--2010年鄭州瑞隆商業(yè)街營銷策略提案--商業(yè)地產(chǎn)策劃

1、瑞隆置業(yè)瑞隆商業(yè)街營銷策略提案瑞隆商業(yè)街營銷策略提案 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案前期回顧122010年2月，受瑞隆置業(yè)邀請，我司針對瑞隆城商業(yè)部分提交了初次提案。在初次提案中，我司依據(jù)沙口路區(qū)域現(xiàn)狀及周邊項目的調(diào)研分析，初步提報了本案商業(yè)部分的定位和招商方向，以及營銷和推廣的方向，同時與瑞隆置業(yè)領(lǐng)導(dǎo)針對沙口路未來發(fā)展遠景進行了深度討論。 2010年3月9日收到瑞隆置業(yè)二次競標(biāo)邀請后，經(jīng)我司市場部和策劃部數(shù)次會議 討論，本次提案以宏觀市場分析、沙口路未來展望、商業(yè)定位、商鋪的分割方 法和價格定位為問題點進行報告，希望本提案對瑞隆城商業(yè)部分營銷推廣起到 促進作

2、用，同時為雙方合作順利奠定基礎(chǔ)。 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案 宏觀市場宏觀市場 項目分析項目分析 商業(yè)定位商業(yè)定位 價格定位價格定位 鋪位劃分鋪位劃分 VIVI延展延展CONTENTS 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案1宏觀市場 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案 宏觀經(jīng)濟走勢分析 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案GDP：總產(chǎn)值335353億元，比上年增8.7%，保八任務(wù)順利完成；投資：固投224846億元，比上年增長30.1%，貨幣政策寬松，財政收入充足，投資勢

3、頭迅猛；CPI比上年降低0.7%，城鄉(xiāng)居民收入增長8.8%；消費：零售總額125343億元，比上年增長15.5%，扣除價格因素，實際增長16.9%；貿(mào)易：進出口總額22073億美元，比上年下降13.9%，其中出口12016.7億美元，下降16%；進口10056億美元，下降11.2%。全年貿(mào)易順差1960.7億美元，減少34.2%，進出口形勢偏冷。經(jīng)濟大勢2009年投資猛增，消費趨于穩(wěn)定，進出口偏冷，整體經(jīng)濟形勢相對穩(wěn)定。 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案經(jīng)濟特征一：CPI與PPI雙雙回升，通脹預(yù)期隱現(xiàn)，09年經(jīng)濟刺激政策后遺癥隱患或?qū)?dǎo)致經(jīng)濟趨熱。 瑞隆置業(yè)沙口

4、路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案經(jīng)濟特征二：股市整體回升，總體經(jīng)濟形勢見好，企業(yè)效益良好，居民投資信心恢復(fù)。恒生指數(shù)國企指數(shù)深證指數(shù)上證指數(shù) 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案經(jīng)濟特征三：實體經(jīng)濟緩慢恢復(fù)，投資增幅明顯而社會消費和進出口偏冷，整體均衡而單項傾斜。 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案房地產(chǎn)大勢國房景氣指數(shù)的V型走勢昭示著房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇和活躍。09年3月，國房景氣指數(shù)下降至十年歷史冰點94.74，房地產(chǎn)行業(yè)活躍度處歷史低潮。上半年超預(yù)期的銷售拉動國房景氣指數(shù)上揚，最終形成V型反彈。8月景氣指數(shù)突破10

5、0，轉(zhuǎn)入景氣區(qū)間；12月到達103.66。 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案房地產(chǎn)大勢全國商品房市場活躍，量價方面相比08年均有較大幅度的提升。全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。2009年商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%2009年新建商品房成交均價為4695元/平方米，比2008年上漲近24%，其中商品住宅價格上漲25%。無論

6、量價漲幅都為15年來最大， 2004年全國新建商品房成交均價漲幅近18%，2007年為15%左右，2005年為14%左右，其余年份都不超過10%。 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案土地市場寬松的土地管理政策和供應(yīng)政策，09年土地市場空前繁榮，流標(biāo)大幅下滑，溢價猛增，全國地王層出不窮。重點城市09地王一覽 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案近期調(diào)控政策一覽09.12.09個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年09.12.14國四條：加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期09.12.17土地拍賣后，首次繳納土地出讓金不低于5

7、0%09.12.23個人轉(zhuǎn)讓不足5年的非普通住房全額征收營業(yè)稅09.12.30滬四條：嚴(yán)格二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、加大閑置土地清理、公共租賃住房研究制度配套，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測監(jiān)管。09.12.31公積金貸款收緊，二套房貸款限額將為60萬10.1.10國十一條（二套房貸首付不低于40%，）10.1.18上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點伴隨著房產(chǎn)市場的再度繁榮，國家調(diào)控政策開始收緊，但多以限制政策為主，缺乏必要遏制手段。 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案GDPGDP保保8 8，CPICPI和和PPIPPI雙雙回升，經(jīng)濟基本面向好。雙雙回升，經(jīng)濟基本面向好

8、。資金流動性好，資本市場非?；钴S。資金流動性好，資本市場非常活躍。房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇且迅速活躍，國房景氣指數(shù)連續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇且迅速活躍，國房景氣指數(shù)連續(xù)1010月回升。月回升。開發(fā)企業(yè)資金充裕，已擺脫資金鏈緊張的困境。開發(fā)企業(yè)資金充裕，已擺脫資金鏈緊張的困境。土地市場空前繁榮，供不應(yīng)求逐步體現(xiàn)。土地市場空前繁榮，供不應(yīng)求逐步體現(xiàn)。商品房市場異?；钴S，量價大幅提升，客戶投資意愿強烈。商品房市場異?；钴S，量價大幅提升，客戶投資意愿強烈。國家調(diào)控政策開始收緊，但缺乏必要遏制手段。國家調(diào)控政策開始收緊，但缺乏必要遏制手段。經(jīng)濟大勢回顧 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案 鄭

9、州房地產(chǎn)市場走勢分析 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案09年全年商品房供求關(guān)供求關(guān)系比為系比為1 1：1.571.57。在09上半年，受金融危機和一系列宏觀調(diào)控的影響，商品房投放量相對大幅減少。09年下半年市場成交量猛增，并出現(xiàn)了短期內(nèi)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，7月份供求關(guān)系比更是達到了1：10.49。進入2010年，1-2月份受春節(jié)影響，供應(yīng)關(guān)系平穩(wěn)。09年市場總體成交火爆，階段性供不應(yīng)求，存量房集中消化，第四季度供求關(guān)系趨緩。 預(yù)計2010年政府又將會出臺一系列調(diào)控政策控制房價上漲，鄭州商品房市場成交量將會趨于緩合，由于09年四季度城中村改造體量較大，2010年有供大

10、求的風(fēng)險。供求關(guān)系 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案單位：萬平方米供應(yīng)方面，2009年鄭州商品房供應(yīng)量整體較08年明顯萎縮，全年累積投放量為投放量為741.74741.74萬平方米萬平方米，與去年全年的968.96萬平方米下降了23.45%。09年上半年供應(yīng)量縮小是由于開發(fā)企業(yè)對未來形勢較為謹(jǐn)慎，放緩?fù)斗胚M度，進入三、四季度，受成交量劇增的影響，開發(fā)商重樹信心，投放量逐漸增加，更有部分項目公開提價使得悟盤惜售的苗頭出現(xiàn)。 鄭州城中村改造步伐加快，預(yù)計2010年將有大量新項目投放市場，供應(yīng)量增加。供應(yīng)分析供應(yīng)量快速放大，未來去化存在一定風(fēng)險 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商

11、業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案投資型和改善型客戶入市，剛性需求萎縮，炒房客戶增加。09年全年鄭州商品房累積成交量為成交量為1161.21161.2萬平方米萬平方米，較08年681萬平方米增加七成，成交量的劇增主要是由于鄭州大量的剛性需求在經(jīng)過08年觀望后集中釋放。進入09年三季度，與個別一線城市的量跌價漲不同，鄭州市場仍延續(xù)旺銷的態(tài)勢，從6月份到9月份，成交量已經(jīng)連續(xù)四個月突破一百萬平方米。 由于由于0909整體供應(yīng)量萎縮，整體供應(yīng)量萎縮，全全年去化的房源主要是年去化的房源主要是0808年的庫存房源，年的庫存房源，從而使從而使0808年至今的供過于求形勢有所緩解。年至今的供過于求形

12、勢有所緩解。 隨著房價不斷攀升，投資型和改善型需求進入市場，預(yù)計隨著房價不斷攀升，投資型和改善型需求進入市場，預(yù)計20102010年剛年剛性需求將逐漸萎縮，成交量會有所下降。性需求將逐漸萎縮，成交量會有所下降。需求分析 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案成交價格不斷刷新歷史，未來有下幅趨勢。 預(yù)計鄭州房地產(chǎn)市場2010年供大于求，項目競爭激烈，價格將會有所下調(diào)。2009年鄭州商品房價格在小幅波動中整體仍處于上升的趨勢，主要是由于2009年新開盤項目增多，加上隨著成交量劇增減少了促銷活動且公開提價，帶動整體成交均價的攀升。另外一個原因是由于09年銷售的經(jīng)濟適用房較少

13、，以及商業(yè)和辦公用房成交量放大從而拉動了整體均價。 （備注：鄭州市房管局統(tǒng)計的商品房價格中包括了經(jīng)濟適用房和價格變動較大的商業(yè)用房和辦公用房。）價格分析 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案20052005年年-2009-2009年鄭州市出讓土地成交單價分析年鄭州市出讓土地成交單價分析09年鄭州市推出了9797宗宗地塊，其中31宗為工業(yè)用地，供應(yīng)土地面積208.80萬平方米，占總供應(yīng)量的45%，主要集中在大都位于西開和東開，以及管城區(qū)的工業(yè)園區(qū)；97宗土地中有1313宗為商住綜合用地宗為商住綜合用地，供應(yīng)建筑面積631.38萬平方米，占總供應(yīng)量的49%，主要集中在市

14、區(qū) ；有1717宗住宅用地宗住宅用地，供應(yīng)建筑面積55.36萬平方米，占總供應(yīng)量的13%，主要集中在鄭東新區(qū)以及中原區(qū)的西北部。09年全年鄭州市土地成交單價為土地成交單價為124.21 124.21 萬元萬元/ /畝畝，比08年降低了13.32%，主要是受宏觀調(diào)控的影響，以及工業(yè)用地較多。根據(jù)鄭州今年第一季度的供地計劃，計劃供計劃供應(yīng)各類土地約應(yīng)各類土地約15799.9515799.95畝畝，其中用于住宅的建設(shè)用地共計1120.4畝。而2009年全年，鄭州市國土資源局僅面向市場推出了不到1000畝的住宅用地，預(yù)計未來2-3年內(nèi)鄭州商品房供應(yīng)量仍將放量。20092009年鄭州市供應(yīng)土地各種用途占

15、比年鄭州市供應(yīng)土地各種用途占比土地市場 土地供應(yīng)量增加，成交單價尚未達到07年水平。 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案從政策面看，2010年的國家政策基調(diào)依然將是有保有壓，積極的財政政策與適度收緊的貨幣政策并存。稅費優(yōu)惠政策部分繼續(xù)實施，貨幣政策將逐步面臨收緊貨幣政策將逐步面臨收緊；從政策優(yōu)惠對象看，2010年國家將繼續(xù)扶持首次購房和改善性購房需求繼續(xù)扶持首次購房和改善性購房需求，這部分購房者有望繼續(xù)獲得利率、稅費優(yōu)惠從而實現(xiàn)居住條件的改善，而對投資、投機購房需求政府將逐步收緊政策，抑制其需求的釋放保證市場持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展。供應(yīng)方面。2008年積累下來的庫存

16、在2009年被迅速消化，市場開始普遍面臨房源不足的問題。但隨著市場形勢的改觀，在2009年四季度及2010年各地樓市將進入庫存恢復(fù)性補漲階段，預(yù)計開發(fā)投預(yù)計開發(fā)投資增長將迎來較大增幅，供不應(yīng)求局面將會發(fā)生改變資增長將迎來較大增幅，供不應(yīng)求局面將會發(fā)生改變。需求方面。由于2009年的持續(xù)熱銷，市場需求已經(jīng)得到很大程度釋放，2010年需求將有所回調(diào)，投資投機行為將受到政策限制，投資需求面臨高位風(fēng)險，而剛性需求基本面沒有改變，市場需求仍市場需求仍保持平穩(wěn)態(tài)勢保持平穩(wěn)態(tài)勢。房價方面。雖然2009年市場出現(xiàn)需求旺漲、供應(yīng)不力的情況，但后市隨著供應(yīng)的逐步恢復(fù)和需求的回調(diào)，保障性住房力度的加大，市場整體供求

17、關(guān)系會逐步恢復(fù)到一個相對平衡穩(wěn)定的狀態(tài)，因此，房價大幅上漲的動力不足，市場表現(xiàn)以平穩(wěn)發(fā)展為主房價大幅上漲的動力不足，市場表現(xiàn)以平穩(wěn)發(fā)展為主。市場預(yù)測 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案2項目(項目本身分析) 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案1 1項目分析項目分析2 2交通分析交通分析3 3遠景展望遠景展望 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案 項目分析 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析本項目處于沙口路南端，本項目處于沙口路南端，距離金水路約距離金水路

18、約10001000米。米。u從住宅角度上看，本項目處于住宅集中區(qū)，項目周邊聚集大量常駐人口；u但從商業(yè)角度上看，目前沙口路被金水路截斷，人流和車流戛然而止，發(fā)展區(qū)域性商業(yè)中心受到限制。本案居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)沙口路沙口路金水路金水路 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案1、項目地處鄭州核心地帶；2、項目周邊人流量以周邊社區(qū)居民為主；3、周邊區(qū)域居住入住率高；4、沙口路沒有形成濃厚的商業(yè)氛圍。東面東面隴海路火車線西面西面全部是居民樓，沙口路預(yù)計2011年即將改造拓寬南面南面漢飛金沙國際（在建）北面北面緊鄰摩爾國際住宅項目項目區(qū)位分析項目區(qū)位

19、分析 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案u沙口路已形成固定商業(yè)氛圍，對項目商業(yè)價值具有積極的帶動作用；u項目自身商業(yè)沿沙口路部分是二層裙樓底商，進深30米，不利于整體商業(yè)規(guī)劃和鋪位劃分，沿王府街部分為1層底商；u項目的物業(yè)結(jié)構(gòu)特點對后期招商執(zhí)行產(chǎn)生一定的難度；u商業(yè)定位上如何突出亮點，形成差異化競爭優(yōu)勢；商業(yè)如何與住宅形成互動，提升項目整體形象和價值，是本案需要解決的問題。沙口路沙口路王府街王府街項目商業(yè)街分析項目商業(yè)街分析 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案 交通動線分析 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略

20、提案本案沙口路京廣路紫荊山路花園路中州大道建設(shè)路金水路中原路鄭汴路鄭州交通網(wǎng)絡(luò)動線鄭州交通網(wǎng)絡(luò)動線u本案位于鄭州東西動線金水路與未來南北動線沙口的交匯處；u沙口路規(guī)劃向南連接京廣路、向北連接鄭邙公路，為城市重要的南北快速通道；u沙口路拓寬工程將于2010年4月啟動，為本案商業(yè)價值提升帶來一定的利好。 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)動線區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)動線本案沙口路建設(shè)路東西大街金水路南陽路銘功路京廣路大學(xué)路解放路立交橋（在建）醫(yī)學(xué)院立交橋大石橋立交橋金沙立交橋（規(guī)劃）u目前區(qū)域在建工程為解放路立交橋工程，竣工后將把建設(shè)路與東西大街連通；u沙口路拓寬改造

21、工程也即將啟動，4月份將啟動拆遷；u京廣路改造和火車站西出站口建設(shè)工程正在進行；結(jié)論：交通活則滿盤皆活，斷結(jié)論：交通活則滿盤皆活，斷頭路的打通將為人們出行提供頭路的打通將為人們出行提供便利，未來本案所在區(qū)域必將便利，未來本案所在區(qū)域必將成為鄭州全城的交通核心，由成為鄭州全城的交通核心，由交通帶來的人氣加之區(qū)域常駐交通帶來的人氣加之區(qū)域常駐人口提升，區(qū)域商業(yè)激活起到人口提升，區(qū)域商業(yè)激活起到絕定性作用。絕定性作用。 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案 遠景展望 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)動線區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)動線二七商圈銀

22、基商圈醫(yī)學(xué)院商業(yè)副中心健康路運動商圈黃河路水果市場紫荊山商圈碧沙崗商圈金沙商圈（遠景） 本案印象城初具規(guī)模，隨著萬象城、丹尼斯的開發(fā)建設(shè)，將進一步擴容二七商圈的發(fā)展。鑫苑兩大住宅項目的開發(fā)為區(qū)域帶來了大量的常駐人口，隨著醫(yī)學(xué)院立交橋下兩地塊的開發(fā)建設(shè)，醫(yī)學(xué)院商業(yè)副中心即將成型。預(yù)計3-5年后，隨著交通條件的改善，本案所在區(qū)域?qū)⑿纬膳c周邊7大商圈相互輝映的金沙商圈，對本案商業(yè)價值意義深遠。 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案3定位(商業(yè)部分定位) 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案本項目商業(yè)以銷售為主，招商服務(wù)于銷售工作。 業(yè)態(tài)須具備較

23、高市場認(rèn)知度，且租金能夠支撐較高售價。符合區(qū)域內(nèi)消費特點與需求。 搶占市場空白，挖掘市場潛力。 項目占領(lǐng)市場及持續(xù)經(jīng)營的根本保證。項目片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀，項目客觀狀況，商家信息等。項目位于城市居民區(qū)，商業(yè)發(fā)展滯后，但日常消費需求旺盛。避開直接市場競爭，走特色化之路。定位思路定位思路 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案綜合以上分析，本項目的總體市場定位應(yīng)具有以下特點：綜合以上分析，本項目的總體市場定位應(yīng)具有以下特點： u規(guī) 模：項目近2萬平米商業(yè)體量，易形成規(guī)模效應(yīng)，支持打造成為區(qū)域購物消費 中心；u業(yè) 態(tài)：商業(yè)不僅是服務(wù)于本社區(qū)，更承擔(dān)起滿足城市區(qū)域商業(yè)功能的使命，應(yīng)以

24、 輻射面較廣，定向性消費特點明顯的業(yè)態(tài)居主導(dǎo)地位；u檔 次：在圈定主力消費群的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡量拓寬消費群，并與鑫苑國際城市廣場 的經(jīng)營定位形成差異；u消費群：滿足項目周邊包含本項目在內(nèi)的多個住宅近10萬消費人口的需求，甚至還滿 足西北區(qū)域城市的空白性商業(yè)需求。定位思路定位思路 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案綜合以上各因素，本項目商業(yè)部分的整體市場定位為：金沙核心區(qū)大型餐飲、娛樂、購物商業(yè)街區(qū)金沙核心區(qū)大型餐飲、娛樂、購物商業(yè)街區(qū)商業(yè)定位商業(yè)定位東東/ /南南/ /西西/ /北交匯處的黃金地段，北交匯處的黃金地段，集量販超市、餐飲、休閑娛樂集量販超市、餐飲、休閑娛

25、樂于一體的商業(yè)集群體。于一體的商業(yè)集群體。 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案商業(yè)引進形式建議商業(yè)引進形式建議業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型推薦業(yè)種推薦業(yè)種品牌名稱品牌名稱零售業(yè)零售業(yè)社區(qū)超市正道思達便利店左右間醫(yī)藥連鎖張仲景大藥房餐飲業(yè)餐飲業(yè)大型餐飲俏江南、澳門金湯豆撈休閑咖啡廳迪歐、兩岸咖啡休閑飲品店避風(fēng)塘社區(qū)服務(wù)社區(qū)服務(wù)美容美發(fā)東東美發(fā)、湯米洗衣、康潔嬰兒智力開發(fā)、英語培訓(xùn)、學(xué)前教育、培訓(xùn)洗衣店娛樂、體育娛樂、體育休閑休閑健身俱樂部奧瑞特家富富橋、大浪淘沙婷美洗浴城、足浴、女子SPA 酒吧麒麟演義其它其它家居、裝飾、房產(chǎn)中介摩力克、曲美家具、21世紀(jì)引進的商家主要考慮如何

26、讓社區(qū)商業(yè)時尚起來，引進的商家主要考慮如何讓社區(qū)商業(yè)時尚起來，能夠吸引消費者來這消費，增加區(qū)域的人氣，營能夠吸引消費者來這消費，增加區(qū)域的人氣，營造一個好的生活氛圍。造一個好的生活氛圍。 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案項目推廣名稱案名建議：瑞隆愛尚街瑞隆金街瑞隆財富大道主語宣傳： 金沙商圈財富第一街！形象定位形象定位 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案1.1.本項目周邊正在經(jīng)營的商戶本項目周邊正在經(jīng)營的商戶他們大量存在于沙口路、建設(shè)路東段、中原路西段、金水路西段他們有經(jīng)濟實力，有意擴大生意。2.2.本項目周邊被拆遷市場的散戶本項目

27、周邊被拆遷市場的散戶沙口路拓寬工程已提上日程，拆遷范圍內(nèi)的沿街商戶不得不尋找新的市場，以便盡早進入商場或市場內(nèi)經(jīng)營。3.3.各個市場或商場內(nèi)有投資意識的商戶群體各個市場或商場內(nèi)有投資意識的商戶群體他們既有投資能力，也有投資愿望，如果有一個可供投資的物業(yè)，就會引起他們的興趣。4.4.鄭州市周邊市區(qū)、縣區(qū)的經(jīng)營客或投資客鄭州市周邊市區(qū)、縣區(qū)的經(jīng)營客或投資客他們手頭有一定資金，希望進入鄭州商業(yè)領(lǐng)域，投資謀利。5.5.其他的持幣待市者其他的持幣待市者目前市場上有大量商戶有投資需求，但現(xiàn)在沒有很好的商業(yè)地產(chǎn)項目可以投資，本項目的出現(xiàn)對一些投資客來說，將是一個難得的投資機會客戶定位客戶定位 瑞隆置業(yè)沙口路

28、瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案本案由于是商用地產(chǎn)項目，故在目標(biāo)客戶群的定位上與普通居住類物業(yè)存在較大差別。我司根據(jù)本案的市場定位將目標(biāo)客戶群分成以下二類：1 1、投資客、投資客將物業(yè)作為一種投資形式，在買下物業(yè)后再轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售，以期從中獲得長期的投資回報或轉(zhuǎn)售價差，從而達到資金的保值增值的目的。措施：針對此類投資客的推廣主題是：突出宣傳項目的地段優(yōu)勢、業(yè)態(tài)優(yōu)勢，以穩(wěn)定措施：針對此類投資客的推廣主題是：突出宣傳項目的地段優(yōu)勢、業(yè)態(tài)優(yōu)勢，以穩(wěn)定回報和周邊市場的租金對比來強化客戶的信心?；貓蠛椭苓吺袌龅淖饨饘Ρ葋韽娀蛻舻男判?。2 2、經(jīng)營客、經(jīng)營客一般將買下的物業(yè)自己做經(jīng)營使用，

29、即扮演了以上二者的結(jié)合體，擁有了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，也擁有了物業(yè)的經(jīng)營權(quán)。措施：針對此類投資客的推廣主題是：突出宣傳項目的經(jīng)營管理優(yōu)勢，同時突出我們措施：針對此類投資客的推廣主題是：突出宣傳項目的經(jīng)營管理優(yōu)勢，同時突出我們的業(yè)態(tài)優(yōu)勢，使客戶有對我們項目日后的贏利能力和市場前景充滿強烈的信心。的業(yè)態(tài)優(yōu)勢，使客戶有對我們項目日后的贏利能力和市場前景充滿強烈的信心。目標(biāo)客戶與相應(yīng)的銷售措施目標(biāo)客戶與相應(yīng)的銷售措施 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案4價格(價格定位建議) 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案一：從沙口路租金情況看項目價格一：從沙口路租

30、金情況看項目價格 租金是鋪位價值的一種表現(xiàn)形式，通過租金看出人們對地段的認(rèn)可程度如何、租金是鋪位價值的一種表現(xiàn)形式，通過租金看出人們對地段的認(rèn)可程度如何、商鋪的價值、商業(yè)的銷售效應(yīng)、對商家的吸引力等。租金既是商鋪獲利能力的商鋪的價值、商業(yè)的銷售效應(yīng)、對商家的吸引力等。租金既是商鋪獲利能力的一種體現(xiàn)，也是商鋪周邊消費者效應(yīng)的體現(xiàn)。一種體現(xiàn)，也是商鋪周邊消費者效應(yīng)的體現(xiàn)。 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案種類最高租金（元/月/平米）最低租金（元/月/平米）平均租金（元/月/平米）服裝805068眼睛60建材703045商超50便利店1007090美發(fā)1107085餐

31、飲1008095從上面我們可以看出本區(qū)域內(nèi)商鋪的租金水平基本是在：70-100元/月/平米，年租金840元-1200元/月/平米。1 1：沙口路租金一覽表：沙口路租金一覽表： 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案 考慮到沙口路即將拓寬改造，沙口路拓寬之后，沿街底商租金必然呈增長趨勢。我們?nèi)绻凿佄豢們r的10%投資回報率(即用10年租金即可收回總投資成本)來返推，可得出“瑞隆.愛尚街”的售價范圍在：8000-13000元/平米。我們?nèi)绻凿佄豢們r的8%投資回報率(即用12年租金即可收回總投資成本)來返推，可得出“瑞隆.愛尚街”的售價范圍在：9600-15600元/平米

32、。2 2：本項目預(yù)計前三年平均租金預(yù)測：本項目預(yù)計前三年平均租金預(yù)測 （以實際使用面積計算）（以實際使用面積計算） 樓層樓層平均租金（元平均租金（元/ / /年）年）沙口路一層1000-1300沙口路二層500-650王府街一層800-104050%80% 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案p道路建成后，租金翻倍100*2=200元/p我們按照2倍（即200元/）去計算，年回報率按照8%：p年收益率/總投資成本=8%即：200*12*商鋪面積/商鋪面積*單價p得出靜態(tài)商鋪單價單價3000030000元元/ /3 3：以租金推算本項目售價水平：以租金推算本項目售價水

33、平p銀行利率=0.72%p租金遞增 常規(guī)1-3年 8% 3-5年10% 5-6年15% 6-10年 20% p按照目前租金100元/計算，p10年總收益=12*100*（1+8%）3次方+12*100（1+10%）3次方+12*100（1+15%）2次方+12*100（1+20%）4次方*（1+0.72%）10次方=15000元/p平均投資收益/投資成本=8% 得出 商鋪單價=150*12/0.08=2250022500元/動態(tài)動態(tài)（參照普遍商業(yè)規(guī)律）僅作參考靜態(tài)靜態(tài) 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案3 3：以租金推算本項目售價水平：以租金推算本項目售價水平樓層

34、樓層售價（元售價（元/ /）沙口路一層沙口路一層30000沙口路二層沙口路二層15000王府街一層王府街一層2400050%80% 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案鑫苑.景園位 置：金水路河醫(yī)立交橋下單 價： 9000元/平方米（上下兩層）備注：此樓盤是一樓二樓連體賣。實際均價9000元/平方米。一樓層高5.4M，二樓層高4.5M。共計30余套店鋪，2009年10月份開始銷售，目前尚有10套左右未售出。鑫苑.國際城市廣場位 置：棉紡路鑫苑城市花園底商單 價： 2F:8000元/平方米,3F6300元/平米備注：此樓盤是一二三樓分開銷售。實際均價9600元/平方米

35、。一樓已銷售完畢，二樓三樓余量約9套。宏益華.香港城位 置：南陽路衛(wèi)生路優(yōu)勝北路區(qū)域單 價：1F: 20000元/平方米,2F:9000元/平米備注：此樓盤是一樓二樓分開銷售。實際均價20000元/平方米（一層）。一樓層高7.4M。二：從近期項目周邊市場商鋪銷售價格看項目價格二：從近期項目周邊市場商鋪銷售價格看項目價格 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案擬建議本案價格定位為：三：依據(jù)上面的租金比指數(shù)，再結(jié)合列出的各在售項目價三：依據(jù)上面的租金比指數(shù)，再結(jié)合列出的各在售項目價格，綜合分析后得出本項目的價格如下：格，綜合分析后得出本項目的價格如下：綜合單價230002

36、4000樓層樓層售價（元售價（元/ /）沙口路一層沙口路一層30000沙口路二層沙口路二層16000王府街一層王府街一層24000 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案5分割(商鋪分割建議) 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案商鋪產(chǎn)品分割建議：商鋪產(chǎn)品分割建議：p17#、28#產(chǎn)品全部臨街，面積適中，不做分割p1#2#3#5#6#進深過大，面積多大，總價過高，無人流動線，建議進行分割分割方案有三種分割方案有三種 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案沙口路沿街商業(yè)對內(nèi)商鋪分割：分割：開間3-4米，一鋪通到底，一

37、層、二層，單層整層銷售缺點：缺點：面積過大，一層總價過高，二層總價低，價值低，不利于銷售分割方案分割方案1 1：5#5#、6#6#樓連體，全部對外臨街商鋪樓連體，全部對外臨街商鋪沿沙口路的沿沙口路的1#1#、2#2#、3#3#樓底商劃分原則同理樓底商劃分原則同理電梯間 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案沙口一層沿街商業(yè)對內(nèi)商鋪電梯間分割：分割：開間3-4米，二層設(shè)置長廊通道，便于人流上層，刺激二層商鋪銷售缺點：缺點：一層總價過高，二層總價低，同時價值低，不利于銷售分割方案分割方案2 2：5#5#、6#6#樓單鋪分割，一二層獨立銷售樓單鋪分割，一二層獨立銷售1層鋪位

38、分割示意層鋪位分割示意由此上二樓由此上二樓 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案分割：分割：開間3-4米，二層設(shè)置長廊通道，便于人流上層，刺激二層商鋪銷售缺點：缺點：一層總價過高，二層總價低，同時價值低，不利于銷售由此上二樓分割方案分割方案2 2：5#5#、6#6#樓單鋪分割，一二層獨立銷售樓單鋪分割，一二層獨立銷售2層鋪位分割示意層鋪位分割示意由此上二樓沙口二層商業(yè)二層街道 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案分割：分割：開間3-4米，一層設(shè)置長廊通道，便于人流動線，刺激一層商鋪銷售，帶動二層商業(yè)。缺點：缺點：開放性街區(qū)，為小區(qū)隱私性造

39、成一定影響優(yōu)點優(yōu)點：一層總價適中，面積適中，二層捆綁式銷售，通過人流動線盤活社區(qū)商業(yè)和臨街商業(yè)由此上二樓由此上二樓分割方案分割方案3 3：5#5#、6#6#樓一層二層捆綁銷售樓一層二層捆綁銷售由此上二樓沙口一層沿街商業(yè)對內(nèi)商鋪電梯間 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案6營銷(商業(yè)營銷策略) 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案 本案商業(yè)部分銷售模式 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案商業(yè)銷售模式商業(yè)銷售模式目前商業(yè)市場有四種銷售模式和策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進的商業(yè)業(yè)態(tài)、返租回報及長期經(jīng)營效果也各不相

40、同。在進行本項目的銷售之前，總結(jié)過往經(jīng)驗分析研究，以作參考。1、純銷售2、帶租約銷售3、短期返租銷售（35年返租）4、長期返租銷售（1020年返租） 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返 租補貼與相關(guān)稅費； 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。 產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進駐； 無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； 對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長； 若經(jīng)營不好，對于項目整體形象有一定影響。 商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； 純街鋪銷售； 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物

41、業(yè)。模式模式1 1：純銷售：純銷售 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達到投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重損壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。模式模式2 2：帶租約銷售：帶租約銷售 瑞隆置業(yè)沙口路瑞隆城商業(yè)部分策沙口路瑞隆城商業(yè)部分策略提案略提案前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保 證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。承擔(dān)前3-5年的返租