酒店式公寓深度剖析ppt課件

1、q酒店式公寓的來源和開展q酒店式公寓的特征q酒店式公寓案例研討酒店式公寓ServicedApartment是交融了星級酒店的設(shè)備與效力、專業(yè)酒店管理公司的運營、提供低于酒店的價錢和注重家庭特征于一體的自住式單位。酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其短期休憩居住的物業(yè)，由專門的管理公司進展一致的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的“暫時住家，這就是酒店式公寓的雛形。 美國的酒店式效力公寓開場于20世紀(jì)80年代，目前市場份額已占美國整個住宅市場的5，屬于較成熟的市場。歐洲的酒店式效力公寓市場較為分散，并且其大部分酒店式效力公寓均由境外投資所建立，屬于開展中市場。酒店式公寓自年

2、代初進入中國市場后，和中國外鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場結(jié)合，在真正酒店式公寓原型的根底上，產(chǎn)生了多種酒店式公寓的衍生物業(yè)形狀銷售式酒店公寓、可租可售式酒店公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、租賃式酒店公寓。購者不住用于投資出租、住者不購純酒店式公寓2羅湖商務(wù)中心、世界金融中心可售型酒店式公寓2匯展閣、地王信興廣場產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓3華樂星苑、名仕閣、丹楓白露可售型商務(wù)公寓6荔景大廈、塞格群星廣場、嘉匯新城、爵士大廈、江蘇大廈、金茂禮都白領(lǐng)公寓1金色假日深圳深圳“酒店式公寓冠名物業(yè)一覽表部分酒店式公寓冠名物業(yè)一覽表部分深圳的“酒店式公寓已偏離了國際酒店式公寓的規(guī)范，是純酒店式公寓及其衍生物業(yè)形狀的總稱。其本質(zhì)是“酒店式物業(yè)管

3、理效力，利用“酒店式公寓概念產(chǎn)生的價值聯(lián)想提升物業(yè)的籠統(tǒng)和價值，從而使物業(yè)增值。客客戶戶區(qū)區(qū)位位價價格格戶戶型型配配套套服務(wù)地段應(yīng)該選擇在市中心的商務(wù)區(qū)地段應(yīng)該選擇在市中心的商務(wù)區(qū)商務(wù)氣氛濃重的特定地域分化出一部分特殊消費群體，三資企業(yè)集中、商務(wù)活動頻繁的地域是酒店式公寓開展的根底環(huán)境。大多設(shè)計在一個城市綜合體內(nèi)，以便經(jīng)過大多設(shè)計在一個城市綜合體內(nèi)，以便經(jīng)過“空間借用提供充足的空間借用提供充足的商務(wù)、休閑、社交及生活配套設(shè)備，做到資源共享商務(wù)、休閑、社交及生活配套設(shè)備，做到資源共享“北京的酒店式公寓主要集中在以下幾個商圈中。CBD區(qū)域、燕莎商圈、中關(guān)村以及亞運村。歷年酒店式公寓數(shù)量193322

4、05101520朝陽區(qū)宣武區(qū)崇文區(qū)東城區(qū)海淀區(qū)0246810199319971998199920002003福田羅湖福田羅湖資料來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫資料來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫深圳酒店式公寓主要集中在羅湖，其次是福田中心區(qū)，南山最少。純酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓集中在羅湖的地王商圈?？墒坌蜕虅?wù)公寓相對較為分散，分布在羅湖的主要商圈和福田中心區(qū)?？墒坌途频晔焦⒃诹_湖的地王商圈和羅湖關(guān)口。酒店式公寓主要的目的市場為四種人酒店式公寓主要的目的市場為四種人 q長期出國的生意人即外籍任務(wù)人員q長期在外的高級運營管理者q大企業(yè)的企劃思想者q正在度長假的家庭客戶國籍分布比例32%20%30%18%美國客戶亞洲客戶歐

5、洲客戶其它客戶v商務(wù)居住為主v外籍公司派出地高級員工，國內(nèi)大型私企地老板，高層管理者等高階層人士v具有長期居住及安頓家人的需求。v歐美人士占到6成客戶群體客戶群體運用情況運用情況需求需求目的目的海內(nèi)外常駐深圳機構(gòu)的管理人員和技術(shù)人員購置租賃主要作為住所或辦公自用經(jīng)常往來深圳的國內(nèi)外商務(wù)人員購置租賃普通會選擇酒店，但也有部分會購買或租用酒店式公寓，以方便居住辦公自用深圳的小企業(yè)和SOHO族購置酒店式公寓兼具居住和辦公功能自用投資型的深圳和香港居民租賃普通選擇戶型面積小、總價低、容易出租的物業(yè)投資自用型的深圳和香港居民購置主要強調(diào)酒店式公寓的居住配套，位置佳自用其它自用度假作為員工宿舍等海內(nèi)外駐深

6、機構(gòu)及SOHO族是市場主力，投資者在買家中也占較高比例。酒店式公寓的定位界于酒店和高檔奢華公寓之間，其在建材、裝修規(guī)范、智能化程度、配套設(shè)備等方面都與普通住宅有很大的差別，其整體物業(yè)質(zhì)量普通高于普通住宅，在其相對高昂的售價以及租賃價錢上可以表達。稱號位置類別規(guī)模M2戶型面積M2均價元/M2租金元/M2.月管理費元/M2.月荔景大廈羅湖可售型商務(wù)公寓38000140-210不詳30-453.8匯展閣羅湖可售型酒店公寓4000043.36-90.383000060-803.2信興廣場羅湖可售型酒店公寓4312568-2001100060-9012華樂星苑羅湖產(chǎn)權(quán)式酒店公寓3400068-14810

7、000120-150名仕閣羅湖產(chǎn)權(quán)式酒店公寓5539839.88-115.251300040-606.6賽格群星廣場.公寓福田可售型商務(wù)公寓14500029.11-76.32850050-603.8嘉匯新城福田可售型商務(wù)公寓2400040-80900050-703.8爵士大廈羅湖可售型商務(wù)公寓9010639.62-169.7512000606.8江蘇大廈福田可售型商務(wù)公寓88594.6347-55850055-7022丹楓白露.公寓羅湖產(chǎn)權(quán)式酒店公寓5400054-1197300603.5羅湖商務(wù)中心.公寓羅湖酒店式公寓8634650-80100世界金融中心.公寓羅湖酒店式公寓71995.06

8、40-20050M2為主150-200金色假日福田白領(lǐng)公寓2000040-8273003.3資料來源：世聯(lián)根底數(shù)據(jù)庫資料來源：世聯(lián)根底數(shù)據(jù)庫深圳酒店式公寓在閱歷了“匯展閣的頂峰之后，隨著市場供應(yīng)量的放大，價錢不斷呈下降趨勢，在2001年后根本走平，變化甚微。050100150200租金可售型商務(wù)公寓可售型酒店公寓產(chǎn)權(quán)式酒店公寓酒店式公寓租金高低的陳列順序為純酒店式公寓、可售型酒店式公寓、可售型商務(wù)公寓。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓和純酒店式公寓由于受樓齡、裝修、家私的影響較大，租金變化幅度亦較大。 深圳酒店式公寓租金分布圖資料來源：世聯(lián)根底數(shù)據(jù)庫資料來源：世聯(lián)根底數(shù)據(jù)庫10%29%24%24%10%3%40

9、016000600180008001100001000112000120011400014001以上北京的酒店式公寓普遍售價較高，單價在10000元以上單位占近4成。北京酒店式公寓價錢分布酒店式效力公寓普通劃分為A、B、C三個等級，且由由A到C依次降低。USD1000 2000 30007000 8000 9000 100004000 50006000CBA北京酒店式效力公寓的月租金價錢位于2000美金至12000美金之間，整體月租程度很高戶型較為單一，以一居室、一室一廳為主，很少有兩室以上的戶型。戶型較多樣化，普通以一居室、一室一廳為主，兩室一廳為輔，個別工程有少量的三居室、四居室，一居室房

10、的面積在35-50平方米之間，一室一廳面積多在50-60平方米，兩室一廳面積多在60-90平方米之間。北京的酒店式效力公寓的戶型主要以二居為主，面積為80120平方米占到45左右。資料來源：資料來源：工程戶型數(shù)碼銀座雅詩閣財富中心嘉里中心國貿(mào)公寓一居室82961051209711110094二居室107177178205127146224132171三居室249204211224317211267四居室及以上380287401420526303543北京代表工程不同戶型面積比較資料來源：世聯(lián)根底數(shù)據(jù)庫資料來源：世聯(lián)根底數(shù)據(jù)庫深圳的酒店式公寓以一房、二房為主，面積集中于4060 M2之間，50

11、M2的一房占套間總量的50%以上。須聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，在傳統(tǒng)酒店效力的根底上提供家居效力和商務(wù)效力。編號工程內(nèi)容收費規(guī)范01疏通水下管道10-50元/次02安裝燈具、門鈴不含資料10-20元/次03修繕、改換水、電表不含資料10-20元/次04修繕、改換水龍頭不含資料5-20元/次05修繕洗面盆、洗菜盆下水管馬桶浮球5-20元/次06修繕窗簾、拉窗等不含資料5-20元/次07清洗安裝排風(fēng)扇20元/次08清洗安裝抽油煙機40元/次09安裝分體式空調(diào)150元/次10安裝窗式空調(diào)80元/次11清洗安裝空調(diào)過濾器10-50元/次12空調(diào)加氟利昂150元/次13家電

12、維修按物價部門規(guī)定14墻面刷新不含資料8元/平方米編號工程內(nèi)容收費規(guī)范15換門鎖不含資料10元/套16安裝防盜門50元/個17鐘表維修按物價部門規(guī)定18上門收洗衣服不含洗衣費5元/次19看護病人10元/小時20鐘點工10元/小時21代購商品10元/小時22室內(nèi)清潔效力10元/小時23電腦培訓(xùn)150元/期24打字8元/版25復(fù)印0.5元/張A4260.6元/頁市內(nèi)27電子郵件10元/次28無水洗車隨時清洗120元/月29汽車洗車打蠟10-20元/輛次編號工程內(nèi)容編號工程內(nèi)容01居室裝修咨詢16提供棋類活動場所02引見保姆17組織圖書、音像制品交流03代請家教18太極拳培訓(xùn)04代辦開戶19義務(wù)宣傳

13、家庭用電知識05代交費20組織兒童書畫展06代辦有線電視開通21組織住戶攝影展07代訂牛奶22文娛效力室08代為引見裝修公司23配備急救箱09代辦收訂報刊24代為聯(lián)絡(luò)醫(yī)院10定期檢查燃氣爐平安情況25定期組織義診醫(yī)療效力11暫時代為保管小件物品26量血壓、測身高、秤體重12免費開放兒童公園27提供家庭園藝咨詢13免費開放健身房28鮮花養(yǎng)護指點14兒童電腦知識培訓(xùn)29車輛管理15免費開放報章閱刊室30自行車充氣31音樂茶室四星級以上的配套設(shè)備、會所和裝修規(guī)范配備全套家私、電器室內(nèi)裝修規(guī)范強調(diào)檔次感健身房、洗衣房、餐飲、酒吧、圖書室、商務(wù)中心、智能化系統(tǒng)、奢華大堂、前臺、控制室等廚房設(shè)備齊全，包括

14、爐、爐頭、自動洗衣/干衣機、洗碗機、微波爐、咖啡機、水壺、渣滓桶和食物保鮮袋等提供高質(zhì)量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和一切規(guī)范廚具以及中式與西式的餐具浴室配有通風(fēng)和熱水系統(tǒng)浴室應(yīng)配置浴缸、可拆的花灑、水槽和排水口3-4房的公寓加設(shè)衣柜、按摩浴缸和坐浴盆每個單位要提供衣柜及儲存空間大廈內(nèi)設(shè)有多余的 儲存空間位置，添加比例為3-4個睡房的單位添加5m2單位內(nèi)部設(shè)計配合任務(wù)的空間便于電腦操作及上網(wǎng)效力，配有國際通用的插頭高科技保安鎖系統(tǒng)刷卡制度包括阻止外人進入樓層和電梯每個公寓的房間內(nèi)有小型保險箱區(qū)位區(qū)位客戶客戶價錢價錢戶型戶型配套配套效力效力星級配套設(shè)備、會所和裝修規(guī)范，配備全套家私、電器。專業(yè)

15、的酒店物業(yè)管理公司管理，在傳統(tǒng)酒店效力的根底上提供家居效力和商務(wù)效力。接近商務(wù)區(qū)地段，CBD區(qū)域； 臨近軌道交通地段高級白領(lǐng)階層外籍駐華商務(wù)人士、年輕白領(lǐng)、部分投資客。普通以12房為主，居住型公寓設(shè)置少量34房。售價依質(zhì)量高低在800014000/平米之間，租金比普通公寓的租金至少高出40%50% 。工程概略工程概略位于深南東路三九酒店旁，含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式商務(wù)公寓兩部份，各位于深南東路三九酒店旁，含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式商務(wù)公寓兩部份，各為一棟，二者建筑面積根本相等。為一棟，二者建筑面積根本相等。占地面積占地面積4887m24887m2，建筑面積建筑面積62864.61m262864.61m2

16、，容積率容積率11.1811.18，套房面積約為套房面積約為40-60m240-60m220012001年年8 8月開盤，均價在月開盤，均價在1100011000元元/m2/m2左右。左右。全部售罄，。開盤當(dāng)年全部售罄，。開盤當(dāng)年20012001年底銷售突破年底銷售突破6060。工程定位工程定位美式時髦潮流酒店/公寓配套效力配套效力會議廳會議廳商務(wù)中心商務(wù)中心理發(fā)美容室理發(fā)美容室 免費寬帶免費寬帶上網(wǎng)上網(wǎng) 賓館餐飲設(shè)備賓館餐飲設(shè)備 西餐廳西餐廳西餐廳西餐廳客房送餐效力客房送餐效力 賓館文娛與健身設(shè)備賓館文娛與健身設(shè)備 游泳池游泳池健身室健身室 A、 首期18萬元 可擁有72萬元套房 52天的入

17、住權(quán) 5年后擁有完全產(chǎn)權(quán)B、一次性支付72萬元 可擁有4套B型套房 其中一套全年入住權(quán) 15年后擁有完全產(chǎn)權(quán)C、一次性支付67.5萬元 可擁有三套套房 其中一套年入住權(quán) 15年后擁有完全產(chǎn)權(quán)投資方式投資方式產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主，由三九集團一致對酒店進展管理，三九方僅支付酒店營運本錢，業(yè)主所獲利潤主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天，入住不影響收益。按揭供樓到期之后可繼續(xù)委托酒店方代為運營，每月收取凈收益。運營方式運營方式平均每月開房率高達8590，運營情況良好，節(jié)假日期間住房供不應(yīng)求，完全可以支付對業(yè)主的月供承諾。運營情況運營情況配套：奢華餐廳，恒溫泳池，空中花園 11000平方米商務(wù)配套 四個

18、多功能奢華會議室 高級商務(wù)辦公室位置：福田區(qū)竹子林深南大道與紫竹六路交匯處 建筑面積：44298平方米物業(yè)管理費：9。8元客戶：多層面、擁有富余資產(chǎn)的投資客居多。戶型：42-62不等，均價：12000元/平方米2003年11月15日第一次開盤，當(dāng)天放出198個單位，售出156套；2003年12月26日第二次開盤，當(dāng)天放出134個單位，售出76套，至2004年6月產(chǎn)權(quán)式酒店曾經(jīng)銷售終了 銷售情況銷售情況投資方式投資方式一次性支付13.8萬元，可獲得50年五星級規(guī)范酒店產(chǎn)權(quán)。按揭期內(nèi)將運用權(quán)委托給瑞士著名五星級酒店管理機構(gòu)，以管理、運營收益替代支付供樓款，20年每年可享用20天的商務(wù)房的運用權(quán)，2

19、0年期滿后即可收回運用權(quán)，也可繼續(xù)委托管理公司運營獲得運營收益。每位業(yè)主額外附贈VIP金卡，可以在東方銀座內(nèi)包括商務(wù)配套恣意消費，享有VIP折扣。產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主；由第三方酒店管理集團對酒店的營運進展管理；業(yè)主無需供樓，而是由每月的收益抵沖供樓款；酒店管理方只擔(dān)任酒店的運營，不擔(dān)任產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的收益。運營方式運營方式酒店稱號大梅沙雅蘭酒店所屬片區(qū)大梅沙根本情況192套房間，產(chǎn)權(quán)式酒店運營情況周末、節(jié)假日滿，提早定房平常，1/3的入住率客戶來源地香港市區(qū)及周邊區(qū)域入住率周末80平常70客戶類型平常多數(shù)為商務(wù)周末、節(jié)假日散客也很多價錢平常5折，周末、節(jié)假日7-8折效力設(shè)備中西餐廳、會議室、健身房

20、、室內(nèi)恒溫泳池等收費68015800元日.間優(yōu)勢q功能齊全q效力周到返利情況開展商與業(yè)主四六分紅酒店稱號大梅沙海景酒店所屬片區(qū)大梅沙根本情況358套房間，產(chǎn)權(quán)式酒店運營情況周末、節(jié)假日滿，提早定房平常，1/3的入住率客戶來源p香港p市區(qū)及周邊區(qū)域入住率旺季90淡季70客戶類型周末、節(jié)假日散客多，平常以商務(wù)為主效力設(shè)備西餐廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、麻雀室、桌球室、乒乓球室、游泳池、網(wǎng)球場、健身室、按摩室收費7983288元日.間優(yōu)勢q海景q功能齊全q效力周到 返利情況5%的固定報答率浮動報答率為30%的利潤按投資額所占比例分配南、北塔分別布置獨立的交通井筒，使每層現(xiàn)實上享用兩戶一部電梯，并在雙塔間每三層設(shè)置空中花園，住戶將享遭到高質(zhì)量的生活和效力。工程位置：北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北路23號總建筑面積：72.7