第八章房地產(chǎn)評估

1、第八章第八章 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估1了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點2熟悉房地產(chǎn)評估的影響因素3. 掌握收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用4. 掌握市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5. 掌握成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用本章學(xué)習(xí)目的和要求：本章學(xué)習(xí)目的和要求： 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念和特點一、房地產(chǎn)的概念和特點（1）房地產(chǎn)）房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地和建筑物及其權(quán)屬的總稱。包括房地產(chǎn)是土地和建筑物及其權(quán)屬的總稱。包括土地和地上建筑物兩部分。土地和地上建筑物兩部分。歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。稱為不動產(chǎn)。1房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)的概念：中華人民共

2、和國物權(quán)法中華人民共和國物權(quán)法中規(guī)定，物包括不動產(chǎn)和動中規(guī)定，物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）中將建筑物描述為：中將建筑物描述為：是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。及附

3、著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)不動產(chǎn)對不動產(chǎn)的定義是土地、對不動產(chǎn)的定義是土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)的權(quán)益。其相關(guān)的權(quán)益。土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)出租：土地使用權(quán)出租：土地使用權(quán)抵押：土地使用權(quán)抵押：w（2）土地使用權(quán)）土地使用權(quán)（3）建筑物）建筑物w房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。w建筑物的主要結(jié)構(gòu)：建筑物的主要結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)

4、簡易結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)2房地產(chǎn)的特性土地的特性（1）固定性（2）永久使用性（3）數(shù)量有限性（4）個體差異性土地的經(jīng)濟特性供給的稀缺性可壟斷性用途的多樣性經(jīng)濟地理位置的可變性效益級差性建筑物的特性不可位移性產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性功能變異性房地產(chǎn)的特性房地不可分割性投資大量性區(qū)域性價格互動性二、房地產(chǎn)價格體系及影響因素二、房地產(chǎn)價格體系及影響因素（一）土地價格（一）土地價格土地價格非土地價值的貨幣表現(xiàn)，不由生產(chǎn)成本決定土地價格主要由土地需求決定土地價格具有明顯的區(qū)域性土地價格具有上漲性（二）房地產(chǎn)價格類型1、按價格形成途徑分類對于土地而言，評估價格依據(jù)其用途和性質(zhì)不同主要分為五種（1）基準(zhǔn)地價（2）標(biāo)定

5、地價（3）土地使用權(quán)出讓底價（4）轉(zhuǎn)讓價格（5）樓面地價2、按房地產(chǎn)出讓方式分類拍賣價格招標(biāo)價格協(xié)議價格3、按價格適用場合分類買賣價格租賃價格抵押價格課稅價格征用價格三房地產(chǎn)評估的基本原則與一般程序（一）房地產(chǎn)評估的基本原則合法原則不完全可替代原則房地分估合一原則地域原則（二）房地產(chǎn)評估的一般程序明確基本事項，簽定評估協(xié)議選擇評估方法實地勘察，收集資料配備人員，制定并實施評估計劃計算、確定評估價格撰寫評估報告書（三）影響房地產(chǎn)價格的因素（三）影響房地產(chǎn)價格的因素房地產(chǎn)評估的最終目的是要確定房地產(chǎn)最可能房地產(chǎn)評估的最終目的是要確定房地產(chǎn)最可能實行的價格，而影響房地產(chǎn)價格的因素很多實行的價格，而影

6、響房地產(chǎn)價格的因素很多（1）一般因素：共性因素，包括：經(jīng)濟、政）一般因素：共性因素，包括：經(jīng)濟、政策、社會、心理因素策、社會、心理因素（2）區(qū)域因素：與位置相關(guān)）區(qū)域因素：與位置相關(guān)（3）自身因素：個別因素，包括：土地的自）自身因素：個別因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。身因素、建筑物自身因素。三、房地產(chǎn)評估的理論三、房地產(chǎn)評估的理論1地租理論（說明土地價值的產(chǎn)生）地租理論（說明土地價值的產(chǎn)生） 馬克思的理論：認(rèn)為，地租是土地所有馬克思的理論：認(rèn)為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為權(quán)在經(jīng)濟上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。使用土地而支付

7、給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對地租和級差地租。他把地租分為絕對地租和級差地租。（1）絕對地租：是土地所有者憑借土地所有）絕對地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。土地出讓金權(quán)的壟斷所獲得的地租。土地出讓金（2）級差地租：是由于土地自然差別（級差）級差地租：是由于土地自然差別（級差地租地租1）或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資，投資收益差）或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資，投資收益差別所導(dǎo)致的地租（級差地租別所導(dǎo)致的地租（級差地租2）。）。 級差地租級差地租1原理告訴我們，處于不同位置的原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價格是有差別的，在評估土地使用權(quán)土地，其價格是有差別的，在評估土地使用權(quán)價格時

8、，必須了解其地理位置和環(huán)境。價格時，必須了解其地理位置和環(huán)境。級差地租級差地租2原理告訴我們，在同一塊土地上連原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地使用權(quán)價格時，必須考慮土地的用途，如工業(yè)使用權(quán)價格時，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。用地、商業(yè)用地、住宅用地等。（3）壟斷地租：）壟斷地租： 一般商品的價格是以價值為基礎(chǔ)，上下一般商品的價格是以價值為基礎(chǔ)，上下波動的，而價值是生產(chǎn)商品的社會必要波動的，而價值是生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間決定的，土地不是勞動產(chǎn)品，勞動時間決定的，土地不是勞動產(chǎn)品，其價格決定

9、也具有特殊性。其價格決定也具有特殊性。 地價的本質(zhì)是地租的資本化地價的本質(zhì)是地租的資本化 2地價理論（說明地產(chǎn)價格的決定理論）地價理論（說明地產(chǎn)價格的決定理論）四、房地產(chǎn)評估的特殊性四、房地產(chǎn)評估的特殊性評估對象有多種形式評估對象有多種形式充分考慮最有效使用原則充分考慮最有效使用原則房地產(chǎn)價格有多樣性：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定房地產(chǎn)價格有多樣性：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、交易地價、課稅價格、房地產(chǎn)總地價、交易地價、課稅價格、房地產(chǎn)總價、樓面地價、公告地價價、樓面地價、公告地價房地產(chǎn)價格影響因素復(fù)雜房地產(chǎn)價格影響因素復(fù)雜五、房地產(chǎn)評估的方法及其應(yīng)用五、房地產(chǎn)評估的方法及其應(yīng)用（一）收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（一

10、）收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用1基本原理：基本原理：2計算方法計算方法:P Ri/(1+r)i PA/r 適用范圍：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)適用范圍：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)第二節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定，是賣方愿意接受的最低價格，是買房愿意支付的最高價格。二、適用對象特備適用于評估那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓三、操作步驟（一）新開發(fā)土地評估的操作步驟新開發(fā)土地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+稅費+開發(fā)利潤1、估算土地取得成本（1）通過征用農(nóng)地

11、取得（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得（3）通過在市場上“購買”所得2、估算土地開發(fā)成本主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費3、估算管理費用 管理人員工資、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)使用費4、估算投資利息5、估算稅費6、估算開發(fā)利潤（二）新建房地產(chǎn)評估的操作步驟新建房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤（三）舊房地產(chǎn)評估的操作步驟舊有房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)的重置成本-舊有房地產(chǎn)的貶值（包括土地的損耗和建筑物的損耗）第三節(jié) 市場法在房地產(chǎn)中的評估一、一、 市場法基本原理市場法基本原理一、一、 市場法基本原理市場法基本原理2 2 可比實例的選取與標(biāo)準(zhǔn)化

12、可比實例的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 2 2 可比實例的選取與標(biāo)準(zhǔn)化可比實例的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積價格建筑面積價格建筑面積使用面積使用面積價格建筑面積價格3 3 交易情況修正交易情況修正3 3 交易情況修正交易情況修正3.3.交易情況修正交易情況修正3.3.交易情況修正交易情況修正3.3.交易情況修正交易情況修正）（交易情況修正系數(shù) 1003.3.交易情況修正交易情況修正平方米）（元可比實例正常市場價格/57145)(10010060003.3.交易情況修正交易情況修正平方米）（元可比實例正常市場價格/56703)-(10010055003.3.交易情況修正交易情況修正3.3.交易

13、情況修正交易情況修正3.3.交易情況修正交易情況修正3. 3. 交易情況修正交易情況修正4 4 交易日期修正交易日期修正4. 4. 交易日期修正交易日期修正數(shù)可比實例交易日價格指評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)可比實例交易價格實例價格交易日期修正后的可比動指數(shù)可比實例交易日價格變數(shù)評估基準(zhǔn)日價格變動指可比實例交易價格實例價格交易日期修正后的可比114. 4. 交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正平方米）元 /(3809%4.105%7.11435004.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正平方米）元 /(3932%)8.61(%)5.101(38004. 4. 交

14、易日期修正交易日期修正各期環(huán)比價格指數(shù)可比實例交易價格實例價格交易日期修正后的可比環(huán)比價格變動指數(shù)）各期可比實例交易價格實例價格交易日期修正后的可比1 (4.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正100（）可比實例交易價格實例價格交易日期修正后的可比4. 4. 交易日期修正交易日期修正4.4.交易日期修正交易日期修正項項 目目ABCDE2008年年10月價格月價格（元（元/）688063206710652065402009年年3月價格月價格（元（元/）7120655069506

15、7306750價格增長率（價格增長率（%）3.493.643.583.223.214.4.交易日期修正交易日期修正%43. 3521. 3%22. 3%58. 3%64. 3%49. 3價格平均增長率平方米）（元）（實例價格交易日期修正后的可比/672310043. 310065005 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正5 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正5 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正5 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正5 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正5 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正5 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正（）區(qū)域因素修正系數(shù)100區(qū)域因素區(qū)域因素權(quán)重權(quán)重評估對象評估對象可比實例可比實例A可比實例

16、可比實例B可比實例可比實例C因素因素1F1100因素因素2F2100因素因素3F3100因素因素nFn100綜合綜合11005 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正區(qū)域因素區(qū)域因素權(quán)重權(quán)重評估對象評估對象可比實例可比實例A可比實可比實例例B可比實可比實例例C商業(yè)繁華度商業(yè)繁華度0.1510010310098道路通達度道路通達度0.08100100100100交通便捷度交通便捷度0.1210010110097離市中心距離離市中心距離0.1410010210095離交通設(shè)施距離離交通設(shè)施距離0.0610098100101自然環(huán)境狀況自然環(huán)境狀況0.1210010210097人文環(huán)境狀況人文環(huán)境狀況0.10

17、10010310098基礎(chǔ)設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.1010010110099公共設(shè)施狀況公共設(shè)施狀況0.1310010510096綜綜 合合110010210097.59804. 0102100）（區(qū)域因素修正系數(shù)可比實例A1100100）（區(qū)域因素修正系數(shù)可比實例B0256. 197.5100）（區(qū)域因素修正系數(shù)可比實例C5 5 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正6 6 個別因素修正個別因素修正6 6 個別因素修正個別因素修正6 6 個別因素修正個別因素修正6 6 個別因素修正個別因素修正6 6 個別因素修正個別因素修正6 6 個別因素修正個別因素修正6 6 個別因素修正個別因素修正6 6 個別因素修

18、正個別因素修正6 6 個別因素修正個別因素修正數(shù)可比實例容積率地價指數(shù)評估對象容積率地價指容積率修正系數(shù) 6 6 個別因素修正個別因素修正6 6 個別因素修正個別因素修正表4-11 容積率地價指數(shù)表容積率容積率12345地價指數(shù)地價指數(shù)%1001051151251406 6 個別因素修正個別因素修正%84%251%051容積率修正系數(shù)6 6 個別因素修正個別因素修正6 6 個別因素修正個別因素修正 )1 (11 )1 (11 Nnrry6 6 個別因素修正個別因素修正 466. 1%)81 (11 %)81 (11 2030y7 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 7 7 綜合修正確定評

19、估值綜合修正確定評估值 7 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 7 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 比準(zhǔn)價值=8200+80+350120+60=8570（元/平方米）7 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 7 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 （）（）（）（）可比實例交易價格比準(zhǔn)價值1001001001007 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 平方米）（元）（）（）（）（比準(zhǔn)價值/79599710010810010010310510085007 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 （）（）（）（）（）（）可比實例交易價格比準(zhǔn)價值1001007 7

20、綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 7 7 綜合修正確定評估值綜合修正確定評估值 本節(jié)小結(jié)本節(jié)小結(jié)本節(jié)小結(jié)本節(jié)小結(jié)思考題思考題1.1.什么是市場法？市場法適用的條件是什么？什么是市場法？市場法適用的條件是什么？2.2.搜集交易案例資料的途徑主要有哪些？搜集交易案例資料的途徑主要有哪些？3. 3. 搜集交易案例時應(yīng)搜集哪些內(nèi)容？搜集交易案例時應(yīng)搜集哪些內(nèi)容？4.4.選擇可比實例應(yīng)符合哪些要求？選擇可比實例應(yīng)符合哪些要求？5.5.為什么要建立價格比較基礎(chǔ)？建立價格比較基為什么要建立價格比較基礎(chǔ)？建立價格比較基礎(chǔ)包括哪些方面？礎(chǔ)包括哪些方面？6.6.造成房地產(chǎn)價格偏離正常市場價格的因素有哪造成房地

21、產(chǎn)價格偏離正常市場價格的因素有哪些？些？第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、收益法的概念收益法就是在求取待估房地產(chǎn)的價格時，將待估房地產(chǎn)未來各期的正常純收益以某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率（還原利率）折算成在估價時點的現(xiàn)值，求其之和，從而確定待估房地產(chǎn)價格的方法。二、收益法的基本原理預(yù)期收益原理最有效使用原理三、收益法的基本公式1、房地產(chǎn)的價格=純收益|資本化率（1）純收益每年不變（2）資本化率固定（3）收益為無限年期例1 有一不動產(chǎn)，利用該宗不動產(chǎn)正常情況下每年獲得的總收益為20萬元，每年需要支出的總費用為12萬元，該類不動產(chǎn)的收益率為8，則該宗不動產(chǎn)的收益價格為：V（20-12）/ 8100 萬元2

22、、房地產(chǎn)的價格、房地產(chǎn)的價格P Ri/(1+r)I（1）純收益每年不同）純收益每年不同（2）資本化率固定且大于零）資本化率固定且大于零（3）收益年期為有限）收益年期為有限n（二）適用范圍只適用于有收益或潛在收益的不動產(chǎn)估價三、收益法的特點與適用范圍三、收益法的特點與適用范圍（一）特點 1、收益法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ) 2、收益法以收益為出發(fā)點評估不動產(chǎn)的價格 3、收益法評估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于純收益與收益率確定的準(zhǔn)確度四、各參數(shù)的估算（一）純收益的估算1、純收益的含義純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益。必須注意實際純收益和客觀純收益的區(qū)別實際收益由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估

23、。房地長的客觀收益是房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律允許的最佳利用方向上的純收益。純收益由總收益扣除總費用求得。2、客觀總收益3、客觀總費用4、純收益的估算（1）出租型房地產(chǎn)純收益的估算（2）直接經(jīng)營型房地產(chǎn)純收益的估算（3）自用或未使用房地產(chǎn)純收益的估算（二）資本化率的估算1、市場提取法（直接比較法、反推法）通過分析類似的交易實例，并將實例的純收益與售價相比較，就得到各個實例的資本化率。注意：1）要搜集到足夠的可比實例 2）實例為正常交易實例純收益（萬元/年）價格（萬元）資本化率（）13534710.092434359.893393989.804383829.95四個可比實例的資本化率平均為

24、9.93例：2、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法將決定收益率的各種理論因素相加得出資本化率。其出發(fā)點是選擇一種近于無風(fēng)險的投資的收益率，稱為安全利率。在安全利率之上加各種劣于產(chǎn)生安全利率的投資因素的調(diào)整額，一般加總的因素有額外投資風(fēng)險、缺乏流動性和管理負(fù)擔(dān)三項，再減去預(yù)期的收益增長率，便得不動產(chǎn)的資本化率。安全利率可選擇一年期國債利率或一年期定期存款利率。例：在一年期定期存款利率的基礎(chǔ)上用加總法求資本化率：安全利率2.25投資風(fēng)險4.00缺乏流動性1.00管理負(fù)擔(dān)1.00收益增長 - 2.00資本化率6.25（三）收益期限的確定四、應(yīng)用舉例例題：某房地產(chǎn)公司于2003年5月以出讓方式取得一塊土地的50年

25、使用權(quán)，并于2007年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米3800元，經(jīng)濟耐用年限為70年。目前，該類型建筑的重置成本為每平方米4200元，該大樓總建筑面積為5000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為8%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2008年5月的價格。本章練習(xí)題1、某可比交易實例成交地價為3000元每平方米，對應(yīng)使用年期為30年，若待估宗

26、地出讓年期為40年，土地資本化率為7%,則通過年限修正該宗土地的價格最接近多少？2、某評估機構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了A、B、C三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬元三個評估結(jié)果。根據(jù)A、B、C三個參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為25%、40%和35%，則被評估房地產(chǎn)的評估值最接近多少？（1）估算年有效毛收入：年有效毛收入=2*365*5000*（1-10%）=3285000(元）（2）估算年營運費用管理費=3285000*3.5%=114975(元）維修費=4200*5000*1.5%=315000（元保險費=4200*5000*

27、0.2%=42000（元）稅金+3285000*（12%+6%）=591300（元年營運費用=114975+315000+42000+591300(元）（3）估算純收益年純收益=有效毛收入-年營運費用=3285000-1063275=2221725（元）（4）房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：P Ri/(1+r)i PA/r（1）純收益）純收益年純收益年總收益年總費用年純收益年總收益年總費用注意：評估時應(yīng)以客觀純收益為依據(jù)，而不能以注意：評估時應(yīng)以客觀純收益為依據(jù)，而不能以 實際純收益實際純收益 可分別按房產(chǎn)、地產(chǎn)或房地產(chǎn)計算可分別按房產(chǎn)、地產(chǎn)或房地產(chǎn)計算 實質(zhì)：投資收益率實質(zhì)：投資收益率 計算：純收益與售價比率法計算：純收益與售價比率法 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 投資收益率順序插入法投資收益率順序插入法 種類：綜合資本化率種類：綜合資本化率 建筑物資本化率建筑物資本化率 土地資本