x湖花園項目營銷策劃方案

1、x 湖花園項目營銷策劃方案1.項目分析1.1 本項目目前面臨的市場難題供應(yīng)量超過市場需求量，近10萬m2的市場供應(yīng)量，面對 22萬人口的市場，有可能碰到供大于求的現(xiàn)實情況，本項目1.9萬m商鋪，必須盡可能擴(kuò)大客戶量，盡可能考慮買 家的支付能力；價格提升有難度。 項目必須有一個滿意的價格， 才能收到預(yù)期的效益。 當(dāng)前市民的心理 承受價格不高（住宅均價 1400 元/平方米，商鋪 4500 元/平方米已為上限） ，觀念的扭 轉(zhuǎn)需要有到位的策略才能實現(xiàn)；住宅的價格 （小戶型公寓） 將超過本市所有住宅樓盤價格， 價格提升的速度及幅度將受 到市場價格敏感度高的制約，在操作上難以把握； 二層商鋪面臨買家認(rèn)

2、同度的風(fēng)險，尤其是二層商鋪，面積大，銷售難度大。本市為三級市場，商戶嚴(yán)重不足，項目招商尚有一定難度。1.2 本項目存在的市場機(jī)會市場存在著“真正意義的精品物業(yè)”的市場空缺，優(yōu)質(zhì)住宅及優(yōu)質(zhì)生活的標(biāo)準(zhǔn)與概念模糊，市民向往高質(zhì)量的生活環(huán)境及居住、休閑空間，只要引導(dǎo)得當(dāng)，存在很大的市場機(jī)會；本市中心商業(yè)區(qū)的可開發(fā)土地資源日漸枯竭，房地產(chǎn)價值呈攀升趨勢。隨著 城市化進(jìn)程的加速，市區(qū)人口逐步增多，本項目的商住價值將逐漸呈現(xiàn)，為 買家所認(rèn)同；本市缺乏投資型的商鋪。本項目作為市中心大型的雙層黃金街鋪，將極有機(jī) 會引發(fā)投資風(fēng)暴；本項目以市場補(bǔ)缺者的角度，對項目做出了切合市場實際的發(fā)展定位。點評：項目所處位置的區(qū)

3、位優(yōu)勢及商機(jī)被廣泛認(rèn)可， 是價格的有力支撐點，因此在營銷 策略上要求新、快、準(zhǔn)，推廣造勢大，并注意威脅因素，把握機(jī)會因素，就可達(dá) 到理想的開發(fā)目的。2.項目定位2.1總體定位市中心黃金商圈珍藏版商住綜合精品物業(yè)22形象定位欽州黃金商圈最具價值的旺業(yè)福地剖析：項目地處欽州日益繁華的黃金商業(yè)走廊核心-子材大道地帶，坐擁第一商圈、黃金商圈、欽州灣新商圈的多重輻射， 人氣、商氣、財氣在此高度聚集，匯聚萬千商機(jī)與財富。 絕版的地段，稀有的物業(yè)，超強(qiáng)的車流、人流，本項目區(qū)域升值前景觸手可及，潛力無限, 是投資興業(yè)的最佳選擇，可謂商業(yè)旺地、福地。2.3住宅部份定位2.3.1市場定位專為城市精英傾力打造一一一

4、城市活力一族專屬精品社區(qū)依據(jù)：具有投資概念的房地產(chǎn)產(chǎn)品。項目地段優(yōu)越，與同區(qū)域的物業(yè)相比實用，適合宜商宜居宜投資，形成項目核心競爭力；目前市場缺乏這類宜商宜居宜投資的產(chǎn)品；根據(jù)市場調(diào)查研究結(jié)果表明：市場消費現(xiàn)狀及消費趨勢中較為暢銷的是在市 中心區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的實用戶型，市場空間較大；欽州缺欠以城市活力一族為目標(biāo)消費的精品物業(yè)。232潛在客戶來源分析主力目標(biāo)群年齡在26 40歲，包括本地人和外來人口。文化素養(yǎng)高，大專以上學(xué)歷，事業(yè)剛剛起步或小有起色，有豐厚收入，但積蓄不多。有自己獨特的生活模式， 追求高效率的生活，要求工作之余有充分的休閑空間，要求有便捷的生活渠道。房子總價要在其承受范圍內(nèi)，不需要

5、太大的空間，不想花費太多金錢供養(yǎng)房子。次目標(biāo)客戶群 職業(yè)不限，收入高，積蓄豐厚，投資觀念強(qiáng)，希望擁有升值潛力大的住宅產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行出租或 轉(zhuǎn)手，但物業(yè)總價不宜過高，市中心的實用戶型是其首選。目標(biāo)客戶群的主要職業(yè)白領(lǐng)：金融、通信、IT、媒體、廣告、房地產(chǎn)、醫(yī)藥等行業(yè)-公務(wù)員-生意人24商業(yè)部份定位241市場定位首創(chuàng)圍合式大型餐飲、娛樂、休閑廣場黃金商圈最具“可去性”的大型餐飲、娛樂、休閑廣場依據(jù)：價值規(guī)律由于餐飲、娛樂、休閑的投資回報率高于一般的商業(yè)地產(chǎn)，且投資收益具有動態(tài)向的可能性乃至直接的增值效應(yīng)，因此會受到具有一定資金實力和區(qū)域影響力的商戶青睞，符合價值規(guī)律的基本要求。行業(yè)趨勢本市建造購物中心

6、、Shoppingmall、百貨店等日趨激烈，重復(fù)定位現(xiàn)象日益嚴(yán)重，要迎合市場追捧和響應(yīng)，必須尋找新的業(yè)態(tài)及定位，本案定位餐飲、娛樂、休閑于一體，符合行業(yè) 發(fā)展趨勢。市場需求 欽州作為一個以吃聞名的沿海城市，目前尚無一個集餐飲、娛樂、休閑于一體的消費場所, 市場需求空白點巨大，投入運營后，必將成為市民、旅游觀光者消費的新基地。242業(yè)態(tài)及功能定位為提升項目商業(yè)價值，營造經(jīng)營環(huán)境，本案對商鋪部份進(jìn)行如下功能定位：區(qū)域功能分布備注A A區(qū)一、二樓餐欽A A棟部份三樓以上KTVKTV包箱、娛樂、旅業(yè)用房一樓藥店、網(wǎng)吧、餅屋、冷飲店等B B區(qū)一樓超市B棟部份一樓美容美發(fā)、按摩、足浴等C區(qū)二樓美容院、健

7、身館、休閑俱樂部C C棟部份一樓餐欽D D區(qū)一樓情調(diào)酒吧、咖啡廳D棟部份說明：本項目業(yè)態(tài)組合，是根據(jù)項目定位進(jìn)行， 并結(jié)合商業(yè)街最佳業(yè)態(tài)進(jìn)行搭配的；B區(qū)配超市，主要是吸引人流，增強(qiáng)項目人氣，營造項目紅紅火火，人潮涌動，熱鬧氛 圍。243潛在租售客戶來源投資型買家；經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的客商，如南寧、浙江、廣東、福建等地的客商；本地客戶：經(jīng)營飲食、休閑娛樂行業(yè)的客戶；欲投資餐飲、娛樂、超市業(yè)的本地或外地商家和個人;欽州市郊縣如靈山、浦北一帶的生意人。244244消費者來源本項目作為大型餐飲、娛樂、休閑時尚廣場，將輻射整個欽州市。定位為中 等檔次偏上的消費，主要面向廣大的中等消費群體。另外，隨著欽州市三

8、娘灣、七十二涇、欽州港等旅游區(qū)的開發(fā)，會有大量的 異地旅游群體至本項目進(jìn)行消費。3.價格定位3.1定價策略本項目的基本定價標(biāo)準(zhǔn)以市場定價法結(jié)合成本定價、心理定價、目標(biāo)利潤定價、朝向定價、口彩等，得出本項目各棟物業(yè)平均價格住宅均價：13501350元/ /卅；商鋪均價：250012000250012000元/ / m2；具體價格表另行制定。3.2價格策略低開高走樓盤的定價雖然有一個均價，但如何達(dá)到這個均價是一種藝術(shù)，開價是一種藝術(shù)，總價是種藝術(shù)，總的來說是做到“低開高走”。分批調(diào)價 樓盤如何分批影響是否有尾貨單位剩余，上面所說低開高走的原則就是具體由分批調(diào)價體 現(xiàn)，并決定每一批的總銷售面積，可銷

9、售單位。折扣調(diào)價折扣影響去貨速度及資金回流速度，影響最終收入，例如資金壓力大的話可以提高一次性付款的折扣及吸納更多現(xiàn)金；如果去貨速度慢可考慮提高折扣而不需要調(diào)整定價，以免帶來不 好的印象。故此折扣可用做調(diào)整資金流速及總體收入。4.項目營銷策略4.1經(jīng)營方案及策略4.1.1經(jīng)營思路及方針總體來說，本項目的經(jīng)營思想要在產(chǎn)品突破的基礎(chǔ)上，以創(chuàng)新的思想，建立新型的商業(yè)街文化，營造豐富多彩的休閑生活的新商業(yè)文化模式，所有的商業(yè)經(jīng)營要共同支撐起“欽州市黃金商圈最具“可去性”的餐飲、娛樂、休閑新基地”的商業(yè)定位。4.1.2經(jīng)營策略整體經(jīng)營策略圍繞項目的經(jīng)營主題進(jìn)行一一欽州市黃金商圈“最具可去性”的餐飲、娛樂

10、、休閑新基地。具體經(jīng)營策略如下：純銷售即直接向市場推售商鋪，位置好的商鋪直接銷售應(yīng)該不成問題。租售結(jié)合租售結(jié)合指的是通過租賃來帶動物業(yè)的銷售。具體方式為：出租和銷售同時進(jìn)行，未售出的商鋪以出租的方式讓商家經(jīng) 營，到時帶租約出售，以此吸引投資的買家。這種策略主要針對位置差難銷售的商鋪，視當(dāng)時的市場情況而定?！叭狻闭咴谝欢〞r間的限制內(nèi)，免除商家的租金、稅金、管理費，以迅速租售,招徠人氣4.2銷售策略部分單位低價入市，造成市場轟動，帶動該物業(yè)其余單位的銷售，最終完成 全部項目市場銷售；單位面積適當(dāng)分割較小部份，減少總價，降低消費者投資門坎；在招商先行的基礎(chǔ)上進(jìn)行相對難銷單位的銷售，提高投資者的投

11、資信心，切 實推進(jìn)銷售；本地、異地招商同時進(jìn)行，擴(kuò)大項目的銷售區(qū)域。4.3營銷推廣時機(jī)綜合而言，本項目最佳銷售時機(jī)選擇在：春節(jié)至5月,故要求建筑進(jìn)度跟上，更需加強(qiáng)促銷力度與擬訂正確的價格策略。4.4促銷策略可依市場現(xiàn)狀及銷售進(jìn)度有策略地采取以下方式進(jìn)行促銷：針對投資者實行“十年返租回報”投資計劃8%，前客戶購買本項目商鋪或小戶型公寓，公司與購買客戶簽訂十年返租合同，年回報率 三年公司在業(yè)主簽約后一次性將三年租金返給業(yè)主，后七年逐年支付，十年后業(yè)主收回。 案例分析：如A棟一樓018號鋪（提供六成10年按揭）面積（m2）50售價（萬元）5511000 元/m返租價（萬兀）68.7513750 元/

12、m（補(bǔ)差價2650元/m,總價13.75萬元）首期（兀）27.5568.75 X 40%月供（元/m）470668.75 X 60% X 114.23一次性返還（萬兀）16.50前三年，按8%回報率計后七年返還（萬元）38.50每年按8%回報率返，返 5.5萬元/年第十年即收回投資成本（萬元）55一次性返還+后七年返還后六十年租金收益（萬元）10830元/m計，不包括租金及地價增值收益凈收益預(yù)計（萬兀）78.98凈收益=十年返租回報+后60年收首期一10年月供。針對以上投資分析，則推出以下投資理由：1.地處子材黃金商圈核心地帶，發(fā)展前景無限;2.收益穩(wěn)定，年年坐享 8%的租金回報；3. 簽約即

13、包租10年;4.低價位入市，增值空間大，坐擁明湖花園商鋪原始股”5.辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)稅費享受政府特別優(yōu)惠政策；6.零風(fēng)險投資、五年后可原價回購。推出輕松付首期，比如“首期僅付二成”等。具體操作為：四成首付，客戶只需要付二成首付給開發(fā)商，即可簽定購房合同，首付 20%20%的 剩余部分由開發(fā)商墊付，客戶只要在一年內(nèi)分三次交給開發(fā)商即可，其余 60%60% 向銀行貸款。如價值為1010萬元的一套商鋪，按規(guī)定應(yīng)首付 4 4萬元才能收鋪，而現(xiàn)在只需交2 2 萬元即可，剩下2 2萬在一年內(nèi)分三次交開發(fā)就可以了。本策略優(yōu)勢：1 1、 延長了業(yè)主提供首付款的支付時間， 使其可以用該部分款額對商鋪進(jìn)行裝修、 購置

14、家具等，或作為生意的流動資金，賺到更多的錢，同時也可在廣告里宣傳“省 錢就是賺錢”；2 2、 對公司而言，幾乎沒有任何損失，表面看只是每個客戶壓了兩萬余元，損失了點銀行利息。但是卻用一點微小代價啟動了整個市場， 及時回籠了資金，為公 司下一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。并且可在推出該策略之前暗中對價格進(jìn)行提高，不但彌 補(bǔ)了損失的利息，并且最后還會產(chǎn)生贏余； 3 3、制造社會熱點，讓媒體自愿為該活動義務(wù)宣傳，同時提升公司品牌認(rèn)知度。5.項目招商策略本項目在明確了商業(yè)部份的產(chǎn)品定位、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)分布等內(nèi)容之后, 應(yīng)盡快開展招商工作，弓I進(jìn)具有影響力、號召力的品牌、名牌商戶進(jìn)駐，以增強(qiáng)投資者、經(jīng)營者的信心，確保

15、項目在短時間內(nèi)能迅速銷售完畢，從而達(dá)到確保項目能滿場開業(yè)。5.1招商原則為了達(dá)到以上招商目的，本項目招商將按“三優(yōu)一帶”的原則進(jìn)行，即:“三優(yōu)”優(yōu)先引進(jìn)大型餐飲、娛樂商家、超市；優(yōu)先引進(jìn)餐飲、娛樂品牌商戶、專賣商戶、特色商戶;優(yōu)先引進(jìn)極具人氣的特色餐飲、娛樂商戶-144-帶帶動各級散戶，滿場開業(yè)經(jīng)營5.2招商范圍5.2.1招商區(qū)域范圍為了提升項目的市場競爭力，營造利銷的營銷范圍，本項目的招商范圍應(yīng)該在欽州、南寧、 靈山、浦北、防城、欽州各區(qū)縣城鎮(zhèn)以及發(fā)達(dá)地區(qū)來進(jìn)行。5.2.2 招商經(jīng)營范圍 本項目的招商范圍應(yīng)根據(jù)項目確定的功能分布定位來進(jìn)行。5.2.3 綜合評述為了使知名大型商戶進(jìn)駐本項目，

16、必須做好調(diào)查及游說工作， 能使其對欽州市場、 本項目擁 有良好的發(fā)展前景充滿信心，覺得能獲得豐厚的收益，本案認(rèn)為， 這是招商工作的關(guān)鍵，也 是有利促進(jìn)銷售工作的重要砝碼。5.3 招商方式 結(jié)合本項目特征及市場最為成功的招商方式，本案建議采用以下形式進(jìn)行：加盟店由經(jīng)營者向品牌商戶繳納一定數(shù)額的加盟費， 經(jīng)營者獲得該品牌的使用權(quán)， 貨源由品牌商戶 以價格折扣提供，經(jīng)營者將貨品買斷，經(jīng)營風(fēng)險由經(jīng)營者承擔(dān)。特點：經(jīng)營者前期需支付加盟費用， 同時又要支付購買貨品的資金， 更要承擔(dān)貨品能否適銷對路帶 來的風(fēng)險。所以，這種方式一般品牌不宜采用，但知名度特高、在行業(yè)內(nèi)有極大影響力、對 其他商戶有很大吸引力的著

17、名品牌完全可以采用，如麥當(dāng)勞、肯德基等。保底分成經(jīng)營者與商戶制定一個合理的分成比例， 確定最低的營業(yè)額度作為保底線， 營業(yè)額高于保底線按制定的比例分成，低于確定的營業(yè)額度不作分成，將商鋪給予商戶使用。特點：能減輕商戶在租金上的壓力，但商戶必須充分了解欽州市場情況，能夠獲利。合作分成 就是經(jīng)營者從營業(yè)額中提取一部份作為回報， 提取額度根據(jù)各行業(yè)確定， 經(jīng)營者跟商戶共同 承擔(dān)市場風(fēng)險，共同分享利潤。特點：風(fēng)險雙方共擔(dān)， 商戶消除了對市場的顧慮， 經(jīng)營者也可根據(jù)商戶的品牌及在當(dāng)?shù)厥軞g迎程度， 選擇合作對象。純租金經(jīng)營者直接將商鋪租給商戶使用， 收取固定的租金， 商戶自己經(jīng)營擔(dān)當(dāng)風(fēng)險， 此法經(jīng)營者無

18、任何風(fēng)險，但缺乏統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的形象。綜上所述，建議在具體操作上，可將以上招商方式組合使用，依具體商戶靈活運用。5.4 招商計劃部署根據(jù)目前項目的實際情況，本項目招商將按以下步驟進(jìn)行： 第一階段：初步接洽 （ 11 月下旬 2005 年 01 月中旬） 目的與一、二家主力商戶達(dá)成合作，以其打開市場；目標(biāo)力爭與兩家主力店簽訂合同；過程首先對項目相關(guān)信息進(jìn)行整理， 并準(zhǔn)備相關(guān)招商數(shù)據(jù)， 尋找并聯(lián)系招商目標(biāo)客戶， 安排商戶 到欽州市進(jìn)行實地考察，明確主力店進(jìn)駐意向，力爭與兩家知名品牌商戶簽訂意向書。第二階段：借勢行動（ 2005 年 01 月下旬 02 月）目的 借主力店的入駐，進(jìn)行強(qiáng)勢宣傳；目

19、標(biāo)招商率達(dá) 3 成，吸引投資者進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購登記；過程跟進(jìn)并落實客戶， 以較優(yōu)惠的條件吸引主力店加盟進(jìn)駐， 并利用其簽約加盟為賣點加以推廣 宣傳，配以各強(qiáng)勢媒體加以大力炒作和廣告攻勢，把招商工作推向高潮，在市場掀起波浪， 塑造項目知名度， 吸引大量的投資者到本項目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購， 同時聽取客戶意見， 為公開發(fā) 售做準(zhǔn)備。第三階段：銷售跟進(jìn)（ 2005 年 03 月 06 月）目的繼續(xù)配合項目進(jìn)行銷售內(nèi)部認(rèn)購；目標(biāo)招商率達(dá) 5 成；過程 繼續(xù)招商，加強(qiáng)項目的宣傳推廣，以促進(jìn)公開發(fā)售時銷售成功，一炮而紅。第四階段：持續(xù)招商（ 2005 年 07 月 ）目的為銷售助人氣，爭取銷售完畢，開業(yè)經(jīng)營；目標(biāo)開業(yè)

20、時招商率達(dá) 9 成；過程為銷售創(chuàng)造一個持續(xù)旺銷的環(huán)境， 并引導(dǎo)游離商戶， 動員其早日進(jìn)場， 并要求已簽約商戶進(jìn) 場裝修，同時做好開業(yè)前的各項準(zhǔn)備工作。6.營銷主題及思路6.1 住宅營銷主題明湖花園城市活力一族專屬 精品社區(qū)核心宣傳理念：明湖花 園 為城市精 英建造 最滿意 的 房子 品質(zhì)優(yōu)良，引領(lǐng)欽州城市生活新潮流；住明湖 花園 尊 貴、 時尚、 吉祥幸 福 的象征； 實用、美觀、堅固一體化； 住宅綜合服務(wù)，優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)。6.2 商鋪營銷主題 明湖花園首創(chuàng)圍合式大型餐飲、娛樂、休閑廣場 鉆石地段，投資首選核心宣傳理念： 欽州黃金商圈中心區(qū)核心地段，鉆石樓盤，絕版金鋪； 雙層景觀式休閑廣場

21、，欽州市最佳餐飲、娛樂、休閑消費基地；投資升值潛力巨大，一鋪養(yǎng)三代；全新圍 合式街鋪概念打造，70 年不落后的餐飲、娛樂、休閑廣場；2萬元，即可擁有市中心區(qū)旺鋪；欽州市全街鋪式餐飲、娛樂、休閑廣場即將橫空出世。6.3營銷總體思路以絕版地理位置為中心， 產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)、以投資概念為重點，整合項目核心賣點，進(jìn)行強(qiáng) 烈概念炒作，突出訴求項目的唯一性及投資升值潛力，創(chuàng)造市場、引導(dǎo)消費。其中：住宅一一穩(wěn)步提升，同時注重出貨的速度商鋪一一，快速出貨，同時注重價格的提升以絕版地理位置為中心市民以市中心物業(yè)的強(qiáng)烈認(rèn)同度（無論住宅或商鋪）決定了在營銷推廣過程中始終要堅持此中心。產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)-是以后進(jìn)行概念炒作

22、的基礎(chǔ)，脫離產(chǎn)品創(chuàng)新，概念炒作成無源之水；投資概念為重點巨大的投資升值潛力，是本項目商鋪推廣給予消費者的美好預(yù)期，投資概念是促進(jìn)商鋪銷售、解決本項目難點的有效手段。6.4銷售策略控制遵循營銷總體思路，在“穩(wěn)”、“快”的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場情況靈活調(diào)整， 體現(xiàn)快速應(yīng)變能力，努力向上拓展利潤空間?？傮w原則：住宅穩(wěn)步提升；商鋪快速出貨7.營銷推廣計劃 7.1營銷時間控制2004.12.12005.12.1，年之內(nèi)完成整個項目的銷售工作。7.2推廣階段劃分推廣階段劃分起止時間形象導(dǎo)入期2004.12.12005.2.28試探發(fā)售期2005.3.12005.4.30銷售擴(kuò)張期2005.5.12005630強(qiáng)

23、勢銷售期2005.7.12005.8.30銷售持銷期2005912005.10.30銷售清盤期2005.11.12005.12.1注：以上時間安排依項目實際情況進(jìn)行靈活調(diào)整，總的原則是盡量提前。7.3推盤順序及原則-住宅先行、虛實結(jié)合、搭配銷售、聯(lián)動促進(jìn)由于本案以住宅報建，關(guān)注程度高，因此先推兩棟住宅，迅速匯聚人氣，擴(kuò)大 公眾傳播廣度及力度，且可利用高峰期的宣傳推廣，為首期商鋪積聚銷售能量。由于一、二層商鋪可進(jìn)行實物銷售，將住宅期房作整體考慮，搭配推售，虛實 結(jié)合，既可用實物帶動期貨，又可用期貨概念促進(jìn)實物，而且在高低價貨量上 也有充足的選擇余地，在宣傳上更能體現(xiàn)項目商業(yè)概念，達(dá)到事半功倍的效

24、果。推盤組合 第一組合:住宅D棟16套、小戶型A棟位置較差部份75套商鋪D區(qū)一層及A區(qū)劣勢鋪位第二組合：商鋪D區(qū)二層及一層剩余商鋪，商鋪A區(qū)優(yōu)勢部分小戶型A棟位置較好部份100套第三組合：住宅C棟48套、B棟20套B區(qū)二層及C區(qū)一層中性鋪位第四組合：B區(qū)一層及C區(qū)未開售鋪位7.4推盤節(jié)奏安排試探發(fā)售期：2005年3月1日一4月30日推出第一組合，住宅開盤，商鋪內(nèi)部認(rèn)購，推出“輕松付首期”目的：以住宅的熱銷制造整個項目的開門紅態(tài)勢，創(chuàng)造第一批業(yè)主；通過市場反應(yīng)探測商鋪的定價合理性，為下期住宅及商鋪銷售打下基礎(chǔ)；銷售擴(kuò)張期：5月1日一6月30日第二組合商鋪公開發(fā)售，住宅加推第二組合商鋪推出“返租回

25、報”投資計劃，繼續(xù)實行“輕松付首期”目的：維持住宅的熱銷，價格作合理提升，銷售率達(dá)80%以上。以全新的經(jīng)營理念、 投資理念引導(dǎo)消費， 吸引買家，制造商鋪的熱銷效應(yīng)，第二組合商鋪銷售率達(dá)80%以上；強(qiáng)勢銷售期：7月1日一8月30 日 :住宅推出B、C棟，公開發(fā)售；第三組合商鋪，公開發(fā)售；第三組合商鋪隆重推出創(chuàng)業(yè)投資計劃-“零租金經(jīng)營”，（視銷售情況而定），再掀市場熱點。目的：以最好的單元吸引買家，以最高的價格實現(xiàn)銷售，住宅全部售完；實現(xiàn)第三組合商鋪銷售 80%以上；如第二組合商鋪銷售理想，則不推行“零租金經(jīng)營”，繼續(xù)以“返租”、“輕松付首期”形式銷售，如銷售情況一般，則強(qiáng)力推出此計劃，吸引投資者

26、，促進(jìn)銷售。銷售持續(xù)期：9月1日一10月30日商鋪推出第四組合；目的：以第一、二、三組合商鋪的熱銷帶動第三組合商鋪的銷售；如第三組合實行“零租金經(jīng)營，則本期延續(xù)，如第三組合不實行，則本期繼續(xù)實行“返租”“輕松付首期”，銷售率達(dá)870%以上即算理想。銷售清盤期：11月11日一12月1日以多樣及優(yōu)惠的促銷措施，配合豐富的公關(guān)活動，促成項目清盤工作以快速、高效進(jìn)行，將一、二、三、四組合所剩尾盤徹底售完。7.5 各階段推廣執(zhí) 行 計劃 第一階段( 2004.12.12005.8.31 )1、形象導(dǎo)入期( 2004.12.12005.2.28 )推廣策略：推出項目的整體形象，主要起到告知“明湖花園”項目

27、形象和開始招商的信息， 開始炒作項目主題、規(guī)模，讓消費者初步了解本項目的主張。推廣媒介：戶外廣告、工地圍墻、軟文、售樓部的展示 推廣活動：對聯(lián)有獎?wù)骷顒?、售樓中心開放參觀周、合作商家進(jìn)駐儀式；推廣計劃：(待定)2、試探發(fā)售期( 2005.3.12005.4.30 )(內(nèi)部認(rèn)購期)推廣策略： 本階段主要是在前面形象導(dǎo)入期的基礎(chǔ)上， 繼續(xù)招商， 采取高強(qiáng)度高密度的投入， 軟、硬推廣形式相結(jié)合， 開展特色營銷活動， 在明湖花園形象的帶動下，全方位介紹項目的 幾大優(yōu)勢，并且注重銷售信息、活動信息、招商信息、促售信息的宣傳，創(chuàng)造一種旺銷、商 家搶灘進(jìn)駐的氛圍。推廣媒介： 選擇 DM 、欽州晚報 、電視

28、為宣傳主要工具， 但也適度考慮其它媒介的覆蓋面， 主要是起到立體的宣傳作用。推廣活動：欽州市首屆房地產(chǎn)與投資論壇 推廣計劃：(待定)3、銷售擴(kuò)張期( 2005.5.12005.6.30 )推廣策略：本周主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)、 商業(yè)規(guī)劃及銷售現(xiàn)場的描述以及促售信息、 招商信息進(jìn)行炒作。推廣媒介：銷售現(xiàn)場、 欽州晚報 、銷售物料、宣傳海報；推廣活動：開盤儀式暨對聯(lián)征集活動頒獎典禮；推廣計劃：(待定)4、強(qiáng)勢銷售期( 2005.7.12005.8.30 ) 推廣策略：本階段主要強(qiáng)化項目的社會知名度和銷售業(yè)績，并可采用消費者、商家、記者、 行內(nèi)人士等的視角來不斷地強(qiáng)化項目的規(guī)劃、 投資潛力、 促銷信息等方面的節(jié)點優(yōu)勢， 力爭 營造濃烈的銷售氛圍，以便在開盤期余溫未消基礎(chǔ)上，銷售其它單位。推廣媒介：以欽州晚報 、樓書、海報為烘托氛圍的主要媒體，電視為形象宣傳的主要工 具。推廣活動：“走向明湖花園”現(xiàn)場有獎知識問答、明湖花園業(yè)主聯(lián)誼推廣計劃：(待定)5、銷售持續(xù)期( 2005.9.12005.10.30 )推廣策略： 本階段繼續(xù)消化一期推出的單位， 對旺銷進(jìn)行大力宣傳，同時加大招商力度；借 助促