對開征房產(chǎn)稅的若干思考

1、對開征房產(chǎn)稅的若干思考 【摘要】現(xiàn)行房產(chǎn)稅已過于陳舊，房產(chǎn)稅改革空間較大，但全面開征房產(chǎn)稅仍面臨著較多的難題，需要建立完善的房產(chǎn)評估體系，完善產(chǎn)權(quán)制度，協(xié)調(diào)好房產(chǎn)稅和其他稅種的利益關(guān)系等。即使在未來全面開征，房產(chǎn)稅對打壓房價的作用也很有限，群眾不應(yīng)抱有過高的期望。 【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 評估體系 產(chǎn)權(quán)制度 打壓房價 現(xiàn)行房產(chǎn)稅的各項規(guī)定已過于陳舊，存在改革的空間。我國于1986年頒布房產(chǎn)稅暫行條例，當(dāng)時的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境與現(xiàn)今相比已相距甚遠(yuǎn)?；仡櫄v史，80年代有著獨特的經(jīng)濟(jì)體制，社會環(huán)境以及稅收征管能力，隨著時間的推移，我國經(jīng)歷了改革開放，加入wto等一系列經(jīng)濟(jì)改革的浪潮，形成了與當(dāng)時完全不同的新環(huán)境

2、。但我國房產(chǎn)稅的征收仍沿用80年代的條例，無疑給房產(chǎn)稅冠上“落伍”的頭銜。 具體來看，房產(chǎn)稅暫行條例有如下三個要點。第一，征稅范圍：包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，其中建制鎮(zhèn)的征稅范圍是否包括所轄行政村，由省級人民政府確定；第二：計稅依據(jù)，自用房產(chǎn)的計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值，稅率為1.2%，出租房產(chǎn)的計稅依據(jù)為租金，稅率為12%；第三：免稅規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊、財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位以及個人自用房產(chǎn)免稅。 在計稅依據(jù)方面，對比世界上開征房產(chǎn)稅的國家，絕大多數(shù)都以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)，即運用現(xiàn)代評估手段和技術(shù)，根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)條件、政治因素、地區(qū)差異、公共服務(wù)水平等的影響，對房產(chǎn)的最新價值進(jìn)

3、行評估，以此作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，這樣一來，可以公正客觀地反映房產(chǎn)的真實價值。由此來看，我國房產(chǎn)稅以原值作為計稅依據(jù)只考慮了購房時的歷史成本，忽略了經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，即2009年之后房價迅速上漲，原值計稅既不能很好地反映房產(chǎn)的真實價值，也不能達(dá)到財政增收的效果。 在稅基方面，現(xiàn)行房產(chǎn)稅對個人自用房產(chǎn)免稅，對位于農(nóng)村的房產(chǎn)不征稅，征收房產(chǎn)稅的稅基僅為企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額，稅基較為狹窄，取得的稅收收入占稅收總收入比重較低。數(shù)據(jù)顯示，2010年房產(chǎn)稅實現(xiàn)收入894.06億元，占稅收總收入1.2%；2011年1月重慶和上海開始房產(chǎn)稅改革試點，房產(chǎn)稅收入有所增加，當(dāng)年實現(xiàn)收入

4、1102.36億元，占比1.2%；2012年實現(xiàn)收入1372.49億元，占稅收總收入1.4%。 一、我國全面開征房產(chǎn)稅所面臨的難題 目前我國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)數(shù)量較少，取得房地產(chǎn)評估資格的人數(shù)較少，房地產(chǎn)估價行業(yè)的業(yè)務(wù)主要為抵押貸款，征收補(bǔ)償?shù)墓纼r（房屋拆遷補(bǔ)償），司法鑒定，而房地產(chǎn)稅收評估業(yè)務(wù)開展較少。我國對房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管較弱，行業(yè)發(fā)展參差不齊，稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的信任程度不高。我國地域面積廣闊，地區(qū)差異較大，對房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)要求高，但房地產(chǎn)評估理論建設(shè)滯后，評估人員整體素質(zhì)偏低，房地產(chǎn)評估行業(yè)亟待提高自身建設(shè)。為全面開征房產(chǎn)稅，我國需要通過各方面的努力，比如在法律層面加強(qiáng)對評

5、估行業(yè)的監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)評估理論建設(shè)，建立完善的房產(chǎn)評估體系。 我國現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)登記制度不完善，多年實行不動產(chǎn)分散登記，權(quán)屬界線不清，群眾辦理手續(xù)過程中在部門之間周旋，在銀行辦理抵押貸款時，銀行在多部門之間調(diào)查取證，都會耗費大量的時間，辦事效率低下。由于產(chǎn)權(quán)登記制度的漏洞，戶籍管理制度的不完善，近年頻繁出現(xiàn)“房叔”、“房姐”，一人擁有多個身份，多套住房，這與產(chǎn)權(quán)分散登記，各部門之間信息溝通不暢有著密切的聯(lián)系。我國第十八屆三中全會之后，對此問題加以重視，改革產(chǎn)權(quán)登記制度，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這在一定程度上將改善產(chǎn)權(quán)登記制度，為房產(chǎn)稅的開征奠定好基礎(chǔ)。但仍然很有可能出現(xiàn)不登記房產(chǎn)的現(xiàn)象，這不僅僅是

6、統(tǒng)一登記制度所能解決的，與此同時，還需要完善法律規(guī)定，依靠法律的強(qiáng)制力，加大監(jiān)管及懲罰的力度，打擊私搭亂建違章房屋，懲罰不登記房產(chǎn)的行為。另外，還應(yīng)盡早建立銀行資信體系，居民的資產(chǎn)信息將由銀行完全掌握，與稅務(wù)部門建立良好的信息共享平臺，從而真正實現(xiàn)對納稅人擁有的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。 我國與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種達(dá)8個之多，其中，在流通環(huán)節(jié)征收的有耕地占用稅，土地增值稅，契稅，印花稅，營業(yè)稅和所得稅，在保有環(huán)節(jié)征收的有房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅人已經(jīng)負(fù)擔(dān)了流通環(huán)節(jié)的稅收，若是開征保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，無疑加重稅收負(fù)擔(dān)，尤其對于商品房自住者，會加重其生活成本。若是開征房產(chǎn)稅，各稅種之間利益關(guān)系的協(xié)調(diào)也將面臨考

7、驗。 二、對房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房價的作用不應(yīng)抱有太大的希望 全面開征房產(chǎn)稅對于許多納稅人而言，希望能以開征房產(chǎn)稅取代土地財政的現(xiàn)象，從而打壓房價。公開資料顯示，近10年來，各地土地出讓金收入迅速增長，在地方財政收入中比重不斷提升。2001至2003年，全國土地出讓金達(dá)9100多億元，約相當(dāng)于同期全國地方財政收入的35%。2009年中國土地總收入達(dá)1.59萬億元，相當(dāng)于同期全國地方財政總收入的46%左右。2011年國有土地使用權(quán)出讓收入3.3萬元，當(dāng)年全國政府性基金收入41363.13億元，占財政收入比重為79.8%，2012年有所下降，實現(xiàn)收入28517億元，當(dāng)年全國政府性基金收入37517億元，占比

8、76.0%。土地出讓收入已成為地方政府財政的主要收入來源，若取消土地出讓金，在開征房產(chǎn)稅確認(rèn)基數(shù)時考慮土地出讓部分，將會面臨較大的阻礙。而且，房產(chǎn)稅收入即使全面開征，收上的錢數(shù)只能是杯水車薪，不能取代土地出讓金成為地方性財政收入的主要來源。 此外，商品房價格高，其中有很大一部分是因為土地價格過高，據(jù)統(tǒng)計，在商品房建設(shè)總投資中，土地價格要占54%。若是讓政府降低土地出讓金，由于房地產(chǎn)市場是壟斷競爭市場，土地出讓金價格的降低，只能給開發(fā)商帶來更大的利潤空間，并不能帶來房價的降低。希望以房產(chǎn)稅開征改變土地財政的愿望只能說很美好，但實現(xiàn)的可能性并不大。 房地產(chǎn)價格由市場價格機(jī)制決定，即由供給與需求決定價格，房產(chǎn)稅只是眾多影響因素中的一個。由于我國金融證券市場尚不完善，投資渠道狹窄，大量富人看中房地產(chǎn)的投資機(jī)會，手中持有兩套甚至多套住房，導(dǎo)致