馬鞍山商品批發(fā)場(chǎng)場(chǎng)分析報(bào)告46

1、馬鞍山商品批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)分析報(bào)告目錄第一部分 宏觀市場(chǎng)研究 3.1 馬鞍山宏觀市場(chǎng)研究 3.1.1 馬鞍山經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況 3.1.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 6.1.3 人口環(huán)境分析 8.1.4 投資環(huán)境分析 8.1.5 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 1. 01.6 安徽特色分析 1. 21.7 總結(jié) 1.3第二部分 細(xì)分市場(chǎng)分析 1. 42 細(xì)分市場(chǎng) 1.42.1 商業(yè) 1.42.2 賓館 2.42.3辦公樓市場(chǎng) 2. 82.4 住宅 3.0第三部分 項(xiàng)目分析 3. 83 項(xiàng)目分析 3.83.1項(xiàng)目背景 3. 83.2SWOT 分析 3. 8第四部分 項(xiàng)目建議 4. 04 總體定位及建議 4. 04.1總體定位 4.

2、04.2定位依據(jù) 4. 14.3 相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的布置與意義 4 24.4 本項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位 4 24.5 案例義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn) 424.6 義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮強(qiáng)大的推動(dòng)力 434.7經(jīng)濟(jì)意義 擴(kuò)大就業(yè)能力 4 34.8 部分商品批發(fā)市場(chǎng)吸納就業(yè)情況 4 34.9 必要性 馬鞍山的地位決定 4 44.10 產(chǎn)品細(xì)分定位 4. 64.11 總體布局 4. 64.12 開(kāi)發(fā)順序 4. 6第一部分 宏觀市場(chǎng)研究1 馬鞍山宏觀市場(chǎng)研究1.1 馬鞍山經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況馬鞍山市位處安徽東大門， 是安徽省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)之一， 人均 GDP和城鄉(xiāng) 居民可支配收入均占全省第一位。近年來(lái)，

3、工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 改革開(kāi)放步伐加 快。隨著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的步伐，與南京及江浙滬各地交往日漸頻繁，對(duì)外交流日 益增多。馬鞍山市歷史悠久， 文化底蘊(yùn)深厚，既是全國(guó)的衛(wèi)生城市，又是中國(guó)優(yōu)秀旅 游城市，旅游資源十分豐富。境外游客和國(guó)內(nèi)旅游紛紛慕名而來(lái)。1）交通狀況馬鞍山市北鄰南京 45 公里，南連蕪湖 45 公里，是南京一小時(shí)都市圈核心城市， 交通便利，寧馬高速公路接滬寧高速公路，通訊發(fā)達(dá)，是南北交通重要通道，也 是長(zhǎng)江黃金水道的重要港口。2）工業(yè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅提升。全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) 115.93，比 上年提高 19.24 個(gè)百分點(diǎn)。全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 184.61億元，比上

4、年增長(zhǎng) 23.36；實(shí)現(xiàn)利稅 21.18 億元，比上年增長(zhǎng) 34.78；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 8.43 億元，比上年增長(zhǎng) 64.88。工業(yè)企業(yè)虧損面有所下降，虧損企業(yè)虧損額比上年下降 14.383）建筑業(yè)全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值 9.96 億元，比上年增長(zhǎng) 19.38%。施工工程個(gè)數(shù) 3534個(gè)，其中投標(biāo)承包工程 2374 個(gè)；房屋建筑施工面積 282.3 萬(wàn)平方米，比上年增加 53.5 萬(wàn)平方米，其中投標(biāo) 承包的房屋施工面積 217 萬(wàn)平方米，增加 39.3 萬(wàn)平方米；房屋竣工面積 154.2 萬(wàn)平方米，比上年增加 8.4 萬(wàn)平方米。四級(jí)及以上建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅 1.19 億元，比上年增長(zhǎng) 9.68%。4）固

5、定資產(chǎn)A. 固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)全年累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 61.68 億元，比上年增長(zhǎng) 77.49，增速比 上年加快 63.89 個(gè)百分點(diǎn)。其中：基本建設(shè)投資完成 18.75 億元，比上年增長(zhǎng) 83.93；更新改造投資完 成 27.06億元，比上年增長(zhǎng) 1.36 倍；房地產(chǎn)投資完成 9.97億元，比上年增長(zhǎng) 30.86。按經(jīng)濟(jì)類型劃分： 國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資 22.79 億元，增長(zhǎng) 53.47%；集體經(jīng)濟(jì)投資 1.72 億元，增長(zhǎng) 8.86%；其他經(jīng)濟(jì)投資 32.32 億元，增長(zhǎng) 129.55%。開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資成倍增長(zhǎng)， 完成 2.77億元，比上年增長(zhǎng) 1.25 倍。B. 重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)全

6、年完成投資額 24.05 億元，比上年增長(zhǎng) 1.41 倍。其中國(guó)債項(xiàng)目完成 14.78 億元，比上年增長(zhǎng) 1.28 倍。主要有：馬鋼建筑用薄板工程完成投資 76154 萬(wàn)元，馬蕪高速公路完成投資 38513 萬(wàn)元，江東大道完成 5226萬(wàn)元，湖西 南路完成 4700 萬(wàn)元，紅旗南路完成 2100萬(wàn)元，馬濮路改造完成 5000萬(wàn)元。水利工程加緊推進(jìn)。其中：江堤加固工程完成投資 19762 萬(wàn)元，雨山湖排水 整治工程完成 3829 萬(wàn)元。本年竣工的主要投資項(xiàng)目有：安徽星馬汽車股份有限公司 5000 輛專用汽車 技改完成 10985 萬(wàn)元，馬鋼股份有限公司平改轉(zhuǎn)工程完成 24317萬(wàn)元，安徽 山鷹紙

7、業(yè)股份有限公司 8 萬(wàn)噸牛皮箱紙板技改完成 5957 萬(wàn)元，中橡（馬鞍 山）化學(xué)工業(yè)有限公司 3.5 萬(wàn)噸新工藝炭黑完成 10144 萬(wàn)元。C. 小城鎮(zhèn)建設(shè)成效顯著全年小城鎮(zhèn)建設(shè)總投入達(dá) 3.8 億元。小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，道路鋪裝率超過(guò) 75%。8 個(gè)中心鎮(zhèn)建設(shè)持續(xù)、健康發(fā)展，全年中心鎮(zhèn)建設(shè)實(shí)際投資 1.77億元，鎮(zhèn) 區(qū)道路鋪裝率達(dá) 87.1%。5）引進(jìn)外資 全市以招商引資為重點(diǎn)，以開(kāi)發(fā)區(qū)和各具特色的縣區(qū)經(jīng)濟(jì)園區(qū)為載體，抓住 國(guó)際資本和國(guó)內(nèi)沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的歷史性機(jī)遇，不斷優(yōu)化投資環(huán)境， 創(chuàng)新招商方式，拓寬招商領(lǐng)域，招商引資取得突破性進(jìn)展。全年實(shí)際利用外資 4272 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)

8、 1.4 倍。實(shí)際利用內(nèi)資接近 10 億元，達(dá)到 9.9 億元。全年批準(zhǔn)設(shè)立外商投資企業(yè) 11 個(gè)，其中有 5 家落戶 開(kāi)發(fā)區(qū)。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額完成 34579 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) 20。6）旅游業(yè)旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)加快。全年共接待國(guó)內(nèi)游客 175.37 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 32.54%。接待入境人數(shù) 6104 人次、 24355 人天，分別比上年增長(zhǎng) 17.61%和 18.29%。2003年末星級(jí)賓館 11家。其中：四星、三星級(jí)賓館各 1 家，其他星級(jí)賓館 9 家；涉外賓館房間數(shù)達(dá) 1065 間，床位 2196張。旅游業(yè)外匯收入 460.91 萬(wàn)美元（不含旅游商品創(chuàng)匯收入） ，比上年增長(zhǎng) 18

9、.78%。7）財(cái)政狀況財(cái)政收入大幅增長(zhǎng)全年累計(jì)完成財(cái)政收入 24.12 億元，比上年增長(zhǎng) 20.51 ，增速比上年加快11.94 個(gè)百分點(diǎn)。其中：中央財(cái)政收入 12.17 億元，比上年增長(zhǎng) 17.58 ；地方財(cái)政收入 11.95 億元，比上年增長(zhǎng) 23.64 。全年累計(jì)財(cái)政支出 14.26 億元，比上年增長(zhǎng) 34.58 。其中：基本建設(shè)支出增長(zhǎng) 151.02 ；社會(huì)保障 支出增長(zhǎng) 109.17%；金融運(yùn)行穩(wěn)定 金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，各項(xiàng)存貸款業(yè)務(wù)迅速增長(zhǎng)，有力地支持 了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。年末金融機(jī)構(gòu)存款余額為 148.84 億元，比年初增 加 20.37 億元。在各類存款中，城鄉(xiāng)居

10、民儲(chǔ)蓄存款達(dá) 92.77 億元，比年初增加 14.53 億元， 表明隨著經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，人民得到了更多的實(shí)惠。年末貸款余額為 91.38 億元，比年初增加 8.12 億元。其中：短期貸款余額 高達(dá) 57.39 億元，比年初增加 3.89 億元，短期貸款所占份額為 62.8 ，表 明貸款的流動(dòng)性不斷增強(qiáng)，貸款結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到改善。全年貨幣投放 294.09 億元，比上年增加 59.56 億元；貨幣回籠 278.92 億元， 比上年增加 55.67 億元；貨幣凈投放 15.17 億元，比上年增加 3.89 億元。保險(xiǎn)事業(yè)快速發(fā)展泰康人壽、太平洋財(cái)險(xiǎn)等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐馬鞍山， 年末全市保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)達(dá)到 6 家。

11、全年保險(xiǎn)公司保費(fèi)收入總額 3.7 億元，比上年增長(zhǎng) 41.76 %；已決賠付 0.59 億元。在保險(xiǎn)公司保費(fèi)收入總額中，人壽保險(xiǎn)份額明顯提高，人壽險(xiǎn)所占比重達(dá) 73%。8）商業(yè)市場(chǎng)繁榮興旺 隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需和提高中低收入階層居民收入的各項(xiàng)政策措施的穩(wěn)步實(shí) 施，全市專賣、連鎖、超市、加盟店、大賣場(chǎng)等各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，郵 購(gòu)、電話訂購(gòu)、電視購(gòu)物、 網(wǎng)上訂購(gòu)等各類營(yíng)銷方式悄然興起，農(nóng)貿(mào)、建材、 果品等各類專業(yè)和綜合批發(fā)市場(chǎng)相繼建成。全年累計(jì)完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 41.42 億元，比上年增長(zhǎng) 8.27%。按地區(qū) 分：市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額 31.17 億元，比上年增長(zhǎng) 8.76%；當(dāng)涂縣社會(huì)消 費(fèi)

12、品零售額 10.25 億元，比上年增長(zhǎng) 6.8%。按行業(yè)分： 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售 額 29.78 億元，比上年增長(zhǎng) 15.04%；餐飲業(yè)零售額 4.77 億元，比上年增長(zhǎng) 19.19%。其中限額以上批發(fā)零售業(yè)和餐飲業(yè)增幅分別為 19.36 和 22.94 1.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析市區(qū)人均 GDP 增長(zhǎng)情況1.2.1 馬鞍山市自 1978 年以來(lái)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng) 市區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)2003年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 188.5 億元，位居全省第 11 位，比上年增長(zhǎng) 14%2002年人均 GDP達(dá) 23412元，比上年增長(zhǎng) 11.43 ，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增 長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐。固定資產(chǎn)投資穩(wěn)

13、步增長(zhǎng)。 2004 年 17 月份，全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資72.22 億元，同比增長(zhǎng) 14.5%，比上個(gè)月回落 7.2 個(gè)百分點(diǎn)。1.2.2 商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展研究2003 年商業(yè)市場(chǎng)繁榮興旺 全市社會(huì)消費(fèi)品總額達(dá)到 46.86 億，比去年增長(zhǎng) 14.32 ，是 98年以來(lái)首次 突破兩位數(shù)增幅；批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)是社會(huì)消費(fèi)品的主體，實(shí)現(xiàn)零售額 41.33 億元，比去年增長(zhǎng) 14.85 ；餐飲業(yè)銷售額近年一直保持較快的增長(zhǎng)速度； 規(guī)?；小①u場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯，以天潤(rùn)發(fā)、農(nóng)工商、蘇果等超市為首的賣 場(chǎng)，占據(jù)馬鞍山零售市場(chǎng)的大部分份額；2003 年，馬鞍山城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為 38.7%2004 年商業(yè)

14、市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)較快 居民的消費(fèi)能力不斷提高，消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)升溫，呈現(xiàn)繁榮活躍的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 7 月份實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 4.28 億元，同比增長(zhǎng) 11.1%。17 月份累計(jì)實(shí)現(xiàn) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 30.15 億元，同比增長(zhǎng) 12.6%。主要年份戶籍人口數(shù)量1401201008060402002.00%近年人口增長(zhǎng)速度1.50%0.50%0.00%1.00%1.3 人口環(huán)境分析人口的持續(xù)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一定的保證。全市總?cè)丝?122.12 人，常住人口 120.6 萬(wàn)人，流動(dòng)人口 1.5 萬(wàn)人。2002年末，戶籍人口為 122.12 萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口 67.94 萬(wàn)人， 非農(nóng)業(yè)人口

15、 54.18 萬(wàn)人。市區(qū)人口 58 萬(wàn)人。1.4 投資環(huán)境分析1.4.1 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 城市“東擴(kuò)南進(jìn)”，形成一城（主城區(qū)）四組團(tuán)（向山、霍里、濮塘、銀黃） 的發(fā)展模式“完善主城、拓展副城、南擴(kuò)東進(jìn)、濱江帶發(fā)展”，預(yù)計(jì)到 2007年，建成區(qū)達(dá) 70 平方公里，往南與當(dāng)涂蕪湖連接；往東與南京、江寧 連接，縮短與祿口機(jī)場(chǎng)的距離； 據(jù)稱馬鞍山與南京正在促進(jìn)兩地電話不需撥打區(qū)號(hào)一事以及兩地公交聯(lián)網(wǎng) 一事，馬鞍山正逐漸成為南京的后花園； 市政廣場(chǎng)將于年底動(dòng)工，總體規(guī)劃包括行政會(huì)議中心、市民廣場(chǎng)和文化藝術(shù) 中心三部分。一期工程開(kāi)發(fā)行政會(huì)議中心和市民廣場(chǎng)； 經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)的 1996-2010

16、年馬鞍山城市規(guī)劃區(qū)面積為 77 平方千 米；1.4. 2 礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展A. 城市綠化及景觀發(fā)展形成 “二心二軸三圈層 ”的布局結(jié)構(gòu)。二心為雨山湖公園、金山湖公園；二軸為中 心大道景觀綠帶、 采石河濱河生態(tài)綠帶； 三圈層為城市環(huán)城綠圈、 主城環(huán)城綠圈、 副城環(huán)城綠圈。B. 交通設(shè)施建設(shè)對(duì)內(nèi)交通 規(guī)化城市主要干道網(wǎng)呈 “方格網(wǎng)狀 ”，形成十八橫八縱，其中主城區(qū)干道網(wǎng) “十橫八縱 ”；馬鞍山公交公司被南京公交收購(gòu)， 兩地公交聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行， 2004 年將實(shí)現(xiàn)南京公 交卡可在馬鞍山乘車；寧馬蕪輕軌目前正在進(jìn)行論證，預(yù)計(jì)于 20122015 年左右建成，屆時(shí)馬鞍 山離南京只需 15 分鐘，寧馬高速已經(jīng)通車，馬

17、蕪高速正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)今 年年底可以建成； 跨江交通：近期利用馬合輪渡連通至合肥、滁州等地的公路交通，遠(yuǎn)期于主 城區(qū)南部規(guī)劃長(zhǎng)江公路大橋，西面連通合肥，東面通過(guò)機(jī)場(chǎng)路與南京、上海 連通，形成上海 合肥的第二條高速公路的一部分。1.4.3 商引資政策稅收政策 在馬鞍山舉辦的外商投資企業(yè)免征地方所得 稅；A. 減免企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策兩免六減半；B. 外商投資能源交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，按 15繳納企業(yè)所得稅 , 經(jīng)營(yíng)期十年 以上，從開(kāi)始獲利年度起，企業(yè)所得稅五免五減半；C. 在馬鞍山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可以享受外商投資企業(yè)有關(guān) 的稅收優(yōu)惠政策；制定馬鞍山市鼓勵(lì)和吸引外來(lái)投資若干規(guī)定 ，對(duì)外來(lái)投

18、資者予以獎(jiǎng)勵(lì)， 主要包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整獎(jiǎng)、管理示范獎(jiǎng)、科技引導(dǎo)獎(jiǎng)、就業(yè)安置獎(jiǎng)、技術(shù)創(chuàng) 新獎(jiǎng)、出口創(chuàng)匯獎(jiǎng)和重大貢獻(xiàn)獎(jiǎng)等鼓勵(lì)高檔酒店的政策 土地政策：三星級(jí)以上酒店項(xiàng)目 土地使用出讓金一次性繳納有困難的，可分期付款， 3 年內(nèi)付清，特殊困難 的，5 年內(nèi)繳清A. 水電價(jià)格：星級(jí)賓館水電價(jià)格按工業(yè)企業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行B. 稅收減免：三星級(jí)以上作為鼓勵(lì)類投資；企業(yè)稅前三年按每年繳納稅的50%補(bǔ)助，房產(chǎn)稅 3 年內(nèi)免征1.5 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)歷年房地產(chǎn)供需狀況新開(kāi)工面積竣工面積1.5.1馬鞍山新開(kāi)工面積有突破性的上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了飛速發(fā)展，表明需求旺160盛；140盛；1202003年房屋銷售面積達(dá)到 80萬(wàn)

19、平方米左右， 空置面積僅為 32057 平方米1008060402002 年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為 21.36 平方米202003 年 1-6 月新建商品房交易面積為 24.233 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 10.14%； 1999 2000 2001 2002 2003新開(kāi)工面積 竣工面積1.5.2 歷年土地出讓情況年度面積（畝）成交總價(jià)（萬(wàn)元）成交單價(jià)2001年79.365746.0672.412002年914.8639598.7443.282003年4662.79170170262.662004 年 1-7 月647.862480038.27受宏觀調(diào)控影響 04 年上半年土地出讓量有所下

20、降； 上半年已成交的居住、綜合用地面積為 647.86 畝預(yù)計(jì)下半年土地出讓量放大，規(guī)劃用途主要以居住，綜合用地為主，有少量 的商業(yè)用地供應(yīng)； 從歷年的土地供應(yīng)來(lái)看，城市往南發(fā)展的力度加大；1.5.3 房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工面積新開(kāi)工 竣工面積市場(chǎng)仍以住宅為絕對(duì)主體，辦公樓市場(chǎng)極不活躍，商業(yè)市場(chǎng)處于初步發(fā)展階段， 但 2004 年開(kāi)始，馬鞍山市有較多的商業(yè)項(xiàng)目上馬， 將逐步改變目前的市場(chǎng)格局；1.5.4 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)表明， 5 月份，商品房銷售 價(jià)格分類指數(shù)為 101.51 ，比 4月份上升 2.18 點(diǎn)，自2001年 9月以來(lái)首次突 破100點(diǎn)。1至

21、 5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為 2708元平方米， 同比 增長(zhǎng) 10.7%，增幅比去年同期提高 3.7 個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示， 1至 5月份，全國(guó)商品房完成銷售面積 8310萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 30.9%。其中，銷售給個(gè)人 7839 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 32%。商品住宅平均銷 售價(jià)格為 2479 元平方米，增長(zhǎng) 8.3%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售價(jià)格 分別上漲 22.5%和 12.8%。分地區(qū)看，商品房平均銷售價(jià)格最高地區(qū)的上海、 北京和廣東，每平方米平均售價(jià)分別為 5381元、5156元和 3877元。5 月末，全國(guó)商品房空置面積為 9706 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 2.4%，增幅比去 年同

22、期回落 6.8 個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置一年以上的商品房面積為 5610 萬(wàn)平 方米，同比增長(zhǎng) 30.7%。分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房空置面積 6012 萬(wàn)平方米， 同比下降 3.2%；中、西部地區(qū)的商品房空置面積增加較快， 增速均超過(guò) 10%。1.6 安徽特色分析茶是許多傳統(tǒng)名茶的原產(chǎn)地；蕪湖 2004 中國(guó)國(guó)際茶博會(huì)； 黃山黃山茶葉交易會(huì)每年舉辦； 地處皖南邊陲的 休寧 “中國(guó)第一綠茶出口縣”； 繁昌 峨橋茶市“江南 第一茶市”；工藝品竹編工藝品 舒城 為主要產(chǎn)地仿古家具北京有條“ 東至 仿古家具街”，仿古家具多數(shù)銷往國(guó)外徽州四雕指磚雕、石雕、木雕、竹雕，以 歙縣、黟縣、婺源縣 最為典型， 極具

23、歷史和藝術(shù)價(jià)值1.6.2 歷史文化桐城皖江文化的中心， 桐城派(中國(guó)史上時(shí)間最長(zhǎng)、 參加人數(shù)最多、影響最大)的發(fā)源地，明清期間2) 毫州在商代曾為成湯之都3) 古壽春(今壽縣)在春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)曾為楚國(guó)首都4) 鳳陽(yáng)府朱元璋的家鄉(xiāng)，在明朝時(shí)是中都5) 明中葉之后，新安商人崛起于東南地區(qū)，成為與晉商相抗衡的一支最重要的 商業(yè)力量。而徽商中的巨商大賈，多是鹽商。6) 歷史文人：包青天包拯；李鴻章和他的淮系集團(tuán)；“五四”運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)袖陳獨(dú) 秀和胡適；小說(shuō)大家張恨水；京劇鼻祖程長(zhǎng)庚；臺(tái)灣第一任巡撫劉銘傳；黃 梅戲表演大家嚴(yán)鳳英以及后來(lái)的馬蘭、韓再芬等；雜技皇后夏菊花7) 書(shū)院以青蓮書(shū)院為首， 與翠螺、采石、丹陽(yáng)

24、、天門號(hào)稱五大書(shū)院1.6.3 各城市特色經(jīng)濟(jì)馬鞍山以鋼興市，鋼鐵主業(yè) 4 萬(wàn)人，產(chǎn)鋼 1000 萬(wàn)噸，占 全市 GDP的比重約在 1/3 左右2) 當(dāng)涂民營(yíng)企業(yè)快速發(fā)展， 2004 年以來(lái)，每天至少有一家民營(yíng)企業(yè)誕生， 形成了機(jī)械制造、冶金壓治、綠色食品加工、紡織服裝四個(gè)各具特色和規(guī)模 的塊狀工業(yè)經(jīng)濟(jì)3) 黃山會(huì)展業(yè)4) 安慶石化業(yè)，為長(zhǎng)江中上游最大的石化企業(yè)；氣配產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展前 途5) 兩淮煤制油氣6) 皖北牛產(chǎn)業(yè)，與奶業(yè)、豆業(yè)、皮革業(yè)綜合發(fā)展7) 蕪湖家電、汽車產(chǎn)業(yè)1.7 總結(jié)經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)， 國(guó)民經(jīng)濟(jì)與人口的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 提供了有力的支撐； 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入逐年上漲，生活

25、水平不斷提高；固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)， 2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資首次突破 100 億，達(dá)到 106.79 億元，比 2002 年增長(zhǎng) 73.15 ，投入之高，速度之快創(chuàng)歷史新高；商業(yè)市場(chǎng)繁榮興旺， 2003 年全市社會(huì)消費(fèi)品比去年增長(zhǎng) 14.32 ，是 98 年 以來(lái)首次突破兩位數(shù)增幅；居民住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大， 住房水平不斷提高 2002 年馬鞍山市個(gè)人購(gòu)買商 品住房占商品住房銷售面積的 97.74 。個(gè)人購(gòu)買商品房總額約 75997 萬(wàn)元， 居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng) 力。住房消費(fèi)呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)銷售價(jià)格漲幅較大。第二部分 細(xì)分市場(chǎng)分析2 細(xì)分市場(chǎng)

26、2.1 商業(yè)2.1.1 供應(yīng)狀況研究馬鞍山主要的商業(yè)中心有兩塊，即以解放路為核心的老商業(yè)中心和以團(tuán)結(jié)花 壇為中心的新興商業(yè)中心。A、解放路商業(yè)中心業(yè)態(tài)分布：解放路作為馬鞍山老的商業(yè)中心，以解放路為主線，輻射湖北路以及竹園路、 團(tuán) 結(jié)街等小路，商業(yè)以鴻泰新百、 飛天家具， 新開(kāi)業(yè)的蘇寧電器以及即將推出的營(yíng) 業(yè)面積達(dá)兩萬(wàn)平米的大型購(gòu)物中心恭喜發(fā)財(cái)為核心， 其業(yè)態(tài)主要以零售業(yè)為 主，占到 62.3%，零售業(yè)內(nèi)以服飾和綜合性購(gòu)物為主體。B、團(tuán)結(jié)花壇商業(yè)中心 以團(tuán)結(jié)花壇為核心，以新亞百貨、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕 大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的核心商貿(mào)區(qū)， 是目前馬鞍山市民購(gòu)物的主要場(chǎng)所。 幾

27、 家核心的大型百貨店，占馬鞍山社會(huì)消費(fèi)品零售總額的絕對(duì)主力。主要商場(chǎng)一覽：商場(chǎng)名稱營(yíng)業(yè)面積經(jīng)營(yíng)內(nèi)容招租方式華聯(lián)商廈共三層，營(yíng)業(yè)面積7000 平方米1F 煙酒、鐘表、女鞋、珠寶、 化妝品2F 女式服裝、床上用品、兒童 用品3F 男式服裝、羽絨制品20 25營(yíng)業(yè)額 返還三層， 1000 平方米左右 1F 童裝1F 服裝、化妝品自營(yíng)新大新鞋城 /萊斯厚服裝2F 新大新鞋城新亞百貨共 4 層， 9000 平方米1F 煙酒副食、日用百貨、小家 電、化妝品、 KFC2F 首飾、床上用品、手機(jī)、箱 包、鞋、家飾布藝3F 男女服裝4F 家電、廚衛(wèi)用品看品牌，一般營(yíng) 業(yè)額扣點(diǎn) 25%鴻泰新百5 層，10000

28、平方米左右1F 飾品、通訊、首飾、化妝品、 箱包、鞋、文化用品2F 服飾3F 床上用品4-5F 家電、電腦世界/以團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)為中心的核心商業(yè)圈，輻射道路除湖南路、湖東路外， 還涵蓋了南湖 及四周的部分高檔住宅區(qū)，這一區(qū)域是未來(lái)馬鞍山的富人區(qū)，如中央花園、 海外 海名筑等，住宅小區(qū)配備的商業(yè)有相當(dāng)大的體量，此外還有建面達(dá) 13.8 萬(wàn)平米 的大華馬鞍山國(guó)際廣場(chǎng)、 建面達(dá) 7 萬(wàn)平米的馬鞍山步行街。 未來(lái)這一區(qū)域的商業(yè) 總供應(yīng)量在 30 萬(wàn)平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改 變單一傳統(tǒng)百貨的現(xiàn)狀，業(yè)種進(jìn)一步豐富。除了新老兩個(gè)商業(yè)中心以外， 馬鞍山還存在一些相對(duì)比較集中的小型商貿(mào)街

29、。 如 下：五金建材：花山路、湖東中路，雨山路，檔次較低，缺少系統(tǒng)的整合。電腦及配件：湖東中路摩托車助動(dòng)車：解放路、車站路音像廣告：湖東中路公園路電信：湖東南路小商品：桃源路餐飲：重陽(yáng)路特色商業(yè)KTV：哆唻咪、巴拉那、維多利亞、 IOIO、上島；其中上島 KTV和上島咖 啡聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，位于湖東路湖北路口， IOIO 是馬鞍山第一家綜合性上檔次 的 KTV，帶動(dòng)了馬鞍山的休閑娛樂(lè)業(yè)開(kāi)始了新的發(fā)展。酒店：夢(mèng)都、塞納河畔、避風(fēng)港、金盛、紅梅。夢(mèng)都和塞納河畔近年來(lái)大力發(fā)展連鎖餐飲，在馬鞍山的餐飲行業(yè)內(nèi)有著不可替代的壟斷地位。避風(fēng)港和金盛、紅梅都是稍有影響力的餐飲企業(yè)，此外，重陽(yáng)路餐飲一條街，以黟縣、黃山

30、等安徽特色菜為主，已經(jīng)形成氣候，占有一定的市 場(chǎng)份額。洗浴中心：翠林、鼓浪嶼、金海灣、萊茵河畔。翠林是馬鞍山的知名品 牌，2003 年 8 月開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積僅 8000 平米左右，其憑借良好的服務(wù) 和低廉的價(jià)格贏得了市場(chǎng)的認(rèn)可，因而自開(kāi)業(yè)以來(lái)一直獲得良好的經(jīng)營(yíng) 效益，日均客流量達(dá)到 1000 余人，高峰日達(dá)到 2000 余人，甚至南京、 上海、浙江等地的客戶也會(huì)在周末專程來(lái)消費(fèi)?？Х炔枳阂越喜枞恕⑸蠉u咖啡、老槐樹(shù)咖啡園為代表，上島咖啡近 兩年開(kāi)了數(shù)家分店，此外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的 一些茶座。這些咖啡茶座是目前馬鞍山人夜晚休閑的主要場(chǎng)所。歌舞廳： FACE熱舞會(huì)所、田園歌

31、舞廳、海闊天空。海闊天空是馬鞍山新近開(kāi)業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，已經(jīng)在市場(chǎng)上有一定的轟動(dòng)效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)狀況較好。總體而言，娛樂(lè)業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)施設(shè)備和服務(wù)都不夠檔次。網(wǎng)吧：新浪潮、歐亞，此外還有一些零星的網(wǎng)吧，尚未形成主體市場(chǎng)家具市場(chǎng)：家家愛(ài)、富園、建皖。家家愛(ài)廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積 2 萬(wàn)平方米左右， 開(kāi)業(yè)后填補(bǔ)了馬鞍山家具市場(chǎng)的空白，成為馬鞍山人購(gòu)買家具的主要去 處，但目前看來(lái)，檔次仍不夠高。超市：天潤(rùn)發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、蘇果超市。這幾家大超市成為馬 鞍山零售業(yè)的主體力量，馬鞍山市民的日用品消費(fèi)基本在這幾家超市滿 足。尤其天潤(rùn)發(fā)建成后，依靠班車的開(kāi)設(shè)，將賣場(chǎng)范圍輻射到馬鞍山全

32、市，已經(jīng)形成了一定的市場(chǎng)。即將進(jìn)駐的大超市還有易初蓮花，位于江 東大道湖南路口， 占地 40 畝左右，目前正在拆遷， 預(yù)計(jì) 9 月份可以動(dòng)工。 易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，由于馬鞍山市 區(qū)人口數(shù)量以及其消費(fèi)能力的限制， 勢(shì)必造成這一市場(chǎng)的趨向飽和。供應(yīng)狀況小結(jié)兩個(gè)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑娛樂(lè)所占比重較 少。從細(xì)分業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，餐飲業(yè)由夢(mèng)都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；五金和建材市場(chǎng)目前檔次過(guò)低且處于無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，迫切需要整合；馬鞍山的特色水文化目前僅有翠林一家做出品牌，未來(lái)市場(chǎng)潛 力相當(dāng)大。馬鞍山的商業(yè)呈現(xiàn)一種共生的特征，競(jìng)爭(zhēng)不充分。除了政府

33、強(qiáng)制實(shí)施的 藥店連鎖形成規(guī)模性品牌以外，其余都相對(duì)比較零散。馬鞍山總體上商業(yè)多數(shù)是低水平的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)服務(wù)精神乏善可陳。馬鞍山的商業(yè)缺乏有效的整合，一些大型的購(gòu)物中心或批發(fā)市場(chǎng)等都在緊鑼密鼓進(jìn)行之中。 連鎖、專賣、倉(cāng)儲(chǔ)式超市、大賣場(chǎng)等新型零售業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)， 在馬鞍山零售業(yè)市場(chǎng)獲得較大的反響。2.1.2 需求狀況研究 調(diào)研方式： 問(wèn)卷訪談 樣本數(shù)量及獲取方式： 共收取有效問(wèn)卷 137 份，其中：馬鋼 50 份，建行等銀行 系統(tǒng) 20 份，其余為隨機(jī)攔截調(diào)研樣本描述：消費(fèi)者單位類型年齡分布本次消費(fèi)者調(diào)查著重于在下述幾個(gè)方面來(lái)了解馬鞍山市民目前的消費(fèi)習(xí)慣， 并測(cè) 試消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的偏好。月外出

34、消費(fèi)額消費(fèi)內(nèi)容的偏好消費(fèi)地點(diǎn)的偏好對(duì)目前商業(yè)設(shè)施不足的思考每月外出消費(fèi)額普通家庭每月外出的消費(fèi)額集中在 1000元以下，尤以低于 500元/ 月的消費(fèi)水 平為主，這與目前馬鞍山市的職工工資水平相適應(yīng)。經(jīng)常進(jìn)行的消費(fèi)活動(dòng)：為馬鞍山的特色消費(fèi)，也成了眾多消費(fèi)者的首選。而唱歌、跳舞、網(wǎng)吧等新興消 費(fèi)活動(dòng)則多數(shù)為年輕人所偏好。主要消費(fèi)地點(diǎn)：消費(fèi)形式地點(diǎn)購(gòu)物天潤(rùn)發(fā)/農(nóng)工商： 55% 團(tuán)結(jié)花壇： 22%就餐特色餐飲店： 45% 團(tuán)結(jié)花壇： 31%休閑娛樂(lè)團(tuán)結(jié)花壇： 37%其他： 42%團(tuán)結(jié)花壇作為主要的商業(yè)中心，仍然是目前日常購(gòu)物的主要場(chǎng)所，以天潤(rùn)發(fā)為 首的大型超市，則是日常生活用品的主要購(gòu)買地，而一些要

35、求較高的消費(fèi)者， 購(gòu) 買服飾、 建材以及數(shù)碼產(chǎn)品等稍高檔次的物品， 則基本會(huì)選擇前往南京。 基于目 前馬鞍山的餐飲基本為夢(mèng)都和塞納河畔等壟斷， 而兩家餐飲公司都有數(shù)家連鎖店 的緣故，因而餐飲消費(fèi)無(wú)固定的區(qū)域限制。休閑娛樂(lè)目前基本依靠幾家KTV、迪吧和翠林等。就消費(fèi)地點(diǎn)的選擇而言，基于馬鞍山市區(qū)范圍并不大，所以本地的消費(fèi)仍以方 便、快捷為主，到居住地附近消費(fèi)和到商業(yè)中心消費(fèi)是人們選擇消費(fèi)地時(shí)的重要 考慮因素。一些特色消費(fèi)地點(diǎn)，如天潤(rùn)發(fā)、夢(mèng)都餐飲、翠林洗浴等，由于具有一 定的品牌知名度，因而能獲得眾多消費(fèi)者的普遍親睞。認(rèn)為馬鞍山缺少的商業(yè)設(shè)施：35%三分之一的客戶對(duì)于目前馬鞍山?jīng)]有上檔次的購(gòu)物中心

36、表示認(rèn)同，而大型中餐廳以及西式快餐等也相當(dāng)欠缺； 而如體育場(chǎng)館、健身中心等高尚場(chǎng)所也比較欠缺 在“其他一項(xiàng)”中，一般包括目前馬鞍山還沒(méi)有的或者未成規(guī)模的景觀商業(yè)街、 大型娛樂(lè)設(shè)施、大型洗浴中心、書(shū)店、 游樂(lè)場(chǎng)以及部分較高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所如高 爾夫、跑馬場(chǎng)等。這一選擇體現(xiàn)了目前馬鞍山市民對(duì)于商業(yè)供應(yīng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀檔次太 低的強(qiáng)烈不滿。對(duì)本項(xiàng)目的傾向性：44.09%55.91%?規(guī)模大、服務(wù)有特配套不全、商圈不超過(guò)半數(shù)的被調(diào)查者愿意前往本項(xiàng)目消費(fèi)，其主要原因有： 色、上檔次、服務(wù)好、價(jià)格低；不愿前往消費(fèi)的主要理由為：太偏遠(yuǎn)交通不便、擔(dān)心價(jià)格高、 夠成熟消費(fèi)特征總結(jié)：外出消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購(gòu)物和餐飲為主，基于本

37、地供應(yīng)水平的低層次以及 收入水平的原因，消費(fèi)額普遍不高；餐飲多在本地，但休閑及購(gòu)物前往南京消費(fèi)較多，馬鞍山本地消費(fèi)水平不高，吸引南京人前來(lái)的以洗浴為主；本地消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主，新興的大超市有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力；目前的消費(fèi)仍以方便快捷為主，新興消費(fèi)以及偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)消費(fèi)則需 要引導(dǎo)2.1.3 商業(yè)案例研究新天地（上海）新天地廣場(chǎng)是一個(gè)綜合性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資人民幣逾 13 億元，占 地約 3 萬(wàn)平米。座落在淮海中路旁，該項(xiàng)目以中西合璧、新舊結(jié)合為總體基調(diào)， 將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門里弄和充滿現(xiàn)代感的建筑融為一體， 創(chuàng)建集歷史、文化、 旅游、餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)、住宅、辦公等多功能的小區(qū)?？傮w

38、定位：一個(gè)在舊石庫(kù)門建筑老區(qū)內(nèi)的集餐飲、娛樂(lè)、休閑、歷史、文化 為一體的全新的石庫(kù)門的“上海新天地” 。在這里房舍是舊的，但里面的設(shè) 備卻是現(xiàn)代的、意念是新的，原汁原味地再現(xiàn)了 20 世紀(jì)初上海一家人的生 活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海的歷史和文化。新天地集中了許多中高檔品牌的餐飲娛樂(lè)商家， 共同展示營(yíng)辦公造區(qū) 了高品位的休閑場(chǎng)文化藝術(shù)保護(hù)區(qū)區(qū)所，目前已成為眼下上海最風(fēng)靡的“休閑港灣“之一。 開(kāi)發(fā)思路：該項(xiàng)目采用一種嶄新的開(kāi)發(fā)思路，用商業(yè)設(shè)施的建設(shè)來(lái)帶動(dòng)整個(gè) 舊區(qū)改造。該項(xiàng)目位于淮海路的南面，但卻不具有淮海路商圈濃郁的商業(yè)氛 圍，因而本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之初面臨如何吸引人氣和提升整體區(qū)域檔次

39、兩個(gè)問(wèn) 題，并結(jié)合地塊本身具有容積率限制等因素， “新天地”的開(kāi)發(fā)思路由此應(yīng) 用而生。其開(kāi)發(fā)思路為：開(kāi)發(fā)成為集休閑娛樂(lè)于一體的商業(yè)建筑模式，將其 作為淮海路商圈的延續(xù)，以此吸引人氣。再加上太平橋綠地項(xiàng)目的啟動(dòng)，為 該地區(qū)帶來(lái)非常明顯的土地升值效應(yīng)， 許多開(kāi)發(fā)商紛紛看好此區(qū)域的發(fā)展前 景，通過(guò)新天地的開(kāi)發(fā)模式整體拔高了該區(qū)域的房?jī)r(jià)，使之成為上海又一頂 級(jí)地段。2.1.4 商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論 就目前的供需市場(chǎng)來(lái)看，目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和形式需要引導(dǎo) 目前的供應(yīng)業(yè)態(tài)需要提升服務(wù)與品牌度、商品質(zhì)量等 馬鞍山缺少綜合性的集商業(yè)、文化、娛樂(lè)、餐飲等功能為一體的商業(yè)購(gòu)物中 心 在需求市場(chǎng)上， 存在一批上檔次的消費(fèi)群，

40、其目前的需 求無(wú)法在馬鞍山得到滿足， 因而前往南京等地消費(fèi)。 本項(xiàng) 目客戶定位：消費(fèi)者人流目的省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客、成為其出行休閑購(gòu)物首選地點(diǎn)省外人流來(lái)到馬鞍山必到的首選地點(diǎn)旅游者、商務(wù)人員旅游、商務(wù)活動(dòng)之余最值得到的購(gòu)物地點(diǎn)其他人員使其認(rèn)知到這是馬鞍山最重要的購(gòu)物、休閑中心商戶引進(jìn)主力店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)商家知名度高的集團(tuán)公司，建議為百貨公司或大 型建材商店；有利于聚集人流、提升市場(chǎng)影響力并吸引其他中小型商家入 駐。國(guó)內(nèi)外名牌專業(yè)店商家彌補(bǔ)目前馬鞍山名牌產(chǎn)品的缺口百貨、娛樂(lè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者或集團(tuán)可以考慮引進(jìn)浙江等地的經(jīng)營(yíng)者， 以電影院、游藝場(chǎng)所、大型中西餐廳、食府等為主私人業(yè)主及投資者經(jīng)營(yíng)各種中

41、低檔的服飾、精品或小鋪位的風(fēng)味美食 旅游產(chǎn)品及專業(yè)店商家商家為中小規(guī)模，但要求有一定檔次，可考慮 結(jié)合徽派建筑設(shè)立。2.2 賓館2.2.1 馬鞍山賓館現(xiàn)狀分析 馬鞍山目前共有四星級(jí)賓館兩家（含新近開(kāi)業(yè)的為準(zhǔn)四星的雨山湖飯店） ，三星 級(jí)（含準(zhǔn)三星）三家，二星級(jí)賓館七家，共提供客房 1236間，床位數(shù) 2400 個(gè)左 右；三星級(jí)及以上酒店提供客房數(shù) 620 間左右。馬鞍山主要賓館一覽賓館名稱星級(jí)房間數(shù)目標(biāo)間叫價(jià)南湖賓館四星120598雨山湖飯店準(zhǔn)四星209480寶龍大酒店三星88298（ 258）海興國(guó)際大酒三星88398（ 278）店貝斯特假日酒準(zhǔn)三114214/238店富園飯店二星90100

42、/120長(zhǎng)城賓館二星68180-288馬鋼賓館二星80160-280田園飯店96150-288富坤大酒店35/總體而言，目前馬鞍山的賓館業(yè)存在如下問(wèn)題：星級(jí)飯店數(shù)量較少，供應(yīng)量不足，整體實(shí)力較差，尤其是高檔飯店數(shù)量不能滿足市場(chǎng)需求 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 除整修完新開(kāi)業(yè)的雨山湖飯店外，大部分星級(jí)飯店設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重老化， 急需更新改造星級(jí)飯店的營(yíng)銷手段落后 管理方式落后，除雨山湖飯店外，多數(shù)屬國(guó)有企業(yè)，部分星級(jí)酒店甚至 是由原單位招待所改造而成，沿襲落后的管理方式。2.2.2 主要賓館入住率及客源分析 由于馬鞍山城市的特殊性，馬鋼在馬鞍山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也具有不可替代的作用， 馬鞍山進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)、公務(wù)活

43、動(dòng)、外國(guó)專家技術(shù)服務(wù)、個(gè)人旅游的，特別是外國(guó) 專家技術(shù)服務(wù)、公務(wù)商務(wù)活動(dòng)的， 大多入住三星級(jí)以上酒店， 構(gòu)成了馬鞍山酒店 需求的主體。2003年全年，馬鞍山星級(jí)賓館接待總?cè)藬?shù) 249787 人，381100人天數(shù)，接待海外 旅游者 34100 人天。雖受“非典”影響，年平均客房出租率仍達(dá) 66.68%，三星 級(jí)以上賓館的年平均出租率更是高達(dá) 76.55%。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2004 年一季度星級(jí)賓館 平均客房出租率達(dá) 73%，僅有的四星級(jí)賓館南湖賓館，客房出租率達(dá) 90%以上， 預(yù)定房間較困難，且房?jī)r(jià)居高不下，折扣較少。會(huì)議和商務(wù)活動(dòng)是馬鞍山酒店入住客戶的主體。隨著馬鞍山近年來(lái)打造以“李白鐘愛(ài)的山水都

44、”為主題的旅游城市的活動(dòng)開(kāi)展，馬鞍山的旅游經(jīng)濟(jì) 將有進(jìn)一步發(fā)展，到 2005年，全市要有 10 處以上的存在一定數(shù)量的潛在 客戶。在部分星級(jí)酒店中，有相當(dāng)數(shù)量的長(zhǎng)期包房客戶，這部分客戶多為馬鋼的 外籍專家，例如，在南湖賓館有 60 個(gè)左右長(zhǎng)期包房；馬鋼賓館大部分為長(zhǎng) 期包房；而新開(kāi)業(yè)的雨山湖飯店則有 30 個(gè)左右長(zhǎng)期包房。從目前馬鞍山的賓館入住情況來(lái)看， 星級(jí)賓館入住率普遍較高， 一般星級(jí)越高入 住率越高，高檔賓館供應(yīng)不足。2.2.3 賓館潛在供應(yīng)浙江海外海集團(tuán)，科技館地塊 32.66 畝將建造五星級(jí)賓館， 28 層夢(mèng)都臨湖國(guó)際飯店 湖南路雨山湖酒店西側(cè)，總建面 2.9 萬(wàn)平米，為28 層的五

45、星級(jí)酒店，將提供客房 200間左右。馬鞍山市步行街二期項(xiàng)目 五星級(jí)酒店（暫定），六層，預(yù)計(jì) 2006 年 建成，另有一家四星級(jí)賓館同期建設(shè)鴻泰國(guó)際酒店 1.2 萬(wàn)平方米，含部分餐飲，賓館房間數(shù)量在 80 間左 右，定位為四星級(jí)，目前附屬酒店已經(jīng)開(kāi)業(yè)，賓館部分正在進(jìn)行內(nèi)裝修， 年底將會(huì)開(kāi)業(yè)太陽(yáng)廣場(chǎng)已建成八年，原為辦公樓，現(xiàn)6-22 層將改建為四星級(jí)酒店， 正在改建中就目前暫定的項(xiàng)目情況來(lái)說(shuō)， 今明兩年將有三家五星級(jí)酒店上馬， 四星級(jí)酒店也 有三家，上市后， 必將帶來(lái)馬鞍山酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局， 改變目前供應(yīng)不足和設(shè)施 破舊的局面。2.2.4 賓館市場(chǎng)小結(jié)從宏觀市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，以南京為核心的 “1小

46、時(shí)都市圈 ”的建立，為馬鞍山經(jīng)濟(jì)、旅游的發(fā)展帶來(lái)新 機(jī)遇馬鞍山鋼鐵公司 350 億擴(kuò)建工程已經(jīng)報(bào)批，很快將會(huì)啟動(dòng)，工程位于慈湖工 業(yè)園區(qū)，將大部分引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備。馬鋼實(shí)施擴(kuò)建工程后，大批外 國(guó)專家將長(zhǎng)期在馬鞍山市居住，這些都是星級(jí)酒店的長(zhǎng)期客源除馬鋼之外，馬鞍山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)也逐漸興起，為馬鞍山帶來(lái)一定的 商務(wù)客源馬鞍山市近年來(lái)將著力打造旅游城市，改建擴(kuò)建原有的采石風(fēng)景區(qū)，并大力 開(kāi)發(fā)東部的濮塘風(fēng)景區(qū)，今后馬鞍山的旅游客源將逐步增多從賓館市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看 隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 星級(jí)酒店這一目前市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品將有良好的 發(fā)展空間 未來(lái)兩年內(nèi)馬鞍山市區(qū)將有三家五星級(jí)酒店上市，且其體

47、量較大，區(qū)位及景 觀狀況均將導(dǎo)致五星級(jí)酒店市場(chǎng)將趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈四星級(jí)酒店由于其價(jià)格緣故受到較多客源的偏好，未來(lái)即將推出的幾家四星 級(jí)酒店體量尚不構(gòu)成威脅，且區(qū)位優(yōu)勢(shì)一般從本項(xiàng)目的特征來(lái)看本地塊位于寧馬高速公路出口處，緊鄰快速干道 江東大道，具有良好的 交通條件，具備截流南京等方向來(lái)源客戶的優(yōu)勢(shì) 江東大道將建設(shè)成景觀大道，而本項(xiàng)目?jī)?nèi)部亦規(guī)劃有 3000 平方米的廣場(chǎng)， 為星級(jí)酒店?duì)I造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境 本地塊由于區(qū)位較偏，距離市中心有一定距離，就區(qū)位和景觀而言不具備和 即將推出的五星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)的條件 從規(guī)劃來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目將有相當(dāng)體量的高檔商業(yè)配套設(shè)施，給項(xiàng)目建造四星級(jí) 酒店相應(yīng)的支撐。2.

48、3 辦公樓市場(chǎng)2.3.1 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 就目前來(lái)看，馬鞍山無(wú)純辦公樓供應(yīng)，銀行、電信、郵政等大樓自用剩余的部分 可對(duì)外招租，但成交不多；目前馬鞍山的企業(yè)主要辦公地點(diǎn)如下：工業(yè)區(qū)的廠房； 在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)，多數(shù)有大片的廠房，在廠房?jī)?nèi)辦公；租用政府部門的辦公用房，如招商局、規(guī)劃局等都有多余辦公用房租用給企 業(yè)；住宅小區(qū)。馬鞍山的住宅小區(qū)一般都可以用于辦公，可以掛牌，甚至可以注 冊(cè)，而住宅的租金現(xiàn)對(duì)寫(xiě)字樓要便宜， 如果選擇購(gòu)買， 也相當(dāng)便利。太陽(yáng)廣場(chǎng)是目前馬鞍山唯一的純寫(xiě)字樓物業(yè)，樓高 28 層，但是該大廈竣工已經(jīng) 八年，一直未能對(duì)外招商，淪為爛尾工程后，另外一家企業(yè)接手后，擬將其改建 為四星級(jí)

49、酒店，目前正在改建過(guò)程中。其改建后， 1-3 層為購(gòu)物中心， 6-22 層為 賓館，而東附樓 4-10 層為辦公，目前暫定為只租不售。根據(jù)馬鞍山的市政規(guī)劃，馬鞍山市政府將南遷，市政廣場(chǎng)將于今年下半年動(dòng)工， 約需兩年時(shí)間竣工， 屆時(shí)馬鞍山市行政中心將搬至中心大道印山路附近， 規(guī)劃中 市政廣場(chǎng)附近將會(huì)興建一批辦公樓。2.3.2 需求客源分析 長(zhǎng)久以來(lái)，馬鞍山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一向是“重工輕商”，主要依靠馬鋼，以馬鋼及其 配套企業(yè)為核心發(fā)展， 馬鋼在馬鞍山的 GDP發(fā)展中占據(jù)重要位置， 馬鞍山的第三 產(chǎn)業(yè)以及第二產(chǎn)業(yè)中其他行業(yè)的發(fā)展長(zhǎng)久以來(lái)比較緩慢， 近年來(lái)隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的逐步建設(shè)，憑借一些優(yōu)惠

50、的政策和稅收措施，引進(jìn)了如星馬汽車、 泰爾重工等一大批企業(yè)進(jìn)駐， 并逐步開(kāi)始建設(shè)馬鞍山汽車城， 使得馬鞍山的經(jīng)濟(jì) 又有了快速的發(fā)展。 但由于入駐企業(yè)多數(shù)在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)辦公， 因而對(duì)市區(qū)辦公樓 需求較少。2.3.3 結(jié)論就目前狀況而言，由于居民樓、 商住復(fù)合樓的以及開(kāi)發(fā)區(qū)大量廠房的存在， 短期 內(nèi)將不會(huì)存在對(duì)辦公樓的強(qiáng)有力的需求； 城市東擴(kuò)南進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，往東部發(fā)展旅游， 而工業(yè)和行政中心則會(huì)南移， 而未 來(lái)即將推出的市政廣場(chǎng)附近的寫(xiě)字樓將形成對(duì)本項(xiàng)目的有力威脅；本項(xiàng)目不在城市東擴(kuò)南進(jìn)的發(fā)展范圍內(nèi)， 遠(yuǎn)離未來(lái)的城市中心和開(kāi)發(fā)區(qū)， 暫時(shí)不 具備濃厚的辦公氛圍； 基于目前馬鞍山存在大批量專家住酒店長(zhǎng)期

51、包房的需求， 以及部分零散的租住政 府以及普通住宅的小型企業(yè)的存在， 本司建議本項(xiàng)目中可設(shè)置公寓式辦公樓， 設(shè) 計(jì)完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)， 配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道， 分割面積在 100 平 米每間或者更小， 滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求， 以降低物業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 和不確定性，同時(shí)在較高的樓層可以設(shè)置整層， 不予分割， 待出售時(shí)再根據(jù)客戶 的需求隨意分割。2.4 住宅市場(chǎng)分析2.4.1 住宅總體市場(chǎng)分析2002-2020 城市規(guī)劃規(guī)劃居住用地 3318.4 萬(wàn)公頃其中主城區(qū)形成以金家莊居住區(qū)、雨山居住區(qū)、花山居住區(qū)、梅山居住區(qū)為 主的四個(gè)居住片區(qū)；副城區(qū)以銀黃居住區(qū)、姑孰居住區(qū)為主的二個(gè)居

52、住片區(qū)，主城區(qū)主要向南向 東發(fā)展；歷年房地產(chǎn)供需分析A. 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)快速發(fā)展，市場(chǎng)容量逐步加大B. 2003年房屋銷售面積達(dá)到 80萬(wàn)平方米左右， 空置面積為 32057平方米。C. 2002 2020 年，規(guī)劃居住用地 3318.4 萬(wàn)公頃歷年價(jià)格分析 市區(qū)住宅平均價(jià)格：2000 年：1300元/m22001年：1500-1600 元/m2左右2002年：1590元/m2（花山區(qū)：1800元/m2,比1997年上升了 550元/m2）2004 年初在推項(xiàng)目平均價(jià)格： 2450 元/ m2拆遷量分析年拆遷量一般在 20萬(wàn) m2 以下年拆遷戶在 5000-6000 戶近三年拆遷戶在

53、15000-17000 戶2003 年：住宅拆遷量 8218.85m22003年二手房買賣面積 19.82 萬(wàn) m2， 成交價(jià)值 2.338 億元2.4.2 住宅供應(yīng)市場(chǎng)分析 物業(yè)形態(tài)物業(yè)以純多層小區(qū)和混合型小區(qū)為主馬鞍山地區(qū)房型都以三房為主，各供應(yīng)樓盤三房的份額都在 50%左右；市場(chǎng)供應(yīng)主力房型及面積二房三房四房90-110m2120-140m2140-160m2海外海名筑為混合型物業(yè)，有少量的疊加和聯(lián)排別墅，該盤地段較佳，是馬 鞍山在售價(jià)格最貴的樓盤；別墅均價(jià) 5000元/ 平方米左右。匯翠名邸為馬鞍山唯一的湖景房，一期 8月 8日開(kāi)盤，當(dāng)天銷售 85%。住宅案例分析海外海名筑A. 項(xiàng)目規(guī)

54、劃海外海名筑由浙江海外集團(tuán)開(kāi)發(fā)，總建筑面積萬(wàn)平方米。 5000 平方米商 網(wǎng)配套，綠化率達(dá) 46%，容積率為 0.86 ，由多層公寓、景觀洋房、排屋、別墅構(gòu) 成，總戶數(shù)約 186戶，多層 137疊加 36聯(lián)13。預(yù)計(jì) 05年年底交房。B. 戶型設(shè)計(jì)多層主力戶型為 3*2，面積為 137；疊加戶型 1、2 層 176 平方米 3、4 加躍 層 230平方米，排屋 3層送地下層 240-260 平方米；戶型面積指標(biāo)如下：戶型3*2（多層）頂+躍層疊加聯(lián)體面積137-163213-238176-230240-260比例60.7%12.9%19.4%6.9%C. 價(jià)格策略多層價(jià)格為 3400-3600

55、 元平方米，疊加別墅價(jià)格為 4500-5000 元/ 平方米，聯(lián) 排別墅均價(jià) 5000元/平方米左右，最高 5600-5800 元/平方米，付款方式靈活多 樣，一次性付款，分期付款，七成 30 年銀行按揭，公積金貸款；D. 銷售情況小區(qū) 2004年 8月 18日開(kāi)盤，首批推出 89套多層房當(dāng)天銷售 70余套，銷售 率達(dá)到 80%，別墅房預(yù)計(jì) 9 月中旬開(kāi)盤。匯翠名邸A. 項(xiàng)目規(guī)劃 匯翠名邸由上海濱江置業(yè)公司投資，馬鞍山澳申置業(yè)開(kāi)發(fā)，總占地 2.4 萬(wàn)平方米，由一幢 32 層點(diǎn)式及五幢板式 18層建筑組成。項(xiàng)目位于馬鞍山市中心，與 南湖公園接壤，住區(qū)界于馬鞍山主要水體雨山湖與南湖之間，地理位置優(yōu)越。B. 戶型設(shè)計(jì)高層主力戶型 2*2，面積 100平方米， 3*2面積 117-125 平方米，小區(qū)首創(chuàng) 高層單身公寓戶型為 1*1 和 2*1, 面積為 51-110 平方米。戶型面積指標(biāo)如下：戶型1*12*12*23*2*13*2*2面積50-60109100.65117/121/125148/153分布單身公寓單身公寓高層高層高層比例15%20%25%35%10%C. 價(jià)格策略高層價(jià)格