2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)資料(26)

1、、單項(xiàng)選擇題共 3大題，共20分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)二某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬川的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具體方案詳見表4 12。表 4 12開發(fā)期開發(fā)面積開工時(shí)間完成時(shí)間開始銷售時(shí)間第一期20萬川第1年6月第3年6月第3年1月第二期15萬川第4年6月第5年6月第5年1月第三期15萬川第5年6月第6年6月第6年1月由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開發(fā)本錢比社會(huì)平均開發(fā)本錢低100元/川：目前住宅需求旺盛，

2、預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)以每年5%的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算。5 .房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線，正確的做法是。A .對(duì)三期開發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)B .對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)C .對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)D .對(duì)宗地整體估價(jià)，對(duì)各期開發(fā)投資分別計(jì)息至各期開發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)6 .在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)A .目前住宅市場(chǎng)價(jià)格B .未來住宅市

3、場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)C .各期開始銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)D .各期各年銷售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)7 .在確定開發(fā)本錢時(shí)，應(yīng)采用。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)A .該開發(fā)公司測(cè)算的開發(fā)本錢B .現(xiàn)時(shí)的客觀開發(fā)本錢C .各期銷售時(shí)的客觀開發(fā)本錢來源建設(shè)工程教育網(wǎng)D .各期開發(fā)時(shí)的客觀開發(fā)本錢8 .在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開發(fā)本錢、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括。A.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤C(jī) .銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購地稅費(fèi)D .銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購地稅費(fèi)三某房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法對(duì)一宗4270川的商業(yè)用地于 2007年10月21日的土地使用權(quán) 價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該宗地的

4、剩余使用期限為39年，兩種估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果分別為2000元/川和2300元/m2o假設(shè) 2006 年 10 月和 2007 年 10 月該區(qū)域的該類土地定基價(jià)格指數(shù)分別為 102、106，土地報(bào)酬率為 6%。9運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價(jià)結(jié)果的分布范圍是oA.: 20002300 :來源建設(shè)工程教育網(wǎng)B . 2030 2270 :C 2060 2240 D 2090 2210 10 .假設(shè)該宗地于 2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格為2250元/川，那么該宗地于 2006年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格是元/川。A2136 來源建設(shè)工程教育網(wǎng)B2165C2179D2206三、以下房地

5、產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中13 處每指明一處錯(cuò)誤得 3 分，此題全對(duì)得 40 分。請(qǐng)?jiān)?答題紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分封面和目錄略致委托人函XX市中級(jí)人民法院：受貴法院的委托，我公司對(duì)位于XX市XX路 3號(hào)樓5層整層957 . 3川辦公用途的房地產(chǎn)以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2007 年 3 月 5 日。 來源建設(shè)工程教育網(wǎng)我公司根據(jù)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)? GB/T50291 1999 的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原那么，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法， 在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料根底上， 結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，

6、確 定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2007 年 3 月 5 日的市場(chǎng)價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬元整 RMB1094萬元整，折合每平方米建筑面積單價(jià)為：壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整RMBII433元/川。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的期限自 2007 年 3 月 16 日起 1 年。隨函附交 3 份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告xxxx房地產(chǎn)評(píng)估蓋章法定代表人：xxx簽字2007 年 3 月 16 日注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3我們與本估價(jià)報(bào)告中的

7、估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5我們已對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看。6沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7本報(bào)告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。8未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任一局部均不得用于公開的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：xxx簽名蓋章注冊(cè)號(hào)：略注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：xxx簽名蓋章注冊(cè)號(hào)：略估價(jià)的假設(shè)和限制條件略估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人略二、估價(jià)機(jī)構(gòu)略三、估價(jià)對(duì)象根據(jù)?房屋所有權(quán)證?證號(hào)：x房地x字 2000 第xxxx

8、號(hào)、?國有土地使用證?證號(hào)：xx地x字1999 第xx號(hào)、實(shí)地查看情況及調(diào)查資料，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況如下：一區(qū)位狀況 位置：坐落xx市xx路 3號(hào)樓5層整層 城市規(guī)劃：行政辦公區(qū) 環(huán)境景觀：優(yōu)美整潔公共效勞及根底設(shè)施完備程度：根本完備商務(wù)氣氛：處于xx市行政中心范圍二實(shí)物狀況1 土地狀況用途：辦公 地號(hào)：xx區(qū)xx街道 163街坊1/6丘四至：略土地等級(jí)： 1 級(jí)土地共用面積：3500 m2地勢(shì)：土地平整 其中土地分?jǐn)偯娣e：500 m22建筑物狀況建筑面積：957 3 m建筑結(jié)構(gòu)：磚混一等層數(shù)： 7 層，無地下室，估價(jià)對(duì)象處于 5 層層高： 3. 3m，檐高： 24m用途：辦

9、公竣工日期： 1999 年 12 月 1 日裝修：室內(nèi)普通裝修、公共局部精裝修 設(shè)施設(shè)備、建筑類型、外觀、空間布局、維護(hù)保養(yǎng)使用情況等略利用現(xiàn)狀：現(xiàn)空置三權(quán)益狀況1 建筑物權(quán)益狀況根據(jù)?房屋所有權(quán)證?證號(hào)：X房地X字2000 第XXXX號(hào)記載：估價(jià)對(duì)象建筑物權(quán)利人：XXX、 XXX,所有權(quán)性質(zhì)：私有，用途辦公，建筑面積957 . 3 m,磚混一等。2土地使用權(quán)權(quán)益狀況根據(jù)?國有土地使用證? 證號(hào)：XX地X字 L1999 第乂乂號(hào)記載：估價(jià)對(duì)象土地用途為辦公，其土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地共用面積：3500 m,其中分?jǐn)偼恋孛娣e： 500 m, 土地使用期限自 1999年3月5日起50年。本報(bào)

10、告按無續(xù)期考慮。 史記：“本報(bào)告按無續(xù)期考慮擬改為：土地出讓合同中約定：在建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償3 他項(xiàng)權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國工商銀行XX支行，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚未注銷。具體情況如下：他項(xiàng)權(quán)利人：中國工商銀行XX支行權(quán)利種類：期房抵押 建筑面積：957 3 m權(quán)利價(jià)值： 574 38 萬元抵押局部：5層整層 設(shè)定日期：1999年8月 他項(xiàng)權(quán)證號(hào)：X房地X他字1999 第XXX號(hào)四、估價(jià)目的為法院辦案提供價(jià)格參考 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2007 年 3 月 5 日。六、評(píng)估的價(jià)值類型和定義 采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估估價(jià)對(duì)象在滿足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制

11、條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)略八、估價(jià)原那么略九、估價(jià)方法本報(bào)告選用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。 市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法： 即選 取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià) 對(duì)象進(jìn)行比擬， 對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值 的方法。 收益法采用報(bào)酬資本化法， 即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益， 選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià) 對(duì)象 價(jià)值的方法。綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果 根據(jù)估價(jià)目的， 遵循估價(jià)原那么， 按照估價(jià)程序， 采用科學(xué)合理的估價(jià)方法， 在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料根底上

12、， 結(jié)合 估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2007 年 3 月 5 日的市場(chǎng)價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬元整 RMBl094 萬元整，折合每平方米建筑面積單價(jià)為：壹萬壹仟 肆佰叁 拾叁元整RMBII433 元/川。十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員略十二、估價(jià)作業(yè)日期2007年3月516日十三、估價(jià)報(bào)告有效期本估價(jià)報(bào)告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16 日到 2021 年 3 月 15 日。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象分析略二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析略三、最高最正確使用分析略四、估價(jià)方法選用 本報(bào)告所采用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收

13、益法。市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià) 對(duì)象進(jìn)行比擬，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法采用報(bào)酬資本化法， 即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到 估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值五、估價(jià)的測(cè)算過程市場(chǎng)法的根本步驟為： 搜集交易案例 T選取可比實(shí)例 T建立價(jià)格可比根底 T交易情況修正 T市場(chǎng)狀況交易日期 調(diào)整 T房地產(chǎn)狀況調(diào)整區(qū)域因素、個(gè)別因素T求取比準(zhǔn)價(jià)格其根本計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X

14、交易情況修正系數(shù) X市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)x房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)一市場(chǎng)法1 .選取可比實(shí)例搜集類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、根底設(shè)施等具體條件，選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行比擬，詳見表 4 13表4 13可比實(shí)例表工程實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落XX路14號(hào)樓4層XX路4號(hào)樓2層XX路6號(hào)樓3層用途辦公辦公辦公交易價(jià)格/ 元加129151143812504價(jià)格類型成交價(jià)格成交價(jià)格成交價(jià)格交易日期2006年11月2006年9月2006年8月土地狀況出讓出讓出讓2 .可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比擬分析可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明見表表 4 144 14因素條件比照說明表比擬因

15、素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落XX路3號(hào)樓5層XX路14號(hào)樓4層XX路4號(hào)樓2層X X路6號(hào)樓3層交易情況整層轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)格成交價(jià)格成交價(jià)格成交價(jià)格交易日期2007年3月5日2006年11月2006年9月2006年8月房地產(chǎn)價(jià)格/ 元/川129151143812504區(qū) 域 因 素商務(wù)氣氛較好較好較好較好公共配套較好較好較好較好公交便捷度較好較好較好較好根底設(shè)施狀況較好較好較好較好區(qū)域規(guī)劃環(huán)境較好較好較好較好主朝向南北向南北向南北向南北向個(gè) 別 因 素建筑面積/957 . 31050930885容積率1 . 92. 12. 22. 0土地使用年限42年43年43 . 5 年42 .5 年竣工年

16、代成新度1999年12月1日九成新2000年3月九成新2000年5月九成新2000年8月九成新建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合混合配套設(shè)備一般、齊備一般、齊備般、齊備一般、齊備停車位可滿足可滿足可滿足可滿足內(nèi)部裝飾普通高檔、局部豪華中高檔中高檔建筑外觀風(fēng)格新穎風(fēng)格一般風(fēng)格新穎風(fēng)格新穎戶型、布局合理、便于使用合理、便于使用合理、便于使用新型辦公平面布局3 .修正調(diào)整過程以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為100，將可比實(shí)例交易時(shí)的相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象比擬，確定出相應(yīng)的分值區(qū)域因素與個(gè)別因素中子因素權(quán)重相同，詳見表4 15。表4 15因素條件分值表比擬因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落XX路3號(hào)樓5層X

17、X路4號(hào)樓4層XX路4號(hào)樓2層X X路6號(hào)樓3層房地產(chǎn)價(jià)格/ 元/川129151143812504交易情況100100100100交易日期100999899區(qū)域因素小計(jì)100100100100商務(wù)氣氛000公共配套000公交便捷度000根底設(shè)施狀況000區(qū)域規(guī)劃環(huán)境000主朝向000續(xù)表比擬因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C個(gè)別 因素素小計(jì)100106104106建筑面積-0. 500. 5容積率-1. 5-2-1土地使用年限1 . 521竣工年代成新度000建筑結(jié)構(gòu)000配套設(shè)備000停車位000內(nèi)部裝飾7. 544建筑外觀-100戶型、布局001 . 5根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)， 并將各

18、可比實(shí)例成交價(jià)格修正調(diào)整為符合估價(jià)對(duì)象條件的比準(zhǔn)價(jià)格，詳見表4 16。表4 16可比實(shí)例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準(zhǔn)價(jià)格表工程實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C可比實(shí)例價(jià)格/ 元/ m2129151143812504交易情況修正100/100100/100100/100交易日期調(diào)整99/10098/10099/100區(qū)域因素調(diào)整100/100100/100100/100個(gè)別因素調(diào)整100/106100/104100/106比準(zhǔn)價(jià)格/ 元/1206210778116784 .市場(chǎng)法估價(jià)結(jié)果 3個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格比擬接近，取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值為市場(chǎng)法求取的估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格：12062 + 10778 + 11678

19、 /3 = 11506 元/川二收益法測(cè)算收益法的根本步驟為：搜集預(yù)測(cè)需要的有關(guān)收入和費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料-估算潛在毛收入-估算有效毛收入-估算運(yùn)營費(fèi)用-預(yù)測(cè)估算凈收益 求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率 選用適宜的報(bào)酬資本化法公式求出收益價(jià)格詳見表4 17 。根據(jù)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的 公式。其計(jì)算公式如下：K-g式中V房地產(chǎn)的收益價(jià)格；A房地產(chǎn)未來每年凈收益；Y房地產(chǎn)的報(bào)酬率；n房地產(chǎn)的收益期限；g 凈收益逐年遞增的比率。1 .租賃收入確實(shí)定根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查， 該地區(qū)類似辦公樓的市場(chǎng)租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同， 約為1 . 82

20、. 5元/ ?d,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀條件下可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)租金水平為2元/ ?d 。2 .空置率及租金損失率確實(shí)定根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供應(yīng)需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90%左右，確定空置率及租金損失率合計(jì)為10%。3 .年有效毛收入確實(shí)定 有效毛收入=日租金收入X天數(shù)/年X 1空置及租金損失率4 .凈收益確實(shí)定 根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)出租人負(fù)擔(dān)的租賃本錢分析，主要包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn) 稅、租賃費(fèi) 用、租賃稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖空調(diào)費(fèi)等，其他由承當(dāng)人支付。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，確定租賃運(yùn)營費(fèi)用率為現(xiàn)時(shí)年

21、凈收益：有效毛收入X 1 運(yùn)營費(fèi)用率5 .報(bào)酬率確實(shí)定 房地產(chǎn)報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報(bào)與所投入資本的比率，報(bào)酬率可采用累加法確定。報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率，房地產(chǎn)報(bào)酬率確定為6%。6 .剩余收益期限確實(shí)定根據(jù)?國有土地使用證?，估價(jià)對(duì)象登記土地性質(zhì)為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對(duì)象剩余使用期限42年，無續(xù)期。7 .租金年增長率確實(shí)定經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象租金年增長率為2 . 5%。8 .收益價(jià)格確實(shí)定計(jì)卑表4 17收益法計(jì)算過程租金收入/ 元/ m 天2年計(jì)算天數(shù)/天365空置及租

22、金損失率% 10第1年有效毛收入/兀657租賃運(yùn)營費(fèi)用率%20減租賃運(yùn)營本錢費(fèi)用131第1年凈收益/元526土地剩余使用年限 /年42報(bào)酬率%6租金收入年增長率% 2. 5收益價(jià)格/ 元/m11360運(yùn)用收益法求取的估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為11360元/ m2o三估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)定采用兩種不同途徑進(jìn)行估價(jià)得到的不同結(jié)果均具有一定的意義和客觀依據(jù)，因兩個(gè)結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價(jià)結(jié)果。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)=11506 + 11360 /2 = 11433 元/m估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=11433 X 957 . 3 = 10944811 元取整為1094萬元。

23、單價(jià)為 11433元/mo六、估價(jià)結(jié)果根據(jù)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?GB/T50291 1999 的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原那么，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)估價(jià)對(duì)象在合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料根底上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定:RMB1094 萬元整，滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2007 年 3 月 5 日的市場(chǎng)價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬元整折合每平方米建筑面積單價(jià)為：壹萬壹仟肆百叁拾叁元整RMB11433元/o附件1 ?委托司法鑒定函?復(fù)印件2 ?房屋所有權(quán)證?復(fù)印件3?國有土地使用證? 復(fù)印件4估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖5估價(jià)對(duì)象小區(qū)實(shí)景照片6估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件7

24、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件8房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤此題10分。錯(cuò)處不超過 4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，那么每改錯(cuò)一處倒扣2. 5分。此題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000川，總建筑面積 6000川，分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià)款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變。現(xiàn)需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在2007年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格購置總價(jià)和單價(jià)。有關(guān)資料如

25、下：1 .預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87% o經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測(cè)穩(wěn)定在1000元/川，空置和租金損失率為 10% ，出租本錢及稅費(fèi)為年租金收入的 25% o2 .預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用含管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修改造期間均勻投入。3.折現(xiàn)率為 12%，銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)率為改造后辦公樓總價(jià)值的7%與銷售同時(shí)發(fā)生，購置現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為 3%o估價(jià)測(cè)算如下節(jié)選：一、估算凈收益凈收益=1000 x 6000 x 85% X 1 10% X 1 25% = 344 .

26、 25 萬元二、測(cè)算報(bào)酬率 Y采用市場(chǎng)提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式采用試算法推算報(bào)酬率。具體算法詳見表4 18表4 18求取可比實(shí)例報(bào)酬率表序號(hào)工程案例A案例B案例C案例D租金/ 元/ .月1508082852剩余收益年限n/年404647473房地產(chǎn)售價(jià)V/ 元/m2100006900650067004報(bào)酬率%9 . 9947 .9098 . 0928 . 005注：上表計(jì)算結(jié)果無誤報(bào)酬率=9 . 994% + 7 . 909% + 8.092% + 8 . 005% /4 = 8 .500% 取整報(bào)酬率為 8.5%。三、估算裝修改造后的辦公樓總價(jià)值344

27、.25 1辦公樓總價(jià)值=344.25 1 1 50 / 1 12% 8.5%1 8.5% 50=3981 .45/ 1 + 12% = 3554 . 87 萬元四、裝修改造費(fèi)用總額裝修改造費(fèi)用=1000 X 6000/ 1 + 8 . 5% 0 5= 576 . 02 萬元五、銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)=3981 . 45 X 7%/ 1 + 12% = 248 . 84 萬元六、 購置現(xiàn)廠房的稅費(fèi)設(shè)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)為V ,那么 購置現(xiàn)廠房的稅費(fèi)總額=V X 3%七、計(jì)算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)V = 3554 . 87 - 248 . 84 - 57

28、6 . 02 - 0 . 03V V = 2650 . 50萬元單價(jià)= 2650 . 50/6000 = 4417 . 49 元 /川答案或未說明成交價(jià)10 .估價(jià)技術(shù)報(bào)告中缺估價(jià)方法選用和未選用的理由；11 .市場(chǎng)法可比實(shí)例的交易情況中對(duì)“成交價(jià)格未做說明或未說明交易情況是否正常格是否正常或未說明成交價(jià)格的付款方式；12 .未說明可比實(shí)例交易情況修正的理由或依據(jù);13 .未說明交易日期調(diào)整的理由或依據(jù)；14 .未交待可比實(shí)例的總樓層；15 .未作樓層差異因素調(diào)整或作不調(diào)整的說明;16可比實(shí)例的建筑面積不應(yīng)調(diào)整； 17可比實(shí)例的個(gè)別因素調(diào)整未說明理由或依據(jù) 或未說明因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) ； 18收益法計(jì)算公式中 A 為房地產(chǎn)第 1 年的凈收益或 A 不是未來每年凈收益；19租賃收入確實(shí)定依據(jù)缺乏 或未說