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文檔簡(jiǎn)介

1、.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案第一部分概括房地產(chǎn)企業(yè)主要有以下四種運(yùn)營(yíng)方式:一是通過(guò)國(guó)土局掛牌交易;二是合作建房; 三是收購(gòu)一塊土地進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā);四是收購(gòu)公司或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓。下面,從企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中金額最大、最為重要的兩個(gè)稅種(土地增值稅、企業(yè)所得稅)分別闡述房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃。第二部分房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃國(guó)家稅務(wù)法規(guī)是稅務(wù)部門(mén)征稅的法律依據(jù),企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃,首先應(yīng)立足于國(guó)家稅務(wù)法規(guī), 立足于稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中,土地增值稅引人關(guān)注,原因一是稅率較高,稅負(fù)重,二是籌劃余地較大,可以節(jié)省較多稅金支出。土地增值稅稅法規(guī)定,有下列5 種情形之一的,可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政

2、策:1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%。2、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,免征土地增值稅。3、房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的房地產(chǎn),暫免征土地增值稅。4、合作建自用房免稅。對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征土地增值稅。5、在企業(yè)兼并中,對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征土地增值稅。根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策,我們分別策劃以下方案:(一)“臨界點(diǎn)”籌劃方案:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,

3、 總要獲得一定的利潤(rùn), 而利潤(rùn)高低又涉及土地增值稅的多少,利潤(rùn)越大繳稅越多,導(dǎo)致房?jī)r(jià)越高。因此,如何在行業(yè)中做到房?jī)r(jià)最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、 所獲利潤(rùn)最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題,這就涉及到增值稅的“臨界點(diǎn)” ?!芭R界點(diǎn)”:稅法規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額(轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額)未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20,免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20的增值額”就是“臨界點(diǎn)”?;舅悸罚?根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策,控制增值額, 從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率,稅率從30%

4、到 60%,增值越多、稅率越高。因此,增值額成為稅率的決定因素,土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額??刂圃鲋殿~, 必須從稅法規(guī)定的五個(gè)扣除項(xiàng)目入手:取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 (主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%)。必須主意到, 稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)自己實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少,計(jì)算增值額時(shí)必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。稅法規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%,免予征收土地增值稅;納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又

5、進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額; 不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通住宅,又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),分開(kāi)核算與不分開(kāi)核算稅負(fù)會(huì)有差異, 這取決于兩種住宅的銷(xiāo)售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開(kāi)核算的情況下,如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以?xún)?nèi),從而免繳土地增值稅,則可以減輕稅負(fù)。word 資料.例如:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),銷(xiāo)售收入為1.5 億元,其中普通住宅為億元、豪華住宅銷(xiāo)售額為5000 萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1 億元,其中普通住宅為8000 萬(wàn)元,豪華住宅為 3000 萬(wàn)元。1、不分開(kāi)核算應(yīng)繳納土

6、地增值稅:增值率:( 15000 10000) 11000 100% 36%適用稅率: 30%應(yīng)納稅:( 15000 11000) % 1200 萬(wàn)元2、分開(kāi)核算應(yīng)繳納土地增值稅:普通住宅增值率:( 10000 8000) 8000 100%25%適用稅率: 30%應(yīng)納稅:( 10000 8000) 30% 600 萬(wàn)元;豪華住宅增值率:( 5000 3000) 3000 100% 67%適用稅率: 40%應(yīng)納稅:( 5000 3000) 40% 3000 5% 650 萬(wàn)元二者合計(jì): 600 萬(wàn)元 +650 萬(wàn)元 =1250 萬(wàn)元如上所述,分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50 萬(wàn)元。原因在于普

7、通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為 25%,已經(jīng)超過(guò)20%,仍須繳納土地增值稅。因此,必須通過(guò)進(jìn)一步籌劃,適當(dāng)減少銷(xiāo)售收入使普通住宅的增值率控制在 20%以?xún)?nèi),從而實(shí)現(xiàn)免繳土地增值稅、降低房?jī)r(jià)(或提高房屋質(zhì)量、 改善房屋配套設(shè)施等)的效果,在激烈的銷(xiāo)售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)。我們對(duì)上例給出的條件做一點(diǎn)改動(dòng),然后來(lái)計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。3、進(jìn)一步籌劃后分開(kāi)核算應(yīng)繳納土地增值稅:進(jìn)一步籌劃的重點(diǎn)是將普通住宅增值率限制在20%,有以下兩種方法:( 1)增加可扣除項(xiàng)目金額假定上例中其他條件不變, 只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化, 使普通住宅的增值率限制在 20%,那么可扣除項(xiàng)目金額從( 10000) 1

8、00% 20%等式中可計(jì)算出, 8333 萬(wàn)元。 此時(shí), 普通住宅免稅、 豪華住宅應(yīng)繳納650 萬(wàn)元,實(shí)際總共免稅550 萬(wàn)元;扣除為增加可扣除項(xiàng)目金額多支出的333 萬(wàn)元,企業(yè)可增加收入217 萬(wàn)元。 增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多, 比如增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等, 使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是, 在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí),應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定,開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額總和的10%,而各省市在 10%之內(nèi)確定了不同的比例,要注意把握。這是,可以應(yīng)用第二種方法。( 2)降低房屋價(jià)格降低房屋銷(xiāo)售價(jià)格導(dǎo)致銷(xiāo)售收入減少了,在可扣

9、除項(xiàng)目金額不變的前提下,增值率自然會(huì)降低。 這一方法是否適當(dāng), 關(guān)鍵在于比較減少的銷(xiāo)售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變,仍為8000萬(wàn)元,要使增值率為 20%,則銷(xiāo)售收入從(80008000 100% 20%中可求出, 9600萬(wàn)元。此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的豪華土地增值稅為650萬(wàn)元,節(jié)省稅金 600 萬(wàn)元,與減少的收入400 萬(wàn)元相比節(jié)省了 200 萬(wàn)元,比第一種方法少節(jié)省17 萬(wàn)元。(因?yàn)橥恋卦鲋刀愒谟?jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以扣除,對(duì)企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生影響,因篇幅有限,此處不再分析)(二)合作建房營(yíng)業(yè)稅的籌劃方案:word 資料.

10、土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)土地是首要條件, 操作空間主要是土地入股節(jié)約土地轉(zhuǎn)讓這一環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅,合作建房有兩種方式:第一種方式是純粹的“以物易物”:雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,一方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為,另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對(duì)這種以房換地行為,雙方應(yīng)分別按其銷(xiāo)售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí), 還應(yīng)按房屋銷(xiāo)售額交納營(yíng)業(yè)稅。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股, 成立合營(yíng)企業(yè)或合作項(xiàng)目的合作建房。我們主要談一下合作項(xiàng)目的合作建房,合作建房最關(guān)鍵是在合同簽訂過(guò)程中必須

11、注明分配形式。對(duì)此,又存在兩種利潤(rùn)分配方式:一是合作雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享, 稅后分成的分配方式;二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。 在第一種分配方式下, 向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股,根據(jù)財(cái)稅字( 1995)48 號(hào)和國(guó)家稅務(wù)總局營(yíng)業(yè)稅稅目注釋第九條第二款 “以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定,對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅;在第二種分配方式下,向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)繳稅,合作企業(yè)房屋分配后銷(xiāo)售時(shí)各自按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。在實(shí)際操作中, 企業(yè)經(jīng)營(yíng)會(huì)受新公司取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)時(shí)間條件的限制,可變通為收購(gòu) “干凈”

12、的殼公司后重新注資來(lái)實(shí)現(xiàn);或由乙方直接投資到甲企業(yè),換取甲企業(yè)一定比例的股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)。(三)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)籌劃方案:假設(shè) A 公司收購(gòu)B 公司。 A 公司收購(gòu)前凈資產(chǎn)的公允價(jià)面值為1000 萬(wàn)元, B 公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為 -100 萬(wàn)元,收購(gòu)價(jià)500 萬(wàn)元(增值部分主要為房地產(chǎn)),合并前有尚未彌補(bǔ)的虧損 700 萬(wàn)元(未超過(guò)稅法規(guī)定的5 年彌補(bǔ)期限) 。企業(yè)合并過(guò)程中的非股權(quán)支付額為低于20%,預(yù)計(jì)合并后A 公司每年應(yīng)納稅所得額約為100 萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)稅發(fā) 2000119號(hào)文件規(guī)定, A 公司吸收合并B 公司有兩種稅務(wù)處理方案:方案一:免稅合并。因?yàn)楸纠蟹枪蓹?quán)支付比例低于20%,所以 B

13、 公司可不確認(rèn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得,其虧損可由合并后的A 公司繼續(xù)用以后年度實(shí)現(xiàn)的與B 公司凈資產(chǎn)相關(guān)的所得彌補(bǔ), A 公司接受B 公司全部資產(chǎn)的計(jì)稅成本,須以B 公司原賬面凈值為基礎(chǔ)確定。方案二:應(yīng)稅合并。 當(dāng)非投權(quán)支付比例低于 20%時(shí),國(guó)稅發(fā) 2000119 號(hào)文件規(guī)定為 “可選擇”免稅合并,因此 A 公司和 B 公司有權(quán)選擇應(yīng)稅合并。 B 公司可視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓?zhuān)幹萌抠Y產(chǎn),計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得,依法繳納所得稅,B 公司以前年度的虧損,不得結(jié)轉(zhuǎn)合并后的A 公司彌補(bǔ), A 公司接受 B 公司的有關(guān)資產(chǎn),計(jì)稅時(shí)可以按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值確定成本。方案比較:1、方案一中 B 公司不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,

14、不繳納企業(yè)所得稅。方案二中 B 公司須確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅 600 萬(wàn)元 500- ( -100 ) ,但確認(rèn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得可全部用于彌補(bǔ)以前年度虧損( 600 700),不需要負(fù)擔(dān)企業(yè)所得稅;2、方案一中B 公司虧損可結(jié)轉(zhuǎn)到合并后的A 公司進(jìn)行彌補(bǔ),但B 公司凈資產(chǎn)的公允價(jià)值僅占合并后A 公司凈資產(chǎn)公允價(jià)值的37.5%600 ( 1000+600) 100%,合并后每年大約只能約補(bǔ)虧損37.5萬(wàn)元( 100 37.5%),考慮稅前彌補(bǔ)虧損年限,合并前B 公司的700萬(wàn)元虧損, 合并后大約只能在稅前彌補(bǔ)187.5 萬(wàn)元。 方案二中B 公司虧損不得結(jié)轉(zhuǎn)到A公司彌補(bǔ);3、方案一中A 公司接受 B 公

15、司的有關(guān)資產(chǎn)只能按B 公司原帳面凈值提取折舊(或攤銷(xiāo),下同)在稅前扣除。 方案二中 A 公司接受 B 公司的有關(guān)資產(chǎn)可按評(píng)估價(jià)值提取折舊在稅前扣除。由此可見(jiàn),在本例中,無(wú)論采取哪種合并方案,B公司均不需要負(fù)擔(dān)企業(yè)所得稅。方案word 資料.一的優(yōu)勢(shì)在于合并后A 公司可以稅前彌補(bǔ)B 公司的虧損約187.5 萬(wàn)元,方案二在優(yōu)勢(shì)在于合并后 A 公司可以稅前多列支取折舊60 萬(wàn)元,可見(jiàn),方案二顯然優(yōu)于方案一。在企業(yè)收購(gòu)過(guò)程中,按公允價(jià)面值考慮到對(duì)資產(chǎn)( 房地產(chǎn) ) 進(jìn)行評(píng)估增值稅務(wù)處理。這樣加大多房地產(chǎn)成本。 選擇應(yīng)稅合并, 從而在稅前列支更多的固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)等費(fèi)用。(四)將房地銷(xiāo)售改為股

16、權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃方案:例如:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某酒店投資公司簽訂協(xié)議,建造一座五星級(jí)酒店。工程由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照該酒店投資公司的要求進(jìn)行施工、建造。工程決算后, 該酒店投資公司購(gòu)買(mǎi)該酒店, 需要支付土地出讓金 20,000 萬(wàn)元, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 70,000 萬(wàn)元,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 4500 萬(wàn)元,利息支出 5000 萬(wàn)元,城建稅為 7%,教育費(fèi)附加為 3%,銷(xiāo)售價(jià)格為 140,0 萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卣试S扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按照取得土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)成本金額之和的 5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為140,000 萬(wàn)元。應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅:140, 0005%=7000(萬(wàn)元)。應(yīng)當(dāng)繳納

17、城建稅和教育費(fèi)附加:7000( 1%+3%)=280(萬(wàn)元)。該企業(yè)取得土地使用僅支付成本20,000 萬(wàn)元、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本70, 000 萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)為:( 20, 000+70, 000) 5%+5000=9500(萬(wàn)元)。房地產(chǎn)加計(jì)扣除費(fèi)用為: ( 20,000+70,000)20%=18,000(萬(wàn)元)。允許扣除項(xiàng)目合計(jì)為:20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780(萬(wàn)元)。增值額為:140,000-124,780=15,220 (萬(wàn)元)。增值率為: 15,220 124,780 100%=12.19%,應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅:15,2

18、20 30%=4566(萬(wàn)元)。該企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)為:140,000- ( 20, 000+70, 000)-9500- ( 7000+280+4566)=28,654 (萬(wàn)元)。應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅:28,654 15%=4298(萬(wàn)元)。該企業(yè)的稅后利潤(rùn)為:28,654-4298=24,356 (萬(wàn)元)。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)該酒店投資企業(yè)的要求自行開(kāi)發(fā)建設(shè)該五星級(jí)酒店,該酒店投資企業(yè)可以將本來(lái)應(yīng)當(dāng)按期支付的工程款以借款的方式借給該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。酒店建成以后,該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以與該酒店投資企業(yè)合資成立一家酒店公司,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以該酒店投資入股, 占相應(yīng)的股份。 酒店公司成立以后,該房地產(chǎn)

19、開(kāi)發(fā)企業(yè)再將其所擁有的股東全部轉(zhuǎn)讓給該酒店投資企業(yè)。假設(shè)該酒店的各項(xiàng)建設(shè)成本不變,為了與酒店開(kāi)發(fā)企業(yè)共享納稅籌劃的收益,該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股分所得為125, 000 萬(wàn)元。這樣,酒店投資企業(yè)少支付價(jià)款 15,000 萬(wàn)元。 根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知(財(cái)稅 2002191 號(hào))的規(guī)定,以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股,與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為, 不征收營(yíng)業(yè)稅。 對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企將酒店投資入股的行為不需要繳納營(yíng)業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知(財(cái)稅 199548 號(hào)

20、)的規(guī)定,對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的,投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資入股可以免征土地增值稅,而其轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企建造該酒店的總成本為:20,000+70,000+4500+5000=99 ,500(萬(wàn)元)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得為: 125,000-99 ,500=26,000(萬(wàn)元) 。應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅:26,000 15%=3900(萬(wàn)元) 。該企業(yè)的稅后利潤(rùn)為:26,000-3900=22,1

21、00 (萬(wàn)元)。多獲得稅后利潤(rùn): 22,100+24,356=46,456 (萬(wàn)元)。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和該酒店投資企業(yè)總共減輕稅收負(fù)擔(dān):15,000+46,456=61,456(萬(wàn)元)。(五)以契約方式約定甲方應(yīng)得的前期工作補(bǔ)償和合作利益:word 資料.如果一個(gè)中外合作企業(yè),雙方成立中外合作項(xiàng)目公司,甲方是中方, 負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地的三通一平, 拆遷工作及辦理立項(xiàng)審批手續(xù),部分前期工作已在項(xiàng)目公司之前基本完成,項(xiàng)目完全后甲方取得利潤(rùn)。乙方投入注冊(cè)資本,其他資金由成立后的項(xiàng)目公司以項(xiàng)目公司的名義籌集,項(xiàng)目完全后乙方獲得項(xiàng)目利潤(rùn)。我們?cè)谠O(shè)計(jì)這個(gè)概念的時(shí)候在設(shè)計(jì)當(dāng)中我們可以看,在每個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中的籌劃方式,

22、 籌劃點(diǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)控制, 我就不再具體的說(shuō)了。 在公司的組建階段籌劃方式,以契約方式的約定前期費(fèi)用歸屬問(wèn)題,籌劃目地;對(duì)于中外合作企業(yè)項(xiàng)目公司,通過(guò)約定甲方負(fù)擔(dān)的前期限費(fèi)用的歸屬, 將甲方應(yīng)得利潤(rùn)分為前期限工作補(bǔ)償費(fèi)和合作利益兩部分,使前期費(fèi)用流入合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本,這樣可以增加開(kāi)發(fā)成本,可在稅前扣除。注意幾下方面:1、前期補(bǔ)償方式費(fèi)用歸屬,合作雙方合作利益的分配方式如何約定;2、支付甲方的補(bǔ)償。第三部分房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅的稅收籌劃(一)外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策外商投資企業(yè)所得稅法中差異最大、 最能體現(xiàn)其自身特點(diǎn)的是所得稅優(yōu)惠政策。 本文把所得稅優(yōu)惠政策歸納為以下幾個(gè)方面:1、生產(chǎn)性外商投資

23、企業(yè)的稅收優(yōu)惠生產(chǎn)性外商投資企業(yè),經(jīng)營(yíng)期在 10 年以上的,從開(kāi)始獲利年度起,第一年和第二年免征企業(yè)所得稅,第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。2、追加投資項(xiàng)目的優(yōu)惠符合下列條件之一的投資者,在原合同以外追加投資項(xiàng)目取得的所得,可單獨(dú)計(jì)算并享受兩免三減半定期減免優(yōu)惠:( 1)追加投資形成的新增注冊(cè)資本額達(dá)到或超過(guò)6000 萬(wàn)美元的;( 2)追加投資形成的新增注冊(cè)資本額達(dá)到或超過(guò)1500 萬(wàn)美元,且達(dá)到或超過(guò)企業(yè)原注冊(cè)資本 50%的。3、外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)股權(quán)的優(yōu)惠( 1)國(guó)投資者按照規(guī)定并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)股東的股權(quán),或者認(rèn)購(gòu)境內(nèi)企業(yè)增資使境內(nèi)企業(yè)變更設(shè)立為外商投資企業(yè)。凡變更設(shè)立企業(yè)的外國(guó)投資者的

24、股權(quán)比例超過(guò)25%的,可以依照外商投資企業(yè)所適用的稅收法律、法規(guī)繳納各項(xiàng)稅收, 并享受各項(xiàng)企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策。( 2)外資并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)后,境內(nèi)公司變更設(shè)立為外商投資企業(yè),應(yīng)該符合 “新辦企業(yè)”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),從而享受新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)2006 年 1 月 9 日,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了關(guān)于享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的新辦企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知,新辦企業(yè)的權(quán)益性出資人 (股東或其他權(quán)益投資方)實(shí)際出資中固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)的累計(jì)出資額占新辦企業(yè)注冊(cè)資金的比例一般不得超過(guò)25,而外資并購(gòu)過(guò)程中,不管是股權(quán)并購(gòu)還是資產(chǎn)并購(gòu), 一般均用現(xiàn)金進(jìn)行交易,非貨幣性交易的可能性幾乎沒(méi)有,因此該通

25、知不會(huì)對(duì)外資并購(gòu)后“新辦企業(yè)”認(rèn)定產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。4、再投資退稅再投資退稅是指外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者將從企業(yè)分得的稅后利潤(rùn),再投資于中國(guó)境內(nèi)企業(yè)時(shí), 對(duì)再投資部分已繳納的所得稅給予全部或部分退還。按再投資方式不同,退稅分兩種優(yōu)惠處理辦法:( 1)部分退稅( 40%)外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者,將從企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資于該企業(yè),增加注冊(cè)資本,或者作為資本投資開(kāi)辦其他外商投資企業(yè),經(jīng)營(yíng)期不少于5 年的,經(jīng)投資者申請(qǐng), 稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),退還其再投資部分已繳納所得稅稅款的40%。( 2)全部退稅( 100%)word 資料.外國(guó)投資者在中國(guó)境內(nèi)直接再投資舉辦,擴(kuò)建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進(jìn)技術(shù)企業(yè),以及外

26、國(guó)投資者將從海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的企業(yè)獲得的利潤(rùn)直接再投資于海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè),經(jīng)營(yíng)期不少于 5 年的, 經(jīng)投資者申請(qǐng), 稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn), 全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。5、購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅按核實(shí)征收方式繳納企業(yè)所得稅的外商投資企業(yè),其購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)設(shè)備投資的40%可從購(gòu)置設(shè)備當(dāng)年比前一年新增的企業(yè)所得稅中抵免。如果當(dāng)年新增的企業(yè)所得稅稅額不足抵免時(shí),未予抵免的投資額,可用以后年度比設(shè)備購(gòu)置的前一年新增的企業(yè)所得稅稅額延續(xù)抵免,但延續(xù)抵免的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)5 年。6、虧損彌補(bǔ)外商投資企業(yè)發(fā)生年度虧損,可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ),下一納稅年度的所得不足

27、彌補(bǔ)的,可以逐年延續(xù)彌補(bǔ),但最長(zhǎng)不得超過(guò)5 年,該項(xiàng)彌補(bǔ)應(yīng)逐年依序連續(xù)計(jì)算。(二)外商投資企業(yè)的稅收籌劃1、充分利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策,通過(guò)關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移稅負(fù)進(jìn)行稅收籌劃與股本投資相比,融資更具靈活性。根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則第三十九條的規(guī)定, 關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在融資業(yè)務(wù)中所支付或者收取的利息不能超過(guò)或低于沒(méi)有關(guān)聯(lián)關(guān)系企業(yè)之間所能同意的數(shù)額, 或者超過(guò)或低于同類(lèi)業(yè)務(wù)的正常利率。 企業(yè)可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率,以達(dá)到最佳的節(jié)稅效益。如總公司所在地稅負(fù)高,而子公司所在地稅負(fù)低,當(dāng)子公司占用總公司資金時(shí),總公司可以采用同類(lèi)業(yè)務(wù)同期下限利率與子公司結(jié)算,

28、 使稅負(fù)較高的總公司稅基減少, 所減少的稅基轉(zhuǎn)移到稅率較低的子公司; 反之,當(dāng)總公司所在地的稅負(fù)低時(shí), 可以采用同類(lèi)業(yè)務(wù)同期上限利率與子公司結(jié)算。2、通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃通過(guò)會(huì)計(jì)處理方法選擇進(jìn)行稅收籌劃包括預(yù)提費(fèi)用、個(gè)人所得稅、 開(kāi)發(fā)商品與出租商品、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃等6 個(gè)方面:( 1)預(yù)提費(fèi)用籌劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完成時(shí)可以預(yù)提費(fèi)用,預(yù)計(jì)該項(xiàng)目以后支出,此費(fèi)用由財(cái)務(wù)人員依據(jù)經(jīng)驗(yàn)提取且金額較大, 使用時(shí)間較長(zhǎng), 直接計(jì)入成本, 具有較強(qiáng)的可操作性。在允許范圍內(nèi)就高預(yù)提,隨著銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn),先行計(jì)入的成本增加,其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間,為企業(yè)贏得資金時(shí)間價(jià)值。

29、( 2)個(gè)人所得稅籌劃。由于個(gè)人所得稅為超額累進(jìn)稅率,年終一次性發(fā)放數(shù)月獎(jiǎng)金繳稅率較高,企業(yè)可以依據(jù)當(dāng)月的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)結(jié)合以往的經(jīng)驗(yàn),按月預(yù)提獎(jiǎng)金計(jì)入成本,年終發(fā)放時(shí)稍加調(diào)整即可。把年終獎(jiǎng)金扣繳的個(gè)調(diào)稅分散到各個(gè)月份中列支,可降低稅率,減少稅負(fù)。( 3)開(kāi)發(fā)商品與出租商品籌劃。有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷(xiāo)或其他原因,房屋用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí), 可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營(yíng)房,從開(kāi)發(fā)商品轉(zhuǎn)入出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目,按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)計(jì)入成本,使企業(yè)庫(kù)存成本接近實(shí)際成本,同時(shí)增加成本,減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準(zhǔn)備,所提取減值準(zhǔn)備不能作為所得稅稅前扣除。此外,企業(yè)還應(yīng)

30、利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準(zhǔn)以前竣工的空置房免營(yíng)業(yè)稅等,加速庫(kù)存商品銷(xiāo)售,盤(pán)活資金。( 4)營(yíng)業(yè)費(fèi)用籌劃。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),各年度廣告費(fèi)支出是筆龐大的費(fèi)用項(xiàng)目,廣告費(fèi)支出的多少往往與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)密切掛鉤。依稅法規(guī)定, 房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出應(yīng)在不超過(guò)銷(xiāo)售word 資料.收入的 2內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。有些企業(yè)集團(tuán)廣告由總公司統(tǒng)一策劃、費(fèi)用由總公司統(tǒng)一列支,很可能出現(xiàn)總公司因廣告費(fèi)支出超出2扣除比例不得稅前扣除,而子公司不足2的情況,針對(duì)這一情況,可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費(fèi),由不足2的子公司承擔(dān)。( 5)管理費(fèi)用籌劃。企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、 工傷保險(xiǎn)、 醫(yī)療保險(xiǎn)和公積金可以稅前扣除,企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。這樣,企業(yè)既履行了法定的社會(huì)保障義務(wù),穩(wěn)定了職工隊(duì)伍,又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個(gè)人及企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。還有,轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負(fù)擔(dān)如因公外出的交通費(fèi)、公務(wù)通信費(fèi) (

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