關(guān)鍵詞：“ 8 31”大限銀根緊縮3月

2、31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號令，要求各地在 2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性項目用地一律公開競價出讓，各地不得再以歷史遺留問題為由進行協(xié)議出讓。開發(fā)商必須及時繳納土地出讓金，且需在兩年內(nèi)實施開發(fā)，否則政府可把該土地?zé)o償收回。2004年4月25日起，提高存款準(zhǔn)備金率 0.5個百分點，即存款準(zhǔn)備金率由7%提高到7.5%。4月27日,房地產(chǎn)開發(fā)資本金提高，由20%及以上提高到35%及以上。10月27日，央行宣布加息。這是中國9年來的第一次加息。開發(fā)商和購房者對此都非常敏感。在宣布加息后的一星期內(nèi)，市場掀起了一陣漣漪。所有的房地產(chǎn)股票板塊在

3、集體大 幅下跌后小幅反彈。但在加息后的一個月，市場恢復(fù)了平靜。影響：總體來說，2004年出臺的政策比較零散，且有反復(fù)，幅度也不是很大，所以對 樓市影響不是很大。2005年關(guān)鍵詞：國八條營業(yè)稅利率3月17日，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，將原先的住房貸款優(yōu)惠利率回歸 到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。3月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出了國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知，其中提出抑制房價過快增長八大措施，被業(yè)界簡稱為“國八條”。4月27日，國務(wù)院提出八項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，被業(yè)界

4、稱為“新國八條”。5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 ： 對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施進一步細(xì)化，加大個人購房轉(zhuǎn)手交易稅收調(diào)控力度， 禁止期房轉(zhuǎn)讓，滿足3個條件，普通住房享受優(yōu)惠，依法制止炒地行為。6月1日，對個人購買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收 營業(yè)稅，個人購買普通住房超過 2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買 非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其差額征收營業(yè)稅。影響：國家針對房地產(chǎn)市場制定的政策法規(guī)數(shù)量之多、頻率之密，堪稱前所未有。樓市成交低迷、觀望氣氛濃厚。新開樓盤、二手房價格成交量萎縮

5、。面對政府的高度重視，廣大 購房者高呼“房價要大降，目前要團結(jié)一心持幣觀望。”而開發(fā)商們則四處辟謠，與此同時小心謹(jǐn)慎地緊盯時局變化。2006年關(guān)鍵詞：提高首付90/70“ 2年到5年”央行兩度上調(diào)利率。4月28日和8月19日起，央行在不到4個月時間，兩次分別上調(diào) 人民幣貸款基準(zhǔn)利率 0.27個百分點。6月1日起，個人住房貸款首付提至3 0%，但購買自住房且面積低于90平方米仍執(zhí)行首付比例20%。5月29日，九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見正式出臺，成為“國六條”，業(yè)內(nèi)猜測已久的“第二只靴子”總算落地。其中影響最大的莫過于“90/70”政策、個人房貸首付比例不低于三成和營業(yè)稅免稅時限

6、由2年延長至5年的規(guī)定。7月18日，國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通 知，從8月8日起，二手房轉(zhuǎn)讓征收 20%的所得稅。影響：2006年的政策更為收緊，特別是“國六條” 一出臺，投資客扛不住了，紛紛趕 在新政實施前清倉出貨。購房者放緩了看房、買房的步伐，市場非常冷清。2007年關(guān)鍵詞：二套房不斷加息3月，商務(wù)部發(fā)布關(guān)于 2007年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見，明確提出嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)。同樣在3月，央行開始加息（全年共計6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率）。9月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行調(diào)整，其中

7、，申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得 低于40%。貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。12月11日，央行和銀監(jiān)會下發(fā)關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知，明確以“戶”為單位執(zhí)行放貸新政。影響：2007年的南寧樓市呈現(xiàn)“前冷、后熱、再冷”的戲劇性變化。年初以后，雖然 央行不斷加息和提高存款準(zhǔn)備金率，但其他政策并沒有聯(lián)合出臺。此時，市場需求已經(jīng)經(jīng)過2年多的壓抑，又恰逢股市大漲，人民幣升值。在諸多因素作用下，引發(fā)樓市新一輪上攻。不過，政策調(diào)控重拳在僅僅半年后落下，關(guān)于二套房首付提高到 4成的信貸政策一出臺， 立即抑制了投資需求。而不斷加息也如“溫水煮青蛙”

8、，終于耗盡了購房者的購買力。2008年關(guān)鍵詞：降息 利率7折稅費減免3月5日，溫家寶總理在十一屆全國人大第一次會議作政府工作報告中指出，要綜合運 用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求， 防止房價過快上漲。從9月16日開始至12月23日，央行連續(xù)5次下調(diào)存貸款利率，先后 4次下調(diào)存款利 率，特別是11月26日央行下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率達(dá)1.08個百分點。10月22日，財政部出臺了一系列刺激樓市需求的政策。包括對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。10月2

9、7日起，首次購房首付比例下調(diào)至20%，貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。11月，國務(wù)院又出臺刺激內(nèi)需十大舉措，總投資約4萬億元刺激經(jīng)濟，溫總理在部署落實中央政策的七項工作時，突出強調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的重要地位， 說它“是國民經(jīng)濟的重要支 柱產(chǎn)業(yè)”。12月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場 健康發(fā)展的政策措施。 進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。并把征免期

10、限“由5年改為2年”。影響：2008年的政策風(fēng)向轉(zhuǎn)得比較快，上半年的稅收政策主要目的是抑制樓市過熱，后來隨著美國次貸危機的蔓延，全球流動性出現(xiàn)危機， 國內(nèi)出口和投資的實際增速下滑，經(jīng)濟增長出現(xiàn)回落。為此，國家實行積極財政和適度寬松貨幣政策，房地產(chǎn)被作為拉動內(nèi)需的重要工具，得以扶持。2009年關(guān)鍵詞：七折利率2改5國四條1月3日，七折優(yōu)惠利率優(yōu)惠出臺。12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。在2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會議上，就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、 抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措，簡稱“國四條”。1

11、2月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布關(guān)于進一步加強土地 出讓收支管理的通知，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了5成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過 1年。影響：救市政策對市場的拉動作用表現(xiàn)突出，由于稅費減免、降息等政策大大減少了交易成本，剛性需求得以釋放，投資性需求異常活躍，成交量不斷創(chuàng)下天量，成交價格超過歷史最高位，土地市場也幾近瘋狂。 政策對于樓市的聯(lián)動作用， 這一次體現(xiàn)得最為明顯。 不過, 12月以后，政策明顯收緊，特別是“國四條”釋放了清晰的信號，這一劑“退燒藥”有望 為樓市清熱去火，但能否“藥到病除”還需觀察。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三

12、分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小

13、人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時, 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也 .FT臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于 敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之 明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎率三軍，北定中原，庶竭駑鈍， 攘除奸兇，興復(fù)漢室，還于舊都

14、。此臣所以報先帝而忠陛下之職分也。至于斟酌損益，進盡 忠言，則攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以討賊興復(fù)之效，不效，則治臣之罪，以告先帝之靈。若無興德之言，則責(zé) 攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自謀，以咨諏善道，察納雅言，深追先帝遺詔。 臣不勝受恩感激。今當(dāng)遠(yuǎn)離，臨表涕零，不知所言。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司

15、論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰能”，是以眾議舉寵為督:愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時, 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也 .FT臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于 敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年