萬盛廣進(jìn)名都商業(yè)裙樓項(xiàng)目營銷策劃總案

1、萬盛廣進(jìn)名都商業(yè)裙樓項(xiàng)目營銷策劃總案營銷策劃總案第二部分：區(qū)域市場消費(fèi)調(diào)研9頁第三部分：項(xiàng)目概況及SWOT分析17頁第五部分：項(xiàng)目規(guī)劃布局及包裝建議39頁第七部分：項(xiàng)目經(jīng)營建議50頁第八部分：項(xiàng)目招商策略58頁第九部分：項(xiàng)目操作思路及手法62頁64頁第十部分：項(xiàng)LI包裝及推廣執(zhí)行一、萬盛區(qū)差不多情形1、地理位置：萬盛區(qū)位于北緯28 46 29- 06f ,東經(jīng)106 45 107 03z，南北最長40. 5公里、東西最寬23公里幅員面積 565. 76平方公里,位于重慶市東南部，是重慶市重要的能源基地和重慶市新興旅行區(qū)，人口 27萬人，城鎮(zhèn)人口約10萬人。區(qū)人民政府 駐萬盛，距重慶市中心區(qū)80

2、公里。區(qū)境東和北與南川市接壤、西與棊江縣交界、南與貴州省桐梓縣相鄰，地處渝黔、渝湘要沖，是渝 南、黔北地區(qū)重要的物資集散地。2、交通條件：萬盛交通運(yùn)輸十分便利，差不多進(jìn)入一小時(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)，有渝黔鐵路三（江）萬（盛）支線、萬（盛）南（川）鐵路, 5個(gè)火車站，I個(gè)一.級(jí)編輯站，開通了重慶至萬盛旅行專列；渝湘公路上連重慶、下接涪陵、黔江和貴州黔北地區(qū)。渝黔高速公路已 建成通車，棊萬高速公路全長3 2.3 1 3公里，路基寬2 0米，雙向四車道，擁有大小橋梁1 8座，互通式立交3處。該公路是重 慶連接南川市、涪陵區(qū)、黔江區(qū)以及毗鄰的湖南、湖北、貴州等省的重要通道。岀境公路還有渝湘公路橫貫全境，將國道319

3、線與國 道210線連為一體。向南有萬（盛）桐（梓）高等級(jí)公路連接黔北地區(qū)，使萬盛那個(gè)渝南、黔北地區(qū)傳統(tǒng)的邊貿(mào)重鎮(zhèn)，具備了更為優(yōu) 越的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展條件。萬盛區(qū)西有三萬鐵路連接鐵路干線渝黔線；東有萬南鐵路連接南川市，具備與渝懷鐵路相連的基礎(chǔ)條件。3、基礎(chǔ)設(shè)施：通過兒年的建設(shè)，萬盛區(qū)內(nèi)已形成了較為完善的供水、供電、天然氣、通訊、郵政、國際互聯(lián)網(wǎng)以及閉路電視系統(tǒng)。 .供電：全區(qū)有2. 4萬千瓦、5. 5千瓦火電廠各一座，另有一座2X30萬千瓦的火電廠正在建設(shè)當(dāng)中；有220kv變電站1座、llOkv 變電站2座、33kv變電站9座，10kv和6kv配電線路25條。 .供水：區(qū)內(nèi)有大小河流67條，地下水有77

4、70萬立方米，區(qū)自來水廠供水能力20000立方米（每日），中二級(jí)水庫湯家溝水庫 蓄水量1133萬立方米，銀碗槽水庫、毛里水庫和興建中的張三塘水庫等水利設(shè)施及輸水渠道四通八達(dá)的。 .天然氣：管道天然氣工程已于2003年建成通氣，每日最大供氣能力26萬立方米，可向萬盛城區(qū)、萬盛資源型特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)及 萬盛北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)供氣。 .通訊：區(qū)內(nèi)差不多開通了 4萬門程控電話和60路遠(yuǎn)程數(shù)字微波站，實(shí)現(xiàn)了國際、國內(nèi)直撥。移動(dòng)電話與全國聯(lián)網(wǎng)，不管是在 喧鬧的都市，依舊在偏僻的鄉(xiāng)村都能夠順利的接通，在境內(nèi)差不多上都沒有盲區(qū)，形成了現(xiàn)代化的通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)廣泛開 展，遍及每一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且光纖寬帶互聯(lián) 網(wǎng)也已在城區(qū)

5、及鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)開通。5、都市功能：都市環(huán)境優(yōu)美，教育、文化、體育、醫(yī)療、生活服務(wù)設(shè)施齊全，自成體系。區(qū)內(nèi)有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行 三家金融機(jī)構(gòu)，并設(shè)立了外匯業(yè)務(wù)；保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)險(xiǎn)種齊全。近年來，隨著區(qū)內(nèi)有線電視工程、管道天然氣工程、文化大樓、體育館、旅行賓館等設(shè)施的相繼建成，都市綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)。二、萬盛區(qū)以后規(guī)劃萬盛區(qū)正在沿萬盛大道開發(fā)新城區(qū)，新城區(qū)集住宅、行政、金融、商業(yè)、休閑為一體，以解決萬盛老城區(qū)人口過于集中、片區(qū)規(guī) 模小等咨詢題，3.4萬平方米的萬盛廣場差不多破土動(dòng)工，將成為市民休閑的好去處，萬盛區(qū)規(guī)劃建設(shè)19條都市道路，包括臨江路、 濱江路在內(nèi)的交通主干道和次干道，規(guī)劃建設(shè)的東環(huán)路

6、與延長的迎賓大道相交后和萬東南路連接，規(guī)劃建設(shè)火車北站和汽車客運(yùn)中心, 將市區(qū)范疇擴(kuò)大一倍，待建的桂花公園，正在建設(shè)的萬盛廣場將大大改善都市形象，此外，萬盛區(qū)加緊創(chuàng)建文明衛(wèi)生都市工作，改善 并優(yōu)化鵬生農(nóng)貿(mào)市場、紅楓綜合市場等市場的銷售產(chǎn)品品種、物價(jià)、食品衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生，濱江路、紅楓小區(qū)、東林火車站廣場、萬 盛大道、三元橋、高速公路路口、觀景灣等公路環(huán)線的交通秩序和衛(wèi)生狀況。從規(guī)劃入手，打造綠色、衛(wèi)生、旅行都市，提高都市水平。 從規(guī)范化治理入手，加大創(chuàng)建力度。規(guī)范攤點(diǎn)的布局和衛(wèi)生治理，并把整潔、衛(wèi)生、美觀、禮貌等作為規(guī)范的重點(diǎn)。從社會(huì)參與入手, 在政府投入路燈、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，通過集資

7、、招商等方式，多渠道集合社會(huì)資金共同參與都市建設(shè)?！笆晃濉逼陂g，堅(jiān)持以大開發(fā)促大開放，以大開放促大進(jìn)展，全力打造“誠信萬盛”、“商機(jī)萬盛”、“人文萬盛”、“法制萬盛”、 “魅力萬盛”，全面實(shí)施以“旅行產(chǎn)業(yè)為龍頭、優(yōu)勢工業(yè)為主體、特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、都市建設(shè)為依黑、科技創(chuàng)新為動(dòng)力”的旅行帶動(dòng)戰(zhàn) 略，全面建設(shè)“小而精、小而美、小而富、小而強(qiáng)”的新萬盛。三、萬盛以后商業(yè)中心的形成萬盛區(qū)LI詢的都市金融、商業(yè)、行政中心是以龍鳳碑為圓心，向四周輻射，要緊集中在萬盛大道、勤儉路、萬新路、濱江路之間 的區(qū)域，該片區(qū)存在人口密度較大，居住環(huán)境較差、商業(yè)格局凌亂、都市形象落后、片區(qū)規(guī)劃單一等劣勢。萬盛區(qū)政府從市民

8、實(shí)際需 要、提高市民生活質(zhì)量、提升都市形象等方面動(dòng)身，對(duì)萬盛區(qū)做了富有前瞻性、科學(xué)性、可行性、創(chuàng)新性的以后進(jìn)展規(guī)劃，在萬東北 路與松林路交匯處興建3.5萬平方米的市民廣場及上萬平方米的商業(yè)步行街，廣場旁興建政府大樓，把萬盛主城區(qū)的東部及東南部規(guī) 劃為新開發(fā)區(qū)域，作為今后的居住、金融、行政、商貿(mào)、休閑、娛樂中心，從整個(gè)都市范疇來看，今后的都市中心是以市民廣場為中 心向四周輻射。四、萬盛以后商業(yè)中心的打造萬盛老城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)要緊為中小型的百貨零售及專業(yè)店，商品質(zhì)量處于中低檔，不能滿足市民日益增長的購物需求，再加上老 城區(qū)的建筑陳舊，缺乏現(xiàn)在都市感和時(shí)尚感。隨著都市規(guī)劃的執(zhí)行及相關(guān)優(yōu)待政策的出臺(tái)，經(jīng)

9、濟(jì)嗅覺靈敬的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商紛 紛看好該片區(qū)，沿萬東北路及萬盛大道兩邊的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，萬盛大道旁的巨鼎、名店城、紅楓綜合市場、康隆盛大都會(huì)等等 樓盤相繼面市，總建筑面積20多萬平方米，商業(yè)面積5萬多平方米，沿萬盛大道的商業(yè)門面紛紛開業(yè)，該片區(qū)的美好商業(yè)前景不可估 量。五、廣進(jìn)購物廣場專門地理位置介紹廣進(jìn)購物廣場位于萬盛大道與松林路交匯處，臨萬盛市民廣和萬盛大道，萬盛大道LI前為該地區(qū)的主干道，隨著片區(qū)開發(fā)的逐步 進(jìn)行，該道路人流量及車流量較大，廣進(jìn)購物廣場離商業(yè)步行街約100米，與步行街僅一路之隔，以市民廣場和商業(yè)步行街為推動(dòng)力, 能夠輻射新城區(qū)及老城區(qū)。第二部分區(qū)域市場消費(fèi)調(diào)研一.

10、社區(qū)消費(fèi)中心商業(yè)研究商業(yè)用房供需分析隨著萬盛區(qū)政府打造片區(qū)經(jīng)濟(jì)的力度加強(qiáng)及片區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃進(jìn)展，萬盛區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)出良好的進(jìn)展勢頭，商業(yè)用房的供給需 求量逐步上升，老城區(qū)的商業(yè)格局差不多不能適應(yīng)都市進(jìn)展需求，隨著政府的新城區(qū)規(guī)劃，都市中心的逐步轉(zhuǎn)移，因此老城區(qū)商業(yè)中 心商業(yè)物業(yè)價(jià)格差不多沒有上升空間，而新社區(qū)消費(fèi)中心物業(yè)，山于受都市進(jìn)展速度的阻礙，市民開始同意，其價(jià)值差不多被初步認(rèn) 識(shí)，因此新城區(qū)消費(fèi)中心的商業(yè)用房岀現(xiàn)出供求兩旺的局面。商業(yè)業(yè)態(tài)分析從萬盛區(qū)的零售業(yè)分布來看，要緊商場分布在老社區(qū)中心的萬東北路及萬新路，而且經(jīng)營面積從兒口到兒千不等，正在經(jīng)營的商 場中，商業(yè)形狀以口貨及生活用品為主

11、。1、百貨商場：名稱經(jīng)營面積立泰百貨4000平方米萬盛百貨4000平方米勞動(dòng)商場1000平方米新東風(fēng)購物中心3000平方米仟贊商場2000平方米野太陽商場1500平方米昌宏商都2000平方米人民商場2000平方米2、中小型生活超市:名稱經(jīng)營場地面積萬德超市4000平方米盛亨超市600平方米朝暉超市1000平方米森森超市300平方米3.電器專業(yè)店:新華超市1000平方米名稱經(jīng)營場地面積萬達(dá)電器1000平方米三元電器1000平方米萬匯電器500平方米商社電器600平方米經(jīng)營的產(chǎn)品要緊為：家用電器、床上用品、服裝、鞋帽、皮具、日用化妝品、鐘表、通訊產(chǎn)品、家具等。產(chǎn)品檔次：以中低檔為主，高檔產(chǎn)品為輔。

12、商業(yè)片區(qū)分布從口前萬盛區(qū)的商業(yè)分布來看，還處于傳統(tǒng)商業(yè)時(shí)期，門面及商場要緊集中在交通生活要道萬東北路及萬新路旁，萬東北路是萬 盛訂前車流量、人流量最大的道路，因?yàn)槠瑓^(qū)U前沒有商業(yè)街及步行街，臨街門面及商場依靠于道路較大的人流量，萬東北路要緊以 大中型商場、服裝專賣丿占、通訊產(chǎn)品專賣店、餐飲、鞋帽專賣、超市、休閑娛樂、建材、裝飾材料、布藝為主，萬新路要緊以臨街門 面為主，經(jīng)營以服裝、餐飲、休閑娛樂、勞保用品、網(wǎng)吧等。萬東路與濱江路之間為萬盛餐飲休閑娛樂業(yè)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，火鍋店、美容美發(fā)、休閑娛樂、茶道、酒吧等，區(qū)域依存該片區(qū)人口 最集中的優(yōu)勢和臨江優(yōu)勢，充分發(fā)揮優(yōu)勢，經(jīng)營的如火如荼。勤儉路要緊以事

13、業(yè)單位、休閑娛樂、服裝專賣、售樓中心為主，道路人流量及車流量與萬東北路相比，具有較大差距；部分處于 施丄時(shí)期的萬盛大道，道路兩邊要緊為萬盛近兩年來新修的商品房，為了滿足片區(qū)開發(fā)的需要，片區(qū)集中了大量的建材、裝飾材料、 燈具、布藝商家。萬盛的商業(yè)從分布來看，能夠認(rèn)為是以濱江路、勤儉路、萬新路用成的商業(yè)片區(qū)。商業(yè)氛圍處于萬東北路的兒個(gè)大中型商場依靠道路的人流量，然而由于人流總量有限，經(jīng)營狀況一樣，同時(shí)刻顧的人數(shù)不足50人。超市受 地理位置的限制，同時(shí)刻顧的人數(shù)不足10人。服裝、鞋帽專賣丿占同時(shí)刻顧的人數(shù)不足5人。由于萬盛LI前大興土木，連續(xù)開發(fā)推出的 樓盤較多，裝修房子的戶主對(duì)建材、裝飾材料需求較

14、大，該行業(yè)LI前出現(xiàn)良好勢頭。商業(yè)用房價(jià)格分析萬盛區(qū)的商業(yè)從最近兒年開始逐步繁榮，商業(yè)用房的銷售價(jià)格逐步上升，租金價(jià)格也在逐步攀高。在三年往常，萬盛區(qū)商業(yè)用房 的月租金價(jià)格平均在10-30元/平方米，截止到2004年11月，調(diào)查顯示，現(xiàn)在租金價(jià)格上漲到30-80/平方米。商業(yè)用房的銷售價(jià)格 從三年前2000-6000元/平方米，上漲到現(xiàn)在的4000-13000元/平方米，依照曰前萬盛的經(jīng)濟(jì)情形、人口數(shù)量、新開發(fā)商業(yè)物業(yè)面積、 LT前的租金價(jià)格來判定，在以后3年內(nèi)，萬盛商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格會(huì)保持在現(xiàn)有的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，可不能有較大幅度的上漲。二、社區(qū)消費(fèi)中心進(jìn)展趨勢分析與推測行政區(qū)域的改變對(duì)社區(qū)形成的

15、阻礙隨著都市化進(jìn)程的連續(xù)進(jìn)行，都市擴(kuò)張的速度日益加快，都市人口的不斷增加，讓都市行政管轄區(qū)域不斷的在發(fā)生變化，原有的 老的社區(qū)不斷擴(kuò)大與膨脹，功能日益復(fù)雜，新的社區(qū)不斷增加，這將極大的改變整個(gè)都市的板塊劃分，而板塊劃分帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮與進(jìn)展，乂受政府宏觀政策的引導(dǎo)與經(jīng)濟(jì)政策的傾斜，因此都市行政區(qū)劃的改變將對(duì)社區(qū)的形成和進(jìn)展。都市增容對(duì)社區(qū)消費(fèi)中心的阻礙新商圈的進(jìn)展對(duì)社區(qū)消費(fèi)中心的阻礙隨著萬盛政府部門的整體規(guī)劃及新片區(qū)的開發(fā)，商業(yè)中心正在向新修的市民廣場幕近，社區(qū)消費(fèi)中心也有日益向區(qū)域中心商業(yè)靠 攏的局面。近年來，區(qū)域在進(jìn)展自身競爭力的同時(shí)，不斷引進(jìn)大型商場或者白貨業(yè)，而由于受就近消費(fèi)的阻礙，商業(yè)

16、中心的零售百貨 商場的生意也較樂觀。這種在打破老城區(qū)才能有中型購物中心與口貨商場的觀念的同時(shí)，也給社區(qū)消費(fèi)中心指明了一條商業(yè)進(jìn)展前進(jìn) 的方向，即社區(qū)消費(fèi)中心只要有足夠的人流與足夠的消費(fèi)能力做支撐，社區(qū)消費(fèi)中心也能夠進(jìn)展大型零售白貨或者其他的一些都市時(shí) 尚的消費(fèi)形狀與商業(yè)形狀。三、社區(qū)消費(fèi)中心的商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)與分析片區(qū)商業(yè)數(shù)據(jù)分析圖表講明：社區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種顯得十分分散，分布比例也專門不均衡，沒有突出的主力商業(yè)業(yè)態(tài)，整個(gè)社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)出典型 的傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心的特點(diǎn)。商鋪?zhàn)饨鸱植紙D講明：在現(xiàn)在社區(qū)消費(fèi)中內(nèi)心，商業(yè)鋪面面積在超過120平方米以上的鋪面顯現(xiàn)空缺，也.14%16% 11元一15元 1

17、6元一25尤口 26元一30元口 31元一35元U其整個(gè)比例占了總共鋪面比例的70%左右，同時(shí)商鋪面積上兒乎沒有顯現(xiàn)大的鋪面。當(dāng)?shù)穆?lián)系，現(xiàn)在尚沒有一家品牌商家進(jìn)駐，因此在43%講明：整個(gè)片區(qū)現(xiàn)在典型的商業(yè)特點(diǎn)確實(shí)是傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心，其經(jīng)營檔次低，商家品牌低，因此商業(yè)鋪面的價(jià)值低，在本區(qū)域 的租金要緊集中在16-30元/平方米那個(gè)區(qū)間內(nèi)，他們一共占了整個(gè)商業(yè)鋪面的70%以上。第三部分項(xiàng)目概況及SWOT分析一.差不多情形本項(xiàng)LI處于萬盛大道與萬東北路交匯處，項(xiàng)日緊靠萬盛市民廣場是萬盛區(qū)以后的中心區(qū)域，離老城區(qū)步行約10分鐘時(shí)刻，區(qū)位 條件十分優(yōu)越。1、項(xiàng)LI總用地面積4700平方米；占地面積：21

18、17. 13平方米；3、建筑密度：45.05%；4、建筑容積率：4.3&5、綠地率：25. 24%；6、停車位：地下21個(gè)，地上12個(gè)。7、施工進(jìn)度：目前差不多施工至4層，打算2005年竣工；8、建筑形狀：共17層，塔樓住宅4-13層，裙樓商業(yè)1-3層,9、項(xiàng)目臨商業(yè)步行街、萬盛廣場、萬盛大道、政府三個(gè)中心、10、項(xiàng)目已于2004年9月開盤。（以上數(shù)據(jù)來源于開發(fā)商所提供，以最后施工方案為準(zhǔn)）二、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢（S）：1、地處都市核心位置，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。2、靠萬盛市民廣場，人流量較大，項(xiàng)口的增值空間充裕;-1層超市與停車位，第4樓部分為露臺(tái)（約1000平方米）;政府大樓；3、臨萬

19、盛大道和紅楓路，距汽車客運(yùn)站較近，交通和物流都專門便利;4、臨商業(yè)步行街，商業(yè)前景可觀；5、項(xiàng)目體量較大、容易形成大市場；6、項(xiàng)目臨街門面相對(duì)獨(dú)立且方正，業(yè)態(tài)選擇面大；7、獨(dú)立觀光電梯緩解三、四樓人流引入困難的壓力;8、層高5. 5米，對(duì)商場業(yè)態(tài)選擇面限制較?。?、外立面設(shè)汁美觀，有效提升了物業(yè)檔次。(二)劣勢(W)1、片區(qū)為新開發(fā)社區(qū)，配套不完善； 2、萬盛大道的萬盛廣場段，正在施工，短時(shí)刻交通不通暢;3、萬盛廣場還未竣工，現(xiàn)場比較凌亂;4、片區(qū)商業(yè)氛圍需要較長時(shí)刻來培養(yǎng)；5、期房項(xiàng)LI,品質(zhì)能否最終落實(shí)成為阻礙購買的阻力；6、售樓部選址較偏，到項(xiàng)U現(xiàn)場的距離較遠(yuǎn)。7、開發(fā)商在重慶市區(qū)的知名

20、度不高，招商缺乏品牌支撐。（三）機(jī)會(huì)（0）1、萬盛廣場差不多開工，關(guān)于以后片區(qū)商業(yè)狀況會(huì)有極大改善，同時(shí)會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)口帶來新的契機(jī);2、萬盛廣場周邊同樣擁有大面積商業(yè)的項(xiàng)目少，近一兩年之內(nèi)沒有同類項(xiàng)目推出；3、該片區(qū)屬于新開發(fā)片區(qū)，周邊相似項(xiàng)目較多，容易形成大片區(qū)商業(yè)氛圍；（四）危脅（T）1、周邊新建樓盤較多，對(duì)項(xiàng)U的招商、銷售有一定的壓力。2、老商業(yè)區(qū)有部分商業(yè)物業(yè)將翻新面市；3、U前重慶房地產(chǎn)市場較不可觀，容易阻礙客戶投資信心。二、SWOT矩陣策略配對(duì)SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會(huì)1）發(fā)揮地段的優(yōu)勢，突出項(xiàng)LI升值空間充裕；2）發(fā)揮行政中心、商業(yè)中心、金融中心轉(zhuǎn)移到該片區(qū)的優(yōu)勢，突出大環(huán)境的

21、利好和置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小的優(yōu)勢，從而帶動(dòng)項(xiàng)U的銷售;3）發(fā)揮交通優(yōu)勢，突出便利交通給人流、物流運(yùn)輸帶來的可靠性；4）利用萬盛廣場周邊競爭項(xiàng)LI較少的機(jī)會(huì)，突出本項(xiàng)H在該片區(qū)的稀缺性；WT策略：弱化劣勢，規(guī)避威逼1）轉(zhuǎn)移銷售中心到項(xiàng)U現(xiàn)場，利用萬盛廣場竣工后人流大的優(yōu)勢，宣傳項(xiàng)U；2）通過與專業(yè)代理公司和相關(guān)專業(yè)協(xié)作單位合作，以此補(bǔ)償開發(fā)商開發(fā)體會(huì)的不足和提高開發(fā)商的知名度；3）通過對(duì)項(xiàng)LI擁有眾多品牌商品的宣傳吸引可能流失的客戶群。一、市場定位考慮到本項(xiàng)LI專門的地理位置、周邊自然環(huán)境、片區(qū)商業(yè)環(huán)境以及其他競爭樓盤等等各個(gè)方面的因素，我們建議將本案定位為：“萬盛首家多功能立體式商業(yè)城”將本項(xiàng)LI定

22、位為萬盛首家多功能立體式商業(yè)城，要緊是考慮到訂前萬盛區(qū)沒有一個(gè)集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型綜合型商業(yè)設(shè)施，超市、商場、酒樓等分散經(jīng)營，距離較遠(yuǎn)，缺乏一個(gè)將兒種業(yè)態(tài)集合起來的商業(yè)項(xiàng)U,讓消費(fèi)者在一撞樓內(nèi)就能夠滿足購物、餐飲、休閑、娛樂的多種消費(fèi)和事受。而本項(xiàng)LI的規(guī)劃格局和建筑形狀就恰好能夠滿足以上兒種業(yè)態(tài)的大致要求，因此，我們 通過充分調(diào)查和論證，決定把項(xiàng)目-1層規(guī)劃為超市和停車場，12樓規(guī)劃為品牌百貨商場，3樓規(guī)劃為品牌餐飲、咖啡廳、健身房等 業(yè)態(tài)，4樓露臺(tái)規(guī)劃為酒吧、露天茶樓等業(yè)態(tài)。本項(xiàng)LI多功能、立體式的市場定位，不僅能夠補(bǔ)償LI前萬盛商業(yè)缺乏中高檔次商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空缺，還能夠提

23、升項(xiàng)U本身的檔次 和品質(zhì)，提升開發(fā)商的企業(yè)知名度。本項(xiàng)U的成功運(yùn)作，將在萬盛市場上形成強(qiáng)大的凝聚力，成為萬盛區(qū)的標(biāo)志性建筑，將許多零散 分布在臨街門面的品牌商家吸引到本項(xiàng)LI中來，真正實(shí)現(xiàn)“一體化商業(yè)”的規(guī)模效應(yīng)。二、項(xiàng)目的功能定位結(jié)合項(xiàng)LI的實(shí)際狀況，我們將本項(xiàng)LI在購物方面的功能定位為萬盛“品牌和時(shí)尚的孵化器”，該功能應(yīng)該在滿足購物的差不多功能 的前提下，進(jìn)一步擴(kuò)展其在滿足消費(fèi)者在休閑、娛樂等方面的需求，具體包括：1、休閑、娛樂示范功能休閑娛樂示范和引領(lǐng)潮流，是廣進(jìn)購物廣場的首要功能。(1) 、廣進(jìn)購物廣場將導(dǎo)入“多功能立體式商業(yè)城”的模式及經(jīng)營理念，是各種商業(yè)形狀提檔進(jìn)級(jí)的新興模式，也是

24、訂前市民在 購物消費(fèi)中的一種潮流和趨勢，其本身就具有時(shí)尚性，且定位的本身，乂包含著商品的時(shí)尚、消費(fèi)的時(shí)尚、生活的時(shí)尚等，打造檔次 高、規(guī)模大、品牌全、商品多的時(shí)尚消費(fèi)空間，所營造的是一個(gè)舒服、輕松、愉快的購物環(huán)境。(2) 、作為“時(shí)尚孵化器”，廣進(jìn)購物廣場要“孵化” 一種新的生活方式。深刻表達(dá)廣進(jìn)購物廣場先進(jìn)理念的“時(shí)尚孵化器”，應(yīng)該使本項(xiàng)LI成為II詢?nèi)f盛區(qū)甚至周邊地區(qū)最高端的時(shí)尚消費(fèi)資源，不論是在 萬盛本地，依舊整個(gè)周邊區(qū)域，能夠進(jìn)入廣進(jìn)購物廣場的主力店及品牌店的商品和服務(wù)都應(yīng)該最好的，使廣進(jìn)購物廣場成為引領(lǐng)時(shí)尚 的旗手”和引發(fā)潮流的源頭”。知名商家和品牌的引進(jìn)和融入，旗幟鮮亮的品牌商品購

25、物氛圍、創(chuàng)新超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、科學(xué)合理的功能分區(qū)、一站式的人性化購 物環(huán)境、特色化商業(yè)服務(wù)及輕松、愉悅的消費(fèi)場所，將使得廣進(jìn)購物廣場本身確實(shí)是一個(gè)品牌和形象的大展臺(tái)，并在商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化 競爭越來越猛烈的全國各地，面貌全新的休閑娛樂購物的異軍突起和“時(shí)尚孵化器”的強(qiáng)勢導(dǎo)入，將大大沖擊現(xiàn)有的商業(yè)形狀和人們 因有的消費(fèi)行為、消費(fèi)習(xí)性，其至阻礙和帶動(dòng)而轉(zhuǎn)變其生活方式。2、經(jīng)營資源整合功能傾心演繹全新的購物模式，與眾不同的市場新形象，引領(lǐng)購物潮流，展現(xiàn)“休閑化、娛樂化”，培養(yǎng)好那個(gè)品牌，確實(shí)是獲得了最 好的經(jīng)營資源。同時(shí)，使得通過那個(gè)孵化器整合的經(jīng)營資源差不多上最優(yōu)質(zhì)的，必將使廣進(jìn)購物廣場在集合更多更好的

26、商流、人流、 物流、信息流、資金流的同時(shí)，使得廣進(jìn)購物廣場及廣進(jìn)企業(yè)的整體品牌有一個(gè)極好的素養(yǎng)基礎(chǔ)，并最終集合為本項(xiàng)U的整體品牌阻 礙力。3、商業(yè)流通的擴(kuò)張功能廣進(jìn)購物廣場所搭建的那個(gè)龐大的商業(yè)平臺(tái)，能夠?yàn)殚_發(fā)商建立一個(gè)涵蓋整個(gè)萬盛地區(qū)的物流及品牌擴(kuò)散的網(wǎng)絡(luò)，為廣進(jìn)企業(yè)通 過品牌輸出、模式復(fù)制等手段實(shí)現(xiàn)快速的品牌擴(kuò)張，為超常規(guī)進(jìn)展打下良好的基礎(chǔ)，構(gòu)筑廣進(jìn)企業(yè)新的開發(fā)思路。4、地產(chǎn)升值功能廣進(jìn)購物廣場的專門構(gòu)造，使其擁有了比常規(guī)的零售商業(yè)和常規(guī)的批發(fā)市場都要大得多的商業(yè)物業(yè)消化能力和物業(yè)功能提升能力。 因此，它所到之處，必將大大帶動(dòng)相應(yīng)范疇內(nèi)地產(chǎn)的大幅度升值，假如廣進(jìn)公司在廣進(jìn)購物廣場的開發(fā)與運(yùn)

27、營過程中，同步培養(yǎng)和提 升自身的商業(yè)運(yùn)作能力，將使廣進(jìn)公司建立起比現(xiàn)在以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)的盈利能力都要高得多的新型復(fù)合型經(jīng)營結(jié)構(gòu)，從 而實(shí)現(xiàn)在商業(yè)流通業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的有機(jī)結(jié)合，并通過山開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來龐大的利潤，加速實(shí)現(xiàn)廣進(jìn)公司的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略LI標(biāo)。5.小結(jié)結(jié)合前述功能定位的LI標(biāo)，我們認(rèn)為“多功能立體式商業(yè)城”的市場定位，不僅能與其他項(xiàng)U進(jìn)行區(qū)割，還能夠達(dá)到項(xiàng)LI預(yù)期的 經(jīng)濟(jì)收益LI標(biāo)。實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠上述功能定位方案將使項(xiàng)LI的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢專門明顯，同時(shí)定位乂不脫離于市場實(shí)際，能夠得到各個(gè)層面客戶的廣泛認(rèn)同，為實(shí) 現(xiàn)快速的資金回籠打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)由于功能定位的復(fù)合性，使

28、項(xiàng)H整體運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)大大降低，服務(wù)的品質(zhì)將樹立項(xiàng)U專門的產(chǎn)品定位與形象，在推廣中也有更大的 調(diào)整及操縱空間，從而在購物娛樂功能層面有效的規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)，形成相對(duì)的優(yōu)勢。盡可能挖掘項(xiàng)LI的利潤空間本項(xiàng)LI的U標(biāo)客戶為中小投資者，這些客戶都比較看重物業(yè)的檔次和形象，單價(jià)不是其考慮的重點(diǎn)，而總價(jià)成為購置考慮的絕對(duì)要素。因此在價(jià)格抗性方面的承擔(dān)能力較強(qiáng)，為項(xiàng)U的價(jià)格操作營造出了較大的潛在上升空間。三、項(xiàng)目形象定位：本項(xiàng)LI形象和檔次定位為：時(shí)尚的內(nèi)外裝飾 + 中高檔次的商品和品牌+寬松舒服的購物環(huán)境具體的講，項(xiàng)口在視覺形象上要充分表達(dá)出較純粹的購物、娛樂的形象，以及簡潔明快的時(shí)代氣息，包括項(xiàng)口的立面設(shè)計(jì)、

29、賣場 包裝、銷售物料制作等。在另一方面，項(xiàng)LI的配套也要在注重休閑、娛樂和購物的同時(shí)有較高的形象標(biāo)準(zhǔn)。通過專業(yè)系統(tǒng)的形象包裝，一改傳統(tǒng)商業(yè)吵雜、凌亂的購物環(huán)境，塑造出本項(xiàng)LI與眾不同的休閑娛樂購物新形象，傾心演繹一種 全新的購物模式。四、目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)標(biāo)客戶群的定位為分為兩大類：一類是標(biāo)消費(fèi)客戶群體，一類是標(biāo)投資客戶群體。LI標(biāo)消費(fèi)客戶群體是：萬盛區(qū)中高收入階層、時(shí)尚青年人的購物、休閑、娛樂中心本項(xiàng)H由于自身的諸多專門性，使其面對(duì)的投資客戶群體比較廣，但投資動(dòng)機(jī)卻比較單純。他們是一群有比較好的職業(yè)，有穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)收入，有時(shí)刻來消費(fèi)和享受生活的人。從職業(yè)上分，要緊包括機(jī)關(guān)公務(wù)員、企業(yè)中高層治理人員

30、、大夫、教師、自由職業(yè)者及個(gè)體經(jīng)營戶從年齡上看，要緊集中在青年和中年人，年齡以25-50歲為主。從地域上看，除項(xiàng)本身的住戶外，要緊還有周邊包括萬東鎮(zhèn)等片區(qū)的消費(fèi)者、投資者。五、項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位1-2層的白貨商場的商品囊括了日常消費(fèi)品和高檔消費(fèi)品，持久消費(fèi)品和快速消費(fèi)品等，關(guān)于廣進(jìn)購物廣場項(xiàng)U,我們不能將其 打造成大型的綜合的shopping mall市場，因?yàn)槿f盛的人口數(shù)量、消費(fèi)能力、消費(fèi)規(guī)模、消費(fèi)檔次、消費(fèi)頻率等都不及大都市，不能 把居民所需要的各種商品都搬到商場來，都會(huì)對(duì)項(xiàng)LI的經(jīng)濟(jì)效益依舊品牌效應(yīng)產(chǎn)生龐大壓力，而應(yīng)該按照萬盛的“適應(yīng)市場、適度超 前、引領(lǐng)時(shí)尚”的原則進(jìn)行，即上文所述的功能

31、及“升級(jí)版”定位模式。經(jīng)營模式定位：時(shí)尚孵化器”品牌推廣中心”不是單純依靠于某一大型白貨商場依靠某個(gè)商品大類的大集合市場，而是具有經(jīng)營品牌的集合作用，并充分運(yùn)用主力丿占的凝聚力 介入市場競爭，以引領(lǐng)萬盛市場。并在此基礎(chǔ)上，打造“品牌運(yùn)營中心”，其目的是為了推動(dòng)和實(shí)現(xiàn)廣進(jìn)購物廣場項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪的營 銷和推廣。表達(dá)出“多品牌集合、主力店經(jīng)營的孵化基地和時(shí)尚消費(fèi)推廣中心”的強(qiáng)大功能和品牌效應(yīng)，一舉成為萬盛商業(yè)旗艦。0商業(yè)孵化基地一一品牌孵化器、財(cái)寶孵化器。0品牌推廣中心一一引導(dǎo)消費(fèi)、推動(dòng)時(shí)尚。按照“強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，領(lǐng)先萬盛，幅射四周”的原則，集合多個(gè)經(jīng)營品牌、集合主力店，引領(lǐng)和引導(dǎo)市場，使本項(xiàng)日成為品牌集

32、合 和推廣中心。項(xiàng)目功能分區(qū)：以大帶小、優(yōu)勢整合關(guān)于本項(xiàng)目的功能分區(qū)，鑒于本項(xiàng)目的綜合情形，我們認(rèn)為“廣進(jìn)購物廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)部分應(yīng)按“購物廣場”和“休閑娛樂 廣場”二大部分進(jìn)行劃分，負(fù)一層至二層為購物區(qū)，第三、四層為休閑娛樂區(qū)。購物區(qū):負(fù)一樓超市：日用消費(fèi)品、餐具、快速食品、調(diào)料、配料、干貨、副食、煙酒茶、飲料、營養(yǎng)品、保健品、中低檔美容化妝品、 低檔鞋帽、低檔服裝等。一樓商場：中高檔護(hù)膚護(hù)發(fā)品、化妝品、時(shí)尚飾品、皮具、男女中高檔服裝、男女鞋類、童裝、金銀首飾、內(nèi)衣、床上用品、布 藝等。二樓商場：家用電器產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品、鐘表、音像、IT產(chǎn)品、文具、嬰兒用品等。現(xiàn)依照我公司對(duì)萬盛綜

33、合白貨及零售行業(yè)多個(gè)商家及各業(yè)主的深入調(diào)研和多次分析，并依據(jù)有關(guān)專家的初步分析，認(rèn)為購物中心 在本區(qū)域形成強(qiáng)勢形象，對(duì)老商圈里較小規(guī)模的商家形成強(qiáng)大的擠壓和吸引，形成歸市的趨勢。休閑娛樂區(qū)：三樓：品牌中餐、咖啡廳、茶樓、健身房四樓：休閑酒吧、露天茶樓具有休閑娛樂特色的配套行業(yè)（餐飲、茶吧、酒吧、水吧等），配有背景音樂，給前來休閑娛樂的客戶制造輕松、輕巧的環(huán)境；據(jù) 對(duì)萬盛相關(guān)市場的深入調(diào)研及專家分析，LI前萬盛相關(guān)場所要么環(huán)境吵雜，要么是傳統(tǒng)的迪吧，大廳式消費(fèi)，無法給客戶提供高事受 的專業(yè)場所，無法與本項(xiàng)LJ形成競爭，因此，本項(xiàng)口休閑娛樂設(shè)施的引入，填補(bǔ)了萬盛區(qū)的市場空口，也有力的支撐了項(xiàng)H的“

34、多功能立體式”的特色定位。通過策略組合的強(qiáng)勢實(shí)施，本項(xiàng)口可充分運(yùn)用引進(jìn)新品牌和錯(cuò)位經(jīng)營的經(jīng)營策略，專門是新型商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)入，將在萬盛市場上 及社會(huì)公眾心訂中引起強(qiáng)大的震動(dòng)力和轟動(dòng)效應(yīng)，市場前景相當(dāng)可觀，潛力極其龐大。然而，商業(yè)專家指出：該區(qū)域總的經(jīng)營規(guī)模不 可超出3000建筑平方米（其中包括商業(yè)部分配套設(shè)施部分面積）。只有如此，才能充分利用本項(xiàng)H所擁有的良好區(qū)域優(yōu)勢和前景極大的商業(yè)契機(jī)，將本項(xiàng)口打造成為擁有鮮亮的文化主題和給予其 “人性化”和“人情味”的輕松、愉悅的商業(yè)服務(wù)及消費(fèi)場所，形成符合國際商業(yè)進(jìn)展潮流的、以“休閑娛樂”為特色的、具有本土 特色的魅力。六、價(jià)格定位（一）、價(jià)格制定原則1、

35、價(jià)格的差異性原則該原則指物業(yè)價(jià)格因?yàn)槲恢?、大小、朝向、樓層與功能劃分的不同，應(yīng)存在一定的差異性。2、價(jià)格的時(shí)期性原則按照不同的銷售時(shí)期制定不同的價(jià)格，是銷售能否取得成功的一大重要因素。開盤期給予一定的讓利，促進(jìn)商業(yè)氛圍的快速形成, 項(xiàng)LI商業(yè)氛圍提升后，適當(dāng)?shù)膶?duì)商業(yè)價(jià)格提升，能夠保證后期商業(yè)的成功銷售，同時(shí)能夠直觀的提升項(xiàng)訂的商業(yè)價(jià)值，關(guān)于愛護(hù)開發(fā) 商的形象有一定的關(guān)心。本項(xiàng)LI依照以上提到的兒個(gè)因素，在保證項(xiàng)LI的總利潤的前提下，指定了如下定價(jià)原則：項(xiàng)LI單位定價(jià)原則為：一樓價(jià)格相對(duì)最高，二樓其次，三樓、四樓居中，負(fù)一樓最低。臨路單位面積單價(jià)售價(jià)高，背路單位面積售價(jià)低；臨廣場單位面積售價(jià)高，

36、背廣場單位面積售價(jià)低。（二）、定價(jià)依據(jù)本案所銷售物業(yè)，由于自身的專門性，因此有不與其他同類商業(yè)物業(yè)。這一差異特點(diǎn)將在本項(xiàng)LI的價(jià)格定位與價(jià)LI表中表達(dá)出來。山于萬盛區(qū)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)U較多，而且有的區(qū)位、環(huán)境較本項(xiàng)LI要好。故合理的價(jià)格定位不僅能夠加速資金的回收，同時(shí)也能有效降低開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，依照市場調(diào)查資料，我們做出以下分析:類似商業(yè)名稱經(jīng)營面積（平方米）租金（元/建筑平方米/月）負(fù)一層一層二層三層四層百貨商場立泰百貨1萬盛百貨40005635勞動(dòng)商場10004820新東風(fēng)購物中心3野太陽商場15004828昌宏商都200058人民商場200048中小型生活超市萬德超市1盛亨超市60058朝暉

37、超市100053森森超市30053新華超市100053電器專業(yè)店萬達(dá)電器100058三元電器100055萬匯電器50050商社電器60042金世紀(jì)電器100055其他康隆盛大都會(huì)80004025市場平均價(jià)格22. 3352. 7232. 5722. 67以上項(xiàng)LI商業(yè)氛圍基礎(chǔ)較好，大部分處于老城區(qū)，商業(yè)條件較成熟，對(duì)本案來講，具有參考價(jià)值。（三）、價(jià)格初步定價(jià)由于目前項(xiàng)周邊的商業(yè)物業(yè)工程進(jìn)度比本項(xiàng)快，而且正是強(qiáng)勢銷售期，大多數(shù)項(xiàng)Id都采取“邊租邊售”的手法。從市場角度 而言，由于銷售期的不同、銷售模式的不同，本項(xiàng)H在定價(jià)時(shí)能夠適當(dāng)采取市場比較的方法，再結(jié)合自身情形，制定本項(xiàng)H的價(jià)格。依照本公司

38、對(duì)萬盛商業(yè)物業(yè)類型、規(guī)模、價(jià)格及品牌的深入調(diào)查研究和咨詢有關(guān)專家人士后總結(jié)，本公司建議項(xiàng)LI價(jià)格釆取從租 金到售價(jià)的定價(jià)方法，及先確定項(xiàng)日租金價(jià)格，再依照一定的投資回報(bào)期，確定項(xiàng)U的售價(jià)。1、出租均價(jià)山于項(xiàng)LI是屬于整層招商、項(xiàng)H的前景專門大程度上依靠主力店的進(jìn)入，本著從開發(fā)商及投資者的長遠(yuǎn)利益動(dòng)身，確定租金低于 市場平均價(jià)格。因此我們建議項(xiàng)LI每平方米（建筑面積）平均租金為：負(fù)一樓：12元/ in/月一 樓：49元/ m/月二樓：19元/ m/月三樓：15元/ m7月四樓：15元/血月 項(xiàng)U月租金收入為:樓層建筑面積（平方米）單價(jià)（元/建筑平方米）總收益（萬元）負(fù)一層1000121.2一層2

39、2001910. 74二層1934. 49193. 68三層1934.49152. 88四層675.4151. 01合計(jì)7744.3819. 51年租金收入為19. 51X12 = 234. 12萬元，租金可按每年5%的漲幅上漲。2、依照我們對(duì)萬盛市場的調(diào)查及咨詢相關(guān)專業(yè)人士，總結(jié)認(rèn)為項(xiàng)H的投資回報(bào)期確定在14年左右較合適（此處未考慮租金年上漲），則建筑面積銷售均價(jià)為:負(fù)一樓:2000 7U/m2一樓：8200 元/m二樓：3200 元/m三樓：2500元/m四樓：2500元/m，依照以上價(jià)格可得出項(xiàng)U總收益為:樓層建筑面積（平方米）單價(jià)（元/建筑平方米）總收益（萬元）負(fù)一層100020002

40、00. 00一層220082001804. 00二層1934.493200619. 04三層1934.492500483. 62四層674. 52500168. 63合計(jì)7743. 483275. 283、定價(jià)講明：從項(xiàng)LI周邊及萬盛老城區(qū)的商業(yè)物業(yè)價(jià)格情形能夠看到，最具時(shí)效性的參考項(xiàng)U為立泰白貨及康隆盛大都會(huì)的中天裝飾城商場, 康隆盛平街層的出租均價(jià)為55元/建筑平方米/月左右，考慮到本項(xiàng)LI位置優(yōu)勢比康隆盛大都會(huì)略微欠缺，同時(shí)結(jié)合主力商家對(duì)價(jià)格的 敬銳度，故我們認(rèn)為本項(xiàng)U的平街層49元/建筑平方米/月。 2F為商場，受樓層抗性及經(jīng)營業(yè)態(tài)阻礙，租金定為19元/建筑平方米/月較合適。由于-1F

41、可經(jīng)營面積較小，經(jīng)營業(yè)態(tài)比較單一，故在價(jià)格制定上，-1F的價(jià)格為2F的60%左右，即12元/建筑平方米/月。 3F受到樓層抗性較大，留駐人流的時(shí)刻不長，故3F的出租價(jià)格定為15元/建筑平方米/月。 4F為露天平臺(tái)，視野開闊，環(huán)境優(yōu)美，適合做休閑場所，故定為13元/建筑平方米/月。4、價(jià)格浮動(dòng)山于本項(xiàng)LI商業(yè)的專門性，考慮到后期的銷售，在進(jìn)入強(qiáng)銷期后，依照實(shí)際銷售情形，有針對(duì)性的對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)浮動(dòng), 以促進(jìn)項(xiàng)LI商業(yè)的全面銷售。（四）、經(jīng)濟(jì)核算1、總銷售收入（-1F-4F）： 3275. 28萬元2、總銷售面積（-1F4F）： 7743. 48建筑平方米3、建面均價(jià)：4230元/建筑平方

42、米4、年租金收入：19.50萬元5、按照可售面積分?jǐn)傋饨馂椋?93000/7743. 48二23元/建筑平方米/月，即每月返還的租金最低可達(dá)到25元/建筑平方米/月。投資回報(bào)率二每平方米月租金X租用面積X12/ （銷售單價(jià)X銷售面積） 投資回收期二銷售單價(jià)/（每平米月租金X12）6、測算方案：設(shè)定客戶投資回報(bào)率為8. 5%,投資回收期為10年，則客戶每平米租金收入為：（8. 5%X 4230元/平米）/12個(gè)月二30元/平方米/月依照上述數(shù)據(jù)，測算出投資者和進(jìn)展商雙方的收益如下：客戶收益：以客戶購買一個(gè)50平方米的鋪位為例，以5成10年按揭方式付款，開發(fā)商承諾返還租金5年，年投資回報(bào)率8.5%

43、,租金每年返一次:進(jìn)展商收益:依照可售樓層總建總價(jià)首付月供（等額）一次性返租金實(shí)際首付月租金收入月收益21. 15萬10. 58萬1181 元1. 8萬8. 78 萬1500319面為7743. 48平米,山此可運(yùn)算出進(jìn)展商的收入為:收:可實(shí)現(xiàn)銷售收入為:3275. 28萬元第二年租金收入：245. 83萬元笫三年租金收入：258. 12萬元第五年租金收入：284. 58萬元支：按30元/平米/月的租金返還給客戶，則年支付租金為：30X12個(gè)月X7743. 48=278. 77萬元。估量5年內(nèi)共支付租金差額100. 17萬。注明：山于這部分貼補(bǔ)租金是在5年內(nèi)分為5次付出的，每年付一次。意味著1

44、00萬的支出是通過5年的復(fù)利運(yùn)作后才達(dá)到的，而折算到當(dāng)前，事實(shí)上際的金額約在90左右。第五部分項(xiàng)目規(guī)劃布局及包裝建議一、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議1、打造便利的購物通道、方便的休閑娛樂交通體系，創(chuàng)建舒服宜人的消費(fèi)環(huán)境。2、堅(jiān)持“生態(tài)優(yōu)化”原則，制造都市新空間特色 遵循“生態(tài)優(yōu)先”原則，通過項(xiàng)L1內(nèi)部的開敞空間及景采光面的強(qiáng)化處理，制造性地營造富有青春活力的都市新空間格局。二、經(jīng)營布局建議“購物商場”與“餐飲、休閑娛樂中心”從某種程度上講有著極大的關(guān)聯(lián)性，但在經(jīng)營上乂各有特色，因此，在樓層和布局上盡 管將其分成兩個(gè)部份，但絕不可完全隔離，是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)統(tǒng)一體，其相連相通的規(guī)劃布局，既能為消費(fèi)者提供極

45、盡可能的方 便，乂能使其全方位的享有“綠色通道”所帶來的便利性。三、項(xiàng)目包裝建議1、加快工程進(jìn)度，盡快樹立樓盤整體形象2、建議施工場地進(jìn)行美化處理項(xiàng)口施丄場地條件較差，缺乏熱火朝天的施工氛圍，給市民的期待性不強(qiáng)，我們建議給施工場地進(jìn)行初步包裝美化，在施工時(shí)期 也能給市民留下專門好的印象。3、設(shè)立導(dǎo)示牌，對(duì)外來消費(fèi)者進(jìn)行引導(dǎo)山于本項(xiàng)LI商業(yè)面向新老社區(qū)，而消費(fèi)者對(duì)本案不太熟悉，阻礙人流的正常進(jìn)入，因此建議設(shè)立導(dǎo)示排（要緊為主干道、步行街至項(xiàng)LI處）4、設(shè)立臨街入口，規(guī)避廣場北樓阻礙項(xiàng)LI原先主入口處于面對(duì)廣場位置，為了吸引廣場上龐大的人氣，廣場北樓的建設(shè)，阻斷了廣場人流量進(jìn)入本項(xiàng)確信會(huì)給本 項(xiàng)L

46、I造成專門重要的阻礙，我們建議，在項(xiàng)U臨萬盛大道及松林路的十字路口處設(shè)立重要入口，能夠適當(dāng)規(guī)避廣場北樓給項(xiàng)LI造成的 負(fù)面阻礙。5、項(xiàng)LI外立面安裝霓虹燈山于本項(xiàng)LI建筑商業(yè)部分差不多差不多完成，但商業(yè)和休閑氛圍尚未形成，建議先在臨萬盛大道段安裝霓虹彩燈以突顯本項(xiàng)U商 業(yè)特色，營造商業(yè)氛圍。6、樓書及招商手冊建議將本項(xiàng)LI的樓書制作成長為30厘米、寬為14厘米的小冊子，兩面都為封面，閱讀能夠分不從宣傳冊兩面閱讀，兩部分內(nèi)容 分不為:(1)、廣進(jìn)購物廣場商業(yè)部分資料以及“大型口貨購物中心”的具體數(shù)據(jù)，規(guī)劃分布、投資前景、回報(bào)率等相關(guān)數(shù)據(jù)內(nèi)容。(2)對(duì)“多功能立體式”商場進(jìn)行闡述與包裝，以一種指導(dǎo)

47、手冊的形式，對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者進(jìn)行有口的性的引導(dǎo)。一、項(xiàng)目命名本項(xiàng)目住宅部分在推出時(shí)用“廣進(jìn)名都”案名，給人以溫馨祥和的感受，符合住宅產(chǎn)品特點(diǎn)，然而作為商業(yè)部分的案名，有不妥 之處，因?yàn)轫?xiàng)LI命名的原則要緊應(yīng)該表達(dá)商業(yè)部分的商業(yè)功能、娛樂休閑功能、購物功能、時(shí)尚化概念和風(fēng)格，建議認(rèn)真斟酌，能夠 從以下方向去考慮：1、以入住大商家名稱作為項(xiàng)目名稱重白購物廣場 新世紀(jì)購物廣場XXX購物廣場 2、以進(jìn)展商的名稱作為項(xiàng)訂命名前綴廣進(jìn)購物中心廣進(jìn)購物廣場采納進(jìn)展商名稱作為項(xiàng)U名稱的前綴，能夠在推廣物業(yè)的同時(shí)樹立進(jìn)展商的品牌形象，整合資源優(yōu)勢。二、營銷推廣主題“多功能立體式商業(yè)城”“多功能”：意味著項(xiàng)LI能夠滿

48、足消費(fèi)者多種方面的需求，客戶能夠親軀體驗(yàn)?！傲Ⅲw式”：直觀的表達(dá)出項(xiàng)H的功能和屬性，便于客戶對(duì)項(xiàng)口的商業(yè)功能進(jìn)行認(rèn)知。“商業(yè)城”：顯示出項(xiàng)U在實(shí)力、規(guī)模、特色上都與其他商場不同，更勝一籌。三、項(xiàng)目營銷推廣原則性要點(diǎn)1. 概述：以萬盛房價(jià)水平約束下的成本條件，專門難在產(chǎn)品規(guī)劃和包裝推廣中將某種概念真正詮釋到位，因此鋪天蓋地的概念往往是一句 空泛的宣傳口號(hào)，隨著買方市場的不斷成熟，概念營銷逐步陷入一種聲勢虛高的尷尬局面。因此在本項(xiàng)LI的營銷推廣中，要注重幸免營銷走虛，在營銷操作中應(yīng)以良好的形象展現(xiàn)作基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)U本身進(jìn)行適度的包裝 渲染，用軟硬結(jié)合的推廣手法，有節(jié)奏的進(jìn)行營銷深入；一方面能夠降低

49、營銷成本的投入，另一方面也能夠規(guī)避營銷風(fēng)險(xiǎn)。2. 營銷推廣原則性要點(diǎn)用主力店展現(xiàn)品質(zhì)最好的營銷講詞是主力店展現(xiàn)。專門是本項(xiàng)H定位于休閑娛樂購物廣場，其推廣成效專門大程度上依靠于客戶在現(xiàn)場對(duì)項(xiàng)LI的品質(zhì)感受，具體的講，確實(shí)是客戶 是否認(rèn)為項(xiàng)LI地段條件，軟碩件配置，形象檔次能否真正滿足商務(wù)需要，有較好的使用性能和租賃前景。因此建議項(xiàng)LI在開盤前招進(jìn)一家口貨商場。用直觀的現(xiàn)場感受沖擊客戶的心理防線，使整個(gè)項(xiàng)LI的營銷推廣事半功倍。在營銷中注重銷售操縱項(xiàng)LJ共8000多平方米，朝向不同，樓層各異，各單位有一定的優(yōu)、劣勢差不，假如沒有合理的銷售操縱，難以保證良好的開盤成 效或穩(wěn)固的業(yè)績連續(xù)，另一方面也

50、可能導(dǎo)致潛在利潤的無謂流失。因此在項(xiàng)LI的推廣中，結(jié)合對(duì)市場及項(xiàng)LI的評(píng)估，應(yīng)依照不同時(shí)期的市場狀況及客戶反饋慎重選擇各時(shí)期銷售單位。應(yīng)有統(tǒng)一的營銷形象項(xiàng)口的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、平面廣告宣傳、軟性炒作、現(xiàn)場包裝都應(yīng)該有統(tǒng)一的營銷形象，這將使宣傳效應(yīng)實(shí)現(xiàn)累加。本項(xiàng)H定位為休閑娛樂購物廣場，在營銷中形象應(yīng)該輕松、爽朗、具有時(shí)代感，營銷形象要貫穿于VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)、現(xiàn)場包裝、廣告 宣傳、新聞炒作等各個(gè)操作細(xì)節(jié)。具體的包裝內(nèi)容和設(shè)計(jì)要求將在營銷執(zhí)行報(bào)告中闡述。應(yīng)注重營銷手法的系統(tǒng)性項(xiàng)LI的宣傳應(yīng)配合推廣節(jié)奏張馳有度的跟進(jìn)。依照項(xiàng)LI的功能定位，項(xiàng)LI的宣傳應(yīng)以平面廣告的形式為主，以之充分樹立項(xiàng)訂市 場形象。同時(shí)公布

51、各時(shí)期銷售相關(guān)信息，輔以高頻次、主題明晰的軟性宣傳配合，多角度深層次的闡述項(xiàng)H賣點(diǎn)所在。在推廣中適當(dāng)穿插一些推廣活動(dòng)，視不同時(shí)期的具體推廣U的而定。四、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉組合1. 萬盛首家多功能立體式商業(yè)城萬盛日前商業(yè)分散，業(yè)態(tài)單一，商業(yè)檔次低，本項(xiàng)目處于萬盛核心口岸，加之專門的定位更凸顯投資的價(jià)值。2. 挺立俊朗、卓爾不群項(xiàng)日臨市民廣場拔地而起，挺立俊朗、簡約大氣、風(fēng)格現(xiàn)代，必將成為一道亮麗的都市風(fēng)景和萬盛區(qū)商圈的形象焦點(diǎn)。3. 休閑娛樂與購物的有機(jī)結(jié)合項(xiàng)LI的休閑娛樂設(shè)施，給購物人群一個(gè)好去處，既給項(xiàng)LI的總體品質(zhì)有所提高，也填補(bǔ)了萬盛市場空白。五、項(xiàng)目營銷推廣目標(biāo)1、項(xiàng)LI要實(shí)現(xiàn)良好的開盤成效

52、及穩(wěn)固的業(yè)績連續(xù)，獲得較快的資金回籠速度。2、項(xiàng)訂前期營期績效在專門大程度上依靠于投資戶，因此在本推廣中應(yīng)該注重對(duì)投資戶的吸引。3、項(xiàng)口的各個(gè)營銷時(shí)期要有合理機(jī)動(dòng)的銷售操縱策略及與之匹配的營銷手法，使項(xiàng)U推廣具備合理的節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)整體銷售的成功。六、項(xiàng)目總體營銷策略綱要1. 價(jià)格策略隨著銷售的進(jìn)展，價(jià)格策略采納“平開高走”。在開盤時(shí)期推出的負(fù)一、三、四樓部分單位，用較高的性價(jià)比沖擊市場成就項(xiàng)LI開盤的熱銷，有較大的成功把握。隨著商家的不斷入駐、品質(zhì)的逐步凸現(xiàn)、形象的逐步樹立，以及市場房價(jià)水平的逐步上浮，再推出一樓及二樓，最終實(shí)現(xiàn)整體銷2. 輔助促銷策略開發(fā)商承諾一次性返還租金數(shù)年乂能表現(xiàn)出開在原

53、本較低單價(jià)的基礎(chǔ)上，開發(fā)商再承諾一次性返還數(shù)年租金，總共返還三年，既能給投資者以更低總價(jià)的感受, 發(fā)商對(duì)項(xiàng)H得信心，也給投資者吃一顆項(xiàng)H大好“鈔票景”的定心丸。3. 包裝策略關(guān)于本項(xiàng)目來講，應(yīng)注重從細(xì)節(jié)去表達(dá)差異化。銷售資料樓書：要緊為形象圖片及文案，闡述項(xiàng)U開發(fā)理念及對(duì)投資者的明口得和弊重，有較強(qiáng)的感性色彩，能夠一定程度上提升項(xiàng)LI的形象檔 次。單頁:要緊直觀排列闡述項(xiàng)LI賣點(diǎn)。品質(zhì)舉薦書：休閑娛樂設(shè)施，購物商場，給予客戶準(zhǔn)確的物業(yè)品質(zhì)信息。服務(wù)手冊：服務(wù)內(nèi)容細(xì)則及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4. 品牌培養(yǎng)策略房地產(chǎn)企業(yè)的品牌培養(yǎng)是一個(gè)相當(dāng)長的過程，依靠于企業(yè)知名度、業(yè)績、口碑等多個(gè)元素的共同作用。關(guān)于貴司則

54、言，本項(xiàng)運(yùn)作的品牌培養(yǎng)標(biāo)有三個(gè)層面：一是用良好的銷售業(yè)績樹立市場形象;二是用高品質(zhì)的產(chǎn)品培養(yǎng)企業(yè)信譽(yù)形象;三是爭取贏得良好的社會(huì)口碑、鞏固企業(yè)形象。針對(duì)以上兒個(gè)層面LI的，在項(xiàng)LI營銷中要緊有兒個(gè)要點(diǎn)：一是在推廣中做好銷售操縱，并加強(qiáng)與新聞單位的合作，一方面項(xiàng)目在市場上每推出即售完，市場形象好；二是各個(gè)時(shí)期都有新聞點(diǎn)，項(xiàng)LI及企業(yè)的見報(bào)率都極高，由此取得良好的入市形象。二是項(xiàng)口的施工進(jìn)度要快，工地勢象要好，示范單位的裝飾要在風(fēng)格和細(xì)節(jié)上下工夫，在期房時(shí)期通過包裝展現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)。三是在銷售中有統(tǒng)一整潔的人員形象和良好的服務(wù)態(tài)度，在項(xiàng)LI入住前使客戶從另一個(gè)層面感受企業(yè)的服務(wù)素養(yǎng)。第七部分項(xiàng)目經(jīng)營建議為了使廣進(jìn)企業(yè)在開發(fā)廣進(jìn)購物廣場項(xiàng)口過程中，將房地產(chǎn)開發(fā)的三大價(jià)值一一“地產(chǎn)價(jià)值、商品價(jià)值和品牌價(jià)值”方面獲得利 益最大化，本案建議廣進(jìn)企業(yè)應(yīng)專門組建旗下的經(jīng)營治理（暫稱為“廣進(jìn)經(jīng)營治理公司”）。那個(gè)經(jīng)營治理公司擁有“廣進(jìn)購物廣場”項(xiàng)日一段時(shí)刻內(nèi)的全方位治理權(quán)限，包括其經(jīng)營、租賃、指導(dǎo)等，其職責(zé)在于有效地保 證“廣進(jìn)購物廣場”項(xiàng)LI商業(yè)物業(yè)的正常運(yùn)作、連續(xù)經(jīng)營和與商家的后期溝通融合等，其U的在于為實(shí)現(xiàn)廣進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略部署及“廣進(jìn)” 品牌戰(zhàn)略擴(kuò)張搭建一個(gè)良好的商業(yè)平臺(tái)。然而，假如僅成立一個(gè)經(jīng)營治理公司，就將“廣進(jìn)購物廣場”不經(jīng)任何包裝、不通過任何策略整合，而